云南曲靖爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn)項目投資分析報告46PPT

1、 曲靖爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 項目投資分析報告 曲靖飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1 項 目 分 析 2 區(qū) 位 條 件區(qū) 位 條 件 自 然 資 源 條 件自 然 資 源 條 件 歷 史 沿 革歷 史 沿 革 社 會 經(jīng) 濟社 會 經(jīng) 濟 旅 游 資 源旅 游 資 源 現(xiàn)狀分析 大區(qū)位優(yōu)勢給昆曲的聯(lián)合發(fā)展提供了條件，在“滇中城市經(jīng)濟圈”中發(fā)揮重要作用。 自然環(huán)境溫和、舒適，是宜居之地。 城市總體規(guī)劃發(fā)展趨勢體現(xiàn)了城市需迫切完善其功能，滿足人口增漲的需求。 經(jīng)濟的快速發(fā)展，刺激居民消費需求的不斷增長，帶動旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，迫切需求以 投資項目的介入，如旅游地產(chǎn)，中高檔酒店及消費場所等，激發(fā)當?shù)鼐用窦爸苓呌绕涫鞘?/p>

2、會 昆明居民的休閑旅游活動。 歷史悠久獨特，卻對具有獨特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不夠，尚未體現(xiàn)其特色與 魅力，其市場潛力急需開發(fā)。 旅游資源種類齊全，類型多樣，但分散特色不突出，也不在云南發(fā)展成熟的旅游線路上， 并且缺失旅游亮點，無法吸引市場關注。 綜 合 結 論 3 云南旅游發(fā)展大勢分析 歷時二十八年，云南旅游于中國觀光產(chǎn)業(yè)中翹楚八方、一領風騷。業(yè)界各門、各派以推云南 為四季賣點，年復一年，審美趨于疲憊，促銷后力不繼，歐美市場之中國賣家在勢力影響范圍 內(nèi)日漸消潛。個性化旅游時代不期而至，旅游商家未知市場之脈動， 固守其“八菜一湯”“南 北縱橫”，“東西浮光”之十年不變策略，自窮其途，實

3、難避免。 云南在動態(tài)旅游的模式中，有長達二十多年的成功經(jīng)驗，而一個不容忽視的現(xiàn)象：休閑型的 靜態(tài)旅游正在悄然興起。云南省旅游業(yè)正處于更新?lián)Q代的關鍵時期。 在全球旅游大發(fā)展趨勢以及國家大力開發(fā)西部的背景下，作為世界的、稀缺的、不可再生的 旅游資源富集地，云南應該成為中國休閑旅游的目的地。借助豐富的民俗文化休閑資源，大力 發(fā)展休閑旅游，不僅能進一步擴大云南的世界品牌知名度，也能帶動區(qū)域經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展， 促進和諧社會建設。 云 南 旅 游 業(yè) 正 處 于 更 新 換 代 的 關 鍵 時 期 4 旅游資源分散，離上檔次、上規(guī)模、高起點、高質量、高水平、高標準還存在一定距離。 曲靖旅游產(chǎn)業(yè)同比云南省

4、傳統(tǒng)優(yōu)勢的旅游地區(qū)，起步和開發(fā)較晚。 旅游產(chǎn)業(yè)尚未形成以曲靖旅游為整體的營銷理念和市場化運作運作機制。 缺少具有競爭力中高檔的旅游飯店或旅游飯店集團。 旅游產(chǎn)業(yè)本身面臨人才短缺問題。 缺少專業(yè)的旅游服務隊伍，旅游業(yè)的服務質量和水平較低，無法適應塑造旅游品牌的需要。 曲靖地區(qū)的旅游社普遍規(guī)模小、實力弱，缺乏競爭力，無法振興整個旅游大市場。 劣 勢劣 勢 曲靖旅游發(fā)展分析 5 曲靖的旅游主要還是以觀光產(chǎn)品為主，旅游產(chǎn)品非常單一，沒有開發(fā)出多元的附加產(chǎn)品，遠沒 有發(fā)揮出曲靖旅游的潛力，尚不能有效帶動曲靖區(qū)域經(jīng)濟的價值和商業(yè)價值。 曲靖市作為中心城市，旅游資源先天不足，而各縣的的旅游資源又相對分散，在

