城市綜合體 萬恒乾城(暫命名）提案聊城北部中央生活區(qū)61P

1、 一、項目營銷價值體系一、項目營銷價值體系 二、項目綜合分析及項目定位二、項目綜合分析及項目定位 確立確立2012年推廣目標(biāo)：年推廣目標(biāo)： 2012年城北最具影響力的領(lǐng)導(dǎo)樓盤！年城北最具影響力的領(lǐng)導(dǎo)樓盤！ 只有以高形象支撐價格和項目品質(zhì)，才是項目只有以高形象支撐價格和項目品質(zhì)，才是項目 的出路的出路 項目案名項目案名 萬恒萬恒乾城乾城 案名詮釋：萬恒為我甲方公司名字，能夠起到宣傳企業(yè)品牌效 果。 乾城：在八卦里乾代表天，天為尊，象征亨通，和諧，貞正 。 備用案名：萬恒錦秀乾城 萬恒綠洲 萬恒華北康城 一、項目價值營銷體系一、項目價值營銷體系 前期，我們對聊城房地產(chǎn)市場及項目自身的優(yōu)劣勢進行了深

2、入分析，結(jié)合 項目背景，根據(jù)受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則、差異化準(zhǔn)則的定位方式，我們對萬恒萬恒. .乾城乾城 （暫定名）的形象定位是：聊城北部新城中央生活區(qū)聊城北部新城中央生活區(qū)；產(chǎn)品定位：國際化國際化 生態(tài)居住的百萬綜合體，生態(tài)居住的百萬綜合體，為了更好的做好營銷工作，我們對項目進行營銷 價值提煉。 本案與其他項目的不同：不同于傳統(tǒng)意義上的住宅項目，偏商業(yè)物業(yè)，產(chǎn) 業(yè)園商戶主要是私營企業(yè)，不需要寫字樓這種管理成本較高的商業(yè)物業(yè)， 一般會在市場附近租住辦公，加強了項目的功能性（也符合項目徽派外立 面風(fēng)格） 項目區(qū)位優(yōu)勢（升值潛力）項目區(qū)位優(yōu)勢（升值潛力） 我項目位于聊城北，更位于聊城城市發(fā)展的的中軸線上，聊城

3、是一座因運河而興盛的城市,現(xiàn)代化 交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)為她注入了全新的活力。 我項目為聊城北部發(fā)展的先頭兵，因此被賦予了一種承前啟后的使命。成為聊城經(jīng)濟發(fā)展的新引擎， 繼續(xù)帶動聊城經(jīng)濟快速發(fā)展。本項目是個不同于普通住宅的項目，是一個以商業(yè)背景為依托，為配 套的項目。 聊城農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，是聊城市“構(gòu)筑大都市，建設(shè)食品新天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)的重點項目，是 山東省加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，加強食品安全保障的先進試點項目，是國家國債支持的農(nóng)副產(chǎn)品交易示 范項目，是華北最大的農(nóng)副產(chǎn)品集散交易中心，是一流的農(nóng)副產(chǎn)品交易超級“航母”，規(guī)模化、現(xiàn) 代化、標(biāo)準(zhǔn)化，不容置疑。本項目依托聊城市農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，彌補了北部項目生活配

4、套不足的 缺點，發(fā)展商致力打造真正的北部新城。 項目因有不可復(fù)制的周公河生態(tài)景觀，給片區(qū)注入了靈魂，也賦予了無可競爭的升值潛力。山東通 亞集團，城市運營商，大手筆、大投入、大戰(zhàn)略，我們不是在建一個小區(qū)，我們也不只是在造房子， 而是在造一座城。一座擁有千畝河景的生態(tài)之城，一座擁有國際化教育的現(xiàn)代之城，一座擁有餐飲、 購物、娛樂、休閑商業(yè)群的時尚之城，一座擁有全新智能化設(shè)施的智能之城，一座擁有國內(nèi)一流物 管服務(wù)的和諧之城，一座擁有五星級酒店賓館的品味之城。 本項目處于聊城北部發(fā)展的中心區(qū)域，隨著蓋世物流和農(nóng)產(chǎn)品交易中心的建設(shè)，這里將建設(shè)為一座 以現(xiàn)代物流為主的時代之城，一座以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主的生態(tài)之城

