物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析(一)

1、物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析 （一 ）摘要 物業(yè)管理合同（物業(yè)服務(wù)合同） ，作為一種新型合同，理論與實(shí)務(wù)界由于對(duì)其性質(zhì)的不 同認(rèn)識(shí)， 導(dǎo)致在對(duì)合同主體、 客體、 合同解除權(quán)等問(wèn)題上眾說(shuō)紛紜以及對(duì)該類糾紛法律適用 的各行其是。 筆者從民法和合同法等基本理論出發(fā)， 首先認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是屬于私法上合 同的一種， 并同時(shí)認(rèn)為， 作為一種新型合同， 由于其對(duì)傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則、意 思自治原則及合同效力規(guī)則等提出了挑戰(zhàn)， 具有較強(qiáng)的個(gè)性， 應(yīng)當(dāng)通過(guò)單行立法使其從非典 型合同變成典型合同，以適用社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的客觀需要。關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)合同典型合同有名化引言物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，

2、系指 “為維持區(qū)分所有建筑物之物理 機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！彼袕V義與狹義之分。 廣義的物業(yè)管理， 是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、 委托其 他主體管理的結(jié)合， 包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。 其中委托管理又分為委托一般主體 （自然人或組織） 管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。 狹義的物業(yè)服務(wù)， 僅指委托管理 的后一種情形， 即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過(guò)與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其物業(yè)所進(jìn) 行的維護(hù)和管理。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，本文如無(wú)特別說(shuō)明，也在此意義上使用該概念。在物業(yè)管理中， 業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律

3、關(guān)系以物業(yè)管理合同 （實(shí)踐中也稱物業(yè)服務(wù) 合同或物業(yè)合同等） 為表現(xiàn)形態(tài)。在我國(guó)，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而 引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計(jì)資料表明,人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來(lái)增長(zhǎng)了 8 78倍，并仍以年20%的速度增長(zhǎng)，其中在 2005年廣東省發(fā)生的重大群體 性事件中， 因物業(yè)管理糾紛引起的占 12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為目前社會(huì) 熱點(diǎn)問(wèn)題之一。然而， 人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、 客體、 效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存 在諸多差異， 甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約

4、類型的判斷，是解決契約法律問(wèn)題的首要步驟。由于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)， 導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行 其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求， 也對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和和諧社會(huì)的建設(shè) 帶來(lái)不利影響。 物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中， 物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司 行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來(lái)源是什么？對(duì)這些問(wèn)題的回答，都涉及到對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。 本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問(wèn)題加以探討，以期對(duì)物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。首先考察第一層次的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法

5、上契約？契約本為民法所特有的內(nèi)容， 行政契約作為一項(xiàng)行政制度能否從民法中獨(dú)立出來(lái)， 各國(guó)學(xué)者 尚有不同的見解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間，為 實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于，合同的一方必須是行政機(jī)關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系，簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)， 而且在行政契約的履行、 變更或解除中， 行 政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán)，關(guān)于行政契約的糾紛也要通過(guò)行政訴訟的方式解決。有學(xué)者指出， 物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同， 或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就

6、可以看到， 雙方存在著管理與被管理的關(guān)系， 雙方法律地位不平等； （2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動(dòng)，涉及對(duì)人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)， 屬社會(huì)公共管 理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益； （ 3）在物業(yè)管理中，國(guó)家意志占主導(dǎo)地位，合同 主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治， 如服務(wù)價(jià)格的確定、 合同內(nèi)容的備案審查、 前期物業(yè)管 理合同對(duì)業(yè)主自動(dòng)適用的效力等； （ 4）物業(yè)合同對(duì)合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治， 如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立， 一個(gè)物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)； （ 5）合 同效力的強(qiáng)制性

