上海江橋萬D百貨項目規(guī)劃定位報告（35頁）

1、二零一零年一月二十日 上海江橋萬千百貨規(guī)劃定位報告 page: 08 一、市場調(diào)研 二、項目定位 三、總體規(guī)劃 四、與2011標(biāo)準(zhǔn)體系對比分析 五、工作節(jié)點表 目 錄 page: 08 一、市場調(diào)研 城市百貨行業(yè)概況 競爭對手調(diào)研 目 錄 市場調(diào)研部分總市場調(diào)研部分總 頁數(shù)不超過頁數(shù)不超過8 8頁頁 page: 08 項目概述項目概述 1 1 交通分析交通分析 2 2 l 地理位置地理位置 地處上海市西北嘉定區(qū)江橋板塊萬達廣場內(nèi)，緊靠金沙江西路與華江路交界處，南對規(guī)劃 路、西面黃家花園路，毗鄰普陀區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)。 l 概述概述 上海萬千江橋店隨萬達廣場落戶在長三角滬寧發(fā)展軸上“虹橋交通樞紐

2、”的核心位置。虹 橋交通樞紐是大虹橋戰(zhàn)略規(guī)劃的核心，集合了航空、高速、城際鐵路、磁浮、軌交、公交等多 種交通方式，衍生60平方公里的綜合功能拓展區(qū)。距離市中心人民廣場直線距離僅約12公里， 距中山公園僅約8公里。 l 萬達廣場項目概述萬達廣場項目概述 江橋萬達廣場是繼五角場萬達廣場 和周浦萬達廣場之后，萬達集團在上海 開發(fā)的第三個大型城市綜合體。規(guī)劃用 地約18.63萬，總建筑面積約55萬， 其中商業(yè)面積約21萬。項目集中了城 市公寓、商業(yè)廣場、soho、餐飲酒吧 街等多重物業(yè)類型。項目計劃于2011年 全線竣工。 江橋萬千概況江橋萬千概況 page: 08 項目概述項目概述 1 1 交通分析

3、交通分析 2 2 l交通樞紐交通樞紐 快速干道：滬寧高速公路、a20外環(huán)線等 軌道交通：根據(jù)上海市城市遠景軌道交通建設(shè)規(guī)劃（方案），江橋范圍內(nèi)： 1. 軌道13號線共設(shè)金華路站（金沙江西路、臨洮路附近）黃家花園路站（金沙江西路、金運路口）兩個 站點，預(yù)計2013年可投入使用。 2. 軌道交通14號線共設(shè)星華路站（曹安公路、星華路附近）華江支路站（曹安公路、華江支路口）兩個 站點，預(yù)計2013年可投入使用。 l公交線路公交線路（江橋萬達廣場周邊公交車站的分布情況） 1號站（華江路金沙江西路站）173路、安虹線（距萬達廣場 約30米） 2號站（金沙江西路華江路站）江橋1路、121路（距萬達廣 場約

4、150米） 3號站（五四站）158路、南嘉線（距萬達廣場約200米） 4號站地鐵13、14號線（在建中）、地鐵17號線（規(guī)劃中） l建議建議 對江橋萬達周邊公交線路的調(diào)查顯示，目前6條線路雖離萬達 廣場比較近，運營時間也較晚，但線路及站點仍然非常缺乏， 建議未來與政府和公交公司溝通，增加公交線路，使項目公共 交通得到改善。 江橋萬千交通狀況江橋萬千交通狀況 page: 08 上海市百貨行業(yè)概況上海市百貨行業(yè)概況 商圈概況商圈概況: 上海的百貨業(yè)歷史悠久, 自上世紀(jì)90 年代以來, 百貨零售蓬勃發(fā)展,規(guī)模迅 猛擴大，商場數(shù)量超過100家, 2009年 銷售額突破300億元，第一八佰伴、久 光、上

