大亞灣區(qū)石化大道地塊投資可行性分析報(bào)告

1、大亞灣區(qū)石化大道地塊投資可行性分析報(bào)告深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司惠州市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)顧問有限公司2010年4月6日第一部分：2009年惠州市整體房地產(chǎn)市場觀察一、一級市場惠州市09年土地市場總共成交98宗商業(yè)及居住用地，成交面積3959086平米，較08年同比增加43.6%，成交總金額為310356萬元，與去年同期比下降15.3%，成交單價(jià)為784元/平米，與去年同期比下降41%。時(shí)間成交面積（）成交金額（萬元）成交單價(jià)（元/）2007年405230069170012462008年275784736648913292009年3959086310356784數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)、國土

2、資源局從09年個(gè)季度成交量分析，惠州市商住用地土地成交面積第二季度98.6萬平米最低，第三季度明顯回升，成交面積達(dá)274.24萬平米，成為三季度來最高。第三季度主要是惠陽成交地塊宗數(shù)及成交面積達(dá)463541平米,第四季度稍有回落。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)、國土資源局惠州各片區(qū)土地成交量以惠陽,大亞灣為主，惠陽成交面積占總量的47%，大亞灣成交面積達(dá)30%，其次是東江新城，河南岸及江北片區(qū)；惠陽成交地塊集中惠陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及秋長片區(qū)。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)、國土資源局土地供應(yīng)面積達(dá)646萬平米，其中博羅供應(yīng)179萬平米占首位，其次是惠陽供應(yīng)177萬平米，惠陽地塊主要集中在惠陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及

3、秋長,土湖片區(qū)地塊，惠城片區(qū)供應(yīng)98萬平米主要集中江北，河南岸及東平水口片區(qū)。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)、國土資源局綜述：伴隨著2009年房地產(chǎn)市場的全面回暖，惠州一級市場土地交易的形勢喜人，全年總共成交98宗商業(yè)及居住用地，累計(jì)成交面積近400萬平米，較2008年同比增加了43.6%。同時(shí)從土地成交面積在各區(qū)域的分布來看，惠陽、大亞灣區(qū)域成為主流，因此，惠陽大亞灣區(qū)域必然成為未來惠州房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。二級市場惠州市商品房銷售面積在2001年后逐年穩(wěn)步上升，至08年回落后，09年惠州市全年銷售面積劇增，為543.81萬平方米，與去年相比上升了83.8%。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)商品房

4、銷售額在2007年高峰2008年回落后，09年再創(chuàng)新高，惠州市全年銷售金額為232.01億元，較08年成倍增長，增長幅度為90.3%。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)09年惠州商品房累計(jì)銷售均價(jià)為4266元/平米，與去年相比增長了3.5%，增長速度較去年明顯加快。數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)惠州市2009年商品房銷售總量為527萬平方米，全年批售量為296萬平方米，年末商品房剩余可售量僅為90萬平米，今年消化存量231萬平米，消化率為71.9%，意味著09年市場走量速度劇增,2010新開年市場存量不足。按今年的銷售速度一年銷售527萬平米，現(xiàn)存量90萬平米以及2010年前期預(yù)計(jì)200萬平方米預(yù)推售量，

5、僅需一季度時(shí)間便能消化完,市場前景可觀。 數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺(tái)綜述：惠州房地產(chǎn)市場近幾年來發(fā)展迅猛，從2007年以后，惠州商品房消化量已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站住300萬的年度消化面積總量，在2009年，更是達(dá)到了543萬的消化量，較2008年增長幅度超過90%，商品房成交價(jià)格也是逐年穩(wěn)步攀升。第二部分：2009年惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查惠陽區(qū)域惠陽區(qū)商品房銷售均價(jià)繼05年后連續(xù)四年上漲，09年突破4000元/平米；09年惠陽區(qū)商品房均價(jià)為4094元/平米，環(huán)比上漲4%，全年銷售面積為98.82萬平方米，環(huán)比漲幅為149.8%，惠陽區(qū)商品房市場全年表現(xiàn)為量價(jià)齊升，銷售量上漲幅度巨大。數(shù)據(jù)來源：惠州房

