上海恒策云南高爾夫別墅發(fā)展建議報(bào)告77p

1、謹(jǐn)呈：紅河春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 引領(lǐng)云南的休閑生活方式，集引領(lǐng)云南的休閑生活方式，集高爾夫度假、休閑健高爾夫度假、休閑健 康和景觀房產(chǎn)康和景觀房產(chǎn)為一體的山湖休閑康療度假區(qū)為一體的山湖休閑康療度假區(qū) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位： 以旅游度假、休閑養(yǎng)療、景觀房產(chǎn)為功能特點(diǎn)以旅游度假、休閑養(yǎng)療、景觀房產(chǎn)為功能特點(diǎn) 以生態(tài)健康、自然山水為環(huán)境特質(zhì)（溫泉）以生態(tài)健康、自然山水為環(huán)境特質(zhì)（溫泉） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位詮釋項(xiàng)目定位詮釋 山水別墅山水別墅 習(xí)慣于城市現(xiàn)代的繁華，而居家生活對(duì)于自然生態(tài)的追求、對(duì) 山、對(duì)水的居住環(huán)境要求，本項(xiàng)目作為山水別墅，在快速的城 市化進(jìn)程中，對(duì)自然、溫泉養(yǎng)療生態(tài)生活的追

2、求中獲利。 生活方式生活方式 新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn) 當(dāng)休閑放松成為一種時(shí)尚，集商務(wù)會(huì)議、休閑度假和居住為一 體的度假型社區(qū)將引導(dǎo)云南、昆明都市生活新風(fēng)向“以現(xiàn) 代的優(yōu)雅演繹著低調(diào)的奢華”。 依托項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，依托溫泉、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將居住與養(yǎng)療、 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)等融合于彌勒昆明城市后花園的新市鎮(zhèn)，打 造新型休閑旅游度假新標(biāo)桿。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問(wèn)題進(jìn)行探討下問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part.

3、 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例 part. 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn): :大昆明地區(qū)休閑度假方式及在售高爾夫客戶(hù)群均反大昆明地區(qū)休閑度假方式及在售高爾夫客戶(hù)群均反 映出高爾夫的目標(biāo)客戶(hù)在財(cái)富階層映出高爾夫的目標(biāo)客戶(hù)在財(cái)富階層, ,有利于本項(xiàng)目定位與運(yùn)作有利于本項(xiàng)目定位與運(yùn)作 低 中 高 擁有資金實(shí)力擁有資金實(shí)力 低中高 休閑休閑 度假度假 檔次檔次 家庭聚會(huì)式棋牌娛樂(lè)+本 地或省內(nèi)旅游度假+普通 體育活動(dòng) 在咖啡廳或茶室進(jìn)行棋牌娛 樂(lè)+全

4、國(guó)范圍觀光旅游+游泳/ 羽毛球/網(wǎng)球等 網(wǎng)球+高爾夫+國(guó)內(nèi)度假旅 游+國(guó)外觀光旅游+第二居 度假方式 昆明及富人休閑度假方式昆明及富人休閑度假方式 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 案例選取案例選取市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況客戶(hù)客戶(hù)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素 春城高爾夫春城高爾夫 春城海岸春城海岸 華僑城項(xiàng)目華僑城項(xiàng)目 在售認(rèn)知度較高 市場(chǎng)關(guān)注度高 企業(yè)高管+私營(yíng)業(yè)主+少 量江浙川滬外省 社交平臺(tái),投資兼有 休閑度假,追求尊貴, 御景新城御景新城 星耀水鄉(xiāng)星耀水鄉(xiāng) 市場(chǎng)認(rèn)知度較高企業(yè)高管+私營(yíng)業(yè)主+一 定量時(shí)尚白領(lǐng) 社交平臺(tái),休閑度假, 自然生態(tài)生活,運(yùn)動(dòng) 健身,追求時(shí)尚 昆

5、昆 明明 在在 售售 高高 爾爾 夫夫 購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)以追求社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)休閑度假及升值空間關(guān)注較高購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)以追求社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)休閑度假及升值空間關(guān)注較高 50萬(wàn)以上 10-30萬(wàn)以上 10萬(wàn)以下 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)和高爾夫運(yùn)動(dòng)的社會(huì)文化屬性是本項(xiàng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和高爾夫運(yùn)動(dòng)的社會(huì)文化屬性是本項(xiàng) 目高爾夫形象目高爾夫形象、客戶(hù)及產(chǎn)品定位的重要依據(jù)、客戶(hù)及產(chǎn)品定位的重要依據(jù) 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 高高 爾爾 夫夫 的的 社社 會(huì)會(huì) 文文 化化 屬屬 性性 高爾夫運(yùn)動(dòng)的高爾夫運(yùn)動(dòng)的 社會(huì)形象社會(huì)形象 富人社交活動(dòng)俱樂(lè)部富人社交活動(dòng)俱樂(lè)部 高爾夫運(yùn)動(dòng)蘊(yùn)高爾

6、夫運(yùn)動(dòng)蘊(yùn) 涵的社會(huì)元素涵的社會(huì)元素 身份身份 地位地位 品位品位 高爾夫運(yùn)動(dòng)傳高爾夫運(yùn)動(dòng)傳 遞的文化信息遞的文化信息 一種休閑方式一種休閑方式 一種生活態(tài)度一種生活態(tài)度 一個(gè)社交圈子一個(gè)社交圈子 一個(gè)時(shí)尚話題一個(gè)時(shí)尚話題 春天高爾夫別墅春天高爾夫別墅 富人社交活動(dòng)富人社交活動(dòng) 中心定位中心定位 目標(biāo)客戶(hù)的偏目標(biāo)客戶(hù)的偏 好及關(guān)注點(diǎn)好及關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品打造圍繞產(chǎn)品打造圍繞 客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn) 和消費(fèi)文化發(fā)和消費(fèi)文化發(fā) 展階段展階段 大昆明地大昆明地 區(qū)區(qū)?區(qū)域級(jí)區(qū)域級(jí)? 身份身份? 升值升值? 休閑休閑? 社交社交? 時(shí)尚時(shí)尚? 新生事物新生事物? 時(shí)尚話題時(shí)尚話題? 生活態(tài)度生活態(tài)度? 本報(bào)

7、告是嚴(yán)格保密的。 立足紅河立足紅河, ,營(yíng)造云南省富人社交活動(dòng)休閑健康中心營(yíng)造云南省富人社交活動(dòng)休閑健康中心 高爾夫形象定位高爾夫形象定位: : 云南省真正的富人康療社交活動(dòng)中心（休閑度假運(yùn)動(dòng)）云南省真正的富人康療社交活動(dòng)中心（休閑度假運(yùn)動(dòng)） 高爾夫營(yíng)銷(xiāo)愿景：高爾夫營(yíng)銷(xiāo)愿景： 做鼎級(jí)生活的締造者；做富人生活方式的倡導(dǎo)者做鼎級(jí)生活的締造者；做富人生活方式的倡導(dǎo)者 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 昆明高爾夫消費(fèi)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)促因主要是昆明高爾夫消費(fèi)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)促因主要是: :社交社交, ,休休 閑度假閑度假, ,追求自然健康追求自然健康. .追求尊貴