5、。 1、升值潛力、升值潛力 價值連城價值連城周公河成為您的私家后花園周公河成為您的私家后花園 項目依托聊城農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，聊城農(nóng)副產(chǎn)品交易中心加上西臨的蓋世物流， 將成為聊城北部的第一商圈，有商圈就有人氣，有人氣就有升值潛力。舉例：濟 南濼口服裝城、漢口北第一批發(fā)城。 2、園林優(yōu)勢、園林優(yōu)勢 傾國傾城傾國傾城水社區(qū)水社區(qū) 水凝靈氣，水聚人氣，水?dāng)堌敋?。于是水是生活在這里的主角。園區(qū)內(nèi)水流、水聲、水 影、水簾隨處可見，賦予生活觀水、賞水、游水、玩水、嬉水、親水的樂趣。 3 、 配套優(yōu)勢配套優(yōu)勢 項目自身配套完善，幼兒園、小學(xué)、五星級的酒店賓館，餐飲、休閑、娛樂 購物為一體的商業(yè)群，生活所需，一

6、應(yīng)俱全 4、節(jié)能優(yōu)勢、節(jié)能優(yōu)勢 （1 1）、水循環(huán)系統(tǒng)）、水循環(huán)系統(tǒng) 周公河水打造水循環(huán)系統(tǒng)，作為本項目的水景觀即可以節(jié)約成本又生態(tài)環(huán)保 （2 2）、節(jié)能材料）、節(jié)能材料 遵循“以人為本”的理念，將現(xiàn)代科技的精髓全方位應(yīng)用于住房產(chǎn)品中。各種環(huán) 保、節(jié)能的新材料、新技術(shù)被廣泛使用，雙層中空玻璃、復(fù)合保溫外墻等，不一 而足 5、品牌優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢 山東省內(nèi)開發(fā)商，通亞集團公司，站在運營城市的戰(zhàn)略高度，全力為聊城人民打造 一座有思想的時代新城。 通亞集團成立于2003年，座落于素有中國“江北水城”之稱的運河古 都山東聊城?，F(xiàn)有員工2600人，固定資產(chǎn)10億元。下設(shè)機械公司、交通 安全設(shè)施公司、板業(yè)公

7、司、九鼎鐵塔科技股份有限公司、統(tǒng)亞國際貿(mào)易公 司，艾科農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司、金融投資公司，鐵塔、艾科農(nóng)業(yè)、國際 貿(mào)易、房產(chǎn)置業(yè)9個子公司設(shè)有北京、濟南、青島4個辦事處，是一家集科 研、制造、工程安裝以及國際貿(mào)易、農(nóng)業(yè)開發(fā)、金融于一體的綜合型、多 元化集團。 6、品質(zhì)優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢 采用新古典主義建筑風(fēng)格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然 可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于 復(fù)雜的機理和裝飾，簡化了線條，并與現(xiàn)代的材質(zhì)相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而 簡約的新風(fēng)貌，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華 貴典雅與時尚現(xiàn)代建筑。質(zhì)量一流，經(jīng)得起細細品味 7、智能

8、服務(wù)優(yōu)勢（物管）、智能服務(wù)優(yōu)勢（物管） 智能化管理系統(tǒng)，確保業(yè)主生活的舒心與尊貴。針對業(yè)主居住生活品 質(zhì)專好，打造新都市名流匯聚的專屬領(lǐng)域，締造城市精英階層私享生活 圈 二、項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 l項目項目swot分析分析 l項目定位項目定位 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 l sowt sowt分析分析 l 成本分析成本分析 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 項目地塊西、北為交通主干線， 東側(cè)是耕地。 南側(cè)是空地 西側(cè)緊鄰蓋世物流 地塊分析 項目綜合分析及項目