5、發(fā)展過程中尚 未得到有效的整合。 休閑度假的產(chǎn)品沒有形成，迫使游客只能游玩單個縣的景點，然后快速離去，沒有帶動當?shù)亟?jīng) 濟的流轉稅基，沒有成為曲靖全地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要引擎。 曲靖的旅游資源極為豐富但旅游業(yè)的整體管理和開發(fā)水平還是相對落后：豐富的資源沒有得到 很好的發(fā)揮，基礎建設和配套設施還有很多不足，鐵路、高速公路的環(huán)境還沒有達到國際的水平 等問題嚴重制約了曲靖地區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 觀念的落后，小富即安、各自為陣的意識使得曲靖的旅游發(fā)展缺少激情聯(lián)動，整個旅游產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展失去平衡，失去同其他地區(qū)競爭的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的根基。 威 脅威 脅 曲靖旅游發(fā)展分析 6 依托得天獨厚的自然資源和國家

6、對西部地區(qū)資金和政策的扶持發(fā)展自己的旅游產(chǎn)業(yè)，特別 是兼?zhèn)淞宋鞑看箝_發(fā)和少數(shù)民族地區(qū)的兩個優(yōu)勢，為曲靖帶來前所未有的歷史機遇；改革 開放曾經(jīng)為曲靖帶來過繁榮，現(xiàn)在把握內(nèi)陸進一步開放的發(fā)展環(huán)境，開拓國際國內(nèi)旅游市 場，發(fā)展商旅業(yè)，使曲靖成為云南旅游產(chǎn)業(yè)的重要陣地。 優(yōu) 勢優(yōu) 勢 曲靖旅游發(fā)展分析 壯麗的山河、奇美的風光使曲靖擁有品種全面的自然景觀旅游資源； 眾多的歷史遺跡和云南各少數(shù)民族的民俗風情又構成了魅力十足的人文旅游資源； 資源具有總量大、類型多、品位高、組合優(yōu)、潛力大、功能多、前景好的特色。 機 遇機 遇 曲靖旅游發(fā)展分析 7 項目可行性研究 8 項目三大核心優(yōu)勢 區(qū)位交通條件較好，距離

7、省昆明100多公里，適合發(fā)展休閑、旅游，補缺城市功能； 氣候條件使得曲靖是良好的宜居之地，可開發(fā)旅游地產(chǎn)，提供高品質商業(yè)、居住條件； 此處擁有獨特性且具有壟斷性的旅游資源爨文化，可彌補城市文化的缺失； 9 項 目 機 遇 曲靖市經(jīng)濟的快速發(fā)展，為項目旅游的發(fā)展提供了的經(jīng)濟基礎； 基礎及配套設施較為完善，為項目旅游開發(fā)提供了現(xiàn)實條件； 曲靖被稱為“爨文化之鄉(xiāng)”，使其獨特性提供了項目創(chuàng)新性發(fā)展的條件； 324國道高等級公路建成通車、曲靖-越-羅公路的即將建成通車，曲靖縣際高速公路架構的 形成，為打造滇東黃金旅游環(huán)路的奠定了堅實的基礎，項目可進入該旅游環(huán)線，發(fā)揮其獨特的 旅游效應。 國際國內(nèi)、云南旅

8、游從觀光型向休閑度假型的成功轉型，云南已形成國際國內(nèi)休閑體驗旅 游的大市場，為項目的發(fā)展提供了前提條件 旅游地產(chǎn)已成為城市競爭力構建，旅游產(chǎn)業(yè)升級的破題的現(xiàn)實選項，此地高品質地產(chǎn)的開 發(fā)有了現(xiàn)實依據(jù)。 曲靖必將在云南正在快速形成的國際國內(nèi)休閑體驗旅游的大市場收獲新 的產(chǎn)業(yè)價值；該項目將打破目前曲靖旅游產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)升級的瓶頸現(xiàn)狀。 10 市 場 預 判 近程休閑市場： 曲靖本地消費群 周邊區(qū)域消費群 遠程旅游市場： 昆明市場消費群 麗江大理楚雄昆明曲靖旅游線上消費群 商業(yè)投資市場： 曲靖地區(qū)投資休閑、旅游相關行業(yè)者 昆明地區(qū)投資休閑、旅游相關行業(yè)者 其它地區(qū)（云南省內(nèi)外）投資休閑、旅游相關行業(yè)者