8、生活方式的促因追求尊貴生活方式的促因 尚需要消費(fèi)文化沉淀，尚需要消費(fèi)文化沉淀，商務(wù)交往需求增加商務(wù)交往需求增加 我們的客人主要有三類(lèi),一類(lèi)是我們的準(zhǔn)業(yè)主,第二種是做生意或 者企業(yè)活動(dòng)的比較多,其余的是各種散客.散客中有些政府的事業(yè) 單位的,他們是高球愛(ài)好者,都有自己的專(zhuān)用球具. -昆明華僑城 高爾夫球場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員 與其坐在辦公室或咖啡廳里,我更熱衷在球場(chǎng)間穿行，邊打球、 邊談生意，既享受戶(hù)外清新的空氣,又交朋結(jié)友，往往在“不知 不覺(jué)”中完成了一些商務(wù)的洽淡。 -昆明高球愛(ài)好者 “普洱茶行”老板（擁有5家門(mén)店在） 將文 朋友圈子里打高爾夫球的不少,經(jīng)常去打,一個(gè)主要是周邊朋友都 在打，另外也愛(ài)好。

9、經(jīng)常和圈里朋友一起去，可以結(jié)識(shí)球友 。 -舒總 一開(kāi)始是受香港合作伙伴的影響,偶然打打,現(xiàn)在漸漸喜歡上這項(xiàng) 運(yùn)動(dòng),沒(méi)事就想來(lái)打兩桿,解乏放松。同時(shí)將球場(chǎng)看做交流、交友、 交際的活動(dòng)場(chǎng)所。 -昆明某貿(mào)易集團(tuán)董事長(zhǎng) 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目高爾夫客戶(hù)特征本項(xiàng)目高爾夫客戶(hù)特征: :私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主, ,成功人士成功人士, , 富有富有, ,精力充沛精力充沛, ,思維開(kāi)闊思維開(kāi)闊, ,見(jiàn)識(shí)廣博見(jiàn)識(shí)廣博 年齡特征年齡特征35歲55歲 收入水平收入水平年收入50萬(wàn)以上 教育背景教育背景教育接受程度不一 特質(zhì)特質(zhì) 關(guān)心事業(yè)發(fā)展、社交活動(dòng)、自

10、我健康; 團(tuán)體中的精英,擁有領(lǐng)袖氣質(zhì); 不固守財(cái)富,是財(cái)富的創(chuàng)造者和運(yùn)用者; 具有較強(qiáng)的休閑享受需求； 對(duì)所提供的活動(dòng)/設(shè)施要求高，喜歡健康、新鮮體驗(yàn)及 尊貴感； 在生活方式和消費(fèi)方式上屬于引導(dǎo)型客戶(hù)。 職業(yè)背景職業(yè)背景私營(yíng)業(yè)主(70%)企業(yè)高管(15%)金融界人士(8%)高官(5%)其 它(2%) 所屬區(qū)域所屬區(qū)域昆明人(60%)地州及其它縣市(30%)與云南有工作緣的外省 市人數(shù)(10%)江浙川滬 工作工作/ /生活經(jīng)歷生活經(jīng)歷多數(shù)擁有自己的企業(yè)和事業(yè)基礎(chǔ)，部分政府單位及事業(yè)單 位的中高層管理者 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目高

11、爾夫客戶(hù)的消費(fèi)訴求本項(xiàng)目高爾夫客戶(hù)的消費(fèi)訴求: :身份、身份、 商務(wù)、運(yùn)動(dòng)健康休閑時(shí)尚、保值商務(wù)、運(yùn)動(dòng)健康休閑時(shí)尚、保值 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)分類(lèi)第一類(lèi)客戶(hù)第二類(lèi)客戶(hù)第三類(lèi)客戶(hù)第四類(lèi)客戶(hù) 消費(fèi)訴求身份身份商務(wù)商務(wù)運(yùn)動(dòng)健康休閑運(yùn)動(dòng)健康休閑保值保值 客戶(hù)職業(yè) 私營(yíng)老板私營(yíng)老板+ +社會(huì)名流社會(huì)名流+ + 官員官員+ +大型企業(yè)高管大型企業(yè)高管 私營(yíng)老板私營(yíng)老板+ +大型大型 企業(yè)高管企業(yè)高管 私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主+ +政府政府 及社會(huì)名流及社會(huì)名流+ +高高 級(jí)白領(lǐng)級(jí)白領(lǐng)(10-20(10-20萬(wàn)萬(wàn)) ) 私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主+ +與云南與云南 有工作緣的外

12、資有工作緣的外資 客戶(hù)及江浙滬客客戶(hù)及江浙滬客 戶(hù)戶(hù) 合富輝煌昆明高爾夫愛(ài)好者調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)分析 1.1.球場(chǎng)所在的區(qū)位球場(chǎng)所在的區(qū)位：構(gòu)成要素包括球場(chǎng)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、交通條件、 人文、地理?xiàng)l件、氣候條件、人口密度、當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)等； 2.2.球場(chǎng)的品位、檔次球場(chǎng)的品位、檔次：包括設(shè)計(jì)水平、建造水平、球場(chǎng)的獨(dú)特性、風(fēng)格、挑戰(zhàn) 性、趣味性、周邊環(huán)境、唯一性等； 3.3.球場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)模式球場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)模式：一個(gè)球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式一經(jīng)采用，便不宜變換，特別 是會(huì)員制球會(huì)的設(shè)立，必須定位準(zhǔn)確，必須十分重視會(huì)規(guī)、會(huì)

13、章的制定，重 視對(duì)會(huì)員權(quán)利義務(wù)的承諾和界定，重視這些規(guī)章制度對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的長(zhǎng)期影響； 4.4.球場(chǎng)的管理水平球場(chǎng)的管理水平：是能否吸引客人到場(chǎng)的重要因素，衡量四個(gè)方面，.球 場(chǎng)品質(zhì)(指球場(chǎng)場(chǎng)地質(zhì)量)；.運(yùn)作水平；.服務(wù)水平；.管理成本。這基 本決定了一個(gè)球場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。 球場(chǎng)定位思考點(diǎn)球場(chǎng)定位思考點(diǎn)1:1:本項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)的定位和本項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)的定位和 經(jīng)營(yíng)取決于區(qū)位經(jīng)營(yíng)取決于區(qū)位, ,檔次檔次, ,經(jīng)營(yíng)模式和管理經(jīng)營(yíng)模式和管理( (增加增加) ) 球場(chǎng)的定位和經(jīng)營(yíng)的成功與否球場(chǎng)的定位和經(jīng)營(yíng)的成功與否kpi 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 球場(chǎng)定位思考點(diǎn)球場(chǎng)定位思考點(diǎn)2:2:根據(jù)消費(fèi)者的需求開(kāi)發(fā)復(fù)合功能

14、產(chǎn)品，主要根據(jù)消費(fèi)者的需求開(kāi)發(fā)復(fù)合功能產(chǎn)品，主要 的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)分為的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)分為: :愛(ài)好愛(ài)好, ,身份和休閑身份和休閑, ,度假、商務(wù)功能度假、商務(wù)功能 商務(wù)交際商務(wù)交際 價(jià)值服務(wù)價(jià)值服務(wù) 愛(ài)好專(zhuān)業(yè)愛(ài)好專(zhuān)業(yè) 價(jià)值服務(wù)價(jià)值服務(wù) 身份榮耀身份榮耀 價(jià)值服務(wù)價(jià)值服務(wù) 健康休閑健康休閑 價(jià)值服務(wù)價(jià)值服務(wù) 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)分析 商務(wù)活動(dòng)增加，增加交流和商務(wù)空間 專(zhuān)業(yè)教練,球具商店,專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和講座,賽事 打造豪華的環(huán)靜,營(yíng)造私密的氛圍, 頂級(jí)的服務(wù)管理 休閑配套設(shè)施,spa會(huì)所,便利配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫高爾夫 度假度假 形象定位 客戶(hù)定位 產(chǎn)