5、海新世界城位居銷售前三甲。 page: 08 上海市區(qū)百貨商圈分布上海市區(qū)百貨商圈分布 商圈分布商圈分布: page: 08 主要競爭對手分析主要競爭對手分析 中環(huán)百聯(lián)東方商廈中環(huán)百聯(lián)東方商廈 西郊百聯(lián)友誼商廈西郊百聯(lián)友誼商廈 中環(huán)百聯(lián)商圈中環(huán)百聯(lián)商圈 西郊百聯(lián)商圈西郊百聯(lián)商圈 位于上海市普陀區(qū)，滬寧高速公路與真北路中環(huán) 線交，集百貨、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型 購物廣場，其中，大型百貨有中環(huán)百聯(lián)東方商廈 ，屬社區(qū)型商圈。 位于上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū)，是集百貨、 餐飲、休閑、娛樂為一體的又一大型購物中心 ，百貨有西郊百聯(lián)友誼商廈，屬社區(qū)型商圈。 page: 08 競爭對手配套設(shè)施（所處位置

6、及面積）競爭對手配套設(shè)施（所處位置及面積） 競爭對手基礎(chǔ)情況競爭對手基礎(chǔ)情況 主要競爭對手分析主要競爭對手分析 page: 08 主要競爭對手分析主要競爭對手分析 競爭對手店慶情況競爭對手店慶情況 競爭對手促銷活動情況競爭對手促銷活動情況 page: 08 競爭分析競爭分析 二、競爭對手分析：二、競爭對手分析： 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 劣勢：劣勢： 年銷售額：年銷售額： 優(yōu)劣勢主要描述：優(yōu)優(yōu)劣勢主要描述：優(yōu) 勢品類、品牌、促銷、勢品類、品牌、促銷、 商務(wù)條件、裝補等我商務(wù)條件、裝補等我 們可以人為努力改變們可以人為努力改變 的方面的方面 page: 08 目 錄 二、項目定位 定位分析（swot分析）

7、項目定位 本部分總頁數(shù)本部分總頁數(shù) 不超過三頁不超過三頁 page: 08 swotswot分析分析 優(yōu)勢劣勢 機遇威脅 page: 08 項目策略項目策略 項目策略：項目策略： 品牌策略：品牌策略： 品類策略：品類策略： 招商策略：招商策略： 促銷策略：促銷策略： 服務(wù)策略：服務(wù)策略： page: 08 目 錄 三、總體規(guī)劃 品牌落位圖 標(biāo)桿品牌 page: 08 1 1、1f1f方案（方案（b b） 柜位面積4560m 建筑面積：7300m 品牌數(shù)：82個 單柜面積：56m 品牌落位圖品牌落位圖 page: 08 標(biāo)桿品牌標(biāo)桿品牌 樓層樓層品類品類品牌數(shù)量品牌數(shù)量代表品牌代表品牌商場使用面

8、積商場使用面積 1f 化妝品化妝品1515歐泊萊、歐萊雅、歐泊萊、歐萊雅、olayolay 27672767 黃金珠寶黃金珠寶1212周大福、老鳳祥、老廟周大福、老鳳祥、老廟 鐘表眼鏡鐘表眼鏡3 3亨吉利、寶島眼鏡亨吉利、寶島眼鏡 女鞋女鞋2929萊爾斯丹、萊爾斯丹、bellebelle、tatatata、星期六、哈森、星期六、哈森 女包女包4 4pattypatty、艾菲爾、艾菲爾 樓層合計樓層合計6363 2f2f 少女裝少女裝4343espritesprit系列、系列、onlyonly、vero modavero moda、艾格系列、艾格系列 31813181配品配品8 8蘭閨坊、蘭閨坊

9、、betty boopbetty boop 樓層合計樓層合計5151 3f 淑女裝淑女裝3838亦谷、嬌鼎、舒朗亦谷、嬌鼎、舒朗 31273127 內(nèi)衣內(nèi)衣1515安莉芳、芬狄詩、古今、曼妮芬安莉芳、芬狄詩、古今、曼妮芬 季節(jié)品季節(jié)品4 4皮皮狗、帝高皮皮狗、帝高 配品配品7 7rimerime 樓層合計樓層合計6464 4f4f 男正裝男正裝2424tony weartony wear、沙馳國際、九牧王、沙馳國際、九牧王 34173417 男休閑男休閑1414espritesprit、jack&jonesjack&jones、selectedselected、馬克華菲、馬克華菲 男配飾男配飾

