12月北京順義后沙峪地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(ppt 46)

1、北京 后沙峪項(xiàng)目報(bào)告 在本次提案中僅根據(jù)對(duì)本案項(xiàng)目的初步理解所做的簡(jiǎn)在本次提案中僅根據(jù)對(duì)本案項(xiàng)目的初步理解所做的簡(jiǎn) 要說(shuō)明，因時(shí)間較緊，難免存在諸多不當(dāng)之處，敬請(qǐng)斧正。要說(shuō)明，因時(shí)間較緊，難免存在諸多不當(dāng)之處，敬請(qǐng)斧正。 大勢(shì)大勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 n 2009年1-11月，北京市期房住宅銷售共 131453套，銷售面積共14441391，同比同比 去年，分別上漲了去年，分別上漲了55%55%和和63.31%63.31%；在11、12 月傳統(tǒng)的銷售淡季內(nèi)，銷售情況仍持續(xù)高漲， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高成本拿地是刺激需求釋放的 主要原因。 2009 2009年以來(lái)，整體市場(chǎng)走勢(shì)良好，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的

2、局面。銷售市場(chǎng)已經(jīng)由買方市年以來(lái)，整體市場(chǎng)走勢(shì)良好，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。銷售市場(chǎng)已經(jīng)由買方市 場(chǎng)轉(zhuǎn)化為賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者面對(duì)市場(chǎng)將更加舉步維艱。場(chǎng)轉(zhuǎn)化為賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者面對(duì)市場(chǎng)將更加舉步維艱。 20092009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售狀況年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售狀況 n 北京市整體成交均價(jià)自2009年3月后保持持 續(xù)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，截止2009年11月，北京住 宅成交均價(jià)已高達(dá)17443元/平方米。 20092009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域土地供應(yīng)狀況年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域土地供應(yīng)狀況 北京住宅郊區(qū)化已成為趨勢(shì)，繼北京市政府大力投資北京城南區(qū)域后，順義大龍北京住宅郊區(qū)化已成為趨勢(shì)，繼北京市政府大力投資北京

3、城南區(qū)域后，順義大龍 房地產(chǎn)又以房地產(chǎn)又以50.550.5億元的天價(jià)拍得順義天竺億元的天價(jià)拍得順義天竺2222號(hào)地，該土地樓面地價(jià)達(dá)到了號(hào)地，該土地樓面地價(jià)達(dá)到了29859元元/ 平方米平方米。該區(qū)域未來(lái)將成為北京熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將更為激烈。該區(qū)域未來(lái)將成為北京熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將更為激烈。 n 土地供應(yīng)郊區(qū)化土地供應(yīng)郊區(qū)化2009年，北京市住宅土地成交面積1075.27萬(wàn)，成交68塊地，城 八區(qū)成交面積僅為200.37萬(wàn)，17塊地，占北京市土地全年交易量的18.63%； 北京北京0909年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 市場(chǎng)存量逐漸減市場(chǎng)存量逐漸減 少，呈現(xiàn)供求平少，呈現(xiàn)供求平 衡

4、的格局。衡的格局。 投資熱情高漲，投資熱情高漲， 導(dǎo)致后續(xù)市場(chǎng)潛導(dǎo)致后續(xù)市場(chǎng)潛 在供應(yīng)不足。在供應(yīng)不足。 整體市場(chǎng)火爆，整體市場(chǎng)火爆， 銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)為賣銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)為賣 方市場(chǎng)。方市場(chǎng)。 投資市場(chǎng)投資市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng) 銷售市場(chǎng)銷售市場(chǎng) 北京北京0909年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，量?jī)r(jià)齊升。近期在政策的利好下，成交量、成交價(jià)格年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，量?jī)r(jià)齊升。近期在政策的利好下，成交量、成交價(jià)格 將繼續(xù)看漲。將繼續(xù)看漲。 宏觀政策宏觀政策 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 利利 好好 行行 業(yè)業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)做為我國(guó)支柱行業(yè)，其 穩(wěn)定、長(zhǎng)效的發(fā)展至關(guān)重要。因而， 出于對(duì)行業(yè)及整體經(jīng)濟(jì)的保護(hù)，在 現(xiàn)今市場(chǎng)環(huán)境下，政府將繼續(xù)加大 “

