XX物業(yè)管理服務有限公司規(guī)章制度守則

1、XX物業(yè)管理服務有限公司 規(guī)章制度XX物業(yè)管理服務有限公司2011年8月目錄第一章人事行政管理制度第一節(jié)人事管理制度一員工錄用管理制度第一條員工配置（參見公司各科室人員配置表）第二條員工來源V-. J J, X*_. T / J-第三條入職程序二員工薪酬管理制度第一條適用范圍第二條職責第三條實施程序三員工考核制度（參見公司績效考核制度）四員工考勤和假期管理第一條考勤管理第二條假期管理第二節(jié)行政管理制度一辦公秩序管理制度精心整理第二條著裝管理第三條辦公秩序二資料管理制度第一條資料的歸檔范圍第二條資料的保管第三條資料的借閱管理三工牌管理辦法第一條工牌佩戴規(guī)定第二條工牌號碼說明第四條工牌管理辦法第二

2、章財務管理制度第一節(jié)管理費收繳管理制度第一條管理費收繳程序第二條有償服務費的收繳第三條停車費的收繳,-jI第二節(jié)車輛收費管理辦法第一條泊車日常管理第二條費用管理第三章工程維修管理制度第一節(jié)物業(yè)接管驗收制度第一條物業(yè)驗收技術(shù)小組的成立第二條資料的接管驗收第三條物業(yè)的預驗收第四條物業(yè)的驗收第五條崗位和責任移交第六條驗收后的工作第二節(jié)業(yè)主裝修管理制度第一條裝修申報流程規(guī)定第二條裝修材料管理第二條裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定第四條垃圾管理第三節(jié) 設施設備管理制度第一條第一條日常保養(yǎng)第二條安全運行制度第四章客戶服務管理制度第一節(jié)業(yè)主入伙管理制度第一條入伙前的工作第二條入伙時的工作,-jI/第二節(jié)業(yè)主維修服務管理

3、第一條管理規(guī)定第二條有償服務第三節(jié)客戶投訴處理制度第四節(jié)客戶滿意度調(diào)查第五章物業(yè)安全管理制度第一節(jié)安全護衛(wèi)管理制度第一條保安員管理規(guī)定精心整理第二條安全護衛(wèi)過程檢驗制度第三條重大事故報告制度第二節(jié)車輛安全管理制度第一條小區(qū)車輛交通管理規(guī)定第二條違規(guī)停放車輛的處置規(guī)定第四節(jié) 消防安全管理制度第一條消防安全管理第二條消防安全檢查制度第六章保潔綠化管理制度第一節(jié)保潔管理制度第二節(jié)綠化管理制度第七章物業(yè)公司組織機構(gòu)設置及各科室崗位職責j- 第一節(jié)組織機構(gòu)設置第二節(jié)各科室崗位職責第一條辦公室崗位職責,-jI第二條工程科崗位職責第三條秩序科崗位職責第四條服務科崗位職責第一章人事行政管理制度第一節(jié)人事管理制

4、度一員工錄用管理制度第一條員工配置（參見公司各科室人員配置表）第二條員工來源1、根據(jù)具體擔任的崗位和從事工作的不同，公司員工分為管理層人員和作業(yè)層 人員。2、公司員工的來源包括接受應屆畢業(yè)生、面向社會招聘、安排定點組織選送、 及接收推薦人員等途徑。（1）接收應屆畢業(yè)生：根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，上報應屆畢業(yè)生接受計劃，按計劃接收國內(nèi)高等院校應屆畢業(yè)生。（2）公開招聘：根據(jù)人力資源的需求，在報紙、網(wǎng)絡等媒體上刊登招聘廣告，面 向社會招聘。也可通過政府認可、信譽良好的人才交流中心，進行社會招聘。（3）推薦：在公司工作滿半年的職工均可向公司經(jīng)理部推薦人才，但不可干預錄 用或工作分配及日常管理工作。 -. I

5、 ;（4） I X 齊：%y 第三條入職程序j-J 1、人員招聘：招聘員工可以通過接受應屆畢業(yè)生、面向社會招聘、安排定點組織選 送、及接收推薦人員等途徑。2、 入職程序：新員工入職時，面試員工必須填寫個人情況登記表，并提供以,-jI下資料：照片、身份證、畢業(yè)證及職稱證的復印件（驗原件）以往工作經(jīng)驗證明 文件、個人履歷等，并承諾所填資料屬實。3、面視：公司組織對應聘人員的儀表、專業(yè)水平及綜合能力進行測評，根據(jù)測評 結(jié)果，擇優(yōu)錄用。4、擔保：任何被錄用的員工都須辦理擔保手續(xù)，且擔保人是本公司正式員工或有本市戶口、有穩(wěn)定職業(yè)和獨立經(jīng)濟能力的公民， 擔保人須認真閱讀擔保人須知， 提交身份證復印件，擔保