9、定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 swot分析 優(yōu)勢分析： 地段優(yōu)勢：地處聊城農(nóng)產(chǎn)品交易中心，項目周邊規(guī)劃生活配套齊全 交通優(yōu)勢：地處聊城農(nóng)產(chǎn)品交易中心東南側(cè)，距市區(qū)1公里，規(guī)劃的花園路及濟邯鐵路直通入?yún)^(qū)。 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達。 成本優(yōu)勢：本項目樓面成本2500元，大大低于周邊地區(qū)的樓面成本，形成競爭優(yōu)勢。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：聊城農(nóng)產(chǎn)品交易中心，作為山東省經(jīng)濟戰(zhàn)略之一，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。大型國內(nèi)農(nóng)副企業(yè)、國際企業(yè)的入住，對住宅配套的需求巨大。 土地稀缺：從總體的規(guī)劃就已經(jīng)量化了產(chǎn)業(yè)以及配套的比例， 在有限的配套住宅儲備中，一地難求，取得土地也就意味著占

10、有了稀缺資源優(yōu)勢。 開發(fā)規(guī)模：開發(fā)規(guī)模中等，土地狀況良好，開發(fā)難度小。 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 swot分析 劣勢分析： 品牌劣勢：本項目是北部開發(fā)區(qū)的第一個房地產(chǎn)住宅項目，開發(fā)經(jīng)驗缺乏，品牌認知度差。 配套劣勢：就規(guī)劃而言，區(qū)內(nèi)的生活配套非常完善，但本項目的開發(fā)前置于生 活配套設(shè)施的建設(shè)，造成一定難度。建議開通至少兩條公交線路 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 swot分析 機會分析： 政策支持，產(chǎn)業(yè)帶動，城市建設(shè)的飛速發(fā)展，都為本項目的開發(fā)帶來利好。 與緊鄰本項目的香格里、

11、水岸新城等同在12年入市，在區(qū)域內(nèi)形成市。雖有一定程度上的競 爭，但利好大于利空。 城市中心的高房價帶來大量的外擴型客戶。 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目swotswot分析分析項目定位 swot分析 威脅分析： 12年入市新項目較多，容積率均在12之間，大多是多層、小高層產(chǎn)品， 且受政策影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。 對于聊城市其他區(qū)域的客戶，對本區(qū)域的認同較差，據(jù)市場研究此類客戶在本區(qū)域購房 絕大多數(shù)是用于投資，但國家對房地產(chǎn)信貸新政的出臺，二套以上的住房在購買時提高 首付和提高利率，對房地產(chǎn)投資打擊嚴厲。 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目項目s

12、wotswot分析分析項目定位 成本分析 設(shè)定一期銷售均價：3800元/平方米 成本預(yù)估：大小市政：350元/平方米 各種設(shè)計費用：150元/平方米 建安費用（毛坯、公共部分精裝）：1500元/平方米 園林施工費用：100元/平方米 管理費用：100元/平方米 銷售、推廣費用（各占銷售總額的1.5%)：112.5元/平方米 不可預(yù)見費用：100元/平方米 不計算任何稅金的情況下，凈成本約為：不計算任何稅金的情況下，凈成本約為：23122312元元/ /平方米平方米 開發(fā)成本低，降低了開發(fā)風(fēng)險，有條件通過增加產(chǎn)品附加值提升利潤空間，開發(fā)成本低，降低了開發(fā)風(fēng)險，有條件通過增加產(chǎn)品附加值提升利潤空間

13、， 同時降低產(chǎn)品同質(zhì)化風(fēng)險。同時降低產(chǎn)品同質(zhì)化風(fēng)險。 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目形象定位項目形象定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 價格定位價格定位 客戶定位客戶定位 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展 周邊項目推廣主題周邊項目推廣主題 本項目形象定位本項目形象定位 總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 單體建議單體建議 戶型建議戶型建議 園林景觀建議園林景觀建議 配套建議配套建議 其他建議其他建議 價格推導(dǎo)價格推導(dǎo) 價格策略價格策略 客戶研究客戶研究 項目客戶定位項目客戶定位 成長型成長型大生活大生活 人居社區(qū)人居社區(qū) 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位

