XX河西市場調研報告

1、南京河西市場調研報告第一部分 市場調研目錄第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析二、 總需求量分析三、價格趨勢四、消化狀況分析五、購房面積與戶型分析六、 購房習性特點分析七、 房地產市場綜合評述第二章 項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、在售物業(yè)二、待售物業(yè)三、待建物業(yè)四、物業(yè)可比性五、結論第三章 目標客戶市場需求分析第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析1、供給量分析1995 2004 年上半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標一覽表年份 房地產開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）住宅施工面積（萬怦）住宅竣工面積（萬m2）住宅交易面積（萬m2）1995 59.4

2、5 29.2 602.36 230.78 /1996 69.7 33.94 543.78 275.67 1781997 72.89 36.17 535.75 207.87 2151998 101.06 58.79 611.82 270.46 2531999 97.91 62.21 686.93 314.33 222.22000 99.34 66.42 658.59 297.55 254.22001 111 75.28 743.95 308.96 305.232002 137.63 96.57 909.6 374.43 341.922003 183.8 129.3 1255.0 336.24 4

3、00.162004 上半年 80.32 55.38 1558.61 121.32 168.91由上圖可以看出 1995 年到 2004 年南京房地產市場投資開發(fā)力度加大，僅 2004 年上 半年住宅開發(fā)投資量就接近 1998 年全年的投資量。施工面積近年來增幅明顯， 2004 上半年的施工量已經大大超過了 2003 年全年的施工量，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增 長?？⒐っ娣e增長緩慢，在 2003 年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供 需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不應求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn) 增加表現(xiàn)了南京房地產市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2、 20

4、04 下半年南京房地產供給量預測 供應將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結構性矛盾仍將存在。2003 年全市共招拍掛出讓 614 公頃土地，比 2002 年增加 3.3 倍， 2004 年國土部門還將供應土地 1000 公頃。 2003 年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此 2004 年 的供應量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩解。 2004 年上半年全市商品住 宅上市量為390.56萬血2,預計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因 在于 2004 年上半年的房地產投資增幅達到 34.07 ， 2003 年出讓的 614 公頃土地一 部分將在2004年下半年進入市場，2

5、003年新開工面積達到了 739.28怦，經過半年 左右的建設基本可以上市銷售，因此保守估計2004年下半年上市量將會達到 400500萬譏二、總需求量分析1 、總需求量論述 目前，推動南京房地產開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求，而構成南京房 地產市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結婚、改善居住環(huán)境以及城市化進程 所帶來的購房意向。而消費者的消費漸漸趨于理性化，對物業(yè)品質需求越來越高，很少 會再出現(xiàn)跟風性質的盲目消費現(xiàn)象。2 、總需求量結構分析由圖表可以看出：（1）、2004 年上半年的拆遷購房需求比例較 2003 年底有所下降，原因是拆遷進程緩 慢。造成拆遷進度緩慢的原因，主

6、要在于以往拆遷中存在各方面問題還沒有得到很好的 解決。同時舊城改造力度有所減緩，導致需求量開始減少。（ 2 ）、投資購房減少，受到政府宏觀調控的影響，特別是受從2004 年4 月 1 日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資為目的的投資購房需 求下降。（3）、結婚購房需求穩(wěn)定。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結婚的 人數(shù)也隨之而增加，結婚購房需求 2004 年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品住 宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。（4）、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速。這些年來隨著南京經濟的飛速發(fā)展居民收入也 顯著提高，城市居民提高生活質量的需求越來越強烈，因此改

7、善居住環(huán)境的購房需求也 隨之大幅上升。上升比例達到 8 個百分點，幅度較大。（5）、城市化進程購房需求增長較快。作為大城市的南京，城市化進程的加快和城市區(qū) 域的擴大將迅速擴大城市人口數(shù)量，形成對城市商品住宅需求的持續(xù)增長動力。按照南 京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進程將會保持在 2左右，每年約有 11 萬人成為南京 市城市人口。以上人群中投資購房和改善居住環(huán)境購房的購買者將成為本項目主要目標客戶群。3 、 2004 年下半年總需求量預測需求仍將保持旺盛勢頭， 2004 年下半年房地產市場需求在 2003 年基礎上，仍會繼續(xù) 上升。（1）、從主動需求方面看，隨著我市經濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，2004

8、年南京市人均可支配收入也會持續(xù)增長， 2004 年 1 6 月南京市居民可支配收入增長13.7 ，隨著經濟收入的增長居民改善居住的需求量相應不斷增加。（ 2 ）、從被動需求看，由于 2004 年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設的加 速南京市將加速拆遷的進度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。（3 ）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴張，由此帶來的自動型需求會 穩(wěn)定小幅增長。（4）、2004 年下半年央行關于利率調整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持 相當?shù)某潭?，消費信心將會恢復。綜上所述，維持南京市需求增長的因素有利于需求的增長，2004 年下半年南京市的商品住宅

9、需求增幅將高于上半年。三、價格趨勢1、南京近年房地產價格走勢分析1999 至 2003 年南京市房價年度漲幅比較圖 由以上兩個表格數(shù)據(jù)可以看出： 由 2000 年開始至 2004 年上半年，南京房價處于一個 相對較快的增長態(tài)勢。從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的 政策導向。并且隨著十運會的召開，河西的基礎設施和配套日趨完善。由 2004 年上半 年河西的均價達到 5700 元 /平方米，可以預計 2004 年度河西的漲勢仍然會保持較高幅 度。2、 2004 年下半年房地產價格趨勢2004 年下半年房地產的價格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會出現(xiàn)太大的波動。（ 1 ）、今年我市

10、供求形勢繼續(xù)好轉，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并 且今年宏觀調控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑 材料價格穩(wěn)定。（ 2 ）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信 心，不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進一步增加對于穩(wěn)定大的市場有一定的作用。（ 3 ）、開發(fā)商拿地成本以及商品房品質的提升將會維持房地產價格的穩(wěn)定。 因此總體上半年房地產的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江寧、江北的供需 比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情 形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。四、消化狀況分析1、商品住宅