6、書經(jīng)親筆鉗子后生效。5、無犯罪記錄證明：男士入職時必須提供戶口所在地派出所出具的無犯罪記錄證明。6、入職手續(xù)齊備后，憑報到通知單來公司報到。7、試用：新錄用員工均實行三個月試用期。(1) 員工試用期薪金按總額锝80%+發(fā)，若薪金的80%氐于本地最低工資標準，則 全額計發(fā)。福利費用按100%+發(fā)。(2) 新員工試用期滿前十五日，員工遞交試用期工作總結(jié)和轉(zhuǎn)正申請，由直接負責人及單位領(lǐng)導考核，上報試用期考核審批表，相關(guān)領(lǐng)導考核合格后予以轉(zhuǎn)正。 考核不合格者在試用期內(nèi)解除勞動合同。二員工薪酬管理制度第一條適用范圍 -. I ;適用于公司全體員工。I X 1第二條職責經(jīng)理部負責員工的薪酬制訂。第三條實施

7、程序i 1、薪金,-jI(1) 公司實行月薪制，根據(jù)員工的行政職務、技術(shù)職務、職稱、學歷等確定相應 級別。(2) 公司員工每月薪金于次月10日前發(fā)放，效益工資部分于每季度末根據(jù)績效考 核情況發(fā)放。(3) 嚴禁員工之間互相打探薪金、待遇，對本人薪金有疑問可向經(jīng)理部查詢。2、調(diào)薪(1) 轉(zhuǎn)正調(diào)薪：員工試用期滿轉(zhuǎn)正時，對專業(yè)技術(shù)水平高和表現(xiàn)突出者，可考慮精心整理加薪。（2）個別調(diào)薪：員工行政職務、技術(shù)職務變動后，可根據(jù)職務級別的變動情況對 其薪金做相應的調(diào)整。（3）講法調(diào)薪：根據(jù)員工工作表現(xiàn)，可由所在科室上報，經(jīng)領(lǐng)導批準后，實施獎罰，調(diào)整薪金。（4）經(jīng)理部可在公司領(lǐng)導批準后，直接下單調(diào)整員工薪金。3

8、、薪金管理（1） 公司所有員工的薪金、福利待遇標準由經(jīng)理部下發(fā)的任職通知單、薪金 調(diào)整通知單及其他書面通知單確定。（2）員工薪金必須報經(jīng)理部或公司領(lǐng)導審批同意后，方可發(fā)放。（3）公司確定的員工薪金為稅前薪金，個人按規(guī)定繳納的所得稅須由本人負擔， 由所在單位在每月薪金中代扣。j-J 三員工考核制度（參見公司績效考核制度）四員工考勤和假期管理第一條職責,-jI1、經(jīng)理部設專人負責本部員工考勤及公司本部各科室管理人員的假期管理。2、各科室設專人負責內(nèi)部員工考勤。3、考勤員工作納入本人績效考核范圍內(nèi)。第二條考勤管理1、公司本部員工每周工作六天，周一到周六；早上 & 00到12： 00，下午2： 00

9、到6： 00。如工作時間另作調(diào)整，依有關(guān)文件為準。各科室工作時間可根據(jù)其具體 情況，自行安排。2、考勤實行當日標記，不允許日后補記3、員工上下班必須按規(guī)定打卡；因公外出未打卡，可填寫外勤單由經(jīng)理簽字后交行政部；未按規(guī)定打卡，如無充分理由，按礦工處理。4、月底前，由考勤員將本月考勤匯總表送交經(jīng)理審閱后報行政部。5、會計部門根據(jù)審核后的考勤表計算并支付員工工資。6、員工請假必須寫請假條，報經(jīng)理部備案或批準。一天以上由主任批準，三天以上要經(jīng)理批準。7、幾種問題出理（1）遲到：上班時間已到，而人非因工未到崗。 （2）早退：未到下班時間，而人非因工提前離崗。（3）擅離職守：工作時間內(nèi)未經(jīng)批準而離開工作崗