14、 項目定位項目定位項目swot分析 項目形象定位項目形象定位產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)的發(fā)展 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目形象定位項目形象定位空港居住區(qū)的發(fā)展空港居住區(qū)的發(fā)展 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位由國際化引發(fā)思考由國際化引發(fā)思考 國際化的設(shè)計團隊國際化的設(shè)計團隊 國際化的物業(yè)管理國際化的物業(yè)管理 國際化的配套服務(wù)國際化的

15、配套服務(wù) 國際化的產(chǎn)品國際化的產(chǎn)品 國際化的宣傳推廣形象國際化的宣傳推廣形象 國際化的生活工作理念國際化的生活工作理念 方案一：方案一： 充分規(guī)避土地的不利條件；追求社區(qū)整體產(chǎn)品的充分規(guī)避土地的不利條件；追求社區(qū)整體產(chǎn)品的 均好性；盡可能保障所有戶型的舒適度，營造社區(qū)的均好性；盡可能保障所有戶型的舒適度，營造社區(qū)的 整體宜居性整體宜居性 產(chǎn)品均質(zhì)化，營造整體社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品均質(zhì)化，營造整體社區(qū)環(huán)境 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 【規(guī)劃方案一規(guī)劃方案一】 普通住宅：普通住宅： 高層板樓高層板樓 1

16、414層層,1,1層層3 3戶戶 高層塔樓高層塔樓 1414層層,1,1層層8-108-10 戶戶 高層板樓高層板樓 1414層層,1,1層層3 3戶戶 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 建筑形式層數(shù)樓型主力戶型面積面積面積比套數(shù)套數(shù)比 高層板樓141層3戶 50-70平米一居11880 4%1186.5 85-89平米兩居8332027.8%94651.9 110-130平米三居235207.8%19610.7 130-150平米四居3136010.5%22412.3 高層板樓14 1層3戶

17、85-89平米兩居226527.6%25814.1 89平米三居99683.3%1126.1 110-130平米三居168005.6%1407.7 130-150平米四居156805.2%1126.1 塔樓141層8-10 戶 50-70平米一居67202.2%1126.1 70-89平米兩居4954616.5%62034.0 85-89平米三居258728.6%29416.1 90-110平米三居26320.9%281.5 合計住宅總建面299950100%3160100% 90平米以下 的戶型占到 70%。 開發(fā)總面積為開發(fā)總面積為300000300000平米平米， 其中其中9090以上戶

18、型面積為以上戶型面積為100000100000平米，占總面積的平米，占總面積的30%30% 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 方案二：方案二： 在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對低密在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對低密 度的產(chǎn)品，帶動土地價值；度的產(chǎn)品，帶動土地價值； 通過較高密度的塔樓部通過較高密度的塔樓部 分，提高對三角土地的利用率，并實現(xiàn)部分小高層住分，提高對三角土地的利用率，并實現(xiàn)部分小高層住 宅產(chǎn)品宅產(chǎn)品 產(chǎn)品差異化，拉升項目形象產(chǎn)品差異化，拉升項目形象 項目綜合分析及項目定

19、位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 普通住宅：普通住宅： 高層板樓高層板樓 1414層層,1,1層層3 3戶戶 高層塔樓高層塔樓 1414層層,1,1層層8-108-10 戶戶 小高層板樓小高層板樓 8 8層層,1,1層層2 2戶戶 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 【規(guī)劃方案二規(guī)劃方案二】 建筑形式層數(shù)樓型主力戶型面積面積面積比套數(shù)套數(shù)比 小高層81層2戶 90-110平米三居14400 4.81447.9% 110

20、-130平米三居172805.81447.9% 高層板樓14 1層3戶 50-70平米一居89603.01508.2% 85-89平米兩居7011223.482445.2% 89平米三居99683.31126.1% 110-130平米三居134404.51126.1% 130-150平米四居156805.21126.1% 塔樓141層8-10 戶 50-70平米一居100803.41689.2% 70-89平米兩居7004023.482445.2% 85-89平米三居4067213.646225.3% 90-130平米三居292329.725213.8% 合計住宅總建面299864100%33

