濟(jì)南普通住宅市場專題研究

1、2010年濟(jì)南普通住宅市場專題研究 思源經(jīng)紀(jì)濟(jì)南公司策劃顧問部 2011年1月20日 普通住宅整體市場簡析 二 一 內(nèi)容提要 十大板塊普通住宅市場簡析 小結(jié) 三 普通住宅整體市場簡析 供應(yīng)分析 成交分析 供求關(guān)系 銷售排名 一 供應(yīng)分析 供應(yīng)量年度對(duì)比分析 供應(yīng)量月度對(duì)比分析 1 供應(yīng)量板塊對(duì)比分析 供應(yīng)量年度對(duì)比分析-市區(qū)供應(yīng)量22264套，環(huán)比下降26.6% 備注：為保持一致，年度對(duì)比中長清、圣井和章丘板塊未納入計(jì)算范圍。 供應(yīng)量月度對(duì)比分析-供應(yīng)峰、谷分別出現(xiàn)在7月和2月 備注：為保持一致，月度對(duì)比中長清、圣井和章丘板塊未納入計(jì)算范圍 供應(yīng)量板塊對(duì)比分析-整體供應(yīng)量25318套，城西板塊

2、供應(yīng)量最大 2010年濟(jì)南普通住宅供應(yīng)量為25318套，城西板塊供應(yīng)量最大，其次是邢村唐 冶板塊，章丘板塊供應(yīng)量最小。 成交分析 成交套數(shù)分析 成交面積分析 2 銷售額分析 成交價(jià)格月度對(duì)比分析 成交價(jià)格分析 成交套數(shù)分析-共成交22355套，以城西板塊最多 2010年濟(jì)南普通住宅成交量為22355套，城西板塊成交量最大，其次是邢村唐 冶板塊，章丘板塊成交量最少。 成交面積分析-共成交274.36萬平米，以城西板塊成交量最大 2010年濟(jì)南普通住宅成交量為274.36萬平米，城西板塊成交量最大，其次是奧 體文博板塊，章丘板塊成交量較少。 成交額分析-普通住宅銷售額為229.72億元，奧體文博板

3、塊最大 2010年濟(jì)南普通住宅銷售額為229.72億元，奧體文博板塊銷售額最大，章丘板 塊銷售最少。 成交價(jià)格分析-濟(jì)南普通住宅銷售均價(jià)為8373元/平米 2010年濟(jì)南普通住宅成交均價(jià)為8373元/平米，此均價(jià)包含長清和章丘板塊、 為濟(jì)南十大板塊之均價(jià)。 成交價(jià)格月度對(duì)比分析-價(jià)格整體呈上升趨勢，年底均價(jià)達(dá)9429元/平米 備注：為保持一致，月度對(duì)比中長清、圣井和章丘板塊未納入計(jì)算范圍。 供求關(guān)系 3 供求關(guān)系-供求比基本維持在1以下，需求市場旺盛 2010年濟(jì)南普通住宅供求關(guān)系基本保持在1以下，濟(jì)南整體市場需求旺盛，有 效供應(yīng)不足。（為保持一致，章丘、圣井、長清不在計(jì)算范圍） 銷售排名 銷

4、售套數(shù)top10 銷售面積top10 4 銷售額top10 銷售排名-銷售套數(shù)top10 排名項(xiàng)目名稱銷售套數(shù) 銷售面積 （萬平米） 銷售額 （億） 銷售均價(jià) （元/平米） 1綠地.盧浮公館195923208900 2恒大綠洲15652312.55434 3北大尚品清河 1310149.16500 4恒大名都130016.311.46995 5火炬東第119913.78.66300 6中海奧龍觀邸 1147172112353 7中國諾貝爾城11301564000 8魯能領(lǐng)秀城 9701815.88800 9天鴻.萬象新天94310.26.36180 10名士豪庭 92011.210.39196

5、 銷售排名-銷售面積top10 排名項(xiàng)目名稱 銷售面積 （萬平米） 銷售套數(shù) 銷售額 （億） 銷售均價(jià) （元/平米） 1綠地.盧浮公館231959208900 2恒大綠洲23156512.55434 3魯能領(lǐng)秀城 1897015.88800 4中海奧龍觀邸 1711472112353 5恒大名都16.3130011.46995 6中國諾貝爾7北大尚品清河 1413109.16500 8火炬東第13.711998.66300 9名士豪庭 11.292010.39196 10天鴻.萬象新天10.29436.36180 銷售排名-銷售額top10 排名項(xiàng)目名稱 銷售額 （億

6、） 銷售套數(shù) 銷售面積 （萬平米） 銷售均價(jià) （元/平米） 1中海奧龍觀邸 2111471712353 2綠地.盧浮公館201959238900 3魯能領(lǐng)秀城 15.8970188800 4 萬達(dá)廣場 （豪宅） 153701015000 5恒大綠洲12.51565235434 6恒大名都11.4130016.36995 7海爾綠城全運(yùn)村 10.85148.612558 8名士豪庭 10.392011.29196 9北大尚品清河 9.11310146500 10火炬東第8.6119913.76300 十大板塊普通住宅市場簡析 城央板塊 城西板塊 北部濱河板塊 城南板塊 高新會(huì)展板塊 奧體文博板塊