10、位。（4） 當月合計遲到、早退、擅離職守次數(shù)達五次以上（含五次），每超一次按事假I X 1齊：產(chǎn) t半天處理。（5）曠工處理：每次遲到、早退、擅離職守超過 30分鐘；未經(jīng)批準不到崗；當月累計曠工三天扣除當月工資；連續(xù)曠工三天或當月累計達五天，公司將予以辭退處理。,-j I# f第三條假期管理1、事假（1）員工因私事缺勤應申請事假，請事假扣發(fā)當天工資。（2）月累計事假超過三天，扣發(fā)當月效益工資，全年事假累計不得超過十四天。2、病假（1）員工因病請假，1天以內(nèi)憑假條直接請假，超過一天，必須提供醫(yī)院證明；否則按事假處理。（2）全年病假累計最多不超過 30天。病假期間無工資。3、婚喪假（1） 員工領(lǐng)取

11、結(jié)婚證書，享受有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚條件：女 滿25周歲，男滿28周歲）?；榧俨荒芊侄问褂?，結(jié)婚當年有效。（2）員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、 養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假 3天。4、產(chǎn)假、計劃生育假：女員工在符合規(guī)定的結(jié)婚年齡生育第一胎產(chǎn)假三個月、晚 育者增加15天（年滿25周歲生育為晚育）發(fā)基本工資。10、國家法定節(jié)假日另做安排。第二節(jié)行政管理制度一辦公秩序管理制度- I;第一條電話管理*! I 1 CX I h# 1、公司派專人負責電話，電腦，打印機的管理并做好日常養(yǎng)護及維修聯(lián)系工作。廠2、公司電話不開通國內(nèi)、國際長途。3、因

12、工使用電話，要盡量縮短通話時間；可以用電子郵件、傳真辦理的業(yè)務，盡 量不使用電話。,-jI4、辦公室負責不定期對電話的使用情況進行調(diào)查。第二條著裝管理1、 員工上班時間應著公司發(fā)放的工作裝，并保持清潔整齊；男士穿皮鞋，女士 穿西裙不能樓出襪口，不能穿涼鞋。2、上班佩戴工牌，文明辦公，不穿工作裝外出。3、女員工上班要化淡妝。4、不佩帶任何飾物，不留長指甲。第三條辦公秩序1、無特殊急需請示、報告事項，不得打擾公司領(lǐng)導接待客人。凡需到公司領(lǐng)導、 部門領(lǐng)導辦公室時必須先敲門通報，得到允許后方可入內(nèi)。2、不隨便打斷他人談話3、辦公場所要保持桌椅整齊，文件物品擺放整齊，作好個人桌面的清潔工作。4、接聽電話

13、態(tài)度和藹，語言簡約。5、上班時間禁止在辦公區(qū)域用餐、吃零食，吸煙，不得亂扔紙屑和其他污物。6、不得擅自移動辦公設備。7、不用通訊設備私聊，所有管理人員保持 24小時開機服務。8認真做好防盜、防火、防破壞工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決或報告。9、節(jié)約水電及辦公用品，提倡低碳，保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔。10、節(jié)假日前進行安全檢查，落實值班人員，檢查水、電、門、窗、氣是否關(guān)閉 r X 1 CX y 及保密文件的安全存放。廠”丿二資料管理制度第一條職責1、客戶服務中心設專人負責業(yè)主資料的收集、分類整理、歸檔、保管、利用等工,-jI# f作，2、工程科設專人負責工程技術(shù)資料、物業(yè)接管驗收資料、物業(yè)委托方資料的收集、

14、 分類整理、歸檔、保管、利用等工作。3、經(jīng)理部設專人負責管理處文件資料、質(zhì)量體系文件資料的收集，分類整理、歸檔、保管、利用等工作。4、各部門資料員應確保各類資料的系統(tǒng)性、完整性、規(guī)范性、安全性。5、客戶服務中心主管、工程科主管、經(jīng)理部主管負責資料管理質(zhì)量的日常督促改 進工作第二條資料的歸檔范圍1、物業(yè)接管驗收的歸檔范圍，包括資料的接管清單、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、竣工綜合驗 收資料、建筑物資料、公共設施設備驗收資料、建筑物使用功能及結(jié)構(gòu)變更資料。2、管理處文件資料的歸檔范圍，包括提供給業(yè)主的日常文件資料、 外來文件資料、員工培訓計劃與實施記錄、各項質(zhì)量控制記錄與數(shù)據(jù)統(tǒng)計、公眾制度、管理處月工作計劃與總結(jié)

