貸款項(xiàng)目審批流程、模型及方法

1、貸款項(xiàng)目審批流程、模型及方法1目錄一、 銀行貸款項(xiàng)目審批流程及標(biāo)準(zhǔn)3（一） 貸款申請(qǐng)3（二） 信用等級(jí)評(píng)估3（三） 貸款調(diào)查4（四） 貸款審批5（五） 簽訂合同6（六） 貸款發(fā)放7（七） 貸后檢查7（八） 貸款歸還8二、 別墅開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)模型分析8（一） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)原理8（二） 貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法8（三） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的計(jì)量標(biāo)度10（四） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的流程10（五） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估11（六） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)模型構(gòu)建12（七） 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建12（八） 建立房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)12（九） 奉賢別

2、墅開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)使用說明16三、 奉賢別墅開發(fā)貸款項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算16（一） 盈利能力分析16（二） 項(xiàng)目概況評(píng)價(jià)16（三） 項(xiàng)目市場(chǎng)分析16（四） 投資估算和資金籌措評(píng)估17（五） 自有資金評(píng)價(jià)17（六） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)17（七） 貸款方式分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)效益評(píng)價(jià)19四、 結(jié)論192一、銀行貸款項(xiàng)目審批流程及標(biāo)準(zhǔn)（一）貸款申請(qǐng)1. 借款人向當(dāng)?shù)劂y行提出借款申請(qǐng)。 除申請(qǐng)農(nóng)村小額貸款外， 申請(qǐng)其他種類的貸款須提供有關(guān)資料。2. 借款人及保證人基本情況。3. 財(cái)政部門或會(huì)計(jì) （審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的上年度財(cái)務(wù)報(bào)告， 以及借款申請(qǐng)前一期的財(cái)務(wù)報(bào)告。4. 原有不合理占用的貸款的糾正情況。抵押

3、物、質(zhì)押物清單和有處分權(quán)人的同意抵押、 質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明。5. 項(xiàng)目建議書和可行性報(bào)告。6. 銀行認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)資料。（二）信用等級(jí)評(píng)估銀行對(duì)借款人的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)估。每個(gè)銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)價(jià)的指標(biāo)不同， 所以評(píng)價(jià)的方法肯定是無法統(tǒng)一的。通過搜索我找到一個(gè)較為權(quán)威的中國銀行客戶信用評(píng)級(jí)辦法，按照這個(gè)辦法，對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)價(jià)要從償債能力、獲利能力、經(jīng)營管理、履約情況、發(fā)展能力與潛力五個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，定期評(píng)定、適時(shí)調(diào)整。中國銀行的客戶信用等級(jí)分為 aaa級(jí)、 aa級(jí)、 a 級(jí)、 bbb級(jí)、 bb級(jí)、 b 級(jí)、 ccc級(jí)、 cc級(jí)、 c 級(jí)和 d 級(jí)，共十個(gè)信

4、用等級(jí)。償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。要判斷償債能力，需與獲利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)相結(jié)合，才能反映企業(yè)實(shí)際的償債能力。 反映公司償債能力的指標(biāo)主要有：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金負(fù)債率等。通過計(jì)算企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率可以了解企業(yè)償還短期債務(wù)的能力 ; 通過計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率， 可以了解企業(yè)償還長期債務(wù)的能力。 個(gè)人認(rèn)為，單純分析公司的償債能力指標(biāo)是不能反映公司真實(shí)的償債能力的， 而應(yīng)該與公司的獲利能力結(jié)合起來分析。 公司償債能力的好壞也取決于公司獲利能力的高低， 即使公司的各項(xiàng)償債能力的指標(biāo)都符合上述標(biāo)準(zhǔn)， 如果該公司處于衰退期， 并且是夕陽行業(yè)且獲利能力很低的話

