大型房地產(chǎn)開發(fā)項目后評估報告全方位評估

1、築龍網(wǎng)某房地產(chǎn)項目后評估報告-1 -1錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。內(nèi)容目錄【項目概況及評估綜述】 【項目投資管理評估】 【項目規(guī)劃設(shè)計評估】 【項目營銷工作評估】 【項目進度、工程管理評估】 【項目財務管理評估】【項目成本管理評估】 【項目物業(yè)管理評估】【項目人力資源管理評估】附件1項目大事記附件2:項目總平面圖附件3:項目實景照片某房地產(chǎn)項目后評估報告一、項目概況及綜合評估1、項目概況某房地產(chǎn)項目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競拍方式于2008年1月29日競得的。項目位于某市市中心13公里。用地總面積89214平方米

2、，總建筑面積166734平方米，容積率1.6，規(guī)劃用途為住宅用地。項目于2009年11月取得土地， 一期2010年3月3日開工，二期2011年4月1日開工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，開發(fā)周期 44個月。（以項目首期主體動工至項目最后一 期入伙之日止）。該項目主宅總計1233戶，商鋪51套。截止2014年5月底，項目已銷售住宅1054戶，商鋪21套。實 際交房1025戶（一期531戶，二期494戶），商鋪20套。已入住788戶（一期429戶，二期359戶），商 鋪20套。2、項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目項目總體規(guī)劃指標一期指標二期指標宗地用地面積（就）8921447

3、725.241488.8總建筑面積（就）166734.0677333.6789400.39A.其中計入容積率建筑面積（就）141250.6665755.5875495.08一.住宅總建筑面積（mJ136115.5264019.2372096.291. 多層36747.4619680.7217066.742. 小高層34498.2321943.3912554.843.高層64869.8322395.1242474.71二.商業(yè)建筑面積（m）3828.031496.982331.05三.公共設(shè)施（m）1307.11239.371067.741. 物業(yè)管理用房330.850330.852. 社區(qū)活動

4、中心203.370203.373.文化活動用房353.310353.314. 其他設(shè)施用房（配電房、消控等）419.58239.37180.21容積率1.5981.3331.82B.不計容積率建筑面積 （m）25483.411578.0913905.31一.架空層建筑面積（m）2131.711214.64917.07二.半地下室面積（m）（可售）4490.422603.161887.26三.全地下室面積（m）18861.277760.2911100.98（不含另加建703.97 平米）覆蓋率19.64%17.30%22.03%總停車位（個）1129440685其中地下停車（個）50621728

5、1地面停車（個）623223404總戶數(shù)1233589644注：上述數(shù)據(jù)為項目竣工查仗面積。一期可售面積是 68119.37平米（其中計容住宅 64019.23平米，商業(yè)1496.98平米，不計容半地下室 2603.16平米），二期可售面積是 76248.25平米（其中計容住宅 72096.29平 米，商業(yè)2331.05平米，不計容半地下室1887.26平米），總的可售面積144367.42平米。二期商業(yè)面積2331.05 平米中含66.35平米作為居委用房，不可售。3、項目關(guān)鍵指標完成情況3. 1經(jīng)濟效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率

6、偏差原因銷售總收入6144674878.0921.8%售價提升、面積增多開發(fā)總成本58276L.JL.I73270.2625.7%規(guī)費、人工、材料、融資成本上升凈利潤-2276.21607.83170.63%銷售凈利率-3.8%2.15%156.57%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-14.23%-6.49%145.61%占用資金成本共計6465萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入27503.0034554.5125.64%1、實際可售面積比目 標可售面積增加3100平米左右（半地 下室計入產(chǎn)權(quán)面積

7、）；2、實際銷售均價比目標均價高800元/平 米。開發(fā)總成本30172.6733266.8110.25%凈利潤-2669.671287.70148.23%銷售凈利率-9.7%3.73%138.45%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-16.34%-1.55%9.5%占用集團資金成本1824.84 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期2.641.4某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入3394340323.5818.8%1、實際可售面積比目標可售面積增加660.27平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面 積）；2、實際銷售均價比目標均價高176.54