5、救市”力度，以穩(wěn)定市場(chǎng)。 北京北京20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 逐逐 漸漸 復(fù)復(fù) 蘇蘇 行業(yè)整頓還在進(jìn)行中，消費(fèi)者觀望 情緒依然存在，政府堅(jiān)定的救市政 策及措施出臺(tái)，會(huì)使受宏觀政策影 響較大的樓市逐漸復(fù)蘇。 北京北京20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì) 高高 位位 運(yùn)運(yùn) 行行 09年整體市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，尤其 表現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)上，但從成交來(lái)看， 剛性需求客戶對(duì)價(jià)格的敏感度最高。 未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)重新成為定價(jià)的主要 參考依據(jù)，市場(chǎng)價(jià)格將趨于理性回 歸。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 北京北京20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望年房地產(chǎn)市場(chǎng)展

6、望 產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 單單 一一 隨著90/70政策的落實(shí)，市場(chǎng)的供應(yīng) 結(jié)構(gòu)正向著宏觀調(diào)控的方向前行。 中小戶型已經(jīng)成為主流供應(yīng)。大戶型 產(chǎn)品將呈現(xiàn)稀缺性。對(duì)于產(chǎn)品面積的 限制也將催生產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 北京北京20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 板塊輪動(dòng)板塊輪動(dòng) 向向 外外 擴(kuò)擴(kuò) 散散 09年，大興取代朝陽(yáng)，成為北京土 地成交量之冠，北京市場(chǎng)呈現(xiàn)郊區(qū) 化供應(yīng)態(tài)勢(shì)，大興、順義、通州、 昌平等郊區(qū)縣成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 北京北京20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 在整個(gè)在整個(gè)20092009年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又經(jīng)歷了一

7、次年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又經(jīng)歷了一次“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”。 從近期政府、從近期政府、 金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)而言，政策的轉(zhuǎn)向在一定程度上表明，政府對(duì)房地產(chǎn)救市的傾向金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)而言，政策的轉(zhuǎn)向在一定程度上表明，政府對(duì)房地產(chǎn)救市的傾向 和決心。由于整體市場(chǎng)的供求格局在發(fā)生改變，客戶的觀望情緒在短時(shí)間內(nèi)也和決心。由于整體市場(chǎng)的供求格局在發(fā)生改變，客戶的觀望情緒在短時(shí)間內(nèi)也 不可能立即結(jié)束，而且受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響的余波未退，不可能立即結(jié)束，而且受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響的余波未退，20102010年房地產(chǎn)整體年房地產(chǎn)整體 市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)相對(duì)變化莫測(cè)的過(guò)程。而順義區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈，產(chǎn)品成為市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)相對(duì)變化莫測(cè)的過(guò)程。

8、而順義區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈，產(chǎn)品成為 取勝之關(guān)鍵。取勝之關(guān)鍵。 所以，所以，20102010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，注定是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存！年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，注定是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存！ 20102010年年 挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存 戰(zhàn)局戰(zhàn)局 順義區(qū)域市場(chǎng)分析順義區(qū)域市場(chǎng)分析 n 順義1998年撤縣設(shè)區(qū)，總面積1021平方公里，下轄19個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道辦事處、424個(gè)行政 村，戶籍人口56.4萬(wàn)，常住人口70.3萬(wàn); n 順義位于北京市東北部，城區(qū)距市中心30公里。東鄰平谷，北連懷柔、密云，西接昌平、 朝陽(yáng)區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。區(qū)境東西長(zhǎng)45公里，南北寬30公里，總面積1021平 方公里； n 城鄉(xiāng)勞動(dòng)

9、力在二三產(chǎn)就業(yè)人數(shù)達(dá)到21.8萬(wàn)人，占本區(qū)勞動(dòng)力總數(shù)的88。 順義概況順義概況 順義順義： 順義區(qū)”十一五規(guī)劃“中明確指出，圍繞擴(kuò)建中的首都機(jī)場(chǎng)，著力打造“臨空經(jīng)濟(jì)臨空經(jīng)濟(jì) 帶帶”的發(fā)展目標(biāo)。并提出”空港國(guó)際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化空港國(guó)際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化“的區(qū)域發(fā)展口號(hào)。 臨空經(jīng)濟(jì)帶：臨空經(jīng)濟(jì)帶：五大功能板塊共同組成，包括 “順義新城區(qū)順義新城區(qū)/ /空港空港工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) / / 會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū)會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū) / / 國(guó)門國(guó)門 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū) / / 空港物流區(qū)空港物流區(qū)” 。 區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域發(fā)展背景 “2008“2008年，中國(guó)年，中國(guó) 北京北京” 國(guó)際社會(huì)的焦點(diǎn)，全球華人的驕傲國(guó)際社