15、、崗位職責、考核辦法、房屋本體與公共設施設備的維護資料 （大、 中修年度計劃、預算、審批、執(zhí)行、驗收資料、記錄）。3、業(yè)主資料的歸檔范圍，包括業(yè)主檔案資料、裝修審批資料、功能結(jié)構(gòu)改造及重點部位維修資料、業(yè)主公約、服務協(xié)議、業(yè)主變更情況。4、質(zhì)量體系文件的歸檔范圍，包括質(zhì)量管理手冊、程序文件、作業(yè)指導書、物業(yè)管理方案、及相關(guān)運行記錄、標志、內(nèi)部管理文件。 f X 1i /5、物業(yè)委托方資料的歸檔范圍，包括物業(yè)委托方基本資料、會議記錄、公共設施廠” X維修基金和房屋本體維修基金使用的相關(guān)協(xié)議。第三條資料的保管1、按歸檔范圍將各類資料進行收集、分類、整理、立卷、編制檢索總目錄和分項,-j I# f目

16、錄。2、各類資料歸檔份數(shù)為一式一份。3、使用專用檔案柜存放資料，按照類別和保管單位的次序，自左向右，自上而下的排列，以便管理和查找。4、資料員每季度對庫存檔案進行清理核對，檢查保管工作質(zhì)量，并根據(jù)實際情況進行防霉、防蟲處理。第四條資料的借閱管理1、借閱資料，須經(jīng)各部門主管同意后辦理登記手續(xù)，定期歸還。2、業(yè)主資料只可查閱，不得外借。3、所借資料不得隨意折疊、拆散、不得進行復制，更改，涂寫。4、借出和歸還資料時，必須辦理清點手續(xù)，由資料員和借閱者當面核對清楚。5、調(diào)離人員必須清理移交檔案后方可辦理調(diào)離手續(xù)。6、公、檢、法部門或其他國家職能部門因辦案需要查閱相關(guān)資料，應按規(guī)定憑介紹信或工作證明，經(jīng)

17、管理處經(jīng)理同意后方棵查閱。7、資料遺失、損壞或泄密，須立即采取相應措施，并追究當事人責任。三工牌管理辦法第一條工牌佩戴規(guī)定1、各崗位人員工作時間必須配戴工牌。.I;2、工牌統(tǒng)一戴在左胸前，要戴端正，有口袋的，應戴在口袋上沿居中處。 I 1 CX 第二條工牌號碼說明1、工牌號碼為五位數(shù)字。2、左起第一、二位代表公司名稱安居（AJ）丁 i3、左起第三、四、五位代表員工編號。,-jI/第三條工牌管理辦法1、工牌日常制作、發(fā)放等由公司辦公室統(tǒng)一管理，并在工牌發(fā)放登記表上登 記備查。2、工牌如在工作中發(fā)生損壞或無法使用，經(jīng)辦公室主任批準予以換發(fā)；因個人原 因丟失或無法使用，可申請補發(fā)，費用由個人負擔。3

18、、工牌由辦公室統(tǒng)一設計，統(tǒng)一制作。4、辦公室負責工牌的配發(fā)、檢查、監(jiān)督職能四材料的采購管理精心整理第二章財務管理制度第一節(jié)管理服務收費規(guī)程第一條管理費的收繳程序1、從業(yè)主入伙之日起計收物業(yè)管理費。2、物管員應于每月5號前將水表的抄表數(shù)據(jù)報送客戶服務中心，并由收費員錄入 電腦。3、管理費收繳分住宅和商業(yè)兩種方式，收費標準按公司規(guī)定隨物業(yè)資質(zhì)而定。4、物管員算出費用后先報數(shù)，征得業(yè)主或使用人同意后，方可打票；收費做到錢票相符。5、每天將收費日報表報經(jīng)理辦公室，做到報表清晰無遺漏。6、客戶服務中心收費員因于每月 25號前列出無正當理由欠費超過三個月以上的業(yè) r X 1 CX 主名單，將催款通知單送交

19、業(yè)主手中，并讓接收人在回執(zhí)單上簽字；無法找到業(yè)主 廣一一_.vX或聯(lián)系人的，可通過郵寄方式送達。同時作好送達、郵寄記錄，保管好業(yè)主簽收的 回執(zhí)，并及時將收費情況向部門主管或經(jīng)理匯報。7、對善意欠費業(yè)主耐心解釋，勸其交清欠費；對長期欠費業(yè)主采用發(fā)催款單、電,-jI/丿話催款、或上門催款等形式。8每天將所收費用全部按時交到財務部，不挪用公款。第二條有償服務費的收繳（參見室內(nèi)維修管理規(guī)定的有償維修）第三條停車費的收繳1、辦理年卡的車主由服務中心收費員開票負責收取停車費，并辦理申請、延期、注銷等相關(guān)手續(xù)。2、臨時停車由秩序員開票向車主直接收取，每月底將所收費用及票據(jù)上繳秩序科 長，并由科長上繳財務部。