8、元/平米。開發(fā)總成本3354940003.4530.17%凈利潤393.48320.13-18.64%銷售凈利率9.7%0.8%-91.75%銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）1.15%-10.71%-831%占用集團資金成本4640.69 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期3.851.23.2關(guān)鍵節(jié)點完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點完成情況項目開發(fā)目標節(jié)點實際節(jié)點偏差率偏差原因說明土地獲取時間2008-12-302009-11-3300天政府拆遷未完成土地證取得時間2009-11-9施工許可證取得時間2010-1-52010-2-1036天主體開工時間2009-12-12010-3-392天

9、時間調(diào)整公開銷售時間2010-9-282010-10-2325天銷售率達到95%時間2013-12-20竣工時間2011-11-282012-1-1851天入伙時間2011-12-152012-3-23j 99天時間調(diào)整I I某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點完成情況項目開發(fā)目標節(jié)點實際節(jié)點偏差率偏差原因說明施工許可證取得時間2011-2-282011-5-1980天總包備案延遲主體開工時間2011-4-12011-4-10公開銷售時間2012-4-102012-5-2646天銷售率達到95%時間2014-9-30竣工時間2013-5-302013-10-29152天施工及驗收延遲入伙時間2013-6-28

10、2013-10-31125天4、項目后評估綜述投資發(fā)展方面：2008年初，為了配合集團上市，拓展全國市場，在某市投石問路，以1.42億元競得該項目134畝土地。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落，2008年全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場快速跌落，2009年的恢復，2010年的國十條出臺、某市實行雙限政策，2011年國八條出臺，抑制房價快速上漲，2012年、2013年百強房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場嚴重供大于求，市場競爭加劇。某市是個三線城市，加上 本項目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率 低。項目總投資73270.26萬元，實現(xiàn)利潤1607.83萬

11、元，稅后銷售利潤率 2.15%,投資收益低。（后續(xù)未 售物業(yè)存在不確定性）。規(guī)劃設(shè)計方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈M狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV高壓線，南面為市政道路，設(shè)計上硬性約束條件較多。最終本項目由14棟多層，5棟小高層，7棟高層組成。多層356套，戶型面積78-121平米，多層可售面積 36747.5平米；小高層和高層產(chǎn)品由82-87 平米小戶型、133-140平米大戶型、164-273平米復式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型376套，小戶型可售面積31861.3平米；大戶型464套，大戶型可售面積63086.46平米；復式37套，復式可售面積 8636.46平米。

12、本項目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大，在以剛需為絕對主打的區(qū)域市場和改善備受抑制的大市場 環(huán)境下銷售壓力巨大，導致大戶型和復式產(chǎn)品嚴重滯銷。小區(qū)50000平米綠化園林景觀、800平米的社區(qū)泳池、標準籃球場、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑?？傮w而言，項目在規(guī)劃設(shè)計、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計、外立面設(shè)計、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標桿項目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導致以剛需為絕對主 打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴重滯銷。營銷管理方面：該項目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營銷活動、開盤組織、銷售現(xiàn)場管理等方面，在當?shù)貥淞⒘藰藯U的形象。該項目的推出，快速拉

13、高了#市北片區(qū)的房價，從2008年的均價3200元/平米，提高到2013年均價5000余元/平米（我司2013年銷售均價5480元/平米），該項目的價格比周邊樓I盤同類產(chǎn)品平均價格高出500-600元/平米，最高一套賣到了 6800元/平米的價格。多層及小戶型在2012.I年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：該項目施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動力短缺和勞務工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價格也大幅上漲，甲乙雙方對合同的理解不同，互相指責，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強制手段，導致二期竣工驗收延誤5個月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣

14、工驗收，但過程也是驚險的。回頭看，該項目工程管理是整個項目開發(fā)過程的一個短板。由于管理的不到位，工程上岀現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層12#、二期高層#被評為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財務管理方面：某房地產(chǎn)項目計劃自籌資金 58726萬元，銀行貸款30000萬元。其中預計一期需貸款15000億元，二期需貸款15000億元。實際自籌資金18700萬元，銷售回籠9853萬元。銀行貸款2.5億元， 其中一期12000萬元

