房產中介前期準備工作步驟

1、房產中介前期準備工作步驟、公司命名、機構設置三、部門設置1、董事會2、總經理職務宗旨：負責各部門管理；崗位職責：制定并執(zhí)行公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃目標；全面指導、控制各部門費用預算和資金費用情況；及時了解房地產相關市場信息、業(yè)內動態(tài)、為集團公司決策提供建議; 對公司運作與各職能部門進行管理，協(xié)助監(jiān)督各項管理制度的制定及 推行；人員管理，市場拓展，品牌推廣與維護； 重大問題的協(xié)調與解決；3、人事行政部職務宗旨：負責公司日常行政事務管理；負責公司人力資源管理；崗位職責：組織制定并監(jiān)督實行公司的各項行政規(guī)章制度； 統(tǒng)籌組織本部門的業(yè)務工作開展， 組織制定部門日常工作計劃并監(jiān)督 實施；對下屬員工進行

2、績效評估及業(yè)務指導； 依據(jù)國家有關政策和法律法規(guī)， 結合公司的發(fā)展戰(zhàn)略， 制定、完善并 實施公司人事管理制度及相關管理辦法； 科學、合理地配置公司各部門、各崗位人力資源，優(yōu)化、完善、建設 公司人力資源管理體系； 及時處理公司管理過程中的重要人力資源問題， 指導員工職業(yè)生涯規(guī) 劃；完成上級領導交辦的其他工作；4、財務客服部職務宗旨：負責公司日常客戶服務事務管理；負責公司日常財務事務管理；崗位職責：負責監(jiān)督指導各類交易手續(xù)的辦理； 負責處理重大戶投訴事宜； 根據(jù)國家財務制度和財經法規(guī)， 結合公司實際情況， 制定公司的財 務管理制度；根據(jù)公司的經營發(fā)展規(guī)劃， 編制公司財務計劃和費用預算， 并有效監(jiān)

3、督實施；組織實施公司的會計核算工作； 負責公司的納稅籌劃與稅務辦理事宜； 負責監(jiān)督管理公司各項資金的收取與支出； 完成上級領導交辦的其他工作；5、業(yè)務部職務宗旨： 負責公司日常業(yè)務事務管理；崗位職責：組織制度并監(jiān)督實施公司的各項業(yè)務制度； 組織制定業(yè)務操作流程，并監(jiān)督實施、提升工作效率； 負責組織、主持公司業(yè)務會議；組織制定業(yè)務培訓體系， 加強業(yè)務培訓管理， 提升業(yè)務能力與服務質 量；負責分行業(yè)務管理工作的開展； 完成上級領導交辦的其他工作；四、門 店崗位1、分行經理職務宗旨：負責公行的日常運營管理；執(zhí)行公司的有關業(yè)務部署； 負責對分行人員的管理和工作評估及時將有關情況報告公司的有關 部門；崗

4、位職責： 負責公行日常事務管理；積極推行部門計劃、目標及公司的指示；組織公行內部培訓，輔導新經紀人成長； 合理分配工作指標，跟蹤并落實指標完成率； 對下屬人員的工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)助； 及時、正確處理業(yè)務工作中的突發(fā)事件； 完成上級領導交辦的其他工作；2、房產經紀人職務宗旨： 二手房買賣租賃居間操作；崗位職責： 接待客戶的來訪、來電，為客戶提供質量的接待、咨詢服務；參與商圈調查，收集周邊樓盤資料； 采取各種措施積極開發(fā)房源和客源； 實施房源配對，向合適的客戶推薦合適的房源； 帶領客戶看房，為客戶介紹房屋相關情況； 組織買賣雙方談判，力促交易達成； 協(xié)助客戶辦理交易手續(xù)，做好售后服務工作； 作

5、好業(yè)務統(tǒng)計工作，按埛定填報各項表格并提交； 協(xié)助其他經紀人做好客戶服務工作； 參加公司安排的各類培訓及其他活動； 維護企業(yè)形象，嚴格保守商業(yè)秘密； 完成上級領導交辦的其他工作；五、房 產中介管理軟件1、 梵訊中介管理軟件2、 易房中介管理軟件以上軟件二選六、新開門面預算表新開門店保本點測算表費用序號項目計算方法合計（元）開辦費月攤銷額（2年）投資明細1裝修費元/M22電腦系統(tǒng)元/臺X臺3電話系統(tǒng)元/臺X人4空調設備5報警系統(tǒng)6辦公設備打復掃一體機、桌椅等7招牌、內部裝飾等8辦公用品及耗材9其它費用10開辦費合計（元）投資金額總計（元）日常經營 固定費用序號項目計算方法合計（元）1廣告費2人工3