20、3、存放在承包車棚內(nèi)的摩托車，自行車費用由承租人直接收取。第二節(jié)車輛收費管理辦法第一條泊車日常管理1、小區(qū)內(nèi)不允許大型貨車、超高、超重車輛進入。2、車輛停放不能占道，不能騎線。摩托車，自行車不能停放在樓道，人行道或主干道上。3、所有固定車位和流動車位按年出租給業(yè)主使用，業(yè)主租賃車位必須先填寫車位租賃協(xié)議并交清費用。3、業(yè)主憑票領(lǐng)取鑰匙和車牌，在租期內(nèi)鑰匙、車牌及車位鎖由業(yè)主自行保管和維護；如有損壞，工程科可以協(xié)助維修，費用由業(yè)主承擔。4、租期屆滿前一個月由服務科電話通知業(yè)主，業(yè)主續(xù)租必須重新填寫協(xié)議。 I X 1 CX 5、租賃到期，由服務科收回鑰匙和車牌并檢查車位鎖；鑰匙或車牌丟失，每個罰款

21、10元；車位鎖損壞，每個罰款 50元。6、 物業(yè)管理人員不得將車位鑰匙或車牌外借，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款100元。7 ci第二條費用管理,-jI/1、 小區(qū)車輛收費按停放位置不同分為三種：中心廣場車位費650元/輛個、零星固定車位費600元/輛個、流動車位費350元/輛個。2、臨時進入車輛分為月費和次費：月費 50元每月；次費：早上 8 00至18： 00之間進入車輛每次2元；晚上18： 00以后進入車輛每次5元。3、 承包車棚收費標準：摩托車每輛每月15元，自行車每輛每月10元。第三章工程維修管理制度第一節(jié)物業(yè)接管驗收制度第一條物業(yè)驗收技術(shù)小組的成立1、物業(yè)公司接收新項目時由總經(jīng)理負責組建物業(yè)驗收技術(shù)

22、小組和管理處，技術(shù)小 組中應有水、電、土建、消防、電梯等專業(yè)技術(shù)人員。2、 物業(yè)驗收技術(shù)小組根據(jù)物業(yè)服務合同的要求制定相應的物業(yè)驗收計劃，并報 總經(jīng)理批準。第二條資料的接管驗收技術(shù)小組按照驗收計劃進行資料的接管驗收，對個別難以備齊的資料，可由交接 雙方議定，限期提交并作好記錄備查。第三條物業(yè)的預驗收1、技術(shù)小組按照驗收計劃對物業(yè)的實物進行預驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格 型號、容量并清點數(shù)量、安裝位置等，填寫房屋接管驗收表和公共設施接 管驗收表。 I 1i2、 對驗收中的不合格項，提出書面整改后附房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表，廠一一_.X報送移交單位，遺留問題整改完畢，施工單位在“處理結(jié)果”欄簽

23、字后交管理處 存檔。3、單獨設備的預驗收主要是安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中的技術(shù)指標，對不合格項，提出書,-jI面意見，要求移交單位重新調(diào)試。第四條物業(yè)的驗收1、驗收技術(shù)小組根據(jù)“處理結(jié)果”進行驗證，合格后正式驗收。做到圖紙與設備 型號、數(shù)、量相符；設備安裝位置與質(zhì)量符合；設備技術(shù)性能與設計功能符合。2、 對驗收中的不合格項目立即提出書面整改報告，限期整改并在房屋接管 驗收遺留問題統(tǒng)計表和公共設施接管驗收表中的“處理結(jié)果”欄注明，驗 收小組負責跟蹤驗證整改結(jié)果。第五條崗位和責任移交物業(yè)管理處安排人員進駐崗位，崗位移交完成后，移交方人員撤離現(xiàn)場，該物業(yè)進入日常管理階段。第六條驗收后的工作1、各專業(yè)工種根據(jù)驗