6、地產(chǎn)協(xié)會(huì)惠陽區(qū)商品房均價(jià)全年走勢平穩(wěn)，除3月份價(jià)格有所回落外，各月份銷售均價(jià)均在4000元/平米以上；惠陽區(qū)商品房銷售面積全年波動(dòng)較大，6月、7月、9月、11月、12月銷售面積均在10萬平方米以上，其中12月銷售面積達(dá)37.03萬平方米。數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)大亞灣區(qū)域大亞灣區(qū)歷年商品房銷售均價(jià)波動(dòng)較大，整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢；商品房銷售面積09年大幅增長，全年銷售面積為92.02萬平方米，同比增幅為240%。數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)大亞灣區(qū)09年銷售均價(jià)走勢平穩(wěn)略有上升，上半年銷售均價(jià)逐月走高，下半年平穩(wěn)波動(dòng)；全年銷售面積波動(dòng)較大，6月、8月、9月、12月的銷售面積均在10萬平方米以上，其中12

7、月份銷售面積達(dá)20.71萬平方米。數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)綜述：惠陽大亞灣區(qū)域2009年商品房成交面積合計(jì)達(dá)到200萬左右，占比整個(gè)惠州市市場成交總量的34%，成為惠州房地產(chǎn)市場的重要補(bǔ)充力量。特別是大亞灣區(qū)域，2009年的商品房銷售面積較2008年呈倍數(shù)級增長，潛力巨大。第三部分：大亞灣片區(qū)簡析片區(qū)概況1、地理位置大亞灣片區(qū)地處惠州市東南，在惠東縣、惠陽區(qū)和深圳市之間，與香港隔海相望，地理優(yōu)勢明顯。地理位置它東臨南海，西靠惠州，南與深圳接壤，北連稔平半島，與香港隔海相望，從水路至香港僅為47海里?；靖艣r惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）于1993年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，面積為9.98平方公

8、里，2006年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)擴(kuò)大到23.6平方公里。轄陸地面積265平方公里，海域面積1300平方公里?，F(xiàn)有人口約12.2萬人，其中常住人口7.2萬人，流動(dòng)人口約5萬人。跨國公司眼中的開發(fā)區(qū)綜合吸引力20強(qiáng)名列第四，廣東第一。2、片區(qū)交通大亞灣通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城際線，沿海高速年底通車后，大亞灣至深圳蓮塘車程縮少至30分鐘。交通深圳可以通過南坪快速、深汕高速、及規(guī)劃中的沿海高速、地鐵三號(hào)線到達(dá)。沿海高速東起羅湖蓮塘，西至龍崗區(qū)，東部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿東部沿海高速公路，大亞灣至深圳蓮塘車程縮至30分鐘，2009年年底完成通車。3、

9、片區(qū)規(guī)劃大亞灣總體規(guī)劃為“五區(qū)一岸線”： “五區(qū)” 為石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”為起于小桂灣止于小徑灣?！拔鍏^(qū)一岸線”整個(gè)片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、東區(qū)、港區(qū)、旅游區(qū)，其中中心區(qū)又分為北片、南片、中片。東區(qū)為石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)，西區(qū)為電子產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)。港區(qū)為物流行業(yè)，中心區(qū)以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向。旅游區(qū)則以發(fā)展旅游業(yè)為主。沿海岸線分為生活岸線和生產(chǎn)岸線。規(guī)劃應(yīng)與惠東及深圳岸線進(jìn)行相應(yīng)的銜接。 4、片區(qū)定位大亞灣未來將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子信息和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，將成為大工業(yè)與

