合肥市恒盛豪庭營(yíng)銷方案114p

1、 2010年?duì)I銷方案年?duì)I銷方案 安徽恒茂安徽恒茂恒盛豪庭恒盛豪庭 20102010，恒盛，恒盛豪庭豪庭- 一切皆為恒盛地產(chǎn)品牌的突破、超越！一切皆為恒盛地產(chǎn)品牌的突破、超越！ 匯報(bào)匯報(bào) contentscontents part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市場(chǎng)預(yù)期年市場(chǎng)預(yù)期 part 2 -part 2 -工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格 part 3 -part 3 -營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排 part 4 -part 4 -項(xiàng)目項(xiàng)目20102010年?duì)I銷費(fèi)用年?duì)I銷費(fèi)用 “恒盛恒盛豪庭豪庭”通過通過2009一系列的營(yíng)銷推廣與銷售運(yùn)作，截至一系列的營(yíng)銷推廣

2、與銷售運(yùn)作，截至2010.1月底月底 共計(jì)推出：b1、 b2、 b3、 b4、 b5、 b6 推出房源：894套 共計(jì)銷售：844套（截止2010.1.31） 剩余：50套（截止2010.1.31 ） -3-3個(gè)月、銷售超個(gè)月、銷售超800800套、銷售率達(dá)套、銷售率達(dá)95%95%，成，成 為合肥市中心的銷售冠軍，初步樹立瑤海區(qū)乃為合肥市中心的銷售冠軍，初步樹立瑤海區(qū)乃 至整個(gè)合肥的形象價(jià)值標(biāo)桿！至整個(gè)合肥的形象價(jià)值標(biāo)桿！ 1 1號(hào)作品的市場(chǎng)地位初步確立號(hào)作品的市場(chǎng)地位初步確立 20092009營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷總結(jié) 恒盛地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)登陸合肥的第一年恒盛地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)登陸合肥的第一年 恒盛品牌實(shí)力獲得初步認(rèn)同

3、的一年恒盛品牌實(shí)力獲得初步認(rèn)同的一年 項(xiàng)目品質(zhì)初步傳達(dá)于市場(chǎng)的一年項(xiàng)目品質(zhì)初步傳達(dá)于市場(chǎng)的一年 客戶建設(shè)與市場(chǎng)建設(shè)初步展開的第一年客戶建設(shè)與市場(chǎng)建設(shè)初步展開的第一年 營(yíng)銷目標(biāo)圓滿超額的一年?duì)I銷目標(biāo)圓滿超額的一年 歷來的市場(chǎng)給我們的啟示- 取得成績(jī)的時(shí)候，總要考慮未來的困難 20072008-2009市場(chǎng)，風(fēng)云變幻 2010，需要立足項(xiàng)目，勘探市場(chǎng) 【土地市場(chǎng)【土地市場(chǎng)】 土地土地 2007年1-11月份2008年1-11月份2009年1-11月份 面積（畝）5707.65962793.8115557.6863 同比-51.05%98.93% 金額（萬元）933729.987604757.316

4、51028.817 同比-35.23%173.01% 平均地價(jià)（萬元/畝）163.59216.46297.07 同比32.32%37.24% 2009年合肥地價(jià)上漲迅速，平均成交地價(jià)297萬元/畝，0909年年1-111-11月的土地成交月的土地成交 面積同比上漲了面積同比上漲了98.93%98.93%，成交金額同比上漲了，成交金額同比上漲了173.01%173.01%，平均成交地價(jià)同比上，平均成交地價(jià)同比上 漲了漲了37.24%37.24%。 地價(jià)持續(xù)走高，土地成交總量亦回復(fù)至地價(jià)持續(xù)走高，土地成交總量亦回復(fù)至0707年的水平年的水平 【土地市場(chǎng)【土地市場(chǎng)】 土地土地 地王頻現(xiàn)，地王頻現(xiàn)，7

5、00700萬元萬元/ /畝的地成為常態(tài)畝的地成為常態(tài) 地塊名稱地塊名稱地塊坐落地塊坐落 土地土地 用途用途 容積容積 率率 土地面積土地面積 ( (平米平米) ) 總成交價(jià)總成交價(jià) ( (萬元萬元) ) 單位地價(jià)單位地價(jià) ( (元元/ /平平) ) 樓面地價(jià)樓面地價(jià) ( (元元/ /平平) ) 受讓方受讓方 土地地土地地 王王 hjq070hjq070 經(jīng)開區(qū)繁 華大道與 云外路交 口西南角 居住、商 業(yè) 2.033335026000026000078003900 綠城集 團(tuán) 土地總土地總 價(jià)地王價(jià)地王 n0909n0909 廬陽區(qū)桐 城路與廬 江路交口 西南 居住、商 業(yè)6.312747.3

6、30840.5624193.824193.83840.47 安徽德 嘉置業(yè) 地面地地面地 價(jià)地王價(jià)地王 zwqtb-zwqtb- 034034 政務(wù)區(qū)， 東至翡翠 路，西靠 匡河路， 居住1.5 140673. 7 1080327679.65119.7 綠地集 團(tuán) 樓面地樓面地 價(jià)地王價(jià)地王 e0910e0910 瑤海區(qū)瑤海區(qū)合 裕路與樅 陽路交口 東南角 商業(yè)3.01000.51396.513964.34655自然人 地面地地面地 價(jià)第三價(jià)第三 瑤海區(qū)瑤海區(qū)e0910e0910地塊，經(jīng)過135輪次叫價(jià)，以931萬元/畝價(jià)格拍出，土地總價(jià)1396.5萬元，樓面地價(jià)為4655元/ 平米。由211

7、萬元/畝飆升至931萬元/畝，溢價(jià)達(dá)到341.23%341.23%，不僅一舉創(chuàng)下了年度溢價(jià)最高的紀(jì)錄，同時(shí)也成，不僅一舉創(chuàng)下了年度溢價(jià)最高的紀(jì)錄，同時(shí)也成 為為20092009年度土地單價(jià)排行榜的年度土地單價(jià)排行榜的“季軍季軍”， 20092009年合肥商品房市場(chǎng)年合肥商品房市場(chǎng)-量、價(jià)齊升量、價(jià)齊升 20092009年合肥，急速反彈、量?jī)r(jià)齊升，商品房總銷量突破年合肥，急速反彈、量?jī)r(jià)齊升，商品房總銷量突破10001000萬方。萬方。 價(jià)格：價(jià)格： 全合肥：全合肥：價(jià)格年漲幅為價(jià)格年漲幅為20%20%（1 1月的月的39643964元元/ /平米平米- 11- 11月底月底4759.484759

8、.48元元/ /平米）；平米）； 瑤海區(qū)：瑤海區(qū)：價(jià)格年漲幅為價(jià)格年漲幅為23%23%（ 1 1月的月的38533853元元/ /平米平米- 11- 11月底月底4785.34785.3元元/ /平米）；平米）； 銷售量：銷售量： 全合肥全合肥20092009年年1111月底，商品房總銷量月底，商品房總銷量1012.081012.08萬平米，突破千萬平米，瑤海區(qū)萬平米，突破千萬平米，瑤海區(qū) 的銷量在的銷量在20092009年年1010月以后突飛猛進(jìn)，占到合肥的銷量由月以后突飛猛進(jìn)，占到合肥的銷量由5%5%升至升至10%10%。 商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng) 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 典型樓盤一：萬達(dá)廣

9、場(chǎng) 萬達(dá)概況萬達(dá)概況 規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：11.0711.07公頃公頃 建筑面積：建筑面積： 70.3570.35萬平米萬平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃： 國(guó)際購(gòu)物中心：國(guó)際購(gòu)物中心：1818萬平米（萬千百貨、一條近萬平米（萬千百貨、一條近 400400米長(zhǎng)的米長(zhǎng)的3 3層室外步行街）層室外步行街） 室外商業(yè)步街：室外商業(yè)步街：5 5萬平米室外商業(yè)步行街、濱河萬平米室外商業(yè)步行街、濱河 酒吧街，酒吧街， 寫字樓：超高層雙塔樓寫字樓：超高層雙塔樓 六星級(jí)酒店：六星級(jí)酒店：5 5萬平米（威斯汀酒店）萬平米（威斯汀酒店） 中央景觀豪宅：約中央景觀豪宅：約3030萬平米萬平米 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 大型

