江蘇淮安鉑蘭庭營(yíng)銷推廣策略及執(zhí)行計(jì)劃

1、海洲鉑蘭庭2012年?duì)I銷推廣策略及執(zhí)行計(jì)劃第一部分市場(chǎng)分析一、2011年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)宏觀政策開工1000萬套資金、土地支持I質(zhì)量、分配淮安房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的主要政策表現(xiàn)為金融信貸政策，政策之下，土地市場(chǎng)和商品房 市場(chǎng)在量?jī)r(jià)上均有一定的影響。問責(zé)制4 商品房II行政手段貨幣信貸稅收措施轉(zhuǎn)讓稅調(diào)整限購(gòu)令貨幣緊縮nr jr限價(jià)令差別化信貸2、土地市場(chǎng)2011年淮安市共成交土地 579.12萬平米，約8686.72畝，其中商業(yè)地塊355.95萬平米， 占總成交61%住宅地塊成交61.41萬平米，占總成交量11%商住混合地塊161.75萬平米， 占總成交28%從價(jià)格看，淮安市全年土地收入

2、共134.15億元，折合樓土地單價(jià)為2316.45元/平米。其中商業(yè)地塊總地價(jià)82.68億元，折合土地單價(jià)2322.86元/平米，住宅地塊總地價(jià)14.08億 元，折合土地單價(jià)2292.1元/平米，商住地塊總地價(jià)37.39億元，折合土地單價(jià)2311.59元/ 平米全年121幅地塊全部溢價(jià)，其中59幅為商業(yè)地塊，38幅商住地塊，24幅住宅地塊。但 是溢價(jià)率前五位中，住宅地塊 3幅，商業(yè)地塊2幅受樓市調(diào)控影響，今年下半年以來，淮安土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷，一方 面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷尷尬境地，一方面又能逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。如果明年 調(diào)控繼續(xù)收緊，土地市場(chǎng)也將延續(xù)這種局面。目前淮安

3、的存量土地至少約有 10619305.2川可供開發(fā)，其中包含綠地世紀(jì)城、中南世紀(jì) 城在內(nèi)的開發(fā)區(qū)區(qū)域存量最多，占比達(dá) 52.44%。如果以容積率平均2.0、住宅配比80%每 套房子100卅粗略計(jì)算，存量土地在未來幾年內(nèi)至少還能提供 18萬套房源葦畫存土ife教植(來預(yù)乂攝磅冋拗韜蓋握牛住)存墮土捷(*)購(gòu)阿區(qū)2314635,41831550.264tt054697785.2楚州區(qū)306230,4總計(jì)1O193DS. 2址左5大樁垓母疔丄地分島怙況杏可叵WMF3、商品住宅市場(chǎng)(1) 商品住宅成交量走勢(shì)分析2011年淮安全市商品住宅共成交 446.66萬平米，共計(jì)41093套(2) 商品住宅成交價(jià)

4、格走勢(shì)從逐月成交價(jià)格來看，淮安商品住宅的銷售均價(jià)整體呈下滑的走勢(shì)，目前銷售均價(jià)維持 在3500元/平米左右。420040003800360034003200商品住宅逐月成交價(jià)格走勢(shì): 11年-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均價(jià)398637344005410141204061406140073953383935543509（3）可簽約套數(shù)可簽約體量顯示，淮安各區(qū)域的待售量均較多，主城范圍內(nèi)的個(gè)行政區(qū)中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和清河區(qū)住宅、非住宅均有較大的體量可簽約套數(shù)：指對(duì)應(yīng)區(qū)域在開通網(wǎng)上樓市之日起，到打開網(wǎng)站時(shí)可供簽約的商品房套數(shù)（網(wǎng)上樓市以來的累計(jì)數(shù)據(jù)） 住宅：指專攻居住的房

5、屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等，但不包 括住宅中作為人防用、部主任的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。非住宅：指除住宅以外的房屋，包括工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房、商業(yè)、金融和信息用房，攪勻、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房， 文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，其他用房等。、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況區(qū)域與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)項(xiàng)目為藏瓏和永泰家園2、銷售情況對(duì)比分析2011年，與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)項(xiàng)目永泰家園和藏瓏的供銷量表現(xiàn)不一，期間永泰家園共推出198套，銷售126套，在市場(chǎng)不佳的大環(huán)境下，