15、品定位 市場(chǎng)分析 建議本項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)運(yùn)作建議本項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)運(yùn)作, ,配套設(shè)施定位配套設(shè)施定位 及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在初期圈層交流中心展開(kāi)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在初期圈層交流中心展開(kāi) 以休閑度假主題展開(kāi)市場(chǎng)和銷(xiāo)售工作,并為本項(xiàng)目spa 及醫(yī)療設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施推出做鋪墊,如在企業(yè)家或商務(wù)報(bào)紙雜志上 做廣告 云南的富人休閑康療新中心云南的富人休閑康療新中心 以休閑度假休閑度假消費(fèi)為目 的私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管 是本項(xiàng)目的主流客戶(hù),占 到65% 財(cái)富階層:私營(yíng)業(yè)主、企事 業(yè)企業(yè)高管、高官 消費(fèi)訴求消費(fèi)訴求 休閑spa、會(huì)務(wù)設(shè)備,餐飲,休閑配套,商 務(wù)中心 高效管理,優(yōu)良服務(wù),形象打造,氛圍的營(yíng)造,為 商務(wù)客戶(hù)提供附加服務(wù) 啟

16、動(dòng)區(qū)配套啟動(dòng)區(qū)配套 身份,休閑娛樂(lè),時(shí)尚,商務(wù) 客戶(hù)客戶(hù) 硬件硬件 軟件軟件 會(huì)所中規(guī)劃休閑、娛樂(lè)，高檔休閑設(shè)施(spa會(huì) 所)健身中心等 部分便利店設(shè)施 營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問(wèn)題進(jìn)行探討下問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例球場(chǎng)與物業(yè)

17、運(yùn)營(yíng)案例 part. 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：昆明市別墅市場(chǎng)尤其高爾夫別墅目前處在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：昆明市別墅市場(chǎng)尤其高爾夫別墅目前處在 快速發(fā)展階段，市場(chǎng)細(xì)分化開(kāi)始，投資客群一定基礎(chǔ)快速發(fā)展階段，市場(chǎng)細(xì)分化開(kāi)始，投資客群一定基礎(chǔ) 1998199820022002 啟動(dòng)期啟動(dòng)期 2003200320092009 活躍期活躍期 20092009至今至今 發(fā)展期發(fā)展期 初步啟動(dòng) 開(kāi)始出讓別墅用地 結(jié)束福利分房帶來(lái) 少量需求 整體房地產(chǎn)處于初 級(jí)階段 集中放量 2003年初國(guó)土資源45號(hào) 文件控制別墅等高檔住 宅用地，控制前所“囤 積”的別墅用地在04年 集中開(kāi)發(fā)，使得別墅產(chǎn) 品在邁入200

18、4年后仍然 維持了較高的供應(yīng)量 橡樹(shù)莊園、滇池高爾夫、 春城海岸、西山別墅、 村上春樹(shù)、麗水龍庭 理性盤(pán)整 消化別墅存量 宏觀調(diào)控 產(chǎn)品開(kāi)始創(chuàng)新 出現(xiàn)投資性別墅 商務(wù)、休閑、度假類(lèi) 型逐步細(xì)分化 華僑城地產(chǎn)、御景國(guó) 際 高爾夫高爾夫 別墅別墅 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，一定程度市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，一定程度 上沒(méi)有引領(lǐng)消費(fèi)者需求上沒(méi)有引領(lǐng)消費(fèi)者需求 v產(chǎn)品的細(xì)分化與市場(chǎng)需 求存在差距，更多高爾 夫定位較模糊，市場(chǎng)形 象不清晰 v高檔社區(qū)內(nèi)環(huán)境打造一 般，部分項(xiàng)目周邊配套 不完善，未形成人文社

19、 區(qū) v整體以湖泊水資源為主， 資源偏好過(guò)于明顯，都 集中在滇池等下由此形 成過(guò)于依賴(lài)資源 v戶(hù)型的舒適度不夠、品 質(zhì)不高 n昆明高爾夫別墅市場(chǎng)產(chǎn)品在2008年呈現(xiàn)創(chuàng)新趨勢(shì)，但還是存在諸 多的創(chuàng)新不夠之處： 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 目前紅河州高爾夫別墅空白，整個(gè)昆明地區(qū)高爾夫的快 速發(fā)展，但項(xiàng)目定位較雷同，市場(chǎng)細(xì)分化不明顯，市場(chǎng) 存在較大的機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目擁有寬闊山水資源、高爾夫球場(chǎng)及4000畝大盤(pán) 的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，資源天生優(yōu)越，可塑性強(qiáng) 彌勒的下一個(gè)發(fā)展是生態(tài)優(yōu)勢(shì)地區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域按 照經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的規(guī)律，賦予了承擔(dān)昆明后花園及

20、交 通樞紐中心的位置 區(qū)域性開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展商運(yùn)營(yíng)區(qū)域項(xiàng)目的氣度和魄力； 資源條件資源條件 政府規(guī)劃政府規(guī)劃 開(kāi)發(fā)商資源整合能力開(kāi)發(fā)商資源整合能力 立足于紅河立足于紅河 市場(chǎng)，高端市場(chǎng)，高端 定位，打造定位，打造 云南房產(chǎn)市云南房產(chǎn)市 場(chǎng)場(chǎng)健康休閑健康休閑 房產(chǎn)房產(chǎn) 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)的置業(yè)目的本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)的置業(yè)目的基于對(duì)昆明基于對(duì)昆明市場(chǎng)上市場(chǎng)上 的同類(lèi)型項(xiàng)目的分析，用途為投資和度假的同類(lèi)型項(xiàng)目的分析，用途為投資和度假 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源置業(yè)目的置業(yè)目的客戶(hù)狀況客戶(hù)狀況 星耀水星耀水 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 高爾夫 具有唯

21、 一性 90的為投 資、儲(chǔ)蓄型 客戶(hù) 在昆明中高端住宅或別墅區(qū)內(nèi)已有住房 有四川、江浙、上海等地客戶(hù) 華僑城華僑城 高爾夫高爾夫 高爾夫 高配套 投資為主,其 次是度假療 養(yǎng) 在昆明或下邊縣市中高端住宅或別墅區(qū)內(nèi)已有住房 部分外省市客戶(hù)有關(guān)注（華僑城全國(guó)品牌營(yíng)銷(xiāo)） 本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)來(lái)源于現(xiàn)有的中高檔住宅區(qū)內(nèi)，且有部分本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)來(lái)源于現(xiàn)有的中高檔住宅區(qū)內(nèi)，且有部分 外省市客戶(hù)，用途為投資和度假外省市客戶(hù)，用途為投資和度假 影樓老板：在市中心有一個(gè)比較大的住房，另外在華僑城準(zhǔn)備訂購(gòu)一套 200多平米的別墅 某貿(mào)易公司老總：在浙江、上海有房產(chǎn)，經(jīng)常在這邊做生意，又計(jì)劃在御 景買(mǎi)高爾夫別墅 西山別墅

22、老業(yè)主：在星耀水鄉(xiāng)做預(yù)訂 昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù) 市場(chǎng)典型客戶(hù)市場(chǎng)典型客戶(hù) 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)來(lái)源地分析昆明現(xiàn)有度假項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)來(lái)源地分析-以昆以昆 明市及周邊縣市為主明市及周邊縣市為主 度假社區(qū)客戶(hù)度假社區(qū)客戶(hù) 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源距離距離客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)來(lái)源 滇池高爾滇池高爾 夫夫 滇池自然 資源 昆明：市中心15公里 內(nèi) 昆明市70，昆明周邊市縣18左右， 少量江浙川滬客戶(hù) 橡樹(shù)莊園橡樹(shù)莊園滇池湖畔昆明：中心15公里左 右 昆明市區(qū)約75%多，周邊縣市約10% 多,10