7、 邢村唐冶板塊 長清大學(xué)城板塊 圣井板塊 章丘板塊 二 城央板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 1 板塊界定-隨著城市發(fā)展變化，適度擴(kuò)大城央板塊范圍 經(jīng)十路以北、西至緯六路、東至二環(huán)東路、北至北園高架路 萬達(dá)廣場 保利大名湖 力高-盛世名門 南益-名泉春曉 綠景尚品 發(fā)祥福邸 齊魯府邸 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 項(xiàng)目概況-高層為主、風(fēng)格多樣、體量不大、數(shù)量有限 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米）容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格 所處開發(fā) 或銷售節(jié)點(diǎn) 萬達(dá)廣場234.29340高層歐式在售 保利.大名湖82.12318高層、小

8、高層artbdec0在售 東興.綠景尚品4.81.639.99多層，小高層現(xiàn)代在售 力高.盛世名門6.83.132110高層新古典在售 南益.名泉春曉183.2559.1高層新古典未售 齊魯府邸2.33.82106高層未定未售 發(fā)祥福邸7.52.14168.4高層簡歐未售 小計(jì)70.4-227.9100.5- 城央板塊在售及潛在住宅總量超百萬平方米，潛在項(xiàng)目更是十分有限；除萬 達(dá)廣場，其他住宅體量均較?。唤ㄖ愋投嘁愿邔訛橹?，建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化。 戶型配比-三居主流、舒適至上 城央板塊以舒適三居為主流產(chǎn)品，大戶當(dāng)?shù)?，區(qū)域市場主力戶型 戶型消化-三居暢銷 2010年城央板塊銷售戶型三居為主，高品

9、質(zhì)三居年度熱銷近千套，占據(jù)主流市場 項(xiàng)目名稱 2010月各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 萬達(dá)廣場003700370 保利.大明湖01059233230 東興.綠景尚品0907218180 力高.盛世名門004210421 南益.名泉春曉00000 發(fā)祥福邸00000 小計(jì)0195955511201 供銷情況-供應(yīng)相對(duì)較少、熱銷局面減弱、價(jià)格居高不下 城央板塊2010年多個(gè)項(xiàng)目開盤熱銷，從銷售面積來看，萬達(dá)豪 宅首當(dāng)其沖；從銷售均價(jià)來看萬達(dá)豪宅也是占據(jù)頭位；區(qū)域市場供應(yīng) 量有限，高品質(zhì)項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)走高 項(xiàng)目名稱 2010年供銷情況

10、 供應(yīng)量 （套數(shù)） 銷售套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售均價(jià) （元/平米） 萬達(dá)廣場（豪宅）3803701015000 保利.大明湖238230314000 東興.綠景尚品2501802.513500 力高.盛世名門43042148080 小計(jì)1298120119.511504 銷售走勢-價(jià)格持續(xù)見漲、央?yún)^(qū)價(jià)值突顯、銷售速度較快 2010年城央板塊在售項(xiàng)目集中開盤推售，上半年存量消化平穩(wěn)，下半年集中 開盤推售；2010年銷售均價(jià)升幅明顯，2011年潛在項(xiàng)目推售在即；項(xiàng)目稀缺的城 央板塊依舊是整體市場的價(jià)值焦點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì)銷售周期

11、 （月） 累計(jì)銷售量 （萬平方米） 月平均銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 萬達(dá)廣場2010.1.16140001550012101.20.3 保利.大明湖 一期 2010.10.231340014500231.50.2 東興.綠景尚品2010.10.24130001350022.51.34.5 力高.盛世名門2010.6540.60.1 小計(jì)-19.54.65.1 城南板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 2 板塊界定-經(jīng)十路以南的片區(qū) 經(jīng)十路以南、陽光新路以東、二環(huán)東路以西、二環(huán)南路兩側(cè) 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 天泰太

12、陽樹 銀豐花園 魯能領(lǐng)秀城 中海國際社區(qū) 盛世皇苑 項(xiàng)目概況-住宅總量較大、高端項(xiàng)目為主、現(xiàn)代風(fēng)格盛行 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 魯能領(lǐng)秀城4001.05421350 別墅、多層、小 高層、高層 現(xiàn)代風(fēng)格持續(xù)銷售 銀豐花園12.342.13021 多層、小高層、 高層 新古典持續(xù)銷售 天泰太陽樹11.3221.82020小高層現(xiàn)代風(fēng)格持續(xù)銷售 中海國際社區(qū)184.51.63310200 別墅、 小高層、高層 英式風(fēng)格 預(yù)計(jì)2011年3月開盤 盛世皇苑42.51010高層現(xiàn)代風(fēng)格開盤時(shí)間未定 小

13、計(jì)612.162-791601- 城南板塊住宅建筑面積共計(jì)601萬平方米，潛在供應(yīng)210萬平方米，占住宅總量34.94% 魯能領(lǐng)秀城、中海國際社區(qū)2個(gè)高端大盤是南部住宅市場供應(yīng)的主要來源 城南板塊建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，但備受關(guān)注的中海國際社區(qū)選擇了慣用的英式風(fēng)格 戶型配比-三居主流、舒適至上 城南板塊以舒適戶型為主，經(jīng)濟(jì)戶型為輔 魯能領(lǐng)秀城、銀豐花園以三居為主力戶型；天泰太陽樹戶型面積較大，主要供應(yīng)三、四居，戶 型面積均在155平方米以上 戶型消化-三居熱銷 本年度城南板塊共銷售住宅1622套，其中三居銷售最好，共成交916套，占總銷 售套數(shù)的56.47%；二居次之；一居僅有銀豐花園有售，僅