5、， 則該公司從償債能力指標(biāo)分析來看， 可能短期具有一定的償債能力。但是，從長期來看，該公司的償債能力是不可靠的，是值得懷疑的。相反，如果公司的資產(chǎn)負(fù)債比率較高 ( 大于 60%)，但只要該公司的息稅前利潤率高于公司負(fù)債的資金成本及該公司的獲利能力較強(qiáng)， 并且該公司處于發(fā)展階段以及朝陽行業(yè)的話， 則該公司從償債能力指標(biāo)分析來看， 短期內(nèi)償債能力較差， 但是，長期而言，該公司的償債能力是可以肯定的。獲利能力就是指公司在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤的能力，利潤率越高，盈利能力就越強(qiáng)。對(duì)于經(jīng)營者來講， 通過對(duì)盈利能力的分析， 可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題。對(duì)公司盈利能力的分析， 就是對(duì)公司利潤率的深層次分析。

6、獲利能力指標(biāo)主要有：凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、總資產(chǎn)收益率等。但是單純的分析以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的獲利能力指標(biāo)而得出公司能力相關(guān)指標(biāo)也是片面的，我們認(rèn)為3獲利能力的好壞與否應(yīng)該與公司獲取的現(xiàn)金流量 ( 本文指經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量 ) 的能力結(jié)合起來考慮，即使從獲利能力相關(guān)指標(biāo)分析得出公司的獲利能力較好，但是如果沒有穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為基礎(chǔ)，則該公司的獲利能力是值得懷疑的，說明該公司的收益質(zhì)量不高，收益能力不可靠、不能持續(xù)。相反，即使通過分析公司的獲利能力指標(biāo)而反映出公司的獲利能力一般， 但是該公司如果有穩(wěn)定可靠的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量作為保障， 則該公司的獲利能力是真實(shí)可靠的， 是能夠持續(xù)的。經(jīng)營管理是

7、指在企業(yè)內(nèi)，為使生產(chǎn)、營業(yè)、勞動(dòng)力、財(cái)務(wù)等各種業(yè)務(wù)，能按經(jīng)營目的順利地執(zhí)行、有效地調(diào)整而所進(jìn)行的系列管理、運(yùn)營之活動(dòng)。一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理能力強(qiáng)， 要看這個(gè)企業(yè)是否能合理地組織生產(chǎn)力， 使供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)相互銜接， 密切配合，人、財(cái)、物各種要素合理結(jié)合， 充分利用，以盡量少的活勞動(dòng)消耗和物質(zhì)消耗，生產(chǎn)出更多的符合社會(huì)需要的產(chǎn)品。履約能力的判斷首先要參考該企業(yè)歷史實(shí)際情況履約的比例與數(shù)量，已經(jīng)合約的完成度， 此外，還可以通過以下六個(gè)指標(biāo)來判斷企業(yè)的履約能 力：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率和營業(yè)收入增長率。判斷企業(yè)發(fā)展能力和潛力涉及的深度較大， 難度也較大，可

8、以從以下幾個(gè)方面著手：市場(chǎng)的需求量與市場(chǎng)的供給量、 企業(yè)的人性管理狀況、 企業(yè)的環(huán)保意識(shí)、企業(yè)產(chǎn)品的需求量、產(chǎn)品的替代物的情況。這樣，雖然每個(gè)銀行對(duì)信用等級(jí)評(píng)價(jià)的指標(biāo)不會(huì)全都一樣， 但是個(gè)人認(rèn)為通過以上五個(gè)方面的各項(xiàng)指標(biāo)， 可以較為準(zhǔn)確地判斷一個(gè)企業(yè)的信用等級(jí)的大致情況，至少可以作為該銀行確定一個(gè)企業(yè)的信用等級(jí)的重要參考。（三）貸款調(diào)查銀行對(duì)借款人的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查。1.貸前調(diào)查目的：為了更好的防范客戶存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的避免業(yè)務(wù)損失。一筆業(yè)務(wù)損失，用十筆業(yè)務(wù)都無法彌補(bǔ)。2.客戶存在的四種風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)：騙貸；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：管理失誤或者盈利減少；系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：國家政策不支持；法律

