【廣告策劃PPT】北京房產(chǎn)活動推廣案

1、http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) we嘉年華嘉年華 2004-8 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 客客 戶：永泰地產(chǎn)戶：永泰地產(chǎn) 品品 牌：牌：we housewe house 產(chǎn)產(chǎn) 品：城市品：城市villavilla，第一居所，第一居所 開盤時間：開盤時間：20042004年年8 8月月2828日日 推廣主題：我司提供推廣主題：我司提供 推廣目的：通過開盤活動，達到宣傳本案的目的，進而達成銷售推廣目的：通過開盤活動，達到宣傳本案的目的，進而達成銷售 目標(biāo)。目標(biāo)。 回 顧 房地產(chǎn)資料大全 http

2、:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 一、綜述：一、綜述： l2004年8月28日，北京永泰地產(chǎn)面向2.5次置業(yè)者的“we”項目（以 下簡稱本案）即將盛大開盤。 l我司先后幾次與貴司王總及策劃部胡曉杰女士協(xié)商探討，以期進一 步了解本案。在胡曉杰女士的指點和幫助下，我司對售樓現(xiàn)場的樣板 間進行了踩盤，對本案的特色已經(jīng)有了更深的了解。 l為了更好地宣揚本案“2.5次置業(yè)者的第一居所”宗旨，我司本著 “格調(diào)”、“優(yōu)雅”、“輕松”、“友情”、“了解”、“互動”的 主要思路對本案的開盤提出以下的建議方案。 l本案開盤盛典，是面向政府，客戶，傳媒的一次適時的，良好的形 象宣傳機會，是樹立永泰地產(chǎn)整體形象的良

3、好契機。同時，為本案的 銷售達成打下堅實的基礎(chǔ)及傳頌口碑。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 二、企業(yè)二、企業(yè)pr目標(biāo)：目標(biāo)： l 通過本案開盤活動，樹立良好的本案形象，提升本案口碑，進而 達成銷售目標(biāo)。 l 增進與目標(biāo)客戶的交流及溝通，樹立目標(biāo)客戶心目中的企業(yè)形象 及本案的正面形象。 l 在較小的投入下，利用開盤的時機與目標(biāo)客戶的口碑傳頌，進一 步培育潛在客戶市場，謀求本案的銷售達成，進而達到收益增長。 l 在新的市場條件下，友朋之間探討關(guān)于別墅的模式及利益點，創(chuàng) 造輕松的交流氛圍，以期達到雙贏的局面。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 三

4、、日日 期：期：2004年8月28日 四、場場 地：地：wehouse廣場及樣板間。 五、各方代表人數(shù)：各方代表人數(shù)：預(yù)計150人左右。 六、主辦單位：主辦單位：北京永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 七、服務(wù)單位：服務(wù)單位：北京純粹創(chuàng)意廣告有限公司 八、方案提供：方案提供：北京純粹創(chuàng)意廣告有限公司 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 九、方案主題：九、方案主題：we嘉年華嘉年華 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十、方案描述：十、方案描述： 1、開場創(chuàng)意方案描述： （開場如同作文，鳳頭開場，奪人耳目，以期為眾位嘉 賓留下深刻的印象，以下開場方案供貴司

5、備選。） 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) a、“獅舞神州獅舞神州” l八音鑼鼓喧天，四只舞獅交互表演，四只舞獅借四季平安 吉祥之意，以求風(fēng)調(diào)雨順，國泰民安，預(yù)祝本案開盤成功。 l在舞獅表演開始前，依中國傳統(tǒng)習(xí)慣，請貴司總經(jīng)理及 vip嘉賓共四位以點睛用具為四只舞獅點睛，這一點以“貴 人”身份點睛才會令舞獅煥發(fā)活力，為所有的人們帶來吉祥 和幸福。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) b、“東方神韻東方神韻” l請小學(xué)生進行太極拳表演，太極拳是中華民族的國粹，也是我們的 民族文化，同時太極拳也向征著中華民族不屈的奮斗精神。 l（推薦學(xué)校：四季青小

