東臺(tái)市容積率規(guī)劃管理辦法1107

1、生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。 東臺(tái)市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法 （試行） 第一條為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng) 的公開、公平、公正，提高依法行政水平，根據(jù)中華人民共和 國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)2010151 號(hào)）精神、江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容 積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知和鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管 理辦法（試行）（鹽規(guī) 201128號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市 實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于東臺(tái)市范圍內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌 的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。 第三條 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓

2、前，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng) 批準(zhǔn)的控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)確定建設(shè)用地容積率和其它 控制指標(biāo)。 第四條 規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃許可，應(yīng) 保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性。對(duì)同一地塊的建設(shè) 用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣 工核實(shí)，核定的容積率指標(biāo)應(yīng)前后一致。分期開發(fā)建設(shè)的用地， 各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計(jì)入容積率建筑面積總和，不得 突破土地出讓合同規(guī)定的用地紅線范圍內(nèi)依據(jù)容積率計(jì)算的總建 筑面積。 第五條 規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率 指標(biāo)是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè) 人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積

3、率。建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng) 當(dāng)按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更；因 政府規(guī)劃需要確需變更的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)。申請(qǐng) 變更的內(nèi)容必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，并按法定程序進(jìn)行。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng)采取公示、聽 證會(huì)、座談會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。因變更規(guī)劃許可 內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，申請(qǐng)變更的建設(shè)單位或 者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 土地出讓后，規(guī)劃條件確定的容積率指標(biāo)確需調(diào)整的，必須 符合以下條件之一： 1、城市規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的； 2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地 塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的

4、； 3、國(guó)家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的。 符合以上條件的，在不影響國(guó)家利益和公眾合法利益的前提 下，城市規(guī)劃行政主管部門可以按法定程序組織實(shí)施。 第六條符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的容積率指標(biāo)調(diào)整程序 1、調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位提出申請(qǐng)， 并說明調(diào)整理由。 2、規(guī)劃部門應(yīng)組織專家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合 理性進(jìn)行論證，并向社會(huì)公示和組織聽證。經(jīng)專家論證、社會(huì)公 示和聽證后，確需調(diào)整容積率的，提出調(diào)整建議并附論證、公示、 聽證結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。 3、經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批， 并抄告國(guó)土等有關(guān)部門，告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。 4、經(jīng)批準(zhǔn)提高容積

5、率的，建設(shè)單位必須與國(guó)土部門簽訂國(guó) 有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān) 建設(shè)規(guī)費(fèi)。規(guī)劃部門按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié) 議、土地出讓金差價(jià)補(bǔ)交手續(xù)，辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。 第七條容積率計(jì)算規(guī)則 1、容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類建筑的計(jì)入容積 率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計(jì)算按照本辦法 及建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2005 )的規(guī)定執(zhí) 行。 2、住宅層高不應(yīng)低于 2.8米，且不應(yīng)高于 3.0米。當(dāng)住宅建 筑套型內(nèi)局部層高大于 5.2米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面 積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于 8.2時(shí), 不論

6、層內(nèi)是否有隔層， 建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。 3、 當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔 層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高 大于8.8米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影 面積的3倍計(jì)算。 4、 普通商業(yè)建筑底層層高一般不得小于5.2米。當(dāng)普通商業(yè) 建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 6.1米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積 按該層水平投影面積的 2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于 10米 時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍 計(jì)算。 5、設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_(tái)、空中花園無(wú)封閉頂蓋的不計(jì)算建筑面 積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一

7、半計(jì)算建筑面積并納 入容積率指標(biāo)。其它層設(shè)置露臺(tái)、空中花園、入戶花園須按陽(yáng)臺(tái) 的相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。 住宅建筑因設(shè)置中央空調(diào)等設(shè)施需要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室 外設(shè)備平臺(tái)，其進(jìn)深不得大于1.1米，長(zhǎng)度不得大于2.0米，其建 筑面積應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)的相關(guān)規(guī)定計(jì)算并納入容積率指標(biāo)。 計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積應(yīng)按其 水平投影面積的一半計(jì)算，其中住宅陽(yáng)臺(tái)最寬處凈深不應(yīng)大于1.8 米(不規(guī)則的陽(yáng)臺(tái)，按其凈深的平均值控制)，超過1.8米以上 部分按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。 每套住宅陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)的水 平投影面積總和不得大于該套住