6、銷售成績(jī)尚可；與本項(xiàng)目一路之隔 的藏瓏共推出168套，銷售在70套左右，表現(xiàn)一般。供銷情況永泰家園2011年4月領(lǐng)預(yù)售許可 證，于4月24日開盤 推出1#2#7#樓；8月30 日推出3#6#樓，截止 目前共該項(xiàng)目共推出198套，銷售126套， 銷售率達(dá)63.64%。后期將推出4#5#房源， 未來整個(gè)項(xiàng)目的待售 量還有972套。藏瓏銷售價(jià)格供銷情況銷售價(jià)格對(duì)外報(bào)價(jià)5000元/平米，沒 有優(yōu)惠小區(qū)共入網(wǎng)781套房源，其 中多層529套，花園洋房252 套，真正推出市場(chǎng)的時(shí) 1-11 幢的多層和項(xiàng)目中心區(qū)的 8 幢洋房；2011年項(xiàng)目推出168套，銷 售了 70套左右。項(xiàng)目后期總共可銷售的房 源在6

7、40套多層和4幢高層 房源?，F(xiàn)售均價(jià)為 4800元/怦， 具體一房一價(jià)，購(gòu)房可享受 200元/怦優(yōu)惠，此外關(guān)系戶 可額外批復(fù)優(yōu)惠，最高優(yōu)惠 達(dá)100元/怦3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析對(duì)比分析顯示，本項(xiàng)目在自身產(chǎn)品上占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，但區(qū)域不是淮安熱點(diǎn)板塊，吸引 購(gòu)買客群大多為區(qū)域客，其購(gòu)買力有限，高價(jià)格在市場(chǎng)接受較難，加上市場(chǎng)宏觀環(huán)境不佳形 式下，本項(xiàng)目銷售受阻。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)鉑蘭庭5層多層，3米層咼；全框架承重結(jié)構(gòu)；干掛石材結(jié)合真石漆立面；品質(zhì)門窗；地勢(shì)咼抗洪抗?jié)?；?nèi)外墻保溫磚；智能安防系統(tǒng)項(xiàng)目屬于開發(fā)區(qū)；區(qū)域在淮安認(rèn)可度不高，形象不佳，周邊配套缺乏；價(jià)格較咼，區(qū)域購(gòu)買力不足決定銷 售受阻；藏瓏房源目前達(dá)

8、到現(xiàn)房階段，目前多 為適合急需購(gòu)房的購(gòu)房客戶； 項(xiàng)目目前正在進(jìn)行內(nèi)部綠化處 理，綠化完成后對(duì)項(xiàng)目自身的品 質(zhì)等方面提升很大；即將現(xiàn)房銷售在冋區(qū)域里項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，成交 均價(jià)在4600左右。磚混結(jié)構(gòu)2.8層咼、外墻的做法一般建筑工程方面存在很大弊端，現(xiàn)已 有客戶對(duì)該項(xiàng)目的建筑工程質(zhì)量 冋題進(jìn)行網(wǎng)上曝光項(xiàng)目的內(nèi)部路面咼度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市 政道路高度。房源銷售期限過長(zhǎng)，在目前淮安城 西板塊中的地位品牌形象已無法 得到更高的提升永泰家園稀少多層住宅，得房率高； 區(qū)域位置尚可，屬于清河區(qū)； 周邊裝飾城提供有效客群，之前 的永和家園成功范例，周邊人群 比較認(rèn)可；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，價(jià)格較周邊樓盤咼，磚混多層，未打廣告，認(rèn)

9、知度低，折扣較少建議本項(xiàng)目做樣本示范區(qū)，突出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，讓客戶有物有所值的認(rèn)識(shí)。4、區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)分析天犧生堀T 二=5項(xiàng)目總建筑面積容積率開盤時(shí)間銷售價(jià)格可售體量藏瓏15力平米1.682010年6月4600640套多層 和4幢咼層房源永泰家園13力平米2.132011年4月5000972套金河國(guó)際花苑8.6力平齊米3未疋410套藍(lán)岳學(xué)府4.8力平齊米3.82012年1月2日5300-5400， 最低價(jià)4768285套天潤(rùn)翠景6.06 力平米4下半年開盤6.06萬平米巨一首府14.03力平米2.6預(yù)計(jì)下半年開盤808套2012年，區(qū)域市場(chǎng)將有幾家新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，金河國(guó)際花苑、天潤(rùn)翠