9、風(fēng)險(xiǎn)：貸款手續(xù)不完善；3.貸前考察要點(diǎn)：在接到客戶電話或來訪過程中， 我們需要初步并且快速對(duì)客戶的情況形成判斷，“該客戶是夠可以操作”。通常從以下方面入手：看第一還款來源是否充足。 要確保按期還款，就必需保證客戶每月還款日前手頭有充足的現(xiàn)金才可以， 因此客戶的各項(xiàng)收入就作為第一還款來源確定。 現(xiàn)金來自于工資、租金、經(jīng)營等收入，想確定某一時(shí)間點(diǎn)現(xiàn)金數(shù)量，我們可以通過“賬戶日均余額”情況來反映。 要對(duì)第二還款來源驚醒落實(shí) ，第二還款來源指借款人或擔(dān)保人的凈資產(chǎn) 。分析客戶的資產(chǎn)狀況，尤其是凈資產(chǎn)綜合情況（凈資產(chǎn) =總資產(chǎn) -總負(fù)債），要求資產(chǎn)負(fù)債率小雨 70%。舉例：房產(chǎn)價(jià)值 100萬銀行按揭 6

10、0 萬。有效擔(dān)?？梢允菗?dān)保人， 也可以使是物的擔(dān)保。 上述情況我們通過資產(chǎn)負(fù)債來分析判斷。 民4間借貸不用考慮那么細(xì)致，資產(chǎn)拆舊不用考慮。分析客戶的可操作性， 就可看第一、 第二還款來源是否充足， 至少有一種來源是充足的情況下，方可操作。如：借款人綜合狀況弱一點(diǎn)，但是提供的擔(dān)保人強(qiáng)一點(diǎn)的情況。我們的貸前掉擦工作也將圍繞上述要點(diǎn)展開。（四）貸款審批銀行按審貸分離、分級(jí)審批的貸款管理制度進(jìn)行貸款審批。銀行會(huì)進(jìn)行如下方面的審核：1.借款人資格審核a 具有本地常住戶口或本地有效居住身份；b 有穩(wěn)定合法的收入來源有按期償還貸款本息的能力；c 遵紀(jì)守法品德優(yōu)良個(gè)人資信狀況良好沒有不良信用記錄；d 能夠提供

11、貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)可的擔(dān)?；蚓邆湮倚姓J(rèn)可的信用資格；2.審查材料貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人員收到客戶申請(qǐng)材料后按清單所列內(nèi)容清點(diǎn)材料是否齊全對(duì)材料的完整性規(guī)范性和真實(shí)性進(jìn)行初步審查具體審查要求是：a 提交的材料是否齊全要素是否符合銀行的要求；b 客戶及保證人出質(zhì)人抵押人的身份證件是否真實(shí)有效；c 擔(dān)保材料是否符合規(guī)定；所有材料均需由經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)驗(yàn)證材料的原件并確保所有復(fù)印件與原件一致。對(duì)于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的應(yīng)要求其及時(shí)補(bǔ)齊材料或重新提供材料。經(jīng)初審符合要求后經(jīng)辦人員應(yīng)將借款申請(qǐng)書申請(qǐng)材料清單等交貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。3.貸前調(diào)查貸前調(diào)查是對(duì)客戶的整體資信狀況貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)并最

