寧波鄞州區(qū)嵩江中路項目策劃報告

1、寧波鄞州區(qū)嵩江中路項目策劃報告 形象形象策略策略視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn) swot可能性可能性定位定位 市場市場客戶客戶項目項目 城市城市文化文化精神精神 報告思路報告思路 了解 分析 形成 項項 目目 策策 劃劃 報報 告告 創(chuàng)造 了 解 城市城市 文化文化 精神精神 寧波簡介寧波簡介 概 況 水 系 島 嶼 海 岸 線 寧波簡稱“甬”，地處中國大陸海岸線中段，長江三角洲南 翼，浙江省東部的東海之濱。東有舟山群島為天然屏障，北 瀕杭州灣，與上海隔灣相望，西接紹興市，南臨三門灣，與 臺州相連。全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033 平方公里。 寧波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江

2、、甬江， 余姚江發(fā)源于上虞市梁湖；奉化江發(fā)源于奉化市斑竹。余姚 江、奉化江在市區(qū)“三江口”匯合成甬江，流向東北經(jīng)招寶 山入海。整個甬江流域，因雨量充沛，水資源豐富。 全市共有大小島嶼531個，面積524.07平方公里。寧波境內(nèi) 有兩灣一港，即三門灣、杭州灣、象山港。這些灣港，因有 錢塘江、甬江及眾多溪河注入，夾帶著大量泥沙和營養(yǎng)物質(zhì)， 為灘涂和近海生物繁殖提供了豐富的養(yǎng)料。 寧波有漫長的海岸線，港灣曲折，島嶼星羅棋布。全市海域 總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，其中大陸岸 線為788公里，島嶼岸線為774公里，占全省海岸線的三分之 一。 劃 區(qū) 全市下轄象山、寧海二個縣，余姚、

3、慈溪、奉化三個縣級市。 市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)和東錢 湖旅游度假區(qū). 人口環(huán)境人口環(huán)境 年份 全市人口總 數(shù)（萬） 增長率 市區(qū)戶籍人口 總數(shù)（萬） 增長率出生率 鄞州區(qū)人 口（萬） 2006560.46.6 215.811.27.377.7 2007564.67.5218.211.17.4779.1 寧波560萬的人口基數(shù)在全國來說或許不大，但是220萬左右的市區(qū)人口 基數(shù)就相當(dāng)可觀了,人口增長較為穩(wěn)定，其中我們項目所在地的鄞州去人口總 數(shù)達(dá)到近80萬，占了寧波市區(qū)人口三分之一強(qiáng)。 交通環(huán)境交通環(huán)境 海陸空 北倫港 象山港 杭州灣跨海大橋、杭 甬高速、甬金高速、 甬臺

4、溫高速、國道等 櫟社國際機(jī)場 寧波作為一個海港城市，水路通向各大港口城市；寧波櫟社機(jī)場座落 在鄞州區(qū)，航班遍布國內(nèi)國際，同時提升了鄞州的經(jīng)濟(jì)價值；高速交通方 面，杭州灣跨海大橋的通車，拉近了寧波與上海的距離，杭甬高速、甬金 高速、甬臺溫高速等高速線路拉近了寧波與全國各大城市的距離，交通優(yōu) 勢顯著。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一一. 整體經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)整體經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng) 項目數(shù)量備注 07年gdp 3433.08 億元 增長14.8 ，浙江 第二 07年人均 gdp 60195元 市區(qū)人均 可支配收 入 22307元 增長13.4 農(nóng)村人均 可支配收 入 10051元 增長13.6 指標(biāo)名稱單位實績增長（%）

5、寧波市g(shù)dp億元3433.0814.8 第二產(chǎn)業(yè)億元1888.6814.5 第三產(chǎn)業(yè)億元1390.7616.4 規(guī)模以上工業(yè)利潤億元389.0424.6 全社會固定資產(chǎn)投資億元1597.916.3 港口貨物吞吐量億噸3.4511.5 集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱935.0032.3 社會消費品零售總額億元1035.4617.3 自營出口額億美元382.5533.0 實際利用外資億美元25.053.1 財政一般預(yù)算收入億元723.9229.0 地方財政收入億元329.1227.9 市區(qū)居民人均可支配收入元2230713.4 農(nóng)村居民人均純收入元1005113.6 全社會用電量億千瓦時367.1217.1

6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%3.16-4.5 2007年寧波市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年寧波市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二二. 鄞州綜合經(jīng)濟(jì)實力居寧波之首鄞州綜合經(jīng)濟(jì)實力居寧波之首 整體經(jīng) 濟(jì)實力 鄞州整體經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，位寧波第一， 浙江省列十二 工業(yè) 全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)15000多家，已經(jīng)行程以輕紡、 服裝、機(jī)械、電子、汽配、食品為主的門類齊全 的產(chǎn)業(yè)體系 進(jìn)出口 至2007年，全區(qū)現(xiàn)有外資企業(yè)961家，協(xié)議利用 外資19.3億美元，到位外資15.2億美元，2007年， 全區(qū)實現(xiàn)進(jìn)出口總額28.7億美元，其中出口21.3 億美元，名列浙江省第一 指標(biāo)名稱單位海曙江東江北北侖鎮(zhèn)海鄞州 地區(qū)生產(chǎn)總值億元290.47227.16136

7、.09377.17243.67520.84 比上年增長%12.112.78.115.320.116.5 其中：第二產(chǎn)業(yè)億元47.6786.0957.02226.83183.01329.45 增長%0.97.7-8.214.122.415.1 第三產(chǎn)業(yè)億元242.76140.6975.24143.8756.47170.43 增長%14.516.125.418.214.820.9 全社會固定資產(chǎn)投資億元78.5666.1790.80227.00134.99271.23 比上年增長%20.017.530.44.413.210.6 社會消費品零售總額億元188.60101.1752.7651.5839

8、.24111.26 比上年增長%12.815.023.122.016.126.8 外貿(mào)出口總額億美元27.3821.879.8955.8914.3255.39 比上年增長%44.946.548.924.21.332.6 財政一般預(yù)算收入億元41.9331.8334.0627.8933.96108.01 比上年增長%21.823.830.731.424.343.1 全社會用電量億千瓦時16.1212.4213.8468.3743.6451.38 比上年增長%5.310.712.829.220.014.8 2007年寧波各區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年寧波各區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三三. 消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 城鄉(xiāng)居民消費