10、濱海旅游并重、經(jīng)濟(jì)繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”。2 片區(qū)房地產(chǎn)市場大亞灣目前的房地產(chǎn)主要分布在中心區(qū)北片和南片及西區(qū)，中部是典型的住宅區(qū)，中心區(qū)南面和東區(qū)、港區(qū)及旅游區(qū)均未開發(fā)，旅游區(qū)可以打造成大梅沙式的別墅勝地，港區(qū)可以開發(fā)些住宅區(qū)，類似鹽田港。大亞灣目前在售樓盤以兩房為主，一房、三房都較多，偏向中小戶型?？梢钥闯錾钲诳蛻魹橹?，目的偏向投資及過渡性，銷售較好。均價(jià)在4000-5000元/平米之間為主。大亞灣西區(qū)2010年供應(yīng)量約為1040000平米，中心區(qū)供應(yīng)量約為1740000平米，供應(yīng)量旺盛，因此將會(huì)吸引大量的置業(yè)投資人群前來，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的持續(xù)發(fā)展。西區(qū)西區(qū)

11、以電子信息產(chǎn)業(yè)帶及汽車為主要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)潛力明顯，已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目較多。多為高層、小高層。西區(qū)以高層、小高層為主，規(guī)劃差。中心區(qū)是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。開發(fā)項(xiàng)目多，多為大型項(xiàng)目。南區(qū)待開發(fā)，計(jì)劃打造成惠州名片，旅游勝地，中心區(qū)配套好。3 片區(qū)小結(jié)大亞灣景觀資源好，地理位置優(yōu)越、交通便捷，將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟(jì)繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”，房地產(chǎn)供應(yīng)量大，性價(jià)比高，然而地產(chǎn)發(fā)展剛剛起步，有極大的升值潛力。占據(jù)著天時(shí)地利與人和，卻擁有性價(jià)比高的優(yōu)勢，因此承接深圳、香港投資客戶的需求，成為投資的熱點(diǎn)；承接深圳被高房價(jià)擠出的中

12、低支付能力的年輕階層購房的熱點(diǎn)區(qū)域；承接深圳養(yǎng)老客戶的置業(yè)需求；滿足大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展新增的外來人口的置業(yè)需求；滿足大亞灣及周邊原住民更新改善置業(yè)的需求。第三部分：本地塊周邊商品房市場深入調(diào)研代表案例一：珠江東岸地理位置大亞灣深汕高速惠陽淡水出口處，惠深沿海高速大亞灣出口處基本資料開發(fā)商/投資商深圳市珠江投資發(fā)展有限公司策劃代理中原地產(chǎn)物業(yè)管理廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司整合推廣金馬盟廣告占地面積613228平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修總建筑面積1058679平方米容積率0.55建筑規(guī)模與類型一期占地23萬平方米，容積率0.55，共有429套，所有單位均為別墅，戶戶設(shè)計(jì)有spa房，配有1萬平方米的會(huì)所。二期占

13、地15萬平米,容積率2.8,綠化率30%,共有住戶400多戶,產(chǎn)品包括300多套257、265平米聯(lián)排別墅及100套336、356平米雙拼別墅總戶數(shù)1000余戶均價(jià)聯(lián)排別墅：8000元/平方米雙拼別墅：11000元/平方米車位1:1比例代表案例二：德州城 地理位置大亞灣西三大道和西a大道交匯處基本資料開發(fā)商/投資商惠州大亞灣德洲投資有限公司策劃代理世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)管理戴德梁行整合推廣占地面積186422平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總建筑面積630000平方米容積率2.8建筑規(guī)模與類型意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。項(xiàng)目容積率為2.8，集住宅、配套商業(yè)、公寓、辦公、酒店、教育設(shè)施等于一體，共分6期開發(fā)。第一、二期：米蘭春天，

14、第三、四期：羅馬印象。第五、六期：待定（初步意向?yàn)閯e墅）總戶數(shù)5050戶均價(jià)4500元/平方米車位3137個(gè)最近動(dòng)態(tài)德洲城二期在售的有7、8、9、10、11棟，戶型面積為60150平方米的二房至五房單位，現(xiàn)售折后均價(jià)4500元/平方米，根據(jù)戶型和樓層不同有所變動(dòng)。目前三期和四期已經(jīng)動(dòng)工，今年將會(huì)推出，時(shí)間待定代表案例三：仁和we城地理位置大亞灣淡澳大道西區(qū)一中旁基本資料開發(fā)商/投資商惠州市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)管理仁和物業(yè)整合推廣長城盛花占地面積32713平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總建筑面積131252.90平方米容積率2.99建筑規(guī)模與類型項(xiàng)目主力戶型是40-82平方米的1、2房