9、 11 釋“爨” 12 爨，正韻意為炊爨，即燒火做飯。 漢字造字有六書，而爨字就占了“象形、指事、會意”三事。它的頭上是一個 “甑”，甑是用于蒸食的古器，兩邊以“臼持之”。中部“冖”像個灶口，下 部表示“推林納火”，整個字的形象推演了中國發(fā)明蒸食文化的過程。 爨通常有五種意思，一是“炊也”，即做飯，“許子以釜甑爨，以鐵耕 乎?”(孟子滕文公上)。二是“灶也”，“執(zhí)爨踖踖，為俎孔碩，或燔或 炙”(詩小雅楚茨)。三是“火上”，“大羹湆在爨”(儀禮土禮)。四 是“調和五味之處”，爨室即是廚房。五是戲曲名稱，“宋徽宗時，爨國人來 朝，見其衣裝、巾裹、舉動皆可笑，使優(yōu)人效之，以為戲焉”(輟耕錄)。 爨文

10、化發(fā)展之后，擴大到包括了姓氏之爨，族別之爨，地域之爨，時間之爨， 軍隊之爨，文字之爨等多個方面的涵義。 “爨”亦象征著在大火炊飯過程中“充滿期待”、“興旺發(fā)達”之意境，是 “樸實、幸福生活”的寫照。 “爨”之本源 13 多元融通、和諧共生 進則天下、退則田園 繁榮昌盛、安居樂業(yè) 項目之“爨”文化體現(xiàn) 曲靖城市文化精神的淵源和底色 爨稱為文化，是因為它具有深厚的文化內(nèi)涵。它是否形成過一個民族，學界還存 在著爭論。但是爨氏自三國至唐曾稱霸云南南中四百余年。爨人是當時南中的主 體民族，其主要成分為漢族移民與當?shù)亟?jīng)濟文化比較發(fā)達的滇人融合，吸收了兩 者的傳統(tǒng)文化，在這一特定歷史階段創(chuàng)造出了具有獨立風格

11、的社會文明，即狹義 的爨文化。 14 曲靖城市文化精神的淵源和底色 “ 爨 ” 史 爨文化是中國歷史自秦朝至唐朝天寶七年（749年）這500多年間爨氏統(tǒng)治云南（包括今貴 州、四川的部分縣市）時所創(chuàng)造的歷史文明,它是曲靖文化精神的淵源和底色。 以史實分析認為，曲靖這塊土地，曾是滇文化發(fā)最早階段發(fā)祥地。滇文化可以大致分為三 個階段： 以曲靖爨文化的滇中文明，主要是少數(shù)民族特色文化，包括擁有自己的語言、生產(chǎn)方 式和歌舞等習俗。 曲靖為云南最早的首府:政治經(jīng)濟文化中心 大理的南詔文化。 明清之后，滇文化重心逐漸轉移到昆明。 曲靖以爨性家族治滇的500年間，創(chuàng)造了輝煌的爨文化，今天出土的爨碑等實物可以為

12、證。 15 曲靖城市文化精神的淵源和底色 “ 爨 ” 文 化 特 點 不會固步自封地堅守民族自我的東西，而是既保持自己的特色，又在很多方面?zhèn)鞒?了中原文化，比如 農(nóng)耕方式和儒家思想。 從地緣上，歷史上中原文化入滇，曲靖就是必經(jīng)的通道。因此，曲靖這塊土地上生 活的人們，歷來都能較早吮吸先進的營養(yǎng)，包括先進的文明成果。 夷化的漢文化與漢化的夷文化的和詣共融而形成的獨特的地域文明和社會文明。推 古及今，莫不如是。 16 策 劃 思 路 17 曲靖依托昆明，背靠大城市，享受城市功能。 再現(xiàn)“進則天下，退則田園”的曲靖爨鄉(xiāng)獨特的歷史人文情懷，是 我們項目開發(fā)建設的最終訴求！ 18 u還原歷史真象 曲靖為

