總公司目標成本管理辦法(試行)草案

1、試行 )草案一、目的1) 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一， 是實施工程成本事前控制的重要手段；2) 明確目標成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理。二、目標成本管理層的組織1) 目標成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理。2) 目標成本編制的中心：成本合約部、財務部。3) 目標成本執(zhí)行的指導與監(jiān)控中心(委員會)：成本合約部、財務部、總工辦。4) 目標成本的發(fā)生中心：項目管理部 / 項目公司、總工辦、采購部、營銷部等。三、目標成本管理層的職責劃分1) 目標成本確定的發(fā)布中心職責：審批并簽發(fā)公司目標成本、修訂目標成本。2) 目標成本編制中心的職責：成

2、本合約部負責目標工程成本的編制， 包括開發(fā)前期的勘察、 設計、 三通一平， 主體建安、 公共配套管網(wǎng)、 公建設施、 園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費； 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制， 包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間接費中的項目部 / 公司工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費。成本合約部組織目標成本的匯報工作。3) 目標成本執(zhí)行的指導與監(jiān)控中心的職責： 建立健全目標成本費用管理體系， 制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規(guī)范、制度。財務部負責復核目標成本， 成本合約部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告， 分析評估目標成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導性意見。4) 目標

3、成本發(fā)生中心的職責： 遵照目標成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務活動； 配合并接受成本費用指導監(jiān)控中心按章行使的指導監(jiān)控職責； 根據(jù)目標成本的各項經(jīng)濟指標開展限價設計、施工、采購、銷售租賃等業(yè)務工作，對施工現(xiàn)場、設計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務， 在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)（見費用發(fā)生部門的職責控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。明細表）工程費用發(fā)生部門的職責明細表類別成本分項責任部門具體職責內(nèi)容開發(fā)前 期費用勘察總工辦有計劃性開展勘察工作；通過招投標確定勘察單位；勘 察測量費用與報告的準確性掛鉤；復核實際完成的勘察 工作量規(guī)劃設計總工辦根據(jù)目標限價，合理安排各項規(guī)劃設計費；推廣限

4、額設 計；設計費用的支付與設計質(zhì)量掛鉤；三通一平項目工程臨時圍墻、道路力求永久化；臨時水電管線敷設盡可能 利用庫存的舊材料，完工后對可利用材料作好回收；臨時設施項目工程加強臨時設施的重復利用性主體工 程建安 費用主體建安項目設計做好施工圖會審工作，將設計不合理的現(xiàn)象消滅在施工 之前，避免引起設計變更、簽證費用成本合約部 項目工程招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；編制完善、嚴密的 施工承包合同；設計變更、簽證做到先估價、審批后實 施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實復核現(xiàn)場變更、簽證的工 程量，有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結(jié)算資 料，確保結(jié)算資料的準確性；項目工程審核施工方案合理性、經(jīng)濟性；通過研究

5、新工藝、新材 料、新技術(shù)有效降低工程成本；裝飾材料及設備項目設計根據(jù)目標成本的材料限價，確定材料的規(guī)格、檔次、品 種；項目工程 采購部根據(jù)目標成本的材料限價，開展甲供材料的招投標工 作；項目工程 采購部嚴格按標準驗收材料，對不合格的產(chǎn)品進行扣款；處理 好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作，對不按期供貨等 進行扣款；公共管 網(wǎng)配套 工程費 用室外水電 煤等配套 工程項目發(fā)展 項目工程盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分； 嚴格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證； 對水、電、煤氣等附屬配套公建工程實行全面招投標； 合理安排配套工程的施工工期；園林景觀項目設計嚴格按目標成本總額控制，進

6、行限價設計；特別做好綠 化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費 用項目工程 采購部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟 美觀的建筑裝飾材料項目工程簽訂嚴密的施工合同；嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；公建配套設施費項目設計嚴格按目標成本總額控制，進行限價設計；嚴格控制會 所等配套公建的室內(nèi)裝飾工程設計標準；特別做好裝修 工程的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；項目工程 采購部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟 美觀的建筑裝飾材料項目工程 成本合約部工程全面實行招投標，簽定嚴密的施工合同；嚴格控制 現(xiàn)場的艾更及簽證；工程管理費項目工程 成本合約部通過招投標確定