10、8 8三槍、宜而爽、三槍、宜而爽、zippozippo 男鞋男鞋6 6卡帝樂、鱷魚恤卡帝樂、鱷魚恤 男包男包6 6皮爾卡丹、比華利保羅皮爾卡丹、比華利保羅 樓層合計樓層合計5858 5f5f 運動運動1313nikenike、nike 360nike 360、converseconverse、adidasadidas、pumapuma 27202720 床用床用7 7淑女屋、雅芳婷、維科淑女屋、雅芳婷、維科 家用家用2 2多樣屋、骨瓷多樣屋、骨瓷 兒童兒童2929麗嬰房、好孩子、麗嬰房、好孩子、nike kidsnike kids、博士蛙系列、智高樂高、博士蛙系列、智高樂高 樓層合計樓層合計5

11、151 總合計總合計2872871521215212 page: 08 目 錄 四、與2011年標(biāo)準(zhǔn)體系對比分析 綜述 品類布局對比分析 商務(wù)條件對比分析 品牌級次對比分析 裝修補貼對比分析 page: 08 綜述綜述 綜述闡述與標(biāo)準(zhǔn)綜述闡述與標(biāo)準(zhǔn) 的差異總體情況，的差異總體情況， 讓受眾知道差異讓受眾知道差異 最大方面是什么最大方面是什么 江橋萬千的商務(wù)條件與標(biāo)準(zhǔn)的差異主要存在于合同保證金、常年管 理費、vip承擔(dān)及物業(yè)管理費上。2011年商務(wù)條件標(biāo)準(zhǔn)中，合同保證金 均為10000元，常年管理費為5000元，vip均為承擔(dān)，物業(yè)管理費均為 20元。而江橋萬千的預(yù)計商務(wù)條件中，合同保證金均為5

12、000元，常年管 理費a、b類品牌基本在2000-3000元，黃金鐘表等品類vip無法承擔(dān)， 運動等品類物業(yè)管理費為15元。 由于周浦店是萬達在上海開的第一家百貨，在對新店的不了解、地 理位置的偏僻及招商時又恰逢金融危機的種種因素影響下，當(dāng)時的商務(wù) 條件都無法達到較高的標(biāo)準(zhǔn)，大部分標(biāo)桿品牌的商務(wù)條件均比上海市場 要低。而江橋萬千僅是上海地區(qū)的第二家門店，又與周浦店的開業(yè)時間 相差僅僅1年多，在萬千百貨在上海地區(qū)尚未成熟，影響尚且不大的情況 下，大部分品牌資源還是要依靠周浦店來進行支援，這樣勢必也導(dǎo)致江 橋店多數(shù)品牌的商務(wù)條件需以周浦店為基礎(chǔ)及依據(jù)，從而無法得到較大 的提升。 page: 08

13、品類品類布局（面積）差異分析布局（面積）差異分析 中品類規(guī)劃 所在樓層規(guī)劃樓層 序號大類中類面積占比規(guī)劃面積規(guī)劃占比面積差異比例差異 1 精品 精品00.00%00.00%00.00%1 2珠寶5003.33%6334.16%1330.83%11 3鐘表眼鏡3502.33%3702.43%200.10%11 小計小計8508505.67%5.67%100310036.59%6.59%1531530.92%0.92%1 11 1 4化妝品化妝品5003.33%3572.35%-143-0.98%11 小計小計5005003.33%3.33%3573572.35%2.35%-143-143-0.9

