易居中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段管理流程49PPT

1、company logo 1 項(xiàng)目開發(fā)階段管理流程項(xiàng)目開發(fā)階段管理流程 易居中國易居中國 燎原華東燎原華東 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 2 市場開發(fā)管理工具包市場開發(fā)管理工具包 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 3 市場開發(fā)管理流程 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進(jìn)進(jìn) 入入 關(guān)關(guān) 系系 拓拓 展展 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù) 項(xiàng)項(xiàng) 目目

2、提提 案案 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 4 信息收集關(guān)鍵點(diǎn) 關(guān)鍵點(diǎn)二：城市房地產(chǎn)年開發(fā)量、銷售量關(guān)鍵點(diǎn)二：城市房地產(chǎn)年開發(fā)量、銷售量 關(guān)鍵點(diǎn)三：住宅、商業(yè)、辦公各自供需比重關(guān)鍵點(diǎn)三：住宅、商業(yè)、辦公各自供需比重 關(guān)鍵點(diǎn)一：城市關(guān)鍵點(diǎn)一：城市g(shù)dpgdp發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r 尋尋 求求 市市 場場 最最 佳佳 切切 入入 點(diǎn)點(diǎn) 通過 合理 的市 場研 判 5 項(xiàng)目開發(fā)管理流程 市市 場場 進(jìn)進(jìn) 入入 信信 息息 收收 集集 關(guān)關(guān) 系系 拓拓 展展 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù)

3、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 案案 6 深度了解市場層面一深度了解市場層面一 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商狀況當(dāng)?shù)亻_發(fā)商狀況 當(dāng)?shù)卮硎袌鰻顩r當(dāng)?shù)卮硎袌鰻顩r 土地儲備土地儲備 資質(zhì)審評資質(zhì)審評 開發(fā)性質(zhì)開發(fā)性質(zhì) 開發(fā)能力開發(fā)能力 公司性質(zhì)公司性質(zhì) 代理市場比重代理市場比重 主要代理商主要代理商 代理標(biāo)底代理標(biāo)底 總經(jīng)理層面了解總經(jīng)理層面了解 了解了解 當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)?開發(fā)開發(fā) 商與商與 代理代理 市場市場 狀況狀況 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 7 深度了解市場層面二深度了解市場層面二 當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政

4、策當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策 當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r 當(dāng)?shù)貧v史沿革及人文特點(diǎn)當(dāng)?shù)貧v史沿革及人文特點(diǎn) 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 了解了解 當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)?城市城市 概況概況 及房及房 地產(chǎn)地產(chǎn) 市場市場 狀況狀況 執(zhí)行層面了解執(zhí)行層面了解 年銷售量年銷售量 年開發(fā)量年開發(fā)量 市場價(jià)格市場價(jià)格 熱點(diǎn)板塊市場熱點(diǎn)板塊市場 土地獲取政策土地獲取政策 房產(chǎn)銷售政策房產(chǎn)銷售政策 面積面積 房型房型 地段愛好地段愛好 公建配套公建配套 8 項(xiàng)目開發(fā)管理流程之關(guān)系拓展 關(guān)關(guān) 系系 拓拓 展展 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進(jìn)進(jìn) 入入 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 案案 9 關(guān)系拓展方式關(guān)系拓展方式 關(guān)關(guān) 系系

5、 拓拓 展展 方方 式式 自身資源利用自身資源利用 直接聯(lián)絡(luò)方式直接聯(lián)絡(luò)方式 當(dāng)?shù)厝嗣}資源當(dāng)?shù)厝嗣}資源 公司資源公司資源 市場踏點(diǎn)市場踏點(diǎn) 借助開拓團(tuán)隊(duì)借助開拓團(tuán)隊(duì) 的自身人脈關(guān)系的自身人脈關(guān)系 公司領(lǐng)導(dǎo)層面公司領(lǐng)導(dǎo)層面 易居臣信鋪點(diǎn)易居臣信鋪點(diǎn) 相關(guān)合作單位（設(shè)相關(guān)合作單位（設(shè) 計(jì)院、景觀、物業(yè)計(jì)院、景觀、物業(yè) 公司、廣告公司）公司、廣告公司） 電話拜訪電話拜訪 上門拜訪上門拜訪 信函拜訪信函拜訪 拜訪切入點(diǎn)拜訪切入點(diǎn): : criccric系統(tǒng)的上門拜訪系統(tǒng)的上門拜訪 研究院區(qū)域調(diào)研拜訪研究院區(qū)域調(diào)研拜訪 直接公司介紹直接公司介紹 客戶拜訪信息收集方式 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤

