商法論文論宅基地上房屋繼承權(quán)之行使

1、論宅基地上房屋繼承權(quán)之行使 內(nèi)容提要：我國(guó)目前的農(nóng)村土地制度是禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的，但是宅基地上所建房屋作為法律保護(hù)的私有財(cái)產(chǎn)是可以繼承的。因繼承導(dǎo)致的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與宅基地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)便產(chǎn)生了矛盾。在現(xiàn)行法律制度框架內(nèi)，為因繼承產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)的處理提供1種可行性渠道，以此平衡房屋繼承人對(duì)房屋的所有權(quán)和集體組織對(duì)宅基地的所有權(quán)之利益，值得法律界人士進(jìn)行探討，也期望正在制定中的物權(quán)法能夠充分關(guān)注。關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán) 繼承 房屋所有權(quán) 限制性宅基地使用權(quán)正文：?jiǎn)栴}提出的背景（1）法律制度前提：宅基地制度是我國(guó)特有的1種關(guān)系到中國(guó)8億農(nóng)民安身立命之所的土地使用制度，是隨著我國(guó)土地制度的

2、歷史變革逐步確立的。中國(guó)土地制度變遷走過土地農(nóng)民所有土地產(chǎn)出國(guó)家分配土地國(guó)家所有土地使用權(quán)回歸農(nóng)民4個(gè)階段。由于我國(guó)現(xiàn)實(shí)的國(guó)情和宅基地的特殊作用，國(guó)家對(duì)與宅基地相關(guān)的權(quán)能作出了諸多限制。比如宅基地不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。因?yàn)椤爱?dāng)前我國(guó)農(nóng)村的土地最根本的功能還是為每1個(gè)農(nóng)村農(nóng)民提供生活保障和基本福利?！睆闹醒虢陙眍C布的相關(guān)規(guī)定和最新的物權(quán)法草案看，國(guó)家對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)仍然持有1種謹(jǐn)慎的態(tài)度。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知1文中明確規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”；最新物權(quán)法草案第1百610條：“農(nóng)戶占有的宅基地

3、面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。1戶只能擁有1處宅基地?！钡?百6101條：“宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途?！钡?百6102條：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)1并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！币陨弦?guī)定表明了國(guó)家堅(jiān)持將宅基地作為單1的農(nóng)民生活資料，維持其提供基本生活保障的功能偏好。雖然很多經(jīng)濟(jì)學(xué)界和法學(xué)界學(xué)者都對(duì)此種限制提出了質(zhì)疑，但是國(guó)家自有許多正當(dāng)性理由來維護(hù)其堅(jiān)持。國(guó)家可以通過法律制度禁止宅基地上住房買賣來限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但如果宅基地上的房屋因?yàn)槔^承要發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，國(guó)家就不能直

4、接予以禁止了。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律制度的規(guī)定，宅基地和宅基地之上所建的房屋是不同的所有權(quán)的客體，是兩個(gè)分別存在的物。根據(jù)我國(guó)憲法相關(guān)規(guī)定“宅基地和自留地，屬于集體所有。”同時(shí)憲法第103條規(guī)定“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”。繼承法明確“公民房屋是公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)予以繼承”。也就是說，宅基地和宅基地上所建的房屋之所有權(quán)是分離的。“所有權(quán)制度是所有制問題在物權(quán)法上的體現(xiàn)”，這種分離根源于我國(guó)土地公有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但是，房屋作為公民合法所有的私有財(cái)產(chǎn)，是可以單獨(dú)作為被繼承人的遺產(chǎn)由繼承人予以繼承的。問題是，繼承人對(duì)宅基地并不必然享有使用權(quán)，繼承人在行使房屋的繼承權(quán)后，