7、和廣泛性， 如不受簽約主體限制、 排除合同相對(duì)性規(guī)則， 其效力自動(dòng)適用購(gòu) 買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人， 并排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)等。 眾 所周知，當(dāng)事人主體地位平等、 意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合 同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：第一、 物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)長(zhǎng)期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同 ”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的?！肮芾?”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利， “管理 ”同時(shí)也為私法制度所確認(rèn)，如無(wú)因管理、失蹤人的財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn) 財(cái)產(chǎn)管理等等，所以，僅

8、僅從合同名稱上望文生義站不住腳。第二、 對(duì)人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。 要回答這一問(wèn)題， 首先必須對(duì) 物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。 物業(yè)管理行為涉及對(duì)物的管理和對(duì)人的管理這兩大方面。所謂對(duì)物的管理，系指 “對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的 管理 ”，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行 為，防止發(fā)生壞損， 以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀， 譬如電梯安全檢查、 自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對(duì)人的管理，系指“對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理 ” 其對(duì)象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)

9、分所有權(quán)人的行為 為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入?！惫芾淼膬?nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人， 下同）對(duì)物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式， 制止危害整體利益或妨害他 人使用的不當(dāng)行為。 具體而言， 主要是對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行 為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理， 譬如查驗(yàn)居住小區(qū)出入人員的證件、 維持小區(qū)治安秩序、 制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。 對(duì)人的管理又可細(xì)分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其它人的管理兩種 情形。在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中， 對(duì)物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為， 并不帶有所謂 “管 理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用

10、的對(duì)象人，但這種對(duì)人的管理，是否屬于行政管理意義上的 “管理 ”呢？ 筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對(duì)人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理 ”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸， 仍應(yīng)受私法的調(diào)整。 上文已論及， 物業(yè)管理分為自治 管理和委托管理兩大類，為了能說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。 在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對(duì)人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會(huì)說(shuō)業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對(duì)人的管理同樣也分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其他人的管 理兩種情形。 其中， 對(duì)業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律 “管理 ”，這種管理與其說(shuō)是 “管 理”，倒不如說(shuō)是業(yè)

11、主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理 ”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為， 即對(duì)個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止， 以確保 物業(yè)的整體利用秩序， 這種“管理 ”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。 而對(duì) 其他人的 “管理 ”即對(duì)出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理， 其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行 為，是物業(yè)所有權(quán)人 （業(yè)主）行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有 人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理，管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對(duì)其他人的所謂 “管理 ”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)

12、形式， 亦即物業(yè)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管 理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無(wú)疑義。而在委托管理場(chǎng)合下， 業(yè)主只不過(guò)是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來(lái)行使，物業(yè)公司所擁有的對(duì)人的管理權(quán)既非其所固有，也無(wú)法律法規(guī)的授權(quán)或其它國(guó)家機(jī)關(guān)的委托， 而是從業(yè)主那里受讓渡而來(lái)。物業(yè)公司必須通過(guò)訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或 禁止業(yè)主為某種行為， 比如說(shuō)要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗(yàn)盤問(wèn)等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的

13、權(quán)力，而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來(lái)代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng)，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為， 是私法上的行為。第三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容是否排除當(dāng)事人的意思自治？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等雖然對(duì)物業(yè)管理有較多的限制諸如前期物業(yè)管理合同的強(qiáng)制效力、 業(yè)主委員會(huì)的代表權(quán)、 管理公約自動(dòng)成為合同內(nèi)容、 物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定、 排除個(gè)體業(yè)主的 合

