(完整版)簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1、?簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類型，房屋租賃合同看上去比較簡(jiǎn)單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同 的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂 得不全面，在履行房屋租賃合同過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來(lái)沒 有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同 時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)法律問(wèn)題。一、合同的主體資格問(wèn)題1、在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土 地使用權(quán)證，如果沒有房產(chǎn)證，則要看出租方有無(wú)房屋買賣合 同或授權(quán)委托書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況，租 金支付能力，社會(huì)誠(chéng)信狀況。2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押

2、（此點(diǎn)尤其 對(duì)于想長(zhǎng)期租賃的承租人來(lái)說(shuō)非常重要）。3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對(duì)出租的房屋不擁有 產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對(duì)外出租，但在合同履行 期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場(chǎng)攤位自己做生意，由 此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租 方對(duì)此有承諾或保證。4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好 報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場(chǎng)，開辦單位要對(duì)外大量 分別出租攤位，根據(jù)國(guó)家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向 工商行政管理部門申領(lǐng)市場(chǎng)登記證，只有領(lǐng)了市場(chǎng)登記 證方可對(duì)外招商宣傳及出租，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方如果

3、發(fā)生了破產(chǎn)、企 業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等情況，如何補(bǔ)救，承租方如不能 繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生 活的家庭成員可否沿續(xù)原來(lái)的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該 房屋。二、租賃合同的標(biāo)的物在房屋租賃合同中，要求寫明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù) 層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號(hào)，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房 產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住， 還是用作經(jīng) 營(yíng)場(chǎng)所。三、租賃期限的起算租賃期限的起算一般有二種情況:第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算第二種情況，考慮到承租方要對(duì)房屋進(jìn)

4、行裝修等因素，或出 租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，租賃期間的起算時(shí)間可約定在 幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從合同簽訂之日到 正式開始起算租賃期限的這段時(shí)間稱為免租期（一般為一個(gè) 月）。免租期內(nèi)，承租方無(wú)需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝 潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定，一次合同租賃期限 最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。四、租金的計(jì)算及支付方式年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比 例或一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年 度支付，但在約定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)約定年度的概念及起 始時(shí)間，否則，可能引起誤解。五、租賃房屋的交付合同

5、中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查房產(chǎn)的完好 情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi) 用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財(cái)物移交清單。六、履約保證金為了保護(hù)出租方的利益，防止承租方提前撤場(chǎng)，或拖欠有關(guān) 費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金（通 常是押三付一）。七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、 保潔費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索 要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。特別要提醒的是，在合同中要寫明，租金是否是含稅價(jià)。八、合同

6、中應(yīng)約定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定 期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對(duì)房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事 先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證 承租方的正常經(jīng)營(yíng)不受影響或干擾。九、水、電供應(yīng)出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、 不間斷的、能滿足承租方滿 負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如, 作為商場(chǎng)或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于 250KW或電容量不 小于 300KVA。還要約定，如上述技術(shù)條件非因市政部門原因或不可抗力， 而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，出租方須確保承租方可根據(jù)其營(yíng)業(yè)

7、需要，自行確定營(yíng)業(yè)時(shí)間，并確保 承租方在其營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電 梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng) 當(dāng)在合同中約定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn) 權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與 其它產(chǎn)權(quán)人共同約定各自的廣告牌位置。十二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu) 先購(gòu)買權(quán)也應(yīng)約定清楚。例如，出租方有一幢三層樓的大樓， 每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)， 出租人準(zhǔn)備整幢大樓出賣，那么，原來(lái)的承租人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍是什么。十三、財(cái)產(chǎn)損壞賠償，在租賃合同中