10、景、巨一首府等項(xiàng) 目，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)2011年較為激烈，尤其在市場(chǎng)不明朗的環(huán)境下，供應(yīng)充足的市場(chǎng)壓力不可 忽視，本項(xiàng)目應(yīng)該針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理的推盤策略。第二部分營(yíng)銷推廣策略及執(zhí)行計(jì)劃一、前期銷售業(yè)績(jī)總結(jié)及難點(diǎn)分析1、前期購(gòu)房客戶分析2011年10月11日開始銷售至年底共銷售32套，目前成交客戶以自住改善性客戶為主， 這部分客戶多半手上存有一定資本，現(xiàn)居住條件已經(jīng)不能滿足自身需求。(1) 從成交的業(yè)主年齡結(jié)構(gòu)方面看，36-45歲的年段購(gòu)房者為最多，這部分年齡段的客 戶大多工作穩(wěn)定，資金積累到位，并受過一定的文化教育，對(duì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和項(xiàng)目品質(zhì)較為認(rèn)可，并考慮到與后代同住的問題，認(rèn)為在些片區(qū)生活更為便

11、利，習(xí)慣了這里的生活氛圍， 親朋好友大多也在這個(gè)片區(qū)內(nèi)，有濃厚的區(qū)域情結(jié)，因此在成交客戶中，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)購(gòu)房客 戶的比例高達(dá)72%(2) 從購(gòu)房群體方面看，主要集中在周邊企事業(yè)單位普通職員以及周邊私營(yíng)業(yè)主，考慮 工作便捷決定了其購(gòu)房方向趨向在西區(qū)范圍。他們大多以自住型為主，改善型為輔。(3) 從成交業(yè)主媒體認(rèn)知途徑看，通過銷售現(xiàn)場(chǎng)(工地看板、工地圍檔)和朋友介紹的 客戶,成交比例分別達(dá)到了 59% 15.6%。項(xiàng)目位置在淮海西路主干道旁，加上售樓處高大氣 派，因此吸引了不少客戶上門；而其他媒體渠道效果甚微，媒體運(yùn)用也不夠全面。2、銷售中的問題及難點(diǎn)(1) 政府相繼出臺(tái)調(diào)控政策、銀行信貸緊縮，周邊

12、市場(chǎng)降價(jià)等客戶觀望氣氛濃厚。(2) 在實(shí)際成交的房源比重中，小面積戶型是消費(fèi)者青睞的重點(diǎn)， 9om的兩房戶型去化 率占上市房源的65.6%,而5#樓因全部為三房戶型且無價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以沒有實(shí)現(xiàn)銷售。(3) 現(xiàn)場(chǎng)售樓處室內(nèi)空曠，銷售氣氛薄弱，需要對(duì)銷售道具、物料進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)充，刺激 來訪客戶感觀，營(yíng)造特別的銷售氛圍。(4) 媒體到達(dá)率低，媒體運(yùn)用不全面，來電來訪客戶量少。(5) 目前工程進(jìn)度較競(jìng)爭(zhēng)沒有優(yōu)勢(shì)可言，交房時(shí)間為2012年年底，樣板房、示范區(qū)尚 未形成，不能對(duì)消費(fèi)者形成有效刺激，難以將購(gòu)房者的購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)換成實(shí)際的消費(fèi)行為。(6) 老淮安人觀念上的城外樓盤，所在區(qū)域不能得到市中心或其他區(qū)域內(nèi)人

13、群的認(rèn)同。(7) 銷售價(jià)格高于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品 300- 400元/ m20二、年度目標(biāo)任務(wù)分解在提出項(xiàng)目2012年?duì)I銷策略思路之前，先來看看我們的任務(wù)是什么？1、核心作戰(zhàn)任務(wù)：銷售指標(biāo)上半年完成前期剩余房源67套的銷售指標(biāo)，下半年加推54套，全年總計(jì)完成套銷售指 標(biāo)121套，銷售面積12696 m2，預(yù)計(jì)總銷售金，6200萬元，力爭(zhēng)年底銷售完畢。2、附屬作戰(zhàn)任務(wù)：品牌影響力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度及影響力的提升！為項(xiàng)目后期產(chǎn)品推廣的銷售打下 良好基礎(chǔ)。三、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)認(rèn)知營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷動(dòng)作營(yíng)銷活動(dòng)年終答謝軍人、黨員慰問月房展會(huì)房展會(huì)I11月12月四、項(xiàng)目營(yíng)銷定位A |!親子活動(dòng)老年活動(dòng)感