7、工程監(jiān)理單位；項目工程工程監(jiān)理費用的支付與工程質(zhì)量掛鉤；施工合同外的獎 金必須做到有據(jù)可查（以上根據(jù)公司權(quán)責體系確定責任部門）四、目標成本的形成1）項目定位階段-估算成本。編制依據(jù)是：1地塊的綜合情況資料；2項目總體定位和初步的規(guī)劃設計、建筑設計、裝修設計、環(huán)境設計、配套設計的方案，3公司的利潤要求。2）方案實施階段-測算成本。編制依據(jù)是：1立項階段的項目估算成本；2總工辦提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖。3）施工圖階段-目標成本。編制依據(jù)是：1主體工程的施工合同及施工組織設計；2初步（擴初）設計確定的測算成本；3總工室門提供的施工圖及圖紙會審紀要；4主體工程的施工合同及施工組織設計4）編制

8、流程：詳見流程文件。五、目標成本的審批和修訂1）審批流程：成本合約部負責目標成本確定審批表的審批過程，成本管理的相關部門：成本合約部、財務部等完成目標成本的編制，并對結(jié)果進行會簽， 分管副總經(jīng)理核定目標成本后送公司總經(jīng)理審批，經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標成本將由成本合約部下發(fā)至各項目部/項目公司。2）修訂流程：各部門在執(zhí)行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以書面形式先報公司分管副總經(jīng)理進行審批，經(jīng)公司同意后，成本合約部進行修改的費用測算，并填報目標成本變更審批表，報公司審批；經(jīng)公司總經(jīng)理審 批通過的目標成本變更將由成本合約部下發(fā)至各項目部/公司部門。六、目標成本的執(zhí)行1) 執(zhí)行原則 :

9、限額設計原則，限價采購原則，先算后干原則，審批原則。2) 動態(tài)報告： 在項目實施過程中， 應及時反映項目成本的動態(tài)情況， 由成本合約部定期出一份項目動態(tài)成本信息報告 ，各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因成本控制管理的專項分析；成本控制的問題及建議；項目動態(tài)成本信息報告 后報送公司總經(jīng)理層及各相關部門經(jīng)理； 收到 項目動態(tài)成本信息報告 ， 總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會， 聽取動態(tài)成本的情況，并解決信息報告中提出的問題3) 目標成本的總結(jié)評估： 工程項目竣工后， 完成項目的結(jié)算成本， 比較結(jié)算成本與目標成本的差異， 總結(jié)分析原因； 工程項目結(jié)算后， 應按目標成本科目分

10、類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標， 錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的excel 數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)。七、目標成本的科目分類根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列九項( 個別科)：1) 土地獲得費用： 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用， 主要包括以下內(nèi)容：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償

11、費；拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。2) 開發(fā)前期費： 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、 測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下 內(nèi)容:前期研究策劃費：市場調(diào)研、可研編制、策劃顧問費等；勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、造價咨詢費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費

12、、路口開設費等、規(guī)劃管理費、 新材料基金（或墻改專項基金）、 教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、 拆遷管理費、 招投標管理費等；規(guī)劃設計費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費；施工圖設計費、修改設計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；“三通一平”費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整費用；臨時設施費：臨時圍墻、辦公、臨時場地占用費。3) 主體建筑安裝工程成本：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括：主體基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水。主體土建：

13、包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項目；主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目；主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；主體設備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設備；其他：包括土方、各項施工配合費4) 社區(qū)基礎設施成本： 指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。 主要包括室外給、排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng)、園林綠化等費用。5) 公共配套設施成本： 指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于

14、開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出；如建造會所、幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。6) 開發(fā)間接費： 指房屋開發(fā)過程中開發(fā)單位和項目公司管理費， 主要包括行政管理費、工程監(jiān)理費、預結(jié)算編審費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎、物業(yè)管理完善費等7) 財務成本：包括資本化利息和融資成本。8) 營銷推廣費：是指和項目銷售、租賃、推廣相關的費用，主要包括以下內(nèi)容：媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費宣傳資