6、版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 10 客戶拜訪的流程客戶拜訪的流程 參觀公司及樓盤 發(fā)發(fā) 布布 信信 息息 信信 息息 反反 饋饋 無無 合合 作作 興興 趣趣 保存保存 資料資料 長期長期 維護(hù)維護(hù) 有有 合合 作作 興興 趣趣 電電 話話 邀邀 約約 初初 次次 拜拜 訪訪 跟跟 進(jìn)進(jìn) 聯(lián)聯(lián) 絡(luò)絡(luò) 長長 期期 維維 護(hù)護(hù) 商商 務(wù)務(wù) 合合 作作 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 案案 長長 期期 維維 護(hù)護(hù) nono 商商 務(wù)務(wù) 洽洽 談?wù)?yesyes 通過 fax mail catlog 等 形式 傳遞 公司

7、信息 開發(fā) 商的 回應(yīng)， 判斷 接洽 以及 合作 可能 性 約定 初步 洽談 時(shí)間 介紹 公司 形象 業(yè)績 11 項(xiàng)目開發(fā)管理流程項(xiàng)目開發(fā)管理流程 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù) 關(guān)關(guān) 系系 拓拓 展展 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進(jìn)進(jìn) 入入 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 案案 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 12 開發(fā)維護(hù)流程 深入了解 開發(fā)商 情況 明確不同 級別的 不同 維護(hù)服務(wù) 針對不同 階段、不同 對口人員 進(jìn)行 重點(diǎn)攻關(guān) 13 開發(fā)維護(hù)一：深入了解開發(fā)商開發(fā)維護(hù)一：深

8、入了解開發(fā)商 深入了解開發(fā)商信息深入了解開發(fā)商信息 根據(jù)工程進(jìn)度，根據(jù)不同對口人員，根據(jù)工程進(jìn)度，根據(jù)不同對口人員， 將信息與工程配對將信息與工程配對 公公 司司 背背 景景 運(yùn)運(yùn) 營營 狀狀 況況 主要主要 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人人 對口對口 項(xiàng)目項(xiàng)目 對口對口 部門部門 及相及相 關(guān)人關(guān)人 員員 項(xiàng)項(xiàng) 目目 運(yùn)運(yùn) 營營 進(jìn)進(jìn) 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 設(shè)設(shè) 想想 價(jià)價(jià) 格格 設(shè)設(shè) 想想 14 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù) 服服 務(wù)務(wù) 方方 式式 針對專業(yè)性服務(wù)針對專業(yè)性服務(wù) 長期維護(hù)長期維護(hù)服務(wù)服務(wù) 跟進(jìn)型服務(wù)跟進(jìn)型服務(wù) 定期提供市場報(bào)告 定期組織市場論壇 針對具體人員感情聯(lián)絡(luò) 定期見面、吃飯、交 流

9、等 ,保持常規(guī)聯(lián)絡(luò) 團(tuán)隊(duì)服務(wù) 針對項(xiàng)目提供提案 針對重點(diǎn)人員攻關(guān) 開發(fā)維護(hù)二：明確不同級別的不同維護(hù)服務(wù)開發(fā)維護(hù)二：明確不同級別的不同維護(hù)服務(wù) 15 開發(fā)維護(hù)三：開發(fā)維護(hù)三：針對不同開發(fā)商進(jìn)行不同的針對服務(wù)針對不同開發(fā)商進(jìn)行不同的針對服務(wù) 開發(fā)商 a級開發(fā)商 （已簽約開發(fā)商） b級開發(fā)商 （有望簽約開發(fā)商） c級開發(fā)商 (無望簽約開發(fā)商) 提供提供 長期長期 維護(hù)維護(hù) 服務(wù)服務(wù)/ 跟進(jìn)跟進(jìn) 型服型服 務(wù)務(wù) 提供提供 長期長期 維護(hù)維護(hù) 服務(wù)服務(wù) 提供 專業(yè)性 服務(wù)/ 長期維 護(hù)服務(wù) /跟進(jìn) 型服務(wù) 16 開發(fā)維護(hù)四：開發(fā)維護(hù)四：不同階段不同階段, ,針對不同對口人員進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)針對不同對口人員

