0526深圳大中華IFC商業(yè)執(zhí)行方案76p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 大中華大中華ifcifc商業(yè)執(zhí)行方案商業(yè)執(zhí)行方案 中原地產(chǎn)事業(yè)二部 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 報告脈絡報告脈絡 產(chǎn)品價值體系 市場概況 推售策略 項目分析 產(chǎn)品價值優(yōu)化 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 市場概況

2、市場概況 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 政策熱點 深圳調(diào)控細則出臺 為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅決遏制房價過快上漲，切實決絕城市居民住房問題，促進 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市規(guī)劃國土委、住房建設(shè)局結(jié)合本市實際，制定了深圳市貫徹落 實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見。主要內(nèi)容有以下5條： 提高認識，加強組織領(lǐng)導提高認識，加強組織領(lǐng)導 認真落實住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃和計劃，切實增加住房有效供應認真落實住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃和計劃，切實增加住房有效供應 2010年啟動安居商品房建設(shè)，對全市新供商品房用地和城

3、市更新用地項目進行年度統(tǒng)籌，問題上配 建不低于住房總建筑面積30%的安居型商品房。 采取有效措施，堅決抑制不合理住房需求采取有效措施，堅決抑制不合理住房需求 嚴格執(zhí)行國務院國發(fā)（2010）10號文對購買不同套數(shù)住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） 差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房;商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套 房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買 住房貸款。對境外機構(gòu)及個人購房，嚴格按照有關(guān)政策執(zhí)行。 加快保障性住房建設(shè)，實施人才安居工程加快保障性住房建設(shè)，實施人才安居工程 加強房地產(chǎn)市場秩序整頓，完善信息共享機

4、制加強房地產(chǎn)市場秩序整頓，完善信息共享機制 深圳調(diào)控細則出臺 政策層面政策層面 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 政策解讀 調(diào)控細則并沒有“更嚴厲” 暫停發(fā)放三套房貸：“商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1 年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。” 解讀：這一政策是“新國十條”中所要求的，并未有所變化。目前深圳商業(yè)銀行多已經(jīng)執(zhí)行了這兩 條要求，尤其是后者，對于不滿1年的納稅或社保的非深戶，不少銀行已經(jīng)暫停發(fā)放房屋貸款了。 此前網(wǎng)絡版細則里出現(xiàn)的：“納稅或

5、繳納社保不滿1年的非深戶限購1套房”和細則執(zhí)行期限“到 2010年12月31日”。這兩條公眾最為關(guān)注的規(guī)定，在官方細則里沒有出現(xiàn)，但其它內(nèi)容幾乎完全一 致。 對于深圳最終未像公眾預期般地出臺“限購令”，導致給人的感覺是“沒有其他城市嚴厲”、 “有些松，有些軟”，王鋒解釋稱，這是結(jié)合深圳實際情況作出的決定，是“經(jīng)過評估”的。但聲 稱“現(xiàn)在沒出，不排除將來不出，如果未來房價重新上升，未來也可能會加大政策調(diào)控力度”。 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 各方反應 操作性不強 仍待細化 對于深圳此次政策細則的出臺，各方也有不同

6、意見： 深圳市社科院城市營運中心高海燕：深圳調(diào)控細則基本上都是國家規(guī)定動作，沒有像北京那樣按照 從嚴的思路來執(zhí)行。與北京細則相比，深圳細則“有些軟”，仍不夠細，不具操作性，需要出臺進 一步的指引。最重要的是對“第三套及以上房屋”的認定問題，細則稱暫停發(fā)放三套及以上房貸， 但“到底是認房，還是認貸，如果我前兩套都還清了，怎么辦？” 其他地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：按照目前國家政策，深圳房價下跌的可能性已經(jīng)很大，如果再出臺更為嚴 厲的措施。那么，政策的目標到底是什么？是要房價暴跌，把房地產(chǎn)行業(yè)打死？ code of this report | 7 copyright centaline group, 201

7、0 新政效果初顯 各地市場明顯降溫 隨著新政的全面實施以來，各地市場出現(xiàn)明顯的降溫 北京：北京： 多數(shù)項目在新政全面實施以后的10天里成交量為個位數(shù)，有20個項目至今成交量為零。 而在土地市場上，北京一幅“熱門”地塊由于開發(fā)商的報價低于底價,出現(xiàn)流標結(jié)局。 上海：上海： 從小幅度的讓利折扣，到新盤推出“今日特價房”，與幾周前打折還要“偷偷摸摸”相比，最近上海不 少新盤在開盤伊始便放低姿態(tài)，以期在市場上博得先機。即便如此，售樓處仍難重拾此前的火爆人氣。 而再土地市場上，松江區(qū)廣富林2-6號地塊的樓面地價與相鄰地塊相比,有19%的下跌幅度。這也是上海 土地市場近一年以來,地價首次出現(xiàn)下調(diào)趨勢。 南

8、京：南京： 自國務院發(fā)布新“國十條”以來，南京市商品住房認購量總體下降；成交價格也出現(xiàn)小幅回落，跌幅在5 10之間。 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 總結(jié)總結(jié) 政策多針對住宅市場, 對商務市場并沒有明確的限制, 所以在住宅市場倍受打壓的市場環(huán)境下, 對 商務市場而言反而是個機遇. 商務市場投資成本一直就比住宅市場的門檻高, 投資商務性質(zhì)物業(yè)原本就要5成首付, 這樣的客戶 群體現(xiàn)在是處于觀望的情緒而并非沒有5成首付的資金, 所以如何打消客戶觀望情緒是關(guān)鍵. 政策只是通過限制貸款來限制購房, 這對一次性付款的客戶并無影