24、收后的情況整理房屋接管驗收表和公共設施接管驗收表及房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。驗收技術(shù)小組據(jù)此作出驗收評定，并呈交公司總經(jīng)理。2、總經(jīng)理代表物業(yè)驗收的接受單位，同物業(yè)的移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)驗收技術(shù)小組根據(jù)各專業(yè)工種整理的驗收資料進行匯總后歸檔。第二節(jié)業(yè)主裝修管理制度第一條裝修申報流程規(guī)定 I;1、新交房由業(yè)主提交裝修申請并按相關(guān)條款提供業(yè)主信息資料；交清裝修押金及裝修垃圾處置費。2、填寫裝修施工人員登記表。3、填寫裝修施工承諾書。3、辦理出入證：客戶服務中心對所有用戶、裝修人員和臨時出入人員實行發(fā)證制,-jI/度。用戶和裝修單位必須統(tǒng)一為所有參與裝修工程的人員辦理出入證，并交納工本費。4

25、、辦證依據(jù)：依據(jù)使用者的身份證原件和照片辦理。證件辦好后，業(yè)主憑裝修出入證開始裝修。第二條裝修材料管理1、裝修材料進入憑裝修出入證。2、對超長度，超寬度材料或未經(jīng)包裝的各類磚、石、未密封的液體材料等禁止在電梯內(nèi)運輸。3、現(xiàn)場裝修材料堆放有序，不能占用走廊和其他公共地方。4、裝修材料在搬運過程中如果損壞公共設施，應根據(jù)損壞程度賠償或由當事人維 修，服務科派人監(jiān)督維修工作。第三條裝修施工管理規(guī)定1裝修人員必須佩戴裝修出入證，并不得在小區(qū)內(nèi)停留。2、業(yè)主和裝修人員確保動火作業(yè)人員持證上崗。3、業(yè)主裝修過程不得破壞房屋結(jié)構(gòu)；不能私自改變水、電、暖、氣等。4、在裝修房屋每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)違歸及時勸阻。5

26、、施工時間8： 3012： 00，14： 0021： 00，在晚上21： 00后禁止裝修。6、裝修過程必須做好消防工作。廠 I;7、施工用電不能影響樓宇機電設備的正常運行。I X 1 CX i第四條垃圾管理1、裝修廢料和垃圾必須每天清理，并按服務中心指定的地點集中清運，以保持通 道暢通無阻。2、裝修垃圾由管理處指定時間統(tǒng)一清運。,-j I/丿第五條裝修驗收程序1、裝修結(jié)束并入住三個月后，若未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)和安全問題，由業(yè)主向服務科申請初 次驗收。2、服務科負責在三日內(nèi)組織驗收人員對現(xiàn)場進行初次驗收。對存在問題，業(yè)主應 在二周內(nèi)整改完畢并提出復驗。3、復驗時對初驗問題逐項檢查，合格后，由客戶服務中心收

27、回出入證，對遺失證 件者扣除押金；由服務科長在驗房申請表上簽字，業(yè)主持驗房申請表去 財務部退領(lǐng)裝修押金；4、若業(yè)主違反裝修施工承諾書，則押金作相應扣除不予退還。第三節(jié)設施設備管理制度第一條日常保養(yǎng)1、供電、供水、供氣設備不能私改；2、不能架設室外天線。3、不能將垃圾、菜葉投入廁所及下水道，如因使用不當，導致堵塞，一切費用由業(yè)主負責。4、樓層內(nèi)公共地方不能擺放家具，不能亂涂亂畫。5、不能在電梯內(nèi)嬉戲；長時間離家，關(guān)好水、電、氣等。第二條安全運行制度I .1、設備維修人員必須持證上崗；I X 1 i護 J2、維修設備時按規(guī)程操作；并采取必要的安全措施和技術(shù)措施；低壓配電作業(yè)，廠y X必須有專人監(jiān)護

28、。設施設備小心使用，保持設備干凈，外觀整潔，并注意整理整頓3、智能監(jiān)控、消防、電梯、供水、供電系統(tǒng)堅持 24小時值班制度。,-jI/定期維護保養(yǎng)和更新，并有維護保養(yǎng)記錄。4、做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳；定期檢查和維護設備。5、供電設備必須具備滅火器材。6、故意破壞設備、設施，從嚴處理；設備發(fā)生大故障時要及時上報相關(guān)領(lǐng)導第四章客戶服務管理制度第一節(jié)業(yè)主入伙管理制度第一條入伙前的工作1、業(yè)主入伙前，由開發(fā)、工程及物業(yè)公司三方參加組成聯(lián)合交接小組， 召開會議,制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期2、物業(yè)公司對所接收的建筑物、設施設備、分別準備充足的驗收記錄表格。第二條入伙