23、%為開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系客戶(hù)，部分 其他外省市客戶(hù) 度假景點(diǎn)客戶(hù)度假景點(diǎn)客戶(hù) 項(xiàng)目項(xiàng)目資源資源距合肥距離距合肥距離客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)來(lái)源 春城海岸春城海岸宜良陽(yáng)宗海 度假區(qū) 距昆明75公里，昆明人占到70%多，其次為四川、浙 江等地外省約20% 華僑城地華僑城地 產(chǎn)產(chǎn) 湖泊 高爾夫 距昆明80公里，昆明及云南省內(nèi)休閑度假客戶(hù)約60%， 其次是外省市約30%，部分其他省份 御景高爾御景高爾 夫夫 湖泊前期吸納的以昆明人為主 v本項(xiàng)目的條件決定其初期客戶(hù)輻射范圍主要為紅河及周邊縣市大本項(xiàng)目的條件決定其初期客戶(hù)輻射范圍主要為紅河及周邊縣市大 昆明地區(qū)的客戶(hù)昆明地區(qū)的客戶(hù) 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位

24、價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)職業(yè)特征本項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、貿(mào)易、礦業(yè)和藥私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、貿(mào)易、礦業(yè)和藥 材等生意人、政府高官和泛公務(wù)員等中高收入人群材等生意人、政府高官和泛公務(wù)員等中高收入人群 西山高爾夫西山高爾夫滇池高爾夫滇池高爾夫山水云天山水云天麗水龍庭麗水龍庭曲靖金麟灣曲靖金麟灣 客客 戶(hù)戶(hù) 特特 征征 大型企業(yè)的老總 房地產(chǎn)企業(yè)老總 私營(yíng)企業(yè)主 外地人占10% 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)高管 泛公務(wù)員 政府公務(wù)員、外地在 據(jù)昆明的生意人、周 邊市縣建材、貿(mào)易和 礦業(yè)等私營(yíng)企業(yè)主 私營(yíng)業(yè)主、 政府處級(jí)以 上官員、企 業(yè)中高層 私

25、營(yíng)業(yè)主、政 府處級(jí)以上官 員、企業(yè)中高 層 消消 費(fèi)費(fèi) 驅(qū)驅(qū) 動(dòng)動(dòng) 因因 素素 靠近西山山,自 然資源豐富區(qū)域 好成熟度高適宜 居住 內(nèi)部規(guī)劃合理 投資 地理位置優(yōu) 越 成熟度高 控制總價(jià) 盤(pán)龍植物園園優(yōu)良自 然資源 適宜居住 客戶(hù)同質(zhì)度高 投資 果林湖邊區(qū) 位較好 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃好 產(chǎn)品好 總價(jià)低 昆明典型高爾夫社區(qū)客戶(hù)昆明典型高爾夫社區(qū)客戶(hù) 項(xiàng)目項(xiàng)目客戶(hù)特征客戶(hù)特征消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素 春城高爾夫春城高爾夫職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、貿(mào)易公司老板、大企業(yè)高層 等 資源稀缺,投資,休閑度 假 華僑城項(xiàng)目華僑城項(xiàng)目職業(yè)：銀行,保險(xiǎn),民營(yíng)企業(yè)家,私營(yíng)業(yè)主,機(jī)構(gòu)客 戶(hù), 藥材生意人,煤炭礦主 資源稀缺,投

26、資,休閑度 假 昆明地區(qū)中高檔項(xiàng)目客戶(hù)昆明地區(qū)中高檔項(xiàng)目客戶(hù) 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位與建議- -面積、功能、差異化、附加值面積、功能、差異化、附加值 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目戶(hù)型面項(xiàng)目戶(hù)型面 積配比積配比 產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)及 價(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 全國(guó)視野，不同類(lèi)型高爾夫球場(chǎng)特征歸納全國(guó)視野，不同類(lèi)型高爾夫球場(chǎng)特征歸納 戶(hù)型面積戶(hù)型面積 球會(huì)分類(lèi) 主題高爾夫主題高爾夫深圳城區(qū)高爾夫深圳城區(qū)高爾夫度假高爾夫度假高爾夫 典型案例深圳觀瀾湖高爾夫中信綠色高爾夫春城湖畔度假區(qū) 區(qū)位城市

27、群中心， 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 城市中心， 住宅片區(qū) 旅游目的地， 著名旅游資源 球場(chǎng)規(guī)模12個(gè)錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)（已建成 10個(gè)球場(chǎng)180洞，目前正 在修建2個(gè)新球場(chǎng)） 36洞36洞 物業(yè)開(kāi)發(fā) 時(shí)機(jī) 球場(chǎng)建成2年后推出少量 物業(yè)，待球場(chǎng)建立品牌 （開(kāi)業(yè)八年之后）才規(guī)模 化開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 球場(chǎng)建成2年后球場(chǎng)建成2年后 客戶(hù)定位投資客、企業(yè)機(jī)構(gòu)、 自住/度假 以一居為主投資客、 自住/度假 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀瀾湖高爾夫在球場(chǎng)建成八年之后才規(guī)?；_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，細(xì)分市場(chǎng)并逐步實(shí)觀瀾湖高爾夫在球場(chǎng)建成八年之后才規(guī)?；_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，細(xì)分市場(chǎng)并逐步實(shí) 現(xiàn)客戶(hù)多元化：投資客現(xiàn)客戶(hù)多元化：投資客企業(yè)機(jī)構(gòu)企業(yè)機(jī)構(gòu)度假度假/ /自

28、住人士，自住人士，戶(hù)型以戶(hù)型以200200平米主力平米主力 時(shí)間1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.11 （未開(kāi)盤(pán)） 高爾夫世界杯 球場(chǎng)啟用 駿豪酒店開(kāi) 業(yè) 翠谷球場(chǎng)啟 用 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部開(kāi) 幕 翠谷球場(chǎng)燈光 球場(chǎng)啟用 俊嶺球場(chǎng)啟 用 俊嶺球場(chǎng)后 九洞燈光球 場(chǎng)啟用 龍島球場(chǎng)啟 用 好望角球場(chǎng)啟 用 高爾夫球會(huì)專(zhuān) 賣(mài)店開(kāi)張 新翠谷球場(chǎng)完 成改造并正式 啟用 已建成十個(gè) 球場(chǎng) 正在興建兩 個(gè)新球場(chǎng) 房地產(chǎn)曉峰居 56幢 獨(dú)立別墅 觀瀾豪園 4幢6-9層花園 洋房 賽維納 2幢16-17層 小高層 高爾夫大宅 約86幢 獨(dú)立別墅 翡翠灣 一期15

29、6棟別 墅 長(zhǎng)堤 222棟別墅 戶(hù)型197260平方 米 93232平方米65平方米438868平方米， 樓王1500平方 米 198-288平方 米 188-222平方 米 售價(jià)13000/平方米 （帶租約公寓， 附送豪華裝修 ） 30000/平方米； 樓王總價(jià)1.1億 總價(jià)600- 1000萬(wàn) 預(yù)計(jì)總價(jià) 600800萬(wàn) 會(huì)籍不贈(zèng)送會(huì)員卡獲贈(zèng)鉆石卡，價(jià) 值80萬(wàn) 獲贈(zèng)個(gè)人金 卡，價(jià)值65 萬(wàn) 獲贈(zèng)個(gè)人金 卡，價(jià)值65 萬(wàn) 客戶(hù)投資客由于總價(jià)高，均 上千萬(wàn)元，大多 為企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)， 主要來(lái)自北京、 上海、港澳 珠三角企業(yè) 主，年輕富 豪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例分析借鑒案例分析借鑒參考春城湖