15、，114-125平米的3房和135平米的4房；由12棟1517層高層現(xiàn)代風(fēng)格建筑，地下兩層停車場整合而成的南北庭院格局，享有60米的超寬樓間距?？倯魯?shù)1160戶均價(jià)5000元/平方米車位712個(gè)最近動(dòng)態(tài)仁和we城熱銷中，戶型面積為40-135平方米的一至四房單位，在售均價(jià)5000元/平方米，起價(jià)4900元/平方米，最高價(jià)5200元/平方米。一次性付款9.7折，按揭付款9.8折。老客戶帶新客戶上門有禮，成交客戶可參與家電抽獎(jiǎng)。代表案例四：太陽灣 地理位置太陽灣位于大亞灣大亞灣大道與西二大道交匯處基本資料開發(fā)商/投資商?hào)|部集團(tuán)惠州大亞灣建藝實(shí)業(yè)有限公司策劃代理尊地地產(chǎn)物業(yè)管理廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公

16、司整合推廣主意會(huì)廣告占地面積613228平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總建筑面積1058679平方米容積率2.66建筑規(guī)模與類型項(xiàng)目規(guī)劃有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅、公寓。定位為美式簡約風(fēng)格的綜合體大盤總戶數(shù)896戶均價(jià)高層：4700元/平方米洋房：5300元/平方米車位846個(gè)最新動(dòng)態(tài)太陽灣一期戶型面積為86160平方米的二至四房單位，還有少量150平方米和260平方米左右的頂層海景復(fù)式單位。一期將推出184套單位，現(xiàn)正vip誠意登記中，開盤可享額外優(yōu)惠。預(yù)計(jì)均價(jià)為45005000元/平方米。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在4月開盤。代表案例五：秋谷康城地理位置大亞灣西區(qū)石化大道與龍興路（通石井、坪山、龍崗）交匯處基本資

17、料開發(fā)商/投資商惠州大亞灣鑫浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/惠州市秋谷實(shí)業(yè)有限公司策劃代理中原地產(chǎn)物業(yè)管理整合推廣深圳毅華廣告公司占地面積80265平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總建筑面積288421平方米容積率2.79建筑規(guī)模與類型分四期開發(fā)；戶型以兩房70左右，三房93左右，四房115左右為主，均價(jià)暫定為4300元/，定位為高檔住宅。項(xiàng)目配套（游泳池、會(huì)所、幼兒園，超市，網(wǎng)球場、羽毛球場等）齊全（其中游泳池是目前大亞灣面積最大的泳池），中式風(fēng)格，樓間距60米?？倯魯?shù)2100戶均價(jià)4300元/平方米車位1850個(gè)最近動(dòng)態(tài)秋谷康城一期共有480多套70120平方米一至四房的單位，現(xiàn)正在認(rèn)籌中。預(yù)計(jì)5月1日開盤。第四

18、部分：周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查分析研判一、大亞灣中心區(qū)-西區(qū)地帶“產(chǎn)品-價(jià)格”梯度研判 受益于區(qū)域的資源環(huán)境以及新規(guī)劃利好，周邊項(xiàng)目的開發(fā)多以中等檔次以及中高檔次的住宅產(chǎn)品為主。1、【中等檔次住宅產(chǎn)品】：高層/小高層：4200-4300元/2、【中高檔次住宅產(chǎn)品】：高層/小高層：4500-5000元/多層/洋房：5200-5300元/3、【高檔次住宅產(chǎn)品】：聯(lián)排別墅：7000-8000元/雙拼別墅：10000-11000元/二、大亞灣中心區(qū)-西區(qū)地帶目標(biāo)客戶屬地研判u 從惠陽城區(qū)的既有人口規(guī)模（約40萬）及既有商品房開發(fā)量與消化量來 看，外來補(bǔ)充型客戶勢必成為未來商品房的主力客戶群；u 隨著沿海高速