8、要訂明由于房屋之缺陷 或損壞，或由于出租方負(fù)責(zé)提供的設(shè)施、公共管線在設(shè)置上的 缺陷或損壞，或由于出租方或出租方雇員、代理人行為失職或 疏忽，而使承租方人員或財(cái)產(chǎn)受到直接或間接的損失時(shí)，出租 方應(yīng)對(duì)承租方負(fù)責(zé)并賠償遭受的實(shí)際損失。反之，如果承租方 有損壞財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)向出租方賠償。十四、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，原則上房產(chǎn)險(xiǎn)由出租方投保，承租方自行 投資的設(shè)備及財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)由承租方投保。十五、合同提前終止若甲乙雙方協(xié)商一致，可提前終止或解除本合同。 其它則雙 方可約定：1、承租方提前終止合同的情形有：（1）若不可抗力事件發(fā)生，致使房產(chǎn)周圍環(huán)境發(fā)生重大變 化，承租方所租房屋營(yíng)業(yè)的市場(chǎng)，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不 宜維續(xù)履

9、行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無(wú)需承擔(dān)任何法律 責(zé)任。（2）出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承 租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒能及時(shí)補(bǔ)救，致使承租方不能正常居 住或?qū)ν鉅I(yíng)業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。（3）出租方未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)辦妥房屋租賃證或其 他因出租房產(chǎn)所需的許可和手續(xù)。2、出租方提前終止本合同的情形有：（1）承租方逾期支付租金超過(guò)多少日。（2 ）承租方擅自改變房屋用途的。（3）未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。（4 ）承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動(dòng)。十六、違約責(zé)任雙方應(yīng)當(dāng)約定，一方違反本合同有關(guān)條款，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц抖?少違約金，違約金也可以分項(xiàng)約定。十七、期滿財(cái)產(chǎn)

10、的處置租賃合同期滿，承租方在一定期限內(nèi)不拆除或取回有關(guān)物品，視為承租人放棄遺留物之所有權(quán)，悉歸出租方所有。還要注意，如果是一方中途違約，導(dǎo)致合同被提前終止，承 租方裝潢的財(cái)產(chǎn)及損失如何處理，也要在合同中約定房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人將房屋交付他人使用收益，并 收取一定房屋租金的行為。其中交出房屋供他人使用并收取一 定租金的一方，稱之為房屋出租人；得到房屋使用權(quán)并為此支 付一定房租的一方，稱之為房屋承租人。房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還出租人的合同。 在房屋租賃中，按照租賃房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同，房屋租賃可 以分為公房租賃和私房租賃。根

11、據(jù)租賃房屋的用途不同，又可 分為住宅租賃和非住宅租賃。一般來(lái)說(shuō)，只要租賃合同是在雙方平等的基礎(chǔ)上簽訂的，且 雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法 有效，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。任何一方違反合同的約 定不履行義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是在目前的房屋租賃合同糾紛中，存在著這樣或那樣的問(wèn) 題，在處理時(shí)又因?yàn)闆]有明確的法律、 法規(guī)的規(guī)定，造成分歧。 現(xiàn)筆者就有關(guān)問(wèn)題發(fā)表自己的意見，供大家商榷。一、房屋租賃合同未經(jīng)備案登記是否有效在房屋租賃糾紛中，租賃合同的效力往往是雙方爭(zhēng)議的焦 點(diǎn)，也是正確處理案件的基礎(chǔ)和前提房屋租賃合同簽訂以后，雙方未根據(jù)中華人民共和國(guó)城市 房地產(chǎn)管理法、城市

12、房屋租賃管理辦法辦理登記備案， 領(lǐng)取房屋租賃證，未辦理房屋租賃審核手續(xù)，租賃行為是 否無(wú)效，在實(shí)踐中有兩種不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是無(wú)效的， 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是有效的，筆者同意第二種觀點(diǎn)。中華人民 共和國(guó)合同法第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí) 生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的, 依照其規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同 法若干問(wèn)題的解釋（一）第九條：依照合同法第四十四條 第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)， 或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng) 事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的, 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合