29、時的工作1由開發(fā)、工程物業(yè)三方共同參加，逐項進行驗收，填寫驗收記錄單，驗收記錄 單上必須有三方人員的簽字，并一式三份，三方各執(zhí)一份。2、對驗收合格項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格注 明存在問題提交工程部和施工單位，限期整改，整改項目必須經(jīng)過復驗，合格后 方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。3、開發(fā)公司向業(yè)主發(fā)出接房通知、接房流程及接房費用一覽表。4、業(yè)主持有財務人員簽字的接房費用一覽表來物業(yè)公司簽訂業(yè)主裝修管理 協(xié)議、業(yè)主公約、承諾書、填寫業(yè)主信息表等并領(lǐng)取鑰匙。I X 1% h#5、由開發(fā)、工程、物業(yè)三方共同參加帶業(yè)主入室驗收，管理處對業(yè)主提出的房屋廠一一_.v

30、X質(zhì)量問題的合理建議，逐項記錄在接管驗收記錄四聯(lián)單上（開發(fā)、工程、物 業(yè)、業(yè)主各一份），并負責與工程部聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時如住。?i 6、幫助業(yè)主辦理有線電視、網(wǎng)絡、燃氣等開戶手續(xù)。,-jI# f第二節(jié)業(yè)主維修服務管理第一條管理規(guī)定1保修 管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。 業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。 保修期限以住宅質(zhì)量保證書上規(guī)定的各部位保修時間為依據(jù)。 保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。 通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。精心整理第二條有償服務1、對有償服務，由業(yè)主申請，服務科約定維修時間2、值

31、班人員填寫維修登記表和派工單。3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。 維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務、存檔各一聯(lián)。5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務等。第三節(jié)客戶投訴處理制度1、服務科建立客戶投訴登記表，統(tǒng)一由服務科物管員集中登記、聯(lián)絡相關(guān)人員處理。記錄內(nèi)容包括客戶姓名、電話和投訴內(nèi)容摘要、事后處理結(jié)果等。 I X 1% 孔/2、 任何管理人員在遇到業(yè)主來訪、投訴時，都應給予熱情接待，并做好詳細記錄。必須在當天調(diào)查、核實，并將結(jié)果和處理意見匯報服務科長，由服務科長

32、決定處理辦法和責任部門。3、 服務科指定人員根據(jù)客戶投訴，填寫客戶投訴處理通知單。為了便于檢查,-jI跟蹤，每一份客戶投訴處理通知單應進行編號，并與客戶投訴登記表中的編號相一致。統(tǒng)一由服務科物管員集中登記，并聯(lián)絡相關(guān)人員處理。4、對重大問題的投訴，服務科不能處理需要協(xié)調(diào)的問題，直接報經(jīng)理，由經(jīng)理作出最終處理決定。5、責任部門接到投訴后，在預定時間內(nèi)向業(yè)主答復，答復時間不超過三天。并在問題解決后將結(jié)果反饋給服務科。第四節(jié)客戶滿意度調(diào)查1、服務科應采用電話或其他形式跟蹤投訴處理結(jié)果，并定期回訪或設立“用戶意見箱”。物管2、 每年至少進行一次業(yè)主滿意度調(diào)查；請業(yè)主填寫客戶滿意度調(diào)查表 c 員對回收的

33、意見進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果書面報告服務科長。由服務科長提出整 改意見，責成有關(guān)部門限期解決。3、對業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應定期向業(yè)主委員會進行通報，接受監(jiān)督。4、維修回訪由經(jīng)理、主管、維修負責人擔任，向業(yè)主了解維修人員服務情況、征 詢改進意見、核對收費情況、請被回訪人簽名。5、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。6、滿意度調(diào)查活動結(jié)束后，服務科對記錄整理歸檔保存。，!i i*|/ /第五章物業(yè)安全管理制度I .第一節(jié)安全護衛(wèi)管理制度I X 1 I Xj/第一條保安員管理規(guī)定1、儀容儀表 面容整潔，無胡須、無長發(fā)。 按規(guī)定著裝，佩戴工作牌。,-jI/ 精神飽滿，姿態(tài)良好。