6、水電、電話費4辦公費及其他5租金6行政攤銷7開辦費攤銷8宿舍費用910日常經營變動費用變動費用比率：28%稅費比率：5.2%每月盈虧平衡點：七、業(yè)務管理流程1、二手房買賣基本流程看房選房 買方通過各種渠道尋找并實地看房，以挑選到自己滿意的房子并與房 門東協(xié)商好成交價格等事宜。產權審查 為避免出現(xiàn)不必要的麻煩，買方在正式簽訂合同之前，應對所要購買 n的二手房進行審查，主要包括：、檢驗該二手房所有權，審查產權證和賣方身份證件等；V、審查該二手房是否屬于允許出售的房屋；、審查該二手房是否屬于共有住房；、審查該二手房是否有抵押等情況；、審查該二手房是否有債務糾紛或法律糾紛。簽訂合同 簽訂合同時，買賣雙

7、方應在合同上標明各方的責任和義務， 明確違約 責任。對于一些具體約定的事項，應在合同上標注，以避免日后出現(xiàn)II糾紛。產權過戶 簽訂合同時，買方需向賣方交納定金，然后按約定的日期到房管局辦n理產權過戶手續(xù)。過戶時一般需要交納首付款。領取新產權證時，買賣雙方應按規(guī)定繳納相關稅費。申請貸款 如果買方要按揭貸款，在簽訂合同的時候就可以同時向銀行申請貸n款。按揭貸款包括公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款三種方式、貸款申請通過了，銀行會在取得產權抵押登記后將買方所貸款項直接劃轉V到賣方賬戶，買方自己的賬戶就是以后每月還款的賬戶了。交房入住 產權過戶之后，買賣雙方按合同約定的交房日期進行交房。 在交房時, 買方

8、應確認賣方已經毌清以往發(fā)生的水電、 煤氣、有線電視等費用并 辦理過戶手續(xù)。2、房屋租賃基本流程出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人 或出租房源簽訂房屋租賃合同攜房屋租賃合同及相關材料到租賃房屋所在地的房 地產登記機關申請辦理房屋租賃合同記備案1領取房屋租賃證,繳納相關稅費3、房屋轉租基本流程原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的 房屋部分或全部再出租原承租人與承租人簽訂房屋轉租合同攜轉租合同和原房屋租賃證到房地產登記機關辦理 房屋轉租合同登記備案領取經注記蓋章的原房屋租憑證，繳納有關稅費4、二手房交易過戶流程（現(xiàn)證、一次性付款）查檔房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議。買方支付定

9、金給 賣方（由經紀方托管），賣方交付房產證給經紀方。經紀方帶房產證，落實產權狀況，查檔取回查檔記錄轉定憑查檔有效單，經紀方轉交賣方托管定金。申請產權轉移遞件審批繳納稅費經紀方陪同買賣雙方到國土部門簽署正式房地產買賣合 同，境外人士或境外公司需到公證處公證（支付公證費）， 再到國土部門遞件，由經紀方領取并保管回執(zhí)。國土部門審核資烊，批準產權轉移。國土培門出稅單，買賣方（或經紀方代）繳過戶稅費。經紀方陪同買賣雙方取房產證，并做抵押登記。如買方 是境外人士需抵押合同公證，支付公證費。轉付房款經紀方將托管的購房款轉付給賣方交接物業(yè)買賣雙方交接物業(yè)，賣方結清相關費用結清尾數(shù)經經方將預收的剩余款項結清給賣

10、方5、二手房交易過戶流程（現(xiàn)證，按揭付款）簽訂買賣協(xié)議查檔房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議。買方支付定金給 賣方（由經紀方托管），賣方交付房產證給經紀方。經紀方帶房產證，落實產權狀況，查檔取回查檔記錄。轉定憑查檔有效單，經紀方轉交賣方托管定金。物業(yè)評估委托評估機構對用于抵押的物業(yè)進行評估申請按揭經紀方協(xié)助買方向銀行申請按揭貸款， 簽署相關文件。買方 存首期款到經紀方或指定銀行托管。銀行出承諾書銀行經初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手房按揭貸款的, 出具承諾書。申請產權轉移遞件經紀方陪同買賣雙方到國土部門簽署正式房地產買賣合 同，境外人士或境外公司需到公證處公證（支付公證費）， 再到國土部門遞