15、，二期13000萬元。根據(jù)集團下發(fā)的該項目項目開發(fā)建議書預測，一期二期總體收入為 61446萬元，開發(fā)成本58726萬元，凈利潤-2276萬元，稅前銷售凈利率-3.49%。本次項目后評估實際測算總體銷售收入為74878.09萬元，開發(fā)成本73270.26萬元，凈利潤1607.83萬元，銷售凈利潤率 2.15%。（后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）。本項目在大家的努力下，利潤情況遠遠好于預期，實現(xiàn)了本項目不虧損的努力目標。成本管理方面：總體上項目的成本管理處于可控狀態(tài)，成本變動在計劃控制目標之內(nèi)。動態(tài)成本較過程目標成本結(jié)余704.68萬元，結(jié)余率1.72%。其中一期結(jié)余133.77萬元，二期結(jié)余570.

16、91萬元。較目標 成本增加的分項主要的是簽證、市場人工及材料價格的大幅調(diào)差。較目標成本減少的分項主要是政府規(guī)費、築池網(wǎng)與壟斷行業(yè)積極談判費用降低、施工結(jié)算成本管控、設(shè)計優(yōu)化等，如教育設(shè)施附加費、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也岀現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預警， 二期總包室外工程合同追索不及時就付款等大問題。物業(yè)管理方面：從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業(yè)都 表現(xiàn)岀了良好的風貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽，為項目的持續(xù) 熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系，物業(yè)管

17、理還有較大的可提升空間。人力資源方面：異地項目管理要保證集團企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強的執(zhí)行力，人是最關(guān)鍵 因素。某市公司成立 6年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動 都高于其他部門。前 3年營銷經(jīng)理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。由于項目連續(xù)開發(fā)及人員 招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細致，管理跟不上。綜合方面：該項目項目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng)5年時間，有喜有憂。從項目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟指標超 額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗不足，管理不到

18、位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值 得認真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均GDP排名第一，但房價不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之 后！江蘇的建造標準在全國可能是最高的：外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備 的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗收，同時某市的壟斷行業(yè)費用也是全國最高的： 大配套費104元/平米，人防異地建設(shè)費 104元/平米，教育設(shè)施附加費 70元/平米，水務管貼費 50元/平 米，供電配套費190元/平米，等等，這些費用使房地產(chǎn)公司的利潤大部分被侵蝕掉。某市2013年商品房的平均價格是 7800元，該項目所在

19、的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價格最低的地方。地價高、建造標準高、房價低，去化率慢導致項目難以盈利。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進入了某市，有盈利的，也有嚴重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000元/平米售價設(shè)計的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū)8000元/平米還賣不動！對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應相應調(diào)整。二、項目投資發(fā)展評估1、項目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧1.1 2010-2013 年某市市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)項目2010 年2011 年2012 年2013 年數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比全市GDP（億元）575813.1%68

20、8019.49%780013.4%80703.46%全市常住人口（萬人）637.562. 9%643.220.89%646.550.52%648.410.29%全市房地產(chǎn)投資規(guī)模（億元）3800022.6%410007.9%36000-12.2%33000-8.33%全市商品房批 準預售面積 （萬平米）628.6165.3%691.469.99%557.22-19.41%527.78-5.28%全市商品房銷 售面積（萬平米）544.15-18.36%329.3-39.48%545.2365.57%505.82-7.23%全市商品房銷 售金額（億元）442.562. 67%283.3-35.99

21、%421.1148.64%406.94-3.36%全市商品房銷售均價（元/ 平米）813326.76%86035.78%7723-10.23%80454.17%全市商品房供求比1.16103.5%2.181%1.02-51.4%1.041.96%全市土地成交 金額（億元）34781.2%226-34.87%139-38.50%292110.07%全市土地成交 面積（萬平米）59039.8%423-28.31%356-15.84%43321.63%全市土地成交樓面價（元/ 平米）264916.7%2482-6.3%1889-23.89%1857-1.69%小結(jié)：2010-2013年間某市總體經(jīng)濟