34、 儀表端正，文明大方。 不袖手、不背手或?qū)⑹植迦胍麓?、服務要求 禮貌待人，說話和氣，微笑服務。 主動、熱情、耐心、周到的為業(yè)主服務。 不發(fā)生爭吵、打架斗毆事件，不與業(yè)主發(fā)生沖突。3、紀律要求 按時交接班，不遲到早退。 不脫崗睡崗、不在崗位上干其他事。 處理問題講原則和方法，以理服人。 忠實執(zhí)行各項制度，服從領(lǐng)導安排，圓滿完成工作任務。4、職責范圍： 、熟悉小區(qū)樓宇分布和重點部位；實行兩班 24小時值班制度，每班兩人，一人 值門崗，一人巡邏， 準確記錄各種表冊且內(nèi)容詳細，對整個轄區(qū)每兩小時巡邏一次；對樓前樓后、 道路、停車場等重點區(qū)域?qū)嵭醒策壓灥街啤?熟悉掌握報警監(jiān)控、通訊工具等設施設備的操

35、作規(guī)程，善于發(fā)現(xiàn)事故隱患并能 及時正確處理各種突發(fā)事件。i 1 f X 1 CX i y y 進行安全防范檢查，對業(yè)主進行法制宣傳，來訪人員實行出入登記，制止未經(jīng)廠許可人員和車輛進入轄區(qū)。 車輛管理基本到位，保持門口通暢。 遵守秩序員培訓制度。,-jI第二條安全護衛(wèi)過程檢驗制度1、日檢（包括白班和夜班）：秩序科長依據(jù)工作標準，對各個小區(qū)安全護衛(wèi)工作 進行日檢。2、 夜檢：辦公室值班人員每周夜間查崗不少于兩次，查崗時間為0： 00至6： 303、辦公室對檢查中出現(xiàn)的安全工作隱患，應及時采取措施或查找原因及時整改。4、作好質(zhì)量記錄，認真填寫夜間查崗記錄表。第二節(jié)車輛安全管理制度 第一條小區(qū)車輛交通

36、管理規(guī)定1、 車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿 為止的原則。第二條違規(guī)停放車輛的處置規(guī)定1、對違規(guī)停車先勸說，無效時聯(lián)系單位或家屬或報公安機關(guān)處理。2、如果私家車位被占，可預留一個車位給該車主。3、在一車兩位占用時間較長，勸說無效時，適當收取使用費。| I X 1 I4、車輛停放強行占道或阻礙交通，不聽勸

37、阻，報公安機關(guān)處理。P y X5、對酒駕車主情形輕微者，聯(lián)系單位或家屬，及時將車放在指定位置；情形嚴重 的，安排其他人將車放在指定位置后，妥善處理。第二節(jié)消防安全管理制度,-jIf第一條防火管理規(guī)定1、建立消防責任制，成立義務消防隊，每年組織一次消防演習。2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄，且 保持消防通道暢通無阻。3、設置消防箱，備存緊急消防物資。公共消防設施和器材有安全標志，并每月集 中檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修4、每年對員工進行兩次消防安全宣傳教育。5、在危險地方動火須經(jīng)經(jīng)理處負責人批準；動火前采取有效的火防措施。6、配電室禁止堆放易燃易暴品，禁止私接電

38、源，違者按有關(guān)規(guī)定處理。7、發(fā)生火情及時匯報，并采取必要的處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。8遵守消防管理條例。第二條消防安全檢查制度實行三級檢查：每班檢查一次；秩序科長每天檢查一次；辦公室每周檢查一次。第六章保潔綠化管理制度第一節(jié)保潔管理制度1、熟悉自己的工作區(qū)域，按工作要求達到各項標準；掌握各種勞動工具和清潔用品的正確使用方法。2、公共場所、主干道每天清掃一次，保持公共走廊及消防通道、院落無煙頭、無紙屑、無果皮等污物。 I X 1 CX i 壬/2、多層樓梯每天清掃一次，每周擦一次；樓梯扶手每月全面擦拭2次；高層電梯j-J 每天拖掃一次。4、公共設施、門、窗、玻璃每三個月擦拭一次。5、電梯

39、內(nèi)、公共衛(wèi)生間潔凈無異味。,-jI6、按時清掃并將垃圾分類；對可利用的廢棄物，移交專人處理；清潔垃圾桶。7、對清潔區(qū)域勤巡視、勤打掃，發(fā)現(xiàn)雜物及時撿拾。第三節(jié)綠化管理制度一綠化養(yǎng)護的日常管理1、物管員每周對綠化帶至少檢查一次，作好記錄。2、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時通知綠化養(yǎng)護工處理。3、每月匯總綠化記錄，抱科長審閱。二日常養(yǎng)護精心整理1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。2、 持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏第七章物業(yè)公司組織機構(gòu)設置及各科室崗位職責第一節(jié)組織機構(gòu)設