10、會(huì)的焦點(diǎn)，全球華人的驕傲 在這樣的宏偉背景下，順義正走在前所未有的高速 前進(jìn)的軌道上。2008年，對(duì)于順義，發(fā)展契機(jī)來(lái)源于奧 運(yùn)，但并不局限于奧運(yùn)。 順義在承擔(dān)奧運(yùn)水上項(xiàng)目之外，順義在承擔(dān)奧運(yùn)水上項(xiàng)目之外，0808年更為重要的是年更為重要的是 “經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型”。 區(qū)域發(fā)展契機(jī)區(qū)域發(fā)展契機(jī) 新國(guó)展新國(guó)展 會(huì)展經(jīng)濟(jì)全速啟動(dòng)，國(guó)際精英人群趨集會(huì)展經(jīng)濟(jì)全速啟動(dòng)，國(guó)際精英人群趨集 規(guī)劃總建筑面積65萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e達(dá)到35.5 萬(wàn)平方米，包括10萬(wàn)平方米的展館及展覽配套設(shè)施。 預(yù)計(jì)新國(guó)展投入使用后，每年對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響 產(chǎn)值將達(dá)到60億元，稅收收入將達(dá)到2.3億元。 順義區(qū)文化創(chuàng)

11、意產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，明確了以會(huì)明確了以會(huì) 展為龍頭，展為龍頭，打造廣告會(huì)展、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、出版印刷三大 板塊。 新國(guó)展催化區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展新國(guó)展催化區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 本案思考：本案思考：會(huì)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，將為區(qū)域注 入全新的運(yùn)轉(zhuǎn)資源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及 產(chǎn)業(yè)、人群的豐富。大量的就業(yè)人口對(duì)本案定大量的就業(yè)人口對(duì)本案定 位及客群捕捉影響意義重大。位及客群捕捉影響意義重大。 空港提出“國(guó)門一公里”概念，建設(shè)工業(yè)別墅群，五星工業(yè)別墅群，五星 級(jí)酒店、商鋪等作為綜合配套設(shè)施級(jí)酒店、商鋪等作為綜合配套設(shè)施 利用國(guó)際口岸優(yōu)勢(shì)，設(shè)立空港保稅區(qū)或空港保稅物流園 區(qū)，形成保稅倉(cāng)儲(chǔ)、物流中轉(zhuǎn)、物流配送、國(guó)際采

12、購(gòu)、展 覽展示、加工出口以及其它保稅延伸產(chǎn)業(yè)集群延伸產(chǎn)業(yè)集群； 利用航空運(yùn)輸功能，在機(jī)場(chǎng)所在地周邊地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)群， 以及更廣泛的地區(qū)內(nèi)與空運(yùn)、航空相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群。 截止到2008年上半年，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目242個(gè)， 協(xié)議引進(jìn)資金486億元。從業(yè)人員13萬(wàn)人。 臨空經(jīng)濟(jì)帶臨空經(jīng)濟(jì)帶 助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)向國(guó)際化口岸跨越式發(fā)展助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)向國(guó)際化口岸跨越式發(fā)展 本案思考：本案思考：臨空經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 直接導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以及大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)人直接導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以及大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)人 群的涌入。群的涌入。 空港助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)空港助推區(qū)域經(jīng)濟(jì) 本案思考：本案思考：tod模式的引入，縮短

13、中關(guān)村、亞運(yùn)村、望京、及城市核心區(qū)與區(qū)域的 時(shí)間距離，區(qū)域突破原有的依賴地緣性客戶，改變?nèi)巳航Y(jié)構(gòu)及生活方式成為可能。區(qū)域突破原有的依賴地緣性客戶，改變?nèi)巳航Y(jié)構(gòu)及生活方式成為可能。 n 15號(hào)線,線路為西苑-中關(guān)村-奧林匹克中心區(qū)-望京- 沙峪鎮(zhèn)-新國(guó)展中心-京密路-順義府前街，到達(dá)燕京橋。 n此外，機(jī)場(chǎng)輕軌從東直門到機(jī)場(chǎng)3號(hào)航站樓，在設(shè) 計(jì)過(guò)程中給通往順義區(qū)的軌道交通預(yù)留了出口。 n todtod：公共交通導(dǎo)向型發(fā)展模式，為區(qū)域建設(shè)提為區(qū)域建設(shè)提 供了一種交通建設(shè)與土地有機(jī)結(jié)合的全新發(fā)展空間。供了一種交通建設(shè)與土地有機(jī)結(jié)合的全新發(fā)展空間。 地鐵地鐵1515號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線 發(fā)達(dá)立體交通