9、結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。據(jù)抽樣調(diào)查，2007年寧波市區(qū)居 民人均消費性支出13921元，比上年增長9.9%，人均服務(wù)性消費支 出4006元，增長9.0%。醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂服務(wù)支醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂服務(wù)支 出成為增幅最快的三類支出，人均分別支出出成為增幅最快的三類支出，人均分別支出745745元、元、20392039元和元和22992299 元，分別增長元，分別增長34.4%34.4%、22.2%22.2%和和12.1%12.1%；人均衣著類支出1281元，增 長0.2%；居住類支出1304元，增長3.4%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出 708元，下降10.0%；其他商品和服務(wù)支出3

10、96元，增長0.5%；人均 食品支出5150元，增長10.2% 。 鄞州城區(qū)規(guī)劃鄞州城區(qū)規(guī)劃 城區(qū)定位城區(qū)定位：為鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃：規(guī)劃面積33平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里。 規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)劃總?cè)丝冢杭s12萬人，鄞州新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到2010年，屆時計劃容納2萬人口 發(fā)展方向發(fā)展方向：根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年鄞州新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài) 型、園林式的國內(nèi)一流中等城市。 三江口片區(qū)三江口片區(qū) 東部新城東部新城 鄞州區(qū)鄞州區(qū) 東部新城東部新城寧波重點建設(shè)區(qū) 域，“一城兩心”規(guī)劃重要組 成部分。對既有城市中心功能 的

11、補(bǔ)充和完善 .平方公 里，規(guī)劃人口萬 鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū)寧波未來重要 居住新區(qū)，鄞州未來的政治、 經(jīng)濟(jì)和文化中心。規(guī)劃總面積 33平方公里，近期計劃開發(fā)12 平方公里，計劃容納萬人 這兩個城區(qū)都作為寧波市的未來發(fā)展重點，各有其特點： 從遠(yuǎn)景發(fā)展勢頭看，東部新城作為新的城市中心，遠(yuǎn)景看好。 東部新城城市未來商務(wù)、市政中心，主要承載的功能有商務(wù)金融、行 政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能 鄞州中心區(qū)鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，相比東部新城，承載更多 的居住功能。 從短期發(fā)展上看，近三年東部新城對鄞州中心區(qū)難以產(chǎn)生威脅。 東部新城雖然遠(yuǎn)景看好，但目前城市發(fā)展條件下，位于城市近郊、

12、城市自 然外延 區(qū)域，由于已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展相對成熟，在短期內(nèi)，將 比東部新城更具發(fā)展?jié)摿Α?鄞州區(qū)前身是著名的百強(qiáng)縣，本地經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的支撐性極強(qiáng)，已有比 較好的發(fā)展基礎(chǔ)，相對于目前尚處于規(guī)劃、啟動階段的東部新城來說，短 期內(nèi)更有競爭優(yōu)勢。 鄞州城區(qū)規(guī)劃鄞州城區(qū)規(guī)劃 寧姜公路寧寧 南南 北北 路路 天天 童童 北北 路路 錢錢 湖湖 北北 路路 鄞縣大道鄞縣大道 四明路四明路 杭甬高速公路杭甬高速公路 外國語學(xué)院外國語學(xué)院 第二人民醫(yī)第二人民醫(yī) 院院 寧波理工寧波理工 萬里學(xué)院萬里學(xué)院 麥德龍麥德龍 市區(qū)方向市區(qū)方向 高教園區(qū)高教園區(qū) cld核心區(qū)核心區(qū) cld 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 鄞州公

13、園 中央商務(wù)中央商務(wù) 區(qū)區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 本案本案 鄞州中心區(qū)發(fā)展方向鄞州中心區(qū)發(fā)展方向 從右圖可以看出，鄞州中心區(qū)的一 個發(fā)展方向、發(fā)展態(tài)勢是一個 怎樣的局面： 杭甬高速交通限制了區(qū)域向北 發(fā)展 天童北路成為未來發(fā)展縱向主 軸 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃， 強(qiáng)經(jīng)濟(jì)引擎支撐下一階段城市 向南發(fā)展 cld區(qū)域向南延伸，本案所在地位 于寧波中心城區(qū)與鄞州中心 cld之間。并屬于鄞州中心 cld區(qū)塊的外延。就整個地理 位置來說來往兩個繁榮之地都 十分便利，方便，卻又享受繁 榮區(qū)塊之間的寧靜。 鄞州城區(qū)規(guī)劃鄞州城區(qū)規(guī)劃 了 解 城市城市 文化文化 精神精神 文化環(huán)境文化環(huán)境 商 業(yè) 文 化 歷

14、史 文 化 寧波的文化發(fā)源可以上溯到7000年以前，河姆渡遺址的發(fā)掘，證明寧波是世界上 最早種植水稻的地區(qū)之一。公元前2000多年的夏代，寧波的名稱為“鄞”，春秋時為 越國境地，秦時屬會稽郡的鄞、貿(mào)阝、句章三縣，唐時稱明州。公元821年，明州州治 遷到三江口，并筑內(nèi)城，標(biāo)志著寧波建城之始。明洪武十四年（公元1381年），取 “海定則波寧”之義，改稱寧波，一直沿用至今 。 寧波的商業(yè)文化是儒商文化，最早可以追溯到春秋戰(zhàn)國時期的范蠡 ，自稱陶朱公， 后來又有許多大家給寧波的儒商文化添磚加瓦，較為著名的有北宋時期的王安石，南 宋時期楊適，明朝的王守仁 ，清初的黃宗羲 ，以及到近代的虞洽卿、朱葆山等，

15、現(xiàn) 代的包玉剛、邵逸夫、吳錦堂等人。 寧波的儒商文化特征可以概括為以下十二個字：務(wù)實、明理、進(jìn)取、重文、包容、 機(jī)敏。 了 解 城市城市 文化文化 精神精神 寧波的城市精神以及人居精神寧波的城市精神以及人居精神 來源于有歷史淵源的儒商文化，加上我們對整個城市的感悟，寧 波精神可以用八個字來概括，那就是“穩(wěn)重、大氣、開放，無畏”。 穩(wěn)重，是寧波給外人展示的一種氣息，大氣，是一種大格局的體 現(xiàn)，開放，是海納百川，取長補(bǔ)短；無畏，是寧波城市跨越困難，以 寧波特色發(fā)展的一種精神。 寧波人的居住價值觀同樣可以用八個字來概括：“精致、高品質(zhì)、精致、高品質(zhì)、 有升華有升華”。精致，是對空間和布局的要求，品質(zhì)