19、的開通，以及未來地鐵3號(hào)線延長線惠陽段城際輕軌的全面開通，深圳高房價(jià)壓力下的購房需求客戶群必然進(jìn)一步擠向周邊區(qū)域；u 大亞灣中心區(qū)接壤深圳龍崗坪山、坑梓，交通非常便捷，跨區(qū)域間車行距離不足10分鐘，地域上的“臨深”特征奠定了它宜居的投資價(jià)值，對于購房需求目標(biāo)客戶群的吸引力同比其它區(qū)域更具優(yōu)勢。綜上分析，惠陽新中心區(qū)緣邊地帶的目標(biāo)客戶群可以鎖定為深圳外溢型購房客戶為主（約7成），本地及其它購房客戶為輔（約3成）。附：片區(qū)內(nèi)在售/已售項(xiàng)目客戶來源調(diào)查表深圳本地其他珠江東岸75%15%10%德州城70%25%5%公園道一號(hào)65%30%5%仁和we城70%20%10%第五部分：項(xiàng)目地塊分析及物業(yè)定位地

20、塊基本信息w 占地面積：約110000w 容積率指標(biāo)：3.0w 建筑面積：330000w 土地使用年限：70年項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)資源w 地理位置： 項(xiàng)目毗鄰石化大道，位于大亞灣中心服務(wù)區(qū)，周邊分布著汽車電子產(chǎn)業(yè)區(qū)、汽車零部件生產(chǎn)基地、東風(fēng)汽車城、電子信息產(chǎn)業(yè)帶、惠深合作示范區(qū)，距離坑梓車程5分鐘，距離坪山車程10分鐘，同時(shí)輻射深圳大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)及碧嶺工業(yè)區(qū)。本案卓越項(xiàng)目 w 地塊四至景觀資源：北、南、東三面享有自然景觀資源南面北面 東面西面w 地塊周邊生活配套：暫時(shí)較為缺乏，未來主要依賴周邊社區(qū)發(fā)展起來后完善相應(yīng)的配套。地塊swot分析優(yōu)勢strengthw 大亞灣中心生活區(qū)域，未來生活前景好

21、；w 東西南北，交通非常便利；w 視野開闊，近景及遠(yuǎn)景均好（山景、坪水河景）；w 地塊周邊環(huán)境較為純粹，無舊房改造的困擾；w 11萬占地在這個(gè)地段能打造精品高尚社區(qū)。劣勢weakw 目前的居住、商務(wù)氛圍弱；w 目前的配套十分欠缺；w 地塊南面的加油站對項(xiàng)目帶來一定的影響。機(jī)會(huì)opportunityw 大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史性機(jī)遇；w 政府投入力度大,配套規(guī)劃日益完善；w 政府將斥資2億元重點(diǎn)改造坪水河，有望進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢；w 周邊商務(wù)、居住等氛圍日趨濃厚；w 本案與卓越集團(tuán)的地塊接壤，品牌開發(fā)商進(jìn)駐將大幅提升地塊價(jià)值；w 沿海高速的開通，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)，深圳客戶異地置業(yè)機(jī)會(huì)大幅增加

22、。威脅threatenw 未來年，開發(fā)區(qū)內(nèi)將有大量物業(yè)相繼開發(fā)，競爭加??；w 隨著碧桂園、振業(yè)城等項(xiàng)目的崛起，淡水區(qū)域吸引住大量客戶，客戶分流；w 大盤（卓越項(xiàng)目、未來東部項(xiàng)目等）進(jìn)駐，地產(chǎn)格局發(fā)生變化。發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅；利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 利用中心服務(wù)區(qū)地段價(jià)值，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值； 充分利用項(xiàng)目條件,提升產(chǎn)品素質(zhì),打造大亞灣中心精品社區(qū),吸引客戶； 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目臨近未來沿海高速出入口，交通便利； 通過差異化定位與市場時(shí)機(jī)把握,避開直接競爭。 通過出色的產(chǎn)品規(guī)劃,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競爭力。地塊物業(yè)定位容積率：2.4開發(fā)總建筑面積：264000檔次定位：規(guī)模型高尚物業(yè)產(chǎn)品定位：以高層、