14、成交2套 從銷售狀況看，中大戶型接受度好 項(xiàng)目名稱 2010全年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 魯能領(lǐng)秀城04405300970 銀豐花園216227345482 天泰太陽樹0011357170 中海國際社區(qū)- 盛世皇苑- 小計(jì)26029161021622 供銷情況-供應(yīng)較為充足、銷售平穩(wěn)、區(qū)域均價(jià)直逼萬元大關(guān) 城南板塊10年可售住宅2053套，銷售1622套，均價(jià)9798元/ 魯能領(lǐng)秀城供應(yīng)房源最多，1300套；天泰太陽樹只有200套可售房源 魯能領(lǐng)秀城銷售房源最多，共成交970套，但8800元的均價(jià)是三個(gè)在售項(xiàng)目中最低；天泰

15、太陽樹 主打生態(tài)住宅，在濟(jì)南屬首例，均價(jià)高達(dá)14098元/ ，全年成交170套 項(xiàng)目名稱 2010全年供銷情況 供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售面積（萬平方米）銷售均價(jià)（元/平米）銷售金額（億元） 魯能領(lǐng)秀城130097018880015.8 銀豐花園5534825.79107086.2 天泰太陽樹2001703.05140984.3 中海國際社區(qū)- 盛世皇苑- 小計(jì)2053162226.84979826.3 銷售走勢-房價(jià)漲幅較大，地塊價(jià)值凸顯，去化速度較快、市場競爭激烈 城南板塊2010年無新開盤項(xiàng)目，魯能領(lǐng)秀城、天泰太陽樹銷售周期均在4年以上 城南板塊住宅均價(jià)位于濟(jì)南普宅市場前列，基本都在萬元以上；

16、區(qū)域內(nèi)以天泰太陽樹最高， 14500元/ 城南板塊累計(jì)銷售量220.3萬平方米，月均消化量43000平方米，由此看出，板塊內(nèi)住宅 需求量較大；剩余住宅380.7萬平方米，市場競爭較為激烈，銷售周期相對(duì)較長 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì)銷售周期 （月） 累計(jì)銷售量 （萬平方米） 月平均銷售量 （萬平方米） 剩余住宅積 （萬平方米） 魯能領(lǐng)秀城2005年11月38009500611923.15158 銀豐花園2009年4月6500115002019.10.961.9 天泰太陽樹2007年800014500489.20.1910.8 中海國際社區(qū)-200

17、 盛世皇苑-10 小計(jì)-220.34.30380.7 城西板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 3 二環(huán)南路以北，二環(huán)北路以南，西至京福高速公路，東至濟(jì)齊路、緯十二路、緯六 路、陽光新路。 路勁御景城 綠地盧浮公館 陽光100 國際新城 泉景天沅 萊鋼凱 旋新城 連城水岸 龍騰國際花園 外?，F(xiàn)代 中央花園 綠地國際 花都 板塊界定-以緯十二路、陽光新路為南北軸線，經(jīng)十西路為東西軸線，濟(jì)南西部新城老城結(jié)合區(qū)域 潛在項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 宏瑞國 際星城 項(xiàng)目概況-單盤體量較大、高層建筑為主、風(fēng)格多樣典型、項(xiàng)目數(shù)量較多 從規(guī)劃來看，該區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模較大，大盤當(dāng)?shù)?從建筑

18、類型來看，以高層為主，多層、小高層占少數(shù)，居住密度相對(duì)適中，舒適度較高 從建筑風(fēng)格來看，風(fēng)格多樣化 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 路勁.御景城201.84130小高層、高層中式儒風(fēng)建筑二期尾盤 綠地.盧浮公館12.63.886032高層新主義法式風(fēng)格二期在售 陽光100國際新城 1001.7817825（四期）高層簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格四期在售 綠地.泉景天沅-80-高層現(xiàn)代風(fēng)格四期在售 萊鋼.凱旋新城52.3414.1（西地塊）11多層、高層現(xiàn)代風(fēng)格 西區(qū)多層正在熱銷中，東區(qū)已 開工建設(shè) 外海.現(xiàn)代中

19、央花園422.068875多層、高層新古典主義二期尚未開盤 連城水岸72.492015.7高層現(xiàn)代簡約一期在售 綠地國際花都452.6160-高層新古典主義待售 龍騰.國際城市花園11.634617.5小高層中式儒風(fēng)建筑待售 宏瑞國際星城261.75544 小高層、高 層 現(xiàn)代風(fēng)格待售 小計(jì)269.2-742.1254.2- 戶型消化-三居暢銷 從整體來看，2010年該區(qū)域中盧浮公館項(xiàng)目總銷售數(shù)量獨(dú)占首位，占區(qū)域總銷售量的44%； 從戶型銷售情況來看，三居銷售套數(shù)占多數(shù)，二居數(shù)量緊隨其后，可見經(jīng)濟(jì)舒適大戶型房源， 受區(qū)域市場接受程度較高，而復(fù)式結(jié)構(gòu)的大戶型，市場相對(duì)冷淡。 項(xiàng)目名稱 2010年