14、結(jié)構(gòu)，助推區(qū)域發(fā)展引擎發(fā)達(dá)立體交通結(jié)構(gòu)，助推區(qū)域發(fā)展引擎 交通系統(tǒng)打通區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈交通系統(tǒng)打通區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈 產(chǎn)業(yè)豐富，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)豐富，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 2008年，順義區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重將達(dá) 到50左右，借助新國(guó)展、空港物流、 國(guó)門商務(wù)等重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的騰飛，順義 正在快速的從制造大區(qū)向服務(wù)大區(qū)轉(zhuǎn)型。從制造大區(qū)向服務(wù)大區(qū)轉(zhuǎn)型。 平臺(tái)搭建，區(qū)域騰飛平臺(tái)搭建，區(qū)域騰飛 2008年，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)三期擴(kuò)建完成； 新國(guó)展一期工程完工并投入使用。國(guó)際化的 空港基地、跨時(shí)代的會(huì)展中心，08年，基 礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完成，使得順義的真正騰飛，順義的真正騰飛， 從機(jī)會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。從機(jī)會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。 區(qū)域前景展望區(qū)域前景展望 1 1

15、2 2 3 3 4 4 順義新城順義新城 臨空經(jīng)濟(jì)帶臨空經(jīng)濟(jì)帶 新國(guó)展新國(guó)展 軌道交通軌道交通 順義區(qū)房地產(chǎn)發(fā)順義區(qū)房地產(chǎn)發(fā) 展前景良好展前景良好 城市化進(jìn)出將快速增加區(qū)域的 就業(yè)和配套，將促進(jìn)順義房地房地 產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生跨越式變化產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生跨越式變化。 日漸成熟，發(fā)展空間廣大空間廣大、 產(chǎn)業(yè)素質(zhì)與綜合能力較高， 為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好 的生存環(huán)境和客群基礎(chǔ)的生存環(huán)境和客群基礎(chǔ)。 將帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口聚集人口聚集， 為區(qū)域提供置業(yè)的支持平臺(tái)和為區(qū)域提供置業(yè)的支持平臺(tái)和 客源基礎(chǔ)客源基礎(chǔ)。 將縮短區(qū)域和其他區(qū)域的交 通時(shí)間成本，使區(qū)域居住客居住客 群基數(shù)得到快速釋放群基數(shù)得

16、到快速釋放。 順義宏觀環(huán)境小結(jié)順義宏觀環(huán)境小結(jié) 順義老城區(qū)版塊順義老城區(qū)版塊 國(guó)展版塊國(guó)展版塊 溫榆河版塊溫榆河版塊 順義區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述順義區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 n 溫榆河版塊溫榆河版塊 n 新國(guó)展版塊新國(guó)展版塊 n 馬坡版塊馬坡版塊 順義區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，形成三個(gè)版塊，并各具特色。 馬坡（潮白河）馬坡（潮白河） 新國(guó)展新國(guó)展 溫榆河溫榆河 順義老城區(qū)順義老城區(qū) 順義房地產(chǎn)市場(chǎng)以順義老城區(qū)起步，溫榆河版塊以其自然資源成為最早的高端物業(yè)云集 之所，已成為北京最為著名的中央別墅區(qū)；新國(guó)展版塊，在新國(guó)展興建后，也成為區(qū)域房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)；順義新城馬坡組團(tuán)新起步，后市強(qiáng)勁。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程