16、，是對選材和用料的 講究，這兩點主要集中在物質(zhì)追求上，而有升華則是代表了一種精神 文化的需求，目前寧波人生活上已經(jīng)趨于富足，所以現(xiàn)在他們對于住 房的要求不僅僅存在于物質(zhì)上，他們需要他們的住房和空間帶有一定 的藝術(shù)或文化氣息，他們追求更高的品質(zhì)和享受，甚至是超出現(xiàn)在的。 小結(jié)小結(jié) 1.寧波是一個經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的城市，浙江排名第二，僅次于首府杭州。 2.作為一個海港城市，地理位置優(yōu)越，交通方面，海、陸、空交通網(wǎng) 輻射全國及東南亞，交通優(yōu)勢顯著。 3.在居民消費體系中，我們看到寧波市居民在文化教育和娛樂服務(wù)上 面占有很大的比重，這說明了寧波人在生活開始富足的同時開始追 求更高的精神文化需求。 4.從鄞

17、州區(qū)的城市規(guī)劃中，本案的地理位置優(yōu)勢顯著 5.寧波歷史悠久的城市，有很深的文化沉淀，其儒商的作風(fēng)，素有寧 波幫之稱。 分 析 了解 市場市場 客戶客戶 項目項目 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 近年來寧波房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，已成 為投資領(lǐng)域的重要組成部分，尤其在“九五” 后期，受城建規(guī)模擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施投資加快和 房改政策的刺激，市場容量大幅增長，特別是 在2000-2003年寧波房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍性的 發(fā)展，2002年和2003年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 都在40%以上，成為拉動投資增長的重要力量。 2004年，國家出臺了“四控制一清理”的調(diào)節(jié) 政策，即控制新開工項目、控制銀行貸款、控 制土地征用、控制優(yōu)

18、惠價格，清理擬在建項目， 寧波的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅隨即大幅度下降， 2005年隨著新一輪的宏觀調(diào)控措施的出臺，開 發(fā)投資的增幅持續(xù)放緩。 而經(jīng)過幾年的徘徊，2006年受需求回升等 因素的帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資額開始顯現(xiàn)出復(fù) 蘇跡象 寧波市是長三角城市圈的重要組成部分， 擁有緊臨上海和杭州的地理優(yōu)勢，加上瀕海的 地理環(huán)境，使得寧波在發(fā)展經(jīng)濟(jì)上具有天然地 理優(yōu)勢，而大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正比，即隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)展。 房地產(chǎn)銷售情況房地產(chǎn)銷售情況 隨著隨著0606年寧波的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，年寧波的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，0606年整體年整體 銷售略有抬頭

19、，到銷售略有抬頭，到0707年出現(xiàn)一段銷售高潮，然而進(jìn)入年出現(xiàn)一段銷售高潮，然而進(jìn)入 0808以來，銷售情況呈下降趨勢。以來，銷售情況呈下降趨勢。 六區(qū)銷售走勢柱圖六區(qū)銷售走勢柱圖 從圖中我們可以看到從圖中我們可以看到0606年年5 5月和月和0707年年5 5月之后幾個月呈現(xiàn)銷售高潮，而進(jìn)入月之后幾個月呈現(xiàn)銷售高潮，而進(jìn)入0808年以來，銷售年以來，銷售 直線下降，呈平穩(wěn)下降勢態(tài)，直線下降，呈平穩(wěn)下降勢態(tài)， 六月移動平均線則顯示出了六月移動平均線則顯示出了08年房產(chǎn)銷售開始呈現(xiàn)下滑趨勢。年房產(chǎn)銷售開始呈現(xiàn)下滑趨勢。 鄞州中心區(qū)銷售走勢柱圖鄞州中心區(qū)銷售走勢柱圖 鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū)0606年

20、以來的銷售情況與寧波六區(qū)整體銷售情況類似，在過了年以來的銷售情況與寧波六區(qū)整體銷售情況類似，在過了0707年的一個銷售高年的一個銷售高 潮之后，進(jìn)入潮之后，進(jìn)入0808年以來，銷售情況節(jié)節(jié)下降。年以來，銷售情況節(jié)節(jié)下降。 六月移動平均線同樣顯示出了六月移動平均線同樣顯示出了0808年銷售情況下降的趨勢。年銷售情況下降的趨勢。 鄞州與六區(qū)銷售對比趨勢線圖鄞州與六區(qū)銷售對比趨勢線圖 從對比圖上我們可以清晰的看到，鄞州中心去的住宅銷售趨勢與寧波六區(qū)的住宅銷售趨勢從對比圖上我們可以清晰的看到，鄞州中心去的住宅銷售趨勢與寧波六區(qū)的住宅銷售趨勢 基本一致?；疽恢?。 六區(qū)存量變化圖六區(qū)存量變化圖 存量存量

21、趨勢線顯示寧波六區(qū)住宅存量在下降存量存量趨勢線顯示寧波六區(qū)住宅存量在下降 市場趨勢解碼市場趨勢解碼 銷售下降銷售下降 存量下降存量下降？ 競爭激烈競爭激烈 市場飽和市場飽和？ 看一則新聞看一則新聞 新新 聞聞 樓市正在進(jìn)入一個下降通道樓市正在進(jìn)入一個下降通道 經(jīng)過連續(xù)幾年的非理性上漲，中國房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重高于其使用價值，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了普通百姓的承受能力。有資料顯 示，近期以深圳、廣州為代表的各地房地產(chǎn)價格紛紛走低，房屋銷售量持續(xù)走低，而為了盡快收回投資，一些開發(fā)商更是紛 紛殺價，但銷售仍不見起色。這些現(xiàn)象在一線大城市更是如此，深圳某商品房價格甚至半年縮水40%。在2008年博鰲房地產(chǎn) 論壇上，

22、中國房地產(chǎn)開發(fā)商基本達(dá)成共識：樓市正在進(jìn)入一個下降通道。其實，全世界的房地產(chǎn)價格都在下跌，樓市正在進(jìn)入一個下降通道。其實，全世界的房地產(chǎn)價格都在下跌， 所以中國的房地產(chǎn)也不會例外所以中國的房地產(chǎn)也不會例外。 一段時期以來，政府為防止經(jīng)濟(jì)過熱和全面通貨膨脹的產(chǎn)生，采取了一系列緊縮銀根的調(diào)控措施，房地產(chǎn)是對貨幣政策 最為敏感的行業(yè)，受到的沖擊無疑是最大的。加息、提高存款準(zhǔn)備金率使市場資金供應(yīng)緊張，而加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及 保障性住房建設(shè)、提高購房首付比例、限制按揭和囤地等具體措施更是直指房地產(chǎn)業(yè)，政策的累積效應(yīng)越來越明顯。 雖然人民幣升值對地產(chǎn)行業(yè)來說是長期利好，今年以來人民幣升值的速度也在明顯

