曲江CBD房地產(chǎn)項目調(diào)研報告（39頁）

1、曲江cbd房地產(chǎn)項目調(diào)研報告 【思考在前】 1.城南未來發(fā)展的方向和區(qū)域城市功能定位？ 2.曲江新區(qū)作為城南重點(diǎn)板塊市場前景如何，曲江新區(qū)發(fā)展趨勢？ 3.會展區(qū)域的規(guī)劃和區(qū)域配套建設(shè)對區(qū)域樓市的作用和本案該如何借力？ 4.外部資源如何進(jìn)行有效整合，發(fā)揮項目會展板塊配套資源？ 5.開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)界定？ 6.結(jié)合開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，如何在開發(fā)過程提升企業(yè)品牌的社會效應(yīng)？ 7.西安房地產(chǎn)寫字樓需求發(fā)展趨勢如何把控？ 8.項目針對的目標(biāo)客戶群如何精準(zhǔn)定位，怎樣的產(chǎn)品真正符合他們的需求？ 9.結(jié)合會展產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃開發(fā)，如何深入挖掘市場價值？ 10. 如何進(jìn)行產(chǎn)品的錯位競爭，提升項目市場核心競爭力？

2、11. 借鑒案例給項目開發(fā)帶來的啟示和借鑒？ 項目地塊、城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀 項目位于曲江新區(qū)西南角，城市中軸線，規(guī)劃中的曲江會展核心區(qū) 域，電視塔商圈輻射區(qū)域 市中心 鐘樓 電視塔 本案位置本案位置 高新區(qū)板塊 曲江新區(qū)板塊 長安路 主城區(qū)板塊 2號線長延堡站 西安國際會展中心 繞城高速公路 項目位西安曲江新區(qū)的西南角，屬于 曲江新區(qū)與高新區(qū)板塊交接地帶； 長安路作為城市發(fā)展的中軸線，繞 城高速城外區(qū)域大動脈; 規(guī)劃的曲江會展區(qū)域的核心位置，近 鄰國際會展中心 與電視塔1000m直線距離，完全位于 商圈輻射半徑內(nèi) 區(qū)位 東南面交通：繞城高速公 路的出口，本案5分鐘車程可以 上繞城高速 東面交通

3、：電視塔環(huán)島長安 南路，往北長安路直通城市中心 鐘樓區(qū)，往南通往城南長安區(qū) 東北面交通：西安在建的 地鐵2號線，長延堡站，預(yù)計 2011年全線開通。本案步行20分 鐘到達(dá)長延堡站 項目緊鄰城市干道，高速、軌道交通干道的黃金“交叉口”多條城市 交通要道，通達(dá)性好 本 案 長安路、長安南路：西安城市主干道，城 市中軸，連接西安三大城市商圈（鐘樓商 圈、小寨商圈、電視塔商圈） 繞城高速公路：西安城外區(qū)域主要核心道 路，連接西安外部城市板塊特別是城南交 通的主要干道 電視塔商圈 小寨商圈 鐘樓商圈 軌道2號線：長延堡站與本 案距離步行15分鐘 交通 環(huán)境 本 案 項目周邊環(huán)境誘人，遠(yuǎn)優(yōu)于西安其它商務(wù)區(qū)

4、，但生活配套尚不完善，生活配 套主要靠東北部電視塔商圈 電視塔商圈 西安國際商務(wù)港易初蓮花 地塊及周邊未拆出的城中村落 電視塔商圈繁華的商業(yè) 地塊 地塊周邊均已動工建設(shè)，周邊小環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)、地理位置優(yōu) 越 n10地塊已經(jīng)完成部分動遷 n7地塊已經(jīng)完成動遷，地塊 還未平整 本案 去國際會展中心，07年投入使用 中 曲江會展國際項目匯景新都項目 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預(yù)判 城市發(fā)展向南。中心城區(qū)居住飽和，城市向外城擴(kuò)張，城南將最先成 長為西安外圍的中心城市區(qū) 城南 從目前的新樓盤開發(fā)量來看，西安城外的 新開發(fā)樓盤主要集中在城南。未來中

