武漢市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范

1、武漢市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）【實施日期】 2002 年【頒布單位】武漢市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）第一章總則第一條為維護城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷評估行為，根據(jù)武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法、武漢市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范和城鎮(zhèn)上地估價規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋拆遷評估適用本規(guī)范。第三條采用本規(guī)范的估價目的統(tǒng)一稱為“城市房屋拆遷” 房屋拆遷評估是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、 用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價格進行評定估算。房屋拆遷評估對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地

2、使用權(quán)。第四條房屋拆遷評估的價值定義是指估價對象在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值。即不考慮抵押權(quán)等他項權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。第五條房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日房屋拆遷評估作業(yè)日期，自估價業(yè)務(wù)受理之日起，原則上不超過 15 日。第二章估價方法第六條房屋拆遷評估應(yīng)手用市場比較法進行評估。不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。難以確定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法進行評估。第七條采用市場比較法評估的，應(yīng)在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過 12 個月的充分房地產(chǎn)市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實例。在分析、篩選的基礎(chǔ)上

3、確定與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的 3 個以上可比實例進行比較修正?？杀葘嵗某山粏蝺r一般相差不應(yīng)超過30 。第八條采用收益法評估的，應(yīng)同時選擇二種以上的評估方法進行評估。第九條采用收益法評估的，評估結(jié)果的確定應(yīng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。房屋收益應(yīng)按照房屋租金的純收益確定，房屋租金的純收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平修正確定。資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定，安全利率直選取5 年期國債利率。第十條采用成本法評估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準地價修正法等方法求

4、取。建筑物重置價格以政府有關(guān)管理部門發(fā)布的重置價格標準為依據(jù)。房屋拆舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）計算、房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。第十一條采用成本法評估的，各種結(jié)構(gòu)、各類用途房屋的經(jīng)濟耐用年限，按附件一確定；各種結(jié)構(gòu)房屋的建筑物殘值率，按附件二確定。第三章拆遷房屋分類評估第十二條拆遷房屋按用途分為住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生產(chǎn)用房、商業(yè)經(jīng)營用房和其他用房。第十三條住宅房屋的拆遷補償評估，可只采用一種估價方法，但應(yīng)當(dāng)說明理由。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。第十四條生產(chǎn)用房、商業(yè)經(jīng)營用房的拆遷補償評估，原則上應(yīng)采用兩種以上的估價方法。如確有困難，

5、只能采用一種估價方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實例的經(jīng)營用房，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價、難以確定房屋收錢的，可采用成本法或其他方法進行估價第十五條其他用途房屋的拆遷補償評估，可只采用成本法，但應(yīng)說明理由第十六條拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積由房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)資料為準。由于各種原因拆遷人無法提供準確資料的，評估報告書可以以單價形式進行計算以建筑面積為計價單位、委托人應(yīng)當(dāng)提供被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式證明文件，不能提供且估價機構(gòu)又無法核實的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。以劃拔方式取得國有土地使用權(quán)的，其

6、房屋拆遷補償估價結(jié)果，不包括土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價款。第十七條進行拆遷房屋的分類評估可先根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素進行分類，評估出各類房屋的平均價格，然后進行樓層、朝向修正，得出每戶房屋的價格。計算公式為：估價對象價格 = 平均價格 x （ 1 十朝向修正系數(shù)） x（ l 十層次修正系數(shù)）本計算公式中平均價格指單棟房屋平均價格，朝向修正系數(shù)可參照附件三確定，層次修正系數(shù)可參照附件四確定。修正系數(shù)絕對值大于或等于5 的，調(diào)整幅度一般控制在 2 以內(nèi)；修正系數(shù)絕對值小于5 ，調(diào)整幅度一般控制在 1 以內(nèi)。第十八條在建工程應(yīng)采用成本法進行評估。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用