10、進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān) 重重 點(diǎn)點(diǎn) 攻攻 關(guān)關(guān) 項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期: : 提供規(guī)劃定位 產(chǎn)品建議服務(wù) 項(xiàng)目中期：項(xiàng)目中期： 項(xiàng)目的前期籌備 營銷推廣 項(xiàng)目后期：項(xiàng)目后期： 項(xiàng)目的后期銷售 媒體推廣 對口人員工程部人員 獲取信息 項(xiàng)目的工程進(jìn)度 產(chǎn)品設(shè)想 對口人員營銷部人員 獲取信息 廣告喜好 價(jià)格設(shè)想 銷售進(jìn)度 對口人員 營銷部/財(cái)務(wù)部人員 獲取信息 資金回籠 傭金結(jié)算 17 項(xiàng)目開發(fā)管理流程項(xiàng)目開發(fā)管理流程 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 案案 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進(jìn)進(jìn) 入入 關(guān)關(guān) 系系 拓拓 展展 開開 發(fā)發(fā) 維維 護(hù)護(hù) 18 項(xiàng)目策略生成工具包項(xiàng)目策略生成工具包 19 策略生成系統(tǒng)目的 v 確立以

11、市場需求為導(dǎo)向，客戶需求為核心的動(dòng)態(tài)體系 v 營銷策略的推導(dǎo)制定更為全程化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化 v 營銷策略的制定更為準(zhǔn)確、合理，有利項(xiàng)目的推進(jìn) 20 策略生成系統(tǒng)目標(biāo) v 形成標(biāo)準(zhǔn)化、模式化的策略推導(dǎo)體系,以市場需求為導(dǎo)向， 客戶需求為核心 v 充分利用客戶分析工具包，提高策略制定的準(zhǔn)確性,衍生 策略生成工具包的功能，建立各項(xiàng)以客戶偏好為導(dǎo)向的數(shù) 據(jù)庫 21 策略生成系統(tǒng)原則 v 以市場需求為根本，從平臺（宏觀面）區(qū)域（初步半徑 確定）競爭（二次半徑確定）形成三級市場研判，導(dǎo)出 項(xiàng)目價(jià)格論證 v 以客戶需求為核心推導(dǎo)項(xiàng)目目標(biāo)客戶，尋求項(xiàng)目價(jià)格提升 的需求支撐 v 根據(jù)目標(biāo)客戶偏好明確項(xiàng)目定位，提

12、供產(chǎn)品建議 v 根據(jù)目標(biāo)客戶偏好制定營銷策略 22 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位價(jià)格定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位市場定位市場定位 + 23 市場定位推導(dǎo)流程 城市概況了解 整體市場分析 區(qū)域市場分析 競爭市場分析 市場定位 認(rèn)知市場特點(diǎn) 及發(fā)展?jié)摿?目 的 分析市場特征 研究未來走勢 目 的 尋求市場共性 鎖定競爭半徑 目 的 尋求市場機(jī)會 點(diǎn)與潛在客戶 目 的 運(yùn)用市場分析工具包運(yùn)用市場分析工具包 24 生成市場分析子工具包目的 v 為市場定位的推導(dǎo)提供工具幫助 v 保障市場推導(dǎo)過程準(zhǔn)確有效 v 使市場定位更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 25 市場分析子工具包 經(jīng)濟(jì)水平經(jīng)濟(jì)水平 城市地位城市地位