13、古南中地區(qū)最早的首府 政治經(jīng)濟文化中心 曲靖也有一段古 封建君主制中央統(tǒng)一領導下的封建領主制的獨特統(tǒng)治地位 不貢、不朝 開門諸侯、閉門天子、無冕之王 開創(chuàng)”一國兩制”先河 南詔滅爨、爨氏分化：北爨南彝、爨鄉(xiāng)為云南多數(shù)少數(shù)民族 之發(fā)源地 策劃思想之一 19 u透析文化本質透析文化本質 “爨文化爨文化”為爨鄉(xiāng)之文化為爨鄉(xiāng)之文化 地域文化：鄉(xiāng)土風情、民族民風、歷史遺存 歷史文化：政治中心、人文鼎盛、戰(zhàn)史更替 “爨文化爨文化”為爨史之文化為爨史之文化 政治文化：封建君主制中央統(tǒng)一領導下的封建領主制 爨史五百年獨特社會文明及遺存 “爨文化爨文化”為炊食之文化為炊食之文化 古滇先民炊飲之術 民族地方飲食與

14、漢族中原飲食文明的融合形成的獨特地方美食文化 “爨文化爨文化”為祈福之文化為祈福之文化 炊飲與健康 興旺發(fā)達的祈福愿望 策劃思想之二 20 u演繹神奇?zhèn)髡f “爨文化”為與炊飲文化 以爨而名之地：獨特性、唯一性 華夏始爨之地：權威性、傳奇性 中華美食文化之鄉(xiāng)：延續(xù)性、可經(jīng)營性 策劃思想之三 打造項目為曲靖美食文化體驗基地和名片，體現(xiàn)和 落實的城市經(jīng)營戰(zhàn)略，以取得 項目商業(yè)招商方面的政策支持。 21 項 目 定 位 22 展現(xiàn)爨史盛世之原鄉(xiāng)風貌 打造溯源祈福之精神家園 再現(xiàn)制鼎南中的輝煌歷史 一座具有的，能滿足的旅游 小鎮(zhèn)和 23 歷史上由漢族移民與當?shù)亟?jīng)濟文化比較發(fā)達的滇人融合形成的爨文化的發(fā)祥

15、地，爨文化 既是滇東文化的象征，又是云南歷史的縮影。 曲靖幾千年的歷史文化積淀為提煉項目的文化屬性提供了豐富的依據(jù)。 項目地的原住民為曲靖市最大的彝族自然村落，保有彝族鮮明的特色風體人情。 當?shù)夭惋嬑幕l(fā)達，具有“游在滇西南，吃在滇東北”之說。 項目毗連規(guī)模較大、香火旺盛的金蓮古寺，有較好的宗教文化和祈福文化的基礎。 文文 化化 定位支撐 24 云南省加大對滇東北旅游發(fā)展的投入，曲靖成為該區(qū)域內(nèi)重要節(jié)點。 云南旅游市場正處于更新?lián)Q代的關鍵時期，由過去的觀光向休閑過渡。 曲靖殷實的經(jīng)濟基礎促進了城市休閑市場快速發(fā)展，市場對環(huán)境品質的要求日益提高。 昆曲區(qū)域本身就具有閑適生活的社會氛圍，城市居民的

16、休閑意識正在逐漸凸現(xiàn)。 具有高端市場消費能力的群體對第一居所休閑配套的需求日益增加。 目前曲靖市缺乏區(qū)位、環(huán)境、品質俱佳的中、高端休閑產(chǎn)品。 曲靖在目前的發(fā)展中缺乏極具特色的旅游市場賣點，為確立本項目的市場領軍地位提供空位。 市場市場 定位支撐 25 作為云南省第二城地位越發(fā)鞏固，昆曲的聯(lián)合發(fā)展使曲靖能在“滇中城市經(jīng)濟圈”的崛起 中發(fā)揮重要作用。 在總體規(guī)劃中已確定將曲靖發(fā)展成為珠江源區(qū)域百萬人口的大型城市，滇東北商業(yè)中心， 2010年，曲靖中心城市建成區(qū)面積將達到50平方公里，人口達到50萬人；2020年，城市建成面 積突破100平方公，人口達100萬以上，成為云南的第二個百萬人口城市。這將

17、為本案實行持續(xù) 發(fā)展的戰(zhàn)略提供有利的保障。 連續(xù)幾年gdp排名全省第二，僅次于昆明，并且保持高速增長，礦產(chǎn)開采、煙草、商業(yè)等較 為發(fā)達。 連續(xù)兩年榮登中國城市競爭力研究會中國十佳宜居城市排行榜。2006年榮獲中國走向世 界中小城市成就獎，名列第六。 振興旅游經(jīng)濟的政府規(guī)劃 發(fā)展機遇發(fā)展機遇 定位支撐 26 曲靖自古有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱，曲靖內(nèi)有滇中城市群，外有泛珠經(jīng)濟帶。 項目區(qū)位交通條件較好，位于曲靖市郊，距離昆明140公里。 曲靖昆明城際列車每30分鐘一趟，現(xiàn)運載流量為每天3萬人左右。 毗鄰高速公路，城市東南向出入口。 區(qū)位、交通區(qū)位、交通 定位支撐 曲靖地處低緯