23、加快，而且隨著我國居民生活水平的 不斷提高，城市化進(jìn)程的不斷加快，對房地產(chǎn)構(gòu)成的剛性需求也將長期存在。但在房價下跌的市場預(yù)期之下，人們的購房積 極性顯然會大打折扣，受資金成本所困，不管是開發(fā)商還是按揭購房的消費者，都感到了空前的壓力。在cpi仍然高企的背 景下，控制物價防止通脹已成為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，從緊的貨幣政策不可能有太大的改變，特別是近日央行一從緊的貨幣政策不可能有太大的改變，特別是近日央行一 次提高提高存款準(zhǔn)備金率一個百分點的驚人之舉更顯示了收緊銀根的堅定決心次提高提高存款準(zhǔn)備金率一個百分點的驚人之舉更顯示了收緊銀根的堅定決心。 從幾家地產(chǎn)龍頭上市公司公布的2007年年報可以看出，雖

24、然受益于去年國內(nèi)各地房價居高不下，其總體業(yè)績表現(xiàn)較好， 多家公司還推出了比較優(yōu)厚的利潤分配方案。但是，不容忽視的是，地產(chǎn)類上市公司的資金狀況實在不容樂觀，現(xiàn)金流明顯 不足、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，資金周轉(zhuǎn)面臨很大的壓力。萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)上市公司扣除存貨后的速動比 率在0.7以下，反映出這些企業(yè)存在較大的短期償債風(fēng)險，與此同時，萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司的每萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司的每 股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)也都出現(xiàn)負(fù)數(shù)股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)也都出現(xiàn)負(fù)數(shù)。很顯然，一直都是靠貸款和融資過日子的地產(chǎn)商本身的抗風(fēng)險能力極差，特別 是目前股市低迷直接融資的可能性極小。而央行

25、收緊銀根、接連提高存款準(zhǔn)備金率也使等各商業(yè)銀行資金的回旋余地越來越 小，如果地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)崩盤，那么對銀行業(yè)的沖擊也是顯而易見的，相信這也是某些機(jī)構(gòu)在看空房地產(chǎn)的同時看空銀行股的 一個重要理由。 種種跡象表明，房地產(chǎn)的價格泡沫破滅的可能性正在逐漸加大。因此，對于地產(chǎn)股的市場風(fēng)險，相信也是越來越大。應(yīng) 該說周四萬科率先跌停并引發(fā)地產(chǎn)股全面走弱正是體現(xiàn)了市場的這種擔(dān)憂。 新聞重點新聞重點 全全 國國 房房 價價 下下 滑滑 國國 家家 控控 制制 加加 緊緊 投投 資資 者者 信信 心心 下下 降降 市場趨勢解碼市場趨勢解碼(續(xù)）續(xù)） 麗水房價泡沫的思考 廣東、深圳、北京等城市房價下挫，全國地產(chǎn)宏觀

26、下滑 國家宏觀控制進(jìn)一步加大，房產(chǎn)商融資困難 國外經(jīng)濟(jì)風(fēng)波影響 ？ 寧波目前的房價？寧波目前的房價？ 寧波現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)？寧波現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)？ 市場趨勢解碼（結(jié)論）市場趨勢解碼（結(jié)論） 寧波目前房價可以保持 受大環(huán)境影響，寧波樓市銷售量下降 市場競爭激烈化 競爭環(huán)境下，我們需要 什么？要了解什么？ 大氣的會所設(shè)計體現(xiàn)出寧 波人對生活品質(zhì)的追求 外力面敦厚而又有質(zhì)感的 高層外立面用料 大氣的小區(qū)的會所大氣的小區(qū)的會所 敦厚而有有質(zhì)感的外立面敦厚而有有質(zhì)感的外立面 產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢 帶有濃重藝術(shù)氣息的風(fēng) 格城事售樓處 藝術(shù)的風(fēng)格城事售樓處藝術(shù)的風(fēng)格城事售樓處 裝修高雅的房屋裝修，在 大氣和穩(wěn)重中體現(xiàn)寧波精

27、 神 豪華大氣的室內(nèi)裝修豪華大氣的室內(nèi)裝修 產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢 來自萬達(dá)精裝小戶型的藝 術(shù)裝修 藝術(shù)的萬達(dá)精裝單身公寓藝術(shù)的萬達(dá)精裝單身公寓 產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢 產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢 受70、90政策的影響 房價高企對于許多工薪階層而言， 他們的收入只能支撐小戶型公寓的 總價 小戶型在寧波市場中比重越來小戶型在寧波市場中比重越來 越大越大 大學(xué)生和外來打工青年存在租房需 求 高品、穩(wěn)重、內(nèi)涵、前衛(wèi)是寧波樓市產(chǎn)品 的主要特征，小戶型成為耀眼明星 住宅市場板塊分析住宅市場板塊分析 本項目地塊位于鄞州區(qū)，為住宅用地，因此本報告 重點考察與項目相關(guān)區(qū)域的住宅市場。 鄞州區(qū)是一個面積覆蓋面很大很廣的區(qū)域，分為中

28、 心區(qū)、城西、東錢湖三大板塊，我們重點分析我們項目 所在的中心區(qū)板塊以及具有一定借鑒意義的海署、江東、 江北區(qū)的主要樓盤情況。 2007年寧波市四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）新 推供應(yīng)量為213.09萬平方米，與2006年新推供應(yīng)量 257.9萬平方米約有44.81萬平方米的減少。據(jù)統(tǒng)計，07 年四區(qū)市場住宅的供應(yīng)量約為311.3萬平方米。 四區(qū)四區(qū)06、07新推住宅量對比新推住宅量對比 單位（萬平方米）單位（萬平方米） 鄞州區(qū)是目前寧波四區(qū)中住宅 上市量最大的區(qū)域，2007年鄞州區(qū) 新增住宅約154.1萬平方米，比06 年鄞州區(qū)新推住宅109.7萬平方米 有大幅度的提高； 從右圖中我們可以看

29、出，07年 四區(qū)總新推住宅量有所下降，而鄞 州區(qū)的新推住宅量卻在上升。 目前鄞州中心區(qū)比較熱門的樓 盤有：城市花園、風(fēng)格城事、金色 水岸、瑞園等 06、07四區(qū)與鄞州新推住宅量對比表四區(qū)與鄞州新推住宅量對比表 單位（萬平方米）單位（萬平方米） 住宅市場板塊分析住宅市場板塊分析鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū) 價格情況： 鄞州中心區(qū)的價格區(qū)間在7000到16000萬之間都有，以萬達(dá)廣場 為中心周邊地區(qū)主流價格在11000左右。 鄞州區(qū)地圖鄞州區(qū)地圖 鄞州核鄞州核 心區(qū)域心區(qū)域 鄞州中鄞州中 心區(qū)域心區(qū)域 機(jī) 場 路 聯(lián) 豐 路 環(huán) 城 南 路 世 紀(jì) 大 道 鄞 縣 大 道 天 童 北 路 天 童 南 路