10、商業(yè)中心將于2011年2月22日前竣工并開業(yè)； 五星級(jí)酒店、辦公于2012年2月22日前建成并投入使用； 住宅等其他部分應(yīng)于2012年2月22日前竣工。 萬大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖超市、五星級(jí)酒店、酒店公寓、五星級(jí)影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜萬大型購(gòu)物中心、國(guó)際連鎖超市、五星級(jí)酒店、酒店公寓、五星級(jí)影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜 合體項(xiàng)目。合體項(xiàng)目。 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 寫字樓寫字樓 酒店 萬千百貨 精裝住宅毛坯住宅 底商 步行街 （圖示物業(yè)類型分布）（圖示物業(yè)類型分布） 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 預(yù)售住宅預(yù)售住宅 超高層：48層 預(yù)計(jì)：23萬平米 高層：33層（1棟） 26層（

11、2棟） 預(yù)計(jì)：7萬平米 商業(yè)銷售動(dòng)態(tài)（步行街）：商業(yè)銷售動(dòng)態(tài)（步行街）： 一樓50000元/（主力60平米） 二樓30000元/ （主力50平米） 沿街商業(yè)：60000-70000元/平方米（100-300平米） 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 2010.2.6 2010.2.6開盤開盤 推案：推案：1#1#、3#3#，85-15185-151（兩房、三房、四房）（兩房、三房、四房） 銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：8000-90008000-9000元元/ /平米平米 成交均價(jià)：成交均價(jià)：7500850075008500元元/ /平米平米 總計(jì)總計(jì)560560套，開盤當(dāng)天銷售套，開盤當(dāng)天銷售315315套，受

12、高價(jià)限制，解籌率只有套，受高價(jià)限制，解籌率只有40%40%。 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 n具體銷售動(dòng)態(tài)：具體銷售動(dòng)態(tài)： 推出：推出：1#、3#，共計(jì)560套 戶型：戶型：（108、133）四房 、 108的三房、(85-92）兩房；133、151的四房附加一個(gè)空中花園) 銷售：銷售： 2010.1.232010.1.23認(rèn)籌認(rèn)籌-在指定銀行預(yù)存1萬元現(xiàn)金、憑憑條排隊(duì)領(lǐng)號(hào)認(rèn)籌； 2010.2.62010.2.6開盤開盤- 價(jià)格：價(jià)格：1#：均價(jià)8000元/平米（靠馬路）、3#：均價(jià)9000元/平米。 成交：成交：開盤當(dāng)天800多組認(rèn)籌客戶，成交315套（截止下午18：00時(shí)），解籌率約40%，8

13、5 108小面積受歡迎，大面積銷售難度較大，車位銷售約100個(gè)（較好）。 優(yōu)惠：優(yōu)惠：開盤當(dāng)天交定金10萬，當(dāng)天成交優(yōu)惠5000元/套，一次性付款97折，按揭99折，車位8萬 元/個(gè)，如果開盤當(dāng)日住宅與車位一起買，整體房?jī)r(jià)再優(yōu)惠2萬元/套。 總結(jié)：總結(jié)：購(gòu)買住宅大多客戶持有投資心理，認(rèn)為跟著萬達(dá)走肯定升值，但過高的價(jià)格導(dǎo)致解籌率較 低，客戶普遍接受的價(jià)位在不超過8000。 其他：其他：未來可能推出精裝修，價(jià)格未定（140-200平米） 客戶高價(jià)值物業(yè)投資心理強(qiáng)，接受價(jià)格有預(yù)期，高價(jià)格高優(yōu)惠措施效果好?？蛻舾邇r(jià)值物業(yè)投資心理強(qiáng)，接受價(jià)格有預(yù)期，高價(jià)格高優(yōu)惠措施效果好。 典型樓盤二：華潤(rùn)紫云府 區(qū)

14、域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 基本資料基本資料 技術(shù)數(shù)據(jù)：技術(shù)數(shù)據(jù)：占地69.24畝，容積率 4.2，建筑密度22%，綠化率 40%，項(xiàng)目總建筑面積20萬平米 目前營(yíng)銷動(dòng)向：目前營(yíng)銷動(dòng)向： n2009.122009.12月首次開盤：月首次開盤： 1#1#、3#3# 推案：推案：共532套（含1#樓商業(yè)10套）、總建筑面積 58645平米（含商業(yè)1568平米） 優(yōu)惠：優(yōu)惠：會(huì)員享受0.5%優(yōu)惠，認(rèn)籌2萬抵3萬 價(jià)格：價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)6200，成交均價(jià)6050元 綜述：綜述：開盤火爆，基本銷售完畢，截止2010.2.5共 計(jì)備案94套。 n2010.12010.1月份二次推盤：月份二次推盤：2#2# 推案

15、：約推案：約3 3萬平米、約萬平米、約260260套套 優(yōu)惠：會(huì)員優(yōu)惠：會(huì)員0.5%0.5% 價(jià)格：據(jù)測(cè)算為價(jià)格：據(jù)測(cè)算為66006600元元/ /平米的銷售均價(jià)，折算贈(zèng)送平米的銷售均價(jià)，折算贈(zèng)送 面積后均價(jià)面積后均價(jià)62006200元元/ /平米。平米。 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 9 1 5 6 3 7 10 8 2 第一批第一批 第一批第一批 第二批第二批 已推量：約已推量：約8.88.8萬平米萬平米 余量：約余量：約1010萬平米萬平米 20102010年華潤(rùn)推出的產(chǎn)品（單位：）年華潤(rùn)推出的產(chǎn)品（單位：） -產(chǎn)品線豐富，39-146平米，一房至六房，在產(chǎn)品線上對(duì)本案構(gòu)成壓力 5#樓：93

16、、118、125 6#樓：95、102、115、146 7#樓：75、85、89、106、112、119、145 8#樓：95、102、120 9#樓：95、102、120 10#樓：39、46、77、78、83（單身公寓+兩房） 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域樓盤調(diào)查 周邊其余樓盤（截止周邊其余樓盤（截止2010.1.31)-2010.1.31)-不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力 樓盤網(wǎng)備均價(jià)（元/平米）銷售率 萬和新城市5331.6392% 南都云庭4680.2695% 金恒藍(lán)岸5361.2989% 中祥新東城5089.4891% 御景灣5372.7698% 華潤(rùn)約華潤(rùn)約1010萬

17、平米萬平米( (預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20102010上市上市1010萬平米）萬平米） 萬達(dá)約萬達(dá)約3030萬平米（萬平米（預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2010上市上市25萬平米萬平米） 和平盛世和平盛世2828萬平米（萬平米（預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2010上市上市10萬平米萬平米） 共計(jì)約共計(jì)約7070萬平米，萬平米，20102010預(yù)計(jì)上市在預(yù)計(jì)上市在30503050萬平米。萬平米。 20102010年區(qū)域重點(diǎn)面臨年區(qū)域重點(diǎn)面臨4545萬平米的競(jìng)爭(zhēng)壓力萬平米的競(jìng)爭(zhēng)壓力 20102010區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) （1）供應(yīng)增加）供應(yīng)增加-市場(chǎng)供給將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但2010年短期內(nèi)仍 面臨供給不足問題。 1、企業(yè)資金實(shí)力加強(qiáng)后加快投資、加大供給； 2、

18、國(guó)土資源部近期加大“囤地”調(diào)查力度； 3、住建部及地方政府將采用“窗口指導(dǎo)”方式督促企業(yè)開工； （2）需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，不排除局部輕微震蕩：）需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，不排除局部輕微震蕩：受價(jià)格上漲和擔(dān) 心政策可能變化的預(yù)期，局部交易量短期內(nèi)看漲，但整體需求 趨于平穩(wěn)。 預(yù)計(jì) 2010 年，一些省市交易量受高房?jī)r(jià)的影響會(huì)下降，但作為中部城市 的和合肥，2009年前三季度成交均價(jià)在中部五省省會(huì)僅高于長(zhǎng)沙，相對(duì) 于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)仍有上漲空間，整體需求量預(yù)計(jì)將平穩(wěn) 增長(zhǎng)（不排除局部時(shí)期需求的震蕩）。 20102010市場(chǎng)市場(chǎng)-供需研判供需研判 2010年上半年：供小于求 +快速回暖的宏觀經(jīng)濟(jì) +適度的