6、學(xué)） 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) c、“西班牙狂想曲西班牙狂想曲” l來賓進入廣場后，音響師以拉威爾的“西班牙狂想曲”開場，燈光 暗場，音效漸低，吉他手彈起音樂，眾演員跳著弗拉門戈舞，弗拉門 戈舞的熱情能夠激發(fā)人們神奇的魔力，其勁爆的音樂也能夠博得現(xiàn)場 觀眾的熱烈反應(yīng)。 l美麗的舞蹈演員鮮艷、飛揚的裙擺使表演場面更加壯觀，加上吉他 手精湛的音樂技巧，創(chuàng)造出令人過目難忘的開場表演體驗。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 2、廣場活動創(chuàng)意描述、廣場活動創(chuàng)意描述 （廣場活動如同“豬腹”，要豐滿有內(nèi)涵，同時能夠貼合別墅目 標(biāo)受眾的素質(zhì)及品味，格

7、調(diào)高雅。以下方案供貴司備選。） http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) a、“仲夏夜之夢仲夏夜之夢”休閑酒會休閑酒會 l廣場全場燈光暗場，幾束追光照在芝華士飛來吧的高級調(diào)酒師身上， 來賓們觀看他們的精彩表演，品嘗他們調(diào)出的各式美酒。背景音樂 采用藍調(diào)的jazz樂烘托氣氛。 l客人們可以一邊品酒一邊聊天，如果累了，五大樣板間設(shè)置靜態(tài)休 息區(qū)，客人們可以在引導(dǎo)員的指引下去樣板間休息，并可以欣賞設(shè) 計師的精彩解說，進而了解本案的特色。 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) b、“歲月留痕歲月留痕”經(jīng)典電影回顧經(jīng)典電影回顧 l全場以歐美懷舊音樂開場，主持人上臺串詞，音樂停止，電影放映 機播放

8、經(jīng)典老電影。 l如“魂斷藍橋”、“羅馬假日”等。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十一、五大樣板間活動內(nèi)容十一、五大樣板間活動內(nèi)容 樣板間裝修風(fēng)格活動創(chuàng)意主題活動內(nèi)容茶點、軟飲備注 1日式浪漫櫻花 來賓們在休息的 時候，可以欣賞 日本的插花表演， 茶道表演，圍棋 表演 日式壽司配備禮儀小 姐，設(shè)計師 講解。 2西班牙式狂野牛仔 來賓們在休息的 時候，可以欣賞 西班牙的熱舞表 演，欣賞電視中 的牛仔表演，甚 至可以玩一玩樣 板間里的斗牛機 西式小茶點配備禮儀小 姐，設(shè)計師 講解。 3中式唐風(fēng)漢韻 中國山水畫欣賞， 唐代佳麗舞蹈表 演，來賓們可以 在長達十米的白 布上書

9、寫唐詩等 中式小茶點配備禮儀小 姐，設(shè)計師 講解。 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十一、五大樣板間活動內(nèi)容十一、五大樣板間活動內(nèi)容(續(xù)續(xù)) 樣板間裝修風(fēng)格活動創(chuàng)意主題活動內(nèi)容茶點、軟飲備注 4美式加州陽光tbd 美式吐司、三文 治、美式摩卡咖 啡 配備禮儀小 姐，設(shè)計師 講解。 5意式憂郁地中海tbd 奶酷布丁、意大 利林寶堅尼咖啡 配備禮儀小 姐，設(shè)計師 講解。 （此處著重說明：由于五個樣板間我司不清楚最終成型的裝修風(fēng)格，以上五種風(fēng)格只是作（此處著重說明：由于五個樣板間我司不清楚最終成型的裝修風(fēng)格，以上五種風(fēng)格只是作 為我司的提議，作為本案樣板間活動的探討，謝謝理解。）為我司的

10、提議，作為本案樣板間活動的探討，謝謝理解。） http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十二、布局設(shè)計十二、布局設(shè)計 l大型主題背板：（詳見設(shè)計方案） l廣場四周擺放鮮花，綠色植物。 l開盤活動主題：（詳見設(shè)計方案） l本案廣場入口處設(shè)置引路水牌：（詳見設(shè)計方案） l樣板間外設(shè)置記者簽到席：（設(shè)引路水牌） l活動現(xiàn)場入口處及樣板間外設(shè)置禮儀小姐提供引導(dǎo)，簽到服務(wù)，領(lǐng)取 禮品等。 l五大樣板間分別設(shè)置符合樣板間風(fēng)格的布置：（詳見設(shè)計圖） l五大樣板間均設(shè)置講解設(shè)計師一位。 l五大樣板間均設(shè)置引導(dǎo)員一位。（著裝以符合引導(dǎo)員所在樣板間風(fēng)格 為主） http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十三、