30、瑞園 9500 本案 萬達(dá)48克拉 14000 格蘭春天 9000 城市花園 10000 都市森林 13000 風(fēng)格城事 11000 世紀(jì)花園 12000 金色水岸 13000 金地國際花園 12000 盛世天城 11000 都市港灣 11000 金海嘉園 11000 茶苑芳鄰 10000 華茂學(xué)府一號 9500 西城十二庭院 9500 容安和院 9500 星河晨光 9000 春天彼岸 12000 世紀(jì)東苑 8800 華豐紫郡 8000 東源華府 7800 西提陽光 7500 格蘭春晨 7500 西城春天 6900 鄞州中心區(qū)樓盤分布圖鄞州中心區(qū)樓盤分布圖 2007年海曙區(qū)市場住宅總供應(yīng) 量約

31、為18.3萬平方米，其中2006年 底存量約為18.3萬平方米，2007年 無新增供應(yīng)量。 07年海曙區(qū)無任何住宅項目推 出，07年整年是通過消化06年的存 量來拉動區(qū)域銷售，這和海曙區(qū)無 更多的土地放量，以及06年已售樓 盤的后續(xù)開發(fā)批次未在07年啟動有 關(guān)。 目前海曙區(qū)在售多位寫字樓， 住宅樓盤稀少，目前歡樂高層、月 湖盛園等待開盤。 價格情況： 海曙區(qū)的價格區(qū)間在9000到30000萬之間都有，近三 江口區(qū)域主流價格在16000左右。 住宅市場板塊分析住宅市場板塊分析海曙區(qū)海曙區(qū) 07供應(yīng)量與供應(yīng)量與06年底的存量年底的存量 在07年老三區(qū)新推樓盤很少的情況下，江東的這些樓盤的地理優(yōu)勢就

32、更加明顯，尤 其是外地一流開發(fā)商的進(jìn)入，讓產(chǎn)品升級換代，推出了精裝修樓盤，用品質(zhì)提升了樓盤 價值。 江東區(qū)目前可售樓盤剩余不多，一些新盤正在等待開盤，如濱江慶豐、東部新城、 東方名庭、富士居等。 價格情況： 江東區(qū)現(xiàn)在的價格區(qū)間大致在6000到16000之間，近三江口一帶房價較高，但是 所剩房源不多。 住宅市場板塊分析住宅市場板塊分析江東區(qū)江東區(qū) 2007年江北區(qū)市場住宅供應(yīng)量 約為61.8萬平方米，其中新增供應(yīng) 量約為39.5萬平方米，比06年62.5 萬平方米的新增供應(yīng)量有明顯的減 少。 江北區(qū)目前樓盤較老三去其他 兩個區(qū)樓盤要稍多一些，也有部分 新盤退出，現(xiàn)在比較熱門的如皇都 香溪園、凱

33、德匯豪天下等一直是比 較膾炙人口的樓盤。 江北區(qū)江北區(qū)06、07新增樓盤供應(yīng)量對比新增樓盤供應(yīng)量對比 住宅市場板塊分析住宅市場板塊分析江北區(qū)江北區(qū) 價格情況： 江北區(qū)價格在6000到20000都有，近三江口主流價格 在11000左右， 分 析 了解 市場市場 客戶客戶 項目項目 住宅市場客戶分析住宅市場客戶分析 寧波購房者的呈現(xiàn)普遍心態(tài)寧波購房者的呈現(xiàn)普遍心態(tài) 1.對房型、小區(qū)環(huán)境等追求高。對房型、小區(qū)環(huán)境等追求高。寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多數(shù)寧波人比較富有，他們對住房的關(guān)注不再停 留在價格和優(yōu)惠上，他們更多的是關(guān)心住房的設(shè)計、裝修及小區(qū)環(huán)境等因素。 2.有較強(qiáng)的地域觀念，新寧波人和年青人跨區(qū)域購房的可

34、能性較大有較強(qiáng)的地域觀念，新寧波人和年青人跨區(qū)域購房的可能性較大。 3.追求品質(zhì)和內(nèi)涵，容易受到媒體影響。追求品質(zhì)和內(nèi)涵，容易受到媒體影響。由于目前寧波人的精神取向剛剛走向精神層次，所以他 們對于住宅的一些理性最求放到了其次，他們更加注重住宅是否可以給他們的精神上帶來什么 滿足，這就可以解釋為什么目前寧波的建筑、裝修風(fēng)格趨向藝術(shù)化。 4.青年追求自由空間。青年追求自由空間。由于寧波港口經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，直接造就了一大批較為富足的 青年，這些人包括寧波人和外來人士，這些青年人則帶有一絲時代的叛逆心理，他們不愿意再 居住在父母身邊，他們需要更多的自由空間，同時他們的金錢并不足于支付大面積房

35、子的價格， 所以他們追求的是中小型面積住房，同時他們更加主語房屋的品質(zhì)，精神上更加追求時髦、前 衛(wèi)一些的元素，比如藝術(shù)性的和帶有一絲未來氣息的東西。 住宅市場客戶分析住宅市場客戶分析 中高端客戶的購房心態(tài)中高端客戶的購房心態(tài) 這里所說的高端客戶指的是高檔公寓樓盤的購買者，承受能力普遍在 200萬以上，這部分人一般都為中老年人士，他們追求更大的住宅空間 和更高的品質(zhì)，精神追求方面更趨向于文化，對于地段及樓盤品質(zhì)的 關(guān)注程度高于價格，希望通過購房獲得生活品質(zhì)的提高、生活方式的 改變、社會地位的提高等等。在馬斯洛的需求理論中，他們已經(jīng)脫離 了低層次的需求層面，上升到了尊重和自我實現(xiàn)的需求層面。 分

36、析 了解 市場市場 客戶客戶 項目項目 競爭項目分析競爭項目分析 競爭樓盤分布競爭樓盤分布 在右圖中顯示的幾個樓盤中，寧 興城市花園、風(fēng)格城事、萬達(dá)精裝 小戶、萬科金色水岸為住宅，凱旋明 天是商業(yè)廣場。 因此，凱旋明天并不能構(gòu)成競爭 威脅，而風(fēng)格城事則是126平方米以 上的大戶型，對我們的項目威脅不大， 萬科金色水岸雖然距離較遠(yuǎn)，但是其 品牌影響力不可忽視，所以我們目前 可見的主要的競爭對手為寧興城市 花園、萬達(dá)精裝小戶和萬科金色水岸。 競爭樓盤基本情況競爭樓盤基本情況 風(fēng) 格 城 事寧興城市花園 本 案 廣 德 湖 路 北 嵩 江 西 路 嵩江中 路 天 童 北 四 明西 路 四 明 中 路