20、各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 路勁.御景城3911441820717 綠地.盧浮公館060312061501959 陽光1001301971920519 綠地.泉景天沅05222040726 萊鋼.凱旋新城101013211163 連城水岸361801500366 小計(jì)567165620661614456 戶型配比-二居、三居為主，舒適性相對(duì)較高 城西樓盤均以經(jīng)濟(jì)兩居和經(jīng)濟(jì)三居為主，同時(shí)舒適兩居和舒適三居也占有相當(dāng)一部分。兩居的戶型集中在85-110左右，三居 的戶型集中在115-140左右 盧浮公館戶型比較單一，但舒適性較高

21、；陽光100戶型涵蓋范圍較廣，路勁御景城戶型面積區(qū)間跳躍性比較大；泉景天沅和凱 旋新城及國際花都的戶型主要以兩居、三居為主 供銷情況-單體項(xiàng)目銷售面積減少，整體銷售面積增加，銷售均價(jià)，銷售額大幅提升 2010年相比2009年單體項(xiàng)目銷售面積減少，但由于2010年區(qū)域新增項(xiàng)目，大幅度拉動(dòng)了區(qū)域總體銷售面積。 2010年區(qū)域單體項(xiàng)目銷售均價(jià)均有大幅度增長，使得區(qū)域整體銷售均價(jià)環(huán)比增長31%； 2010年由于區(qū)域各項(xiàng)目銷售均價(jià)的提升，單體項(xiàng)目銷售面積的減少并沒用影響到銷售額的增加，反而區(qū)域整體 銷售額大幅增加。 2010年城西板塊共供應(yīng)普通住宅4880套。 項(xiàng)目名稱 2009年銷售情況2010年供銷

22、情況 銷售面積 （萬平方米） 銷售額 （億元) 銷售均價(jià) （元/平米） 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售額 （億元） 銷售均價(jià) （元/平米） 路勁.御景城5.8359007567175.44.38000 綠地.盧浮公館0002021195923208900 陽光10095.865006005194.64.59800 綠地.泉景天沅-7507267.35.98000 萊鋼.凱旋新城2.41.325500 1931631.81.58500 連城水岸0005603665.53.87300 綠地國際花都- 龍騰.國際城市花園- 小計(jì)17.210.1265004880 445645.

23、6408500 銷售走勢-銷售周期較長，單盤消化速度相對(duì)較快，價(jià)格穩(wěn)步增長 從消化速度來看，多數(shù)樓盤銷售周期普遍較長，月均銷售量趨于穩(wěn)定。其中，少數(shù)樓盤銷售周期偏長，銷售速度較慢，比如外 海現(xiàn)代中央花園一期銷售11萬平米，銷售周期兩年半，自2008年初一期售罄至今，二期尚未銷售；相反，綠地盧浮公館開盤 至今六個(gè)半月，累計(jì)銷售23萬平米，月均銷售3.5383萬平，可見銷化速度之快。 從價(jià)格走勢來看，目前各樓盤均價(jià)均已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出第一次開盤價(jià)格，甚至翻倍增長。尤其綠地盧浮公館、路勁御景城，開盤短短 半年或一年，價(jià)格便出現(xiàn)大幅上漲，一定程度上拉動(dòng)了區(qū)域成交均價(jià)；陽光100、泉景天沅，截止目前長達(dá)四五年銷

24、售周 期，可謂價(jià)格處于穩(wěn)步小幅上漲；整體可見，該區(qū)域樓盤價(jià)格一直處于上升趨勢。 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì)銷售 周期（月） 累計(jì)銷售量 （萬平方米） 月平均銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 路勁.御景城2009.5.105800800027110.4119 綠地.盧浮公館2010.65233.56.2 陽光1002005.10.2741001099860- 綠地.泉景天沅2006.3.20400085004917.50.36- 萊鋼.凱旋新城2007.12.22486086004113.30.3210 外

25、海.現(xiàn)代中央花園2006.8.52900480030110.464 連城水岸2010.5.297200760074.30.611 綠地國際花都- 龍騰.國際城市花園-17.5 小計(jì)- 濱河板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 4 板塊界定-清河兩岸，樓盤林立；濱河新區(qū)，未來新城 北園路以北、西至二環(huán)西路、東至繞城高速、 北大 尚品清河 重汽 翡翠清河 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 重汽 翡翠外灘天鴻 萬象新天 鑫苑 名家 項(xiàng)目概況-潛在供應(yīng)量大，競品項(xiàng)目不多 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米）容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格 所處

26、開發(fā) 或銷售節(jié)點(diǎn) 北大尚品清河12.32.33028洋房、高層新古典主義在售 天鴻.萬象新天181.823075（一期） 多層、小高層、高 層 現(xiàn)代在售 鑫苑.名家202.57050洋房、高層現(xiàn)代未售 重汽.翡翠清河151.63626小高層、高層現(xiàn)代未售 重汽.翡翠外灘161.52422未定未定未售 小計(jì)81.3-390201- 濱河板塊住宅面積超過200萬平，市場潛在供應(yīng)較多；建筑類型高層為主， 項(xiàng)目風(fēng)格多為現(xiàn)代。 戶型配比-首次置業(yè)，優(yōu)選戶型；供應(yīng)較大，持續(xù)熱銷 濱河板塊項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)兩居、三居產(chǎn)品為主，首次置業(yè)優(yōu)選戶型，推出市場普遍熱銷 戶型消化-經(jīng)濟(jì)戶型為主導(dǎo)，銷售套數(shù)增幅較大 本月濱河板