11、銷售狀況分析2003 年二季5% 10% 。數(shù)據(jù)顯示： 2003 年以來，南京市商品住宅銷售市場一直較為平穩(wěn)，除去 度由于契稅調整的原因外，各季度銷售量基本平穩(wěn)并有所增加，漲幅達到 市場較穩(wěn)定，并沒有受到臨時性因素的影響，由此可以看出南京的房地產市場是朝著健 康穩(wěn)定的形勢發(fā)展的。2、供需比例狀況分析由上圖可以看出價格不同，供給和需求的比例有很大不同，供需比例狀況如下：（1 ）、需求每平方米 3500 元以下價位段的占 46.2% ，嚴重供不應求。（ 2 ）、需求 3500-5000 元/ 平米價位段的占 40% ，供求基本平衡。（ 3 ）、需求 5000 元-7000 元/ 平米價位段的占總量

12、的 6% ，而實際供給比例達34.2% ，屬于嚴重供大于求。（ 4 ）、需求 7000 元/ 平方米價位段的占 1.1% ，實際供給比例為 7.1% ，供大于求， 雖然這部分客戶基數(shù)較小，但購買力很強，在銷售時要注意策略。五、購房面積與戶型分析1、購房面積需求分析通過與2003 年對比發(fā)現(xiàn)，購房者對于81 100 譏 121 140 譏 141 160 譏161 200怦、201血2以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81 100血2面積段上升了 5.2 %, 101 120怦面積段降低2.8 %，可以看出在收入水平增 幅有限，房價持續(xù)走高的情況下，購房者對住房面積的需求逐漸向兩極

13、分化，經濟能力 強的購房者以追求更高生活居住品質為主,需求面積逐漸增大；經濟能力一般的購房者 則在滿足基本居住需要的前提下,著重考慮控制總面積以便達到很好控制總價的目的。 因此開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品時,在單體設計、套型設計方面應充分考慮潛在購房者面積需求 上的新變化，對三房套型的設計，應在面積配比上提高100怦左右及以內的比例，適當減少110 120怦三房的比例，以便能夠更好地適應市場的需要。需要注意的是大面積 的物業(yè)需求比例占很小,一旦市場供應大將造成空置率增加,銷售周期加長。2、需求戶型分析同2003年相比，對于戶型，潛在購房者仍然主要需求二室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)這五種戶型,并且彼此之間的需求差

14、距不大。其中,需求比例最高的是二室一廳一衛(wèi),占 21.6% ,其次是三室二廳二衛(wèi),為 20.5% 。潛在購買比例較高的五種主要戶型中,兩 室兩廳一衛(wèi)的需求最小,為 16.6% 。通過對比發(fā)現(xiàn), 2004 年三房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)的需求比例均 超過 2003 年,尤其是三房類型的戶型,合計需求比例上升了 3.2 個百分點。所以本項 目應多開發(fā)三房兩廳的戶型,對于小的戶型也可以考慮適當開發(fā)。六、購房習性特點分析根據(jù)南京市場目前住宅類型及其特征,將商品住宅分為以下幾類：一）城中區(qū)高檔住宅二）近城區(qū)高檔住宅三）近城區(qū)中檔住宅四）近郊高檔住宅五）近郊中檔住宅住宅類型 基本生活條件城中區(qū)

15、指（古城墻以內） 近城區(qū)指（城東南地區(qū)、河西地區(qū)、下關地區(qū)等）近郊指（江寧、江北地區(qū)） 物業(yè)品質 購買承受能力 購買偏好 購買意向 購買方式城中區(qū)高檔住宅（古城墻以內） 不愿遠離城區(qū),配套要求非常齊全,交通要求便利,對 小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求,對學區(qū)比較看重,對景觀要求較高,對地域有偏好注重好的物業(yè)品牌和品質 總價在 200 萬以內 高層或小高層 面積 60 180M2 按揭或一次性 付款 近城區(qū)高檔住宅（河西地區(qū)、下關地區(qū)） 能夠接受離城區(qū)市中心 58 公里的范圍,對 配套要求比較齊全,要求非常便利的交通,對小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求,景觀要求 很高,對地域有偏好 物業(yè)要求高注重好的品牌

16、和品質 總價在 100-200 萬 多層或小高 層 面積 100-200M2 一次性付款居多近城區(qū)中檔住宅（河西地區(qū)、下關地區(qū)） 能夠接受離城區(qū)市中心 58 公里甚至更遠的 范圍,對配套要求基本具備,要求有比較便利的交通,景觀要求一般,對樓盤的價格考 慮比較多 對物業(yè)品牌沒有過多要求,但對物業(yè)品質比較看重 總價在 50-150 萬 高層或 小高層 面積 80-150M2 按揭居多近郊高檔住宅 因與本項目距離較遠,差別較大,故在此不做研究。 近郊中檔住宅 因與本項目距離較遠,差別較大,故在此不做研究。 七、房地產市場綜合評述 綜上所述，南京房地產市場近年來呈現(xiàn)“量增價平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢，南

17、京房地 產市場呈現(xiàn)的主要特點如下：1、供給量增大，結構性矛盾仍然存在 近年的供應量有大的增長，總體供需矛盾得到進一步緩解。供需比仍將有一定程度的增 大，商品住宅銷售也有正常的銷售期，這是房地產市場成熟的標志。區(qū)域結構、價格結構矛盾仍然存在。城中板塊一直供不應求，但由于土地資源稀缺，上 市量增長不會太快。而江寧、江北板塊上市速度很快，上市量比較大，但銷售增長卻比 較平穩(wěn)，因此這兩個板塊的供需形勢比較復雜。河西地區(qū)由于開發(fā)量增大，政府政策的 扶持造成該板塊供應量增長迅速，需求量的增加使該板塊價格處于迅速攀升態(tài)勢，造成 價格的不穩(wěn)定。2 、需求保持旺盛勢頭 房地產市場需求穩(wěn)定上升。隨著南京市經濟的快

18、速穩(wěn)定發(fā)展，經濟收入的增長居民改善 居住的需求量相應不斷增加。而且拆遷量增加，伴隨城市建設的加速南京市將加速拆遷 的進度，需求將有較快的增長。城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴張，由此帶 來需求會穩(wěn)定小幅增長。投資性購房需求也一直保持著相當?shù)某潭取＞C上所述，維持需 求的因素均有利于需求的增長。3 、價格保持穩(wěn)定 商品住宅的價格一直比較平穩(wěn)并有小幅上升，沒有出現(xiàn)太大的波動。市場總體供略大于 求，政府宏觀調控措施成效明顯都抑制了價格的大幅上升。供求沒有失衡，仍然在合理 的正常區(qū)間，此外開發(fā)商拿地成本以及商品住宅品質的提升維持了商品住宅價格的穩(wěn) 定。因此，總體商品住宅的價格仍保持著一定程度的穩(wěn)定