17、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 發(fā)展歷程層面，新國(guó)展和發(fā)展歷程層面，新國(guó)展和 馬坡兩版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展馬坡兩版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 階段較為接近，存在一定競(jìng)階段較為接近，存在一定競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系。爭(zhēng)關(guān)系。 順義老城區(qū)順義老城區(qū)1 2 溫榆河版塊3 新國(guó)展版塊 區(qū)域各版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 順義老城區(qū)在售項(xiàng)目 順義縣城為順義老城區(qū)版塊的核心組成部分； 便利的交通，完善的生活配套是順義老城區(qū)最為明顯的優(yōu)勢(shì)； 老城區(qū)項(xiàng)目多以地段優(yōu)勢(shì)和配套作為賣點(diǎn)，目標(biāo)客群更多地指向順義本地居民； 典型項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址體量體量容積率容積率供應(yīng)情況供應(yīng)情況 均價(jià)均價(jià)( (元元/ /平平 方米方米) ) 金漢綠港順義區(qū)府前東街

18、東興路 63.94萬(wàn)平米1.89 普通住宅；96平米二居；103-160平米 三居 13000 裕龍花園順義區(qū)縣城東側(cè)150萬(wàn)平方米1.88 板樓；66平米一居-180平米四居 800 萬(wàn)科四季花城 順義區(qū)順西路益麒麟家居建 材廣場(chǎng)對(duì)面(順義二中南側(cè)) 50萬(wàn)平方米1.56 普通住宅、花園洋房；95-100平米的兩 居、118-130平米的三居、150平米的情 景花園洋房四居 7600 望潮家園順義區(qū)濱河小區(qū)東側(cè)100萬(wàn)平方米2.8 90、99平方米兩居、117、120、128平 方米三居 8800 倉(cāng)上家園順義區(qū)燕京橋西南側(cè)2萬(wàn)未知板樓 ，82-155平方米8200 順義老城區(qū)特性分析： 本

19、案關(guān)注：隨著老城區(qū)的衰敗和新城區(qū)的北移，原順義區(qū)域原住民的剛本案關(guān)注：隨著老城區(qū)的衰敗和新城區(qū)的北移，原順義區(qū)域原住民的剛 性需求也將隨之遷徙，成為本案未來(lái)基礎(chǔ)性需求也將隨之遷徙，成為本案未來(lái)基礎(chǔ)客群?？腿?。 區(qū)域客群區(qū)域客群 自住為主：自住為主：其主要滿足順義區(qū)內(nèi)住戶的自住性需求。該區(qū)域客群看重價(jià)格及戶 型。消化速度最快的是90平米左右的中小戶型。 產(chǎn)品單一產(chǎn)品單一 價(jià)格穩(wěn)定：價(jià)格穩(wěn)定：區(qū)域在售項(xiàng)目以普通住宅為主，均價(jià)在8000-10000元左右。 后續(xù)量小后續(xù)量小 區(qū)域衰?。簠^(qū)域衰敗：順義老城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本已進(jìn)入尾期，后續(xù)開(kāi)發(fā)量較少。未來(lái) 供應(yīng)以多以普通住宅為主。 順義老城區(qū)1 2 新

20、國(guó)展版塊3 溫榆河版塊 區(qū)域各版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址體量體量容積率容積率供應(yīng)情況供應(yīng)情況價(jià)格價(jià)格 譽(yù)天下 順義中央別墅區(qū)溫榆河畔,機(jī)場(chǎng) 楊林出口1000米 78萬(wàn)平方米0.6 雙拼、聯(lián)排 260-420平米 20000 清錦源 順義中央別墅區(qū)京承高速后沙峪 出口向東800米溫榆河橋東 10.6萬(wàn)平方米0.33 獨(dú)棟 600-800平米 2400萬(wàn)/套 龍湖滟瀾山 順義溫榆河中央別墅區(qū)、京承高 速后沙峪出口東1500米 10.8萬(wàn)平方米0.67 聯(lián)排 310-450平米 33000 阿凱笛亞莊園順義區(qū)后沙峪,溫榆河畔28萬(wàn)平方米1.12 別墅：聯(lián)排320-430平米、雙拼