9、響,可以加大優(yōu)惠程度鼓勵有實 力的客戶一次性付款購買. code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 街道或項目街道或項目餐飲餐飲社區(qū)配套社區(qū)配套金融、通訊網(wǎng)點金融、通訊網(wǎng)點零售業(yè)零售業(yè)其他其他 福華路（中海華 庭） 廣東發(fā)展銀行 福華三路（城中 雅苑） 潮州菜館美藝佳美容、美 甲 人民健康保險金燕泰商行、冬蟲草 專賣、大閘蟹專賣、 茶葉 城中雅苑會所 民田路（星河國 際） 永和大王、可頌 坊、巴蜀風 三洋加爾洗衣店、 星海形象設(shè)計 中國移動通訊 福華三路（星河 國際） 皇家咖啡工商銀行、中國銀行 茶域培訓 中心區(qū)商業(yè)的社區(qū)和沿

10、街商業(yè)，業(yè)態(tài)集中在承租能力強的地產(chǎn)行業(yè)和高檔零售，其中心區(qū)商業(yè)的社區(qū)和沿街商業(yè)，業(yè)態(tài)集中在承租能力強的地產(chǎn)行業(yè)和高檔零售，其 次是符合女性需求的美容美體業(yè)態(tài)。次是符合女性需求的美容美體業(yè)態(tài)。 零散街鋪和社區(qū)商業(yè)零散街鋪和社區(qū)商業(yè) code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 福華路 福華三路 民田路 益田路 中海華庭 城中雅苑星河國際 (廣東發(fā)展銀行) 潮州菜館 美藝佳美容、美甲 人民健康保險 金燕泰商行、冬蟲草專賣 大閘蟹專賣、茶葉 城中雅苑會所 永和大王、可頌坊、巴蜀風 三洋加爾洗衣店、星海形象設(shè)計 中國移動通訊 皇家咖啡

11、 工商銀行、中國銀行 茶域 培訓 中心區(qū)零散街鋪和社區(qū)商業(yè)中心區(qū)零散街鋪和社區(qū)商業(yè) code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 項目名稱項目名稱定定 位位建筑面積建筑面積業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)備備 注注 coco park 集文化、餐飲、購 物、娛 樂、休閑觀光于一體的購物 中心 8.5萬餐飲、休閑和娛樂比例超過50%， 主力店百老匯、吉之島等 6000平米全開敞下沉式露天廣場、8大自 然光中庭、12條折疊式街道和100米空中 天橋，打造特色休閑酒吧街 怡景中心城 集生態(tài)、休閑、旅游、購物、 娛樂、飲食、文化等于一體 的購物中心 12萬

12、 金逸影城、法國家樂福和太平洋百 貨三大主力店，餐飲占重要比例 中國首創(chuàng)的生態(tài)型購物中心，擁有28000 平方米的的屋頂生態(tài)公園和15000平方米 的下沉水景廣場，是目前深圳購物中心 中最具綠色概念的項目 星河國際商 業(yè) 購物為主3萬天虹商場+餐飲+社區(qū)配套- 城建購物公 園 經(jīng)過重新招商，定位以餐飲、 酒吧、休閑娛樂為主 1.9萬餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)90%以上，檔次適中東南亞風情裝飾 星河第三空 間規(guī)劃為高檔家居主題商場 2.5萬 引進高檔家居主題，搭配餐飲、社 區(qū)配套商業(yè) 集公寓、寫字樓、商業(yè)于一體，但其商 業(yè)相對獨立 集中式商業(yè)集中式商業(yè) 中心區(qū)集中式商業(yè)，都集中在南區(qū)益田路和福華路沿線，靠近地

13、鐵、會展中心和中心區(qū)集中式商業(yè)，都集中在南區(qū)益田路和福華路沿線，靠近地鐵、會展中心和 社區(qū)。商業(yè)氣氛逐步成熟。社區(qū)。商業(yè)氣氛逐步成熟。 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 深南大道 福華路 福華三路 新洲路 彩田路民田路益田路金田路 中心區(qū)集中式商業(yè)分布中心區(qū)集中式商業(yè)分布 1.9萬平米,餐飲業(yè)態(tài)占 據(jù)90%以上，檔次適中 8.5萬平米,餐飲、休閑和 娛樂比例超過50%，主力 店百老匯、吉之島等 coco park 購物公園購物公園 3萬平米,天虹商場+餐 飲+社區(qū)配套 星河國際商業(yè)星河國際商業(yè) 12萬平米,金逸影城

14、、法國家樂福和太 平洋百貨三大主力店，餐飲占重要比例 怡景中心城怡景中心城 2.5萬平米,引進高檔家居主題， 搭配餐飲、社區(qū)配套商業(yè) 星河第星河第3空間空間 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 物業(yè)名稱物業(yè)名稱商務餐飲商務餐飲普通餐飲普通餐飲金融、通訊網(wǎng)點金融、通訊網(wǎng)點辦公配套辦公配套地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介其他其他 投資大廈真鍋咖啡館中信銀行 中國聯(lián)通中國聯(lián)通、招商銀行 航天大廈江浪潮魚粥一本拉面民生銀行、中國網(wǎng)通 君安基金 百里臣益來福 新華保險 大廈 北海漁村華夏全球基金、華夏 銀行 百里臣、花店中聯(lián)、中 天 華爾街培