19、，僅有少數(shù)板塊供需比例較 大，存在一定程度的供過于求。第二章 項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、在售物業(yè)東寶 盛世嘉園物業(yè)名稱 東寶 盛世嘉園 開發(fā)商名稱 東寶實業(yè)物業(yè)發(fā)布 2004 年 7 月 14 日 物業(yè) 3 棟 16 層，兩梯 4 戶建設規(guī)模 約 2 萬平方米 上市速度 已開盤交付時間 2005 年底 戶型結構 兩房有： 91.02 m 2 、98.86 m2 、 89.65 m 2 三房 有： 135.58m2戶型比例 兩房 70% 、三房 30% 得房率 80%產品品質、特色 獲獎房型，高得房率 外立面 玻璃外墻，高檔面磚環(huán)境狀況 西側，可觀江景，東眺紫金山，鼓樓龍江室內精品街，濱江

20、大道 配套設施 東 芝電梯、地鐵線附近智能化應用 寬帶， IDD 電話接口，閉路監(jiān)視電視，防盜報警，電子巡更 物業(yè)管理 1.5 元/M2車位狀況 不詳 客戶分析 老客戶的推薦銷售價位 所有銷售房源均為 5898 元/ m 2 銷售狀況 40%廣告媒體 現(xiàn)代快報、金陵晚報企業(yè)品牌 有多年開發(fā)經驗，也是較早進入河西地區(qū)的開發(fā)商，并成功的開發(fā)了東寶花 園，同時積累了大量的老客戶。服務特色 熱情待客細致周到，注重售后服務營銷策略 實用白領公寓曲水文華物業(yè)名稱 曲水文華 開發(fā)商名稱 江蘇金盛房地產開發(fā)有限公司物業(yè)發(fā)布 2004 年 5 月 物業(yè) 5 棟 18 層建設規(guī)模 4.6 萬平方米 上市速度 已開

21、盤交付時間 2005 年 9 月 戶型比例 三房 55% 、四房 40% 、躍層 5%戶型結構 三房有： 117 m 2 、125 m 2 、127 m 2 、149 m 2 四房有： 156m2 、 174 m2 、179m2 、 187m2 躍層有 200 m2 以上產品品質、特色 戶式中央空調、墻體防水隔熱處理、雙層中空玻璃 得房率 82% 外立面 優(yōu)質外墻面磚、局部石材環(huán)境狀況 周邊較雜亂 配套設施 2000 平方米的會所 5000 平方米的中心花園智能化應用 優(yōu)質品牌的戶式中央空調，裝備性能卓越的現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，寬帶入戶 物業(yè) 管理 招商物業(yè) 1 元/ m 2車位狀況 192 個車位

22、，比例為 3： 2 客戶分析 靠近清涼門周邊河西居民銷售價位 均價為 6100 元/ m 2 層差價 30 元 銷售狀況 已售 40% 其中 4 幢已售空 廣告媒體 現(xiàn)代快報、金陵晚報、南京日報等企業(yè)品牌 在建材、裝飾享有很高榮譽服務特色 服務細致，到位營銷策略 打造“高質量、高品味”經典樓盤龍鳳花園 3 期 物業(yè)名稱 龍鳳花園 3 期 開發(fā)商名稱 南北建設實業(yè)有限公司物業(yè)發(fā)布 2004 年 8 月 8 日 物業(yè) 2 幢 32 層高層建設規(guī)模 約 18 萬平方米 上市速度 5 月份預定交付時間 2005 年 6 月 30 日 戶型結構 三房有： 130 m 2150 m 2四房有： 180m2

23、有躍層戶型比例 三房 65% 四房 32% 躍層 3% 得房率 80.5%產品品質、特色 32 層景觀房，遠眺琴淮河、鬼臉城 外立面 1-4 層大理石貼面 5-32 層 優(yōu)質面磚環(huán)境狀況 小區(qū)周邊整體環(huán)境幽雅 配套設施 2000M2 會所、 1 萬 M2 中心花園、網(wǎng)球 場、地下車庫車位狀況 400 位，只租不售 150 200 元/位 物業(yè)管理 養(yǎng)元物業(yè) 1 元/ M2 智能化應用 可視對講系統(tǒng)、寬帶、 24 小時監(jiān)控系統(tǒng)、“海灣”消防報警系統(tǒng)、自動噴 淋系統(tǒng)等 客戶分析 周邊高校（南師大、南大）、政府機關（農林廳、電力局、電信）、 金融人士、海歸派為主，文化層次較高銷售價位 均價為 630

24、0 元/ m 25650 6850 元/ m2 銷售狀況 40 多套廣告媒體 揚子晚報、金陵晚報企業(yè)品牌 民營企業(yè) 500 強 33 位，“誠信江蘇信用單位”服務特色 兩個銷售處，一個現(xiàn)場，兩個在中廣置業(yè)龍江分行營銷策略 地鋪式銷售，低開高走，價格已上調 100 元 / M2 ，參加 5 月份房展會新和園物業(yè)名稱 新和園 開發(fā)商名稱 南京農墾房地產開發(fā)有限公司物業(yè)發(fā)布 2004 年 1 月 1 日 物業(yè) 1 幢二十層高層 1 2 層商鋪建設規(guī)模 2.3 萬平方米 上市速度 已開盤交付時間 2005 年 4 月 戶型結構 兩房有： 107.69 m 2 、122.22 m2 三房有： 145.4

25、8m2戶型比例 兩房 65% 、三房 35% 得房率 80%產品品質、特色 空中立體花園、健康步道、賞心觀景亭臺、時尚空中泛會所、立體兒童 樂園 外立面 優(yōu)質外墻面磚、局部石材環(huán)境狀況 臨街，高層可看到長江 配套設施 6700 m 2 兩層底商，門前近 3000m 2 廣 場智能化應用 寬帶入戶等 物業(yè)管理 不詳車位狀況 50 位比例為 2： 1 客戶分析 商務人士、河西項目周邊居民、投資者銷售價位 均價為 5200 元/ m2 范圍 4800 5700 元/ m 2 銷售狀況 只剩 20 套 廣告媒體 南京日報、金陵晚報企業(yè)品牌 江蘇農墾的控股公司，成立于 1992 年，是具有雄厚經濟實力和