11、件，由經紀方領取并保管回執(zhí)。國土部門審核資烊，批準產權轉移。繳納稅費國土培門出稅單，買賣方（或經紀方代）繳過戶稅費銀行放款抵押登記完畢，銀行發(fā)放貸款。交接物業(yè)買賣雙方交接物業(yè)，賣方結清相關費用結清尾數(shù)經經方將預收的剩余款項結清給賣方經紀方陪同買賣雙方取房產證，并做抵押登記。如買方 是境外人士需抵押合同公證，支付公證費。查檔6、二手房交易過戶流程（擔保贖樓，一次性付款）房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議。買方支付定金給 賣方（由經紀方托管），賣方交付房產證給經紀方。經紀方帶房產證，落實產權狀況，查檔取回查檔記錄轉定n憑查檔有效單，經紀方轉交賣方托管疋金。V支付房款n頭方支付購房全款，到擔保公司

12、指定銀行做資金監(jiān)管。V簽署擔保協(xié)議n買賣雙方簽署一次性付款捏保的擔保協(xié)議，買方提供資 金監(jiān)管協(xié)議及凍結資金的單據(jù)給擔保公司。V辦理委托公證n融資擔保公司進行調查與審批后，房地產買賣雙方到公證處 辦理全權委托公證。，支付擔保費和手續(xù)費。V贖契擔保公司審批并與銀行簽署保證合同；銀行放款給擔保 公司指定賬號；擔保公司查檔后，代賣方付清銀行按揭余款， 注銷抵押登記，并取回房產證，由擔保公司保管。申請產權轉移遞件經紀方陪同買賣雙方到國土部門簽署正式房地產買賣合 同，境外人士或境外公司需到公證處公證（支付公證費）， 再到國土部門遞件，由經紀方領取并保管回執(zhí)。審批n國土部門審核資烊，批準產權轉移。V繳納稅費

13、n國土培門出稅單，買賣方（或經紀方代）繳過戶稅費。出證經紀方陪同買賣雙方取房產證，并做抵押登記。如買方 是境外人士需抵押合同公證，支付公證費。交接物業(yè)n買賣雙方父接物業(yè)，賣方結清相關費用。V結清尾數(shù)經經方將預收的剩余款項結清給賣方。7、二手房交易過戶流程（擔保贖樓，按揭付款） 簽訂買賣協(xié)議房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議。買方支付定金給 賣方（由經紀方托管），賣方交付房產證給經紀方。審批國土部門審核資烊，批準產權轉移。查檔經紀方帶房產證，落實產權狀況，查檔取回查檔記錄。轉定憑查檔有效單，經紀方轉交賣方托管定金。物業(yè)評估委托評估機構對用于抵押的物業(yè)進行評估。申請按揭經紀方協(xié)助買方向銀行申請按

14、揭貸款， 簽署相關文件。買方 存首期款到經紀方或指定銀行托管。銀行出承諾書銀行經初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手房按揭貸款的, 出具承諾書。簽署擔保協(xié)議買賣雙方簽署一次性付款捏保的擔保協(xié)議，買方提供資 金監(jiān)管協(xié)議及凍結資金的單據(jù)給擔保公司。辦理委托公證融資擔保公司進行調查與審批后，房地產買賣雙方到公證處 辦理全權委托公證。，支付擔保費和手續(xù)費。贖契擔保公司審批并與銀行簽署保證合同；銀行放款給擔保 公司指定賬號；擔保公司查檔后，代賣方付清銀行按揭余款， 注銷抵押登記，并取回房產證，由擔保公司保管。申請產權轉移遞件經紀方陪同買賣雙方到國土部門簽署正式房地產買賣合 同，境外人士或境外公司需到公證處公