5、心城 區(qū)人口的大量導(dǎo)入，城市配套建設(shè)的逐步 完善，城南將作為西安城外最先成長的城西安城外最先成長的城 市外圍中心城市區(qū)域。市外圍中心城市區(qū)域。 宏觀市場 主城區(qū) 2號地鐵線2011年完工，主城區(qū)輻射范圍向南北延伸，主城區(qū)人口輸出， 城南成為人口導(dǎo)入的主要方向。 本案本案 目前西安規(guī)劃了6條城市軌道，1、2號線已經(jīng)開始動工。 3-6號線仍在規(guī)劃中 n 2號線預(yù)計在2011年完工。沿線貫穿主城區(qū)鐘樓、城南 小寨和本案所在的電視塔商圈和城北的張家堡、火車北客 站，可以直接減少城市南北與主城區(qū)的距離； n 1號線為東西走向，地鐵1號線一期建設(shè)工程共設(shè)17座 車站，預(yù)計2013年完工，軌道將縮短城東、城

6、西與主城區(qū) 的地理距離； 城南將成為主城區(qū)人口導(dǎo)出的主要方向，2號線在 縮短城南與主城區(qū)距離的同時也將強(qiáng)大的居住及 商務(wù)需求輸送到城南。 城南城南 城南區(qū)域城市功能升級，曲江從傳統(tǒng)的高端居住生活區(qū)開始向城市中 央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，城市cbd特征越發(fā)明顯 高新區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 曲江新區(qū) 會展經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè) 長安區(qū) 大學(xué)城，教育產(chǎn)業(yè) 軌道交通2號線 城南板塊 城市軌道2號線不僅給城南帶來便利的交通，縮短與城市中心 的距離，而且是帶動城南區(qū)域產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。城市功能升級、 轉(zhuǎn)變。 曲江會展板塊曲江會展板塊城南的中央商務(wù)區(qū)城南的中央商務(wù)區(qū) 在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基礎(chǔ)上，短期內(nèi)將建設(shè)15萬平 方米的展館、

7、60萬平方米的建筑群、5500個國際標(biāo)準(zhǔn)展位、 3.5萬平方米30個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際 會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成 具有國際一流水準(zhǔn)的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括展 覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、 商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會 展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。 城南面臨一個前所未有的發(fā)展機(jī)遇 p 城市發(fā)展向南，隨著城市化進(jìn)程，城市功能升級，曲江，西安下一個城市中央 商務(wù)區(qū)； p 西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，剛性需求強(qiáng)烈，城市南擴(kuò)，城南面臨巨大需求； p 軌道交通縮短城市距離，為城南城市化發(fā)展提供了必要條件

8、；城市軌道交通加 快城市節(jié)奏，改變著西安城市的生活模式; 宏觀市場觀點(diǎn)宏觀市場觀點(diǎn) 曲江新區(qū)板塊優(yōu)勢明顯，同時在客戶群定位上已經(jīng)與其他兩個板塊較 為明顯的區(qū)隔 樓市板塊樓市板塊項目項目特點(diǎn)特點(diǎn) 迎賓大道 祥瑞大廈、海洋大廈、方興大廈等 機(jī)場帶來的交通便利迎賓大道也是外來商家進(jìn)入西安的門 戶 城內(nèi) 凱愛大廈、中大國際、金鐘大廈、外貿(mào)國際、金 鑫國際、都市創(chuàng)展、中心和時代廣場等寫字樓。 依托老商業(yè)圈，以外地駐陜辦事機(jī)構(gòu)為主要目標(biāo)群，要求 辦公空間不大 南二環(huán)世紀(jì)星大廈、華融國際、鐵通商務(wù)、藍(lán)溪科技 西安新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)大道交通的便利，商業(yè)環(huán)境的熟， 是大企業(yè)考慮進(jìn)入該商圈的主要因素 西高新 高新國

9、際商務(wù)中心、志誠大廈、高科廣場、e陽 國際、杰座廣場 軟件開發(fā)、智力型新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)比較中， 是外地企業(yè)進(jìn)入主要考慮區(qū)域 曲江新區(qū)板塊西安曲江會展國際、曲江智慧大廈（在建） “曲江cbd”環(huán)境優(yōu)美，交通發(fā)達(dá)，是未來商務(wù)區(qū)域發(fā)展的 方向，但是目前市場認(rèn)知度不高，需要對市場加以引導(dǎo) 曲江新區(qū)商務(wù)區(qū)雖然從位置和環(huán)境上都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢，但是目前 商務(wù)氣氛并不成熟，市場認(rèn)知度并不高 項目項目swotswot分析分析 優(yōu)勢： 曲江cbd門戶、緊鄰雁塔南路及 西三環(huán)發(fā)達(dá)的交通體系，東臨曲 江旅游風(fēng)景區(qū) 劣勢： 遠(yuǎn)離核心商務(wù)圈，商務(wù)氛圍不成熟 項目賣點(diǎn)較多，但均不能構(gòu)成差異 性 機(jī)會： 曲江cb