19、宏觀政策 +合肥房?jī)r(jià)具備的上漲空間 +局部投資需求拉動(dòng) +高品質(zhì)商品房扎堆推售 +區(qū)域性商業(yè)配套完善 價(jià)格快速上漲條件具備價(jià)格快速上漲條件具備 房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入快車道房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入快車道 2010年下半年：供應(yīng)充足/局部供大于求 +房?jī)r(jià)上漲迅速、均價(jià)過高 +政策干預(yù) +剛性需求、投資性需求被壓制 + +地價(jià)上漲、地價(jià)上漲、pp1pp1大幅增長(zhǎng)，開發(fā)成本加大大幅增長(zhǎng)，開發(fā)成本加大 +cpi+cpi上漲，通脹呈現(xiàn)、局部保值、增值心理上漲，通脹呈現(xiàn)、局部保值、增值心理 政策介入、價(jià)格上漲呈現(xiàn)政策介入、價(jià)格上漲呈現(xiàn) 平穩(wěn)狀態(tài)，增幅縮小，局平穩(wěn)狀態(tài)，增幅縮小，局 部可能微小震蕩部可能微小震蕩 20102010

20、市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格研判價(jià)格研判 8.7%8.7% 20092009 20102010市場(chǎng)市場(chǎng)啟示啟示1 1 營(yíng)銷啟示營(yíng)銷啟示1 1：雙動(dòng)機(jī)消費(fèi)、須注重投資價(jià)值：雙動(dòng)機(jī)消費(fèi)、須注重投資價(jià)值 住宅消費(fèi)呈現(xiàn)“投資價(jià)值、保值購(gòu)買、居住購(gòu)買” 混合動(dòng)機(jī)階段，預(yù)期價(jià) 值心理感受持續(xù)中（結(jié)論前提是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與通脹預(yù)期雙存）。 cpi、ppi、gdp持續(xù)走強(qiáng) 營(yíng)銷啟示營(yíng)銷啟示2 2： 2010.1-2010.62010.1-2010.6是關(guān)鍵，需加強(qiáng)推量是關(guān)鍵，需加強(qiáng)推量 2010.62010.122010.62010.12做提升，以品牌抗市場(chǎng)做提升，以品牌抗市場(chǎng) 一定要抓好目前市場(chǎng)量、價(jià)格飆升的機(jī)遇，搶在2010年

21、有限性通脹預(yù)期（cpi增 幅3%）前；在7-8月前，盡可能的量、價(jià)齊跑。 2010.6月之后適合改善型型產(chǎn)品的入市 20102010市場(chǎng)市場(chǎng)啟示啟示2 2 20102010年下半年、政策可能性介入、價(jià)格年下半年、政策可能性介入、價(jià)格 上漲增幅將縮小，局部可能微小震蕩上漲增幅將縮小，局部可能微小震蕩 匯報(bào)匯報(bào) contentscontents part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市場(chǎng)預(yù)期年市場(chǎng)預(yù)期 part 2 -part 2 -工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格 part 3 -part 3 -營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排 part 4-part 4-項(xiàng)目項(xiàng)目2

22、0102010年?duì)I銷費(fèi)用年?duì)I銷費(fèi)用 2010.2月中月中 7#工程達(dá)預(yù)售工程達(dá)預(yù)售 工程工程 條件條件 2010.2.23前 7#預(yù)售證 工程工程/營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)條件細(xì)分營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)條件細(xì)分 預(yù)售預(yù)售 條件條件 工程節(jié)點(diǎn)保障工程節(jié)點(diǎn)保障 2010.4月底月底 8#、11#工程達(dá)預(yù)售工程達(dá)預(yù)售 2010.4中下旬 8#、11#預(yù)售證 2010.6月初月初 8#、12#工程達(dá)預(yù)售工程達(dá)預(yù)售 2010.6.11 12#、14#預(yù)售證 2010.8中下旬中下旬 9#、10#、13#工程達(dá)預(yù)售工程達(dá)預(yù)售 2010.8.20 9#、13#預(yù)售證 2010.2.283.13開盤2010.4.25開盤2010.6.26

23、開盤2010.9.5開盤 【說明【說明】 預(yù)售證提前申領(lǐng)；項(xiàng)目工程進(jìn)度及時(shí)跟進(jìn)；確保項(xiàng)目開盤前預(yù)留預(yù)售證提前申領(lǐng)；項(xiàng)目工程進(jìn)度及時(shí)跟進(jìn)；確保項(xiàng)目開盤前預(yù)留1212周認(rèn)籌時(shí)間。周認(rèn)籌時(shí)間。 2010.8月中下旬月中下旬 15#、16#工程達(dá)預(yù)售工程達(dá)預(yù)售 2010.9初 15#、16#預(yù)售證 2010.11.20開盤 量量 - - 銷售任務(wù)銷售任務(wù) 銷售任務(wù)銷售任務(wù) 7#-16#7#-16#樓，一共樓，一共9 9棟樓（不含棟樓（不含10#10#） 初步統(tǒng)計(jì)初步統(tǒng)計(jì)156058156058平方米、平方米、13331333套房源套房源 戶型分析戶型分析 量量 戶型分析戶型分析 62平米-188平米（

24、一房、兩房、三房、五房皆有），總體產(chǎn)品線非常豐富。 戶型分析戶型分析 量量 戶型比例戶型比例 以三房、兩方為主，五房豪華戶型、以三房、兩方為主，五房豪華戶型、 一房公寓比例比較少，一房公寓比例比較少，其中： 100-142平米三房：占64.8% 82-90平米兩房：占25.9% 一房：占4.7% 五房：占4.7% 注：統(tǒng)計(jì)不含10#樓 價(jià)價(jià) - - 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 2009年整個(gè)合肥的價(jià)格年漲幅為20%，瑤海區(qū)為23%，在2010年整體經(jīng)濟(jì)、 樓市運(yùn)行良好預(yù)期之內(nèi)，以瑤海區(qū)的15%的年漲幅為例（扣除2009市場(chǎng)反彈因 素），以（紫云府2010.1成交均價(jià)6197元+恒盛豪庭2010.

25、1成交均價(jià)5560元） /2=5805元/平米，價(jià)保守預(yù)計(jì)本案2010年年底的均價(jià)為： 58055805（1+15%1+15%）=6676=6676元元/ /平米平米 另外，鑒于瑤海區(qū)2010年度： 2010年瑤海區(qū)的供應(yīng)偏緊 區(qū)域未來的發(fā)展前景 本項(xiàng)目樣板房、示范區(qū)的落成 競(jìng)爭(zhēng)樓盤紫云府的帶動(dòng) 銷售策略銷售策略 年底估計(jì)10-15%左右溢價(jià)，那么項(xiàng)目的2010年年底價(jià)格可為： 58055805元元/ /平米平米x【1+15%+1+15%+（10-15%10-15%）】）】=7256-7546=7256-7546元元/ /平米平米 那么，全年的均價(jià)為： 5805+7256/2-5805+754

26、6/2=6530-66765805+7256/2-5805+7546/2=6530-6676 保守目標(biāo)：全年實(shí)現(xiàn)保守目標(biāo)：全年實(shí)現(xiàn)65006500元元/ /平米均價(jià)平米均價(jià) 沖刺目標(biāo)：突破沖刺目標(biāo)：突破68006800元元/ /平米均價(jià)平米均價(jià) 價(jià)價(jià) - - 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售策略銷售策略 銷售策略銷售策略 15.6萬平米量、紫云府的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)、全年 6800元/平米的沖刺目標(biāo) 組團(tuán)式推進(jìn) 平開高走價(jià)格策略 組團(tuán)式推進(jìn)組團(tuán)式推進(jìn) 20102010年年5 5大銷售組團(tuán)：大銷售組團(tuán)： 項(xiàng)目工程進(jìn)度 價(jià)格低開高走 戶型產(chǎn)品線的搭配 營(yíng)銷策略需求 推案時(shí)間需求 節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)考量 春節(jié)前推案春節(jié)前