15、 訓 華融大廈貴月樓、 星巴克 麥當勞、真功 夫 盤古銀行百里臣 興業(yè)銀行 大廈 順記酒樓聯(lián)邦快遞金考、 百里臣、花店、 柯達沖印 世華、中 原、美聯(lián) 正章干洗 國際商會 大廈a座 信孚堂茶館旺角快餐、一 品軒、土土坊 建設(shè)銀行、深發(fā)展、 中國銀行 太陽文具、百里 臣 世華、美 聯(lián)、中天 pan- west 國際商會 大廈b座 嘉味米線、桂 林米粉、蘭州 拉面、牛王廟 上海浦發(fā)銀行、招商 銀行、東亞銀行 零點文具、百日 欣文具 中原 寫字樓裙樓商業(yè) code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 物業(yè)名稱物業(yè)名稱商務餐飲商務餐飲

16、普通餐普通餐 飲飲 金融、通訊網(wǎng)點金融、通訊網(wǎng)點辦公配套辦公配套地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介其他其他 卓越大廈韓味宮信安易貸、農(nóng)業(yè)銀行 美特思好日子光大銀行 免稅大廈工商銀行、花旗銀行茶葉 中央商務 大廈 潮泰軒、 醉翁亭 嘉旺快 餐 東亞銀行、招商銀行、長河地產(chǎn)深港學車 金中環(huán)金皇庭品位軒招商銀行百里臣、高雅花店 卓越時代一期金碧螺招商銀行、建設(shè)銀行百里臣、天成航空卓越地產(chǎn) 大中華喜來登建設(shè)銀行 信息樞紐中國電信、東安保險 農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政 星河中心正在招商 寫字樓裙樓商業(yè) code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 福華路 新洲路

17、 民田路 益田路金田路 投資大廈 真鍋咖啡館 中信銀行 新華保險大廈 北海漁村 華夏全球基金 華夏銀行 百里臣 花店 中聯(lián)、中天 華爾街培訓 聯(lián)通大廈 中國聯(lián)通、 招商銀行 航天大廈 江浪潮魚粥 一本拉面 民生銀行、 中國網(wǎng)通 君安基金 百里臣 益來福 華融大廈 貴月樓 麥當勞 真功夫 盤古銀行 百里臣 順記酒樓 聯(lián)邦快遞金考 百里臣 花店 柯達沖印 世華、中原、美聯(lián) 正章干洗 興業(yè)銀行大廈 信孚堂茶館 旺角快餐 一品軒 土土坊 建設(shè)銀行 深發(fā)展 中國銀行 太陽文具 百里臣 世華、美聯(lián)、中天 pan-west 國際商會 大廈a座 嘉味米線 桂林米粉 蘭州拉面 牛王廟 上海浦發(fā)銀行、 招商銀行

18、東亞銀行 零點文具 百日欣文具 中原 國際商會 大廈b座 韓味宮 信安易貸 農(nóng)業(yè)銀行 卓越大廈 工商銀行 花旗銀行 茶葉 免稅大廈 潮泰軒 醉翁亭 嘉旺快餐 東亞銀行、 招商銀行、 長河地產(chǎn) 深港學車0 中央商務 大廈 金皇庭 品位軒 招商銀行 百里臣 高雅花店 金中環(huán) 金碧螺 招商銀行 建設(shè)銀行 百里臣 天成航空 卓越地產(chǎn) 卓越時代一期 喜來登 建設(shè)銀行 大中華 中國電信 東安保險 農(nóng)業(yè)銀行 中國郵政 信息樞紐大廈 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 中心區(qū)商圈分布格局中心區(qū)商圈分布格局 深南大道 福華路 福華三路

19、 新洲路 彩田路民田路益田路金田路 coco park 購物公園購物公園 怡景中心城怡景中心城 天虹商場天虹商場 星河第星河第3空間空間 好百年家居好百年家居 新一家新一家好百年家居廣場好百年家居廣場 投資大廈 真鍋咖啡館 中信銀行 新華保險大廈 北海漁村 華夏全球基金 華夏銀行 百里臣 花店 中聯(lián)、中天 華爾街培訓 聯(lián)通大廈 中國聯(lián)通、 招商銀行 航天大廈 江浪潮魚粥 一本拉面 百里臣 益來福 華融大廈 麥當勞 真功夫 盤古銀行 百里臣 順記酒樓 順記酒樓 聯(lián)邦快遞金考 百里臣 花店 柯達沖印 世華、中原、美聯(lián) 正章干洗 興業(yè)銀行大廈 信孚堂茶館 旺角快餐 一品軒、土土坊 建設(shè)銀行、深發(fā)展

20、中國銀行 太陽文具、百里臣 世華、美聯(lián)、中天 pan-west 國際商會 大廈a座 嘉味米線、桂林米粉 蘭州拉面、牛王廟 上海浦發(fā)銀行、 招商銀行、東亞銀行 零點文具、百日欣文具 中原 國際商會 大廈b座 韓味宮 信安易貸 農(nóng)業(yè)銀行 卓越大廈 工商銀行 花旗銀行 茶葉 免稅大廈 潮泰軒 醉翁亭 嘉旺快餐 東亞銀行、 招商銀行、 長河地產(chǎn) 深港學車0 中央商務 大廈 金皇庭 品位軒 招商銀行 百里臣 高雅花店 金中環(huán) 金碧螺 招商銀行 建設(shè)銀行 百里臣 天成航空 卓越地產(chǎn) 卓越時代一期 喜來登 建設(shè)銀行 大中華 中國電信 東安保險 農(nóng)業(yè)銀行 中國郵政 信息樞紐大廈 卓越大廈 中海華庭 城中雅苑

