近年我國房地產(chǎn)價格變化分析

1、 近年我國房地產(chǎn)價格變化分析 房價格增長速度減緩:1 季度商品房平均銷售價格漲幅12.5%, 1 到2 季度漲幅10.1%, 一到三季度漲幅8.8%。2006年第一季度，全國70個城市新建商品房面積同比上漲了6.3%。而北京的房價竟然猛漲了17%。而這一數(shù)字，仍受各界普遍的質(zhì)疑。實際上漲幅度要比政府部門公布的上漲幅度要大的多。 （二）以北京房價變化看全國房價走勢情況 在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進入城市化發(fā)展最為迅猛的時期，20042007年三年間，新建住宅用建筑面積超過了之前的十年，之前關(guān)于城區(qū)的觀念范圍也得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟、城市發(fā)展、國際影響力各方面也正是在這

2、一時期取得了最快的進步，從而真正確立了自己國際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國的偉大首都，北京受到了前所未有的萬千寵愛，奧運會所帶來的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。 年內(nèi)城房年到20102000 價走勢21北京的房價在進入從近八年來的政府交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，市場健康有序的大環(huán)境政策扶持、世紀(jì)后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，年是一個轉(zhuǎn)折期，04下，房價不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。三年時間北京商品發(fā)生了明顯的上升趨勢，房價由此一發(fā)不可收拾，2007，185%/，上漲幅度達到元元房價格由5053/漲到如今的14411 ，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。年上漲超過50%20

3、06年的商品房均價較引發(fā)全國房價在二十一世就全國而言，隨著中心城市房價漸漲，紀(jì)初集體井噴，北京、上海、廣州、深圳四大中心城市房價更是一路漲幅快到以年之后的北京樓市價格，飚紅，其中以北京最為嚴(yán)重，04 日計算，讓民眾望而生畏。 當(dāng)前社會公認的導(dǎo)致房價持續(xù)高漲的原因.（三） 新華網(wǎng)年月日年全國“兩會”系列調(diào)查：房價問題，調(diào)查個體認為導(dǎo)致高房價的原因，網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)如下： .消費者越來越注重生活方式，住房需求持續(xù)旺盛 . .地方政府出于對地方利益考慮，調(diào)控措施執(zhí)行不利 . .住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅和經(jīng)濟適用房比重過低、供應(yīng)過少 . .投機資金涌入房地產(chǎn)市場，炒房者炒高房價 . .開發(fā)商和中介機構(gòu)

4、囤積房源，哄抬房價 . .土地價格上漲，可利用開發(fā)的土地供應(yīng)量減少 . （四）國家宏觀調(diào)控的影響作用初步顯現(xiàn) 2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居11年2010工程進展順利。但是，在通脹預(yù)期等多種原因的推動下，月以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的中心城市的住房成交量價齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價出現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說

5、明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。 2012年1月70大中城市住宅銷售價格變動情況 一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況 (一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了2個。 (二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，比去年12月份增加了6個。1月份，同比漲幅回落的城市有50個，漲幅均未超過3.9%。 二、二手住宅價格變動情況 (一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有54個，持平的城市有11個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降的城市增加了3個。

6、環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。 (二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有37個，比去年12月份增加了8個。1月份，同比漲幅回落的城市有29個，漲幅均未超過3.5%。 （五）堅持國家宏觀調(diào)控力度不減 在十一屆全國人大五次會議閉幕后的新聞發(fā)布會上，國務(wù)院總理調(diào)控不因此，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，溫家寶表示：能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。此次講話，是中央最高決策層再次強調(diào)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不能放松。 通過溫總理的講話和目前的市場形勢，我們對房地產(chǎn)市場的判斷總體是：短期偏空，市場或?qū)⒗^續(xù)筑底，長期偏

7、多，量和價震蕩上行。從短期來看，總理講話之后，預(yù)計從中央層面短期內(nèi)調(diào)控將繼續(xù)維持高壓，全年的調(diào)控基調(diào)不會改變。地方政府調(diào)整限購、限價的政策短期內(nèi)將陷入平靜。但年中開始，新一輪的地方政府“闖關(guān)”將重新上演，地方和中央的博弈繼續(xù)進行。在房價方面，2012年市場將會出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。此外，二季度隨著部分城市中檔及中高檔項目的陸續(xù)入市，這些城市房價或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，而這也有可能引起中央的關(guān)注，使政策面出現(xiàn)新的不確定因素。 從中長期來看，眼下市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多項目成本價銷售甚至虧本銷售的情況，房價繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小。而且“十二五”規(guī)劃的城鎮(zhèn)化速度不會比過去慢，以及國務(wù)院已首次放開了對地級市的

8、入戶限制，這些舉措無疑會拉高 未來幾年城市的新增剛需?！笆濉毙略龅谋Ｕ戏繑?shù)目或?qū)⑦h遠不能滿足市場旺盛的剛需，未來市場的成交量會更高。城市化進程和人口紅利并未消失，這是房價繼續(xù)上行的核心因素。在核心因素并未改變的情況下，短期調(diào)控政策影響的只是房價的漲幅和速度而已，不能改變房價長期向上的大趨勢，只是上升的坡度相對平緩。 （六）中國房價走勢的預(yù)測 綜合前面?zhèn)€方面因素的分析，對我國未來35年中國房價的趨勢預(yù)測： 1增幅放緩 中國商品房的供應(yīng)量會保持高速增長，但從近兩年來房地產(chǎn)購買量明顯下降跡象，房屋購買者都持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，這很可能迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售，以避免陷入財務(wù)危機。同時我國通貨膨脹率在

9、創(chuàng)歷史高位，導(dǎo)致居民用于衣食住行的開支全面提高，而房屋租賃價格增長已經(jīng)連續(xù)多年低于房屋銷售價格增長速度。另外目前抑制高房價的呼聲很高，房地產(chǎn)調(diào)控還可能進一步強化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方政府出于稅收、社會就業(yè)、經(jīng)濟增長和城市快速發(fā)展等考慮，它們非但不希望房價下降，而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。綜合各種因素來看，中國未來房價的增幅將放緩。 2存在下跌可能 房價增幅放緩會對購房者和房地產(chǎn)投資者的心理產(chǎn)生影響。特別是經(jīng)濟危機席卷全球的今天，消費者心理預(yù)期會更謹(jǐn)慎。歷史的泡沫和危機告訴我們。人的心理預(yù)期改變是非?？膳碌?。一旦房價增幅低到一定程度，超過房地產(chǎn)投機

10、者的機會成本時，他們很可能做出拋售房地產(chǎn)行為，引起市場的非理性拋售房地產(chǎn)，從而引發(fā)房價下跌。 3大幅下跌的可能性不大 受中國城市化水平不斷提高的影響，中國房地產(chǎn)市場的潛在需求量將保持在較高水平。因此房價下跌可能會吸引更多的人來購買房地產(chǎn)。有了巨大的房地產(chǎn)需求來支撐，中國房地產(chǎn)房價大幅下跌的可能性不大。 （七）總結(jié) 房地產(chǎn)市場是一個非常復(fù)雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該從以下幾方面改善：（1）進一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應(yīng)，從投資的角度防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴(yán)格控制土地市場，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。強有力的政府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問題，更有政策有效執(zhí)行問題。（3）嚴(yán)格監(jiān)控房價，適當(dāng)提高居民收入。一方面，政府監(jiān)