13、歷史沿革歷史沿革 人口狀況人口狀況 市場政策面分析市場政策面分析 一級市場供應(yīng)狀況一級市場供應(yīng)狀況 供需成交比對分析供需成交比對分析 成交價(jià)格走勢分析成交價(jià)格走勢分析 政府未來政策導(dǎo)向規(guī)劃導(dǎo)向政府未來政策導(dǎo)向規(guī)劃導(dǎo)向 區(qū)域競爭半徑圈定區(qū)域競爭半徑圈定 供需狀況走勢分析供需狀況走勢分析 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 市場板塊特征市場板塊特征 方法方法 行政區(qū)劃行政區(qū)劃/板塊板塊/效效 應(yīng)應(yīng)/個(gè)性同質(zhì)產(chǎn)品個(gè)性同質(zhì)產(chǎn)品 人口導(dǎo)入人口導(dǎo)入/產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入/ 交通建設(shè)交通建設(shè)/區(qū)域改造區(qū)域改造 （供需（供需/價(jià)格價(jià)格/賣點(diǎn)）賣點(diǎn)） 關(guān)注關(guān)注關(guān)注關(guān)注 城市概況城市概況整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場競爭市場競爭市場

14、 市場潛力市場潛力 容量判斷容量判斷 明晰市場明晰市場 走勢預(yù)判走勢預(yù)判 細(xì)分市場細(xì)分市場 鎖定競爭半徑鎖定競爭半徑 26 市場分析子工具包 城市概況城市概況整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場競爭市場競爭市場 市場潛力市場潛力 容量判斷容量判斷 明晰市場明晰市場 走勢預(yù)判走勢預(yù)判 細(xì)分市場細(xì)分市場 鎖定競爭半徑鎖定競爭半徑 競爭項(xiàng)目選擇競爭項(xiàng)目選擇 競爭分析競爭分析 客戶共性分析客戶共性分析 區(qū)域競爭區(qū)域競爭 產(chǎn)品競爭產(chǎn)品競爭 規(guī)模競爭規(guī)模競爭 價(jià)格競爭價(jià)格競爭 干擾競爭干擾競爭 基本信息（規(guī)模/進(jìn)度/ 物業(yè)配比/房型配比） 銷售分析（銷售價(jià)格/ 銷售率/推盤策略） 營銷分析（媒體選擇/ 階段主

15、題/sp活動(dòng)執(zhí)行） 消費(fèi)心態(tài) 收入狀況 家庭組成 客戶年齡 客戶來源 購買動(dòng)機(jī) 相鄰區(qū)域/板塊 市政規(guī)劃導(dǎo)向（軌道/產(chǎn)業(yè)） 性價(jià)比錯(cuò)位（產(chǎn)品/價(jià)格） 27 市場分析子工具包 城市概況城市概況整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場競爭市場競爭市場 市場潛力市場潛力 容量判斷容量判斷 明晰市場明晰市場 走勢預(yù)判走勢預(yù)判 細(xì)分市場細(xì)分市場 鎖定競爭半徑鎖定競爭半徑 市場定位 尋求市場尋求市場 機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn) 顯性客顯性客 戶判定戶判定 產(chǎn)品特征落位產(chǎn)品特征落位 市場行情初設(shè)市場行情初設(shè) 初步客戶構(gòu)成初步客戶構(gòu)成 28 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位市場定位市場定位 + 29 客戶定位推導(dǎo)

16、流程 顯顯 性性 客客 戶戶 類類 型型 導(dǎo)導(dǎo) 出出 客客 戶戶 基基 本本 特特 征征 描描 述述 單價(jià)/面積段/總價(jià)范圍 /收入/月供能力） 與與 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 比比 對對 分分 析析 潛潛 在在 消消 費(fèi)費(fèi) 力力 分分 析析 產(chǎn)產(chǎn) 品品 過過 濾濾 動(dòng)動(dòng) 機(jī)機(jī) 過過 濾濾 選擇選擇 顯性顯性 客戶客戶 群體群體 潛在潛在 消費(fèi)消費(fèi) 力力 尋找尋找 項(xiàng)目定位 區(qū)域規(guī)劃 產(chǎn)品（規(guī)模/戶型 / 面積/景觀） 配套（學(xué)校/醫(yī)院/ 商業(yè)/會所） 交通（軌道交通） 購買動(dòng)機(jī)（投資/ 自用/兼有） 文化背景； 品牌（開發(fā)商/ 物業(yè)管理等） 同質(zhì)化居?。ㄠ?居背景身份） 分分 析析 要要 素素 產(chǎn)品