21、04100% 90平米以下 的戶型占到 70%以上。 開發(fā)總面積為開發(fā)總面積為300000300000平米平米， 9090以上戶型面積為以上戶型面積為100000100000平米，占總面積的平米，占總面積的30%30% 項目定位項目定位 項目swot分析 本項目形象定位本項目形象定位總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 單體特點單體特點 戶型面積：戶型面積：120120平米以上舒適三居平米以上舒適三居 情景多層，情景多層，一梯兩戶一梯兩戶, , 南北通透，端單元三面采光南北通透，端單元三面采光 每棟每棟多個單元拼接多個單元拼接，層高，層高3 3米，米，8 8層，建筑總高層，建筑總高2424米米 西單元西單

22、元 東單元東單元中單元中單元 樓型建議樓型建議多層多層 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位單體建議單體建議 單體特點單體特點 戶型面積：戶型面積：8585平米兩居，平米兩居， 8989平米舒適兩居或緊湊三居平米舒適兩居或緊湊三居 小高層，小高層，一梯兩戶一梯兩戶, , 南北南北通透，端單元三面采光三面采光 每棟每棟多個單元拼接多個單元拼接，層高，層高3 3米，米，1111層，建筑總高層，建筑總高3333米米 西單元西單元 東單元東單元 中單元中單元 樓型建議樓型建議小高層小高層 a 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定

23、位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位單體建議單體建議 單體特點單體特點 戶型面積：戶型面積：8585平米兩居，平米兩居，8989平米舒適兩居或緊湊三居平米舒適兩居或緊湊三居 小高層，小高層，一梯三戶一梯三戶，端單元三面采光，端單元三面采光 每棟每棟多個單元拼接多個單元拼接，層高，層高3 3米，米，1414層，建筑總高層，建筑總高4242米米 西單元西單元東單元東單元 樓型建議樓型建議小高層小高層 b 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位單體建議單體建議 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項

24、目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 對員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為90以下戶型， 產(chǎn)品主要為6070平方米的一居，8090平方米的兩居或90平方米的小三居 面向市場銷售的住宅部分： 90以下的小戶型，要有5060的一居，7080的兩居，90的兩居或小三居。 大戶型里有20%25%是120130的3居或小4居，另5%考慮150以上的超大戶型。 贈送面積贈送面積 原戶型加錯陽臺后演變成露臺 小高層小高層 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 預(yù)留改造預(yù)留改造 可改為居室的大陽

25、臺 成都萬科金域藍灣成都萬科金域藍灣 戶型空間變化性大戶型空間變化性大 兩居變?nèi)拥目赡軆删幼內(nèi)拥目赡?需看政策的靈活程度需看政策的靈活程度 小高層小高層 【產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議- -單體特色單體特色】 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 改良傳統(tǒng)交通核，壓縮交通面積，從而可以提升使用率，使改良傳統(tǒng)交通核，壓縮交通面積，從而可以提升使用率，使1 1梯梯3 3戶的使用率能夠戶的使用率能夠 接近接近1 1梯梯4 4戶。戶。 傳統(tǒng)1梯3的交通核改良后的交通核 改良平面后，使用率增加至89.4% 14層小高層層小高層

26、項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 奢華小高亮點：入 戶花園 增加入戶序列，營造灰空間體驗。增加入戶序列，營造灰空間體驗。 錯層設(shè)置入戶花園，挑高錯層設(shè)置入戶花園，挑高2 2層，即增加開闊感，層，即增加開闊感， 還可以適當(dāng)偷面積。還可以適當(dāng)偷面積。 8、14層小高層層小高層 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 小高層小高層 角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。 項目綜合分析