5、取得房屋的所有權(quán)，宅基地怎么辦？“家宅是最典型的人格財(cái)產(chǎn)，它是自由、私生活和結(jié)社自由之間的道德核心地帶”。國(guó)家如果為了禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，硬要對(duì)房屋繼承設(shè)禁，無(wú)異于公權(quán)力對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的直接剝奪，更是與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)境況相背離。（2）、現(xiàn)實(shí)背景隨著農(nóng)村人口的流動(dòng)日益頻繁，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格在形式上和實(shí)質(zhì)上都出現(xiàn)了不穩(wěn)定性。主要表現(xiàn)在以下3個(gè)方面。1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的子女在城市完成了大學(xué)學(xué)習(xí)，留在城市工作、定居，戶口也從農(nóng)村遷往城市。這些子女如果繼承父母在農(nóng)村的房屋，他們是否有資格使用宅基地？是否應(yīng)受到限制？2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員外出務(wù)工，戶籍仍然留在農(nóng)村，但在城市已經(jīng)安居立業(yè)，其

6、已經(jīng)不在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部共同勞動(dòng)，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)脫離了集體經(jīng)濟(jì)組織。沒有了共同勞動(dòng)的前提，他們是否還可以基于共同分配而享有宅基地使用權(quán)？據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)加工制造業(yè)、建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員中，農(nóng)民工已分別占68、80和50。在新增產(chǎn)業(yè)工人中，每新增3人，便有2個(gè)來自農(nóng)村。在大量外出務(wù)工的農(nóng)村勞動(dòng)者中，能夠在城市安家立業(yè)的少之又少，更多的民工則是希望賺足后回鄉(xiāng)定居。所以，即使在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，單純地按照戶籍反映的成員資格來確定其是否能繼承宅基地使用權(quán)也可能違背宅基地僅提供基本生活保障的目的，產(chǎn)生不合理性。3、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部1戶分為幾戶后，子女獨(dú)立成家，新申請(qǐng)了宅基地使用權(quán)，子女如果繼承父母的房屋是

7、否可以1并繼承宅基地使用權(quán)？如果繼承了，不又違反了“1戶1宅”的宅基地使用原則，并且在平等的集體組織成員之間出現(xiàn)了不公平性。以上3種情況歸結(jié)為1個(gè)問題就是：在保障宅基地使用權(quán)基本功能的前提下，如何平衡繼承人對(duì)房屋的所有權(quán)和集體組織對(duì)宅基地的所有權(quán)之利益？房屋繼承權(quán)行使與宅基地集體所有之沖突在被繼承人與繼承人為同1集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且未分戶的情況下。繼承人基于與被繼承人的身份關(guān)系可以繼承房屋，繼承人依其集體經(jīng)濟(jì)成員資格可以繼承宅基地使用權(quán)，這與我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)都是相符的，也不會(huì)存在繼承人繼承了房屋卻面對(duì)得不到房屋所依附的宅基地使用權(quán)的問題。這種情況因不存在法律上和權(quán)利行使過程中的沖突，故不贅

8、述。下文主要針對(duì)繼承人依身份關(guān)系獲得房屋繼承權(quán)，但對(duì)宅基地的使用存在著法律支持的空白或者與現(xiàn)行法律制度會(huì)產(chǎn)生矛盾的情形加以分析。（1）針對(duì)現(xiàn)實(shí)背景中的第1種情況，即繼承人已經(jīng)失去了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格，其繼承房屋后，對(duì)宅基地是否還享有權(quán)利。享有成員資格的被繼承人，其對(duì)宅基地享有的是宅基地使用權(quán)，是基于成員身份而無(wú)償或支付少許價(jià)款取得的1種用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)與城市商品房所附屬的土地使用權(quán)雖在物權(quán)類型中同歸于用益物權(quán)，但仍然存在明顯的區(qū)別：宅基地使用權(quán)是無(wú)償取得，土地使用權(quán)是支付對(duì)應(yīng)價(jià)款后取得；前者產(chǎn)生的基礎(chǔ)是集體組織成員資格的存在，具有強(qiáng)烈的身份性，后者產(chǎn)生的基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下國(guó)家對(duì)土地