23、小高層產(chǎn)品為主（高層面積占比45%，小高層面積占比35%）低密度別墅、洋房產(chǎn)品為輔（洋房面積占比10%，別墅面積占比10%）第六部分 經(jīng)濟(jì)測算及投資分析開發(fā)成本及銷售價(jià)格估算估算依據(jù)依照該宗地規(guī)劃要求及產(chǎn)品定位；樓盤建造、裝修及配套標(biāo)準(zhǔn)，參照萬科系列產(chǎn)品各項(xiàng)工程造價(jià)水平；整體主體工程于2011年10月完成，年度工程造價(jià)上漲3%估算。開發(fā)成本分析本項(xiàng)目按計(jì)劃分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)2010年9月動(dòng)工，到2012年10月整體工程結(jié)束，則項(xiàng)目開發(fā)成本分析參考如下（暫不及銀行貸款涉及的財(cái)務(wù)費(fèi)用）：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元)建筑面積（）總投資(萬元)開發(fā)建設(shè)總投資264000 1開發(fā)成本2634264000695261

24、.1土地成本1062.5264000280501.2前期籌備費(fèi)8526400010261.3主體建筑安裝工程費(fèi)153226400040450高層建筑安裝工程費(fèi)156011880018533小高層建筑安裝工程費(fèi)13927920011024洋房/別墅建安工程費(fèi)8005280042241.4社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)118.8226400031371.5園林環(huán)境費(fèi)105.3926400027821.6公共配套設(shè)施費(fèi)（會(huì)所、幼兒園規(guī)劃面積）250030007502開發(fā)費(fèi)用30126400048282.1管理費(fèi)用20 5282.2銷售費(fèi)用（計(jì)提3%）1634300銷售收入測算（1）項(xiàng)目銷售價(jià)格推測運(yùn)用市場比較法進(jìn)行

25、銷售價(jià)格預(yù)測，其主要是根據(jù)項(xiàng)目的所處位置、周圍環(huán)境條件、項(xiàng)目的品質(zhì)與周邊競爭樓盤進(jìn)行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場未來2-3年的價(jià)格趨勢進(jìn)行推測，預(yù)計(jì)n 高層+小高層洋房整體銷售均價(jià)5000元/n 洋房整體銷售均價(jià)5800元/n 別墅整體銷售均價(jià)11000元/整體實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)：5430元/初步評估，項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售總額為人民幣1433520000元，約14.3億元。（2）項(xiàng)目銷售收入動(dòng)態(tài)評估考慮銷售周期為三年。從抵御銷售價(jià)格的市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保證本項(xiàng)目平穩(wěn)操作的角度，我司較為保守地預(yù)估銷售價(jià)格和歷年遞增比例，具體數(shù)據(jù)如下：銷售計(jì)劃年度收款情況（單位：萬元）年份累計(jì)銷售比例累計(jì)銷售面積（）201120

26、122013201130%7920043006201270%184800573402013100%26400043006合計(jì)143352萬元投資收益分析銷售利潤分析序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入詳見銷售收入預(yù)測1433522投資總額詳見開發(fā)成本分析695263利潤總額(1)-(2)738264相關(guān)稅費(fèi)計(jì)提25%(3)25%184565凈利潤(3)-(4)553706稅后投資利潤率凈利潤/總投資79.64%7稅前投資利潤率（總銷售額-總投資）/總投資106.18%經(jīng)上面表格分析，本項(xiàng)目的稅后投資利潤率接近40%，在區(qū)域同行業(yè)平均水平以上，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯，能為股東及債權(quán)人帶來較高收益。盈虧平衡分析因素開發(fā)投資（萬元）銷售總價(jià)（萬元）銷售率因素現(xiàn)在估算值6952614335248.5%因素盈虧平衡點(diǎn)變化（百分比）+10%-10%因素盈虧平衡點(diǎn)值7647812901659.2%按現(xiàn)在測算的總投資額和總銷售額計(jì)算，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為銷售率達(dá)到48.5%。當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，銷售價(jià)格下降10%時(shí)，銷售率達(dá)到59.2%時(shí)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。敏感性分析以下就銷售收入和建安成本的變化情況進(jìn)行敏感性分析因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析