21、(廣東發(fā)展銀行) 潮州菜館 美藝佳美容、美甲 人民健康保險 金燕泰商行、冬蟲草專賣 大閘蟹專賣、茶葉 城中雅苑會所 永和大王、可頌坊、巴蜀風 三洋加爾洗衣店、星海形象設(shè)計 中國移動通訊 皇家咖啡 工商銀行、中國銀行 茶域 培訓 星河國際商業(yè) 鄧老涼茶，絕味鴨脖 刻章，中安信業(yè) 南北藥行 中國移動專營店 亞洲眼鏡 品牌男裝特賣場 女人心，中原地產(chǎn) 法尼蘭服飾，中聯(lián)地產(chǎn) 流行美，佳惠通信 手機維修中心，卡頓 麥當勞，世融地產(chǎn) 煌上煌，福彩火車票代售 通泰地產(chǎn)，58度奶茶 21世紀不動產(chǎn) 中國電信彩田營業(yè)廳 中國聯(lián)通，金源典當行 博士眼鏡 卡頓 21世紀不動產(chǎn) 舞茶道 南國子茗茶 博登凡爾塞地毯 泉

22、源印刷 屋知選布藝 好百年辦公家具 桂林米粉 清和堂 合成茶煙酒 紅荔村腸粉 兄弟高登眼鏡 中國移動通信營業(yè)廳 西堤島咖啡 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 崗廈片區(qū)商鋪分布崗廈片區(qū)商鋪分布 彩田路 星河第星河第3空間空間 好百年家居好百年家居 新一家新一家 深南大道 鄧老涼茶，絕味鴨脖 刻章，中安信業(yè) 南北藥行 中國移動專營店 亞洲眼鏡 品牌男裝特賣場 女人心，中原地產(chǎn) 法尼蘭服飾 中聯(lián)地產(chǎn)，流行美 佳惠通信 手機維修中心 卡頓，麥當勞 世融地產(chǎn)，煌上煌 福彩火車票代售 通泰地產(chǎn)，58度奶茶 21世紀不動產(chǎn) 中國

23、電信彩田營業(yè)廳 中國聯(lián)通，金源典當行 博士眼鏡 好百年家居廣場好百年家居廣場 中國移動通信營業(yè)廳 西堤島咖啡 卡頓 21世紀不動產(chǎn) 舞茶道 南國子茗茶 博登凡爾塞地毯 泉源印刷 屋知選布藝 好百年辦公家具 桂林米粉 清和堂 合成茶煙酒 紅荔村腸粉 兄弟高登眼鏡 大中華大中華 金地崗廈片區(qū)舊改項目 金田路 福華路 喜來登 建設(shè)銀行 大中華大中華 交易廣場交易廣場 皇崗路 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 二手成交情況二手成交情況 2009年-2010年中原在中心區(qū)的成交數(shù)據(jù) 成交日期物業(yè)名稱 交易 面積總價 客戶客戶

24、客戶 類型單價區(qū)域行業(yè)用途 2010-3-5喜年中心買賣706.942721719038500深圳房地產(chǎn)自用 2009-10- 22 彩福大廈買賣71.517700000107677.25深圳電子投資 2009-4-29時代金融中心買賣254.062032480080000臺灣實業(yè) 自用或投 資 2009-4-20中國鳳凰大廈買賣 1208.4 4 4000000033100.526深圳服務投資 2009-4-5購物公園租賃334620140深圳旅游自用 2009-2-19 金中環(huán)商務大 廈 租賃55.4227710500深圳金融自用 2009-8-20購物公園北園租賃133.87760458

25、0深圳金融業(yè)自用 2009-8-1購物公園北園租賃30325001083.3333外籍餐飲自用 2009-6-16購物公園租賃66.0210900165.10148深圳 以色列香 蕈 自用 2009-7-31卓越時代廣場租賃2316000695.65217香港服務業(yè)自用 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 中中 西西 快快 餐餐 休休 閑閑 娛娛 樂樂 地產(chǎn)地產(chǎn) 中介中介 商商 務務 餐餐 飲飲 金融、金融、 通信營通信營 業(yè)廳業(yè)廳 金融通信營業(yè)廳金融通信營業(yè)廳承租能力強、商務需求程度高承租能力

26、強、商務需求程度高 高檔商務餐飲（酒樓）高檔商務餐飲（酒樓）承租能力強、商務需求程度高承租能力強、商務需求程度高 中西快餐中西快餐承租能力較強、普通員工需求程度高承租能力較強、普通員工需求程度高 休閑娛樂休閑娛樂承租能力較強、吸引目的性消費群承租能力較強、吸引目的性消費群 地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介承租能力強、對片區(qū)存在依賴承租能力強、對片區(qū)存在依賴 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 1f30000150-200 1f250000500-800 金田路 深南大道 民田路 1f200000 600- 1000 2f800002

27、50-400 3f40000150-180 卓越時代一期商業(yè) （近期無成交） 中心商務大廈 （有銷售成交） 現(xiàn)代國際 （有銷售成交） 近期項目周邊放盤及成交情況近期項目周邊放盤及成交情況 1f600-700 財富大廈 （有租賃成交） 安聯(lián)大廈商業(yè) （有銷售成交） 1f1f160000160000500-600500-600 1f-140-150 星河中心 （有租賃成交） -1f-200-400 1f街鋪- 600- 1500 1f內(nèi)鋪-300-600 金中環(huán)商業(yè) （有租賃成交） 華融大廈 （有租賃成交） code of this report | 21 copyright centaline

28、group, 2010 二手成交情況二手成交情況 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 項目分析項目分析 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 占地面積:18600.5 總建筑面積:148800 地理位置:彩田路與深南大道交 匯處 建筑布局：四棟建筑呈l形排布 寫字樓：44567.267 酒 店： 29680.48 公 寓： 44559.227 商業(yè)： 26463.803 項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標 大中華大中華ifcifc被定位為被定位為“商務