14、恩特惠月試駕活動(dòng)周末贈(zèng)送小禮品活動(dòng)9V2月3月4月5月6月7月8月9月10月區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者一個(gè)有著15年輝煌開發(fā)業(yè)績(jī)的品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤 政治、經(jīng)濟(jì)的主領(lǐng)重地，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)前景無限 交通便捷配套齊備，距市中心只需 2公里8大鉑金品質(zhì)引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房者的區(qū)域情結(jié)NO.區(qū)域價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品附加值五、營(yíng)銷策略1、品牌先導(dǎo)，精神感召海洲建設(shè)的品牌已有十五的輝煌歷史，開發(fā)版圖遍布全國(guó)各地，而在鉑蘭庭項(xiàng)目的推廣 中，企業(yè)品牌并沒有對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的支撐，售樓處對(duì)企業(yè)品牌的宣傳也沒有做到位，因 此必須強(qiáng)化售樓處的企業(yè)品牌的宣傳，對(duì)來訪客戶形成精神感召力，提升客戶對(duì)開發(fā)商的信 任度。2、加強(qiáng)拓客，輻射周邊本項(xiàng)目的消

15、費(fèi)主力人群為周邊區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位普通員工及私營(yíng)業(yè)主，繼續(xù)加大對(duì)此 購(gòu)買人群的銷售推廣，同時(shí)加大宣傳推廣的輻射范圍，進(jìn)行淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，及項(xiàng)目周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn)客戶群的推廣工作。3、渠道出擊，活動(dòng)貫穿：加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍，不間斷推出贈(zèng)送小禮品及節(jié)日促銷活動(dòng)，通過小范圍的房源限時(shí)特 惠、活動(dòng)、展示、團(tuán)購(gòu)等動(dòng)作及渠道營(yíng)銷的主動(dòng)出擊，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售業(yè)績(jī)，并擴(kuò)大“老 帶新”等持續(xù)性促銷活動(dòng)的影響力，介紹“老帶新”的優(yōu)惠政策及老客戶的即得實(shí)惠，將老 客戶變?yōu)樽约旱匿N售力量，保持項(xiàng)目口碑傳播效應(yīng)。4、強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，提升動(dòng)態(tài)價(jià)值目前項(xiàng)目的銷售價(jià)格已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的領(lǐng)先者，購(gòu)房者對(duì)此有較大抗性， 需弱化價(jià)

16、格，重新對(duì)項(xiàng)目在前期推廣中總結(jié)的 8大鉑金品質(zhì)，即項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢(shì)（已修 改為更易記憶的符號(hào)形式）進(jìn)行梳理和強(qiáng)化，塑造項(xiàng)目區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者的產(chǎn)品形象，使項(xiàng)目成為 市場(chǎng)明星，并對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)價(jià)值及升值潛力。5、精細(xì)管理，贏在執(zhí)行提高案場(chǎng)工作精細(xì)化程度，保障執(zhí)行力?！白冏N為行銷”一一案場(chǎng)銷售人員加強(qiáng)主觀能 動(dòng)性，主動(dòng)出擊，參與單面派發(fā)、團(tuán)購(gòu)洽談、掃樓等工作，確保執(zhí)行力度。在老業(yè)主的維護(hù) 方面，在業(yè)主生日時(shí)發(fā)送生日祝福短信（銷售員各自負(fù)責(zé)自己的客戶，短信費(fèi)用報(bào)銷），必須加強(qiáng)老帶新業(yè)主成交的獎(jiǎng)勵(lì)力度。六、營(yíng)銷動(dòng)作及活動(dòng)安排1、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝：（1）售樓處原有畫面布局不變，在適合的墻面位置增加海洲建設(shè)的企業(yè)品