14、8%-0.98%1 11 1 5 女裝 少女270018.00%300219.73%3251.73%22 6淑女206013.73%233815.37%2781.64%33 7內(nèi)衣3602.40%4783.14%1180.74%33 8季節(jié)品4603.07%1681.10%-292-1.97%33 9飾品2801.87%3222.12%420.25%2、32、3 小計小計5860586039.07%39.07%6308630841.47%41.47%4714712.40%2.40%2 2、3 32 2、3 3 10 男裝 男正11807.87%13348.77%1540.90%44 11休閑9

15、706.47%155810.24%5883.77%44 12運動10807.20%10847.13%4-0.07%55 13男配2101.40%1711.12%-39-0.28%44 小計小計3440344022.93%22.93%4147414727.26%27.26%7077074.33%4.33%4 4、5 54 4、5 5 14 皮具 男鞋2701.80%2141.41%-56-0.39%44 15女鞋13509.00%12328.10%-118-0.90%11 16保?。ㄗ赓U）3302.20%680.45%-262-1.75%邊角處1 17箱包4803.20%2471.62%-233

16、-1.58%手袋1、女包2、箱包4女包1、男包4 小計小計2430243016.20%16.20%1761176111.58%11.58%-669-669-4.62%-4.62%4 4、5 51 1、4 4 18 家用 床用3802.53%4542.98%740.45%55 19家用4402.93%1080.71%-332-2.22%55 20兒童8505.67%10747.06%2241.39%55 21家電（數(shù)碼）2501.67%00.00%-250-1.67%5 小計小計1920192012.80%12.80%1636163610.75%10.75%-284-284-2.05%-2.05

17、%4 4、5 55 5 總計總計1500015000100%100%1521215212100%100%212212 page: 08 品類品類布局（數(shù)量）差異分析布局（數(shù)量）差異分析 序號大類中類數(shù)量占比規(guī)劃數(shù)量 規(guī)劃占比 數(shù)量差異 比例差異 標(biāo)準(zhǔn)單柜面 積 規(guī)劃單柜面 積 單柜面積差 異 1 精品 精品00.00%00.00%00.00%0 00 2珠寶102.92%124.10%21.18%50 533 3鐘表眼鏡113.21%93.07%2-0.14%32 419 小計小計21216.12%6.12%21217.17%7.17%0 01.05%1.05%82 82 94941212 4

18、化妝品化妝品205.83%155.12%-5-0.71%25 24-1 小計小計20205.83%5.83%15155.12%5.12%-5-5-0.71%-0.71%25252424-1-1 5 女裝 少女5014.58%4314.68%-40.10%54 7016 6淑女3610.50%3812.97%72.47%57 625 7內(nèi)衣123.50%155.12%31.62%30 322 8季節(jié)品102.92%41.37%-5-1.55%46 42-4 9飾品123.50%155.12%31.62%23 21-2 小計小計12012034.99%34.99%11511539.25%39.25

19、%4 44.26%4.26%2102102272271717 10 男裝 男正164.66%248.19%83.53%74 56-18 11休閑174.96%144.78%-3-0.18%57 11154 12運動185.25%134.44%-5-0.81%60 8323 13男配123.50%82.73%-4-0.77%18 213 小計小計636318.37%18.37%595920.13%20.13%-4-41.76%1.76%2092092712716262 14 皮具 男鞋102.92%62.05%-40.87%27 369 15女鞋4011.66%289.56%10-2.10%34

20、 4612 16保?。ㄗ赓U）51.46%10.34%-4-1.12%66 682 17箱包144.08%103.41%-4-0.67%34 25-9 小計小計696920.12%20.12%454515.36%15.36%-22-22-4.76%-4.76%161 161 1751751414 18 家用 床用102.92%72.39%-3-0.53%38 6527 19家用102.92%20.68%-8-2.24%44 5410 20兒童205.83%299.90%84.07%43 37-6 21家電（數(shù)碼）102.92%00.00%-10-2.92%25 0-25 小計小計505014.5