27、推案 2010銷售批次 說明： 整包，不 需要考率 銷售 第一批 第五批 第四批 第二批 第三批 20102010年推年推 案（春節(jié)后）案（春節(jié)后） 銷售策略銷售策略 20102010年分期銷售年分期銷售樓棟樓棟建筑面積（平方米）建筑面積（平方米） 第一批銷售（2010-2-28/3-13）7#樓10511 第二批銷售（2010-4-25） 8#樓19096 11#樓10511 第三批銷售（2010-6-26） 12#樓20801 14#樓20646 第四批銷售（2010-9-5） 9#樓19096 （10#樓）-不含（10029）-不含 13#樓20801 第五批銷售（2010-11-20）

28、 15#樓13950 16#樓20646 合計(jì)156058156058平方米平方米(1333(1333套套) ) 組團(tuán)式銷售組團(tuán)式銷售-分分5 5批次銷售，每批次批次銷售，每批次2424萬平米萬平米 銷售策略銷售策略 價(jià)價(jià) 批差價(jià)分解批差價(jià)分解-全年均價(jià)沖刺全年均價(jià)沖刺68006800、保守、保守65006500（成交均價(jià)）（成交均價(jià)） 注解： 第一批銷售：年后均價(jià)6000元入市，關(guān)鍵在于平穩(wěn)入市聚集人氣； 第二批銷售：適當(dāng)?shù)牟顑r(jià)（漲200-300元）在上半年利用市場(chǎng)迅速營(yíng)造升值空間； 第三批銷售：以樣板房為依托實(shí)現(xiàn)價(jià)值飛躍（漲350-500元），推動(dòng)2010.6月份價(jià)值巔峰的實(shí)現(xiàn)； 第四批銷

29、售：以較小的差價(jià)（150-250元）推出同質(zhì)樓盤（相對(duì)上批次）； 第五批銷售：以100元的提升性差價(jià)，實(shí)現(xiàn)完美收官。 銷售策略銷售策略 月份2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 工程線7#預(yù)售8#、11#預(yù)售12#、14#預(yù)售9#、13#15#、16#預(yù)售 推套數(shù)124217372310310 銷售目標(biāo)50601405023040402106021050 合計(jì) 總計(jì)完成銷售總計(jì)完成銷售11401140套房源，完成全年推貨量（套房源，完成全年推貨量（13331333套）的套）的85%85%。 銷售目標(biāo)初步分解銷售目標(biāo)初步分解 銷售策略銷售策略 匯報(bào)匯報(bào) contentsconten

30、ts part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市場(chǎng)預(yù)期年市場(chǎng)預(yù)期 part 2 -part 2 -工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格工程節(jié)點(diǎn)與推售價(jià)格 part 3 -part 3 -營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排營(yíng)銷策略與計(jì)劃安排 part 4 -part 4 -項(xiàng)目項(xiàng)目20102010年?duì)I銷費(fèi)用年?duì)I銷費(fèi)用 2010/我們的我們的定位定位方向方向 品牌品牌/市場(chǎng)市場(chǎng) 城市符號(hào)，讓世界與合肥更近 安徽占位中部、皖江城市帶的規(guī)劃，合肥接軌國(guó)際的引擎已經(jīng) 啟動(dòng)，必須要有等量齊觀的”恢弘手筆與人居品質(zhì)“，縱觀整 個(gè)合肥，品牌企業(yè)呈現(xiàn)非中心、片區(qū)分散化開發(fā)。在合肥并沒 有真正意義上制高點(diǎn)領(lǐng)袖型項(xiàng)目與企業(yè)！ 從整

31、個(gè)城市發(fā)展的高度來看恒盛，要為城市創(chuàng)造什么？ 從城市人居生活的深度來看恒盛， 要為生活改變什么？ 恒盛品牌主張恒盛品牌主張項(xiàng)目品牌主張項(xiàng)目品牌主張 【品牌】 定位定位 市場(chǎng)突破點(diǎn)市場(chǎng)突破點(diǎn) 【市場(chǎng)】 品牌形象不應(yīng)僅止于“180萬平米、200億資金、長(zhǎng) 江東大街1號(hào)作品”，應(yīng)當(dāng)立于城市、對(duì)接合肥。 必須建立真正意義上的高品質(zhì)樓盤，占領(lǐng)城市 制高點(diǎn)，滿足期待，讓市場(chǎng)找到釋放口，并確立 自己的市場(chǎng)地位，無法超越的地位。 2010年，應(yīng)當(dāng)毫不謙虛的樹立恒盛地產(chǎn)在合肥至高 形象。 定位定位 城市是個(gè)有機(jī)體 過去，城市因人群的聚落而形成； 今天，城市因人的夢(mèng)想而誕生。 定位的考量，必須站在城市之上、發(fā)展之

32、上、文化之上、 巨量規(guī)模之上，謀求對(duì)城市形成占位！ 站在城市制高點(diǎn) 定位定位 坐鎮(zhèn)中心、稱雄合肥 180萬方，打造合肥第一極 恒盛豪庭，必須牢牢抓住地緣價(jià)值帶來的中心價(jià)值歸屬，緊扣城市發(fā)展，聯(lián) 動(dòng)130萬平米恒盛壩上街。 借勢(shì)萬達(dá)、華潤(rùn)諸商業(yè)云集于此獨(dú)樹一幟，打造合肥新的第一極，這些都是 恒盛豪庭的可借之勢(shì)。 恒盛壩上街恒盛壩上街-第一極的繁華第一極的繁華 / / 恒盛恒盛豪庭豪庭-第一極的生活第一極的生活 定位定位 20102010定位定位-取得恒盛地產(chǎn)在合肥地產(chǎn)的話語主導(dǎo)權(quán)取得恒盛地產(chǎn)在合肥地產(chǎn)的話語主導(dǎo)權(quán) 必須回歸恒盛地產(chǎn)品牌 恒盛地產(chǎn)，為城市創(chuàng)造向往 定位定位 項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可 項(xiàng)目的城

33、市認(rèn)可城市認(rèn)可 品牌的量的認(rèn)可 城市城市層面品牌的質(zhì)品牌的質(zhì)的認(rèn)可 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客戶認(rèn)可客戶認(rèn)可 20092009：市場(chǎng)認(rèn)可：市場(chǎng)認(rèn)可 20102010：城市認(rèn)可（：城市認(rèn)可（1 1） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的社會(huì)認(rèn)可社會(huì)認(rèn)可 20102010：客戶認(rèn)可（：客戶認(rèn)可（2 2） 20102010：社會(huì)認(rèn)可（：社會(huì)認(rèn)可（3 3） 現(xiàn) 狀 【定位目標(biāo)演繹【定位目標(biāo)演繹】-剖析剖析 定位演繹定位演繹 2010.2.23前 7#預(yù)售證 演繹結(jié)合演繹結(jié)合 銷售銷售 進(jìn)度進(jìn)度 2010.4月中下旬 8、11#預(yù)售證 2010.8.20 9、10、13#預(yù)售證 2010.9月初 15、16#預(yù)售證 2010.2.28（3-1

34、3）開盤2010.4.25開盤2010.6.26開盤2010.11.20開盤 定位與推廣定位與推廣 市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)認(rèn)可 4月6月 10月 城市認(rèn)可城市認(rèn)可客戶認(rèn)可客戶認(rèn)可社會(huì)認(rèn)可社會(huì)認(rèn)可 地段、口碑 運(yùn)作 品牌、形象及政 治意義運(yùn)作 圈層、及精神價(jià)值的運(yùn)作品牌的運(yùn)作 推廣推廣 目標(biāo)目標(biāo) 2010.6.11 12、14#預(yù)售證 2010.9.5開盤 恒盛恒盛豪庭核心競(jìng)力豪庭核心競(jìng)力 最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，“產(chǎn)品、區(qū)域地段產(chǎn)品、區(qū)域地段”，在，在2010年的訴求當(dāng)中：年的訴求當(dāng)中： -最不能丟的：最不能丟的： 長(zhǎng)江東大街長(zhǎng)江東大街1 1號(hào)作品號(hào)作品 市中心市中心5050萬原味歐洲萬原味歐洲