11、現(xiàn)場布置方案十三、現(xiàn)場布置方案 詳見設(shè)計圖。 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十四、邀請媒體十四、邀請媒體(下述媒體僅供貴司選擇，不作特別說明下述媒體僅供貴司選擇，不作特別說明) 編號編號媒體媒體發(fā)稿日期發(fā)稿日期圖片新聞圖片新聞最終落地最終落地備注備注 1北京青年報報紙 2北京晚報報紙 3新京報報紙 4精品購物指南報紙 5京華時報報紙 6北京娛樂信報報紙 7北京晨報報紙 8新地產(chǎn)

12、雜志 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十四、邀請媒體十四、邀請媒體(續(xù)續(xù)) 編號編號媒體媒體發(fā)稿日期發(fā)稿日期圖片新聞圖片新聞最終落地最終落地備注備注 9安家雜志 10萬房雜志 11目標(biāo)雜志 12樓王雜志 13北京樓市雜志 14搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò) 15新浪網(wǎng)（房產(chǎn)頻道）網(wǎng)絡(luò) 16sohu網(wǎng)網(wǎng)絡(luò) 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十五、活動預(yù)算表十五、活動預(yù)算表 編號編號項目項目費用費用總計總計備注備注 設(shè)備租賃費設(shè)備租賃費 1av設(shè)備租賃費10，000元/天10，000元香港（由btv2套提供） 2音響設(shè)備租賃費10，000元/天10，000元調(diào)音臺（由cctv第七

13、套農(nóng)業(yè) 節(jié)目提供） 3投影儀租賃4000元/天4，000元toshiba投影儀（由btv提 供） 4燈光設(shè)備租賃費11，500元/天11，500元德國西門子電腦燈，追光燈 52、3、4、5項目設(shè)備運 費 180元 （往返兩次） 360元北辰搬家公司 模特費模特費 6新絲路模特費10，000元/人/天 （四人） 4000元/人/天 （十人） 80，000元14位著名模特 7禮儀小姐費用800元/人/天 （十人） 8，000元北京電影學(xué)院、北京舞蹈學(xué)院 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十五、活動預(yù)算表十五、活動預(yù)算表(續(xù)續(xù)) 編號編號項目項目費用費用總計總計備注備注 演職人員費用演職人

14、員費用 8主持人費用10，000元10，000元 9演員費用20，000元20，000元總政歌舞團 10燈光師，音響師費用4，000元/人 （四位） 16，000元 調(diào)酒師費用調(diào)酒師費用 11芝華士調(diào)酒師出場費5，000元/人 （四位） 20，000元芝華士飛來吧 12赤霞珠干紅120元/瓶（50 瓶） 6，000元家樂福 13雪碧7元/瓶（25瓶）175元家樂福 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 編號編號項目項目費用費用總計總計備注備注 廣告公司創(chuàng)作費廣告公司創(chuàng)作費 14創(chuàng)意費1，000元/小時5，000元方案計五個小時完成 15平面設(shè)計費1，000元/小時5，000元包含彩墨打印

15、費 總計206，035元 16服務(wù)費30，90525 元 服務(wù)費15%。包含導(dǎo)演費 用，人員工資 17廣告公司稅金41，207元稅金8% 合計278，147.25 元 十五、活動預(yù)算表十五、活動預(yù)算表(續(xù)續(xù)) 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 十六、總結(jié)報告：十六、總結(jié)報告： tbd（2004年9月1日提交總結(jié)報告） http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 19：00布置現(xiàn)場 1.入口處羅馬旗到 位 2.入口處綠色植物 擺放 3.舞臺搭建 4.簽到處到位 5.引路水牌到位 6.av

16、設(shè)備到位 7.燈光設(shè)備到位 8.音響設(shè)備到位 9.演員道具到位 10. 麥克風(fēng)到位 11. 鑼鼓、樂器、投 影儀、大屏幕tv 12. 防雨棚 ccidea 永泰地產(chǎn) 黃龍、威 子、金朝暉 8月27日夜 間 風(fēng)雨棚搭 建（需要 永泰地產(chǎn) 配合） 20：30預(yù)演 全體節(jié)目ccidea 演職人員 黃龍、金朝 暉、威子 8月27日 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表(續(xù)續(xù)) 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 14：00 背景材料 紙袋、新 聞夾、禮 品 記者發(fā)稿專用，來 賓領(lǐng)取材料，禮品 （200套）。 永泰地產(chǎn)胡曉杰8月28日 禮品推薦 “昌