26、開發(fā)潛力的開 發(fā)公司服務特色 帶客戶現(xiàn)場看房，服務熱情周到營銷策略 江東北路 BBL 商住公寓 二、待售物業(yè) 蘇寧 千秋情緣 物業(yè)名稱 蘇寧千秋情緣 開發(fā)商名稱 蘇寧房地產開發(fā)有限公司物業(yè)發(fā)布 尚未開盤 物業(yè) 24 層高層 2 幢建設規(guī)模 2.3 萬平方米 上市速度 2004 年 12 月交付時間 一期 2004 年 12 月二期 2005 年 6 月 戶型結構 三房有： 140 m2 四房有：166.47 m2 171.68m2戶型比例 兩房 65% 、三房 35% 得房率 80%產品品質、特色 低密度景觀生活社區(qū)、中空隔熱玻璃、隱性紗窗 外立面 一、二層高級 仿石彩色面磚、標準層優(yōu)質彩色面

27、磚環(huán)境狀況 三個主題景區(qū)（童趣區(qū)、情侶園、春暉園）、十大主題景點 配套設施 豪華健 身會所（游泳、市內活動健身中心）、社區(qū)商業(yè)街、瑯琊路小學分校、網(wǎng)球場、書吧等 智能化應用 數(shù)字周界監(jiān)控系統(tǒng)、家居報警系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)等 物業(yè)管 理 1.5 元 / 月蘇寧物業(yè)車位狀況 500 個車位 客戶分析 河西、主城區(qū)的政府機關人士、私營業(yè)主、河西本地居 民銷售價位 范圍 6000/ m2 7030 元/ m2 均價 6700 元/ m2 銷售狀況 未開盤 廣告媒體 揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報企業(yè)品牌 民營企業(yè)五百強（前十名），江蘇省房地產企業(yè) 50 強服務特色 大型銷售中心營銷策略 分兩期推

28、出，主要推出“健康生態(tài)”和“情感家園”的水景和園林景觀主題 辰龍廣場 物業(yè)名稱 辰龍廣場 物業(yè)發(fā)布 尚未發(fā)布物業(yè) 4 棟 30 層公寓（其01.02 ）開發(fā)商名稱 張家港保稅區(qū)辰龍房地產開發(fā)有限公司南京分公司 中有兩棟小戶型公寓），沿江東路有商業(yè)共有兩層一期為兩棟（ 建設規(guī)模 9 萬平方米 上市速度 預計 2004 年 9 月開盤交付時間 2006 年 5 月 戶型結構 兩房有： 94.5 m 284.3 m 2三房有：121.9 m 2112.3 m 2108m 2112.5 m2112.3 m 2110.2 m 2戶型比例 兩房的 30% 、三房的 70% 得房率 75% 產品品質、特色

29、項目的高度和景觀是本項目的賣點，同時小區(qū)內部的水景也是此項目的 一大賣點。 配套設施 毗鄰金潤發(fā)、好又多、蘇果大型超市、好美家，五洲和金盛裝飾城 近大咫尺，龍江體育館、阿咪果 KTV 、上海華納影城等分布四周。外立面 住宅采用整體面磚貼面，商場用磨光花崗巖墻面 環(huán)境狀況 緊鄰江東北路和清涼 門大街智能化應用 CATV 系統(tǒng)，火警報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，閉路監(jiān)視電視，防盜報警，巡 更等各項智能系統(tǒng)物業(yè)管理 未定 車位狀況 530 個車位，每個約為 12 萬元客戶分析 周遍居民和市內拆遷居民 銷售價位 暫定 5500 元的均價銷售狀況 200 張卡 廣告媒體 金色彼岸企業(yè)品牌 辰龍公司是國家建設部

30、江蘇省建設廳核準的二級開發(fā)資質企業(yè) 服務特色 全案銷售代理公司是南京市房屋銷售置換實業(yè)有限公司 營銷策略 360 度置業(yè)新體驗，寧愿期待完美，決不將就潮流 三、待建物業(yè)（一）、物業(yè)名稱： 中海 塞納麗舍開發(fā)商名稱：中海地產建設規(guī)模：總建筑面積 170000 平方米戶型結構：125 平方米左右三房為主（二）、物業(yè)名稱： 萬科 光明城市開發(fā)商名稱： 南京萬科置業(yè)有限公司建設規(guī)模： 270000 平方米物業(yè)位置： 位于河西奧體中心，文體路與緯八路交匯處 配套設施： 小區(qū)內有 20000 平方米超大型純生態(tài)私家湖 建筑設計： 興業(yè)建筑師（國際）、貝爾高林（香港）（三）、物業(yè)名稱：萬達華府開發(fā)商名稱：大

31、連萬達房地產發(fā)展有限公司物業(yè)： 共 22 幢小高層建設規(guī)模： 101800 平方米，其中商業(yè)面積 2500 平方米車位面積 22000 平方米 戶型結構： 以 102 平米的三房為主要戶型，還包括 82 平米的兩房一衛(wèi)， 118-124 平 米的三房兩衛(wèi)， 140 平米左右的四房分為 A、B、 C、D 四種戶型得房率： 85%產品特色：有 15 幢可以直接進車庫，并從車庫進入家中。一梯兩戶，樓梯寬敞、舒 適。小區(qū)人車分流，行人、機動車、非機動車三車分流，人性化設計。空間劃分合理實 用，設有休閑、生活陽臺，滿足了日常衣物晾曬和觀景小憩。（四）、物業(yè)名稱： 拉德方斯 開發(fā)商名稱： 金大地房地產開發(fā)