17、swot分析 產(chǎn)品規(guī)劃可行性 資金回籠要求 尋尋 找找 渠渠 道道 軌道交通延伸 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)消費(fèi)力 的導(dǎo)入 區(qū)域常駐與流動(dòng)人口 比較 客源需求的成長性 客戶研究工具包客戶研究工具包 （見客戶中心內(nèi)容）（見客戶中心內(nèi)容） 信信 息息 匯匯 總總 客戶定位 30 客戶定位推導(dǎo)流程 客客 戶戶 分分 類類 客客 戶戶 描描 述述 主力客戶 次要客戶 拓展客戶 形態(tài)描述（年齡/家庭結(jié) 構(gòu)/收入/職業(yè)背景） 需求描述（購買用途/ 產(chǎn)品需求）； 分布范圍（工作/業(yè)余/居 住/在土； 同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘?身份） 產(chǎn)產(chǎn) 品品 偏偏 好好 調(diào)調(diào) 性性 偏偏 好好 媒媒 體體 偏偏 好好 裝裝 修修 偏偏 好

18、好 經(jīng)濟(jì)型； 標(biāo)準(zhǔn)型； 舒適型； 富貴型； 富豪型； 價(jià)值沖突（性價(jià)比） 意識形態(tài)（生活方式） 文化導(dǎo)向（文化主題） 同質(zhì)化居住（鄰居背景身 份 公眾媒體 分眾媒體 接受渠道 風(fēng)格表現(xiàn) 風(fēng)格導(dǎo)向 建材標(biāo)準(zhǔn) 功能導(dǎo)向 技術(shù)導(dǎo)向 為為 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 提提 供供 依依 據(jù)據(jù) 客戶定位 客戶偏好鎖定 31 策略生成推導(dǎo)流程 價(jià)格定位價(jià)格定位客戶定位客戶定位市場定位市場定位 + 32 產(chǎn)品定位推導(dǎo)過程 市場分析市場分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 競爭分析競爭分析 銷售分析銷售分析 道路四至道路四至 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo) 主要競爭主要競爭 干擾競爭干擾競爭 熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品滯銷

19、產(chǎn)品 未來規(guī)劃未來規(guī)劃 生活機(jī)能生活機(jī)能 交通條件交通條件 客源分析客源分析 客戶偏好客戶偏好 客戶定位客戶定位 戶型需求戶型需求 風(fēng)格偏好風(fēng)格偏好 形態(tài)偏好形態(tài)偏好 環(huán)境需求環(huán)境需求 配套需求配套需求 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 規(guī)劃條件規(guī)劃條件 成本測算成本測算 成本分析子工具包 33 生成產(chǎn)品定位子工具包目的 v 為提供合理的產(chǎn)品定位提供工具幫助 v 提供產(chǎn)品定位內(nèi)容的索引 v 使產(chǎn)品定位內(nèi)容更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 34 產(chǎn)品定位子工具包 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 形象定位形象定位 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 會所規(guī)劃會所規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套設(shè)施配套設(shè)施 產(chǎn)品檔次產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念 平面布局平面布局

20、項(xiàng)目平面布局項(xiàng)目平面布局 組團(tuán)規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃 道路規(guī)劃道路規(guī)劃 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 全裝修建議（風(fēng)格/品牌/配件） 房型面積配比 公建設(shè)施（學(xué)校/醫(yī)院） 商業(yè)設(shè)施（商業(yè)配套布局、商業(yè)業(yè) 態(tài)、商業(yè)風(fēng)格） 物業(yè)服務(wù)社區(qū)系統(tǒng)（智能化/水處 理/安保） 建筑風(fēng)格 經(jīng)營內(nèi)容 平面布局 經(jīng)營方式 35 生成成本分析子工具包目的 v 為成本分析提供標(biāo)準(zhǔn)化的模型 v 為成本分析內(nèi)容提供索引 36 為參考上海費(fèi)用，為參考上海費(fèi)用，具體 費(fèi)用額度根據(jù)各地區(qū)優(yōu)惠政 策而定 成成 本本 分分 析析 子子 工工 具具 包包 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 樓板地價(jià)樓板地價(jià) 大配套費(fèi)用大配套費(fèi)用 地價(jià)地價(jià)/667/容積