27、塊銷售以兩居產(chǎn)品為主導(dǎo)，在售項(xiàng)目較少，開盤即熱銷 項(xiàng)目名稱 2010年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 北大尚品清河091539051310 天鴻.萬象新天04954480943 鑫苑.名家00000 重汽.翡翠清河05283520880 重汽.翡翠外灘00000 小計(jì)01938119053133 供銷情況-供應(yīng)井噴放量、優(yōu)質(zhì)戶型熱銷、價(jià)格穩(wěn)中有升 濱河板塊2010年在售項(xiàng)目開盤火爆熱銷，銷售套數(shù)均在千套左 右，銷售面積均超10萬平米，翡翠清河項(xiàng)目銷售均價(jià)創(chuàng)板塊項(xiàng)目銷售 單價(jià)新高 項(xiàng)目名稱 2010年供銷情況 供應(yīng)量 （套數(shù)） 銷

28、售套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售均價(jià) （元/平米） 北大尚品清河13201310146500 天鴻.萬象新天123094310.26180 鑫苑.名家0000 重汽.翡翠清河880880108300 重汽.翡翠外灘0000 小計(jì)2550225324.26930 銷售走勢-開盤項(xiàng)目持續(xù)熱銷，潛在項(xiàng)目推盤在即 區(qū)域內(nèi)三個(gè)在售項(xiàng)目年度熱銷接近35萬平米，熱銷勢頭不減，價(jià)格提升明顯； 潛在項(xiàng)目年度內(nèi)開盤在即，區(qū)域競品項(xiàng)目有待持續(xù)關(guān)注 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì)銷售周期 （月） 累計(jì)銷售量 （萬平方米） 月平均銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平

29、方米） 北大尚品清河2010.5.9630067008141.70.2 天鴻.萬象新天2010.6.2656006420610.21.72.8 鑫苑.名家-00-000 重汽.翡翠清河2010.12.1983008300-10100 重汽.翡翠外灘-00-000 小計(jì)-34.213.43 高新會(huì)展板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 5 板塊界定-以高新會(huì)展為中心，延伸至花園路沿線 經(jīng)十路以北、西至二環(huán)東路、東至鳳山路、北至工業(yè)北路 圣浩尚東國際 恒大城 保利海德公館 海信慧園 茗筑美嘉 祥泰森林河灣 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 項(xiàng)目概況-高層為主、體量不大、建筑風(fēng)格

30、現(xiàn)代為主 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 海信慧園二期8.82.82824小高層、高層現(xiàn)代在售 祥泰.森林河灣22.975高層簡歐在售 茗筑美嘉9.22.252620小高層、高層現(xiàn)代在售 保利海德公館1.42.434未知未知未知未售 圣浩尚東國際282.87338未知未知未售 恒大城-未知未知未售 小計(jì)49.4-16887- 高新會(huì)展板塊住宅總建筑面積168萬平方米，已知潛在供應(yīng)量達(dá)38萬平方米，當(dāng) 前供應(yīng)量較小；建筑類型以高層為主，建筑風(fēng)格相對(duì)簡潔明快 戶型配比-經(jīng)濟(jì)戶型為主 高新會(huì)展板塊以80-

31、90平米兩居和100-120平米經(jīng)濟(jì)三居為主要戶型；兩種戶型成為首次置 業(yè)和初次改善的首選產(chǎn)品類型，占據(jù)區(qū)域產(chǎn)品市場主流 戶型消化-二居首置主力、三居首改為輔 2010年區(qū)域項(xiàng)目加推熱銷，戶型多以90平米舒適兩居和120平米經(jīng)濟(jì)三居產(chǎn)品 為主，花園路東與高新會(huì)展板塊已經(jīng)成為首次置業(yè)和初步改善客戶的首選區(qū)域 項(xiàng)目名稱 2010年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 海信慧園二期090590149 祥泰.森林河灣02362890525 茗筑美嘉7249000562 保利海德公館- 圣浩尚東國際- 恒大城- 小計(jì)72816348-1236

32、供銷情況-供應(yīng)充足、板塊熱銷、量價(jià)齊升 2010年高新會(huì)展板塊項(xiàng)目持續(xù)加推，推盤優(yōu)惠帶動(dòng)產(chǎn)品熱銷；市場潛在項(xiàng) 目供應(yīng)量充裕，競品項(xiàng)目后期存量消化壓力較大 項(xiàng)目名稱 2010年供銷情況 供應(yīng)量 （套數(shù)） 銷售套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售均價(jià) （元/平米） 海信慧園二期20814927880 祥泰.森林河灣5675255.18080 茗筑美嘉6125624.57400 保利海德公館- 圣浩尚東國際- 恒大城- 小計(jì)1387123611.67710 銷售走勢-持續(xù)熱銷，均價(jià)走高；存量較少，潛在較多 高新會(huì)展在售項(xiàng)目2010年持續(xù)加推,從成交均價(jià)來看年度漲幅較小；而銷售周期較 長，月均消化量較低

33、，后期市場存量較小，期待競品項(xiàng)目持續(xù)放量熱銷 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì)銷售周期 （月） 累計(jì)銷售量 （萬平方米） 月平均銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 海信慧園二期2010.11.6770078002210.5 祥泰.森林河灣2010.755.10.90.4 茗筑美嘉2010.3.207300760094.50.50.5 保利海德公館0000000 圣浩尚東國際0000000 恒大城0000000 小計(jì)-11.62.41.4 奧體文博板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走