32、有限公司 物業(yè)： 拉德方斯 .香榭有 9 棟高層組成；拉德芳斯 .麗舍有 11 棟小高層何 10 棟“ 3 1 ”洋房組成建設規(guī)模： 100000 平方米物業(yè)位置：建鄴青石埂路以南，經四東路以東物業(yè)特色：拉德芳斯 . 香榭有 9 棟高層組成，香港何顯毅設計事務所設計，配套有會所等高檔商業(yè)設施，同時在小區(qū)內營造了一個中央大綠洲，配以歐式宮廷園林景色，目前 銷售時間還未確定。建筑設計以花園洋房及點式小高層住宅為主，配以歐式鄉(xiāng)村園林， 休閑高雅。拉德芳斯。麗舍將會作為金大地在河西的第一個項目推向市場，預計會在八 月份開盤銷售，目前現(xiàn)場正在進行售樓處及樣板間的施工。五）、物業(yè)名稱： 世茂外灘新城開發(fā)商

33、名稱：南京世茂房地產開發(fā)有限公司建設規(guī)模：總建筑面積 150 萬平方米物業(yè)位置：該項目位于南京市下關區(qū)，沿濱江大道展開約 3 公里，西側瀕臨長江，南側臨三汊河（秦淮河入長江口）。物業(yè)特色：系南京首個全江景國際品質高級居住區(qū)、酒店及旅游商務區(qū)，建成后將成為長江沿岸的標志性建筑群。（六）、物業(yè)名稱： 小桃園地塊 開發(fā)商名稱： 北京鋒尚房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)規(guī)模： 土地面積 53290 平方米 物業(yè)位置： 河西青梗路和平路、南湖路文體路地塊 物業(yè)特色： 小桃園將建 200 棟別墅，風格將是歐洲、加拿大式的，并采用節(jié)能材 料，為國內首家。四、物業(yè)可比性 1、本項目具有以下幾個特點： （ 1 ）、項目

34、地塊南側有寶船公園、西側有長江、濱江風光帶，東側遠眺秦淮河，項 目建高層景觀房，充分挖掘了景觀價值（2 ）、配套全，擁有豪華會所、戶外酒吧、地下車庫、近1 萬平米中心花園等（ 3 ）、戶型種類相對比較齊全，有二房、三房、四房，及復式（ 4 ）、項目臨近定淮門大街、江東北路等主干道，通達度好，到山西路、鼓樓等中 心區(qū)比較方便，有多條公交線路（ 5 ）、企業(yè)自身資金實力雄厚，有良好的本地背景2、以下幾個項目具有可比性：（一）、在售物業(yè)：項目名稱 項目規(guī)模 戶型方面 配套方面龍鳳花園 3 期 建筑面積約 18 萬平方米 三房有： 130 m 2150 m 2 四房有： 180m2 有躍層三房 65%

35、 四房 32% 躍層 3% 2000M2 會所、 1 萬 M2 中心花園、網(wǎng)球場、地下 車庫海德景苑 建筑面積 26.4 萬平方米 種類相對比較齊全，有二房、三房、四房，及復 式 近 1 萬平米中心花園、豪華會所、戶外酒吧、地下車庫（二）、待售物業(yè)： 項目名稱 園林景觀方面 配套方面 開發(fā)企業(yè) 蘇寧千秋情緣 三個主題景區(qū)（童趣區(qū)、情侶園、春暉園）、十大主題景點 豪華健身會所 （游泳、市內活動健身中心）、社區(qū)商業(yè)街、瑯琊路小學分校、網(wǎng)球場、書吧等 蘇寧為 民營企業(yè)五百強（前十名），江蘇省房地產企業(yè) 50 強 金浦海德景苑 寶船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀 豪華會所、戶外酒吧、地下車 庫、近

36、1 萬平米中心花園 資金實力雄厚，有良好的本地背景（三）、待建物業(yè)： 項目名稱 項目規(guī)模 景觀方面 開發(fā)企業(yè) 萬科光明城市 建筑面積 27 萬平方米 小區(qū)內有 20000 平方米超大型純生態(tài)私家湖 南京 萬科置業(yè)有限公司作為地產界品牌企業(yè)有 20 年的開發(fā)經驗金浦海德景苑 建筑面積 26.4 萬平方米 寶船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀、小區(qū) 內有近 1 萬平米中心花園 資金實力雄厚，有良好的本地背景項目名稱 項目規(guī)模 戶型方面 開發(fā)企業(yè)萬達華府 建筑面積 10 萬平方米，商業(yè)面積 2500 平方米，車位面積 2.2 萬平方米 以 102 平米的三房為主要戶型，還包括 82 平米的兩房一衛(wèi)，

37、 118-124 平米的三房兩衛(wèi)， 140 平米左右的四房 大連萬達房地產發(fā)展有限公司 金浦海德景苑 建筑面積 26.4 萬平方米，商業(yè)面積 6800 平方米，車位面積 3 萬平方 米 種類相對比較齊全，有二房、三房、四房，及復式 資金實力雄厚，有良好的本地背景 五、結論通過我們的市場調查分析，我們得出以下結論 1、本項目目標客戶為市場高端客戶，南京市場的高端客戶對濱江物業(yè)還沒有一個基本的 認可。所以在本項目的要有針對性的進行宣傳策劃方面的工作。2、本地開發(fā)項目的競爭威脅不大，本項目是所處版塊中僅有的大規(guī)模高尚社區(qū)，有極強 的競爭優(yōu)勢。3、外地開發(fā)商開發(fā)的樓盤競爭威脅較大，且品質較高，規(guī)模較大

38、。但本項目處于濱江風 光帶上，寶船公園、濱江大道及濱江綠化帶的建成，將會迅速提升項目的品質和知名 度。4、本項目多為大戶型，且總供應量較大，河西地區(qū) 6000 元/ 平米以上的高層物業(yè)，銷 售平均不足 20 套/ 月，每年推出 6 萬平米的物業(yè)，對銷售是一個很大的考驗。 因此建議開發(fā)本項目要從高起點出發(fā)，充分整合項目周邊的環(huán)境景觀資源，打造南京最 具代表性的公園景觀、江景、中心園林景觀“三位一體”大規(guī)模社區(qū)。第三章 目標客戶市場需求分析目標客戶 生意人 企業(yè)家 機關院校及事業(yè)單位高層 企業(yè)高管（職業(yè)經理人） 自由職業(yè) 人士客戶背景 年齡 28 45 歲之間 35 55 歲之間 40 50 歲之