12、終形成對(duì)貸款的綜合性評(píng)價(jià)意見貸前調(diào)查應(yīng)遵循客觀科學(xué)公正的原則采取定量與定性分析相結(jié)合的原則。貸前調(diào)查的主要手段包括借款人面談電話訪談實(shí)地考察信息查詢等貸前調(diào)查必須至少使用其中一種方式。內(nèi)容包括：a 個(gè)人基本情況調(diào)查；b 借款人資信情況調(diào)查；c 借款人的資產(chǎn)與負(fù)債情況調(diào)查；d 貸款用途及還款來源的調(diào)查；e 對(duì)擔(dān)保方式的調(diào)查；4.撰寫調(diào)查報(bào)告貸前調(diào)查完成后調(diào)查人員應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理分析填寫 貸前調(diào)查表 內(nèi)容包括：a 貸前調(diào)查所采取的方式。b借款人的貸款申請(qǐng)情況對(duì)借款人的償還能力還款意愿擔(dān)保情況以及其他情況等的調(diào)查意見。c 該筆貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制措施。d 明確對(duì)調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性完整性負(fù)責(zé)等。上

13、述報(bào)告完成后調(diào)查人員填寫 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表 提出貸款額度貸5款期限貸款利率擔(dān)保方式還款方式需落實(shí)的貸款條件劃款方式等方面的建議連同貸前調(diào)查表申請(qǐng)材料等一并送貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。5.審核審核人員要對(duì)調(diào)查人員提供材料的內(nèi)容進(jìn)行全面細(xì)致的審核對(duì)調(diào)查人員提出的調(diào)查意見和貸款建議的合規(guī)合理性進(jìn)行審查。審核內(nèi)容 ;a客戶主體資格貸款條件貸款用途貸款金額貸款期限等是否符合相關(guān)業(yè)務(wù)管理辦法的規(guī)定；b 申報(bào)材料是否完整合規(guī)申請(qǐng)書審批表所填內(nèi)容要素是否完整；c 貸前調(diào)查人員出具的貸前調(diào)查表個(gè)人客戶信用評(píng)價(jià)報(bào)告是否客觀詳實(shí)；審核人員認(rèn)真審閱申報(bào)材料審定報(bào)批材料的真實(shí)性完整性和有效性對(duì)申報(bào)材料有遺漏有缺陷

14、的應(yīng)要求調(diào)查人員及時(shí)補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容直至符合要求為止對(duì)申報(bào)材料不合規(guī)的審核人應(yīng)簽署審核意見并退回審核材。審核完畢后審核人員應(yīng)在 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表 上簽署審核意見簽字并加蓋信貸經(jīng)營部門公章連同所有申報(bào)資料一并送交有權(quán)審批部門/人進(jìn)行貸款審批。6.審批審批人主要內(nèi)容：a 借款人主體資格和條件是否具備；b 借款用途是否符合有關(guān)信貸品種管理辦法的規(guī)定；c 金額期限利率等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定；d 貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是否充分披露風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合法有效；e 對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)以及所提貸款建議是否準(zhǔn)確合理；7.審批結(jié)論分為同意和不同意兩種：a采用會(huì)議審批的審批結(jié)論為同意的應(yīng)滿足審批牽頭人同意并

15、有超過大于 /全部參加當(dāng)次審批的貸款審批人同意審批結(jié)論為不同意的同意的票數(shù)之和未超過 /全部參加當(dāng)次審批的貸款審批人人數(shù)或?qū)徟鸂款^人不同意；b采用雙人審批的只有當(dāng)兩名貸款審批人同時(shí)簽署同意意見時(shí)審批結(jié)論方為同意。（五）簽訂合同銀行與借款人簽訂借款合同1. 貸款正式承諾后， 分行負(fù)責(zé)進(jìn)行借款合同的談判和簽訂工作。 信貸管理局負(fù)責(zé)對(duì)借款合同談判和簽訂工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督， 必要時(shí)可邀請(qǐng)法律事務(wù)局和有關(guān)評(píng)審局協(xié)助合同談判。2. 借款合同分為總借款合同和年度借款合同。 所有承諾貸款項(xiàng)目均需要簽訂總借款合同?？偨杩詈贤枰罁?jù)貸款項(xiàng)目審議結(jié)論和貸款承諾意見， 明確分年用款及分年還款計(jì)劃。 對(duì)貸款發(fā)放期限超過