21、8%14.58%383812.97%12.97%-13-13-1.61%-1.61%150 150 1561566 6 總計總計343343100%100%293293100%100%-50-5044 44 53539 9 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 大品類小品類 品牌等 級 預(yù)計商務(wù)條件預(yù)計商務(wù)條件 差異備注 基本扣 率 重大活 動管理 費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費 （元/平米/ 月） 常年 管理 費 合同保 證金（ 元） 化妝品化妝品 a+經(jīng)銷18%/ a經(jīng)銷18%/ a聯(lián)營14%/ b18%1%/2030005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，

22、合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c20%1%/2050005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為 10000元 黃金珠 寶 黃金擺件 、金條 3%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 投資金條0.8%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 裸鉆 a15%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c20%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 黃金 a+7%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a8%/2030005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b8%/2050005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為

23、承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為 10000元 江橋萬千預(yù)計商務(wù)條件江橋萬千預(yù)計商務(wù)條件 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 大品類小品類 品牌等 級 預(yù)計商務(wù)條件預(yù)計商務(wù)條件 差異備注 基本扣 率 重大活 動管理 費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費 （元/平米/ 月） 常年 管理 費 合同保 證金（ 元） 黃金珠 寶 k金 a+9%/5000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為 10000元 a11%/2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同 保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b13%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)

24、準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c15%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 鉑金 a+7%/20/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a8%/2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同 保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b10%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 大品類小品類 品牌等 級 預(yù)計商務(wù)條件預(yù)計商務(wù)條件 差異備注 基本扣 率 重大活 動管理 費

25、vip承擔(dān) 物業(yè)管理費 （元/平米/ 月） 常年 管理 費 合同保 證金（ 元） 黃金珠 寶 鉆石鑲嵌 a+10%/20/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a13%/2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同 保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c20%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 珍珠、玉 石、水晶 a+13%/20/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a18%/

26、2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同 保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b20%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c22%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為 承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a+7%/20/5000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為承 擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，

27、合同保證 金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a8%/2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為承 擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證 金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b11%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為承 擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a/a+13%/2030005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為承 擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證 金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b15%/2050005000 重大活動管理費標(biāo)準(zhǔn)為1%，vip標(biāo)準(zhǔn)為承 擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a/a+11%1%/2030005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)

28、準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b16%1%/2050005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000 元 隱形眼鏡a/a+6%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+11%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a13%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 差異備注大品類小品類品牌等級 預(yù)預(yù)計計商商務(wù)務(wù)條條件件 鐘表眼鏡 驗光配鏡 進口鐘表 國產(chǎn)合資鐘 表 時尚鐘表 鐘表眼鏡 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大

29、活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a+12%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a14%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b16%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-21%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+12%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a13%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b15%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)

30、為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-22%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+12%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a15%1%承擔(dān)/20005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b17%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 大品類小品類品牌等級 預(yù)預(yù)計計商商務(wù)務(wù)條條件件 差異備注 少女裝 淑女裝淑女裝 少女裝 內(nèi)衣女士內(nèi)衣 合同保證 金柜位面 積30平米 以下的

31、交 5000元 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a+12%1%承擔(dān)/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a15%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b16%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c18%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a16%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b18%1

32、%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a8%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b11%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a+13%/承擔(dān)/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a15%1%承擔(dān)/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-21%1%承擔(dān)2050005000合同

33、保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 品牌等級 預(yù)預(yù)計計商商務(wù)務(wù)條條件件 差異備注 羊絨 羽絨 皮草 季節(jié) 大品類小品類 男正裝、商 務(wù)裝 男正裝 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a+16%1%承擔(dān)/30005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a18%1%承擔(dān)2030005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b20%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c21%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+12%1

34、%承擔(dān)/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a13%1%承擔(dān)1520005000 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為20元，常年管理費標(biāo)準(zhǔn) 為5000元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b15%1%承擔(dān)1520005000 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為20元，常年管理費標(biāo)準(zhǔn) 為5000元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c18%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a+15%1%/5000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000 元 a16%1%/2020005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%1%/2030

35、005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 運動 男配品 男單品、配 飾 運動、戶外 運動器械 合同保證 金柜位面 積30平米 以下的交 5000元 大品類小品類品牌等級 預(yù)計商務(wù)條件預(yù)計商務(wù)條件 差異備注 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a+11%1%承擔(dān)/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a12%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b15%1%承擔(dān)20300050