35、 項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)的集中表達(dá)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)的集中表達(dá) 主題推進(jìn)主題推進(jìn) 主題推進(jìn)主題推進(jìn) 恒盛地產(chǎn)，為城市創(chuàng)造向往恒盛地產(chǎn)，為城市創(chuàng)造向往 一種生活俯瞰一個(gè)時(shí)代一種生活俯瞰一個(gè)時(shí)代 5050年后，依然精彩年后，依然精彩 2010.36月 城市認(rèn)可 2010.69月 客戶認(rèn)可 2010.912月 社會(huì)認(rèn)可 作為大盤，業(yè)內(nèi)有“大盤造勢(shì)”的理論， 作為本項(xiàng)目是否同樣有勢(shì)可造？ “3q”理論 “氣勢(shì)氣勢(shì)”、 “氣度氣度”、“氣氛氣氛”營(yíng)銷營(yíng)銷 之道之道 3q 氣勢(shì)氣勢(shì) 我們看下其他豪宅的造勢(shì)之術(shù) 碧海云天碧海云天“總統(tǒng)府總統(tǒng)府”克林頓演講克林頓演講 紅樹東方紅樹東方“特區(qū)報(bào)特區(qū)報(bào)”深圳首個(gè)雙跨版平面廣告深圳

36、首個(gè)雙跨版平面廣告 天琴灣天琴灣開盤當(dāng)天直升飛機(jī)看樓，國(guó)際游艇俱樂部開盤當(dāng)天直升飛機(jī)看樓，國(guó)際游艇俱樂部 的建立的建立 水榭花都水榭花都8080平米超大模型展，建設(shè)部授牌新聞發(fā)平米超大模型展，建設(shè)部授牌新聞發(fā) 布會(huì)布會(huì) 天琴灣打造“國(guó)際海岸頂級(jí)別墅最新生活國(guó)際海岸頂級(jí)別墅最新生活 理念和生活方式。理念和生活方式?！?那么作為本項(xiàng)目，到底該如何造勢(shì)呢？ 氣勢(shì)可造而不宜生造，應(yīng)氣勢(shì)可造而不宜生造，應(yīng)“擇勢(shì)而擇勢(shì)而 造造”“”“順勢(shì)而生順勢(shì)而生”，天時(shí)、地利、人和，天時(shí)、地利、人和 是造勢(shì)秉承的最大造勢(shì)原則。是造勢(shì)秉承的最大造勢(shì)原則。 氣勢(shì)之天時(shí)：氣勢(shì)之天時(shí)：所謂天時(shí)，就是造勢(shì)的時(shí)機(jī)，所謂天時(shí)，就是

37、造勢(shì)的時(shí)機(jī)， 是否能夠面面俱到，不至被市場(chǎng)埋沒或者中是否能夠面面俱到，不至被市場(chǎng)埋沒或者中 途流產(chǎn)，是否符合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的需要或銷途流產(chǎn)，是否符合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的需要或銷 售時(shí)機(jī)；售時(shí)機(jī)；項(xiàng)目的定位直接決定了項(xiàng)目所展現(xiàn)的實(shí)力與 價(jià)值，需要造勢(shì)，需要一個(gè)引爆點(diǎn)需要一個(gè)引爆點(diǎn)，這個(gè)時(shí)機(jī)就是2010.5 之前。 推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 -一爆定江山，一爆定江山，3 35 5月，通過一次月，通過一次 大型活動(dòng)，一舉贏得恒盛地產(chǎn)在合肥地大型活動(dòng)，一舉贏得恒盛地產(chǎn)在合肥地 產(chǎn)的話語權(quán)、主導(dǎo)權(quán)！產(chǎn)的話語權(quán)、主導(dǎo)權(quán)！ 借借“皖江規(guī)劃、城市之勢(shì)皖江規(guī)劃、城市之勢(shì)”，恒盛恒盛 地產(chǎn)借機(jī)大手筆運(yùn)做，運(yùn)籌合肥、地產(chǎn)借機(jī)大手筆

38、運(yùn)做，運(yùn)籌合肥、 決勝安徽決勝安徽, 占位合肥高度占位合肥高度 1 1、對(duì)話：龍頭合肥，旗艦恒盛、對(duì)話：龍頭合肥，旗艦恒盛 推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 1 1、主題：、主題： 龍頭合肥、旗艦恒盛龍頭合肥、旗艦恒盛 -皖江規(guī)劃與合肥發(fā)展高端論壇暨恒盛地產(chǎn)戰(zhàn)略品牌發(fā)布皖江規(guī)劃與合肥發(fā)展高端論壇暨恒盛地產(chǎn)戰(zhàn)略品牌發(fā)布 會(huì)會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：2010.4.10 邀請(qǐng)人員： 國(guó)務(wù)院發(fā)改委地方司（司長(zhǎng)范恒山 ） 國(guó)務(wù)院知名專家（吳敬璉） 知名大學(xué)教授（北京大學(xué)、南京大學(xué)知名教授） 安徽省政府、部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 合肥市政府、部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 報(bào)社主編（合肥晚報(bào)/新安晚報(bào)/商報(bào)） 歷史文化部門領(lǐng)導(dǎo) 恒盛地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 主持人： 中央電

39、視臺(tái)對(duì)話欄目主持人：陳偉鴻 推廣執(zhí)行推廣執(zhí)行 氣勢(shì)之地利：氣勢(shì)之地利：結(jié)合引爆性事件，采用結(jié)合引爆性事件，采用“新聞、報(bào)紙、廣播、新聞、報(bào)紙、廣播、 電視電視”等多種手段加以造勢(shì)宣傳。等多種手段加以造勢(shì)宣傳。 合肥電視臺(tái)合肥電視臺(tái)第一樓市第一樓市欄目欄目 對(duì)話全程直播對(duì)話全程直播/重播重播 恒盛地產(chǎn)老業(yè)主 恒盛地產(chǎn)蓄水客戶 各新聞媒體（報(bào)社、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、廣播） 屬于一次高端運(yùn)作，嫁接恒盛地產(chǎn)與合肥城市發(fā)展的關(guān)聯(lián)，通過屬于一次高端運(yùn)作，嫁接恒盛地產(chǎn)與合肥城市發(fā)展的關(guān)聯(lián)，通過 恒盛地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、在合肥布局思路、以及相關(guān)關(guān)聯(lián)品牌單位的恒盛地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、在合肥布局思路、以及相關(guān)關(guān)聯(lián)品牌單位的 戰(zhàn)

40、略發(fā)布戰(zhàn)略發(fā)布 ， 確立在恒盛地產(chǎn)在合肥的領(lǐng)袖地位。確立在恒盛地產(chǎn)在合肥的領(lǐng)袖地位。 氣勢(shì)之人和：氣勢(shì)之人和：充分利用人脈資源及合作伙伴，同時(shí)應(yīng)充分利用人脈資源及合作伙伴，同時(shí)應(yīng) 符合目標(biāo)客戶的行為特征和審美需求，尋找符合目符合目標(biāo)客戶的行為特征和審美需求，尋找符合目 標(biāo)客戶行為、特征和審美需求的有效溝通方式標(biāo)客戶行為、特征和審美需求的有效溝通方式,引發(fā)引發(fā) 轟動(dòng)。轟動(dòng)。 大盤明星的品牌號(hào)召力大盤明星的品牌號(hào)召力代言人競(jìng)猜活動(dòng)代言人競(jìng)猜活動(dòng) 本項(xiàng)目可選擇一位具有國(guó)際影響 力的知名人士作為本項(xiàng)目的形象 代言人。 結(jié)合形象代言人的選擇，舉行一 次“項(xiàng)目形象代言人有獎(jiǎng)競(jìng)猜” 的活動(dòng)，通過報(bào)紙等媒體的