9、使用權(quán)的有償讓與，具有契約性；宅基地使用權(quán)依托成員資格而永久存在，土地使用權(quán)有法定的使用期限。所以，宅基地使用權(quán)不能簡(jiǎn)單依城市土地使用權(quán)的“地隨房走”原則轉(zhuǎn)移。城市土地使用權(quán)是使用權(quán)人向國(guó)家交付土地出讓金后，在法定期限內(nèi)對(duì)土地享有的使用、收益權(quán)，這種使用權(quán)是流入市場(chǎng)的完整的用益物權(quán)，可以由土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、設(shè)置抵押等。宅基地使用權(quán)則是游離于市場(chǎng)體制之外、具有特殊功能的用益物權(quán)，其獲得與轉(zhuǎn)讓均以身份資格為前提。從宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的看，其是為了給農(nóng)民基本的生活資料和生活保障。不具有成員身份的繼承人就在目的上失去了取得宅基地使用權(quán)的正當(dāng)性理由。如果允許他們根據(jù)“地隨房走”的原則繼承宅基地使用權(quán)，

10、則等于不付任何代價(jià)而占用農(nóng)村土地，并且還沒有時(shí)間限制。長(zhǎng)期以往，則會(huì)造成農(nóng)村土地資源的流失。甚至還會(huì)在集體組織和房屋繼承人之間造成諸多矛盾，比如集體組織要利用該土地時(shí)是不是要取得房屋繼承人的同意。房屋繼承人如果連成員身份的資格都沒有，又通過怎樣的途徑來表達(dá)自己的意見呢？成員資格來自集體組織的成員身份。以此為前提，不具備成員身份的房屋繼承人是不能依繼承享有宅基地使用權(quán)的。沒有土地支撐的房屋無(wú)疑于空中閣樓，房屋繼承人依繼承獲得了房屋，但卻面臨著無(wú)法使用的威脅。這就使得農(nóng)民的房屋和城市人的房屋受到的是不同程度的法律保護(hù)，前者弱、后者強(qiáng)。這不僅不利于農(nóng)民對(duì)自己財(cái)富的積累，也不利于農(nóng)村的穩(wěn)定，更是農(nóng)民自

11、身所不能接受的。（2）現(xiàn)實(shí)中的第2種情況又要區(qū)別對(duì)待。對(duì)于在城市已經(jīng)安居立業(yè)，而戶籍仍然留在農(nóng)村的，則其實(shí)質(zhì)上已經(jīng)脫離了農(nóng)村集體組織，也不再存在為其提供宅基地之必要?；谡厥褂脵?quán)的特殊功能性，其當(dāng)然也不應(yīng)依形式上的成員身份繼承宅基地使用權(quán)。對(duì)于雖在城市務(wù)工，但無(wú)力在城市安家立業(yè)的農(nóng)村村民，即使其實(shí)際上已沒在集體組織勞動(dòng)，但其多游離于城市主體生活之外，城市還不能為其提供基本生活保障。鑒于這樣的現(xiàn)實(shí)大量存在，農(nóng)村應(yīng)該為這些農(nóng)民保留其宅基地使用權(quán)的繼承權(quán)，以維護(hù)農(nóng)民的基本生活需求。（3）對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的第3種情形，即集體組織內(nèi)部1戶分離為多戶，因繼承而產(chǎn)生1戶享有多處宅基地使用權(quán)。從宅基地使用權(quán)