37、 貿(mào)城西路貿(mào)城 中 路 錦 寓 路 杭甬 高 速 凱旋明天 金色水岸 萬達(dá)精裝 小戶 序序 號號 項目名稱項目名稱結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型主力戶型主力戶型 銷售均銷售均 價價 1寧興城市花園聯(lián)排、高層 兩房一廳 面積6790 10000 2風(fēng)格城事 多層、小高 層、 高層、單身 公寓 單身公寓 三房兩廳 面積55及138 以上 11000 3萬達(dá)精裝小戶高層 單身公寓 兩房一廳 面積5090 精裝 14000 4萬科金色水岸 高層、花園 洋房 三房兩廳 面積100以上 13000 5三間客高層主力小戶型未明 6 雅戈爾世紀(jì)花 園 多層、小高 層、 高層 單身公寓 面積45 兩房兩廳 面積80左右 13

38、000 鄞州中心區(qū)板塊在售樓盤信息鄞州中心區(qū)板塊在售樓盤信息 競爭項目分析競爭項目分析 競爭樓盤產(chǎn)品分析表競爭樓盤產(chǎn)品分析表 樓盤 名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品規(guī) 劃中的 亮點 客戶認(rèn) 同檔次 寧 興城 市花 園 高層,聯(lián) 排 套型布 局 高檔 風(fēng)格 城事 多層，小 高層，高 層，單身 公寓 外立面、 藝術(shù)風(fēng) 格 高檔 萬達(dá) 精裝 小戶 高層無高檔 萬科 金色 水岸 高層，花 園洋房 外立面， 洋房設(shè) 計 高檔 這些樓盤都表現(xiàn)出對高品質(zhì)生活的追求， 產(chǎn)品形式以高層為主，少量的多層、花園洋房、 聯(lián)排別墅更體現(xiàn)出這一區(qū)域高檔生活的象征， 但這一區(qū)域與本項目所在區(qū)域還是有較大程度 的區(qū)別。這些樓盤周邊環(huán)境氛

39、圍好，道路暢通， 屬于典型的新城規(guī)劃，環(huán)境也比較好。本項目 所處區(qū)域則是新城與老城的聯(lián)合處，享受了老 城完善的配套服務(wù)，同時也受到周邊環(huán)境混亂 的影響。 小戶型產(chǎn)品顯得極為突出，城市花園、萬 達(dá)、萬科等樓盤都做了較大體量的小戶型，而 且銷售情況較好，這說明這個區(qū)域?qū)τ谛粜?產(chǎn)品有著較高的市場接受度，原因在于70/90 政策、高房價制約、投資性需求新興和白領(lǐng)自 住需求旺盛等因素的影響。 競爭項目分析競爭項目分析 競爭樓盤形象包裝、銷售接待已經(jīng)具有較高水準(zhǔn)， 但其媒體包裝和宣傳力度上都有所欠缺。整體表現(xiàn)是， 銷售中心建設(shè)大氣，有特色（風(fēng)格城市），銷售人員 接待素質(zhì)較高，知識面也較為廣泛，能夠應(yīng)付

40、客戶提 出的各類問題。同時也存在一個問題，就是銷售員雖 然素質(zhì)較高，但是銷售技巧方面還略有欠缺，銷售現(xiàn) 場管理還有一些地方需要完善。 競爭項目分析競爭項目分析 本項目分析本項目分析 地塊條件分析地塊條件分析 地塊位于錦寓路西 側(cè)，嵩江中路北側(cè)、天 童北路東側(cè)、北臨杭甬 高速。周邊生活配套設(shè) 施較為齊全。 本 案 廣 德 湖 路 北 嵩 江 西 路 嵩江中 路 天 童 北 四 明西 路 四 明 中 路 貿(mào)城西路貿(mào)城 中 路 錦 寓 路 杭甬 高 速 項目地塊項目地塊 項目地塊項目地塊 本項目分析本項目分析 地塊環(huán)境地塊環(huán)境 自來水廠自來水廠 地塊西北側(cè)地塊西北側(cè) 自來水廠自來水廠 地塊環(huán)境地塊環(huán)

41、境 本項目分析本項目分析 小河道小河道 地塊西南側(cè)小河道地塊西南側(cè)小河道 本項目分析本項目分析 地塊環(huán)境地塊環(huán)境 1.交通配套：地塊處于生活中心區(qū) 域，出行方便，但公交線路直通 三江口，公交到萬達(dá)廣場只要5 分鐘。步行至鄞州汽車站也僅需 五分鐘。 2.商業(yè)配套：步行五分鐘就能到麥 德龍超市，其他生活社區(qū)店一應(yīng) 俱全。 3.生活配套：周邊生活配套較為完 善，餐飲，娛樂ktv，小超市。 4.醫(yī)療配套：地塊周邊有藥店和宋 詔橋醫(yī)院和鄞州第二醫(yī)院。 5.教育配套：周邊有幼兒園，宋詔 橋小學(xué)、宋詔橋中學(xué)等。 項目周邊配套圖項目周邊配套圖 周邊配套周邊配套 本項目分析本項目分析 我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品 總平

42、面圖總平面圖 主入口透視圖主入口透視圖 我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品 沿河透視圖沿河透視圖 我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品 形 成 了解分析 swot分析分析 可能性可能性 定位定位 swot分析分析 優(yōu)勢劣勢 機(jī)會威脅 周邊配套全 小戶型總價低 位于鄞州核心居住區(qū) 鬧中取靜 周邊環(huán)境還比較混亂 產(chǎn)品缺乏獨特性 小區(qū)容積率偏高 鄞州區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 創(chuàng)新概念的引入 銷售力量的提升 小河流的治理 全國房地產(chǎn)市場向下的趨勢 市場競爭比較激烈 寧波市場出現(xiàn)成交量下降 swot分析 形 成 了解分析 swot分析分析 可能性可能性 定位定位 項目階梯項目階梯 ？ 項目競爭力和目標(biāo)客戶？項目競爭力和目標(biāo)客戶？ 有哪些可能性？