29、綜合體商務綜合體”，中心區(qū)迄今為止業(yè)態(tài)最為完，中心區(qū)迄今為止業(yè)態(tài)最為完 整的綜合體項目，對于城市資源利用充分，為各種業(yè)態(tài)的客戶提供最整的綜合體項目，對于城市資源利用充分，為各種業(yè)態(tài)的客戶提供最 為便利工作和生活環(huán)境。為便利工作和生活環(huán)境。 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 品質(zhì)支撐點：對提品質(zhì)支撐點：對提 高項目的檔次和形象高項目的檔次和形象 有較大的幫助有較大的幫助 核心支撐產(chǎn)品核心支撐產(chǎn)品 保持物業(yè)形象保持物業(yè)形象 外向性較強，吸引目的性消費外向性較強，吸引目的性消費 可以塑造與其他項目較大的差可以塑造與其他項

30、目較大的差 異異 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 滿足居住或商務需求，寫字滿足居住或商務需求，寫字 樓補充產(chǎn)品樓補充產(chǎn)品 商業(yè)提供商務配商業(yè)提供商務配 套套 酒店為商業(yè)提供酒店為商業(yè)提供 客源客源 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寫字樓為商業(yè)、酒店和公 寓帶來潛在客戶寓帶來潛在客戶 公寓為商業(yè)提供客源公寓為商業(yè)提供客源 項目為商務綜合體，具有商業(yè)、辦公、酒店、公寓等四大功能組成部分，項目為商務綜合體，具有商業(yè)、辦公、酒店、公寓等四大功能組成部分， 各部分相輔相成，公寓、辦公及酒店的高端形象打造，也極大提升了商業(yè)各部分相輔相成，公寓、辦公及酒店的高端形象打造，也極大提升了商業(yè) 的形象檔次

31、。的形象檔次。 整體價值分析整體價值分析 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析商業(yè)氛圍分析商業(yè)氛圍分析 北 北 南南 西西 優(yōu)勢：優(yōu)勢： p緊臨cbd、深南大道，交通便利； p沿深南路400米的延展面和項目的 高度，使項目具有良好的昭示性； 劣勢：劣勢： p臨主干道，不利于人氣的聚集； p深南大道的綠化帶嚴重遮擋本項 目的商業(yè)展示面； p西面靠近彩田立交，不利于項目 商業(yè)氛圍的營造； p南面緊鄰崗廈村農(nóng)民房，對于商 業(yè)未來的經(jīng)營檔次產(chǎn)生一定的負面 影響； p附近貨車以及賭博人群較多，影 響未來

32、商業(yè)的經(jīng)營。 p項目周邊大型商業(yè)以家具、建材 為主要業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營氛圍 相對較弱。 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析人流分析人流分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢： p深南道方向的公交車站緊鄰本 項目，人流較大； p崗廈村人口密度大，消費人口 密集； 劣勢：劣勢： p附近居住人群屬于收入較低人群， 消費力較弱； p彩田立交下寒洞為附近黃、賭、 毒的主要集中地，人群非常混雜； code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 外部環(huán)境分析外

33、部環(huán)境分析車流分析車流分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢： p位處深南路與彩田路交匯處， 昭示優(yōu)勢明顯； p多路公交車、地鐵二號線等雙 重交通在此會合； p私家車從彩田路立交轉(zhuǎn)深南路 輔道能夠快速到達本項目 劣勢：劣勢： p由于被深南路綠化帶隔離，基 本?？勘卷椖康木怨卉嚍橹?， 私家車到達本項目的銅大性并不 暢順； p彩田路側(cè)長期有大量貨車停靠， 嚴重堵塞輔到位置，不利于私家 車進入。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析交通通達性及輻射范圍分析交通通達性及輻射范圍分析 彩田路北往南方向：前往近福華路掉頭匝

34、道掉頭彩田深南立交右行輔道深南路西往東方向輔道 轉(zhuǎn)至項目前廣場道路進入地下停車場 深南路東往西方向：前往市民中心前處掉頭深南路西往東方向深南路西往東方向輔道 轉(zhuǎn)至項目前廣場道路進入地下停車場 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 總建筑面積：68.2萬平方米； 住宅面積：34萬，占49%； 商業(yè)面積：20萬 ，占30%； 辦公面積：11.6萬，占17%； 其他面積：2.6萬占4%。 容積率：4.5。 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析未來商業(yè)氛圍未來商業(yè)氛圍 崗廈河園片區(qū)的功能定位為：商 業(yè)、辦公、居住為一體的多功能 綜合發(fā)展區(qū)

35、。（以零售商業(yè)、休 閑娛樂、辦公及小戶型居住為主 導的商住多功能綜合發(fā)展區(qū)。） 崗廈河園片區(qū)舊改項目崗廈河園片區(qū)舊改項目 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 規(guī)劃特點：高層住宅分布在 金田路與彩田路兩側(cè)，寫字 樓部分分布于深南路沿線， 而商業(yè)以集中式商業(yè)與休閑 商業(yè)街相結(jié)合的業(yè)態(tài)規(guī)劃圍 合于地塊中央。 崗廈西舊改項目對于崗廈片區(qū)整體生活氛圍和商業(yè)氛圍的提升具有顛崗廈西舊改項目對于崗廈片區(qū)整體生活氛圍和商業(yè)氛圍的提升具有顛 覆性的作用，但從目前初步規(guī)劃來看，由于主要出入口位于福華路，覆性的作用，但從目前初步規(guī)劃來看，由