12、取得的前提看，繼承人對(duì)宅基地使用權(quán)繼承的資格是無(wú)可厚非的。但是，卻違反了“1戶1宅”的宅基地使用原則。從公平的角度看，這也是有失公平的。宅基地僅僅提供基本的生活資料，1戶享有多處宅基地使用權(quán)，對(duì)于集體組織的其他成員來說就不公平了。通過以上3種情況的分析，繼承人對(duì)宅基地上房屋的繼承并不必然伴隨著對(duì)宅基地使用權(quán)的繼承。但是，房屋并不是空中閣樓，它必須依附于1定的土地才能實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。為了保護(hù)房屋繼承人對(duì)房屋的有效使用，同時(shí)又符合宅基地的功能目標(biāo)，在現(xiàn)階段宅基地使用權(quán)還不能進(jìn)入市場(chǎng)自由流通的背景下，法律需要對(duì)這些矛盾提供1種指向或者解決途徑。問題解決的途徑探析（1）仿效臺(tái)灣地區(qū)民法設(shè)定法定的基地租

13、賃權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)民法債篇第425條規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系?！眳⒄张_(tái)灣的“基地法定租賃權(quán)”制度，我們似乎可以依瓢畫葫地規(guī)定：繼承人在繼承房屋的所有權(quán)時(shí)，對(duì)于房屋的宅基地“并非取得作為物權(quán)的村民的宅基地使用權(quán)，而是取得作為債權(quán)的宅基地租賃權(quán)，基于該債權(quán)，房屋繼承人可以占有使用宅基地”。繼承人對(duì)宅基地的這種租賃權(quán)是法律直接予以規(guī)定的，對(duì)于集體組織來說則是1種義務(wù)。宅基地使用權(quán)和宅基地租賃權(quán)都以在他人土地上的房屋為目

14、的，而使用其土地，所以兩者的經(jīng)濟(jì)目的是相同的。但是，由于在權(quán)利劃分上1個(gè)是物權(quán)，1個(gè)是債權(quán)，所以，拘束力存在強(qiáng)弱。前者拘束土地所有人較后者強(qiáng)，即宅基地使用權(quán)人之地位比租賃權(quán)人之地位要高。從土地所有人的角度，其更愿意出租，而不愿設(shè)定宅基地使用權(quán)。因權(quán)利劃分上的不同，宅基地使用權(quán)與宅基地租賃權(quán)有如下不同：1、宅基地使用權(quán)是物權(quán)，非經(jīng)登記不生設(shè)定之效力；租賃權(quán)為債權(quán)，無(wú)須登記。如果以宅基地租賃權(quán)來解決因地上房屋為目的的土地使用，則繼承人對(duì)房屋享有使用權(quán)要以對(duì)宅基地的租賃權(quán)為基礎(chǔ)，也就是說，物權(quán)建立在債權(quán)基礎(chǔ)之上。2、宅基地使用權(quán)登記后，有對(duì)世的效力；根據(jù)債權(quán)的1般理論，債權(quán)是相對(duì)權(quán)，只在當(dāng)事人之間發(fā)

15、生法律效力。這就使得集體組織對(duì)土地的責(zé)任增大，比如維護(hù)土地的義務(wù)、相鄰糾紛的責(zé)任承擔(dān)等等。而租賃權(quán)人（繼承人）除對(duì)集體組織交付租金之外，原則上不再承擔(dān)因土地對(duì)第3人產(chǎn)生的責(zé)任。3、宅基地使用權(quán)的存續(xù)期間是無(wú)限制的；租賃權(quán)的存續(xù)期間則由當(dāng)事人約定，1般不得超過20年。這使得租賃人對(duì)房屋的占有和使用因受到土地使用不穩(wěn)定的因素而受到威脅。4、宅基地使用權(quán)人可以將其上房屋連同宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)租他人，以完備其對(duì)宅基地享有的用益物權(quán)權(quán)能使用、收益；租賃權(quán)人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租。因?yàn)檗D(zhuǎn)租房屋必然意味著宅基地使用權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)移，承租人因不享有對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租權(quán)，使得其房屋的收益權(quán)也得不到滿足，最終