17、黎海 鮮”的冰 糖燕窩 15：00來賓簽到 簽到處簽到，領(lǐng)取 資料及禮品 ccidea禮儀人員 15：20音樂熱場 tbdccidea 演職人員 音響師燈光師配 合 15：30燈光暗場 東方神韻四季青小學(xué)生金朝暉音響師、 燈光師配 合 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表(續(xù)續(xù)) 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 16：00 主持人出場串詞，介紹來賓及本次 盛典內(nèi)容 水均益（或者是沈 冰） 金朝暉燈光師配合 16：05主人致辭 歡迎來賓永泰地產(chǎn)胡音響師，燈 光師配合 16：15 主持人出場串詞水均益（或者是沈 冰） 金朝暉

18、音響師，燈 光師配合 16：17vip致辭 嘉賓代表致辭ccideatbd主持人配合 16：25 獅舞神州 四位貴賓為獅子點睛， 表演開始 ccidea水均益（或者 是沈冰） 主持人串詞 配合 剪彩儀式 永泰地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及重要來 賓共同剪彩 永泰地產(chǎn) ccidea 黃龍、胡禮儀小姐引 導(dǎo) 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表(續(xù)續(xù)) 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 16：45 主持人出場串詞，點明還有一個神 秘大獎 永泰地產(chǎn) ccidea 黃龍、胡主持人配合 16：50 參觀樣板間樣板間活動ccidea 演職人員 威子、董潔

19、禮儀小姐引 導(dǎo)，配備設(shè) 計師現(xiàn)場講 解 17：30休閑酒會 永泰地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)致祝酒辭永泰地產(chǎn)胡主持人現(xiàn)場 配合 17：35調(diào)酒表演 芝華士飛來吧調(diào)酒表演芝華士飛來吧金朝暉、 威子 主持人現(xiàn)場 配合 17：40 女子十二樂 坊器樂表演 女子十二樂坊器樂表演女子十二樂坊金朝暉主持人現(xiàn)場 串詞 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表(續(xù)續(xù)) 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 17：50扇舞丹青 獨舞：扇舞丹青穆冰于金朝暉音響師、 燈光師配 合 18：00琵琶獨奏 送你一枝玫瑰花演職人員金朝暉燈光師配 合 18：09唐代佳麗 舞蹈演職人

20、員金朝暉音響師、 燈光師配 合 18：20抽獎 抽取全場大獎永泰地產(chǎn)胡主持人串 詞 獲獎?wù)吒醒詔bd主持人配 合 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 活動流程表活動流程表(續(xù)續(xù)) 時間時間項目項目內(nèi)容內(nèi)容負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人備注備注 18：30 弗拉門戈 舞全體來賓ccidea 金朝暉、 威子 主持人 配合 18：35全場結(jié)束合影留念ccidea黃龍 音響師配 合，主人 串詞 19：00撤掉舞臺 廣場擺放、樣板間 設(shè)備、服裝、樂 器、燈光、道具， av設(shè)備等 ccidea 李新宇、 李藝雯 房地產(chǎn)資料大全 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 如何進行房地

21、產(chǎn)市場 分析 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 市場市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的

22、發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評估項目目評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。標(biāo)實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需

23、關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個層次三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市 場、項目市場 兩個方面兩個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場

24、 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場 分析分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進

25、行市場細(xì)分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預(yù)估項目的市場 占有率。 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 http

26、:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商

27、品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟環(huán)境濟環(huán)境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

28、與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟 增長 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 %

29、適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步

30、第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的

31、住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場分析場分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價格成交情況、成交價格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、給總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)

32、構(gòu)分析（按面積進 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點分析分析 4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項目市項目市 場分析場分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視

33、性 項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標(biāo)客戶找出項目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點場的機會點 最終目標(biāo)最終目標(biāo) http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項目+環(huán) 境+競爭） http:/ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) swot分析的價值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢勢/劣勢）劣勢） 的價值要的價值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交