10、d概念的成熟對項目資源的 重新整合 威脅： 其他商務(wù)版塊對項目客戶的分流 經(jīng)典 個性 時尚 趨勢研判 p 城市中心向南擴(kuò)張，軌道交通完成必將形成城南人口導(dǎo)入，城南迎來空前的發(fā) 展機(jī)遇； p 西安房地產(chǎn)市場持續(xù)低潮期，樓市信心缺失，持幣觀望，短期內(nèi)樓市將進(jìn)入買 方市場，樓盤供給大與需求，未來西安樓市競爭將越發(fā)激烈； p 西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場需求潛力巨大； p 曲江伴隨軌道交通和市政建設(shè)的逐步完善，會展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必將導(dǎo)致曲江 板塊城市功能的升級，從傳統(tǒng)高端居住功能升級為以會展、文化產(chǎn)業(yè)為核心的中央 商務(wù)區(qū)功能，西安下一個cbd將落戶曲江； 項目地塊區(qū)位、地段價值的市場研判項目地塊區(qū)位、地段價

11、值的市場研判 打造曲江文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，形成商業(yè)、旅游、會展產(chǎn)業(yè)三核心產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟(jì)區(qū)，構(gòu)筑曲江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三套馬車” 曲江規(guī)劃 曲江國際會展中心 會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 大唐不夜城 商業(yè)文化核心區(qū)商業(yè)文化核心區(qū) 絲路風(fēng)情園 旅游文化核心區(qū)旅游文化核心區(qū) 本案位置 商業(yè)文化核心區(qū) 建成大唐不夜城與已建成的大唐芙蓉園、大雁塔 北廣場一起構(gòu)成中國最大的唐文化展示區(qū) 旅游生態(tài)文化核心區(qū) 建成絲路風(fēng)情園、唐詩博覽園等重大文化旅游項 目，整體規(guī)劃提升杜陵萬畝生態(tài)林，整合曲江南 湖周邊資源，形成中國少有的都市休閑文化區(qū) 會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 整體規(guī)劃建設(shè)西安國展中心、會展mall和曲江行 政商務(wù)區(qū)，并以西安國際

12、會議中心為依托，建成 展覽面積10萬平方米、年接納300萬人次，形成 月月有展覽、周周有會議的西部最具影響力的國 際會展中心 商貿(mào)中心激發(fā)的旅游經(jīng)濟(jì) 德國漢諾威 hannover exhibition center 新加坡 新加坡展覽中心 廣州 廣州會展中心 上海 上海展覽中心 北京，北京國際展覽中心 會展經(jīng)濟(jì) 通過會展城市的發(fā)展啟示：會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是城市建設(shè)的“加速器”， 給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來直接或間接的城市經(jīng)濟(jì)效益 n 經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的直接推動力： 會展經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是低成本、高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在20%至25%以上。從國際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國漢諾威、慕尼黑，美 國紐約，法國巴黎

13、，英國倫敦，新加坡和我國香港等這些世界著名的“展覽城”，會展業(yè)為其帶來了直接的收益和經(jīng)濟(jì)的繁榮。我國北京、上 海、廣州、深圳等地每年也通過舉辦各種大型會議和展覽獲得可觀的收益。 n 會展經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，能推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化： 會展經(jīng)濟(jì)通過其強(qiáng)大的帶動效應(yīng)，促進(jìn)城市多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會展經(jīng)濟(jì)不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還給交通、旅游、餐飲、廣告、金融等 帶來巨大商機(jī)，并牽動第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)大約為1:9（許多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到1：10）。我國會展業(yè)起步較晚， 但國內(nèi)這一比例目前也達(dá)到了1：6。會展經(jīng)濟(jì)不僅是一個帶動旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、住

14、宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，而且能夠發(fā)展成為帶 動區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集的“動力引擎”，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的品牌價值。 n 會展經(jīng)濟(jì)加快區(qū)域城市基礎(chǔ)和配套設(shè)施建設(shè)： 會展經(jīng)濟(jì)需要發(fā)展客觀的要求旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、酒店等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善 n 會展經(jīng)濟(jì)形成特定的城市會展文化： 會展是集商務(wù)活動、信息交流、觀光游覽、娛樂休閑于一體的綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，它提供了新思想、新觀念相互碰撞、研討和交流的平臺，必然 帶來文化的融合和創(chuàng)新。 形成城市特有的會展文化。 p 市政配套價值：客觀推動區(qū)域市政基礎(chǔ)配套建設(shè)，城市道路建設(shè)、軌道交通建、 大型公共設(shè)施建設(shè)； p 城市人口導(dǎo)入，居住人氣提升，地塊升值潛力：會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