39、間 30 40 歲之 間 30 40 歲之間職業(yè) 服裝、餐飲、娛樂、 IT 、商品零售商等 輕工產品制造商、化工建材商、汽車制造 商等 醫(yī)院、銀行、交通、電視臺、報社、高校等 大型企業(yè)高級管理 金融、證券、演 藝、作家、體育等家庭結構 兩代居多多口之家 三口或多口之家子女年齡較幼 多為多口之家子女已獨立 二人或三口之家子女年齡較幼 獨身或小家庭收入 年收入約 35 萬元以上 年收入約 30 萬以上 年收入約 10 萬元以上 年收入約 20 萬元以上 年收入約 10 50 萬以上受教育狀況 大學以下比例大 大學 大學以上 大學以上 大學以上購房意向 三房或四房面積 100-150M2 三房以上面

40、積 150M2 以上 兩房或三房面積 80 150M2 兩房或三房面積 80 180M2 兩房及兩房以上面積 80-200M2 購買動機 投資及自住 自住或投資 自住 自住 自住或投資購買能力 承受總價約 70 萬元 150 萬元 承受總價約 100 200 萬元 承受總價約 70 150 萬元 承受總價約 70 100 萬元 承受總價約 70 120 萬元購買偏好 多層、小高層、別墅 多層、小高層、別墅 小高層、高層 小高層、高層 高 層、別墅行為特征 對區(qū)位地段看重，投資為了升值 豪華的住所是身份的象征，大部分數(shù)于有車 族 消費比較穩(wěn)健 追求時尚新事物，追求高品位生活 個性化消費 消費心理

41、（影響購房的因素） 投資升值潛力、項目檔次、品牌 環(huán)境、品質、物業(yè)管理、 子女學校 交通配套、生活品質、品牌 品牌、環(huán)境、品質、物業(yè)管理 品牌、環(huán)境、品 質、物業(yè)管理消費方式 多為按揭 多為一次性付款 按揭或一次性付款 按揭 按揭或一次性付款 綜合評述 本項目體量較大，總價較高，所以本項目目標購買客戶群體基本為高端客戶群 體可行性論證報告一、基本情況二、首飾制作工藝實訓基地項目實施的必要性三、首飾制作工藝實訓基地項目實施的可行性四、建設首飾制作工藝實訓基地項目的意義五、建設首飾制作工藝實訓基地項目的保障機制首飾制作工藝實訓基地可行性論證報告一、基本情況某職業(yè)技術學院（原名某理工學院） 1993

42、 年籌建， 1997 年 9 月教育部正 式批準備案，是全國首批、廣州市屬第一所公辦全日制普通高等職業(yè)院校，是 國家示范性高職院校建設計劃首批立項建設院校之一。學院地處珠江三角洲腹 地的廣州市某區(qū)，占地 2180 畝。學院設二院六系一部，即軟件學院、珠寶學院、工商管理系、財經系、旅 游管理系、應用外語系、建筑與藝術設計系、機械與電子系、基礎課部，現(xiàn)有 在校生 8381 人，教職工 664 人，其中專任教師 371 人，專任教師中 35% 以 上具有高級職稱，學院著力為某及珠三角地區(qū)培養(yǎng)高技能的應用型人才。某職業(yè)技術學院珠寶專業(yè)創(chuàng)建于 2001 年，在各級領導和地方珠寶首飾企 業(yè)家的關心、支持和

43、幫助下，不斷地發(fā)展壯大。招生人數(shù)逐年擴大，從 2001 年的 41 人，發(fā)展到 2004 年的 100 人， 2005 年的 197 人，2006 年的 273 人， 2007 年的 339 人，其中已畢業(yè)的 2004 屆、 2005 屆、 2006 屆和 2007 屆學生的就業(yè)率均為 100% ，且專業(yè)對口率較高。為了能更好地為地方經濟建 設和發(fā)展服務，同時也為了能更好地服務于“某中國珠寶谷”的建設，學 院把珠寶專業(yè)作為優(yōu)先重點發(fā)展的專業(yè)，經過 5 年多的建設，取得了一定的成 績。 2005 年 12 月在珠寶首飾工藝及鑒定專業(yè)的基礎上，成立了全國高職院校 中首家珠寶學院，并在此基礎上不斷地

44、拓寬專業(yè)辦學的思路和范圍，細化專業(yè) 方向，開設了珠寶首飾工藝及鑒定、首飾設計、珠寶鑒定與營銷三個專業(yè)，為 發(fā)展和繁榮地方的珠寶首飾產業(yè)服務。 2006 年先后被評為廣州市高職高專示范 性專業(yè)，遴選為廣東省高職高專示范性建設專業(yè)，獲得了廣東省高職院校示范 性建設專業(yè)專項經費資助和廣州市特色專業(yè)經費資助，并被列為國家示范性高 職院校建設由地方財政支持的重點建設專業(yè)， 2007 年經廣東省教育廳組織專家 驗收通過，成為廣東省高職高專示范專業(yè)。 2004 年根據(jù)部分珠寶首飾企業(yè)的需 求，我們組織了成人教育的考前輔導班，由學院統(tǒng)一對其進行文化課的補習， 并參加成人教育統(tǒng)一入學考試，目前有 20 余名同學

45、，就讀于珠寶專業(yè)成人大 專班，將于 2008 年1 月畢業(yè)。為緩解企業(yè)技工短缺的要求，我們積極地開展 職業(yè)技能的培訓工作，已經制定出了較為完善的職業(yè)技能培訓課程，分別于 2007 年9 月和 11 月開設了首飾執(zhí)模工藝培訓和首飾微鑲工藝培訓班，幫助企 業(yè)培訓技術工人，得到了企業(yè)的高度認可和贊許。引入職業(yè)資格證書或技術等級證書，實施“雙證書”教育是高職高專課 程體系和課程結構改革的趨勢之一。經過認真調研，了解到目前首飾企業(yè)非 常需要懂得首飾設計原理，并能熟練操作相關首飾 CAD 軟件，繪制首飾設 計圖的技術人員，受廣州市職業(yè)技能鑒定指導中心的委托，專業(yè)教師制訂了 首飾計算機繪圖員職業(yè)工種的標準、