21、率容積率 320元元/平米（地價(jià)）平米（地價(jià)） 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 招投標(biāo)費(fèi)招投標(biāo)費(fèi) 建安造價(jià)建安造價(jià)0.07% 工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi) 可行性研究費(fèi)可行性研究費(fèi) 建安造價(jià)建安造價(jià)0.5% 建安造價(jià)建安造價(jià)0.1% 勘測設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)及審圖費(fèi)勘測設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)及審圖費(fèi) 按建面按建面80元元/平方米平方米 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建面按建面200元元/平方米平方米 建安成本建安成本 1、別墅：、別墅：1500元元/平方米平方米 2、多層：、多層：1000元元/平方米平方米 3、小高層：、小高層：1200元元/平方米平方米 4、高層：、高層：1400元元/平方米平方米 5、公建：、公建：1000元元/平方米平

22、方米 6、商業(yè)：、商業(yè)：1000元元/平方米平方米 7、地下開挖：、地下開挖：1800元元/平方米平方米 小配套費(fèi)小配套費(fèi) （按建筑面積算）（按建筑面積算） 1、供電工程費(fèi)：、供電工程費(fèi)：30元元/平方米平方米 2、供水工程費(fèi)：、供水工程費(fèi)：110元元/平方米平方米 3、煤氣工程費(fèi)：、煤氣工程費(fèi)：28元元/平方米平方米 4、電話通訊工程費(fèi)、電話通訊工程費(fèi):20元元/平方米平方米 5、環(huán)衛(wèi)配套：、環(huán)衛(wèi)配套：15元元/平方米平方米 6、有線電視、有線電視: 25元元/平方米平方米 7、智能化系統(tǒng)、智能化系統(tǒng):30元元/平方米平方米 環(huán)境改造費(fèi)用環(huán)境改造費(fèi)用 100-300元元 營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用 總

23、銷金額總銷金額*2% 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 總銷金額總銷金額*1% 不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用 建安成本建安成本*15% 必須獲取信息必須獲取信息 數(shù)據(jù)：數(shù)據(jù)： 建筑面積建筑面積 、容積率、地價(jià)、容積率、地價(jià) （每畝價(jià)格）（每畝價(jià)格） 37 策略生成推導(dǎo)流程 客戶定位客戶定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 市場定位市場定位 + 38 價(jià)格定位推導(dǎo)過程 市場分析市場分析 客戶需求客戶需求 分析分析 成本成本 測算測算 確定確定 基準(zhǔn)基準(zhǔn) 價(jià)格價(jià)格 價(jià)格價(jià)格 修正修正 確定定確定定 價(jià)方法價(jià)方法 需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向競爭導(dǎo)向 成本導(dǎo)向成本導(dǎo)向 價(jià)格價(jià)格 定位定位 39 生成價(jià)格定位子工具包目的 v 為價(jià)格定位

24、提供工具幫助 v 保障價(jià)格定位的精確性 v 使價(jià)格定位更為標(biāo)準(zhǔn)化、模式化 40 價(jià)格定位工具包 定價(jià)方法 定價(jià)方法 需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向競爭導(dǎo)向 成本導(dǎo)向成本導(dǎo)向 根據(jù)目標(biāo) 策略市場 特點(diǎn)確定 定價(jià)方法 區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 銷售分析銷售分析 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 戶型面積戶型面積 成交價(jià)格成交價(jià)格 去化速度去化速度 容積率容積率 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 配套設(shè)施配套設(shè)施 會所規(guī)劃會所規(guī)劃 同質(zhì)競品分析同質(zhì)競品分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 銷售分析銷售分析 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 戶型面積戶型面積 成交價(jià)格成交價(jià)格 去化速度去化速度 容積率容積率 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 配套設(shè)施配套設(shè)施 會所