34、勢 6 板塊界定-以奧體中心為原點(diǎn)，輻射周邊4公里范圍 二環(huán)東路以東、劉智遠(yuǎn)路以西、工業(yè)南路以南、旅游路沿線 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 名士豪庭 黃金99 海爾綠城全運(yùn)村 中海奧龍觀邸 項(xiàng)目概況-名盤當(dāng)?shù)?、新古典風(fēng)格大行其道、物業(yè)類型多樣 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 中海奧龍觀邸23.61.634830高層、別墅 英式風(fēng)格持續(xù)銷售 海爾綠城全運(yùn)村86.671.23 13030（一期）多層、小高 層、高層 新古典持續(xù)銷售 黃金99（景城組團(tuán)）11.331.4516.514 多層、小高 層、高層 atr

35、deco開盤區(qū)售罄 名士豪庭33.3328860小高層、高層 新古典開盤區(qū)售罄 小計(jì)154.93-282.5134- 奧體文博板塊住宅項(xiàng)目總建筑面積282.5萬平方米，因海爾綠城全運(yùn)村項(xiàng)目后期規(guī)劃未定， 板塊內(nèi)普通住宅總建筑面積只有134萬平方米，預(yù)計(jì)后期還有較大體量供應(yīng) 中海奧龍觀邸選擇了慣用的英式風(fēng)格，其余項(xiàng)目采用新古典主義風(fēng)格或裝飾主義 戶型配比-三居主流、舒適至上 奧體文博板塊以舒適戶型為主，經(jīng)濟(jì)戶型為輔 板塊內(nèi)房源供應(yīng)以三居為主；但黃金99項(xiàng)目供應(yīng)房源以二居最多，達(dá)總供應(yīng)量的90% 戶型消化-三居暢銷 奧體文博板塊年度銷售住宅3281套，其中三居銷售情況最好，共成交1738套， 占5

36、3%；二居次之，共銷售1322套；奧體文博板塊住宅相對(duì)高端，155平方米以 上的四居及復(fù)式戶型也有222套成交 從銷售狀況看，結(jié)構(gòu)舒適的中大戶型接受度高 項(xiàng)目名稱 2010年全年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 中海奧龍觀邸028586201147 海爾綠城全運(yùn)村096306112514 黃金990630700700 名士豪庭0310500110920 小計(jì)0132117382223281 供銷情況-住宅熱銷，市場需求大，區(qū)域均價(jià)超過萬元 奧體文博片區(qū)年度供應(yīng)住宅3487套，中海奧龍觀邸供應(yīng)最多，海爾綠城全運(yùn)村年度供應(yīng)僅 為567

37、套，相對(duì)較少 東部板塊熱炒，帶動(dòng)區(qū)域住宅銷售，其中中海奧龍觀邸銷售最好；海爾綠城全運(yùn)村項(xiàng)目， 售價(jià)最高，年度均價(jià)高達(dá)12558元/ ；黃金99和名士豪庭項(xiàng)目開盤區(qū)售罄 從銷售狀況看，該區(qū)域住宅熱銷，市場有較大需求 項(xiàng)目名稱 2010年供銷情況 供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售面積（萬平方米）銷售均價(jià)（元/平米）銷售金額（億元） 中海奧龍觀邸13001147171235321 海爾綠城全運(yùn)村5675148.61255810.8 黃金997007007.574675.6 名士豪庭92092011.2919610.3 小計(jì)3487328144.31076747.7 銷售走勢-房價(jià)漲勢迅猛、升值潛力巨大、消化速度

38、較快 對(duì)比各項(xiàng)目開盤價(jià)格和當(dāng)前價(jià)格可以看出，奧體文博板塊住宅市場升值潛力巨大 奧體文博板塊月均消化量5萬多平方米，住宅需求量較大 在售項(xiàng)目剩余住宅體量僅為19.3萬平方米，市場競爭相對(duì)較小 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì) 銷售周期 （月） 累計(jì) 銷售量 （萬平方米） 月平均 銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 中海奧龍觀邸2010年1月87001200012282.332 海爾綠城全運(yùn)村2008年11月 小高層7800 多層8300 200002534.51.380.8 黃金992009年8月70009000167.50.476.5 名

39、士豪庭2006年12月50001000048501.0410 小計(jì)-1205.2219.3 邢村唐冶板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 7 板塊界定-以經(jīng)十東路為中軸線、繞城高速貫穿南北 東至圣井立交橋、南至旅游路以北、西至劉智遠(yuǎn)路、北至世紀(jì)大道 在售 潛在 百替華府 恒生伴山 保利花園 火炬東第 恒大名都 項(xiàng)目概況-高層社區(qū)、體量適中、風(fēng)格多樣化 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 規(guī)劃總 建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格 所處開發(fā)或銷售 節(jié)點(diǎn) 恒大名都13.412.634.9330高層 新古典主義歐 陸風(fēng)情 在售 保

40、利花園8.262.626.521高層現(xiàn)代中式尾盤 火炬東第15.471.83927低密、高層現(xiàn)代風(fēng)格在售 恒生伴山5.02.41712高層新古典主義在售 百替華府4.61.89.28未定未定未售 小計(jì)46.74-126.6398- 戶型配比-戶型走兩端，經(jīng)濟(jì)型兩居和舒適型三居為主 戶型消化-個(gè)案銷售突出、整體平穩(wěn) 該板塊內(nèi)項(xiàng)目以大戶型為潮流，以兩居、三居為主，且三居比例占到了50%以上， 一居僅為該板塊的點(diǎn)綴產(chǎn)品。 2010全年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 恒大名都03108801101300 保利花園047020049719