15、證（支付公證費）， 再到國土部門遞件，由經紀方領取并保管回執(zhí)。繳納稅費n國土培門出稅單，買賣方（或經紀方代）繳過戶稅費。出證1經紀方陪同買賣雙方取房產證，并做抵押登記。如買方 是境外人士需抵押合同公證，支付公證費。V銀行放款n抵押登記完畢，銀行發(fā)放貸款。V交接物業(yè)n買賣雙方父接物業(yè)，賣方結清相關費用。V結清尾數(shù)經經方將預收的剩余款項結清給賣方。8存房業(yè)務操作流程信息登記1出租人填寫存房信息登記表。V確認評估評估人員對房屋進行實地確認評估，業(yè)務人員查驗房屋所有 人（出租人）身份證、房屋所有權證、房屋共有人授權證明 等相關證件，填寫房屋設施設備清單，進行詳細登記。協(xié)商確定出租價格n根據(jù)房屋實際情況

16、及評估人員評估意見，業(yè)務人員與出租人 協(xié)商確定房屋出租價格及條件。V簽訂存房合同業(yè)務人員與出租人商定出租價格后簽訂存房合同，房屋 出租人將房屋所有權證（原件）或保證書留存于公司。V物業(yè)交流業(yè)務人員與出租人在房屋現(xiàn)場辦理物業(yè)交接，雙方確認簽定 房屋設施設備清單及房屋交接單 A，作為合同附件。 出租人將房屋鑰匙交予業(yè)務人員。房租支付合同期內，公司按合同規(guī)定時間將租金存入出租人指定賬 號。合同終止合同到期后，業(yè)務人員與出租人在房屋現(xiàn)場辦理物業(yè)交接，雙方確認、簽定房屋設施設備清單及房屋交接單 B， 業(yè)務員將房屋鑰匙交還出租人。在規(guī)定時間內，雙方給清各 種費用，合同同時正式終止。9、中介服務流程與操作要

17、點（買賣）信息收集 、所有信息收集最好獲得客戶書面委托。n、公開信息，如上網發(fā)布信息，在登記前應與發(fā)布人溝通，確認其是否愿意接受中介服務。乜、未經授權或委托的私人信息不得登記。、危房、違漢建筑及已進行拆遷公告的房屋不能出售。、法院查封、保全期內不能出售。信息分布 、發(fā)布有明確地址的信息必須正確，如 XX路，XX小區(qū)、廣告用詞不得違反工商部門規(guī)定，圖片不得侵權。、嚴禁發(fā)布期房信息。、所有在公開渠道發(fā)布的信息應經過實地查看并有對應勘測表單。、不要故意發(fā)布一些不實信息吸引客戶帶客看房、已出租的房屋應事先讓房東與租戶溝通后再看房。 房屋查看后應檢查是否關閉好門窗。成交磋商 、不誤導引誘，應誠實告知、不

18、做超出能力范圍的口頭承諾。、不得對已了解的房屋重大瑕疵和事實進行隱瞞。、不得以包稅方式獲取得當?shù)美?，明確稅費交納人和數(shù)額簽訂合同 、房屋權證必須齊全，所有權人必須到場，包括共有產權人。n、夫妻和直系親屬不能代表產權人，委托必須有效（公證、單位授權委托）。V、價格必須按實際成交介填寫，否則會帶來協(xié)助避稅或騙貸嫌疑。、定金不大于總價的20%，付款、交房理項必須明確約定。 、合同簽訂人必須具備法定資格。、產權證抵押在銀行的，應提供加蓋銀行公章的復印件。、注意土地使用權的劃撥與出讓。、稅費種類、交納方式、單據(jù)歸屬應明確。、合同必須連號，內容必須一致，字跡清晰。辦理產權 、辦理人必須是產權人或有效委托人

19、，并具有民事行為能力 繳納稅費 、依法、及時繳納相關稅費，妥善保管好每一筆稅費單據(jù)。、受理單必須保管好。n、實際稅費額與合同約定有變化時停止交納，先雙方協(xié)商再納稅。申請按揭 、種類不要搞錯，利率選擇最低。n、及時聯(lián)系、陪同各戶提供資烊，簽字房屋交接、根據(jù)清單檢驗裝修設施現(xiàn)狀。、水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)管理費等都必須結算清 楚。、核對各種生活設施憑證，完成戶名變更。、確認房屋名下戶籍情況。、交接完畢簽字確認。售后服務 、為客戶提供力所能及的幫助。、與客戶保持聯(lián)系，將客戶變成朋友、妥善處理客戶投訴，化解客戶不滿10、中介服務流程與操作要點（租賃）信息收集 、所有信息收集最好獲得客戶書面