27、及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位戶型建議戶型建議 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位園林景觀建議園林景觀建議 社區(qū)共六個組團，每個組團以及社區(qū)各出入口都有或大或小的集中景觀 會所以及其周邊的景觀應(yīng)該是社區(qū)中面積最大的核心景觀 景觀設(shè)計要突出強調(diào)生態(tài)、環(huán)保主題，并體現(xiàn)出國際化符號 景觀貫穿社區(qū)內(nèi)各個空間： 社區(qū)出入口社區(qū)道路集中景觀樓宇入口大堂、電梯間 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位園林景觀建議

28、園林景觀建議 園林景觀設(shè)計關(guān)鍵詞：坡地、層次、交流、文化園林景觀設(shè)計關(guān)鍵詞：坡地、層次、交流、文化 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位配套建議：會所配套建議：會所 本項目的會所定位為具有獨立形象的高檔會所，強調(diào)國際化、突出人與人的交流 以及文化的交流，并注重家庭、養(yǎng)生概念。 功能項用途面積 茶吧、咖啡吧結(jié)合書吧提供社交活動場所600 主題俱樂部兒童或老年活動300 健身中心大型綜合，有桑拿等1200 醫(yī)療保健高端私人診所200 便利店100 其余常規(guī)功能包含交通、輔助等空間900 合計3300 項目綜合分析及項目定位項目綜合

29、分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位配套建議：雙語幼兒園配套建議：雙語幼兒園 引進知名的雙語幼兒園，不僅是國際化社區(qū)的需要，也將成為項目的賣點之一 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位其他建議：科技應(yīng)用其他建議：科技應(yīng)用 l 小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁、消費、查表一卡通； l 地暖控制系統(tǒng)集成； l 社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設(shè)安防系統(tǒng)； 智能化家居管理體系： 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位其他建議：精裝修其

30、他建議：精裝修 公共部分全部豪華裝修，包括大堂，大堂電梯間，樓層電梯間，地下車庫電梯間等 大堂要有挑高，要有會客區(qū)、園林小景等 本項目可以做部分的精裝修房，依據(jù)客戶分析，外來以及投資的客戶將成為本項目 的購買主體之一，針對這樣的購買對象做精裝修符合他們的需求，也可提升利潤空間 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位其他建議：地下車庫、車位建議其他建議：地下車庫、車位建議 l 社區(qū)內(nèi)全部人車分流 l 地下車庫保證一定的照明度、24小時保安 l 地下車庫電梯直接入戶 l 地下車庫電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)與大堂相同 l 車位比例為1：1 項目綜

31、合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目價格定位項目價格定位價格推導(dǎo)：基準(zhǔn)價格確定價格推導(dǎo)：基準(zhǔn)價格確定 與本項目相鄰的幾個項目將于12年5月份上市銷售， 其目前對外報價為入市均價3700-3800/平方米 以此價格作為基準(zhǔn)價格 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目價格定位項目價格定位價格推導(dǎo)：影響因素分析價格推導(dǎo)：影響因素分析 序序 號號 影響價格的因素影響價格的因素各因素概況各因素概況 對本項目價格的對本項目價格的 影響系數(shù)影響系數(shù) 1自然增長 受到宏觀政策等因素的影響，增長率放緩，預(yù)計本項目今年8月份上

32、市，保 守估計增長率為3% 3% 2區(qū)域現(xiàn)狀認知度目前當(dāng)?shù)厝藢Ρ緟^(qū)域的認知度稍低-13% 3區(qū)域發(fā)展政策支持，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動區(qū)域發(fā)展，對本項目價格形成一定的拉動5% 4區(qū)域配套現(xiàn)階段配套不完善-13% 5交通343號線5% 6地塊自身情況規(guī)模中等 7開發(fā)商品牌首次開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目，無品牌優(yōu)勢-10% 8產(chǎn)品及附加值通過打造精致產(chǎn)品、提供各種附加值，對價格形成提升10% 9營銷推廣專業(yè)有效的營銷推廣，形成對價格的提升5% 所有因素對價格的影響總系數(shù)-8% 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目一期價格定位項目一期價格定位 本項目的價格=價格推導(dǎo)基數(shù)*