16、造成資源的浪費(fèi)。臺(tái)灣地區(qū)的“基地租賃權(quán)”與我國(guó)某些學(xué)者所倡導(dǎo)的“宅基地法定租賃權(quán)”其實(shí)并非1脈相承?；刈赓U權(quán)的標(biāo)的是“宅基地”，就我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)家壟斷土地1級(jí)市場(chǎng)的土地制度，宅基地本身是不能作為租賃之標(biāo)的物的。另外，臺(tái)灣民法中有關(guān)房屋所有權(quán)的規(guī)定與我國(guó)并不相同。在臺(tái)灣，房屋所有權(quán)不能與土地分離而有獨(dú)立的所有權(quán)，“如果基地使用權(quán)消滅，土地權(quán)人不行使其建筑物之取回權(quán)，則依符合之原則，其建筑物永久留于土地所有人之所有，此時(shí)土地所有人對(duì)于建筑物之利得，民法特規(guī)定應(yīng)按時(shí)價(jià)為補(bǔ)償?！卑凑者@個(gè)規(guī)定，繼承人因不享有宅基地使用權(quán)就不能繼承房屋了。正是因?yàn)榉课莶荒塥?dú)立于土地享有所有權(quán)，所以為了加強(qiáng)對(duì)房屋受讓人的利

17、益保護(hù)，故設(shè)計(jì)了“基地租賃權(quán)制度”。這與我國(guó)的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)分離的制度是不1樣的。筆者認(rèn)為，我國(guó)某些學(xué)者之所以引入臺(tái)灣地區(qū)的“基地租賃權(quán)”來解決我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，主要是為有償使用宅基地提供1種參照途徑。其實(shí)，臺(tái)灣地區(qū)的“基地租賃權(quán)”本身也有物權(quán)化趨向。“基地租賃權(quán)與地上權(quán)接近于同等之地位，租用基地，應(yīng)由出租人與承租人于契約成立后，兩個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)?jiān)摴芸h市地政機(jī)關(guān)，為地上權(quán)之登記。其期限不受第449條第1項(xiàng)規(guī)定之限制（租賃期限不得愈20年之限制）。其性質(zhì)仍為基地租用權(quán)，不過為加強(qiáng)基地租用人之地位，可準(zhǔn)用地上權(quán)之規(guī)定，使其效力幾與地上權(quán)相等，故亦可稱為準(zhǔn)地上權(quán)?！蔽覈?guó)本來就不存在債權(quán)法

18、律體系的基礎(chǔ)，再去設(shè)計(jì)物權(quán)化的債權(quán)，則與我國(guó)民事法律體系本身不協(xié)調(diào)?；谝陨戏N種緣由，筆者并不贊同在我國(guó)法律制度中規(guī)定“宅基地租賃權(quán)制度”。（2）、設(shè)定限制性宅基地使用權(quán)的可行性分析繼承人在繼承房屋所有權(quán)后，因在形式上或者實(shí)質(zhì)上不再具有集體組織成員資格，而不能繼承宅基地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)該為繼承人繼續(xù)使用該宅基地設(shè)定“限制性宅基地使用權(quán)”。1、限制性宅基地使用權(quán)的權(quán)利屬性本質(zhì)上是用益物權(quán)，即由房屋繼承人對(duì)集體所有的土地，在1定范圍進(jìn)行占有、使用、收益的他物權(quán)。采取用益物權(quán)的設(shè)計(jì)，可以讓繼承人對(duì)房屋所有權(quán)的行使能有足夠可靠的保障。首先，用益物權(quán)與所有權(quán)都屬物權(quán)類，這就使宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)

19、相匹配，加強(qiáng)繼承人行使房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利支撐。其次，用益物權(quán)是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志或者法律的規(guī)定在所有權(quán)上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，起著限制所有權(quán)的作用。因此在物權(quán)的優(yōu)先效力上，用益物權(quán)比所有權(quán)具有較優(yōu)的效力，即繼承人優(yōu)先于集體所有人使用土地。再次，用益物權(quán)人可以享有收益權(quán)，支持了繼承人在暫時(shí)不用房屋時(shí)可以出租房屋，不用受到土地所有人的阻礙，避免了房屋閑置造成資源浪費(fèi)。2、繼承人因繼承房屋所有權(quán)而享有的宅基地使用權(quán)應(yīng)是1種“限制性用益物權(quán)”。房屋得以建立的基礎(chǔ)前提是被繼承人以集體成員資格無(wú)償獲取了宅基地使用權(quán)。所以，繼承人只能享有不同與1般用益物權(quán)的限制性宅基地使用權(quán)。所謂限