7、途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以拆遷管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。第四章估價程序第十九條拆遷房屋評估由拆遷人委托估價機構(gòu)進行評估。估價機構(gòu)受理估價委托后，應(yīng)在受理之日起3 日內(nèi)向房屋拆遷管理部門備案。第二十條拆遷評估的委托人應(yīng)當(dāng)向估價機構(gòu)提供以下資料；（一）估價委托書；（二）房屋拆遷許可證；（三）估價對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證（如確實無法提供，可先提供房屋基本情況調(diào)查表）；（四）拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；（五）其他有關(guān)資料。第二十一條拆遷人、被拆遷人應(yīng)在估價資料提供、現(xiàn)場查勘等方面對估價機構(gòu)給子配合。不予配合的，估價機構(gòu)有權(quán)等評估各項前提條件成

8、熟后再出具估價報告。第二十二條估價機構(gòu)應(yīng)根據(jù)估價委托書及相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等要求，在規(guī)定的時間內(nèi)出具正式估 價報告。估價報告書及有關(guān)資料在估價機構(gòu)自行歸檔的同時應(yīng)上報武漢市房地產(chǎn)估價師協(xié)會備案。第五章估價報告書第二十三條單宗被拆遷房屋的價值不足 50 萬元，估價結(jié)果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。第二十四條表格式估價結(jié)果報告，紙張大小應(yīng)采用 a4 紙張規(guī)格。具體的內(nèi)容要求如下：第二十五條非表格估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告書應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)要求撰寫。第六章附則第二十六條本規(guī)范將“估價與“評估”作為同義詞來使用。第二十六條違章建筑和超過批準期限的臨

9、時建筑不予估價。未超過批準期限的臨時建筑，僅評估其建筑物凈殘值。第二十八條凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估、本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家和本市其他房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十九條本規(guī)范由武漢市房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)解釋第三十條本規(guī)范自公布之日起施行。附件一：各種結(jié)構(gòu)、各類用途房屋的經(jīng)濟耐用年限1 、鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35 年，非生產(chǎn)用房60 年；2 、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，非生

10、產(chǎn)用房50 年；3 、磚混結(jié)構(gòu)二等:生產(chǎn)用房40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，非生產(chǎn)用房50 年；4 、磚木結(jié)構(gòu)一等:生產(chǎn)用房3o 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20 年，非生產(chǎn)用房40 年；5 、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20 年，非生產(chǎn)用房40 年；6 、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20 年，非生產(chǎn)用房40 年；7、簡易結(jié)構(gòu)：10 年。附件二：各種結(jié)構(gòu)房屋的建筑物殘值率1 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 ；2 磚混結(jié)構(gòu)一等：2 ；3 、磚混結(jié)構(gòu)二等：2 ；4 、磚木結(jié)構(gòu)一等：6 5 、磚木結(jié)構(gòu)二等：4 6 、磚木結(jié)構(gòu)三等：3 7 、簡易結(jié)構(gòu)：0 ；附件三：朝向修正

11、系數(shù)朝向北西東二間朝南一間朝南三間朝南修正系數(shù) -5 -3 -2 0 3 5%朝向以住宅主臥室為推附件四：層次修正系數(shù)表四五六七八層及以上一-3%-5%-5%-5%-5%二 0%0%0%0%0%三 5%5%5%5%5%四-2%5%5%5%5%五 -4%5%5%5%六-6%0%0%七-8%0%八層及以上10%頂層 -15%注：八層以上有電梯的樓房，住房免費使用電樓的，三樓以上均為 5 ，頂層一15 ；住房交電梯使用費的，二樓以上均為 0，頂層一15 ；一層有架空層的，有獨用小院的，在主干道臨街的，為100 三層（含三層）以下調(diào)節(jié)系數(shù)為0 。頂層修正不包括復(fù)式結(jié)構(gòu)或特殊防水處理的頂層房屋。附件五：表格式估價結(jié)果報告格式城市房屋拆遷補償估價結(jié)果報告估價機構(gòu)： 估價報告編號：估價目的；城市房屋拆遷表格內(nèi)容：估價委托方、權(quán)屬證書編號、被拆遷房屋座落、被拆遷房屋用途、建筑面積、附屬設(shè)施設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)、樓房或平房、土地因素、房地單位價格、房地總價格、備注。（一）上述估價結(jié)果的限定條件；（ 1 ）被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；（