33、（1+所有因素對價格的影響總系數(shù)） =3700*0.92=34043404元元/ /平米平米 即本項目的入市均價在即本項目的入市均價在3404/3404/平米。平米。 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目一期價格策略項目一期價格策略 低開穩(wěn)漲，迅速回款低開穩(wěn)漲，迅速回款 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目一期價格走勢項目一期價格走勢 一期總建面一期總建面1010萬平方米，約萬平方米，約12001200套房子。每銷售套房子。每銷售200200套，單價漲套，單價漲200200元。項目一期總元。項目一期

34、總 均價將達到均價將達到38003800元元/ /平方米（根據(jù)市場情況，漲價頻次可以變化，但保持幅度不變）平方米（根據(jù)市場情況，漲價頻次可以變化，但保持幅度不變） 3400 3500 3600 3700 3800 4000 0 單價（元/平方米） 套數(shù) 100200300400500600 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目總體價格策略項目總體價格策略 （開發(fā)總量的30%）以低開穩(wěn)漲低開穩(wěn)漲姿態(tài)布局：以均價34043404元元/ /平方米平方米入市，迅速搶占市場份額， 奠定良好口碑，廣泛傳播對項目的認同 （開發(fā)總量的50%）以追漲策略追漲策略擴

35、大中盤戰(zhàn)果：預(yù)計在13年初，以均價40004000元元/ /平方米平方米入市，一路追 漲，擴大利潤的同時，保持較快的銷售回款速度 （開發(fā)總量的20%）交錯領(lǐng)漲交錯領(lǐng)漲完美收官：預(yù)計在2013年下半年，一期工程結(jié)束，二期全 面啟動，以均價43004300元元/ /平方米平方米入市，實現(xiàn)利潤最大化 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目一期客戶定位項目一期客戶定位 本項目客戶與遠洋新干新的客戶重疊， 但是，因價格策略、政策影響以及品牌因素客戶組成比例有所不同 6：2：2 地緣客戶：外來客戶：市區(qū)客戶地緣客戶：外來客戶：市區(qū)客戶 一期一期 未來未來 5：

36、3：2 地緣客戶：外來客戶：市區(qū)客戶地緣客戶：外來客戶：市區(qū)客戶 整體發(fā)展區(qū)域逐步整體發(fā)展區(qū)域逐步 成熟成熟 l經(jīng)濟發(fā)展促進開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展促進開發(fā) 區(qū)購買力升級區(qū)購買力升級 l人才引進拉動開發(fā)人才引進拉動開發(fā) 區(qū)內(nèi)高端居住需求區(qū)內(nèi)高端居住需求 l區(qū)域成熟吸引外區(qū)區(qū)域成熟吸引外區(qū) 客戶置業(yè)客戶置業(yè) 注：外來客戶以在開發(fā)區(qū)工作的引進人才為主，也可納入地緣客戶 空港客戶基數(shù) 客戶升級曲線 勞動密集型產(chǎn)業(yè)人群，多為產(chǎn)業(yè)藍領(lǐng)，市場需求 關(guān)注價格誘因； 知識密集型產(chǎn)業(yè)人群進駐，藍領(lǐng)升級，需求上升， 市場需求關(guān)注產(chǎn)品功能； 新資本人群形成，客戶升級，需求向高端趨勢發(fā) 展，可選擇性提高； 生存歸屬需求生存歸屬需求 價值實現(xiàn)需求價值實現(xiàn)需求 選擇尊重需求選擇尊重需求 項目綜合分析及項目定位項目綜合分析及項目定位 項目定位項目定位項目swot分析 項目一期客戶定位項目一期客戶定位 客戶區(qū)域客戶區(qū)域 80%的北部客戶。 大部分為本地員工，居住在市區(qū)各地。 20%的市內(nèi)客戶，無集中區(qū)域，分布 在市內(nèi)各區(qū)。 客戶層次客戶層次 私營業(yè)主 城市高端的客戶，包含各行業(yè)的精 英人群 多為企業(yè)藍領(lǐng)人群，事業(yè)單位工 作人員，公務(wù)員 少量企事業(yè)單位的中高層管理人 員（部分是外來人口）、私營業(yè) 主 客