某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

1、空氣家苑項(xiàng)目計(jì)劃書工程管理091 3090512114容樂一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池 科技 園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。二、項(xiàng)目選擇地理位置概況該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方 便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。三 項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場(chǎng)需求狀況(1) 、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定 規(guī) 模的、給企業(yè)提

2、供方便條件的小區(qū)。(2) 、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。(3) 、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400 tl/ m202、開發(fā)策略定位(1) 、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。(2) 、建筑類型：門市、住宅、車庫(kù)比例適宜，戶型面積適合市場(chǎng)需求。(3) 、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。(4) 、較好的施工質(zhì)量。(5) 、科學(xué)的物業(yè)管理。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商 業(yè)門市:17683.98平方米，物業(yè)及車庫(kù)：9

3、013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60% 90平方 米的占20% 50平方米的占20%總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積:19.8平方米，總 套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格(1) 、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次 入口為車輛出入口。(2) 、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑 顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。(3) 、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。五、環(huán)境影響 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施1、環(huán)境影響符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險(xiǎn)分析(1) 、小區(qū)

4、規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。(2) 、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí) 施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。(3) 、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。(4) 、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施(1) 、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理 開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。(2) 、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。(3) 、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。(4) 、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)

5、施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金 利潤(rùn)估算1、建設(shè)成本估算：(1) 、住宅按 900 元/ 川(磚混):58485X 900 元/ n? =52636500 元。(2) 、商業(yè)建筑 1200 元/m (框架):17683.98 X 1200 元/m =21220776 元。(3) 、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/m：車庫(kù)7922.88 m,物業(yè)450 m (其它640 tf),計(jì)：9013X 1100 元 / m2 =9914300 元。（4）、土地成本：270 元/mx 41568.8 m =11223576 元，單位建筑面積地成本:132.5元/n?。（5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/川（含外

6、網(wǎng)豎向）,審圖費(fèi)：2元/卅，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/卅，測(cè)繪費(fèi)：2.72 tl/JII,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):1 x/m2,環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/m,公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬(wàn)元）21.29元/m,廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即11.82 7L/ m；其它費(fèi)（暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等）：65元/m。土地契稅（5% : 56萬(wàn)元，即6.62 7l/ m,消防管理費(fèi)：2元/m，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/m,勘察費(fèi):1 7t/m?,監(jiān)理費(fèi)：6元/n?質(zhì)檢費(fèi)：2兀/ m2,總計(jì)：134.5 7E/ m2o（6）、小區(qū)配套費(fèi)： 小區(qū)道路（含照明），30元/m。小區(qū)綠化景觀，15元/m。小區(qū)外網(wǎng)：

7、給水10元/ m?排水10元/ nr2雨水10元/ m?消防20元/ mo小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/ m2o小區(qū)供電: 90 tl/ m2o （含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/mJ人防：35 jc/ m2o上述計(jì)300元/m （建筑面積）。（7）、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467 元/m,總費(fèi)：1467X 58485=85797495 元 o商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767 元/m,總費(fèi)：1767 X 17683.98=31247592 元。車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667 元/m,總費(fèi)：166

8、7X 9013=15024671 元?？傆?jì):132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì):140852397 元。2、銷售估算:(1) 、住宅：按 2300 元 /mx 58485 m =134515500 元；(2) 、商業(yè)：按 3800 元 / mx 17683.98 m =67199124 元;(3) 、車庫(kù)：按 2700 元 / mx 9013 m =24335100 元；(4) 、總計(jì)：226049724 元。3、利潤(rùn)估算：(1) 、銷售利潤(rùn)：226049724-139201524=86848200 元。(2) 、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)： 營(yíng)業(yè)稅：5%5%X 226049724=11

9、302486 元。 所得稅：25%25%X 86848200=21712050 元。 城建、教育附加稅8%8% 11302486=904198 元。(3) 、稅后利潤(rùn):86848200-11302486-21712050-904198=52929466 元。七 項(xiàng)目資金運(yùn)作1、項(xiàng)目初期投資(1) 、土地費(fèi)：270 元/m2X 415068=1122.3 萬(wàn)元(2) 、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)合 計(jì):1542.3萬(wàn)元。2、項(xiàng)目的融資(1) 、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1 -2#, 6-11#租賃、出售。(2) 、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。(3)

10、、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān) 理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。(4) 、房屋銷售過程融資。(5) 、銀行抵押貸款。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項(xiàng)目實(shí)施原則(1) 、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。(2) 、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。(3) 、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。2、建設(shè)周期(1) 、2012年3月20 H-3月25日，地質(zhì)勘察。(2) 、2012年2月1日4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。(3) 、2012年4月1日4月15日審圖、圖紙交底。(4) 、2012年4月1510月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(2012年1月1日3月1日)，3月1日開始正式銷售 宣 傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(2012年2月20日做完)。4、多方位廣告宣傳(1) 、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。(2) 、通過媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交 車，在小區(qū)門前設(shè)站。十 項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論