15、帶來大量居住 人口和流動人口，人口導(dǎo)入地，居住人氣的提升，區(qū)域價值得到提高； p 未來曲江中央商務(wù)區(qū)(cbd)：會展經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，隨著會展經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，會展核心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。隨著會展地塊商務(wù)、辦公、居住、酒店 產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)，會展核心區(qū)成長為曲江cbd將毋庸置疑. 會展經(jīng)濟(jì)規(guī)劃帶來會展經(jīng)濟(jì)規(guī)劃帶來 地塊價值地塊價值 項目位于會展板塊的核心區(qū)位，享受會展經(jīng)濟(jì)帶來的市政配套，城市 人口導(dǎo)入，體驗城市中央商務(wù)區(qū)的便捷商務(wù) 西安建設(shè)最早的2號軌道交通將穿越會展板塊，2011年完成通車，長延 堡站就設(shè)在國際會展中心附近 軌道交通 本案位置 軌道軌道2 2號線號線 長延堡站長延堡站

16、八里村站八里村站 目前軌道2號線長延堡站就設(shè)在曲江國際會展中心附 近； 與小寨相距2個站，預(yù)計5分鐘能到達(dá)小寨商圈,西安 國貿(mào)中心； 與鐘樓相距6個站，預(yù)計15分鐘內(nèi)到達(dá)鐘樓。 2站路,5分鐘抵達(dá) 6站路,15分鐘抵達(dá) 鐘樓站鐘樓站 小寨站小寨站 三森三森 站站 項目地塊項目地塊 小寨商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 鐘樓商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 張家堡商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 2號軌道交通連接1個市級商業(yè)圈和2個區(qū)域級商業(yè)圈，形成軌道商業(yè)帶將商業(yè)輻 射范圍擴(kuò)大到整條軌道線，提升區(qū)域級商業(yè)輻射力 n 市級商圈： 鐘樓商業(yè)圈 n 區(qū)域級商圈： 小寨商圈和張家堡商圈 城市軌道交通帶來城市軌道交通帶來 地塊價值地塊價值 縮短與城市核心區(qū)的距離，擴(kuò)大

17、城市商圈輻射半徑，為項目提供核心 商業(yè)配套價值，城市中心商務(wù)需求導(dǎo)入會展板塊 p 縮短與城市核心區(qū)的交通距離，依托軌道交通給地塊居民提供便捷的出行方式； p 依托軌道交通，將本項目納入沿線城市商圈的輻射范圍。項目地塊也能享受核 心圈的配套價值 ； p 形成的軌道商業(yè)帶會帶動區(qū)域商業(yè)的成熟。軌道交通串聯(lián)三大城市商圈，形成 軌道商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，商業(yè)能量得到升級，項目地塊商業(yè)在商業(yè)帶的帶動下成熟度迅速 提高； p 帶來充足的商務(wù)需求。依托軌道交通，形成項目地塊南北的客源人流的導(dǎo)入。 主城區(qū)和南面長安區(qū)客戶可能因為城市軌道而選擇項目地塊置業(yè)； 區(qū)域配套 商業(yè)購物網(wǎng)點(diǎn)：項目1公里半徑有3家大型超市、2家家居

18、賣場和1個服 裝市場 易初蓮花 百安居 麥德龍 華東服飾廣場 三森國際 家居 長安路 雁塔文化新天地廣場 華潤萬家超市 長安南路 本案位置 城市交通配套:兩條城市軌道線，城市中軸線長安南路、繞城高速構(gòu)筑 項目地塊的交通網(wǎng) 在建的軌道2號線,預(yù)計11年完工 與本案距離2號線會展中心站緊為1公里 項目南面的繞城高速為西安的城市主要干道 軌道2號線 規(guī)劃中軌道5號線 長延堡站長延堡站 三森地鐵站三森地鐵站 長安南路連接長安路直 通主城區(qū)，鐘樓 本案位置 商業(yè)教育 星級酒店/商業(yè) 會所 寫字樓 辦公 高端住宅 住宅地塊 高端住宅 曲江國際會展 中心 公園、購物中 心 本案位置 會展cbd項目地塊規(guī)劃配