46、大綱，并將教學內容與職業(yè)技能考證緊 密結合起來，采取“以證代考”的方式，組織學生參加職業(yè)技能鑒定考試， 獲證率達到 99% 。同時還開設了寶石檢驗員職業(yè)技能鑒定考試。在廣州市 職業(yè)技能鑒定指導中心的支持下，現(xiàn)正在申請職業(yè)技能鑒定所。在某區(qū)人事 局的支持下，本實訓基地已獲批準成為廣州市專業(yè)技術人員繼續(xù)教育基地， 可開展珠寶首飾工藝設計及營銷、珠寶玉石鑒定等專業(yè)的繼續(xù)教育工作。除此之外，為了搭建與國際珠寶業(yè)接軌的平臺，引進了國際權威的比利 時 HRD 寶石學院的高級鉆石分級師證書課程，鼓勵有條件的學生報讀。珠寶首飾工藝及鑒定專業(yè)現(xiàn)共有教師 14 人，其中專任教師 10 人，名譽教 授和企業(yè)兼職教師

47、 26 人。專任教師中，具高級職稱教師 3 人，具碩士學位教 師 6 人，雙師素質教師 8 人，平均年齡 36 歲，師資隊伍結構合理，工程實踐 能力強，是一支年輕的朝氣蓬勃的隊伍。工作中形成了團結友愛、互幫互助、 兢兢業(yè)業(yè)的良好作風和氛圍，具有極強的凝聚力和戰(zhàn)斗力，專業(yè)建設工作取得 了明顯的成效，整體素質好。專業(yè)教師在完成本職的教學、實訓工作后，近 4 年，共承擔廣東省、廣州市、學院教改研究課題 5 項，承擔廣州市屬高校科技 項目 1 項、某區(qū)重點科技攻關項目 2 項，發(fā)表專業(yè)學術論文、教研論文 20 余 篇，編著專業(yè)教材 2 部，參編教材 1 部，獲實用新型專利 1 項，學院教學成果 一等獎

48、 1 項，廣州市高等教育優(yōu)秀教學成果二等獎 1 項。專業(yè)教師分別獲學院 優(yōu)秀教師、某區(qū)優(yōu)秀教師、廣州市優(yōu)秀教師和南粵優(yōu)秀教師等稱號， 1 人受聘 為廣州市高級技師考評委員會工藝美術組專家。二、首飾制作工藝實訓基地項目實施的必要性某的珠寶首飾加工業(yè)始于 1986 年，涵蓋了珠寶設備制造、鉆石打磨、鉑 金首飾、足金首飾、鑲嵌首飾、銀飾品制造、貴重工藝品制造和珠寶鐘表制造 領域等。經過 20 年的發(fā)展，形成了市橋大羅塘、小平珠寶工業(yè)區(qū)、市橋城區(qū) 珠寶工業(yè)區(qū)及欖核珠寶工業(yè)區(qū)、大崗珠寶產業(yè)區(qū)、沙灣珠寶產業(yè)園區(qū)等幾個集 中片區(qū)。 300 余家各種類型的珠寶首飾加工企業(yè)和相關配套企業(yè)分布其中，從 業(yè)人員 7

49、 萬余人。各種類型與珠寶首飾加工相關的企業(yè)，已成為某經濟的重要組成部分，珠 寶首飾產業(yè)已成為某具有特色和優(yōu)勢的支柱產業(yè)之一。 2006 年加工出口的珠寶 首飾達 11.6 億美元，名列某出口商品產值前茅。某的珠寶首飾加工業(yè)以來料加 工的形式為主，面向國際市場，加工技藝精湛，款式新穎，是亞太地區(qū)最具規(guī) 模、最集中的珠寶首飾加工基地，珠寶首飾出口額占香港出口總量的60% 以 上，被譽為“中國珠寶城”。以某為加工基地生產的珠寶首飾行銷世界，已成 為不爭的事實，某的珠寶首飾加工業(yè)，已經從傳統(tǒng)的手工業(yè)轉變?yōu)橐?guī)?；默F(xiàn) 代化工業(yè)，在工藝、設計、質量、管理等方面積累了豐富的經驗，生產的珠寶 首飾產品具有較高

50、的工藝技術水平，是我國重要的珠寶首飾加工基地之一。 2006 年獲批成為全國 16 個珠寶首飾玉石特色產業(yè)基地?？焖侔l(fā)展的某珠寶首飾產業(yè)，客觀上需要大量的熟練生產工人和懂技術、 會管理的專業(yè)技術人才，需要有一流的、高水平的珠寶專業(yè)教育，但是目前我 們的教學條件和人才培養(yǎng)模式與企業(yè)需求仍存在著一定的差距，特別是隨著專 業(yè)的不斷發(fā)展和技術的不斷進步，教學設施和儀器設備仍需不斷更新和增加， 課程體系和教學內容需要不斷改革和優(yōu)化。建設和完善首飾制作工藝實訓基地項目，就是為建設一流的、高水平 的珠寶專業(yè)教育服務的重要舉措，通過建設，使之成為集教學、培訓、生產、 技術研究、職業(yè)技能鑒定和職業(yè)素質訓導“六位

51、一體”的珠寶首飾類專業(yè)產學 研緊密結合的開放型生產性實訓基地，實現(xiàn)教學實踐與企業(yè)生產實際情況高度 對接，對于強化學生的實踐能力培養(yǎng)，提高學生的就業(yè)競爭力和社會適應能 力；提升學院對企業(yè)和社會的服務能力；拓寬珠寶專業(yè)與首飾企業(yè)合作的深度 和廣度，進而做大、做強某職業(yè)技術學院珠寶專業(yè)，具有十分重要的現(xiàn)實意義 和較強的示范作用。校內生產性實訓基地建設既符合某地方經濟發(fā)展的要求， 又符合高等職業(yè)技術教育的發(fā)展方向，同時某乃至周邊地區(qū)良好的珠寶產業(yè)經 濟背景，為培養(yǎng)珠寶專業(yè)技術人才提供了廣闊的平臺，必將會受到珠寶首飾業(yè) 界的廣泛支持與歡迎，必將會大大地推動某乃至周邊地區(qū)珠寶首飾產業(yè)經濟的 進一步發(fā)展。三