41、 火炬東第062357601199 恒生伴山19271160162 百替華府00000 小計(jì)19143017721593380 供銷情況-供略大于求、消化速度較快 該區(qū)域項(xiàng)目雖為城市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，但大部分項(xiàng)目去化率高達(dá)85%以上，銷售情況 較好。供應(yīng)略大于需求，市場認(rèn)可度較好。 項(xiàng)目名稱 2010年全年供銷情況 供應(yīng)套數(shù) （套） 銷售套數(shù) （套） 銷售面積 （萬平方米） 銷售均價(jià) （元） 銷售總金額 （億元） 恒大名都1600 1300 16.3 699511.4 保利花園8457197.768195.3 火炬東第1216119913.763008.6 恒生伴山1811621.5293001.4

42、百替華府00000 小計(jì)3842338039.22680726.7 銷售走勢-價(jià)格平穩(wěn)漲幅、月均消化量不等 該板塊內(nèi)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)有先后，但目前價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。區(qū)域內(nèi)剩余體量基本滿足 該板塊內(nèi)的需求。 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì) 銷售周期 （月） 累計(jì) 銷售量 （萬平方米） 月平均 銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 恒大名都2010.8.169007020518.23.642.3 保利花園2009.6.6500074391918.70.982.3 火炬東第2010.758006800613.72.3013.3 恒生伴山2010.12.

43、189000930011.51.4010.1 百替華府0000000 小計(jì)-52.18.3228.0 長清大學(xué)城板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 8 4、北部濱河板塊-北部濱河板塊范圍界定 東至濟(jì)廣高速，西至京臺(tái)高速，北至山東技術(shù)學(xué)院，南至山東藝術(shù)學(xué)院。 板塊界定-以園博園為核心，各大高校集中區(qū)域，不包括長清縣城 恒大綠洲 潛在項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 紫薇翠庭 同圓潤和山居 魯商常春藤 建幫原香溪谷 中建瀛園 項(xiàng)目概況-項(xiàng)目數(shù)量較多，建筑類型多樣，建筑風(fēng)格典型。 區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模大小不一，恒大綠洲規(guī)模最大；建筑風(fēng)格及建筑類型多樣化；在售項(xiàng)目較多，尚 無潛在項(xiàng)目。

44、項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米） 容積率 規(guī)劃總 建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格 所處開發(fā)或 銷售節(jié)點(diǎn) 魯商常春藤 66.7 1.678579 多層、小高層、 高層現(xiàn)代簡約 三期在售 恒大綠洲 66.7 2.8200（首期35） 26.8（首期）高層歐式二期在售 紫薇翠庭5.9 1.087.56.3 花園洋房、 多層 現(xiàn)代簡約一期在售 同圓潤和山居6.9 0.897.66花園洋房古典簡約一期在售 建幫原香溪谷371.56550花園洋房托斯卡納風(fēng)格一期在售 中建瀛園131.522.820花園洋房 現(xiàn)代簡潔中式 風(fēng)格 一期在售 小計(jì)184.5-387.8181.1

45、- 戶型配比-戶型多樣，舒適性較高 通過將區(qū)域內(nèi)幾個(gè)在售樓盤戶型比較，從整體戶型供應(yīng)來看，多數(shù)樓盤以舒適兩居和經(jīng)濟(jì)三居為主， 同時(shí)經(jīng)濟(jì)兩居和舒適三居占有相當(dāng)一部分，值得注意的是由于該區(qū)域可用土地較多，居住密度相對(duì)較 低，花園洋房成為了該區(qū)域建筑類型之一，相應(yīng)戶型面積比較大。 戶型消化-二、三居均較為暢銷 從整體來看，2010年該區(qū)域樓盤銷售2677套，其中僅恒大綠洲銷售1560套，占2010年區(qū) 域總成交量58%。 從戶型銷售來看，2010年銷售戶型以兩居、三居戶型為主，其他大戶型房源銷售量也相對(duì) 可觀，可見在如此銷售樓盤有限的區(qū)域內(nèi)，舒適型戶型更受購房者青睞。 項(xiàng)目名稱 2010年各戶型銷售

46、情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 魯商常春藤741325283755 恒大綠洲044410141021560 紫薇翠庭123023065 同圓潤和山居4257625130 建邦原香溪谷049880137 中建瀛園00161430 小計(jì)2396114692242677 供銷情況-單盤新增并熱銷，價(jià)格穩(wěn)定增長 2010年與2009年相比，新增項(xiàng)目較多，區(qū)域總銷售面積及銷售額大幅增加，銷售均價(jià)得到大幅 提升；同時(shí)，由于區(qū)域項(xiàng)目花園洋房較多，在一定程度上拉動(dòng)了銷售均價(jià)。 從區(qū)域單盤看，2010年恒大綠洲項(xiàng)目銷售面積最大，銷售額最高，精裝樓盤，在該區(qū)

47、域普宅項(xiàng) 目中具有一定代表性。 項(xiàng)目名稱 2009年銷售情況2010年供銷情況 銷售面積 （萬平方米） 銷售額 （億元) 銷售均價(jià) （元/平米） 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售額 （億元) 銷售均價(jià) （元/平米） 魯商常春藤7.72.635367557559.13.84342 恒大綠洲-220015652312.55434 紫薇翠庭-80650.80.45000 同圓潤和山居-1341842.51.45500 建邦原鄉(xiāng)溪谷-1401371.81.16200 中建瀛園-72300.60.427000 小計(jì)7.72.635363381273637.819.625190 銷售走