36、于主要出入口位于福華路， 故對福華路的提升作用要明顯高于彩田路。故對福華路的提升作用要明顯高于彩田路。 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析未來商業(yè)氛圍未來商業(yè)氛圍 崗廈河園片區(qū)舊改項目崗廈河園片區(qū)舊改項目 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 福田科技廣場占地4萬、總建面25 萬，是集科研辦公、酒店、商業(yè)為 一體的超高層綜合體。 福田科技廣場由福田區(qū)人民政府投資 建設(shè)，建成后將成為單一產(chǎn)權(quán)的政府 產(chǎn)業(yè)資源。 政府物業(yè)的公共屬性有利于引導產(chǎn)業(yè) 聚集和調(diào)控。福田科技廣場利用政府 政策及優(yōu)惠條件創(chuàng)建科技辦公平臺， 將吸引高新科技研發(fā)總

37、部落戶福田。 同時由于良好的區(qū)位優(yōu)勢和配套優(yōu)勢， 將吸引大批國際總部聚集。 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析未來商業(yè)氛圍未來商業(yè)氛圍 福田科技廣場項目福田科技廣場項目 政府物業(yè)將保證產(chǎn)業(yè)的聚集和物業(yè)檔次，對于入駐企業(yè)的進入門檻將政府物業(yè)將保證產(chǎn)業(yè)的聚集和物業(yè)檔次，對于入駐企業(yè)的進入門檻將 有較高的限制，導致未來片區(qū)的工作以及生活人口素質(zhì)明顯上升。有較高的限制，導致未來片區(qū)的工作以及生活人口素質(zhì)明顯上升。 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 外部環(huán)境小結(jié)外部環(huán)境小結(jié) 項目的整體價值大于分體價值，商業(yè)的價值挖掘必須要在整體價值

38、訴求的基礎(chǔ)上進行挖掘和釋放； 外部環(huán)境未來預期高于目前現(xiàn)狀，未來營銷應該考慮如何使本項目 與崗廈村進行有效區(qū)隔，避免目前現(xiàn)狀對于本項目價格實現(xiàn)的負面 影響； 項目臨近主干道，卻有輔導綠化帶進行隔離，使得本項目商業(yè)不具 人氣，未來考慮增強本項目進入導示，以及昭示性，以規(guī)避交通帶 來的問題。 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢： p1f商業(yè)主要集中在cd棟，商業(yè)面積較為集中，便于商業(yè)氛圍的營造； pcd棟為本項目人流主要聚集區(qū)，保證商業(yè)客戶源； 劣勢：劣勢： p商業(yè)面積在內(nèi)部部分地方

39、斷裂，影響商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營； p近一半面積的商業(yè)為單面商業(yè)，將影響整體商業(yè)氛圍的營造； p由于沿街面設(shè)置扶梯等公共交通，導致近半面積的商業(yè)成為內(nèi)鋪，影響人 流的聚集，將影響價格的實現(xiàn)； code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 內(nèi)部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析 編 號 鋪位號 套內(nèi)面 積() 公攤面 積() 建筑面 積() 實用率 （） 編號鋪位號 套內(nèi)面 積() 公攤面 積() 建筑面 積() 實用率 （） 1100350.13589.36939.4937%1511417.5529.5447.0937% 21014067.32107

40、.3237%1611522.7838.3561.1337% 310255.5793.53149.137%1711635.1859.294.3837% 410332.2654.2986.5537%1811745.2576.15121.437% 510430.5451.3981.9337%1911851.1886.13137.3137% 610533.4956.3789.8637%2011945.2560.8106.0543% 710630.5451.3981.9337%2112051.1827.1578.3365% 810745.5676.67122.2337%2212139.5241.6881

41、.249% 910817.930.1248.0237%2312229.1948.677.7938% 1010926.4444.5170.9537%2412362.73105.58168.3137% 1111020.7734.9755.7437%2512463.48106.85170.3337% 1211129.0548.977.9537%2612545.1976.06121.2537% 1311244.5474.96119.537%2712644.6575.16119.8137% 1411340.1767.62107.7937%28127717.6548.2765.8594% 優(yōu)勢：優(yōu)勢： p

42、單套面積主要 集中在100以 下，總價將受到 控制，避免形成 銷售難點； 劣勢：劣勢： 使用率過低，溢 價空間受到明顯 制約。 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 價值體系提煉價值體系提煉 “深南道深南道”地地 段價值段價值 商務綜合體高端形象商務綜合體高端形象 本體其他業(yè)態(tài)帶來的穩(wěn)本體其他業(yè)態(tài)帶來的穩(wěn) 定、高端的消費人群定、高端的消費人群 區(qū)域未來高端商業(yè)氛區(qū)域未來高端商業(yè)氛 圍的預期圍的預期 “深南道深南道”價值是本項目形象表達必須要價值是本項目形象表達必須要 釋放的首要信息，通過釋放的首要信息，通過“深南道深南

43、道”的載體的載體 將其他分價值進行釋放，推高市場對于本將其他分價值進行釋放，推高市場對于本 項目的價值認知。項目的價值認知。 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 如何將大中華如何將大中華ifcifc絕佳的地段優(yōu)勢最大化演繹絕佳的地段優(yōu)勢最大化演繹 以及與商業(yè)定位充分融合以及與商業(yè)定位充分融合 是商業(yè)在推廣入市期是商業(yè)在推廣入市期 成功的關(guān)鍵成功的關(guān)鍵 商業(yè)價值即地段價值商業(yè)價值即地段價值 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 大中華大中華if

44、cifc深南匯 商業(yè)定位 code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 大中華大中華ifcifc深南匯 商業(yè)定位商業(yè)定位 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 深南匯深南匯占位深圳中心區(qū)核心門戶！占位深圳中心區(qū)核心門戶！ 福田中心商業(yè)區(qū)被定位為次市級商業(yè)區(qū)，商業(yè)總面積將達到50萬平方米左右； 禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場； 控制發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、大型綜合超市； 鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌

