【廣告策劃PPT】鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研

1、 記錄時間均價價格描述 2007-12-14 商鋪價格：一樓20000元/平方米，二樓10000元/平 方米 2007-12-055500元/平方米主要小戶型，30-60平方米 2007-10-105470元/平方米銷售小戶型30-57平米房子 2007-09-065400元/平方米主要銷售小戶形.30-69平米 2007-06-255000元/平方米 2007-02-284500元/平方米 二期均價為4500元/平方米，小戶型均價4700元/平 方米 2006-10-094200元/平方米 2006-09-204000元/平方米二期，預(yù)計均價3800-4200 2006-09-154100元

2、/平方米 2006-07-254053元/平方米 2006-06-234000元/平方米 2006-04-25元/平方米 均價35004000；4月30日長城康橋華城vip卡尊 榮發(fā)售 記錄時間均價價格描述 2008-01-155800元/平方米 現(xiàn)售一棟住宅，均價5300元/平方米 一棟寫字樓，均價5600元/平方米 2007-12-135600元/平方米平均價格5600元/平 2007-11-145400元/平方米 2007-10-085000元/平方米 2007-05-094600元/平方米 2006-06-29元/平方米一房一價 歷史價格：歷史價格：記錄時間均價最低價價格描述 1200

3、7-7-4-至今19000元/平方米12000元/平方米 一樓均價一萬九, 二樓均價一萬二 22007-4-2813400元/平方米 32005-12-23一房一價 歷史價格：歷史價格：記錄時間均價 12007-3-9-至今8500元/平方米 22006-10-318000元/平方米 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報告 市場市場 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評估項(xiàng)目所處的市場

4、環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評估項(xiàng)目目評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的

5、理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項(xiàng)目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 到影響房地產(chǎn)市場變化的

6、主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場分析第四步：項(xiàng)目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場 占有率。 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開

7、發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 善需求兼 有 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 型 0.5 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)

8、準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 （元） 7 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(sw

9、ot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目面對競爭市 場的機(jī)會點(diǎn)場的機(jī)會點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 要素 nn 地塊 要素 nn 項(xiàng)目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： n 地段要素地段

10、/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） n 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） n 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） n 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 n中觀要素 行業(yè)形勢 （一、二、 三級市場）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配套、開 發(fā)重點(diǎn)、熱 點(diǎn)等） n微觀要素 市場競爭 （片區(qū)、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點(diǎn)的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析的過程中，我們強(qiáng) 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和 機(jī)會，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢和大機(jī)會

11、這是我們 “挖掘物業(yè)價值”的要旨所 在。 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 s 機(jī)會機(jī)會 o 威脅威脅 t 劣勢劣勢 w 1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯 2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性 3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 略。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！ 數(shù)據(jù)的整理可用