22、形勢穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場波動較明顯。1）全市GDP穩(wěn)定增長，年均增長率為 11.85%;2） 全市常駐人口自然增長率增幅呈逐年下降趨勢，年均增長率為1.15%；3）全市房地產(chǎn)投資規(guī)模和商品房批準預售面積呈下降趨勢，且降幅度大；4）全市商品房銷售面積與銷售價格呈波狀起伏變化，但總體趨勢仍以“穩(wěn)”為主：全市商品房年均銷售面積約481.13萬平米，全市商品房年均銷售金額約388.48億元，全市商品房年均銷售均價約8126.25元/平米，全市商品房年均供求比約為1.13萬。?2010-2013年某市各區(qū)土地交易概況2010-2&13 土世市場星悅走勢飯)廠! 13匚 二- 雯SfT 元/T?小結(jié)：某

23、市土地交易的形式主要以“國有建設(shè)用地掛牌岀讓”為主，年均交易金額達251億元，年均交易面積達451萬平方，土地交易均價 2219元/平米。1) 2010年某市國有建設(shè)用地共掛牌出讓土地約590萬平米，環(huán)比09年增加明顯，供應水平已經(jīng)接近歷史最好水平的06年。2010年某市招拍掛土地交易雖有2幅地塊因無人競標流拍，但溢價率高于50%的地塊有21幅，明顯多于2009年的14幅，整體溢價水平仍然處于高位。2) 2011年在頻頻岀臺的政策調(diào)控背景下迎來“艱巨一年”，全年某市市建設(shè)用地共掛牌岀讓土地約423萬平米，同比下跌28.3%，可見調(diào)控利劍已明顯收到了抑制房價過快上漲的作用。3) 2012某市土地

24、市場招拍掛成交 65幅，同比減少42幅，成交面積同比356萬平米，全年土地市場吸金138億元，與2011年226億元相比嚴重縮水。4) 2013年某市市共有81幅地塊掛牌進行土拍， 其中65幅出讓成功。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。2013年成交量為433.11萬就，同比上漲18.6%，成交金額191.9億元，同比上漲38.6%1.2全國及某市重大政策盤點時間重大政策主要內(nèi)容對本項目的重大影響公司應對措施2008-6-10企業(yè)為個人購買房需征收個 人所得稅/2008-10-12對個人首次購買90平方米及 以下普通住房的，契稅稅率 暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷 售或購買住房暫免

25、征收印花 稅；對個人銷售住房暫免征 收土地增值稅。對居民首次/購買普通自住房和改善型普 通自住房提供貸款，其貸款 利率的下限可擴大為貸款基 準利率的0.7倍，最低首付款 比例調(diào)整為20%。2010-1-7國一條：二套房貸首付不低于40%/2010-4-17國十條：首套自住首付提 至30%二套首付提至 50% 利率上浮1.1倍項目一期開盤預售較晚，市 場前景不明朗外接待蓄客提前啟動2010-9-29房產(chǎn)新政：三套限購；二 套與首套政策嚴格執(zhí)行；異 地首次購房必須繳稅或社保 一年及以上項目一期首次開盤前夕，蓄 客關(guān)鍵期政策頒布，導致客 戶觀望情緒日益濃厚兩次升級鎖定客戶：先日進 白金低門檻高優(yōu)惠蓄

26、客； 再進行交2000抵10000的VIP升級2011-1-26新國八條：二套首付不低于60%利率不低于1.1倍；三套限貸新政對項目回款和大戶型 銷售壓力明顯加劇，對剛需 小戶型影響較小1）堅持以震撼起價打動剛需客層；2）低首付墊促銷，進一步 降低門檻最大限度籠絡客 戶；3）以“落袋為安”原則堅 持小步快跑密集推盤，最大 化滿足客戶所需搶占市場 份額；4）精準媒體與大眾媒體結(jié) 合，加大跨區(qū)拓展客戶力 度，聯(lián)合派報公司跨區(qū)派報 掃街，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡展等 活動，為項目拓展更多客 戶。2011-2-22“錫十條”：二套首付不低于 60%、貸款利率不低于1.1倍；第二次公積金貸款首付 款比例不得低于5