16、2 年的重大項(xiàng)目， 還應(yīng)簽訂年度借款合同。年度借款合同應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、 資金籌措和開發(fā)銀行年度項(xiàng)目貸款計(jì)劃，明確項(xiàng)目年度分季分月用款計(jì)劃。3. 借款總合同的審批，貸款額在1 億元（不含 1 億元）以上的，由各分行報(bào)6總行信貸管理局審批。 信貸管理局負(fù)責(zé)審核合同條款的內(nèi)容， 會(huì)簽法律事務(wù)局進(jìn)行法律審查，分別在 2 個(gè)工作日內(nèi)完成。貸款額在 1 億元以下的，由分行自行審批。如合同條款與合同文本不一致的，由分行上報(bào)總行，經(jīng)法律事務(wù)局確認(rèn)后，報(bào)信貸管理局備案。4. 年度借款合同原則上由分行自行審批， 報(bào)總行信貸管理局備案。 如合同條款與總合同發(fā)生變化的，報(bào)總行信貸管理局審批。對(duì)未簽訂總合同的年度合

17、同，均應(yīng)報(bào)總行信貸管理局審批。5. 借款合同的簽訂工作，由總行行長授權(quán)各分行行長負(fù)責(zé)在合同文本上簽字。（六）貸款發(fā)放銀行按借款合同規(guī)定按期發(fā)放貸款。1. 各分行負(fù)責(zé)按照總行信貸資金調(diào)撥管理的有關(guān)辦法和規(guī)定，根據(jù)借款合同、項(xiàng)目工程進(jìn)度、 借款人用款計(jì)劃和分行資金頭寸情況等， 向總行編報(bào)信貸資金調(diào)撥計(jì)劃和請(qǐng)領(lǐng)調(diào)撥資金。2. 資金局對(duì)分行報(bào)送的調(diào)撥資金申請(qǐng)進(jìn)行審查并同意后， 填制國家開發(fā)銀行信貸資金調(diào)撥通知書，送清算中心。3. 清算中心負(fù)責(zé)對(duì)信貸資金調(diào)撥通知書進(jìn)行審查后， 辦理資金匯劃手續(xù)， 將資金劃撥分行。4. 分行負(fù)責(zé)對(duì)借款人提交的借款憑證按規(guī)定進(jìn)行審查 （審單）后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。5. 總行

18、對(duì)貸款發(fā)放進(jìn)度實(shí)行目標(biāo)管理， 先由各分行上報(bào)季度分月貸款發(fā)放計(jì)劃建議，經(jīng)信貸管理局審批后， 下達(dá)季度分月貸款發(fā)放目標(biāo)要求， 抄送綜合計(jì)劃局和資金局。6. 各分行負(fù)責(zé)按旬向信貸管理局報(bào)送項(xiàng)目貸款發(fā)放旬報(bào)， 抄送綜合計(jì)劃局和資金局。（七）貸后檢查銀行對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況及借款人經(jīng)營情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢1. 有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)早期預(yù)警信號(hào)， 并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，防范化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。一方面銀行通過貸后檢查， 能夠盡早發(fā)現(xiàn)借款人存在的危及信貸資產(chǎn)安全的問胚，并采取積極有效措施予以解決； 另一方面，在多家銀行對(duì)同一借款人都有貸款的情況下， 哪家銀行貸后檢查工作做得好， 問題發(fā)現(xiàn)得早。 就可在避免風(fēng)險(xiǎn)在工作中