21、470-560平米、獨(dú)棟別墅735； 公寓：99平方米一居、118平方米 兩居和175至220平方米三居四居 別墅：500萬(wàn)-800萬(wàn)/套 公寓：9800元/平方米 龍灣 順義后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21 號(hào)地 35萬(wàn)平方米0.47 獨(dú)棟、聯(lián)排 360-500 2500萬(wàn)/套 優(yōu)山美地順義溫榆河北岸21萬(wàn)平方米0.4獨(dú)棟別墅：777-1747平方米3000萬(wàn)元左右/套 麗宮 順義機(jī)場(chǎng)高速公路楊林大道出口， 介于機(jī)場(chǎng)高速與京順路之間 30.7萬(wàn)平方米0.52 獨(dú)棟 680-1470平米 30000 溫榆河版塊在售項(xiàng)目 溫榆河畔北京傳統(tǒng)中央別墅區(qū)是溫榆河版塊的核心部分； 高端別墅成為本區(qū)域的標(biāo)語(yǔ)，客群

22、、氛圍不可復(fù)制； 典型項(xiàng)目如下： 溫榆河版塊特性 涉外區(qū)域涉外區(qū)域 高端調(diào)性：高端調(diào)性：順義最高端、最具知名度的房地產(chǎn)區(qū)域，以別墅供應(yīng)為主，已 形成獨(dú)特的區(qū)域?qū)傩?，引領(lǐng)全北京別墅市場(chǎng)?？腿?、氛圍不可復(fù)制。其它三個(gè)版塊 與其無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性。 成熟區(qū)域成熟區(qū)域 最后的晚餐：最后的晚餐：區(qū)域短期內(nèi)供應(yīng)較大，多為老項(xiàng)目后期放量，區(qū)域也已成 熟，長(zhǎng)期供應(yīng)有限。 形象基礎(chǔ)形象基礎(chǔ) 區(qū)域名片：區(qū)域名片：對(duì)順義其它區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，該區(qū)域拉升整體區(qū)域形象 和價(jià)值，也成為區(qū)域最具客群吸引力的地產(chǎn)名片。 本案關(guān)注：本案關(guān)注：成熟的涉外別墅區(qū)形象成就了區(qū)域地產(chǎn)高端基因，并且其強(qiáng)成熟的涉外別墅區(qū)形象成就了區(qū)域地產(chǎn)高端基

23、因，并且其強(qiáng) 大的客群認(rèn)知度成為本案高端物業(yè)分流的主要目標(biāo)。大的客群認(rèn)知度成為本案高端物業(yè)分流的主要目標(biāo)。 順義老城區(qū)1 溫榆河版塊2 3 新國(guó)展版塊 區(qū)域各版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 新國(guó)展版塊在售項(xiàng)目 后沙峪、新國(guó)展以及空港周邊區(qū)域組成了新國(guó)展版塊的主要部分； 臨近傳統(tǒng)別墅區(qū)以及新國(guó)展、空港未來(lái)所帶來(lái)的客戶及配套價(jià)值成為支撐該區(qū)域的主要力量； 典型項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址體量體量容積率容積率供應(yīng)情況供應(yīng)情況價(jià)格價(jià)格 智地香蜜灣 順義區(qū)后沙峪裕民大街38 號(hào)（龍騰文化公園對(duì)面） 11.2萬(wàn)平米2.20 普通住宅辦公、商業(yè) 平層：90-150平米 loft：40-70平米 平層9500 l

24、oft12000 順鑫花語(yǔ)后沙峪北火寺路西側(cè)8.8萬(wàn)平方米1.4 板樓,多層,小高層 92左右兩居、140左右三居及150-190躍層 均價(jià)9000 香花畦空港城后沙峪德國(guó)印象北側(cè)16.8萬(wàn)平方米1.49板樓,多層；178-226平方米均價(jià)13500 澳景園天竺鎮(zhèn)新國(guó)展正南面5.9萬(wàn)平方米0.69 460平方米至600平方米獨(dú)棟，360平方米雙拼， 800萬(wàn)至2000萬(wàn)/ 套 新國(guó)展國(guó)際公寓順義區(qū)天竺空港開(kāi)發(fā)區(qū)8萬(wàn)平方米1.8 51平方米一居、73-90平方米兩居、95-112平方米 三居、130平方米四居 9000 馨港莊園順義區(qū)首都機(jī)場(chǎng)東南李橋鎮(zhèn)44.6萬(wàn)平方米1.0744一205平方米一