41、傳播， 讓普通大眾參與，在若干知名人 士中選擇，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)競(jìng)猜代 言人，在6月份第三批開盤前答 案揭曉。 “猜猜猜猜代言人是誰？代言人是誰？” 努力、挑戰(zhàn)、中堅(jiān)、責(zé)任感、努力、挑戰(zhàn)、中堅(jiān)、責(zé)任感、 內(nèi)斂、激情、品味內(nèi)斂、激情、品味 引爆性活動(dòng)輔助建議 最成功的名星代言世茂濱江花園世茂濱江花園 現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較流行“大盤居性” 的理論，認(rèn)為大盤的核心點(diǎn)歸結(jié) 為人類居住的精神層面。 “3q”理論理論 “氣勢(shì)氣勢(shì)”、 “氣度氣度”、“氣氛氣氛”營(yíng)銷之營(yíng)銷之 道道 3q 之氣之氣 度度 大盤氣度的氣度又如何營(yíng)造呢？ 作為大盤氣度的營(yíng)造，存乎氣度應(yīng)造而作為大盤氣度的營(yíng)造，存乎氣度應(yīng)造而 不宜浮造，針對(duì)本案

42、，需要抓地脈、走不宜浮造，針對(duì)本案，需要抓地脈、走 文脈、思人脈。文脈、思人脈。 活動(dòng)一：活動(dòng)一： 思路：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域，以及糧食二庫(kù)風(fēng)水寶地，邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師麥玲玲思路：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域，以及糧食二庫(kù)風(fēng)水寶地，邀請(qǐng)香港風(fēng)水大師麥玲玲/ /或明賢法師，或明賢法師， 講解家宅，破解糧食二庫(kù)風(fēng)水局。講解家宅，破解糧食二庫(kù)風(fēng)水局。 活動(dòng)時(shí)間：8.22 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 思路：通過思路：通過“大東門、東大街、糧食二庫(kù)、和平路等老照片大東門、東大街、糧食二庫(kù)、和平路等老照片”在營(yíng)銷中心的展示，發(fā)覺城在營(yíng)銷中心的展示，發(fā)覺城 市情感記憶點(diǎn)，強(qiáng)化地緣化客戶的區(qū)域歸屬感，展示城市文化的同時(shí)，促進(jìn)銷售。市情感記憶點(diǎn)

43、，強(qiáng)化地緣化客戶的區(qū)域歸屬感，展示城市文化的同時(shí)，促進(jìn)銷售。 活動(dòng)時(shí)間：5.1（勞動(dòng)節(jié)期間） 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 2 2、尋根長(zhǎng)江東大街之、尋根長(zhǎng)江東大街之- 圖片展圖片展 活動(dòng)二：活動(dòng)二： 思路：聯(lián)合思路：聯(lián)合“政府、規(guī)劃、文化、歷史、媒體政府、規(guī)劃、文化、歷史、媒體” ” 等各個(gè)部門的人展開一次關(guān)于壩上街故等各個(gè)部門的人展開一次關(guān)于壩上街故 事、歷史人文、發(fā)展沿革的論談、討論，發(fā)掘壩上街的前前后后，在通過營(yíng)銷中心圖片展事、歷史人文、發(fā)展沿革的論談、討論，發(fā)掘壩上街的前前后后，在通過營(yíng)銷中心圖片展 覽（線下）覽（線下）+ +設(shè)置專業(yè)恒盛地產(chǎn)壩上街講壇網(wǎng)站（線上）進(jìn)行傳播炒作。設(shè)置專業(yè)恒盛地產(chǎn)

44、壩上街講壇網(wǎng)站（線上）進(jìn)行傳播炒作。 活動(dòng)時(shí)間：5.29（開設(shè)線下壩上街論壇、線上設(shè)立”恒盛壩上街論壇“網(wǎng)站，同步征集， 壩上街歷史、人文典故、圖片） 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 3 3、聯(lián)動(dòng)行動(dòng)：恒盛地產(chǎn)壩上街講壇、聯(lián)動(dòng)行動(dòng)：恒盛地產(chǎn)壩上街講壇 活動(dòng)三：活動(dòng)三： 氣度之走文脈：氣度之走文脈：文脈是指居住滿足于人類精 神需求的情感細(xì)節(jié)營(yíng)造，無論是項(xiàng)目所具備的優(yōu) 質(zhì)學(xué)區(qū)資源，或者項(xiàng)目原味歐洲所賦予個(gè)高貴與 華麗，都可以構(gòu)成項(xiàng)目的文脈。 2010年年 將原味歐洲貫徹到底將原味歐洲貫徹到底原味歐洲文化節(jié)原味歐洲文化節(jié) 2010年年 將將38中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)貫徹到底中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)貫徹到底聯(lián)合聯(lián)合38中為城市添綠活動(dòng)中為

45、城市添綠活動(dòng) 活動(dòng)一：活動(dòng)一： 思路：思路：7.187.18，在售樓處進(jìn)行，利用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)人氣氛圍（歐洲風(fēng)情表演、文化展示）。，在售樓處進(jìn)行，利用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)人氣氛圍（歐洲風(fēng)情表演、文化展示）。 1 1、原味歐洲文化節(jié)、原味歐洲文化節(jié)/ /歐洲文化展示周歐洲文化展示周 活動(dòng)二（活動(dòng)二（3838中系列中系列1-1-公益性）公益性） 恒盛地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)- 聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)3838中系列活動(dòng)：中系列活動(dòng)：感恩合肥，聯(lián)合感恩合肥，聯(lián)合3838中為城市添綠行動(dòng)中為城市添綠行動(dòng) 思路：以思路：以“綠色生活，你我共享綠色生活，你我共享”的植樹節(jié)活動(dòng)借助與的植樹節(jié)活動(dòng)借助與3838中的聯(lián)動(dòng)活動(dòng)進(jìn)行營(yíng)造造勢(shì)

46、，中的聯(lián)動(dòng)活動(dòng)進(jìn)行營(yíng)造造勢(shì)， 可結(jié)合認(rèn)養(yǎng)等細(xì)節(jié)進(jìn)行?？山Y(jié)合認(rèn)養(yǎng)等細(xì)節(jié)進(jìn)行。 活動(dòng)時(shí)間：3月12日（周五） 活動(dòng)地點(diǎn)：待定 活動(dòng)二（活動(dòng)二（3838中系列中系列2-2-聯(lián)動(dòng)性）聯(lián)動(dòng)性） 恒盛地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)- 聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)3838中系列活動(dòng)：設(shè)立恒盛地產(chǎn)中系列活動(dòng)：設(shè)立恒盛地產(chǎn)3838中五一勞動(dòng)獎(jiǎng)金中五一勞動(dòng)獎(jiǎng)金 思路：借助思路：借助2010.5.12010.5.1，設(shè)立，設(shè)立6 6萬元獎(jiǎng)金，評(píng)選萬元獎(jiǎng)金，評(píng)選1010位位3838中中1010位五恒盛地產(chǎn)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)金獲得位五恒盛地產(chǎn)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)金獲得 者，頒發(fā)者，頒發(fā)60006000元元/ /位獎(jiǎng)金，并聘位獎(jiǎng)金，并聘1010位教職員工為恒盛地產(chǎn)學(xué)區(qū)顧問（學(xué)

47、區(qū)形象代言人），位教職員工為恒盛地產(chǎn)學(xué)區(qū)顧問（學(xué)區(qū)形象代言人）， 有義務(wù)就學(xué)區(qū)政策在項(xiàng)目客戶聯(lián)誼會(huì)上做發(fā)言或報(bào)告，其活動(dòng)圖片可以被項(xiàng)目做宣傳之用。有義務(wù)就學(xué)區(qū)政策在項(xiàng)目客戶聯(lián)誼會(huì)上做發(fā)言或報(bào)告，其活動(dòng)圖片可以被項(xiàng)目做宣傳之用。 活動(dòng)時(shí)間：4月30日（周五） 活動(dòng)地點(diǎn)：待定 活動(dòng)三（活動(dòng)三（3838中系列中系列3-3-公益性）公益性） 恒盛地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)- 聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)3838中系列活動(dòng)：學(xué)習(xí)講座中系列活動(dòng)：學(xué)習(xí)講座 思路：思路：20102010年暑假年暑假. .，針對(duì)買了恒盛豪庭房子的業(yè)主，針對(duì)其有子女在，針對(duì)買了恒盛豪庭房子的業(yè)主，針對(duì)其有子女在3030中就讀的，可以中就讀的，可以 免費(fèi)在售樓處舉