52、、首飾制作工藝實訓基地項目實施的可行性某的珠寶首飾產業(yè)正在逐漸轉型升級，走可持續(xù)發(fā)展的新型工業(yè)化道路。 以現(xiàn)代科學技術改造傳統(tǒng)產業(yè)，以信息技術帶動傳統(tǒng)產業(yè)走現(xiàn)代工業(yè)化之路， 走跨越式的發(fā)展道路。傳統(tǒng)的珠寶首飾產業(yè)，也將在信息化的“大潮”中，逐 步實現(xiàn)生產、管理、營銷等領域的革命，現(xiàn)代信息技術、自動化技術、先進制 造技術、管理技術、營銷技術將逐漸進入傳統(tǒng)的珠寶首飾產業(yè)，實現(xiàn)珠寶首飾 產業(yè)產品設計制造和企業(yè)管理的信息化、生產過程控制的智能化、制造設備的 數(shù)字化、咨詢服務和營銷體系的網(wǎng)絡化，從而全面提升我國珠寶首飾產業(yè)在國 際上的競爭力。要實現(xiàn)這些方面的目標，客觀上也要求我們不斷地發(fā)展和壯大 珠寶專

53、業(yè)教育的辦學規(guī)模、辦學實力和辦學水平，首飾制作工藝實訓基地 建設項目的實施就是提高珠寶專業(yè)辦學實力和辦學水平的重要舉措之一。此外，某乃至周邊地區(qū)良好的珠寶首飾產業(yè)背景和獨特的珠寶產業(yè)優(yōu)勢， 也為我們實施首飾制作工藝實訓基地建設項目提供了可能，為建設與產業(yè) 發(fā)展相匹配的一流的珠寶專業(yè)，辦高水平的珠寶高等職業(yè)教育提供了條件。其 優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下方面：1某職業(yè)技術學院自建院以來，形成了自己一套獨特的辦學理念和辦學思 路，并已形成了較為完善、科學、合理的教學管理體系和教學質量監(jiān)控體系， 并已在多年的教學、管理等方面，積累了豐富的經驗，在國內和省內的高等職 業(yè)教育領域，享有一定的知名度，具有良好的辦學

54、基礎和辦學條件。 2006 年某 職業(yè)技術學院成為國家示范性高職院校建設計劃首批立項建設院校之一，珠寶 首飾工藝及鑒定專業(yè)是其重點建設的專業(yè)之一，為建設首飾制作工藝實訓基 地提供了良好機遇和一定的基礎。建設具有較高水平、完善教學設施的珠寶 專業(yè)校內生產性實訓基地，符合高等職業(yè)技術教育的發(fā)展方向。2某職業(yè)技術學院根據(jù)為地方經濟服務的辦學理念，在 2001 年創(chuàng)辦了珠 寶專業(yè)教育，并于同年招收學生入學就讀，迄今已有四屆畢業(yè)生畢業(yè)，絕大多 數(shù)進入了某及周邊地區(qū)的珠寶首飾企業(yè)工作，為某和周邊地區(qū)的珠寶首飾產業(yè) 發(fā)展注入了新生力量，學生連續(xù) 4 年的就業(yè)率均為 100% 。根據(jù)畢業(yè)生的跟蹤 調查和信息反

55、饋，學院珠寶專業(yè)畢業(yè)生的良好素質和工作能力，得到了有關珠 寶首飾企業(yè)的認同和肯定，專業(yè)教師在教學和人才培養(yǎng)過程中，積累了一定的 教學管理和教學經驗。學院領導也非常重視珠寶學院的建設和發(fā)展，提供了強 有力的支持和幫助，經過 5 年多的發(fā)展，珠寶專業(yè)先后被評為廣州市高職高專 示范性專業(yè)和廣東省高職高專示范專業(yè)，并被列為國家示范性高職院校建設計 劃重點建設的專業(yè)，所有這些為建設首飾制作工藝實訓基地項目，加快某 職業(yè)技術學院珠寶專業(yè)的建設和發(fā)展，更好地為某的珠寶首飾產業(yè)發(fā)展服務， 奠定了良好的基礎。3校舍條件：某職業(yè)技術學院地處廣州市某區(qū)沙灣青山湖，依山傍水，環(huán) 境清幽，是良好的學習和辦學場所，校舍映

56、臥在青山綠水之中，學校占地面積 共計 2180 畝。 2005 年 12 月，學院在珠寶專業(yè)的基礎上，成立了國內高職高 專院校中首家珠寶學院，并在市、區(qū)兩級政府的大力支持下，投巨資建設珠寶 學院實訓大樓，面積達到 6000 平方米，現(xiàn)已竣工投入使用，這是目前國內最 大的珠寶專業(yè)教學實訓大樓。所有這些為進一步辦好珠寶專業(yè)，加快珠寶專業(yè) 建設和發(fā)展，更好地為某、珠三角及國內的珠寶首飾產業(yè)發(fā)展服務，打下了堅 實的基礎。4實驗、實訓設備條件：某職業(yè)技術學院珠寶專業(yè)校內實訓基地，目前建 有 1 個具國內領先水平的首飾材料及工藝研究所， 4 個專業(yè)實訓中心和 4 個專 業(yè)實訓室， 4 個專業(yè)實訓中心包括首

57、飾鑄造實訓中心、首飾機械加工實訓中 心、首飾創(chuàng)意設計中心和首飾陳列中心， 4 個專業(yè)實訓室包括珠寶玉石鑒定實 訓室、首飾電鑄電鍍實訓室、首飾 CAD 實訓室和寶石切磨實訓室，可以基本 滿足目前珠寶學院在校學生的教學所需，而其中的部分實訓室就是有某本地的 知名珠寶首飾企業(yè)捐資、捐贈機器設備而建成的。由于首飾加工技術發(fā)展很 快，受到實訓條件和實訓設備的限制，尚有部分實訓還不能開出，這在一定程 度上制約了學生動手能力的培養(yǎng)。實施首飾制作工藝實訓基地建設項目， 將極大地改善學生動手能力的培養(yǎng)，大大地提高珠寶專業(yè)的教學質量和教學水 平。同時也可以使我們更加充分地利用這一資源，為珠寶首飾產業(yè)培養(yǎng)急需的 技術工人，為某乃至周邊地區(qū)城市化進程中失去土地的農民進行技術培訓，培 養(yǎng)他們進入珠寶首飾業(yè)的基本技能，為地方政府分憂解難。5師資條件：學院領導對珠寶專業(yè)的建設非常重視和關心，在專業(yè)創(chuàng)建之 初，專門聘請具有相當教學經驗的教師來院任教，并在教學過程中，不斷地加 強和充實師資隊伍，目前已形成一支