48、勢-消化速度快慢不一，價(jià)格持續(xù)上漲 從消化速度來看，該區(qū)域樓盤多為當(dāng)年開盤銷售，恒大綠洲消化速度較快，開盤不到半 年，消化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于區(qū)域其他項(xiàng)目，魯商常春藤銷售周期相對(duì)較長，消化速度相對(duì)穩(wěn)定。 從價(jià)格走勢來看，雖然多數(shù)樓盤開盤僅有3-5個(gè)月，但各樓盤均價(jià)均有不同程度的上漲， 以致整體來看，區(qū)域均價(jià)呈上漲態(tài)勢。 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì) 銷售周期 （月） 累計(jì) 銷售量 （萬平方米） 月平均 銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面 積 （萬平方米） 魯商常春藤2007.6.152980460049380.7846.97 恒大綠洲2010.7.115500

49、66806254.13.6 紫薇翠庭2010.10.104500500030.80.275.5 同圓潤和山居2010.9.125312550032.50.833.5 建邦原香溪谷2010.10.236200621531.80.648.2 中建瀛園2010.12.187000700010.60.619.4 小計(jì)-5800-68.77.18127.17 圣井板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 9 板塊界定-城市遠(yuǎn)郊地，特色新亮點(diǎn) 東至圣井立交橋、南至濟(jì)萊高速、西至孫村立交橋、北至世紀(jì)大道 在售 重汽翡翠東郡 中國諾貝爾城 項(xiàng)目概況-項(xiàng)目體量大、產(chǎn)品特點(diǎn)突出、區(qū)域

50、競爭少 該板塊內(nèi)項(xiàng)目都屬城市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，且體量都在40萬以上，在該板塊內(nèi)屬于大 盤項(xiàng)目 該板塊內(nèi)競爭相對(duì)較少，項(xiàng)目自身產(chǎn)品特點(diǎn)突出，建筑類型多樣化，而且建 筑風(fēng)格都各有典型特色。 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米）容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 中國諾貝爾城 691.28380 別墅 多層 小高層 美式西班牙 建筑 在售 重汽翡翠東郡301.64842 別墅 多層洋房 小高層 現(xiàn)代主義建 筑風(fēng)格 停售，等待預(yù)售證 小結(jié)99-131122- 戶型配比-中小戶型占據(jù)市場過半 該板塊內(nèi)項(xiàng)目，以兩居戶型為主，而諾貝爾城大面積舒適型三居填補(bǔ)了區(qū)域

51、空白 戶型消化-三居戶型銷售量占到了總銷售量的% 從總體來看，圣井板塊仍以二居三居主力戶型去化速度較快，三居銷售套數(shù)超 過了全年銷售套數(shù)的50%。 翡翠東郡因未取得預(yù)售證，目前只是在蓄客階段。 項(xiàng)目名稱 2010全年各戶型銷售情況 一居 銷售套數(shù) 二居 銷售套數(shù) 三居 銷售套數(shù) 其他戶型 銷售套數(shù) 總銷售 套數(shù) 中國諾貝爾城0339 6781131130 重汽翡翠東郡03302000530 小計(jì)06698791131660 供銷情況-消化速度較好 項(xiàng)目名稱 2010全年供銷情況 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售面積 （萬平方米） 銷售均價(jià) （元/平米） 銷售總金額 （億元） 中國諾貝爾城1160113

52、01540006 重汽翡翠東郡6605304.536001.7 小計(jì)1820166019.539497.7 供求平衡，銷售速度較快，且目前均價(jià)較低，存在一定的升值潛力。 銷售走勢-銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲 該區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)平穩(wěn)漲幅，剩余體量較大，潛在供應(yīng)較大。 項(xiàng)目名稱 第一次 開盤時(shí)間 第一次 開盤價(jià)格（元） 當(dāng)前均價(jià) （元平方米） 累計(jì) 銷售周期 （月） 累計(jì) 銷售量 （萬平方米） 月平均 銷售量 （萬平方米） 剩余住宅面積 （萬平方米） 中國諾貝爾城2009、83800460015200.9460 重汽翡翠東郡2010、9、26 3400(針對(duì)內(nèi)部) 3700（對(duì)外） 約380074.50.61.5 小計(jì)- - -24.51.5461.5 章丘板塊普通住宅市場簡析 板塊界定 項(xiàng)目概況 戶型配比 供銷情況 銷售走勢 10 板塊界定-濟(jì)南東拓、章丘西進(jìn)、城市相融發(fā)展 東至東外環(huán)路、南至309國道、西至圣井立交橋、北至濟(jì)青公路 在售 齊魯澗橋 項(xiàng)目概況-項(xiàng)目體量適中、產(chǎn)品特點(diǎn)突出 項(xiàng)目名稱 用地面積 （萬平方米）容積率 總建筑面積 （萬平方米） 住宅面積 （萬平方米） 建筑類型建筑風(fēng)格所處開發(fā)或銷售節(jié)點(diǎn) 齊魯澗橋321.194033 低層 多層 小高層 喬治亞建筑 風(fēng)格 在售，目前在售項(xiàng)目為 普通住宅四期及別墅區(qū) 維拉的院子 小結(jié)32-4