43、有哪些可能性？ 如何價值最大化？如何價值最大化？ 我們的客戶是哪些人我們的客戶是哪些人 競 爭 劣 勢 優(yōu) 勢 我們項目的主要優(yōu)勢 是較為完善的周邊配 套 目前項目周圍環(huán)境還 比較混亂，項目缺乏 獨特性 我們項目目前的狀況 很難與風(fēng)格城事、城 市花園等項目同等競 爭 由此，我們可以 推想到我們的目 標(biāo)客戶群是一群 什么樣的人：他 們是這個城市中 收入不是很高的， 會注重性價比的， 購房時會注重一 些很現(xiàn)實的因素， 比如說價格、配 套，他們可能是 以下幾類人： 1.想在寧波定居的新寧波人。想在寧波定居的新寧波人。 2.將要結(jié)婚人士恰好會選擇將要結(jié)婚人士恰好會選擇 小戶型，并且能承受這樣小戶型，并

44、且能承受這樣 的價格范圍。的價格范圍。 3.完善的學(xué)校配套，子女讀 書的剛性需求者。 4.收入不是很高的剛性需求 者 5.追求自由的年青人 有哪些可能性有哪些可能性 策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢 跟隨策略 藝術(shù)化、精神 訴求路線 風(fēng)格城事中 走藝術(shù)化比較牽強(qiáng)，會縮小 客戶群 絕對高端路線萬達(dá)萬科小 需要品牌力支撐，建造需要 付出很大成本 挑戰(zhàn)策略平民化路線無中 沒特色，不能創(chuàng)造最大價值， 但是操作簡單 補(bǔ)充策略性價比路線無中 吸引理性客戶，能找到一大 批客戶，但是不能滿足他們 的精神需求，不能滿足寧波 人精神文化的追求 領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大 尋找一條獨特的策略路線， 是前人沒有做過的

45、，操作好 可以使得項目價值實現(xiàn)最大 化 如何價值最大化如何價值最大化 策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢 跟隨策略 藝術(shù)化、精神 訴求路線 風(fēng)格城事中 走藝術(shù)化比較牽強(qiáng)，會縮小 客戶群 絕對高端路線萬達(dá)萬科小 需要品牌力支撐，建造需要 付出很大成本 挑戰(zhàn)策略平民化路線無中 沒特色，不能創(chuàng)造最大價值， 但是操作簡單 補(bǔ)充策略性價比路線無中 吸引理性客戶，能找到一大 批客戶，但是不能滿足他們 的精神需求，不能滿足寧波 人精神文化的追求 領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大 尋找一條獨特的策略路線， 是前人沒有做過的，操作好 可以使得項目價值實現(xiàn)最大 化 如何價值最大化如何價值最大化 領(lǐng)導(dǎo)策略可是使我們項目價值

46、 實現(xiàn)最大化 目標(biāo)客戶群決定了買我們項目 的并不是一群有錢人 ？ 如何給產(chǎn)品賦予一個概念提升產(chǎn)品整體的感覺，能夠創(chuàng)造更大的價值？ 這種感覺是能夠體現(xiàn)小康人家力所能及的成就和輝煌這種感覺是能夠體現(xiàn)小康人家力所能及的成就和輝煌 領(lǐng)導(dǎo)策略領(lǐng)導(dǎo)策略 創(chuàng)造性路線創(chuàng)造性路線 一個具有理性意義的產(chǎn)品，又帶有追一個具有理性意義的產(chǎn)品，又帶有追 求時尚、前衛(wèi)的情感元素，同時符合我們目標(biāo)客戶群的價值取求時尚、前衛(wèi)的情感元素，同時符合我們目標(biāo)客戶群的價值取 向，這樣的定位是怎樣的呢？向，這樣的定位是怎樣的呢？ 形 成 了解分析 swot分析分析 可能性可能性 定位定位 項目發(fā)展定位項目發(fā)展定位 建議項目市場定位為建

47、議項目市場定位為 締造寧波人居新精神締造寧波人居新精神 22世紀(jì)是一個膽大的，在寧波沒有出現(xiàn)過的，超前的，這樣一個概念的導(dǎo) 入，用22世紀(jì)來強(qiáng)調(diào)未來，未來是時尚的，未來是美好的，未來是神秘的， 同時，未來是值得我們追求和擁有的。 創(chuàng) 造 了解分析形成 形象形象 策略策略 視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn) 一、形象定位一、形象定位 定位前的思考定位前的思考 前面市場部分對本案的目標(biāo)客戶群已做過分析，以社會中層為主要客戶前面市場部分對本案的目標(biāo)客戶群已做過分析，以社會中層為主要客戶 群，該類客戶群買房子注重價格，但是又喜好標(biāo)榜自己的追求，標(biāo)榜自己是群，該類客戶群買房子注重價格，但是又喜好標(biāo)榜自己的追求，標(biāo)榜自己是

48、 檔次、有品位的階層，因此，我們在形象包裝時，應(yīng)賦予項目一種與眾不同檔次、有品位的階層，因此，我們在形象包裝時，應(yīng)賦予項目一種與眾不同 的精神和意義。的精神和意義。 而單獨就案子的地段來說，處于鄞州中心區(qū)板塊邊緣，從地段上而單獨就案子的地段來說，處于鄞州中心區(qū)板塊邊緣，從地段上 來說，與寧興花園、風(fēng)格城事以及萬達(dá)等項目相比，是具有劣勢的，但是迎來說，與寧興花園、風(fēng)格城事以及萬達(dá)等項目相比，是具有劣勢的，但是迎 合目標(biāo)客戶群的高層次追求，我們定義我們的地段在未來是具有優(yōu)勢，是具合目標(biāo)客戶群的高層次追求，我們定義我們的地段在未來是具有優(yōu)勢，是具 有潛力的，我們賣的是未來！我們的生活是另類而前衛(wèi)，而

49、又富于時尚有個性的有潛力的，我們賣的是未來！我們的生活是另類而前衛(wèi)，而又富于時尚有個性的 形象定位形象定位 寧波未來雅致生活上上品寧波未來雅致生活上上品 我們是遠(yuǎn)見家，我們把目光放在了未來，我們?yōu)榭蛻?提前營造未來的生活藍(lán)圖，未來的生活潮流不再是選擇中 心的中心來居住，而是在中心的邊緣，繁華近，生活也靜！ 這就是本案的精神實質(zhì)，是本案的所營造的生活氣質(zhì)！ “雅致生活”精致的空間，未來的另類、前衛(wèi)成就未來您的生活首選居所。 形象定位闡述形象定位闡述 “上上品”不是住“大”房子就是有品位，有地位，只有選擇合適自己的， 選擇適合自己追求，適合自己喜好品位的才是最好的！ 寧波未來雅致生活上上品寧波未來