18、高原地區(qū)，冬春晴天日數(shù)多，光照充足，氣候溫和，夏秋降水集中。 曲靖屬高原山地與盆地相間的地貌景觀，全市地勢走向北高南低，西高東低，由西北向東南方向傾斜。 項目地塊開闊，遠山近水，自然景觀優(yōu)美。 項目地為社會主義新農(nóng)村建設試點區(qū)，東臨千畝觀光葡萄園，西接農(nóng)業(yè)小區(qū)，與南盤江水系相鄰。 環(huán)境環(huán)境 定位支撐 27 投 資 分 析 28 u建筑風格： 以滇東民居及川西民居、吸收唐宋古建筑風格為特點，建設以獨具特色的仿旅 游小鎮(zhèn)這載體的旅游文化精品工程。 u經(jīng)營思想： 打造曲靖市區(qū)最具規(guī)模的“文化體驗、休閑度假、餐飲美食、旅游接待”為一 體的旅游文化商業(yè)地產(chǎn)項目，成為振興旅游經(jīng)濟的城市新名片。 u開發(fā)理念

19、： 以文化旅游為主題、以商業(yè)運營為靈魂、以物業(yè)銷售為支持。 u盈利模式： 以配套住宅銷售回收投資成本、以商業(yè)物業(yè)為主要開發(fā)利潤。 u開發(fā)模式： 分期開發(fā)、滾動投資； 先建文化觀光體驗區(qū)及社區(qū)配套項目，提升片區(qū)價值以提高物業(yè)售價。 開發(fā)思路 29 u 建設以“爨王府”為核心的歷史文化觀光體驗區(qū) 建設中國唯一的“爨文化博物館” 建設集地域、歷史、民族、宗教、文化為一體的觀光游覽區(qū) u 建設“旅游文化商業(yè)區(qū)” 建設曲靖唯一之旅游巴士站,并開通直達各景區(qū)專線巴士 建設規(guī)?；泵朗澄幕瘏^(qū)、休閑文化區(qū)、旅游購物區(qū)、旅游接待服務區(qū) “ u 建設曲靖市區(qū)唯一之“文化體驗社區(qū)” 商旅度假社區(qū) 主題居住文化社區(qū)

20、建設方案 30 用地規(guī)模520畝 3466632 凈用地約485畝 規(guī)劃建筑面積360970 文化公建27200 商業(yè)建筑127770 配套住宅206000 容積率1.05 綠化率55% 停車位800個 其中大巴車 位 20個 經(jīng)濟技術指標 31 項目建設投資概算表項目建設投資概算表 項目項目數(shù)量數(shù)量平均單位成本平均單位成本總造價總造價( (萬萬) )備注備注 土地成本520畝10000 建安成本3609701500元/54145 包含公建及道路 等投資1.4億 其中商品房部分3337701400元/46307 拆遷補償費11273.78621元/2500 合計1846元/66645 項目投資

21、概算 32 項目銷售收入概算表項目銷售收入概算表 項目項目數(shù)量數(shù)量平均售價平均售價總造價總造價( (萬萬) )備注備注 高尚住宅區(qū)206000 2800元/57680別墅及洋房 商鋪部分127770 4000元/51108三層平均售價 可售物業(yè)合計3337703259元/108788 銷售收入分析 33 項目銷售收入概算表項目銷售收入概算表 項目項目開發(fā)成本開發(fā)成本( (萬萬) )開發(fā)收入開發(fā)收入( (萬萬) )開發(fā)利潤開發(fā)利潤( (萬萬) )備注備注 66645666451087884214342143 開發(fā)利潤分析 34 投資分析結論 35 規(guī) 劃 思 路 36 周邊關系分析 緊鄰昆曲高速公路與326國道，對外聯(lián)系便 利。距麒麟?yún)^(qū)中心直線距離僅2公里，與城 區(qū)聯(lián)系便利。 北側和南側為自然村落和農(nóng)業(yè)用地； 西側 與城區(qū)