17、牌形象墻，海洲建設(shè)開發(fā) 足跡遍布全國(guó)多個(gè)城市，在中國(guó)地圖標(biāo)明布企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的城市，并配合制作所有開發(fā)項(xiàng) 目效果圖或照片的合集畫面，并將銷控表 X展架置換為畫架形式，提升銷售現(xiàn)場(chǎng)的品質(zhì)感 在項(xiàng)目區(qū)位圖下部設(shè)置項(xiàng)目建筑材料展示區(qū)，在展示板上用項(xiàng)目建筑材料的剖面質(zhì)感。包括 石材、涂料、門、窗、外墻、智能化安保系統(tǒng)等。吿生活新塑標(biāo)AWAL口血（S呈北京（2）樣板房及看房通道包裝要求必須加快工程進(jìn)度，在 4號(hào)樓中選擇兩套房源作為樣板房展示，并搶先進(jìn)行 4號(hào)樓 前后景觀示范區(qū)的綠化布置工作，加強(qiáng)推進(jìn)力度，力爭(zhēng)6月底前完成并公開示范區(qū)。通過電話邀約通知已成交業(yè)主，再通過網(wǎng)站、短信、報(bào)紙等方式向全市公布項(xiàng)目

18、樣板房及示范區(qū)公 開的信息。2、掃樓、派單、夾報(bào)、贈(zèng)送小禮品等定期進(jìn)行：時(shí)間：每周一至周五（所用單頁上印有“憑此單頁至售樓處現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取精美禮品”的字樣）動(dòng)作：掃樓（項(xiàng)目周邊老小區(qū)開始，輻射至經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鹽化工業(yè)園區(qū)）單頁派發(fā)（市中心街道、項(xiàng)目附近人流量較大地段、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)街道，如掘金時(shí)代生活服務(wù)中心、錦繡裝飾城、蘇果超市、菜場(chǎng)等）夾報(bào)（首選針對(duì)項(xiàng)目周邊的報(bào)亭夾報(bào)，與報(bào)亭老板洽談給予一定費(fèi)用，在其售賣的報(bào)紙中夾上本項(xiàng)目制作的單頁）在每個(gè)周末限時(shí)領(lǐng)取禮品，以吸引人氣。制作印有項(xiàng)目LOGO及銷售電話的小禮品，如廣告魔方、鼠標(biāo)墊、桌面吸塵器、中性筆、簡(jiǎn)易相框、筆筒、打火機(jī)等。3、團(tuán)購(gòu)洽談：為了協(xié)助開發(fā)商

19、快速回籠項(xiàng)目開發(fā)資金，保證項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流，加快項(xiàng)目去化速率，團(tuán)購(gòu)行動(dòng)勢(shì)在必行：一人即成團(tuán)，主要推售5號(hào)樓房源團(tuán)購(gòu)渠道：（1）本項(xiàng)目地處政務(wù)、經(jīng)濟(jì)重地，有效利用周邊政務(wù)公職員客群（新港辦事處、清河法院、國(guó)土局清河分局、清河區(qū)政府、環(huán)境保護(hù)局、清河區(qū)城市管理局、質(zhì)量技術(shù) 監(jiān)督局等），找到進(jìn)入政務(wù)辦公區(qū)的切入點(diǎn)，可由開發(fā)商尋找相關(guān)人脈，進(jìn)行洽談。（2）進(jìn)入周邊文教單位（淮安市工學(xué)院、市附中、西安路小學(xué)、市博物館、市圖書館、 市少年宮、第九中學(xué)）。（3）區(qū)域內(nèi)企業(yè)單位（鹽化工業(yè)園有限公司、 安邦集團(tuán)、快鹿奶業(yè)集團(tuán)、中國(guó)石化清江石油化工 有限公司、江蘇潔麗萊日化等），將經(jīng)濟(jì)開區(qū)及鹽 化工業(yè)園西部邊緣客群

20、拉動(dòng)，向城市靠近。4、“感恩特惠月”促銷活動(dòng)：將三、四月定為 “感恩特惠月”，在3月 15日消費(fèi)者權(quán)益日，對(duì)外宣 稱加推房源，以此為活動(dòng)由頭。5號(hào)樓作為銷售難 點(diǎn)，以特別優(yōu)惠的價(jià)格帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)來電來訪人氣。而隨著樣板房、外立面及景觀示范區(qū)的先后完善，下半年推出的房源即可順勢(shì)漲價(jià)，5號(hào)樓讓出的優(yōu)惠亦可打入下半年加推的房源中。在些期間4月淮安會(huì)有一次房展會(huì)，鉑蘭庭、朗郡雙樓聯(lián)動(dòng)，借此機(jī)會(huì)向淮安市民大力推 廣海洲的品牌實(shí)力。5、試駕活動(dòng)：項(xiàng)目所在的淮海西路為交通主干道，但車流量不大，可以利用起來做試駕 活動(dòng)。5月與4S店聯(lián)動(dòng)，相互交換客戶資源，或直接嫁接到4S店的活動(dòng)中去。售樓處內(nèi)準(zhǔn)備簡(jiǎn) 單茶點(diǎn)，客戶到