48、辦關(guān)于如何提高學(xué)習(xí)興趣或提高學(xué)習(xí)方法類的講座，邀請(qǐng)合肥名校教育專免費(fèi)在售樓處舉辦關(guān)于如何提高學(xué)習(xí)興趣或提高學(xué)習(xí)方法類的講座，邀請(qǐng)合肥名校教育專 家現(xiàn)場(chǎng)演講，現(xiàn)場(chǎng)提供相關(guān)咨詢。參與者均可獲贈(zèng)學(xué)習(xí)類書籍家現(xiàn)場(chǎng)演講，現(xiàn)場(chǎng)提供相關(guān)咨詢。參與者均可獲贈(zèng)學(xué)習(xí)類書籍1 1套。套。 活動(dòng)時(shí)間：7月4日（周日） 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 氣度之思人脈：氣度之思人脈： “事在人為”“以人為 本”，從產(chǎn)品到服務(wù)，從客戶到營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)， 人的因素始終貫穿其中，一個(gè)服務(wù)的理念， 一個(gè)宣傳介紹的細(xì)節(jié)，決定著大盤氣度的真 實(shí)體現(xiàn)。 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)：貫徹始終貫徹始終 業(yè)務(wù)員除了要掌握案場(chǎng)接待知識(shí)外，建議進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，并

49、為業(yè)務(wù)員除了要掌握案場(chǎng)接待知識(shí)外，建議進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，并為 業(yè)主提供服務(wù)。業(yè)主提供服務(wù)。 培訓(xùn)內(nèi)容： 個(gè)人理財(cái)介紹銀行方面培訓(xùn) 個(gè)人保險(xiǎn)介紹保險(xiǎn)公司公司培訓(xùn) 個(gè)人律師介紹相關(guān)法務(wù)人員培訓(xùn) 作對(duì)于大盤如果以氣勢(shì)做為他的 戰(zhàn)略需求那么氣氛的營(yíng)造就他的 戰(zhàn)術(shù)體現(xiàn)。 “3q”理論 “氣勢(shì)氣勢(shì)”、 “氣度氣度”、“氣氛氣氛”營(yíng)營(yíng) 銷之道銷之道 3q 之氣之氣 氛氛 曾流傳這樣一種說法，大盤必然先造氣勢(shì)，則氣氛順 勢(shì)而成，以碧海云天為例，還有一種說法是高檔大盤 應(yīng)先培育氣氛，待氣氛累積氣勢(shì)，則氣勢(shì)神韻天成！ 所謂高檔大盤必定于普通住宅有過人之處，相比之下 產(chǎn)品更為復(fù)雜多樣，細(xì)節(jié)更為豐富，而作為項(xiàng)目的氣 氛營(yíng)

50、造，可分為二種：即靜態(tài)氣氛營(yíng)造和動(dòng)態(tài)氣氛營(yíng)即靜態(tài)氣氛營(yíng)造和動(dòng)態(tài)氣氛營(yíng) 造造二種。 說到底，氣氛的營(yíng)造是一種技術(shù)，說到底，氣氛的營(yíng)造是一種技術(shù)， 是一種策略的執(zhí)行力的表現(xiàn)是一種策略的執(zhí)行力的表現(xiàn) 所謂靜態(tài)氣氛營(yíng)造是指通過形象包裝及 現(xiàn)場(chǎng)物品展示， 所見，親身體會(huì)，經(jīng) 過對(duì)比，肯定后產(chǎn)生的口碑傳播效果， 具體表現(xiàn)手段有：圍墻、樓書、廣告、圍墻、樓書、廣告、 售樓處、樣板房、道旗、銷售員服裝等售樓處、樣板房、道旗、銷售員服裝等 等等，這些都能讓人直接感受到項(xiàng)目的特 殊氛圍。 讓合肥影響世界讓合肥影響世界 恒盛欲打造合肥“城市代言” 零距離對(duì)話金彩生活 恒盛地產(chǎn)，為城市創(chuàng)造向往恒盛地產(chǎn)，為城市創(chuàng)造向往

51、 長(zhǎng)江東大街長(zhǎng)江東大街1號(hào)作品號(hào)作品 市中心市中心50萬原味歐洲萬原味歐洲 整體節(jié)點(diǎn)整體節(jié)點(diǎn) 關(guān)于物料的設(shè)想：關(guān)于物料的設(shè)想： 主要設(shè)計(jì)三本樓書，分別對(duì)應(yīng)三個(gè)不同的階段及主題： 2010.12010.6：入主恒盛一寓，博弈整個(gè)世界入主恒盛一寓，博弈整個(gè)世界 博弈博弈-城市認(rèn)可 2010.62010.10：一種生活俯瞰一個(gè)時(shí)代一種生活俯瞰一個(gè)時(shí)代/ /九九五登極，合肥會(huì)記住五登極，合肥會(huì)記住 登峰登峰-客戶認(rèn)可 2010.102010.12：5050年后依然精彩年后依然精彩 輝煌輝煌-社會(huì)認(rèn)可 三本樓書從三本樓書從“價(jià)值與眼光、繁華與生活、品質(zhì)與未來價(jià)值與眼光、繁華與生活、品質(zhì)與未來”三個(gè)層面三

52、個(gè)層面 來滿足不同階段的推廣需要。來滿足不同階段的推廣需要。 一個(gè)精致奢華的樣板空間 對(duì)于沖動(dòng)型客戶具有一錘定音的功效 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 關(guān)于樣板房：關(guān)于樣板房： 前提：前提： 1、確保2010年6.15日前交付； 2、確保樣板房的品質(zhì)。 建議：做建議：做2 2套樣板房套樣板房 第一套：第一套：4#4#樓樓301301室：室：146146平米、平米、3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 第二套：第二套：8#8#樓樓301301室：室：188188平米、平米、5房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi) 備注：備注：樣板房的施工周期也很緊張，建議對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度、樣板房施工做嚴(yán)格計(jì)劃管理，如 下： 設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)：2010.3201

53、0.3月底前完成設(shè)計(jì)；施工月底前完成設(shè)計(jì)；施工2 2個(gè)月：個(gè)月：6.146.14前完成；樣板體驗(yàn)周：前完成；樣板體驗(yàn)周：6.14-6.206.14-6.20； 8#8#、12#12#開盤：開盤：6.266.26。 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 關(guān)于樣板房：關(guān)于樣板房： 另外建議：另外建議：在8#做一套188平米的 樣板房 目的：為初定2010.9.5開盤的9#、 （10#）、13#樓服務(wù) 完成時(shí)間：2010.8.23日前完成 風(fēng)格：歐式古典風(fēng)格：歐式古典 146146 6.146.14前完工前完工 8.238.23前完工前完工 188188 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)：衛(wèi)：146146

54、 時(shí)尚歐洲時(shí)尚歐洲 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 5 5房房2 2廳：廳：188188 古典奢華古典奢華 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 何謂動(dòng)態(tài)氛圍營(yíng)造，是指運(yùn)用軟性服 務(wù)及細(xì)節(jié)事件活動(dòng)的整合營(yíng)造，來達(dá) 到凸顯高檔項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)的目的。具 體表現(xiàn)有品牌活動(dòng)、節(jié)假日活動(dòng)、關(guān) 系營(yíng)銷等。 傾城合肥傾城合肥 2010 2010 時(shí)尚品牌發(fā)布會(huì)時(shí)尚品牌發(fā)布會(huì) 美女，用t型臺(tái)上俊男靚女的迷人風(fēng) 采吸引大眾的眼球，必定成為一種真正 意義上的“注意力經(jīng)濟(jì)”； 屆時(shí)，明星云集、絢麗恢弘的場(chǎng)面在各 類媒體上整合出擊，為企業(yè)提高市場(chǎng)親 和力，加深品牌信任度提供了絕佳的展 示機(jī)會(huì)，主辦方華麗高雅的美好形象