14、同解除權(quán)、一個(gè)小區(qū)只允許一個(gè)物業(yè)公司從業(yè)等強(qiáng)制性條款，體現(xiàn)了較濃的國(guó)家干預(yù)的色彩，但這主要是居于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的特殊性考量，即為解決物業(yè)管理活動(dòng)的公共服務(wù)性與眾多業(yè)主個(gè)體分散性和意志多樣性的矛盾在立法上作的特殊規(guī)制，并非限制當(dāng)事人的合同自由。物業(yè)合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性也居于同樣的政策考量。第四、從契約的主體看，公權(quán)契約立約人中必須有一方為行政主體或被授予行政權(quán)力的團(tuán)體，且締約的目的是為了執(zhí)行公務(wù)。而物業(yè)管理合同并不具有這些特征。綜上，物業(yè)服務(wù)合同雖然具有部分公法色彩和比較鮮明的獨(dú)特個(gè)性，但它仍然是私法上的合同，應(yīng)當(dāng)由私法來(lái)調(diào)整。物業(yè)合同既是私法合同，那么第二個(gè)需要解決的問(wèn)題就是如何給它定

15、性，它是典型契約還是非典型契約？如果是典型契約， 屬于哪一類契約？對(duì)這一問(wèn)題的探討， 筆者并非出于理論的 偏好，更源于實(shí)務(wù)的需要。對(duì)契約的定性，在大陸法系成文法典國(guó)家具有舉足輕重的地位。立法者在債法體系的建構(gòu)上，無(wú)不在其所認(rèn)識(shí)的契約類型中，選擇若干認(rèn)為有規(guī)范必要的契約類型，分別規(guī)定于債編各論中。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生對(duì)典型契約與非典型契約的區(qū)分及其實(shí)益曾作過(guò)精辟的分 析。與物權(quán)法定主義不同，對(duì)債權(quán)契約，基于契約自由原則， 當(dāng)事人在不違反法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂定任何內(nèi)容的債權(quán)契約。民法對(duì)債權(quán)契約中不采類型強(qiáng)制原則， 但立法者對(duì)于若干日常生活上常見的契約類型，以法律明文規(guī)范，并賦予一

16、定名稱，學(xué)說(shuō)上稱為典型契約或有名合同。 非典型契約，也稱無(wú)名合同，是指法律未對(duì)其類型加以規(guī)定且未 賦予其特定名稱的契約。典型契約與非典型契約的區(qū)分是根據(jù)各國(guó)在契約立法時(shí)對(duì)契約類型 是否作明確規(guī)定所作的一種立法分類。有名合同并非因其 有名氣”，而是因其在日常社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中被經(jīng)常使用且具有區(qū)別于其它合同類型個(gè)性特質(zhì)，而被立法者賦予一定名稱的契約類型；無(wú)名合同則因其非屬常用合同或因其不具有典型性而未被立法者類型化的契約類型。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)契約法中的分類，理論與實(shí)務(wù)界可以用眾說(shuō)紛紜、 莫衷一是來(lái)形容，歸納起來(lái)，代表性的觀點(diǎn)主要有：第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為物業(yè)管理合同屬于委托合同之一種，在 物業(yè)服務(wù)合同

17、關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)糾紛案件的審理中，法院對(duì)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為物管公司受業(yè)主委員會(huì)委托”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是完成工作（提供勞務(wù)）的合同，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的買者，是雇主，物業(yè)公司是勞務(wù)的提 供者，是被雇用者，二者之間是雇傭關(guān)系，或是認(rèn)為雙方是承攬關(guān)系，是按照一方的具體要求完成特定工作的合同。 11 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無(wú)名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種； 12或者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同、行紀(jì)合同一

18、樣，都是提供服務(wù)的合同，且都為信 賴合同、 諾成合同、 雙務(wù)合同， 因此它是委托合同與行紀(jì)合同的復(fù)合合同。 13 第四種觀點(diǎn)， 物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)屬于無(wú)名合同。 第一種觀點(diǎn)值得商榷。首先，如果將物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同， 那么， 按照委托歸屬于委托人， 其結(jié)這顯然違背物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)， 委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果， 果將導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)行為承擔(dān)民事責(zé)任， 的目的與當(dāng)事人的意愿；其次， 合同法第 399 條明確規(guī)定： “受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指 示處理委托事務(wù)。 ”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。 但在物業(yè)公司的物業(yè)管理活動(dòng)中， 業(yè)主、

