某房地產(chǎn)公司工程部培訓(xùn)資料

1、工程部培訓(xùn)資料房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、按建筑物使用性質(zhì)分類二、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞四、房地產(chǎn)面積的測算五、房地產(chǎn)術(shù)語六、基礎(chǔ)和地基的概念和區(qū)別房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一）按建筑物使用性質(zhì)分類通常將建筑物分為居住建筑、 公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。 居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。1、居住建筑 ：商品房2、公共建筑：包括辦公樓、商場、影劇院、醫(yī)院、體育館等。3、工業(yè)建筑：包括工業(yè)廠房、倉庫等。4、農(nóng)業(yè)建筑 ：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋如種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等（二）房地產(chǎn)的類型按用途劃分： 1、居住房地產(chǎn)； 2、商業(yè)房地產(chǎn)； 3、旅游房地產(chǎn)； 4、工業(yè)房地產(chǎn)； 5、農(nóng)業(yè)房地

2、產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：1、低層住宅為1-3 層； 2、多層住宅為4-6 層； 3、小高層住宅為 7-11 層4、中高層住宅為12-16 層； 5、 16 層以上為高層住宅房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地， 其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。網(wǎng)上說現(xiàn)在的建筑使用年限是50 年，差的 20 年沒了， 這個不知道你們聽過沒。正常的這個“ 50年年限 ”是從結(jié)構(gòu)設(shè)計安全角度來說的，“它意味著房屋在使用了50 年以后，若

3、發(fā)生結(jié)構(gòu)安全問題，那開發(fā)商、設(shè)計、施工方就可以不買單。50 年后如果想要繼續(xù)住，應(yīng)該進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定，一般采取一些可靠的措施還是可以繼續(xù)住的”。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)名詞解釋 鋼結(jié)構(gòu) :承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu): 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 混合結(jié)構(gòu) :承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材

4、制造，住是用鋼筋混凝土建造 磚木結(jié)構(gòu) :承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 其它結(jié)構(gòu) :凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1 2 層建筑）；磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1 3 層建筑）；磚混結(jié)構(gòu)（一般為6 或 7 層建筑）；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8 層以上的建筑） ；鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）從房屋層數(shù)高度分：低層1 3 層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)） ；多層4 6 層（磚混結(jié)構(gòu)） ；中高層7 9 層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)） ；高層10 30 層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)） ；超高層40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

5、、鋼結(jié)構(gòu)）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級100 年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、 鋼結(jié)構(gòu)）；二級50 100 年以上 ( 磚混 ) ；三級25 50 年（平房）房屋建筑用途分： 生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7 ；樓梯間0.5 窗地面積比1/12 。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac 與該房間地面面積Ad 之比。3、 高度低于0.5 米的窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2 米。梁的種類：1、梁的種類

6、按受力狀態(tài)分為：（ 1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。 （ 2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。（ 3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。（七）房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、常用名詞五證 :（ 1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3）建設(shè)工程開工證； （4）國有土地使用證；國有土地使用證 是指合法建筑的重要法規(guī)文件， 它主要載明所有者的名稱、 土地性質(zhì)、使用年限、四至及面積。規(guī)劃許可證 是指合法建筑的重要法規(guī)文件，它主要載明建筑物的面積、寬度、高度、長度、密度、容積率、日照系數(shù)、居住人數(shù)及建筑內(nèi)容的排列等內(nèi)容。開工許可證 是指政府有關(guān)部門準(zhǔn)許開工建設(shè)的政策兩書： 1：住宅質(zhì)量

7、保證書、 2：住宅使用說明書；房地產(chǎn)證 ：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán) ：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式， 將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用；三通一平： 是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平 ：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣

8、通及場地平整；紅線圖： 又叫（宗地圖） 是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積 ：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積，凈用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之建筑面積 ：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m 以上（含 2.2m）的永久建建筑覆蓋率 （建筑密度） ：建設(shè)用地范圍內(nèi)

9、所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8 萬平方米，其建筑覆蓋率為 0.8建筑密度為80%）綠化率： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10 萬平方米的土地上有3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面

10、積，包括套（單元內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積 ：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)（ 1）室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；（ 2）煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；（ 3）非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積（ 4）住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外

11、為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 實用面積： 它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 層高： 層高是指住宅高度以 “層 ”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高： 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 得房率 ：是指套內(nèi)建筑面

12、積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件

13、、簡單會客的場所。 期房 ：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買 “樓花 ”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 毛坯房 ：是指沒有裝修的房。 使用權(quán)房： 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。公房：也稱公

14、有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 不可售公房： 是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、 新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房：是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。

15、我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房：也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房： 即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。樓花： 這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對

16、期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。外銷房：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內(nèi)銷房： 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房： 是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)

17、。建筑密度 ：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即： 容積率總建筑面積建筑用地面積 。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。樓間距 ：東西向樓間距為1： 1，南北偏東為1： 1.3 ，南北向為1： 1.5 。 建筑層高 ：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模

18、數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（ GBI100-87 ）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量( 人 /ha) 。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量( 人 /ha) 。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度開間： 即住宅的寬度。 指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。公攤面積： 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建

