XXX商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XXXXX 商貿(mào)街西端項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXX商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章；市場(chǎng)可行性分析 、 XXX 概況 1、概況 2、城區(qū)發(fā)展方向 目前城區(qū)向北和向東發(fā)展； 東擴(kuò)： 現(xiàn)城區(qū)東擴(kuò)到棣新五路，北擴(kuò)到商貿(mào)街。根據(jù) 20032020 年城區(qū)規(guī)劃尤 其是政府北遷的決定、居民的生活習(xí)慣、棣新五路 205 國(guó)道之間所供城市發(fā) 展的土地已經(jīng)不多， 現(xiàn)留給城區(qū)向東發(fā)展的空間已經(jīng)不大、 無棣縣舊城位于棣 新一路以西，以及棣新一路以西擁有可供城區(qū)發(fā)展的豐富土地資源和 205 國(guó)道 西遷道路建設(shè)年底將全面展開等眾多因素可推測(cè)在未來的 4-6 年內(nèi)，城區(qū)發(fā)展 將會(huì)向西和向北發(fā)展。 市場(chǎng)區(qū)域特征 一）需

2、求狀況： 1、XX 商品房建設(shè)正處于起步階段，商業(yè)房產(chǎn)概念十分淡薄， 2003 年政府 禁止集資房建設(shè)，這一變化將有力推動(dòng)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展。 2、鑒于商業(yè)房產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，多年來部分客層需求得不到有效滿足， 市場(chǎng)需求形成一定量的積蓄，特別是集資房的禁止，區(qū)域新就業(yè)人口的 增加，必將加快這一積蓄的過程。 3、消費(fèi)者從眾心理較強(qiáng)，喜好和朋友、親戚住在一起。 （二）供給狀況： 1、目前區(qū)域市場(chǎng)商品房供應(yīng)量十分有限。在售樓盤僅有兩個(gè)，即田園小區(qū) 和XX商住樓。 2、房產(chǎn)建筑形態(tài)以多層磚混為主，喜好沿街規(guī)劃二至三層建筑。 3、縣城現(xiàn)供應(yīng)房產(chǎn)住宅價(jià)格 9001200元/川，主力產(chǎn)品三房面積110-135

3、川，二房面積80100川，主力總價(jià)8萬元至16萬元；店面價(jià)格1600 3000 元/tf（ 2至3層均價(jià)） 4、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、有統(tǒng)一物管理的封閉式社區(qū)，在市場(chǎng)上完全空白， 城鎮(zhèn)居民所有居住社區(qū)不存在真正意義上的物業(yè)管理或服務(wù)。 三、項(xiàng)目分析 1、地理位置 位于XXX城西北角，商貿(mào)街西端，東鄰棣新一路（省道），屬于新老城區(qū) 結(jié)合部。目前地塊為空地和果樹林，周邊環(huán)境雜亂無序，整體形象不理想。 但隨著本案大規(guī)模的改造和建材、五金、水暖、機(jī)電綜合大市場(chǎng)的建設(shè)，區(qū) 域形象將得到明顯的改觀。 2、項(xiàng)目規(guī)模 用地面積約86870 m2 （未含政府贈(zèng)送15畝的中庭和南園13畝的主干道）， 容積率可規(guī)劃1

4、32，樓距1.5，地上計(jì)容積率建筑面積114470 m。 3、項(xiàng)目定位 北園：中高檔住宅區(qū)； 南園：建材、五金、水暖城； 4、建材、五金、水暖專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 經(jīng)營(yíng)戶樓統(tǒng)計(jì)表 類別 經(jīng)營(yíng)戶樓 戶樓比例 經(jīng)營(yíng)間數(shù) 間數(shù)比例 平均間數(shù) 家俱 12 8% 56 21% 4.67 五金 47 33% 71 26% 1.51 水暖 15 10% 21 7% 1.4 建材 68 47% 118 44% 1.74 合計(jì) 142 100% 266 100% 1.87 注：以上每間店鋪平均面寬3.6米，面積約40平米。 從上表可知，（1）市場(chǎng)容量較小。目前 XXX經(jīng)營(yíng)五金、建材、水暖、家俱 的經(jīng)營(yíng)店鋪僅266間，經(jīng)

5、營(yíng)戶數(shù)只有142家。（2）從以上行業(yè)分析，經(jīng)營(yíng)家俱需 求經(jīng)營(yíng)面積最大，每戶約200平米，其次是建材，五金、水暖。另根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， 目前無棣經(jīng)營(yíng)家裝行業(yè)的數(shù)量較少；以上經(jīng)營(yíng)客戶得知縣府規(guī)劃建材、五金、水 暖專業(yè)市場(chǎng)信息后，在稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠的前提下，會(huì)搬遷來此經(jīng)營(yíng)的客 戶約占30%，考慮客戶約占40%，不會(huì)搬遷30% （店鋪大部分是自主經(jīng)營(yíng)，或 占據(jù)較好的地理位置）。 5、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT） （1）優(yōu)勢(shì)（S） A. 地塊體量較大，為項(xiàng)目整體規(guī)劃創(chuàng)造了較大的造作空間：近千戶人口，上萬 平米的中庭花園、十萬平米封閉式大社區(qū)，強(qiáng)大配套（自身擁有菜市場(chǎng)、幼 兒園、會(huì)所等，小學(xué)、二中和醫(yī)院近