55、也 將之深入人心。 此活動(dòng)作為必要時(shí)機(jī)的選擇 節(jié)假日活動(dòng)一節(jié)假日活動(dòng)一 1 1、端午節(jié)客戶活動(dòng)、端午節(jié)客戶活動(dòng) -大型龍舟制做，客戶登龍舟領(lǐng)取端午禮品大型龍舟制做，客戶登龍舟領(lǐng)取端午禮品 思路：利用營(yíng)銷中心水池設(shè)計(jì)定制一艘與水池大小適應(yīng)思路：利用營(yíng)銷中心水池設(shè)計(jì)定制一艘與水池大小適應(yīng) 的龍舟，龍舟里可以粽子為禮品贈(zèng)送看房客戶，由客戶的龍舟，龍舟里可以粽子為禮品贈(zèng)送看房客戶，由客戶 親至龍舟內(nèi)領(lǐng)取。親至龍舟內(nèi)領(lǐng)取。 活動(dòng)時(shí)間：6月16日（周三） 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心（水景池內(nèi)設(shè)） 龍 舟 2 2、9.229.22：中秋節(jié)客戶：中秋節(jié)客戶party2party2 思路：中秋業(yè)主回饋，與業(yè)主及家人共度

56、佳節(jié)，溝通互動(dòng)、節(jié)目表演、可準(zhǔn)備業(yè)主禮品思路：中秋業(yè)主回饋，與業(yè)主及家人共度佳節(jié)，溝通互動(dòng)、節(jié)目表演、可準(zhǔn)備業(yè)主禮品 （比如印上具有恒盛地產(chǎn)（比如印上具有恒盛地產(chǎn)/ /恒盛豪庭恒盛豪庭logologo的月餅禮盒）。的月餅禮盒）。 活動(dòng)時(shí)間：9.22 活動(dòng)地點(diǎn)：五星級(jí)酒店（希爾頓） 節(jié)假日活動(dòng)二節(jié)假日活動(dòng)二 品牌活動(dòng)一品牌活動(dòng)一 1 1、恒盛地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng)、恒盛地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng) -恒盛恒盛豪庭與恒盛豪庭與恒盛壩上街雙盤聯(lián)動(dòng)（營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)可結(jié)合國(guó)慶購(gòu)房?jī)?yōu)惠）壩上街雙盤聯(lián)動(dòng)（營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)可結(jié)合國(guó)慶購(gòu)房?jī)?yōu)惠） 思路：將兩大項(xiàng)目結(jié)合：思路：將兩大項(xiàng)目結(jié)合： 制作大東門長(zhǎng)江東大街區(qū)域城市規(guī)劃沙盤（夸張突出恒盛雙盤、萬達(dá)

57、項(xiàng)目等）；制作大東門長(zhǎng)江東大街區(qū)域城市規(guī)劃沙盤（夸張突出恒盛雙盤、萬達(dá)項(xiàng)目等）； 壩上街項(xiàng)目信息介紹；壩上街項(xiàng)目信息介紹； 相關(guān)相關(guān)招商進(jìn)展進(jìn)展；招商進(jìn)展進(jìn)展； 助推恒盛豪庭。助推恒盛豪庭。 活動(dòng)時(shí)間：10.1 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 2 2、20102010年，恒盛地產(chǎn)年，恒盛地產(chǎn)1515年開發(fā)歷程紅酒會(huì)活動(dòng)年開發(fā)歷程紅酒會(huì)活動(dòng) 思路：在年底舉辦一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的品牌活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目展示、進(jìn)行品牌維系，為恒盛地產(chǎn)思路：在年底舉辦一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的品牌活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目展示、進(jìn)行品牌維系，為恒盛地產(chǎn) 在合肥其他項(xiàng)目的運(yùn)作打下客戶基礎(chǔ)。在合肥其他項(xiàng)目的運(yùn)作打下客戶基礎(chǔ)。 活動(dòng)時(shí)間：12月底 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心 重點(diǎn)：

58、規(guī)格、檔次 品牌活動(dòng)二品牌活動(dòng)二 “3q”理論為高檔大盤理論為高檔大盤 營(yíng)銷之營(yíng)銷之“道道” “道道”是一種思想、是一種思維的角度、是一個(gè)綱是一種思想、是一種思維的角度、是一個(gè)綱 “道道”還需要還需要“術(shù)術(shù)”來體現(xiàn)、表達(dá)來體現(xiàn)、表達(dá) 對(duì)于恒盛豪庭，希望能將大盤營(yíng)銷的理念對(duì)于恒盛豪庭，希望能將大盤營(yíng)銷的理念 完整運(yùn)用其中完整運(yùn)用其中 實(shí)現(xiàn)合肥市場(chǎng)的突破實(shí)現(xiàn)合肥市場(chǎng)的突破 2010/推廣安排推廣安排 戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)/執(zhí)行執(zhí)行 20102010推廣推廣-戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù) 2010-2010-執(zhí)行兩大戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行兩大戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一：戰(zhàn)術(shù)一： 項(xiàng)目老變新、子品牌深化（組團(tuán)名）項(xiàng)目老變新、子品牌深化（組團(tuán)名） 戰(zhàn)術(shù)二：戰(zhàn)術(shù)二

59、： 針刺式推廣，會(huì)戰(zhàn)式營(yíng)銷、組合銷售、脈沖式去化針刺式推廣，會(huì)戰(zhàn)式營(yíng)銷、組合銷售、脈沖式去化 20092009年推案年推案 寬宅寬宅7#樓樓 第一批 第五批 香榭麗組團(tuán)香榭麗組團(tuán) 波爾多組團(tuán)波爾多組團(tuán) 布拉格組團(tuán)布拉格組團(tuán) ”原味歐洲，寬宅“帶 動(dòng)實(shí)現(xiàn)去化 價(jià)值依托：小區(qū)邊沿， 配套商業(yè) 價(jià)值依托：景觀設(shè)計(jì)的布 索尼廣場(chǎng)、布索尼樂泉， 最后銷售單位 價(jià)值依托：中心會(huì)所、 angle泳池、中心景觀皆能 所享。 -金裝庭院 恒盛豪庭整個(gè)項(xiàng)目可以看做一個(gè)恒盛豪庭整個(gè)項(xiàng)目可以看做一個(gè)“寬宅寬宅”，寬宅之下，考慮原味歐洲組團(tuán)名。，寬宅之下，考慮原味歐洲組團(tuán)名。 第四批 威尼斯組團(tuán)威尼斯組團(tuán) 價(jià)值依托：中

60、心組團(tuán) 優(yōu)勢(shì) 第二批 第三批 20102010推廣推廣-戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一：戰(zhàn)術(shù)一： 項(xiàng)目老變新、子品牌深化（組團(tuán)名）項(xiàng)目老變新、子品牌深化（組團(tuán)名）-方向方向2 20092009年推案年推案 寬宅寬宅7#樓樓 第一批 第五批 華庭組團(tuán)華庭組團(tuán) 景庭組團(tuán)景庭組團(tuán) 朗庭組團(tuán)朗庭組團(tuán) ”原味歐洲，寬宅“帶 動(dòng)實(shí)現(xiàn)去化 價(jià)值依托：小區(qū)邊沿， 配套商業(yè) 價(jià)值依托：景觀設(shè)計(jì)的布 索尼廣場(chǎng)、布索尼樂泉， 最后銷售單位 價(jià)值依托：中心會(huì)所、 angle泳池、中心景觀皆能 所享。 -金裝庭院 恒盛豪庭整個(gè)項(xiàng)目可以看做一個(gè)恒盛豪庭整個(gè)項(xiàng)目可以看做一個(gè)“寬宅寬宅”，寬宅之下，考慮關(guān)于，寬宅之下，考慮關(guān)于“庭庭”組團(tuán)