19、套： 板塊價值 p 會展經(jīng)濟(jì)帶動板塊生活配套的完善，未來區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套； p 軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達(dá)到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商 業(yè)輻射范圍； p 板塊樓市配套充足，未來項目地塊享受雙重配套價值。不僅有區(qū)域成熟商圈（小 寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源； p 會展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下， 提升板塊樓市市場價值； 以會展產(chǎn)業(yè)為核心的中央商務(wù)區(qū)（cbd) p 會展經(jīng)濟(jì)帶動板塊配套的完善，未來區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套； p 軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達(dá)到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商 業(yè)輻射

20、范圍； p 板塊樓市配套充足，未來項目地塊享受雙重配套價值。不僅有區(qū)域成熟商圈（小 寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源； p 會展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下， 提升板塊樓市市場價值； 項目產(chǎn)品競爭比較、產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品競爭比較、產(chǎn)品定位 本案項目通過產(chǎn)品定位規(guī)避與其他區(qū)域的優(yōu)勢，錯位競爭；將產(chǎn) 品優(yōu)勢明顯發(fā)揮出來 產(chǎn)品競爭比較 迎賓大道 機(jī)場到帶來的交通 便利市政府北遷 曲江cbd 長安路、環(huán)城高速 曲江cbd整體規(guī)劃 曲江旅游風(fēng)景區(qū) 西高新 完善的社區(qū)配套 高價格 高新cbd 曲江cbd 發(fā)達(dá)的交通體系 低價格 曲江cbd規(guī)劃 南二環(huán)

21、交通便利 高價格 飽和 曲江cbd 發(fā)達(dá)的交通體系 低價格 稀缺 城內(nèi)城內(nèi) 交通不便交通不便 高價格高價格 空間相對較小空間相對較小 曲江cbd 發(fā)達(dá)的交通體系發(fā)達(dá)的交通體系 低價格低價格 空間大、可自由分割空間大、可自由分割 曲江cbd具有明顯的相對優(yōu)勢 對于寫字間市場重點(diǎn)區(qū)域高新區(qū)，我們以低價格訴求為主，形成優(yōu)勢！ 對于迎賓大道的寫字間我們以曲江cbd整體規(guī)劃訴求為主 對于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢！ 對于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主 結(jié)論： n曲江cbd具有明顯的相對優(yōu)勢 n對于寫字間市場重點(diǎn)區(qū)域高新區(qū)，我們以低價格訴求為主，形成優(yōu)勢！ n對于迎賓大道的寫字間我們

22、以曲江cbd整體規(guī)劃訴求為主 n對于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢！ n對于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主 n適合成長型中小企業(yè)適合成長型中小企業(yè) 比較結(jié)論 交通便利、低入住門檻、曲江中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品定位 中端品質(zhì)，中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū) 區(qū)域板塊現(xiàn)狀區(qū)域板塊現(xiàn)狀 n 曲江板塊中央商務(wù)區(qū)規(guī)模、功能逐漸形 成，區(qū)域價值逐漸體現(xiàn) 本項目產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位 n 中端品質(zhì)的純寫字樓 n 中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū) 項目地段價值項目地段價值 n 15分鐘可達(dá)到主城區(qū)鐘樓商圈 n 城南的中央商務(wù)區(qū)(cbd) 的核心區(qū) n 會展經(jīng)濟(jì)的中央核心區(qū) n 曲江高端居住板塊 n 中央商務(wù)區(qū)級別城市配套

23、 n 便捷城市交通 n 地塊蘊(yùn)含深厚城市文脈價值 項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析 隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在 人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀 的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、 主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。 項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析 隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在 人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀 的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、 主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。 項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析 隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在 人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀 的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)

24、、 主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。 項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析 項目開發(fā)區(qū)域性質(zhì)關(guān)鍵詞項目開發(fā)區(qū)域性質(zhì)關(guān)鍵詞 可以說， 老城區(qū)代表西安的過去過去； 主城區(qū)和西高新代表西安的現(xiàn)在現(xiàn)在； 而以本案開發(fā)為發(fā)展契機(jī)的會展板塊及所在的曲江代表西安的未來未來。 項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域發(fā)展機(jī)會點(diǎn)分析 會展場館打造 形成功能 配套打造拉動 人氣 混合配套設(shè)施打造 hopsca模式成形 城市綜合運(yùn)作城市綜合運(yùn)作 new cbd規(guī)模初具規(guī)模初具 區(qū)域發(fā)展的四個機(jī)會點(diǎn)關(guān)系區(qū)域發(fā)展的四個機(jī)會點(diǎn)關(guān)系 項目生活設(shè)想會展區(qū)的未來生活構(gòu)架與本案的對接 n北北s南南 parkshopping mallexhibitionho