6、在咫尺），周到的物業(yè)管理服務(wù)，彰顯 尊貴、榮耀品質(zhì)生活。 B. 政府規(guī)劃的近400間專業(yè)市場(chǎng)店鋪群，新老城區(qū)交匯的樞紐地段，近千戶人 口日常強(qiáng)大的消費(fèi)能力，商貿(mào)街西段貫通省道和未來205國(guó)道所帶來的交通 便捷，商業(yè)店鋪升值炙手可熱； （2）劣勢(shì)（W） A. 本案地段目前較為偏僻，市政生活配套還未健全，人流量較少，商業(yè)氛圍差。 市場(chǎng)建議：大力宣傳政府2004年重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目建材、五金、水暖、機(jī)電城和本 案大規(guī)模的改造，勾劃和塑造出該區(qū)域?qū)⒊蔀闊o棣縣未來新的生活中心區(qū)和商貿(mào) 區(qū)。 B. 經(jīng)營(yíng)五金、水暖、建材經(jīng)營(yíng)戶數(shù)有限，市場(chǎng)容量小，與規(guī)劃的400間商業(yè)店 鋪群存在較大的缺口。 市場(chǎng)規(guī)避：a.商業(yè)住宅

7、化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； b. 深度挖掘投資客戶，充分重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶； c. 擴(kuò)大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)種類，如增加金融器具、機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)。 d. 增強(qiáng)政府行為，如規(guī)定年限內(nèi)稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠或全免，吸 引行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主來此經(jīng)營(yíng)。 （3）機(jī)會(huì)點(diǎn) A. XX 縣城已取消私人建房為項(xiàng)目提供了更大的市場(chǎng)空間。 B. 房產(chǎn)正處于起步階段，03年未集資房禁止建設(shè)，多年累積下的客戶儲(chǔ) 備量和數(shù)量不斷增加的二次置業(yè)者為房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)提供豐富的客戶資源。 （4）威脅 A. XX 縣城人口少，市場(chǎng)容量有限；居民消費(fèi)意識(shí)較為原始，為市場(chǎng)的引導(dǎo)增 加 了不可預(yù)見性。 B. 具有地段優(yōu)勢(shì)的院前街西段改造項(xiàng)目（約 5萬平米），會(huì)分流

8、一部分商業(yè)投 資客戶。 CXX 縣小商品商貿(mào)城的慘淡經(jīng)營(yíng)，將會(huì)影響客戶對(duì)本案專業(yè)市場(chǎng)投資的信 心 市場(chǎng)規(guī)避：a.做足產(chǎn)品文章，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力； b. 深度挖掘各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶資源，加大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度； c. 結(jié)合客戶需求，尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)； d. 加大專業(yè)市場(chǎng)的政府行為，擴(kuò)大專業(yè)市場(chǎng)地理輻射范圍，增強(qiáng)投資 者的信心。 小結(jié)： 1、開發(fā)模式 通過上述分析， XX 縣目前住宅需求量較大，項(xiàng)目北園中高檔住宅區(qū)只要在 小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)、 產(chǎn)品銷售、企劃上引進(jìn)先進(jìn)的房產(chǎn)理念， 銷售則水到渠成， 而專業(yè)市場(chǎng)不可預(yù)知性較多， 銷售困難性較大。 因此為降低開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)， 加快 資金回籠速度， 建議項(xiàng)目分

9、二期開發(fā)， 首期先開發(fā)北園中高檔住宅區(qū)， 積累專業(yè) 市場(chǎng)客戶， 詳細(xì)了解專業(yè)市場(chǎng)客戶心理和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)， 為二期開發(fā)南園專業(yè)市場(chǎng)做 充足準(zhǔn)備。 2、住宅利基市場(chǎng) 綜合以上市場(chǎng)區(qū)域狀況和項(xiàng)目分析，本案住宅利基市場(chǎng)如下： A、 120-130 m2 3 房、130-150 m2 4 房： 市場(chǎng)總價(jià) 12-15 萬元，月 付 600 元左右，是市場(chǎng)上最為普遍的居 住類型，這一類型構(gòu)成市場(chǎng)主力需求，針對(duì)客層主要有兩類：相對(duì) 年輕的政府機(jī)關(guān)普通公務(wù)員、城 鎮(zhèn)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位職員，均 有這 種支付能力，但目前這類客層均居住在單位集資房，為改善居住環(huán)境、 或?yàn)榻Y(jié)婚建立新家庭、或 為擺脫與父母共同生活的尷尬 ，