13、同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦 理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù) 不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法第五十三條及第六章法 律責(zé)任的規(guī)定來(lái)看，并未規(guī)定未經(jīng)登記備案租賃合同無(wú)效的條 款，在建設(shè)部頒布的城市房屋租賃管理辦法中雖然規(guī)定房 屋租賃實(shí)行登記備案制度，但除第三十二條第一款第三項(xiàng)“未 征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃 行為無(wú)效”的規(guī)定外，未有租賃合同未經(jīng)登記備案即無(wú)效 的條款。因此筆者認(rèn)為，租賃合同簽訂后，雖然未經(jīng)登記備案, 但只要租賃合同的簽訂是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法 律、法規(guī)的規(guī)定

14、，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。二、房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人 （次承租人）使用、收益，也即承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人 使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出 租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。出租合同是轉(zhuǎn)租合同的基礎(chǔ)和前提， 沒有出租合同也就沒有 轉(zhuǎn)租合同。我國(guó)合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人 同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與 出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的， 承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出 租人可以解除合同”。按照此規(guī)定，經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租包括 兩種情形：

15、一是在租賃合同訂立時(shí)明確約定承租人有權(quán)出租租 賃物；二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租。 對(duì)于事前未經(jīng)出租人同意，事后出租人知道并不反對(duì)或予以承 認(rèn)的轉(zhuǎn)租，也可以視為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是有效的，出租人與承租人的關(guān)系不因 轉(zhuǎn)租而受影響，第三人（次承租人）與出租人雖沒有合同關(guān)系, 但次承租人可以直接向出租人支付租金，以上兩點(diǎn)是大家所共 識(shí)的，但是在租賃合同終止或被解除時(shí)，承租人與次承租人之 間的租賃關(guān)系是否也隨之終止，在實(shí)踐中卻存在著不同的觀點(diǎn)， 這也就是筆者下面需要與大家探討的問(wèn)題。三、房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同是否當(dāng)然終止房屋轉(zhuǎn)租合同是承租人基于與出租人在房屋租

16、賃合同中的約定或者是根據(jù)出租人的授權(quán)與第三方簽訂的租賃合同。那么, 在出租人與承租人之間的房屋租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同的效 力如何，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，即在轉(zhuǎn)租合同是否當(dāng)然終止的問(wèn) 題上存在兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出租合同被終止，轉(zhuǎn) 租合同也隨之終止，即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同；另一種 觀點(diǎn)則認(rèn)為，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同并不當(dāng)然終止。筆者同意第二種觀點(diǎn)。第一、出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。如 前言所述，轉(zhuǎn)租合同是承租人根據(jù)出租人的授權(quán)（合同約定或 書面授權(quán)）與第三方簽訂的合同，是依法成立的合同，如果第 三方?jīng)]有違約行為，第三方的合同權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律的平等保 護(hù)。從權(quán)利的來(lái)源

17、看，不論是出租合同還是轉(zhuǎn)租合同，其終極 權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、 收益權(quán), 出租人將房屋出租給承租人，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的 一種處分。在承租人違約的情況下，依法終止出租合同的效力（法院判決終止或者約定解除），是對(duì)出租人租賃物使用權(quán)的 一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租 人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基 于出租人對(duì)承租人的授權(quán)，沒有出租人許可，轉(zhuǎn)租的行為無(wú)效。 從這一意義上講，次承租人（第三方）根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋 是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。 即使出租合同因承租人的違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)

18、租合 同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會(huì)造成對(duì)出租 人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約 定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按照轉(zhuǎn)租合同的 約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同 意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期 許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的 公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次 承租人使用房屋的權(quán)利就會(huì)始終處于變動(dòng)之中，交易的安全因 此被破壞，市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定性被影響，也不符合當(dāng)今世界租賃 權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流。因此筆者認(rèn)為，在處理出租合同與 轉(zhuǎn)租合同的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)全面考慮合同訂立時(shí)各方當(dāng)事人的真 實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障 交易安全的角度出發(fā)，依法處理出租人與承租人之間的法律關(guān) 系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人的利益。第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運(yùn)用。舉重明輕作為 法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的基本論證。舉重明輕 的推理方式為：“尚且當(dāng)然”，所謂的“重”和“輕”， 指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對(duì)上述情 形如何適用法律雖無(wú)明文規(guī)定，但最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí) 行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見（試行）第