45、的專賣店、專業(yè)店、購物鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購物 中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 深南匯深南匯匯聚高端商業(yè)進駐匯聚高端商業(yè)進駐 打造商業(yè)格局影響力打造商業(yè)格局影響力 code of this report | 41 copyright centaline group, 2010 深南匯深南匯 高端品質(zhì)和前沿消費理念匯集高端品質(zhì)和前沿消費理念匯集 您將獲得尊貴和個性化的消費體驗您將獲得尊貴

46、和個性化的消費體驗 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 這里拒絕人聲鼎沸的商業(yè)空間這里拒絕人聲鼎沸的商業(yè)空間 品質(zhì)、品牌、品位兼具品質(zhì)、品牌、品位兼具 極簡與時尚并融極簡與時尚并融 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 客戶定位客戶定位 code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 2009-2010年中心區(qū)商鋪成交情況年中心區(qū)商鋪成交情況 中心區(qū)2009-2010年共成交4

47、單商鋪，成交量少主要由于放盤量稀少所決定； 從成交數(shù)據(jù)可以看到，成交面積跨度較大，基本處于賣方市場； 成交價格區(qū)別較大，可以看到，地段和商鋪位置的不同將明顯導致價格差異。 成交客戶分析成交客戶分析 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010 從付款方式可以看到，商業(yè)的客戶 資金實力雄厚，對于五成首付以及 一次性付款的接受程度都相對較高。 付款方式 成交客戶分析成交客戶分析 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 這四批客戶全部是以個人名義 購買.與寫字

48、樓不同的是購買商鋪的 絕大多數(shù)是個人購買行為. 客戶區(qū)域 客戶類型 這4批客戶中1批來自臺灣,另 外3批是深圳本地客戶.深圳本地客 戶對區(qū)域的認可度更高,而隨著限 外令恢復，香港客戶進入門檻更 高，內(nèi)地客戶應該是日后成交的 主要客戶群。 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 客戶行業(yè) 5用途 可以看到，由于商業(yè)客戶主要以 投資為主要購買目的，所以與寫字樓 客戶不同，購買商業(yè)的客戶沒有明顯 的行業(yè)特征。 商鋪比寫字樓的投資目的更為 明顯，而根據(jù)對于客戶的訪談了解， 自用的客戶也會同時具備投資的成 分。 code of t

49、his report | 48 copyright centaline group, 2010 大中華大中華ifcifc項目商鋪意向客戶調(diào)研項目商鋪意向客戶調(diào)研 信息來源：福田中心區(qū)中原工商鋪部金中環(huán)分部同事（共有70人） 約訪對象： 中原工商鋪部 高級區(qū)域經(jīng)理 （中原精英會成員）： 田慧 中原工商鋪部 金中環(huán)分部一組經(jīng)理 （中原精英會成員）： 徐華 中原工商鋪部 金中環(huán)分部二組經(jīng)理 （中原精英會成員）： 陳燕平 中原工商鋪部 金中環(huán)分部高級客戶經(jīng)理 （中原精英會成員）： 劉文娜 中原工商鋪部 金中環(huán)分部高級客戶經(jīng)理 （中原精英會成員）： 李司琪 中原工商鋪部 金中環(huán)分部物業(yè)顧問 （資深一線銷

50、售精英）： 戴福強 中原工商鋪部 金中環(huán)分部物業(yè)顧問 （資深一線銷售精英）： 趙利 中原工商鋪部 金中環(huán)分部物業(yè)顧問 （資深一線銷售精英）： 覃芳賢 典型客戶訪談典型客戶訪談 code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 1 近期國家出臺房地產(chǎn)新政對商鋪投資客戶是否存在影響？ 田：中心區(qū)近期成交且均是以租賃為主，目前客戶抱觀望態(tài)度，但相對于住宅客戶來說，商用的客戶受到 的影響較小，雖然目前心態(tài)比以前謹慎很多，但如果遇到有好的盤源，依然會很堅決的出手。 徐：五成左右客戶認為如果住宅市場出現(xiàn)較大調(diào)整的話，商業(yè)和寫字樓等市場也會一定

51、受到相應的影響 陳：目前中心區(qū)的業(yè)主心態(tài)較為平穩(wěn)，因為中心區(qū)的需求一直比較旺盛，且長遠的看好中心區(qū)的未來，因此國 家新政的出臺對其并未有太大影響，放盤的價格也較為堅持，而買家則希望在這個時期能有較大的談價空間， 因此目前市場暫時出現(xiàn)一種僵持觀望的局面。 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 2 客戶對中心區(qū)規(guī)劃的認知及目前商業(yè)的了解程度及評價 徐：經(jīng)過四年左右的建設(shè)，福田中心區(qū)的規(guī)劃基本已經(jīng)實現(xiàn)，各個購物中心、高檔酒店及甲級寫字樓林立，已 經(jīng)頗具中央商務區(qū)的風采，隨著福田交通樞紐的建設(shè)，更是將福田中心區(qū)跟香港緊密的連接

52、在一起，對未來的 前景更加看好，目前中心區(qū)的商業(yè)因為規(guī)劃的限制，主要還是以大型購物中心、百貨為主，購物環(huán)境好過市內(nèi) 其它片區(qū)，因為中心區(qū)工作人群的急劇增加，目前餐飲業(yè)發(fā)展勢頭較好，已經(jīng)形成一定的規(guī)模，購物公園通過 改造引進餐飲，也已擺脫前兩年慘淡狀況，重新凝聚了較好的商業(yè)氛圍。 陳：在政府的商業(yè)規(guī)劃中福田中心商業(yè)區(qū)要建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨特，滿足消費者購物、餐 飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)，崗廈城中村的拆遷更凸顯政府對中心區(qū)的重視和打造決心，目前福 田中心商務區(qū)的商務氛圍非常濃厚，消費人群層次較高，客戶均對該片區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，但苦于政府規(guī)劃 限制住宅底商，嚴格控制