20、委托。n、公開信息，如上網發(fā)布信息，在登記前應與發(fā)布人溝通，確認其是否愿意接受中介服務。好、未經授權或委托的私人信息不得登記。、危房、違漢建筑及已進行拆遷公告的房屋不能出售。、法院查封、保全期內不能出售。信息分布 、發(fā)布有明確地址的信息必須正確，如 XX路，XX小區(qū)。n、廣告用詞不得違反工商部門規(guī)定，圖片不得侵權。、嚴禁發(fā)布虛假及夸大事實廣告。V 、所有在公開渠道發(fā)布的信息應經過實地查看并有對應勘測表單。、明確房主特殊要求。帶客看房 、租期未滿的房屋應事先讓房東與租戶溝通后再看房?？冢?）、房屋查看后應檢查是否關閉好門窗。、屬于經營需求的，應到工商部門確認租賃房屋地是否可以從事客V 戶想經營的

21、種類。、跟進客戶經營需要，明確是否可以安裝另外設施（如網絡等）成交磋商 、不誤導引誘，應誠實告知。n（2）、不做超出能力范圍的口頭承諾。I、不得對已了解的房屋重大瑕疵和事實進行隱瞞。V 、明確告知房屋租賃后應辦理的登記和須繳納的稅費。簽訂合同 、房屋權證必須齊全，所有權人必須到場，包括共有產權人。n、夫妻和直系親屬不能代表產權人，委托必須有效(公證、單位授權委托)。站、價格必須按實際成交介填寫，否則會帶來協(xié)助避稅或騙貸嫌疑。、明確租費支付時間及水電物業(yè)等費用支付方式。、合同簽訂人必須具備法定資格。、原承租合同已到期或書面同意退租。、二房東無權簽訂合同，即使其合同上有同意轉租條款，也應直接 與原

22、房東簽訂合同。、部分轉租或拼租必須在取得原房東書面同意轉租證明，要注意付款時間段。、明確房屋裝修，設施損壞賠償處理方式。、注意租賃房屋相關設施使用費代收代付還是自行繳納。(11) 、明確各項稅費承擔方式及單據(jù)歸屬。(12) 、證件未確認或所有權人未明確不要付定金。(13) 、合同必須連號，內容必須一致，字跡清晰。房屋交接 、根據(jù)清單檢驗裝修設施現(xiàn)狀。、水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)管理費等都必須結算清 楚。V、核對各種生活設施憑證，完成戶名變更。、交接完畢簽字確認。售后服務 、為客戶提供力所能及的幫助。、與客戶保持聯(lián)系，將客戶變成朋友、妥善處理客戶投訴，化解客戶不滿八、業(yè)務操作流程1、賣

23、方客戶服務流程咨詢房源情況實地勘察房屋建議銷售方案簽訂委托協(xié)議尋找配對客戶帶客實地看房組織買賣談判簽訂買賣協(xié)議辦理交易過戶手續(xù)2、買方客戶服務流程了解客戶需求簽訂委托協(xié)議尋找配對房源推薦具體房源帶客實地看房組織買賣談判辦理交易過戶手續(xù)3、簽約工作流程簽約前準備簽約前接待、經紀人確認客戶準備簽約后，及時向簽約專員做簽約預約。、簽約專員接到簽單預約后，應安排好簽約室，準備簽約工具、 簽約合同范本、合同檔案袋等文件資料。、經紀人應在簽約前將相關的簽約情況知會給簽約專員，由簽約專員在簽約前溝通單上作好記錄。、客戶到達后，由預約好的簽約專員帶入簽約室， 以便用好簽 約前的隔離工作。、客戶安頓好后，由簽約專員或經紀人將簽約專員引薦給客戶 方。、簽約專員應將準備好的合同范本提交給客戶預覽。簽約資料審核 、簽約專員審核買賣雙方的資料（產權資料、身份證、定金、委托書、房屋附屬清單等資料）簽約談判打印合同、簽約專員應將本次交易流程向買賣雙方做一個說明，并針對本次交易的特殊情況在簽約過程中進行說明。 特殊情況應在合 同中備注。、買賣雙方審核完合同后，由簽約專員主持簽字儀式。簽字時, 應提醒買賣雙方在各自名字上按手印和騎縫印。蓋章審核、在買賣雙方簽字后，簽約專員應陪同客戶前往財務辦理定金 交付手續(xù)，并將簽署的合同提交給財務部審核蓋章