25、telconventionofficeshopping streetapartment 出行 居住 交流 辦公 娛樂 休閑 購物 學(xué)習(xí) school 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園 賣場、購物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會所 娛樂城、ktv、電玩城 寫字樓、soho辦公 會展中心、會議中心、公園 高端住宅、五星酒店 軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路 項目形象定位設(shè)想 強(qiáng)調(diào)項目的區(qū)位價值區(qū)位價值； 強(qiáng)調(diào)項目滿足年輕的中小企業(yè)需要的滿足年輕的中小企業(yè)需要的開發(fā)模式理念； 強(qiáng)調(diào)項目著力營造中小企業(yè)創(chuàng)新的辦公環(huán)境；中小企業(yè)創(chuàng)新的辦公環(huán)境； 強(qiáng)調(diào)國際會展區(qū)打造的首個商務(wù)大廈首個商務(wù)大廈。 曲江時間國際 科技科

26、技現(xiàn)代的硬件支持，讓你處處感受科技帶來的便捷； 時尚新興成長的板塊條件，到處可見現(xiàn)代、時尚的建筑元素； 專業(yè)純商務(wù)辦公樓，豪華首層大堂，企業(yè)的第一會客廳； 運(yùn)動辦公之余體育場、運(yùn)動城就在身邊，讓你感受生命在于運(yùn)動的真諦； 1.軸線相對對稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性軸線相對對稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性 2.略為增加樓層層高，消除一般寫字間的低層壓抑感略為增加樓層層高，消除一般寫字間的低層壓抑感 3.整體壘高的品質(zhì)住宅，強(qiáng)調(diào)中央景觀的層次感和節(jié)點(diǎn)性整體壘高的品質(zhì)住宅，強(qiáng)調(diào)中央景觀的層次感和節(jié)點(diǎn)性 4.國際現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，配合會展核心區(qū)的整體形象，達(dá)到整體的和諧統(tǒng)一國際

27、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，配合會展核心區(qū)的整體形象，達(dá)到整體的和諧統(tǒng)一 5.體現(xiàn)內(nèi)涵的建筑符號，畫龍點(diǎn)睛的當(dāng)代建筑語言體現(xiàn)內(nèi)涵的建筑符號，畫龍點(diǎn)睛的當(dāng)代建筑語言 6.戶戶有景的規(guī)劃，充分利用地塊周邊景觀優(yōu)勢戶戶有景的規(guī)劃，充分利用地塊周邊景觀優(yōu)勢 7.領(lǐng)先市場的車戶配比，地下和地上車位合理搭配，雙管齊下領(lǐng)先市場的車戶配比，地下和地上車位合理搭配，雙管齊下 8.品質(zhì)品牌的建材配套，在普遍比較關(guān)注的電梯、門窗建材上花代價品質(zhì)品牌的建材配套，在普遍比較關(guān)注的電梯、門窗建材上花代價 9.完整系統(tǒng)的景觀體系簡約大氣的酒店式大堂，塑造辦公企業(yè)的第一會客廳完整系統(tǒng)的景觀體系簡約大氣的酒店式大堂，塑造辦公企業(yè)的第一會客

28、廳 10.多種尺度可分割空間，創(chuàng)新辦公方式，增強(qiáng)競爭力多種尺度可分割空間，創(chuàng)新辦公方式，增強(qiáng)競爭力 11.鮮明的組團(tuán)小景觀與整體大景觀有機(jī)結(jié)合鮮明的組團(tuán)小景觀與整體大景觀有機(jī)結(jié)合 12.面積贈送的優(yōu)惠策略，增加戶型產(chǎn)品的賣點(diǎn)，提高使用率面積贈送的優(yōu)惠策略，增加戶型產(chǎn)品的賣點(diǎn)，提高使用率 13.功能豐富的高檔會所，滿足業(yè)主健身、休閑、交友的需求功能豐富的高檔會所，滿足業(yè)主健身、休閑、交友的需求 14.業(yè)態(tài)豐富的配套，滿足企業(yè)員工的日常生活所需業(yè)態(tài)豐富的配套，滿足企業(yè)員工的日常生活所需 產(chǎn)品規(guī)劃核心價值體系綜述產(chǎn)品規(guī)劃核心價值體系綜述 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4e