53、商業(yè)物業(yè)的分割出售，因此缺乏適合客戶投資的商業(yè)產(chǎn)品。 code of this report | 51 copyright centaline group, 2010 3 目前福田中心區(qū)的商業(yè)供應情況如何，最近三個月商業(yè)成交情況如何? 劉:目前福田中心區(qū)可跟客戶推薦購買的盤源只有三個，分別是1.安聯(lián)大廈一樓：1019平方，單價：170000， 2.海聯(lián)大廈：754平方，單價：54000，3. 購物公園：300平方，單價：11000，最近三個月福田中心區(qū)商業(yè) 沒有成交，在這一年內(nèi)也僅有三單的成交，分別是江蘇大廈中原鋪位及永和大王，新一佳21世紀地鋪鋪位， 現(xiàn)代國際一樓商鋪. 4 福田中心區(qū)投資客

54、戶群特征 李：福田中心區(qū)的投資客戶群購買實力較強，年齡段在35至50歲之間，較多的客戶能一次性付款購買2000- 3000萬左右的單位，從事職業(yè)一般為自營實業(yè)，擁有多種物業(yè)，投資方式多樣化，投資中心區(qū)的客戶大部分 以投資寫字樓產(chǎn)品為主，較喜好投資商業(yè)的主要以廣東人為主（潮汕人居多），部分有福建、江浙和港澳臺 一帶的客戶，投資目的以短線投資賺取差價為居多，客戶投資的信息獲取來源主要是通過中介，投資的區(qū)域 并不局限于中心區(qū)，只要有合適的盤源均會考慮，且成交較為果斷。福田中心區(qū)投資客戶群做風平實低調(diào)， 大部分客戶不喜歡炒股，見識較廣，日常休閑以購物、運動為主，在全國各地均有置業(yè)經(jīng)歷，對投資的判斷 較

55、有自身的主見和判斷。 code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 典型客戶訪談典型客戶訪談 code of this report | 53 copyright centaline group, 2010 潛在客戶訪談潛在客戶訪談 戴：客戶王女士，從大陸移民香港，35歲左右，無職業(yè)，專職炒樓，其先生自營企業(yè)，之前喜歡投資住宅， 去年轉(zhuǎn)投資商業(yè)和寫字樓，購買了大中華ifc公寓，50多萬一次性付款，目前手上有幾千萬現(xiàn)金，主要通過 中介來投資。 覃：客戶李先生，廣東河源人，年齡40歲左右，居住于福田南小區(qū)，自營房地產(chǎn)企業(yè)，平時均有

56、投資房地產(chǎn) 的喜好，跟中原合作較多，支付中原傭金就已經(jīng)有300萬左右，實力較強，能一次性付款5000萬到1個億， 購買了福田中心區(qū)寫字樓物業(yè)，在南山擁有兩棟廠房，商鋪2個，平時喜歡登山。 趙：客戶劉女士，福建人，38歲左右，老公開電子公司，目前住在福建，在深圳只有一套住宅，但來深圳住酒 店，喜好炒樓，在全國多地均有投資，深圳居多，投資產(chǎn)品只限商業(yè)，去年購買景田片區(qū)整層寫字樓，金額 2000萬左右，主要用于長線投資，獲取投資信息也以通過中介和參與政府拍賣房。 code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 分行經(jīng)理訪談分行經(jīng)理訪談

57、 code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 目標客戶定位目標客戶定位 code of this report | 56 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品價值提升產(chǎn)品價值提升 code of this report | 57 copyright centaline group, 2010 外圍展示系統(tǒng)外圍展示系統(tǒng) 與崗廈村區(qū)隔 強化本項目與崗廈村之間的區(qū)別以及隔斷，通過邊界的打造進行有效區(qū)隔 code of this report | 58 copyright centaline grou

58、p, 2010 昭示性提升 本項目深南路輔導綠化帶對于客戶的視線存在明顯阻隔，必須通過外部商業(yè)展示為商 業(yè)聚集人流以及增加關(guān)注 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 code of this report | 59 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 增加實際使用面積鋪位可使用部分過道空間 將商業(yè)的過道面積部分給到商鋪 業(yè)主使用，以增加商業(yè)的實際使 用面積，從而削弱實用率低的項 目劣勢。 code of this report | 60 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 增加虛擬使用面積 餐飲類可

59、使用公共空間 端頭單位可將公共空間作為虛擬面積給到餐飲類 業(yè)態(tài)使用，以增加附加值。 code of this report | 61 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 弱化鋪位之間斷檔的視覺感受 斷檔部分的墻壁，可作 為廣告位給業(yè)主使用， 在增加附加值的前提下， 還可以削弱由于商鋪分 散而導致的商鋪斷檔的 視覺感受。 code of this report | 62 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 弱化鋪位之間斷檔的視覺感受 通過將部分面積較大的公共區(qū)域打造成為小廣場，聚集內(nèi)街人氣

60、 code of this report | 63 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 增加附加值廣告位 商業(yè)裙樓部分增加廣告 位，并且將一定時期內(nèi) 的使用權(quán)作為附加值贈 送給客戶使用，以增加 溢價空間。 code of this report | 64 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 將商鋪之間的斷檔位置 增加廣告位，作為相鄰的鋪位 的廣告位之用，以增加商鋪附 加值。 增加附加值廣告位 code of this report | 65 copyright centaline gro