30、畔高爾夫的成功運(yùn)營(yíng)模式，戶(hù)型配參考春城湖畔高爾夫的成功運(yùn)營(yíng)模式，戶(hù)型配 比建議，比建議，160160平米的為主力戶(hù)型平米的為主力戶(hù)型 球員峰值 300人/日 訪客峰值 300人/日 + /） 住宿調(diào)整系數(shù) 1.5= 返租物業(yè) 400套 （ 返租物業(yè)分期的考慮因素： 1.球場(chǎng)正在興建之中，球員數(shù) 量少，多數(shù)為創(chuàng)始會(huì)員； 2.度假氛圍不濃，需時(shí)間培育; 3.試探市場(chǎng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 4.待球場(chǎng)成熟時(shí)，返租物業(yè)后 期開(kāi)發(fā)可實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值； 啟 動(dòng) 區(qū) 總建面290畝6670.5約97000 m2 物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅 物業(yè)面積（m2 ）160180200220250 物業(yè)配比40%40%25%25

31、%15%15%20%20% 套數(shù)2401357080 總套數(shù)525 啟動(dòng)區(qū)容積率協(xié)商后為0.5， 結(jié)合之前確定的物業(yè)配比方案， 估算啟動(dòng)區(qū)物業(yè)套數(shù) 按假設(shè)的球場(chǎng)日接待人數(shù) 峰值，推算整個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)為高 爾夫提供返租物業(yè)的套數(shù) 啟動(dòng)區(qū)返租物業(yè)的建議：?jiǎn)?dòng)區(qū)返租物業(yè)的建議： 1.啟動(dòng)區(qū)推出約200套，其余200套將在后期開(kāi)發(fā)； 2.其中聯(lián)排別墅占80%，約為160套; 3.獨(dú)立別墅20%，約為40套； 4.承諾合理的回報(bào)，既對(duì)購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生吸引力，又不造成經(jīng)營(yíng)壓力； 5.物業(yè)統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理，提供酒店式服務(wù)； 6.控制物業(yè)面積； 7.套內(nèi)設(shè)計(jì)符合返租需求，臥室均帶獨(dú)立衛(wèi)生間和觀景陽(yáng)臺(tái)；公共 活動(dòng)區(qū)位于中

32、央，均好共享 回顧啟動(dòng)區(qū)核心客戶(hù)： 國(guó)內(nèi)第二居所度假客戶(hù)與投 資客戶(hù) 整體項(xiàng)目： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)類(lèi)型地確定參考：綜合容積率為物業(yè)類(lèi)型地確定參考：綜合容積率為0.50.5的情的情 況下可能涉及的物業(yè)類(lèi)型況下可能涉及的物業(yè)類(lèi)型 物業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間容積率目標(biāo)客戶(hù) 大獨(dú)棟350-500平米0.2財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層 中獨(dú)棟250-350平米0.3準(zhǔn)財(cái)富階層、中產(chǎn)階層上層 小獨(dú)棟180-250平米0.4準(zhǔn)財(cái)富階層、城市中產(chǎn)階層 聯(lián)排160-2000.6城市中產(chǎn)階層 花園洋房80-1401.0城市中產(chǎn)階層 n在容積率為0.5的情況下，可能的產(chǎn)品形式:獨(dú)棟、th、花園洋房。 n參照市場(chǎng)上不同物業(yè)類(lèi)

33、型容積率，并根據(jù)合富輝煌經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)， 確定獨(dú)棟、th、花園洋房的容積率如下所示： n雙拼：雙拼：因?yàn)椴荒苡行嵘莘e率同時(shí)與小獨(dú)棟價(jià)格拉不開(kāi)形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)， 采用部分產(chǎn)品 n疊拼：疊拼：因與聯(lián)排存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，在整個(gè)市場(chǎng)上銷(xiāo)售不理想，本項(xiàng)目不采 用 n普通多層普通多層：缺乏亮點(diǎn)，因項(xiàng)目定位等因素，本案不采用 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的產(chǎn)品開(kāi)不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的產(chǎn)品開(kāi) 發(fā)組合發(fā)組合 保持標(biāo)桿、現(xiàn)金流 及創(chuàng)新產(chǎn)品的合理組合， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu) 的良性循環(huán) 。 時(shí)間軸

34、時(shí)間軸項(xiàng)目初期項(xiàng)目初期項(xiàng)目中期項(xiàng)目中期項(xiàng)目后期項(xiàng)目后期 市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況 區(qū)域陌生，配套缺 乏 高爾夫開(kāi)始修建 市政配套逐漸成熟， 旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)啟 動(dòng) 區(qū)域走向成熟（度 假及生活配套齊全） 目目 標(biāo)標(biāo) 先期實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn) 金流，抵抗風(fēng)險(xiǎn)； 樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿； 建立開(kāi)發(fā)商品牌 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，延續(xù)項(xiàng) 目的價(jià)值形象 賺取超額利潤(rùn)，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 客客 戶(hù)戶(hù) 區(qū)域財(cái)富休閑度假 客戶(hù)和投資客，對(duì) 品質(zhì)敏感、稀缺資 源占有型 客戶(hù)層面擴(kuò)大，準(zhǔn) 財(cái)富階層、中產(chǎn)休 閑度假客戶(hù)和投資 客戶(hù) 項(xiàng)目周邊中產(chǎn)階層 及白領(lǐng)階層休閑度 假需求凸現(xiàn)，被吸 引過(guò)來(lái) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 標(biāo)桿標(biāo)桿大獨(dú)棟大獨(dú)棟 現(xiàn)金流現(xiàn)金流

35、 中獨(dú)棟、小獨(dú)棟中獨(dú)棟、小獨(dú)棟、 聯(lián)排 小獨(dú)棟、聯(lián)排 創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品 產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略以豐富的產(chǎn)品線降低大盤(pán)開(kāi)發(fā)以豐富的產(chǎn)品線降低大盤(pán)開(kāi)發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格定位 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目戶(hù)型面積區(qū)間定位本項(xiàng)目戶(hù)型面積區(qū)間定位 戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比 大獨(dú)棟大獨(dú)棟350350400 400 15%15% 中獨(dú)棟中獨(dú)棟25025035035020%20% 小獨(dú)棟小獨(dú)棟180180250 250 25%25% 聯(lián)排聯(lián)排16016022022040%40% 戶(hù)型

36、面積定位原則：戶(hù)型面積定位原則： 戶(hù)型面積定位：戶(hù)型面積定位： p面積區(qū)間考慮云南省、昆明現(xiàn)有物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積進(jìn)行定位； p目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值趨向； p由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，為了控制總價(jià) ，戶(hù)型面積適當(dāng)縮小； p戶(hù)型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿(mǎn)足不同層級(jí)的客戶(hù)的需求 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位與建議- -面積、功能、差異化、附加值面積、功能、差異化、附加值 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目戶(hù)型面項(xiàng)目戶(hù)型面 積配比積配比 產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)及 價(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)

37、格保密的。 緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流， 通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。 室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓 抑感，實(shí)現(xiàn)抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受小面積、大感受”的效果，的效果，利用區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值提升利用區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值提升 別墅特質(zhì)空間別墅特質(zhì)空間 的處理的處理 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/ 入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。 將部分功能