27、0%，貸款 利率1.1倍；本地人限購第三 套，外地人限購第二套；備 案價三個月內(nèi)不得提高2012-1-1某市戶口準入政策中規(guī)定的 購房落戶門檻面積由原來的 100平方米降低為70平方米2013-2-20國五條：嚴格執(zhí)行商品住 房限購措施，嚴格實施差別 化住房信貸政策。持續(xù)深入的抑制改善與投 資導致本案大戶型銷售緩 慢；復式與商鋪嚴重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對性制定 促銷政策：大戶型分批特價 促銷；復式與商鋪進一步調(diào) 整價差，重新包裝推廣。2014-5-1某市購房落戶政策降為 60平米，放寬5項限制小結(jié)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴重受抑。在堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政

28、策，堅決打擊投資投機性購房的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)整體市場演變以剛需為主導，改善需求受到極大抑制，投資投機已被完全清除市場。本案大戶型、復式、商鋪等 改善及投資產(chǎn)品在一輪又一輪嚴格調(diào)控中難迎銷售高峰。某市新政中更注重對剛需的保護，如不斷降低落戶門檻，由原來100平米降低到70平米，再到2014年進一步降低到60平米，足見對剛需的政策利好支持。-24 -2、土地合同執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡表項目時間節(jié)點說明土地成交確認書簽訂2008-1-29無岀讓合同約定交付土地2008-12-30政府因加油站拆遷、管線移除問題，2009年4月與我司簽訂延期交付協(xié)議 書，交付時間延期至2009年9月30日

29、。 2011-12-11 （簽訂土地出讓合同補充協(xié)議將最終竣工時間延后）政府實際交付土地2009-11-3經(jīng)與政府溝通，11月份交地，我司相應 在2009年11月繳清土地款，辦好土地 證，也節(jié)省了土地使用稅，土地延誤交 付未影響項目開工。圍墻砌筑完成2009-5-30無經(jīng)驗總結(jié)：土地交付相對順利，期間也獲得了政府的支持，7000余萬元土地款在2009年11月繳清后即刻辦好了土地證，土地使用稅節(jié)省xx萬元。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。二、項目規(guī)劃設(shè)計評估該項目項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)歷了一些波折，耽誤了數(shù)月時間。本項目總體規(guī)劃設(shè)計和一期施工圖由深圳機械院設(shè)計有限公司承擔，該院主創(chuàng)人員

30、前期未到過現(xiàn)場，僅憑照片和紅線圖設(shè)計，由于不了解某市當?shù)?市場情況，高層全部設(shè)計成塔樓，后在某市公司堅持下，經(jīng)過市場調(diào)研改為板樓。原樁基及地下室設(shè)計存 在重大隱患，為縮短審圖時間，保證工程樁按期施工，對基礎(chǔ)部分進行優(yōu)化設(shè)計，以達到有效合理降低工 程成本的目的和避免地下室上浮的隱患，于2009年10月11日上午，在某市市審圖中心14樓會議室召開了該項目項目一期高層 9#、12#、13#及地下車庫樁基施工圖預審及優(yōu)化設(shè)計專題論證會。會議由某市審圖 中心結(jié)構(gòu)專家、深圳機械院建筑設(shè)計有限公司和某房地產(chǎn)公司相關(guān)人員參加。根據(jù)專家意見及地下工程 防水技術(shù)規(guī)范（GB50108-2008 ）的規(guī)定，地下室頂板

31、厚度不應小于250,地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結(jié)構(gòu)體系。地下室車庫（塔樓以外部分）底板做成無梁筏板基礎(chǔ)，底板標高抬高500左右，以減少水浮力。地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎(chǔ)以抗浮為主，地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎(chǔ)預應 力管樁數(shù)量減少50%以上。采用樁筏基礎(chǔ)，較原設(shè)計的承臺樁基礎(chǔ)施工總成本基本差不多。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎(chǔ)整體性提高，利于基礎(chǔ)的不均勻沉降。1、該項目項目建筑標準及設(shè)備選型項目建造標準及類型備注1、結(jié)構(gòu)多層基礎(chǔ)選型選用獨立基礎(chǔ)；高層為管樁加筏板；高層主體結(jié)構(gòu)為混凝土