8、宅套型計(jì)算建筑面積的15%,超 出15%的以上部分按其水平投影全面積計(jì)算建筑面積并納入容積 率指標(biāo)。 6、住宅小區(qū)按規(guī)定配套的社區(qū)用房(包括社區(qū)管理用房、社 區(qū)服務(wù)用房、衛(wèi)生服務(wù)站用房、居住區(qū)業(yè)主活動(dòng)用房、居住區(qū)或 非居住區(qū)物管用房)、菜場(chǎng)、幼兒園、公共廁所、配電房等公共 配套用房，只計(jì)算建筑面積，不計(jì)入容積率，不收取有關(guān)規(guī)費(fèi)。 7、 地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積 的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外 地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率，不收取有關(guān)規(guī)費(fèi)。 8、 計(jì)算含底層地面車庫(kù)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，層高小于2.2 米的底層車庫(kù)建筑面積不計(jì)入容

9、積率。由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求 等因素影響，車庫(kù)層高不大于2.45米，車庫(kù)建筑面積也不計(jì)入容 積率。 9、 底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積不 計(jì)入地塊容積率，不收取規(guī)費(fèi)。但電梯井、門廳、過道等圍合部 應(yīng)按建筑面積計(jì)算等相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積并納入容積率指標(biāo)。架空 部分應(yīng)滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞；無(wú)特定功能, 只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車 空間等利用應(yīng)按規(guī)定計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。中間層不宜設(shè) 置架空層，架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。 10、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光 廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、

10、影 劇院、大型會(huì)議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦 法計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照建筑工程建筑面積計(jì) 算規(guī)范(GB/T50353-2005 )的規(guī)定執(zhí)行。 11、新建的地上三層及以上獨(dú)立公共停車庫(kù)建筑面積不計(jì)入 容積率。 希望是本無(wú)所謂有，無(wú)所謂無(wú)的。這正如地上的路；其實(shí)地上本沒有路，走的人多了，也便成了路 生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。 12、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于 1:2.5.設(shè)計(jì)不利用的坡屋面不得開設(shè)窗洞、門洞、上人孔。其檐口 高度不得高于 0.6米。設(shè)計(jì)利用的坡屋面空間按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì) 并計(jì)算建筑面積納入容積率。因建筑造型設(shè)計(jì)不

11、利用的坡屋頂屋 脊高度不得大于2.5米。 利用坡屋面的建筑，空間凈高超過 2.1米部位（不含2.1 米） 按實(shí)際計(jì)算建筑面積，收取規(guī)費(fèi)，并計(jì)入容積率；凈高小于2.1 部位的，不計(jì)算建筑面積，不計(jì)入容積率。 13、窗臺(tái)比相近室內(nèi)樓、地面高出0.45米的飄窗不計(jì)算建 筑面積，不大于0.45米窗臺(tái)高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積 計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。飄窗凸出外墻寬度不得大于 0.7 米。 14、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑使用性質(zhì)、層次、 分層建筑面積和總建筑面積。 第八條 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。 規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)土地出讓合同中容積率指標(biāo)和批準(zhǔn)的總 平面規(guī)劃方案控

12、制建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，采用倒扣控制建筑面積的方 法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標(biāo)基礎(chǔ)上核減分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng) 目建筑面積，一旦達(dá)到建筑面積上限值，則不得批準(zhǔn)剩余未實(shí)施 的建設(shè)項(xiàng)目。 第九條規(guī)劃核實(shí)容積率的管理措施。 建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符 合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核實(shí)。經(jīng) 核實(shí)不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的，建設(shè)單位或者個(gè)人不得 組織竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 經(jīng)核實(shí)計(jì)容建筑面積超土地出讓容積率指標(biāo)時(shí)，由有資質(zhì)的 測(cè)繪部門結(jié)合本辦法及建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，實(shí)測(cè)面 積數(shù)據(jù)計(jì)算計(jì)容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證 面積比值不大于1%時(shí)，視為符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容，但須 希望是本無(wú)所謂有，無(wú)所謂無(wú)的。這正如地上的路；其實(shí)地上本沒有路，走的人多了，也便成了路。 生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。 將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國(guó)土部門完善相關(guān)國(guó)土手續(xù)；如超容 積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值大于1%時(shí)