38、空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳） 結(jié)合布置。 充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間 功能空間布局功能空間布局 處理處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u下沉式庭院增加了室外空間 的層次感，業(yè)主可隨意分配 各類(lèi)使用功能于此； u彌勒特有溫泉資源優(yōu)勢(shì)，實(shí) 現(xiàn)溫泉入戶(hù)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 空間和價(jià)值點(diǎn)。 增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面 平添院落的層次感平添院落的層次感 利用溫泉入戶(hù)，實(shí)現(xiàn)健康理療利用溫泉入戶(hù)，實(shí)現(xiàn)健康理療 全天候全天候 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u客廳是待客會(huì)客的主要 空間。 u別墅客戶(hù)非常注重公共 空間的尊貴感，希望客 廳面積盡可能的寬敞、 闊綽 u在地

39、上面積為250左右 的情況下，獨(dú)立客廳面 積應(yīng)達(dá)到40平方米左右 ；在地上面積在200平 米左右，家庭廳、客廳 以及餐廳可以結(jié)合布置 ，總面積在70-80左右 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 室內(nèi)空間 u主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居 住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥 區(qū)有兩種處理手法： u方法一：二層只有主臥區(qū) 一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥 室； u方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú) 立主臥區(qū)，以滿(mǎn)足雙親同 住的需要； 案例1：昆明星耀水鄉(xiāng)山居別 墅na戶(hù)型，局部二層，作為主 臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次 臥室。 陽(yáng)臺(tái) 主臥室 書(shū)房 上空 衣帽 間 過(guò)廳 衛(wèi)生間 主臥室 主臥衛(wèi)生間 案例2：北京納帕溪

40、谷sa 戶(hù)型，二層設(shè)有2個(gè)獨(dú)立 主臥區(qū)； 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u小獨(dú)棟別墅地下室面 積約在70-100平方米 之間，由于地上面積 有限，業(yè)主通常會(huì)一 些私人愛(ài)好和家庭生 活功能空間移至地下 室內(nèi)。 u例如昆明華僑城高爾 夫獨(dú)特的地下部分空 間的有效利用。 半地下室與室外 別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫別墅戶(hù)型增值設(shè)計(jì)要點(diǎn)高爾夫別墅戶(hù)型增值設(shè)計(jì)要點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格定位：本項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格定位： 市場(chǎng)比較市場(chǎng)比較：本項(xiàng)目地處地州，昆明遠(yuǎn)郊，價(jià)格定位參考昆明現(xiàn)有較遠(yuǎn)樓盤(pán)售 價(jià)及市場(chǎng)可承受度，遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅為1

41、1000元/平米； 符合定位符合定位：考慮本項(xiàng)目高端形象定位、產(chǎn)品價(jià)值體系及客戶(hù)定位； 溢價(jià)空間溢價(jià)空間：本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相比昆明市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品差別不大，包括高附加 值、大面積贈(zèng)送、細(xì)節(jié)的處理等，給市場(chǎng)預(yù)留部分升值空間； 價(jià)格梯度價(jià)格梯度：別墅銷(xiāo)售以總價(jià)為單位，因此通過(guò)面積控制總價(jià)，獨(dú)棟面積越小 單價(jià)越高，采取高單價(jià)、低總價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化； 風(fēng)險(xiǎn)策略風(fēng)險(xiǎn)策略：由于本項(xiàng)目屬大盤(pán)開(kāi)發(fā)，因此采取較保守定價(jià)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 n價(jià)格定位原則： n本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 形象定位 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位 價(jià)格定位 高爾夫高爾夫 別墅別墅 面積段以項(xiàng)目規(guī)劃

42、最終為準(zhǔn)，面積段建議面積段以項(xiàng)目規(guī)劃最終為準(zhǔn)，面積段建議 戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積區(qū)間單價(jià)單價(jià) 大獨(dú)棟大獨(dú)棟350350400 400 1180011800 中獨(dú)棟中獨(dú)棟2502503503501200012000 小獨(dú)棟小獨(dú)棟180180250 250 1380013800 聯(lián)排聯(lián)排1601602202201400014000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以下本次合富輝煌就以下 問(wèn)題進(jìn)行探討問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 par

43、t. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例 part. 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)計(jì)配套設(shè)計(jì)功能齊全，滿(mǎn)足富人群體的功能需要，隨著消費(fèi)習(xí)慣的改變（尤其商功能齊全，滿(mǎn)足富人群體的功能需要，隨著消費(fèi)習(xí)慣的改變（尤其商 務(wù)活動(dòng)的需求增加）為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)及建設(shè)提供可能務(wù)活動(dòng)的需求增加）為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)及建設(shè)提供可能-春城高爾夫春城高爾夫 u會(huì)所面積一萬(wàn)余平方米； u設(shè)置49間客房（6間套 房和43間客房），出于 反租物業(yè)的考慮，會(huì)所 客房規(guī)模不大； u設(shè)施：游泳池、spa

44、、 餐廳、酒吧、專(zhuān)賣(mài)店 、 網(wǎng)球場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)、健 身、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、練 習(xí)沙坑及果嶺等； u業(yè)主對(duì)會(huì)所使用率高， 因?yàn)楝F(xiàn)有反租型小區(qū)以 這個(gè)會(huì)所為中心發(fā)展， 也是目前唯一的會(huì)所 杜鵑豪園 露天燒烤 洗衣房 超市 49間酒店房 水上運(yùn)動(dòng)中心 會(huì)所功能布局及動(dòng)線設(shè)置會(huì)所功能布局及動(dòng)線設(shè)置 出發(fā)臺(tái)出發(fā)臺(tái) 湖畔球場(chǎng)湖畔球場(chǎng) 山地球場(chǎng)山地球場(chǎng) 外 部 交 通 高球運(yùn)作俱樂(lè)部配套酒店功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 會(huì)議酒店 商業(yè)、娛樂(lè)混合區(qū) 溫泉spa 、水公園 超五星級(jí)度假酒店 產(chǎn)權(quán)式別墅度假酒店 功能主體化、功能的完善化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的關(guān)鍵功能主體化、功能的完善化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的關(guān)鍵-華華 僑

45、城高爾夫僑城高爾夫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃體系大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃體系 外部資源利用合理外部資源利用合理： p充分考慮外部資源對(duì)項(xiàng)目的影響，合理規(guī)劃布置； 符合項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位符合項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位： p體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價(jià)值排序： no1：大盤(pán)自身價(jià)值（資源均好性、大盤(pán)的突破、持續(xù)發(fā)力） no2：與項(xiàng)目相應(yīng)的休閑生活定位形象 no3：湖、山、高爾夫、酒店、商業(yè)資源的利用 no4: 園林及產(chǎn)品創(chuàng)新 符合開(kāi)發(fā)成本控制符合開(kāi)發(fā)成本控制： p道路、園林、建筑等建安及后期維護(hù)成本 p配套設(shè)施及園林價(jià)值最大化 有利于分期開(kāi)發(fā)有利于分期開(kāi)發(fā)： p各組團(tuán)間是否滿(mǎn)足獨(dú)立與關(guān)聯(lián)的雙重彈性 p是否滿(mǎn)足配套分期投入

46、的安排 p各組團(tuán)價(jià)值點(diǎn)是否鮮明 有利于營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)有利于營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)： p是否滿(mǎn)足啟動(dòng)價(jià)值表現(xiàn)項(xiàng)目主題 p各組團(tuán)是否可以提煉競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) p是否滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的彈性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 差異化市場(chǎng)定位原則-基于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差別化定位。彌勒溫泉、葡萄酒自然及物 產(chǎn)資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高附加值。在會(huì)所里增加葡萄酒架，建造西南地區(qū)最大的葡萄在會(huì)所里增加葡萄酒架，建造西南地區(qū)最大的葡萄 酒窖，制造市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)話題，營(yíng)造項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)。酒窖，制造市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)話題，營(yíng)造項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)。 特色娛樂(lè)服務(wù) n品酒品酒 提供各式酒類(lèi)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)對(duì)葡萄酒喜好的個(gè)性化 服務(wù)。 n藏酒藏酒 提供各類(lèi)葡萄