20、制主要體現(xiàn)在以下方面。（1）繼承人享有的宅基地使用權(quán)不是基于繼承，而應(yīng)是基于法律的直接規(guī)定，具有法定性，這也是物權(quán)法定主義原則之體現(xiàn)。被繼承人過世后，形式上或者實(shí)質(zhì)上不具備成員資格的繼承人，或者具備成員資格而已經(jīng)占有宅基地使用權(quán)的繼承人，對(duì)于房屋可以有兩種處分方式。1是將房屋折價(jià)轉(zhuǎn)讓于還沒有宅基地的其他村民，此乃最完善之處理。另1種方式是自己享有房屋所有權(quán)。在這種方式下，繼承人可以依據(jù)法律的直接規(guī)定，繼而享有宅基地使用權(quán)。（2）繼承人對(duì)宅基地的繼續(xù)使用應(yīng)為有償使用。宅基地具有福利性質(zhì)，宅基地使用權(quán)具有身份依附性。如果不具備成員資格的繼承人無(wú)償占用宅基地，就破壞了宅基地制度的設(shè)立初衷。為了平衡繼

21、承人與集體組織的利益，應(yīng)由繼承人向宅基地所有者償付宅基地使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)允許當(dāng)事人通過合約約定，同時(shí)應(yīng)有第3方（如公權(quán)力機(jī)構(gòu)）提供的1個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)。防止集體組織在與繼承人協(xié)定使用費(fèi)時(shí)濫用權(quán)利，同時(shí)也避免雙方協(xié)定達(dá)不成1致，使法定的宅基地使用權(quán)流于形式。集體組織則可以用這筆費(fèi)用改善村民的福利，或者作為救濟(jì)基金。這筆資金原則上只能用于村民生活之改善，以此彌補(bǔ)宅基地福利功能受限后對(duì)集體組織帶來的利益損失。（3）繼承人對(duì)宅基地的使用具有目的限制性。不具備成員資格的繼承人或者具備成員資格但已經(jīng)享有宅基地使用權(quán)的繼承人是基于房屋使用之目的獲得宅基地使用權(quán)的，所以，在房屋所有權(quán)存續(xù)期間，繼承人不得為使用房

22、屋之外的目的使用宅基地，不得向集體成員之外的人轉(zhuǎn)讓房屋、不得用房屋作抵押等等?？傊?，不能使宅基地使用權(quán)流入市場(chǎng)。這也是為了與國(guó)家對(duì)集體所有土地種種限制相適應(yīng)。但是，為了物盡其用，應(yīng)該允許繼承人對(duì)房屋行使特定收益權(quán)。比如繼承人可以將房屋出租，不過所獲得收益中的1定比例應(yīng)交付集體作為宅基地使用權(quán)的價(jià)值體現(xiàn)。（4）集體組織為了集體的利益，在法定的情形下有權(quán)收回宅基地使用權(quán)，但對(duì)于房屋所有人應(yīng)給予對(duì)價(jià)補(bǔ)償。隨著農(nóng)村自身發(fā)展速度的加快，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)體制的變化，整體規(guī)劃的改變，集體組織為了集體的利益，在法定情形下應(yīng)享有收回宅基地使用權(quán)的權(quán)利，無(wú)須征得房屋所有人的同意。但是，應(yīng)對(duì)房屋所有人的房屋予以對(duì)價(jià)的補(bǔ)償。為了 防止集體組織濫用集體利益之名義，所以法律應(yīng)對(duì)具體的