50、雅致生活上上品 二、案名及釋義二、案名及釋義 案名建議案名建議 主薦主薦 “領(lǐng)領(lǐng)” 領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)袖、引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)袖、引領(lǐng) 領(lǐng)：既表示引領(lǐng)未來生活潮流趨勢，也暗喻我們是明星樓盤，是先行者，領(lǐng)：既表示引領(lǐng)未來生活潮流趨勢，也暗喻我們是明星樓盤，是先行者， 是鄞州地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者。是鄞州地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者。 “創(chuàng)視界創(chuàng)視界” 諧音諧音“創(chuàng)世界創(chuàng)世界”，“視界視界”又代表著未來的潮流，暗喻本案，創(chuàng)造未來，引領(lǐng)未來！又代表著未來的潮流，暗喻本案，創(chuàng)造未來，引領(lǐng)未來！ 領(lǐng)筑領(lǐng)筑創(chuàng)視界創(chuàng)視界 可解釋為引領(lǐng)寧波未來生活潮流的首選居所！ 隱喻本案所具備的一種領(lǐng)袖氣質(zhì)！ 備選備選sloganslogan 領(lǐng)馭生活之雅，筑就未來

51、之致！領(lǐng)馭生活之雅，筑就未來之致！ 引領(lǐng)，生活潮流之上！引領(lǐng)，生活潮流之上！ 以空間創(chuàng)造潮流，以潮流領(lǐng)馭未來！以空間創(chuàng)造潮流，以潮流領(lǐng)馭未來！ 創(chuàng) 造 了解分析形成 形象形象 策略策略 視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn) 一、營銷策略一、營銷策略 三三 條條 主主 線線 區(qū)域線區(qū)域線 通過對cld中心邊緣地塊的價值創(chuàng)新延展， 使未來生活模式深入人心！ 空間線空間線 通過對空間價值的挖掘縱深，鞏固防御縱深 生活線生活線 通過對創(chuàng)新生活的創(chuàng)造縱深，實現(xiàn)快速進(jìn)攻 策略一：打造明星產(chǎn)品品牌策略一：打造明星產(chǎn)品品牌 打造產(chǎn)品品牌是關(guān)鍵。通過產(chǎn)品打造標(biāo)桿品牌，以針對其他競爭品牌。 品牌塑造進(jìn)程品牌塑造進(jìn)程 拋磚拋磚 通過話

52、題討論通過話題討論“什么什么 是未來的生活潮流，是未來的生活潮流， 住中心還是住中心邊住中心還是住中心邊 緣緣”，從而標(biāo)桿未來，從而標(biāo)桿未來 生活模式的新概念，生活模式的新概念， 引發(fā)全民關(guān)注！引發(fā)全民關(guān)注！ 引玉引玉 本案是標(biāo)榜未來生活潮流模式的項本案是標(biāo)榜未來生活潮流模式的項 目，住城市中心已不是潮流追隨，目，住城市中心已不是潮流追隨， 住城市中心不再適合未來的生活，住城市中心不再適合未來的生活， 隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)是商務(wù)、隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)是商務(wù)、 金融的發(fā)展地帶，不能，也不適合金融的發(fā)展地帶，不能，也不適合 成為居住區(qū)，而住在中心邊緣擴(kuò)散成為居住區(qū)，而住在中心邊緣擴(kuò)散 地帶，才

53、是未來潮流趨勢。享受地帶，才是未來潮流趨勢。享受 “繁華近，生活也靜繁華近，生活也靜”才是未來生才是未來生 活的王道?；畹耐醯馈?聚沙聚沙 充分引起市場關(guān)注后，充分引起市場關(guān)注后， 利用樣板服務(wù)、地段利用樣板服務(wù)、地段 概念和營銷內(nèi)容，變概念和營銷內(nèi)容，變 關(guān)注為來人，變來人關(guān)注為來人，變來人 為再宣傳，一點一滴，為再宣傳，一點一滴， 聚集市場買氣和口碑聚集市場買氣和口碑 成塔成塔 人群效應(yīng)配合銷售策人群效應(yīng)配合銷售策 略引爆第一次市場銷略引爆第一次市場銷 售，迅速拔升版塊地售，迅速拔升版塊地 位，實現(xiàn)鄞州內(nèi)的版位，實現(xiàn)鄞州內(nèi)的版 塊重心飄移。成型與塊重心飄移。成型與 競爭對手博弈的資本競爭對

54、手博弈的資本 策略二：創(chuàng)造眼球事件，確立本案未來化潮流生活空間地位策略二：創(chuàng)造眼球事件，確立本案未來化潮流生活空間地位 創(chuàng)造眼球世界創(chuàng)造眼球世界 平面藝術(shù)館平面藝術(shù)館“墻上的歷史墻上的歷史” 裝置藝術(shù)館裝置藝術(shù)館“完整的片段完整的片段” 創(chuàng)造話題事件創(chuàng)造話題事件 成就領(lǐng)筑世界成就領(lǐng)筑世界 名家講堂名家講堂 名品薈萃名品薈萃 成名業(yè)內(nèi)成名業(yè)內(nèi) 立名鄞州立名鄞州 我們也許不可能可能和它們同輝煌我們也許不可能可能和它們同輝煌 永恒的名字永恒的名字 法國盧浮宮法國盧浮宮 蓬皮度藝術(shù)中心蓬皮度藝術(shù)中心 倫敦大英博物館倫敦大英博物館 故宮故宮 冬宮冬宮 紐約大都會博物館紐約大都會博物館 我們也許不可能可能

55、和它們相媲美我們也許不可能可能和它們相媲美 驚艷的空間驚艷的空間 v 紐約的古根海姆美術(shù)館紐約的古根海姆美術(shù)館 收藏現(xiàn)代藝術(shù)品及畢加索、梵高、蒙德里安皮特等抽象表現(xiàn)主義畫家作品。 建筑設(shè)計理念：運(yùn)用三維化，立體構(gòu)成的手法進(jìn)行功能布置。 v 福岡亞洲美術(shù)館福岡亞洲美術(shù)館 第一個以亞洲創(chuàng)作者為收藏主題的多媒體美術(shù)館?？梢钥吹窖葜v、電影欣賞、音 樂會等活動。 v 愛麗舍照片美術(shù)館愛麗舍照片美術(shù)館 收集藝術(shù)照片的美術(shù)館,也有幾件克勒和倫勃朗的版畫作品。目標(biāo)是把各類照片向 大眾展示，如新聞雜志、廣告、時尚、社會寫真、科學(xué)和其他眾多的藝術(shù)表現(xiàn)形態(tài)。 但我們的未來潮流空間一樣能讓寧波人但我們的未來潮流空間一樣能讓寧波人