47、酒及高中低各類(lèi)型酒類(lèi)的銷(xiāo)售服務(wù)，滿(mǎn) 足客戶(hù)的收藏喜好及家庭藏酒的喜好。 n保健保健 葡萄酒保健，結(jié)合項(xiàng)目溫泉保健、醫(yī)療保健，實(shí)現(xiàn)健 康主題的全方位昭示。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化需求，解決客戶(hù)的基本休滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化需求，解決客戶(hù)的基本休 閑、商務(wù)等需求閑、商務(wù)等需求 市場(chǎng)市場(chǎng): 在整個(gè)高爾夫需求客戶(hù)中， 除本身對(duì)高爾夫的運(yùn)動(dòng)愛(ài)好 的客戶(hù)外，以休閑、商務(wù)活 動(dòng)為主要的客戶(hù)比較較多。 為滿(mǎn)足客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)及居住的 多樣性需求，增加酒店設(shè)施， 實(shí)現(xiàn)客戶(hù)需求。 概況：概況： 區(qū)位上，可以考慮在溫泉 spa中心區(qū)域，增加酒店 商務(wù)中心等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目配套設(shè)施的完善化、多樣化 本報(bào)告是嚴(yán)格保

48、密的。 豐富的康體、娛樂(lè)配套，增強(qiáng)了項(xiàng)目的休豐富的康體、娛樂(lè)配套，增強(qiáng)了項(xiàng)目的休 閑功能閑功能 康體健身中心康體健身中心 桑拿按摩、四季恒溫游泳池、 器械健身、專(zhuān)業(yè)健身教練、保 齡球、斯諾克”桌球、棋牌室 等，是您享受悠閑生活的立項(xiàng) 場(chǎng)所。 休閑包間休閑包間 滿(mǎn)足客戶(hù)休閑、娛樂(lè)之后的私人 交流、溝通的空間和功能上的需 要。 商業(yè)中心商業(yè)中心 供應(yīng)各類(lèi)日常生活用品的需求， 消除客戶(hù)的后顧之憂 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 滿(mǎn)足新富階層客戶(hù)需求消費(fèi)需求的多樣性，差異化 服務(wù)功能 特色餐飲服務(wù) 國(guó)賓級(jí)尊崇服務(wù)，您可輕松獲得！ 兼采各大菜系之長(zhǎng)，可籌辦不同規(guī)模，高檔次筵席， 雍容華貴合適各 種商務(wù)和社會(huì)宴會(huì)。

49、西餐廳設(shè)置典雅，提供精美歐式、 美式西餐。日式餐廳的木頂走廊裝飾別具特色，備有 各款東瀛美食。 n中餐廳中餐廳 幽雅舒適的零點(diǎn)餐廳，各式中餐美味可口，款款相宜 n西餐廳西餐廳 提供各類(lèi)西式美味佳肴，各式飲品，精美小食，輕松 休閑，別有情調(diào)。是良友 歡聚，知己暢談的理想之處。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問(wèn)題進(jìn)行探討下問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立

50、面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例 part. 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格選取標(biāo)準(zhǔn) 符合項(xiàng)目屬性符合項(xiàng)目屬性 符合客戶(hù)定位符合客戶(hù)定位 力爭(zhēng)差異化力爭(zhēng)差異化 易于市場(chǎng)接受易于市場(chǎng)接受 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依據(jù)本項(xiàng)目休閑度假新市鎮(zhèn)高端定位，考慮目前地塊現(xiàn)狀，依據(jù)本項(xiàng)目休閑度假新市鎮(zhèn)高端定位，考慮目前地塊現(xiàn)狀， 本項(xiàng)目做異域建筑風(fēng)格更能化解地塊陌生、人氣不足劣勢(shì)本項(xiàng)目做異域建筑風(fēng)格更能化解地塊陌生、人氣不足劣勢(shì) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 n周邊為

51、城鎮(zhèn)，大規(guī)模集成配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)屬陌生區(qū)域； n彌勒非云南旅游熱線，周?chē)狈θ藲?n引領(lǐng)云南低調(diào)奢華的休閑生活方式； n集高爾夫度假、商務(wù)休閑和景觀房產(chǎn)為一體； n昆明溫泉后花園的新市鎮(zhèn) 中式風(fēng)格異域風(fēng)格 優(yōu) 勢(shì) 中式風(fēng)格與云南文化較吻合異域風(fēng)格色彩亮麗容易吸引人 氣 異域風(fēng)格適合營(yíng)造水邊小鎮(zhèn) 異域豐富的風(fēng)格適合營(yíng)造公共 活動(dòng)空間，利于增加社區(qū)活力 劣 勢(shì) 中式灰色系不利于增加人氣 中式獨(dú)門(mén)獨(dú)院，少公共活動(dòng)區(qū)的 規(guī)劃使社區(qū)更顯冷清，沒(méi)人氣 中式風(fēng)格理性不適合利用水景 未能體現(xiàn)與云南派文化的融合 需要能化 解地塊陌 生、人氣 不足的建 筑風(fēng)格 項(xiàng)目屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目為大規(guī)模開(kāi)發(fā)，

52、可在統(tǒng)一社區(qū)風(fēng)格本項(xiàng)目為大規(guī)模開(kāi)發(fā)，可在統(tǒng)一社區(qū)風(fēng)格 的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)風(fēng)格多樣化的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)風(fēng)格多樣化 差異化優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特征特征： 正立面常有古典門(mén)廊； 廊檐下有長(zhǎng)方形團(tuán)排列， 屋檐上有齒飾； 窗戶(hù)上下成對(duì)，分割成 許多小網(wǎng)格（9到12個(gè)）， 通常窗戶(hù)也是5列，為中 央對(duì)稱(chēng)； 大門(mén)常有長(zhǎng)方形雕花組 成排列圖案，門(mén)梁 上有 豎向排列的長(zhǎng)方形花紋。 英倫風(fēng)格英倫風(fēng)格 典雅、和諧典雅、和諧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特征：特征： 四方形塔樓，四坡屋頂， 坡度較緩； 窗戶(hù)、門(mén)較細(xì)長(zhǎng)，配以 拱形裝飾上楣（倒u形）； 大門(mén)上有許多雕花，門(mén) 框的雕刻盡顯細(xì)致； 常以鐵藝、木架、畫(huà)壇 點(diǎn)

53、綴，羅馬柱的使用。 意大利風(fēng)格意大利風(fēng)格 貴氣、奢華貴氣、奢華 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特征：特征： 屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)； 屋沿朝兩側(cè)外伸，戶(hù)內(nèi)有庭院； 門(mén)廊和窗多顯拱形。 西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格 熱情、奔放熱情、奔放 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅單體風(fēng)格別墅單體風(fēng)格 現(xiàn)代傳統(tǒng)現(xiàn)代傳統(tǒng) 草原風(fēng)格 大坡屋頂、水平伸展 開(kāi)放的平面布局，流暢 的線條，和人性化的規(guī)模， 特別是小型郊區(qū)住宅設(shè)計(jì)， 在美國(guó)建筑上刻下了永恒 的印記。 其自然造型和水平外觀， 通過(guò)寬大、盤(pán)旋式的屋頂 面和舒展的露臺(tái)加以展現(xiàn)， 與中西部大平原地區(qū)舒緩 的景觀相協(xié)調(diào)。在內(nèi)部， 簡(jiǎn)約化的平面布局設(shè)計(jì)了 盡可能少的房間，裝飾隔 板和護(hù)墻板