21、時(shí)可自取食用，邊用邊聽銷售人員對(duì)項(xiàng)目的講解。試駕車輛停在售樓處外廣 場(chǎng)處，從售樓處出發(fā)6挖掘軍人客群：在“七一”和“八一”兩個(gè)節(jié)日節(jié)點(diǎn)，與項(xiàng)目周邊各社區(qū)委員會(huì)或街 道聯(lián)絡(luò)，配合開展退伍軍人或軍人老干部的節(jié)日慰問活動(dòng)，送上禮品、水果?；蛸澲鐓^(qū)黨 員活動(dòng)。7、“最美夕陽紅”老年交誼舞或太極拳大賽：10月的天氣適合戶外活動(dòng)，可聯(lián)系當(dāng)?shù)乩?年大學(xué)，集合100- 200名參賽者，市民達(dá)到年齡的亦可報(bào)名比賽，通過媒體進(jìn)行相應(yīng)活動(dòng)宣 傳，為活動(dòng)造勢(shì)。8、親子活動(dòng)：邀請(qǐng)老業(yè)主及團(tuán)購(gòu)單位的客群，舉辦一場(chǎng)親子活動(dòng) （各種親子游戲、背唐 詩(shī)比賽、家庭唱歌比賽、親子植樹等），一方面是對(duì)已成交主進(jìn)行維護(hù)，另一方面是對(duì)

22、團(tuán)購(gòu)客戶的進(jìn)一步拉攏七、媒介排期（另附媒體費(fèi)用預(yù)算表）階段營(yíng)銷方式時(shí)間媒體主要工作2 3月常規(guī) 媒體短信2月24日短信平臺(tái)項(xiàng)目售樓處的企業(yè)品牌建設(shè) 畫架購(gòu)置，銷控畫面替換建筑材料展示相關(guān)道具制作 公交車站牌車身、道旗畫面更 換宣傳單頁內(nèi)容修改及加印3月12日戶外2月一3月道旗2月一3月公交車站牌公交車身銷售物 料2月25日前宣傳單頁網(wǎng)絡(luò)2月20日 3月20日淮安房產(chǎn)信息網(wǎng) 家在淮安網(wǎng)房源加推刖宣傳 單頁派發(fā)、掃樓、夾報(bào)周末小禮品贈(zèng)送 房源正式加推3月15日熱銷軟文報(bào)紙3月2日淮海晚報(bào)3月9日揚(yáng)子晚報(bào)小眾媒介單頁派 發(fā)母周至周五 （銷售員輪流）街頭派單掃樓周邊及輻射區(qū)居民夾報(bào)周邊及輻射區(qū)報(bào)亭4 5月常規(guī)媒體網(wǎng)絡(luò)4月15 30日淮安房產(chǎn)信息網(wǎng) 家在淮安網(wǎng)電臺(tái)早晚高峰廣告及新聞段廣告電口稿采與、錄制 單頁派發(fā)、掃樓、夾報(bào) 房展會(huì)舉辦周末小禮品贈(zèng)送節(jié)日促銷試駕活動(dòng)洽談、宣傳及舉辦4月1日、15日5月1日、15日網(wǎng)站贈(zèng)送軟文戶外4月一5月道旗指引公交車站牌公交車身電臺(tái)4月1 15日104.2音樂臺(tái)硬廣5月1 15日小眾 媒介單頁派 發(fā)母周至周五 （銷售員輪流）街頭派單掃樓周邊及輻射區(qū)居民夾報(bào)周邊及輻射區(qū)報(bào)亭SP、PR活動(dòng)房展會(huì)4月與朗郡聯(lián)合舉辦活動(dòng)5月1日勞動(dòng)節(jié)促銷5月19日試駕活動(dòng)6月樣板 房、景觀