25、至四居8500 聚通嘉園順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 1.45萬(wàn)平方米0.78 公寓 60平米一居、82平米兩居和142平米三居 11000 新國(guó)展版塊特性 后起之秀：后起之秀：新國(guó)展版塊做為順義房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新起之秀，以商用物業(yè)供 應(yīng)為主，區(qū)域住宅供應(yīng)還未形成規(guī)模，在售項(xiàng)目規(guī)模較小。 前景無(wú)限：前景無(wú)限：隨著空港園區(qū)和新國(guó)展帶動(dòng)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來(lái)區(qū)域做為順義 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，住宅市場(chǎng)將隨之啟動(dòng)，成為順義房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 中端區(qū)域中端區(qū)域 產(chǎn)品平實(shí)：產(chǎn)品平實(shí)：目前區(qū)域特性為中端住宅市場(chǎng)，雖有部分別墅等低密 度產(chǎn)品的供應(yīng)，但缺乏景觀、氛圍的支撐，未成氣候。受限于產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)， 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)較為固

26、化，以配套型住宅為主。 本案關(guān)注：本案關(guān)注：新國(guó)展從發(fā)展來(lái)說(shuō)，是未來(lái)馬坡的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但其產(chǎn)業(yè)新國(guó)展從發(fā)展來(lái)說(shuō)，是未來(lái)馬坡的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但其產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的標(biāo)簽弱化了競(jìng)爭(zhēng)性園區(qū)的標(biāo)簽弱化了競(jìng)爭(zhēng)性 本體本體 個(gè)案項(xiàng)目分析個(gè)案項(xiàng)目分析 火 寺 路 規(guī) 劃 路 機(jī)場(chǎng)北線輔路 規(guī)劃路 本案本案 北北 枯柳樹(shù) 環(huán)島 順平路 京 順 路 首都機(jī)場(chǎng) 機(jī) 場(chǎng) 高 速 項(xiàng)目周邊示意圖項(xiàng)目周邊示意圖 中國(guó)第九屆中國(guó)第九屆 花博會(huì)主會(huì)花博會(huì)主會(huì) 場(chǎng)展館場(chǎng)展館 國(guó)航飛行國(guó)航飛行 培訓(xùn)中心培訓(xùn)中心 城市公園城市公園 共占地共占地500畝畝 北六環(huán) 北五環(huán) 北四環(huán) 北三環(huán) 項(xiàng)目地理位置簡(jiǎn)圖項(xiàng)目地理位置簡(jiǎn)圖 項(xiàng)目地理位置簡(jiǎn)

27、圖項(xiàng)目地理位置簡(jiǎn)圖 枯柳樹(shù)環(huán)島 北北 京 順 路 天竺路口 地鐵m15線（正在建設(shè)中） 后沙峪站 新國(guó)展 北站 新國(guó)展站 望京站 亞奧清華大學(xué) 示示 意意 圖圖 本案本案 地塊現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀 項(xiàng)目總占地105畝。可建設(shè)用地面積為65.42畝?，F(xiàn)狀為六通一平。土地性 質(zhì)為工業(yè)用地。 花博會(huì)主會(huì)場(chǎng)西南側(cè)實(shí)拍圖國(guó)航飛行培訓(xùn)中心東南側(cè)實(shí)拍圖 國(guó)航飛行培訓(xùn)中心東北側(cè)實(shí)拍圖國(guó)航飛行培訓(xùn)中心東側(cè)實(shí)拍圖 項(xiàng)目西北側(cè)實(shí)拍圖 項(xiàng)目西北角路標(biāo)實(shí)拍圖 國(guó)航飛行培訓(xùn)中心效果圖國(guó)航飛行培訓(xùn)中心效果圖 地塊現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地：43300平方米 容積率 ：大于等于0.8 建筑密度：多層不低于4

28、0%；單層不低于50% 控制高度：小于等于24米 控制層數(shù)：小于等于7層 綠化率 ：大于等于15% 建議我們參照 智地香蜜灣作為模板來(lái)建造設(shè)計(jì)我們的建筑 對(duì)比理由對(duì)比理由 智地智地香蜜灣香蜜灣本案本案 物業(yè)地址 順義后沙峪地區(qū)前沙峪村裕民 大街38號(hào) 順義后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)c-29地塊 總用地面積39977平方米43510.2平方米 規(guī)劃總建筑 面積 87950平方米 容積率2.20.8 綠化率30.00%15% 建筑形態(tài) 2棟15層小高層;6棟8層小高 層;2棟11層小高層 7層 智地香蜜灣與本案項(xiàng)目，有很多相似性，我們?cè)诋a(chǎn)品定位、價(jià)格制定、建 筑形態(tài)和形式上均可借鑒智地香蜜灣。 具體細(xì)節(jié)可有我