25、規(guī)劃會所規(guī)劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 容積率容積率 未來規(guī)劃未來規(guī)劃 戶型面積戶型面積 會所配套會所配套 區(qū)域市場具 有競爭優(yōu)勢 的均價(jià)范圍 同質(zhì)樓 盤可參 考的均 價(jià)范圍 潛在競品潛在競品 41 確定基準(zhǔn)價(jià)格 確定基準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格修正價(jià)格修正 產(chǎn)品修正產(chǎn)品修正 市場漲幅市場漲幅 需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向 成本導(dǎo)向成本導(dǎo)向 無市場價(jià)無市場價(jià) 格參考而格參考而 生成均價(jià)生成均價(jià) 成本成本 稅收稅收 利潤利潤 成本測算 成本測算 客戶需求 客戶需求 建安成本建安成本 土地成本土地成本 營銷成本營銷成本 其他成本其他成本 總價(jià)認(rèn)知總價(jià)認(rèn)知 單價(jià)認(rèn)知單價(jià)認(rèn)知 房型需求房型需求 面

26、積需求面積需求 ( (競爭導(dǎo)向競爭導(dǎo)向) ) 價(jià)格定位工具包 42 相關(guān)表單相關(guān)表單 43 錄入確認(rèn)： 驗(yàn)收確認(rèn)： 開發(fā)商初始登記信息表開發(fā)商初始登記信息表 一、開發(fā)商信息一、開發(fā)商信息 1開發(fā)商名稱 2開發(fā)商地址 3營業(yè)執(zhí)照號碼 4 注冊資金（萬元） 5資質(zhì)等級 6企業(yè)性質(zhì) 7法人代表 8法人聯(lián)系方式 9聯(lián)系人 10聯(lián)系電話 11網(wǎng)址 12經(jīng)典開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址 13備注 44 客戶拜訪表客戶拜訪表 45 住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 表表 樓盤概況 開發(fā)商推 廣 名 營銷企劃物業(yè)名稱 物業(yè)管理廣告代理 住宅類型普通住宅 酒店式公寓 別墅 售樓情況 現(xiàn)場售樓處售樓處

27、電話 開盤日期交房日期 樓盤現(xiàn)狀拆遷 正負(fù)00 主體結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)封頂 外裝修 內(nèi)裝修 交房 銷售價(jià)格總價(jià)范圍 物業(yè)管理費(fèi)銷售率 交通條件 樓盤地址 主要交通動(dòng)線周邊交通 居位氛圍周邊樓盤 商業(yè)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 占地面積建筑形態(tài)高層 小高層 多層 低層 建筑面積在售面積 在售戶數(shù)建筑形態(tài) 規(guī)劃戶數(shù)綠 化 率 會所規(guī)劃泳池壁球桌球網(wǎng)球場棋牌室兒童樂園健身房歌舞廳其他 公建配套餐廳超市幼托小學(xué)中學(xué)家政中心美發(fā)廳洗衣房其他 小區(qū)配套 車位價(jià)格地上地下 安保系統(tǒng)智能化設(shè)施 外 立 面 涂料 面磚 石材 其它 走 廊 裝修狀況裝修價(jià)格 主力房型主力面積 樓層差價(jià)房型差價(jià) 主力去化房型 主力去化價(jià) 格（單價(jià)） 去化原因 客源情況客源來源（） 本地（當(dāng)?shù)?臺商 ） 上海 蘇州 江浙 國 內(nèi)其他 海外 客戶用途 （） 自用 投資 照片 外立面、道路實(shí)景圖、工程進(jìn)度圖、售樓處實(shí)景圖、小區(qū)實(shí)景圖、房型圖、 樓層平面圖、小區(qū)總平圖、樣板房照片 46 新增項(xiàng)目評估意見表新增項(xiàng)目評估意見表 項(xiàng)目名稱占地面積