19、搶占先機(jī)， 最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)或降低損失。2. 有利于對(duì)客戶進(jìn)行正確的價(jià)值定位，確定銀行對(duì)其將來的信貸支持 銀行通過全面的貸后檢查管理工作。 能夠綜合判斷信貸客戶的未來發(fā)展趨勢(shì)， 分析客戶對(duì)銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展價(jià)值，從而有利于銀行3. 有利于促進(jìn)借款人改善經(jīng)營管理， 提高經(jīng)濟(jì)效益， 確保銀行信貸資金的安全。銀行貸款一經(jīng)發(fā)放， 資金的使用權(quán)即轉(zhuǎn)移到借款人手里， 并投入到項(xiàng)目建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營中， 由于影響項(xiàng)目建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營正常進(jìn)行的可變因素較多，銀行通過貸后檢查，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題， 并及時(shí)反饋借款人、督促、幫助借款人改善經(jīng)營管理，提高效益，從而保障信貸資金的安全回收。4. 有利于銀行

20、發(fā)現(xiàn)自身在經(jīng)營、審批、管理中存在的問題與薄弱環(huán)節(jié)，促進(jìn)7銀行采取措施， 提高經(jīng)營管理水平比如在貸前調(diào)查所沒有發(fā)現(xiàn)的問題， 審計(jì)決策時(shí)忽略的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等， 從而有利于銀行在今后的信貸經(jīng)營管理工作中加以糾正和改進(jìn)，不斷提高經(jīng)營管理水平。（八）貸款歸還貸款到期，借款人按時(shí)足額歸還貸款本息，如要展期應(yīng)在借款到期日之前，向信用社提出貸款展期申請(qǐng)，是否展期由信用社決定。1. 各分行具體負(fù)責(zé)貸款回收工作， 信貸管理局負(fù)責(zé)全行貸款回收的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作。2. 各分行提出年度貸款回收計(jì)劃建議， 報(bào)送綜合計(jì)劃局和信貸管理局。 綜合計(jì)劃局綜合平衡后， 商信貸管理局， 編制全行年度貸款回收計(jì)劃， 報(bào)行長審批后下達(dá)。3. 因

21、借款合同變更等原因需調(diào)整貸款回收計(jì)劃的，由分行提出修改計(jì)劃建議，報(bào)信貸管理局提出審核意見，送綜合計(jì)劃局調(diào)整。4. 分行每季應(yīng)將貸款回收情況、 存在的問題及解決問題的措施建議報(bào)信貸管理局，信貸管理局負(fù)責(zé)按季度對(duì)全行貸款回收情況進(jìn)行匯總分析。二、別墅開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)模型分析（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)原理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般遵循以下原理：1. 大數(shù)法則大數(shù)法則為風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)奠定了理論基礎(chǔ)， 它闡述了大量隨機(jī)現(xiàn)象的平均結(jié)果呈現(xiàn)出穩(wěn)定性的規(guī)律。 根據(jù)大數(shù)法則只要被觀察的風(fēng)險(xiǎn)單位足夠多， 就可以對(duì)損失發(fā)生的概率， 損失的嚴(yán)重程度衡量出一定的數(shù)值來。 被觀察的單位越多， 估計(jì)值與實(shí)際值就越接近。2. 概率推理原理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

22、事件發(fā)生是隨機(jī)的， 引起損失的程度也是不確定的， 但就總體而言，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生又呈現(xiàn)出統(tǒng)計(jì)學(xué)上的規(guī)律性， 因此，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中， 采用概率論方法，通過判斷隨機(jī)變量的取值特點(diǎn)和其它特性， 據(jù)此判斷隨機(jī)變量符合何種概率分布，確定參數(shù)，從而估計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)事件出現(xiàn)狀態(tài)的各種概率。3. 類推原理由于沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)資料， 因此，根據(jù)事件的相似關(guān)系， 借鑒已掌握的整體或局部類似項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)資料，就可以估計(jì)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。4. 慣性原理因?yàn)槭挛锇l(fā)展具有延續(xù)性， 即慣性原理，可以利用這個(gè)特征來估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)， 同時(shí)要求系統(tǒng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性， 能夠保持其發(fā)展的基本趨勢(shì)。（二）貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