54、，襯托出布局 整齊的中央居住空間。與 這一風(fēng)格相協(xié)調(diào)的開(kāi)放的 平面布局，流暢的線條， 和人性化的規(guī)模，特別是 小型郊區(qū)住宅設(shè)計(jì)，在美 國(guó)建筑上刻下了永恒的印 記。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問(wèn)題進(jìn)行探討下問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與物

55、業(yè)運(yùn)營(yíng)案例球場(chǎng)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)案例 part. 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高爾夫消費(fèi)者大多是出于工作和商務(wù)需求的成熟人士，高爾夫消費(fèi)者大多是出于工作和商務(wù)需求的成熟人士， 購(gòu)買(mǎi)高爾夫會(huì)籍的人將近購(gòu)買(mǎi)高爾夫會(huì)籍的人將近30%30%都是通過(guò)朋友圈子介紹，都是通過(guò)朋友圈子介紹， 因此圈層營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)鍵因此圈層營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)鍵 u北京infoyou專(zhuān)業(yè)高爾夫市場(chǎng)調(diào)研公司一項(xiàng)調(diào)查表明，參與高爾夫運(yùn)動(dòng)的人群 當(dāng)中，35歲至65歲的人占總?cè)藬?shù)的3/4以上 u買(mǎi)高爾夫會(huì)籍的人將近30%都是通過(guò)朋友圈子介紹 u據(jù)高球先生雜志關(guān)于高爾夫愛(ài)好者結(jié)構(gòu)劃分的抽樣調(diào)查 顯示，中國(guó)500萬(wàn)高爾夫消費(fèi)者 高爾夫消費(fèi)者高爾夫消費(fèi)者 本報(bào)告是嚴(yán)

56、格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目輻射的地域渠道客戶(hù)拓展策略和公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目輻射的地域渠道客戶(hù)拓展策略和公關(guān)活動(dòng) 客戶(hù)拓展渠道客戶(hù)拓展渠道 個(gè)開(kāi)蒙銀行、個(gè)開(kāi)蒙銀行、 企業(yè)公關(guān)企業(yè)公關(guān) 昆明高爾夫、昆明高爾夫、 銀行大客戶(hù)銀行大客戶(hù)瀘西、曲靖瀘西、曲靖 私營(yíng)業(yè)主及私營(yíng)業(yè)主及 政府政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 昆明市全面拓客策略；昆明市全面拓客策略； 銀行大客戶(hù)巡展； 昆明地區(qū)高爾夫聯(lián)誼賽、個(gè)舊、 開(kāi)遠(yuǎn)、蒙自重點(diǎn)企業(yè)、事業(yè)單位、重點(diǎn)企業(yè)、事業(yè)單位、 政府機(jī)構(gòu)，目標(biāo)性拓客；政府機(jī)構(gòu)，目標(biāo)性拓客； 渠道客戶(hù)拓展：地域巡展，滲透潛在地域客戶(hù)的毛細(xì)血管策略渠道客戶(hù)拓展：地域巡展，滲透潛在地域客戶(hù)的毛細(xì)血管

57、策略 拓客策略實(shí)施拓客策略實(shí)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)象：昆明蒙自沿線客戶(hù)對(duì)象：昆明蒙自沿線客戶(hù) 原因：原因： 昆明進(jìn)入蒙自的的重要渠道，通過(guò)該渠道的拓展 快速爭(zhēng)取目標(biāo)客戶(hù)。 方式：方式： 在加油站，收費(fèi)站等地方，設(shè)置展點(diǎn)，送來(lái)往客 戶(hù)宣傳單頁(yè)等 項(xiàng)目廣告，房?jī)r(jià)抵用卷吸引客戶(hù)來(lái)訪。 在交通樞紐口 短信鎖定重要客戶(hù)來(lái)源區(qū)域 人員：人員：外場(chǎng)銷(xiāo)售同事 物料：物料：宣傳單頁(yè)、房?jī)r(jià)抵用卷 昆蒙高速線客戶(hù)拓客：全線客戶(hù)鎖定昆蒙高速線客戶(hù)拓客：全線客戶(hù)鎖定 拓客策略實(shí)施拓客策略實(shí)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分期開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)（價(jià)值點(diǎn)）策略分期開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)（價(jià)值點(diǎn)）策略: :大盤(pán)開(kāi)發(fā)必須保持大盤(pán)開(kāi)發(fā)必須保持 價(jià)值鏈的

58、連續(xù)性?xún)r(jià)值鏈的連續(xù)性 2011.10-122012.01-0913.03-14.0112.09-13.0812.01-12.12 高爾夫大盤(pán)價(jià)值提升意象高爾夫大盤(pán)價(jià)值提升意象 社區(qū)成熟度社區(qū)成熟度 低 高 高爾夫資源 湖景 小獨(dú)棟 物業(yè)價(jià)值 高爾夫會(huì)所 spa養(yǎng)療中 會(huì)所中心 高爾夫賽事 資源資源+產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 體驗(yàn)價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值 社區(qū)價(jià)值社區(qū)價(jià)值 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值 形象價(jià)值形象價(jià)值 商業(yè)街 交通價(jià)值 旅游基礎(chǔ)設(shè) 施 會(huì)所中心 運(yùn)動(dòng)中心 高爾夫加溫 泉度假價(jià)值 與別墅社區(qū) 相臨高形象 生活配套的 成熟 社區(qū)高端品 牌 成熟二居社 區(qū) 高端教育社 區(qū) 環(huán)保社區(qū) 形象建立形象建立展賣(mài)空間展賣(mài)空間

59、 1 大盤(pán)規(guī)則：“一期 整體” 大盤(pán)推廣：“極品山地高爾夫形象極品別 墅產(chǎn)品”形象建立高度 形象建立形象建立城界界定城界界定 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)位與項(xiàng)目配套設(shè)施及展示中心的配套 相吻合 n規(guī)劃展示中心作為紅河春天對(duì)外宣傳的 窗口，向昆明、紅河地區(qū)及投資商展示彌 勒規(guī)劃發(fā)展成就； n做為與政府談判的籌碼，免費(fèi)提供政府 使用，增強(qiáng)與政府的關(guān)系； n將投資商、市民等吸引到本項(xiàng)目，聚集 人氣，使其作為政府的展示中心 我們營(yíng)造概念的同時(shí)，更需要強(qiáng)調(diào)概念的具象化昭示配 套中心 產(chǎn)品功略 山湖別墅 企業(yè)會(huì)館 別墅中的 溫泉spa 2 會(huì)籍創(chuàng)新 很生態(tài)，很別致很生態(tài)，很別致高爾夫與之共生高爾夫與之共生 將自然（空間）

60、導(dǎo)向人文（時(shí)間的沉淀）將自然（空間）導(dǎo)向人文（時(shí)間的沉淀） 自然、人文、經(jīng)典生長(zhǎng)在一起自然、人文、經(jīng)典生長(zhǎng)在一起 坡地的景觀不是靜止的空間而具有時(shí)間性坡地的景觀不是靜止的空間而具有時(shí)間性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于前基于前2 2次的溝通情況次的溝通情況, , 本次合富輝煌就以本次合富輝煌就以 下問(wèn)題進(jìn)行探討下問(wèn)題進(jìn)行探討 別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議別墅產(chǎn)品戶(hù)型與建議 高爾夫產(chǎn)品定位建議高爾夫產(chǎn)品定位建議 功能配套完善與建議功能配套完善與建議 part. 3 part. 1 part. 2 產(chǎn)品外立面案例分析產(chǎn)品外立面案例分析 part. 4 營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略營(yíng)銷(xiāo)思路及方向策略 part. 5 球場(chǎng)與