19、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)， 而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)公司也沒有服從業(yè)主、 業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)； 再次， 委托合同的訂立以雙方當(dāng)事人相互信任為基礎(chǔ)，無(wú)論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對(duì)對(duì)方的了解和信任， 當(dāng)事人雙方均享有任意終止權(quán)， 可任意終止合同。合同法第 410 條明確規(guī)定： “委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。 如果允許物業(yè)服務(wù)合同的任何一方隨時(shí)任意地單方解除合同， 這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響 將是致命的，甚至給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)一種災(zāi)難。試想，只要雙方的 “信任 ”有所動(dòng)搖，不問(wèn) 客觀上是否有理由， 可以隨時(shí)、 任意地行使解除權(quán)，這勢(shì)必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為，小 區(qū)管

20、理極度不穩(wěn)定， 從根本上造成對(duì)全體業(yè)主利益的損害。 因此， 物管合同顯然不會(huì)是委托 合同，至少不是單純的委托合同。第二種觀點(diǎn)也難以成立。 第一， 物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同， 雖然它揭示了承攬合同與物 業(yè)服務(wù)合同的相似處， 卻忽略了二者的本質(zhì)差異， 即承攬合同的承攬人依合同完成特定工作 后尚須交付工作成果， 且其工作成果在交付前后還存在意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題， 這與 物業(yè)管理企業(yè)僅提供物業(yè)管理服務(wù)而不須交付工作成果， 也不負(fù)擔(dān)意外毀損滅失風(fēng)險(xiǎn)是決然 不同的。第二， 它也有別于雇傭合同，從物業(yè)管理的內(nèi)容分析，物業(yè)公司在實(shí)施管理行為時(shí) 有一定的獨(dú)立性， 也就是說(shuō)物業(yè)公司在履行合同時(shí)不受業(yè)主的干

21、涉， 不象受雇人那樣只是機(jī) 械地服從， 且提供勞務(wù)并不是物業(yè)管理合同的目的， 只是進(jìn)行物業(yè)管理的手段， 而提供勞務(wù) 則是雇傭合同的根本目的， 同時(shí)， 業(yè)主也并不能像雇主那樣任意解除合同， 所以物業(yè)管理合 同不是雇傭合同。第三種觀點(diǎn)看似一定道理，但這種區(qū)分沒有任何實(shí)益。正如前文所述， 對(duì)契約的分類， 是根 據(jù)各國(guó)契約立法對(duì)契約所作的一種分類， 而使各類典型契約能在契約法對(duì)號(hào)入座， 要解決的 是法律適用問(wèn)題。 立法除了有名契約外， 就是無(wú)名契約， 并不存在模糊交叉地帶， 非白即黑。 雖然有學(xué)者認(rèn)為， 在有名契約與無(wú)名契約之間， 還存在著一個(gè)中間地帶， 即介于有名契約與 無(wú)名契約之間的 “混合契約 ”或 “復(fù)合契約 ”，但多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，這類契約事實(shí)上還是屬于無(wú)名 契約。而且，即使在承認(rèn)所謂 “混合（復(fù)合）契約 ”的學(xué)者中，在關(guān)于 “混合（復(fù)合）契約 ”的 法律適用上也是眾說(shuō)紛紜， 爭(zhēng)議很大， 沒有任何一說(shuō)可以單獨(dú)圓滿解決混合契約的法律適用 問(wèn)題。 14說(shuō)它是一種 “混合（復(fù)合）合同 ”，與說(shuō)它是無(wú)名合同并無(wú)二致，既不能厘清理論 上對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)爭(zhēng)議，更不能解決其法律適用，對(duì)實(shí)務(wù)無(wú)裨益。筆者同意第四種觀點(diǎn)， 即物業(yè)合同屬于無(wú)名合同， 并且認(rèn)為物業(yè)管理合同屬于我國(guó)契約法中 提供服務(wù)類合同，但它又