29、們個(gè)性化的定制。 項(xiàng)目名稱：智地香蜜灣 所在區(qū)域：順義區(qū) 所在板塊：順義板塊 環(huán)線位置：五環(huán)外 樓盤(pán)地址：順義區(qū)后沙峪裕民大街38號(hào)（龍騰文化公園對(duì)面） 項(xiàng)目四至：東:市政綠化帶; 南:空港開(kāi)發(fā)區(qū); 西:龍道河; 北:裕民大街; 物業(yè)類型：普通住宅 開(kāi)發(fā)商北：京漢唐建設(shè)發(fā)展有限公司 銷售代理：北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 物業(yè)管理：北京金網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理有限公司 廣告策劃：北京智聯(lián)東方廣告有限公司 建筑施工：江蘇華建建設(shè)股份有限公司 建筑設(shè)計(jì)：中建（北京）國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)edsa景觀設(shè)計(jì)公司 對(duì)比項(xiàng)目信息對(duì)比項(xiàng)目信息 時(shí)間時(shí)間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售報(bào)價(jià)銷售報(bào)價(jià)( (單價(jià)單價(jià)) )

30、備注備注 2009-11-2普通住宅12500元/- 2009-9-22普通住宅12000元/- 2009-8-14普通住宅15000元/- 2009-7-24普通住宅14000元/- 2009-6-25普通住宅12000元/此價(jià)格為loft價(jià)格 2009-5-26普通住宅11000元/此價(jià)格為loft價(jià)格 2009-5-26普通住宅9000元/此價(jià)格為平層價(jià)格 2009-4-28普通住宅7000-9000元/此價(jià)格為平層價(jià)格 2009-4-28普通住宅10000-12000元/此價(jià)格為loft價(jià)格 2009-3-24普通住宅9000-12000元/loft戶型40-70平米辦公樓的價(jià)格一次性

31、9.5折，按揭9.9折 2009-2-25普通住宅9000-12000元/loft戶型40-70平米辦公樓的價(jià)格一次性9.5折，按揭9.9折 2009-2-25普通住宅6800-8000元/一次性9.8折，按揭9.9折 2009-1-20普通住宅7500元/一次性9.8折、按揭9.9折 2009-1-20普通住宅10000-12000元/loft戶型40-70平米辦公樓的價(jià)格一次性9.5折，按揭9.9折 2008-12-25普通住宅7000元/一次性98折，按揭99折 2008-11-25普通住宅10000-12000元/loft戶型40-70平米辦公樓的價(jià)格一次性9.5折、按揭9.8折 20

32、08-11-25普通住宅7000元/一次性9.8折 2008-10-28普通住宅10000-12000元/loft戶型40-70平米辦公樓的價(jià)格一次性9.5折、按揭9.8折 2008-10-28普通住宅9000-9500元/- 2008-10-20普通住宅9500-14000元/- 2008-6-26普通住宅9500-14000元/- 2008-5-26普通住宅9500-14000元/- 對(duì)比項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)比項(xiàng)目數(shù)據(jù) 日期日期 銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額銷售均價(jià)銷售均價(jià) （套）（套）（平方米）（平方米）（元）（元）（元（元/ /平方米）平方米） 2009年12月191.511

33、42567815579 2009年11月403421.64620026413503 2009年10月373590.874589857612782 2009年9月696142.757966031012968 2009年8月583447.655035237214605 2009年7月724862.75602418011521 2009年6月19313342.9514207963210648 2009年5月14410357.351003923209693 2009年4月15012420.641109415368932 2009年3月756181.7517862368377 2009年2月383030

34、.18262589828666 2009年1月181549.98147833779538 2008年12月272630.25212168168066 2008年11月372992.99263835188815 2008年10月735735.88509450608882 2008年9月5328.91338184810282 2008年8月101011.8786436278542 2008年7月171323.39132120119983 戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)配比配比 一居50-77683套61.75% 二居88-96333套30.11% 三居137-14990套8.14% 對(duì)比項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)比項(xiàng)目數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱:中間建筑 樓盤(pán)地址:海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西山地區(qū) 開(kāi) 發(fā) 商:北京西山產(chǎn)業(yè)投資有限公司 營(yíng)銷策劃:北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(委托銷售) 物