36、00 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c18%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+11%1%/ vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a13%1%/5000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為20元， 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b14%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-22%1

37、%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+12%1%/5000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000 元 a14%1%/20/5000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b20%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c22%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 c-23%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 備注小品類品牌等級 預(yù)預(yù)計計商商務(wù)務(wù)條條件件 差異 女鞋 休閑 青春、都市 、牛仔、量 販休閑 男女鞋 箱包、皮 具 箱包、皮具

38、 大品類 page: 08 商務(wù)條件差異分析商務(wù)條件差異分析 基本扣率 重大活動 管理費 vip承擔(dān) 物業(yè)管理費（元 /平米/月） 常年管理 費 合同保證 金（元） a15%/5000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 b18%1%/2030005000 vip標(biāo)準(zhǔn)為承擔(dān)，常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000 元，合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 a+13%1%承擔(dān)2020005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a15%1%承擔(dān)2020005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b18%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證

39、金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a+12%1%承擔(dān)2020005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 a15%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 b18%1%承擔(dān)2030005000 常年管理費標(biāo)準(zhǔn)為5000元，合同保證金標(biāo) 準(zhǔn)為10000元 c20%1%承擔(dān)2050005000合同保證金標(biāo)準(zhǔn)為10000元 大品類小品類品牌等級 預(yù)預(yù)計計商商務(wù)務(wù)條條件件 差異備注 保健滋補、煙酒 兒童 童裝、童鞋 、玩具、童 用、童車、

40、嬰用 合同保證 金柜位面 積30平米 以下的交 5000元 家居、床 用 床上用品、 家居用品、 廚衛(wèi)用品、 家居飾品 合同保證 金柜位面 積30平米 以下的交 5000元 page: 08 品牌級次差異分析品牌級次差異分析 產(chǎn)品 組 品類 a占比 規(guī)劃數(shù) 量 規(guī)劃數(shù) 量占比 數(shù)量差 異 差異率b占比 規(guī)劃數(shù) 量 規(guī)劃數(shù) 量占比 數(shù)量差 異 差異率c占比 規(guī)劃數(shù) 量 規(guī)劃數(shù) 量占比 數(shù)量差 異 差異率 精品 部 珠寶 眼鏡 838%629%733% 化妝 品 化妝 品 420%840%840% 女裝 部 女裝1412%4638%6050% 男裝 部 男裝914%2844%2641% 皮具 部

41、皮具1217%2739%3043% 家用 部 家用612%2244%2244% 合計合計a a20%20%b b40%40%c c40%40% 差異率是實際差異率是實際 占比減去標(biāo)準(zhǔn)占比減去標(biāo)準(zhǔn) 占比所得占比所得 page: 08 裝修補貼裝修補貼 品牌品牌預(yù)計裝補預(yù)計裝補裝補標(biāo)準(zhǔn)裝補標(biāo)準(zhǔn)理由理由 哈森10000080000 舒朗100000無該品牌目前在上海市場 屬于a類，其余門店也 均有裝補 nike匡威 nike360 400000300000因周浦店nike、匡威 兩個品牌有30萬元裝補， 現(xiàn)江橋仍均為寶原公司 代理銷售，因此現(xiàn)3個 品牌需裝補40萬元 文字部分說明裝補總文字部分說明裝補總 額度，表格部分只需額度，表格部分只需 要將超出裝補標(biāo)準(zhǔn)的要將超出裝補標(biāo)準(zhǔn)的 品牌羅列，然后分析品牌羅列，然后分析 原因原因 裝補預(yù)算：裝補預(yù)算： 裝補超標(biāo)品牌裝補超標(biāo)品牌 江橋萬千裝補總額度為2970000元 page: 08 目 錄 五、工作節(jié)點表 人員進度 招商進度 工程進度 page: 08 工作節(jié)點表工作節(jié)點表 工作內(nèi)容工作內(nèi)容12月1月2月3月4月5