10、傾向于購置 一處房產(chǎn)。下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)干部、個(gè)體業(yè)戶，為改善下一代教育 環(huán)境， 或?yàn)?拓展個(gè) 人政治空 間、 人際 關(guān)系， 這一客層在縣城置業(yè)欲望較 為強(qiáng)烈。 B、中高品質(zhì)的社區(qū)性商品房： 有一定積蓄的當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、 企事業(yè)單位雙職工、 無棣個(gè)體工商業(yè)戶， 可承受價(jià)位在 16-20 萬元之間，現(xiàn)住宅多為單位分配房、集資房或自 建房，品質(zhì)較差，因?yàn)榧彝ヒ?guī)模的擴(kuò)大，有改善居住條件的需求，但 現(xiàn)有商品房相對(duì)其居住房又無明顯差異，這一客層需求無法得到有效 滿足。 C、別墅或類別墅產(chǎn)品完全一片空白： 一部分當(dāng)?shù)爻晒θ耸浚?特別是個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員、政 府要員， 事業(yè)基礎(chǔ)在當(dāng)?shù)?，?追求 高

11、品質(zhì)的城市生活， 傾向 于在當(dāng)?shù)刭?置一處有規(guī)范物業(yè)管理、完善社區(qū)環(huán)境配套的房產(chǎn)，享受良好的居住 氛圍，優(yōu)越的舒適性、安全性和私密性，傾向于經(jīng)濟(jì)型別墅或類別墅， 價(jià)位在 25-35 萬元之 間 。 第二章：產(chǎn)品投資分析 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表（不含政府贈(zèng)送廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)主干道）： 用地面積 104870（含政府北區(qū)贈(zèng)送10000平米的 中庭廣場(chǎng)和南區(qū)8000平米的道路） 土地實(shí)際用地面積 80490 m2 建筑占地面積 28300 m2 總建筑面積 112440 m2 不計(jì)谷積率面積 7000 m 計(jì)谷積率面積 105440 m 其中 其 /、 中 北園用地面積 42360 （未含贈(zèng)送花園面積）

12、北園建筑面積 68660 m2 其 /、 中 沿商貿(mào)街店鋪 4660 m 住宅面積 64000 m 建筑占地面積 13430 建筑密度 31.7% 容積率 1.51 南園用地面積 38130 （未含政府贈(zèng)送主干道） 南園建筑面積 36780 其 /、 中 沿商貿(mào)街店鋪 3000 m2 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街店鋪 11870 m 2-3層住宅 21910 m2 建筑占地面積 14870 建筑密度 38.9% 容積率 0.96 總建筑密度 35.1% 總?cè)莘e率 1.31 綠地率 35% 總停車位 300位（含南北區(qū)公用停車位） 二、預(yù)測(cè)銷售收入 1、銷售收入總表 房產(chǎn)類型 面積 單價(jià) 預(yù)側(cè)收入 備注 商業(yè)

13、沿商貿(mào)街 7660 2000 1532 4.5米層咼 店鋪 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街 11870 1400 1662 4米層咼 住宅 85910 1200 10309 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間或花園 車位 3000（120個(gè)） 2萬/位 240 層咼2.18米 合計(jì) 13743 房產(chǎn)銷售平均價(jià)格：1290元/ m2 2、收入明細(xì)表如下 房產(chǎn)類型 面積（mJ 單價(jià)（元/m） 預(yù)側(cè)收入（萬元） 備注 北 園 沿商貿(mào)街店鋪 4660 2000 932 4.5米層咼 住宅面積 64000 1200 7680 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間 車庫 120個(gè) 2萬/位 240 3000平米 小計(jì) 8852 南 園 沿商貿(mào)街店鋪 3000 2000

14、 600 5.2米層咼 內(nèi)街店鋪 11870 1400 1662 4米層咼 住宅 21910 1200 2629 含贈(zèng)送花園 小計(jì) 4891 合計(jì) 13743 二、直接開發(fā)成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 5850 平層均價(jià)530元/m （含樁基、門、窗等） 物管基金 117 建安開發(fā)成本的2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 390 35元/m （含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng) 資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 422 40 元 / m2 道路、綠化、地下管道等公用配套 400 暖氣 422 40 元 / m2 勘探、設(shè)計(jì)

15、費(fèi)用 158 15 元 / m2 資金成本 100 不可預(yù)見費(fèi)用 293 建安成本的5% 管理費(fèi)用 120 開發(fā)周期2年，每年60萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 274 銷售額的2% 地價(jià) 1243 （含土地交易費(fèi)用） 合計(jì) 9789 注：本地房產(chǎn)開發(fā)不需要人防異地費(fèi)用 附表一：北園開發(fā)總成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 4126 框架平層550元/m （含樁基、門、窗等） 物管基金 83 建安開發(fā)成本的2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 264 35元/m （含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng) 資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 275 40 元 / m2 道路、綠化、地下管道等公用配套 300 暖氣 240 35 元 / m2 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用 113 15 元 / m2 資金成本 100 含二期 不可預(yù)見費(fèi)用 206 建安成本的5% 管理費(fèi)用 60 開發(fā)周期2年，每年60萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 187 銷售額的2% 地價(jià) 1243 含土地交易費(fèi)用（含二期約580萬