32、剪力墻；小高層和多層采用天然地 基，框架結(jié)構(gòu)，小高層、17#樓設(shè)半地下室?；A(chǔ)設(shè)計等級均為乙級，結(jié)構(gòu)安全等級均為二級；2、外立面材料二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調(diào)板底兩遍外墻膩子；條磚顏色：紅色、灰色3、公共部分白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為玻化磚，高層為水泥地面3.1、電梯廳墻面白色乳膠漆、地面玻化磚，大理石門套3.2、大堂高層、小高層?；瘔Φ卮u；多層玻化地磚，天棚白色防 霉防潮內(nèi)墻涂料不銹鋼信報箱安裝在大堂內(nèi)3.3、屋面瀝青卷材，層采用擠塑板，細石砼保護層，女兒墻（防 護

33、墻）內(nèi)外側(cè)均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄 桿防護，多層檐口4、地下車庫一期：框架結(jié)構(gòu)、無梁樓板；水泥地面、墻面為白色內(nèi) 墻涂料。二期采用框架結(jié)構(gòu)，高層帶自行車車庫；有人防，地下 室梁板結(jié)構(gòu)；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料一期出入口貼灰色條形 PK磚，出入 口頂采用鋼架結(jié)構(gòu)；二期出入口為外 墻白色涂料，出入口維護采用裝配式 組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚5、機電配置標準5.1、電梯標準品牌：HITACHI（日立）型號/規(guī)格：高層單位：HITACHIHGP-900-CO105;小高層住宅：HITACHI HGP-900-C C905.2、供配電系統(tǒng)本工程由市政統(tǒng)一引入二路 10KV高壓進線，共設(shè)計

34、兩 個高低壓配電室，分區(qū)供電。商業(yè)部分與住宅分別獨立 供電。其中一路高壓為備用電源。5.3、動力照明系統(tǒng)1、房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，2、公共部位：設(shè)備到位，調(diào)試試運行完成5.4、防雷接地系統(tǒng)屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位5.5、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)每戶客廳房間內(nèi)預留 86型暗盒。主線穿放至戶內(nèi)多媒 體箱。5.6、建筑設(shè)備自動化系 統(tǒng)無5.7、有線電視系統(tǒng)預留86型暗盒，分線頭穿至臥室內(nèi)5.8、火災自動報警系統(tǒng)一二層住戶配有紅外幕簾報警5.9、停車管理系統(tǒng)捷順一-通5.10、門禁系統(tǒng)（安居寶）RFID系統(tǒng)5.11、安防報警系統(tǒng)所有住戶主臥設(shè)有緊急呼叫按鈕5.12、電子巡更系統(tǒng)安全巡查簽到f6、給排水配

35、置給排水方案設(shè)計一次性完成。給水部分：以市政給水管 網(wǎng)為水源，在地下室內(nèi)設(shè)蓄水池（消防水和生活水分 開）、生活水泵房：分中區(qū)和高區(qū)送水兩個部分，設(shè)置 中區(qū)送水水泵機組一套和高區(qū)送水水泵機組一套。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房內(nèi)設(shè)兩臺高區(qū) 消防泵、兩臺噴淋泵、兩臺水幕泵，設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)； 地下車庫設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。6.1、自來水系統(tǒng)水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭6.2、生活熱水系統(tǒng)太陽能真空管6.3、雨水系統(tǒng)小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng)6.4、排水系統(tǒng)污水先進入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng)7、制冷系統(tǒng)無8、供暖系統(tǒng)無9、新風系統(tǒng)無10、通風系統(tǒng)地下車庫、設(shè)備用房設(shè)置送排風、通風系統(tǒng)

36、；地下室部 分房間設(shè)置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設(shè)排風系統(tǒng)。二期高層核心筒采用“三合一”前室，采用機械送風系統(tǒng)。11、樣板房一期項目共建有套樣板房 7套，硬裝費用共計 166.73 萬元。二期無樣板房12、售樓處位于一期2#樓商鋪，266平米，硬裝費用61.22萬元， 硬裝單方造價2301.65萬元。2、設(shè)計和報建階段重要節(jié)點完成情況該項目一期：工作任務開發(fā)目標值節(jié)點計劃（定稿）實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標/節(jié) 點計劃）備注總體規(guī)劃方案設(shè)計2009-6-302009-6-302009-6-300總體規(guī)劃方案報建2009-6-292009-6-290建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計2009-8-1