19、筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積平臺 ：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外走廊 ：走廊是指住宅套外使用的水平交

20、通空間。地下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2 者。半地下室 ：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 3，且不超過 12 者。居住區(qū)用地： 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、 道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地 ：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、

21、單位通勤車等停放場地。公共綠地： 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213 號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。確權(quán) :是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、 發(fā)放證書等登記規(guī)定程序， 確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、 使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。土地使用權(quán) :是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土

22、地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。2、房子的分類安居房 ：指實施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房 ：是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、 享受國家優(yōu)惠政策、 向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。使用權(quán)房 ：是指由國家以及國有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建的住宅， 政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。產(chǎn)權(quán)房 ：是指產(chǎn)權(quán)人對房

23、屋（指建筑物） 擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)， 產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。商品房 ：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80 年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。集資房 ：是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、 單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金， 進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職

24、工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。 公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房 ：是有一定的福利性質(zhì)的，各

25、產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。 這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、 集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?？罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。房地產(chǎn)契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。房產(chǎn)稅 ： 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。營業(yè)稅附加 ：是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而

26、征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加。印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。個人所得稅：指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。納稅保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。房地產(chǎn)交易手續(xù)費：是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。房屋權(quán)屬登記費：即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)

27、人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。土地收益金 ( 土地增值費 ) ： 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓） 給第三者時， 就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時， 就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土

28、地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。土地增值稅： 是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地使用稅：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。耕地占用稅： 必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。 是指由占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人

29、向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植農(nóng)作物的土地（包括菜地、園地），占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也視同占用耕地。土地開發(fā)費：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用(萬元 /ha)。住宅單方綜合造價：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、 市政管線、 綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用(元/m2) 。（八）房地產(chǎn)術(shù)語住宅：供家庭居住使用的建筑。套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間：系指

30、臥室、起居室（廳）的使用空間。臥室：供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳） ：供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面之間的垂直距離。層高和室內(nèi)凈高普通住宅層高不宜高于2.80。臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40，局部凈高不應(yīng)低于2.10 ,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/

31、2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20。衛(wèi)生間、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90，且不得影響門窗扇開啟。 凈高 =層高 -樓板厚度陽臺：供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。按建筑面積計算規(guī)則 的規(guī)定， 陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1、 封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；2、 非封閉陽臺 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計入建筑面積，凹進(jìn)部分的按其凈面積的一半計算

32、建筑面積。平臺：供居住者進(jìn)行室外活動的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。閣樓： 利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠中纬傻氖褂梅块g。設(shè)置閣樓可充分利用坡頂?shù)目臻g。在夏季，閣樓起通風(fēng)降溫作用。閣樓一般設(shè)老虎窗，可以通風(fēng)和采光。吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。自然層數(shù)：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。中間層：底層和最高住戶入口層之間的樓層。單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅：以共用樓

33、梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。（九）房地產(chǎn)面積的測算1、計算全部建筑面積有哪些？（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20 米以上部位計算建筑面（3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算。（ 4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（ 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20 米以上的部位，按外圍水平投影

34、面積計算。（ 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（ 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。（8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10） 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計算。（ 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（ 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為

35、房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150 毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150 毫米的數(shù)據(jù)。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20 米以上部分的外圍水平面積計算。（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。2、計算一半的建筑面積有哪些？（ 1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。（ 2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車

36、棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。（ 3） 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。（ 4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（ 5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。3、不計算建筑面積的有那些?(1) 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。(2) 檢修、消防等室外爬梯。(3) 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。(4) 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。(5) 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。(6) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建

37、筑物的空間安置箱罐的平臺。4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。3、 哪些公用面積不能分?jǐn)偅?、 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、 非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層； 為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。（十）基礎(chǔ)和地基的概念和區(qū)別1、基礎(chǔ)： 是建筑物的

38、組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給下面的地基。2、地基：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。對于地基來說，應(yīng)滿足以下要求：（ 1）有足夠的承載力。（ 2）有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉。如果地基下沉不均勻時，建筑物上部會產(chǎn)生開裂變形。（ 3）有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力，必要時（特別是較大的高度差時）應(yīng)加設(shè)擋土墻，以防止出現(xiàn)滑坡變形。3、墻體1、墻體的作用：承重作用、圍護(hù)作用、分隔作用、裝飾作用。2、墻體的類型：按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。按在建筑物中的方向 ，分為縱墻和橫墻。其中的外橫墻通常稱為山墻

39、。 按受力情況 ，分為承重墻和非承重墻。屬于非承重墻的有自承重墻、隔墻剪力墻、幕墻。 墻體按使用的材料，分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。墻體按構(gòu)造方式，分為實體墻、空心墻和復(fù)合墻。3、樓 板： 是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。4、梁： 是跨過空間的橫向構(gòu)件。根據(jù)所采用的材料，梁可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據(jù)傳遞力的方向，梁可分主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡梁、連續(xù)梁和懸臂梁。梁主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上，而環(huán)繞整個建筑物墻體所設(shè)置的梁，主要是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。5、樓梯： 一般由樓梯段、休息平