37、52009-8-152009-8-150擴初報建2009-9-152009-9-152009-9-11-4園林景觀設(shè)計2010-2-102010-4-302010-4-1968/-11樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計2009-8-302009-10-222009-10-2253/0樁基礎(chǔ)施工圖報建2009-9-30樁基礎(chǔ)提前開工 許可證辦理2009-10-23施工圖設(shè)計2009-9-152009-9-152009-9-2-13施工圖報建（含審 圖）及建設(shè)工程規(guī)劃 許可證辦理2009-10-25（開發(fā)建議 書中無規(guī)劃 許可證辦證 節(jié)點）2010-1-112010-1-1178/0樣板房、售樓處（會 所）、大堂裝

38、修設(shè)計2010-3-312010-3-310建筑工程施工許 可證辦理2010-1-152010-2-102010-2-105/0該項目二期:工作任務開發(fā)目標值節(jié)點計劃值（定稿）實際值延誤大數(shù)（開發(fā)目標/節(jié) 點計劃）總體規(guī)劃方案設(shè)計總體規(guī)劃方案報建建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計擴初報建2009-9-11園林景觀設(shè)計2011-10-152011-10-152011-10-15（第一版施 工圖）2013-3-10 （優(yōu)化圖）229非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計樁基礎(chǔ)施工圖報建樁基礎(chǔ)提前開工 許可證辦理2011-3-12施工圖設(shè)計2010-9-152010-12-312011-1-28135/2

39、8消防前室調(diào)整施工圖報建（含審 圖）及建設(shè)工程規(guī)劃 許可證辦理2010-12-302010-12-302010-12-24-6樣板房、售樓處（會 所）、大堂裝修設(shè)計無無建筑工程施工許 可證辦理2011-2-282011-3-252011-5-1955總包備案延遲3、項目設(shè)計工作總結(jié)1）某市公司一直沒有專職設(shè)計人員，建筑規(guī)劃設(shè)計、各分項設(shè)計缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設(shè)計銜接不到位，各專業(yè) 的“錯、漏、碰、缺”較多。例如臥室空調(diào)掛機開孔設(shè)計高度與飄窗頂板沖突，空調(diào)冷凝水排水不暢；飄窗側(cè)板二次磚墻砌筑且厚度只有10公分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內(nèi)，影響使用功能，特別是每層的 01室

40、，開門不方便。2） 圖紙深化設(shè)計不到位，很多細節(jié)問題全部依賴現(xiàn)場工程師和工程經(jīng)理的經(jīng)驗和能力來解決，簽證變更多,也不利于成本控制。3）審圖的質(zhì)量還有待提高，集團應建立內(nèi)部審圖規(guī)范與細則。專業(yè)深化圖間進行聯(lián)合審圖，尤其是景觀設(shè)計圖要綜合考慮現(xiàn)場的實際情況。4） 產(chǎn)品設(shè)計要服從于營銷。8000多平米復式房和高比例大戶型，對銷售影響都很大。三、項目營銷管理評估截至2014年4月30日，該項目住宅已售112552.45平米，占總可售面積的80%其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售1193.82平米，占總可售面積的 34% 1、項目市場定位評估1.1.檔次定位情況評估階段項目

41、定位主訴求一期入市及強銷期某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)社區(qū)4380元/平米起輕松入主某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)人文社區(qū) 領(lǐng)御某市北區(qū)，16萬平米品質(zhì)大盤L |一、二期交合階段一期完美收官，二期載譽盛啟某房地產(chǎn)品質(zhì)，眼見為實！一期震撼實景呈現(xiàn)4580元/平米起二期82-140平米全能戶型火爆上市二期強銷期金牌品質(zhì)，全面升級首付4.8萬起兩房首付5.9萬起大四房二期82-140平米多層、小高層、高層火爆發(fā)售清盤階段運動生態(tài)健康首付6.9萬起，惠享健康社區(qū)大四房 傍學校賺大錢約80-135M2純一層現(xiàn)鋪發(fā)售 總價72萬起，泳池生態(tài)社區(qū)復式花園院墅小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)社區(qū)”，到二期“金牌品質(zhì)全面

42、升級”，既旗幟鮮明的實現(xiàn)了本案在區(qū)域內(nèi)價值標桿的絕對高位站立，又強化了本案某市北區(qū)金牌雙學府的最大教育公共配套，同時強 調(diào)了本案作為生態(tài)高端居住人文社區(qū)的定位。全案推售過程中，在強化高品質(zhì)標桿的前提下，更始終堅持 以客戶最為關(guān)心的震撼價格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。1.2.客戶定位情況評估類型項目定位客戶實際情況核心客戶鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商的新某市人 325的新某市人50%組，31%重要客戶某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/錫東工業(yè) 園企業(yè)員工（含某市新市民）40%某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/工業(yè)園企業(yè)員（含某市新市民）551組，53%邊緣客戶市區(qū)被擠壓出來的客戶

43、10%市區(qū)被擠壓出來的客戶 173組，16%小結(jié)：客戶定位差異： 市區(qū)（市東）購買客戶比例較高，高岀原定位客戶約6%比例；而某市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)域居民成交占比較原定位偏低。主要原因：1）在于本案所處區(qū)域距市區(qū)距離較遠，各區(qū)域置業(yè)門檻明顯高于本案所屬區(qū)域，如市東、崇安新城和新區(qū)板塊，由于受到高房價的擠壓和本案對于客群在生活、學習、工作各生活機能滿足，對被某市 北區(qū)區(qū)高房價擠壓岀來的客群有一定的吸引力。2）由于某市北區(qū)核心片區(qū)占盡地段、規(guī)劃優(yōu)勢，且大品牌開發(fā)商林立，產(chǎn)品線豐富，導致周邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)高管基本選擇市東片區(qū)置業(yè)，而本案某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工成交比較高。3） 一方面在于房地產(chǎn)市場持續(xù)深入的調(diào)

44、控，導致投資需求被嚴重擠壓岀市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大 量安置房投入使用，當?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。1.3. 項目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評估開發(fā)建議書計劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例序號產(chǎn)品形態(tài)單套面積（就）套數(shù)面積小計（就）占本類產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例備注套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比1住宅1.1多層（5F）1.1.13房2廳1衛(wèi)1081181276333.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%11266721.6

45、9%1.84%0.49%0.48%1.1.22房2廳1衛(wèi)8146375312.92%10.29%3.73%2.67%88108852.81%2.43%0.81%0.63%8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%1.1.32房2廳2衛(wèi)9721940.56%0.53%0.16%0.14%9821960.56%0.54%0.16%0.14%1.1.43房2廳2衛(wèi)12067201.69%1.97%0.49%0.51%12167261.69%1.99%0.49%0.52%多層合計35636472100.00%100.00%28.87

46、25.98%1.2小高層（9F）1.2.16房3廳4衛(wèi)1251417454.71%5.06%1.14%1.24%132810562.69%3.06%0.65%0.75%1.2.24房2廳2衛(wèi)1331121494337.71%43.31%9.08%10.6555%25.04%5.19%6.16%1.2.32房2廳1衛(wèi)8256459618.86%13.32%4.54%3.27%8332265610.77%7.70%2.60%1.89%1.2.42房3廳2衛(wèi)7875492.36%1.59%0.57%0.39%7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高層合計29

47、734501100.00%100.00%24.09%24.58%1.3高層（18F、27F）1.3.12房2廳2衛(wèi)13922780.34%0.43%0.16%0.20%1.3.23房2廳2衛(wèi)136.51021392317.59%21.31%8.27%9.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%1.3.32房2廳1衛(wèi)82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%8650

48、43008.62%6.58%4.06%3.06%87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1.3.41房2廳1衛(wèi)8221640.34%0.25%0.16%0.12%高層合計58065326100.00%100.00%47.04%46.54%住宅合計12331362992商業(yè)物業(yè)2.1商鋪1815.5921.43%0.58%2.2商鋪265517.21%0.47%2.3商鋪3 （其中50平方無償 補充居委日 常運轉(zhuǎn)經(jīng)費）2335.3261.36%1.66%商業(yè)物業(yè)合計3805.91100.00%2.71%3物業(yè)3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配電房15056.2