23、方法風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)就是估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、 風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率及其后果大小， 以減少項(xiàng)目計(jì)量的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的對(duì)象是項(xiàng)目的各個(gè)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)， 非項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)。8風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)主要考慮風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率和可能造成的損失， 主要分為確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和非確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。 在貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法主要有以下幾種：1. 不確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法不確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法主要包括盈虧平衡分析法和敏感性分析方法。盈虧平衡分析是研究項(xiàng)目投資產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量、 成本和利潤三者之間的關(guān)系， 以收益與成本平衡，即利潤為零時(shí)的情況為基礎(chǔ)， 測(cè)算項(xiàng)目的生產(chǎn)負(fù)荷狀況， 計(jì)量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。 盈虧平衡點(diǎn)越低， 表明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化

24、的能力越強(qiáng)， 承受風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。敏感性分析方法是利用敏感性的方法， 敏感性是指由于特定因素或變量 （如材料價(jià)格）的變化而引起評(píng)估目標(biāo)（如成本）的變動(dòng)幅度。如果這一因素在一定范圍內(nèi)變動(dòng)但不對(duì)評(píng)估目標(biāo)造成變化，就可以被認(rèn)為對(duì)評(píng)估目標(biāo)是弱敏感性因素，反之為強(qiáng)敏感性因素。變動(dòng)因素可以是一個(gè)，也可以是多個(gè)。盈虧平衡分析法和敏感性分析方法是靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法， 它們雖然能夠回答哪些變數(shù)或假設(shè)對(duì)開發(fā)貸款項(xiàng)目影響大 , 但不能回答哪些變數(shù)或假設(shè)最有可能發(fā)生變化以及變化的概率 , 這是它們?cè)陂_發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方面的缺點(diǎn)。2. 確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法確定性風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法主要定量、 定性或兩種結(jié)合方法， 定量方法主要是

25、利用歷史統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)； 定性方法主要是利用經(jīng)驗(yàn)推斷進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。 貸款項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、可行性分析、批復(fù)到實(shí)施過程中是一個(gè)復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過程，在這個(gè)過程中會(huì)每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到來自不同的風(fēng)險(xiǎn)因素影響， 所以，開發(fā)貸款項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)是由許多風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)體系，這些風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)行定量或定性估計(jì)。所以，定性與定量結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法在貸款項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用， 綜合推斷法就是其中主要的一種風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法。 綜合推斷法又稱外推法， 是利用已有數(shù)據(jù)并結(jié)合主觀分析判斷， 來估計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的一種綜合風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法。 綜合推斷法又可分為前推法、后推法和旁推法。a 前推法前推法就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目以前的歷史經(jīng)

26、驗(yàn)和資料推斷出未來事件發(fā)生的概率和后果，是最為常用的外推方法。 如果歷史數(shù)據(jù)具有明顯的周期性，那么外推就可認(rèn)為將來的情況會(huì)是歷史簡(jiǎn)單重現(xiàn)， 也就是歷史數(shù)據(jù)的序列特性直接投射到未來的狀況中， 據(jù)此直接對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)做出周期性評(píng)估。 如果從歷史記錄中看不出明顯的周期性或歷史數(shù)據(jù)不能構(gòu)成很好的序列， 有時(shí)需要從邏輯上的可能性及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，去推斷過去未發(fā)生的事件在將來是否有可能發(fā)生。b 后推法后推法是手頭沒有房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)可供使用時(shí)所采用的一種方法。由于項(xiàng)目的一次性和不可重復(fù)性， 所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)時(shí)常用此法。 后推法就是把未知的想象的事件及后果與某一已知事件及后果聯(lián)系起來， 也就是把未來風(fēng)

27、險(xiǎn)事件歸結(jié)到有數(shù)據(jù)可查的造成這一風(fēng)險(xiǎn)事件的一些初始事件， 從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估和分析。 例如，對(duì)某項(xiàng)目需考慮自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)， 如果沒有該地區(qū)自然災(zāi)害方面的直接歷史數(shù)據(jù)，可將自然災(zāi)害的概率與一些自然災(zāi)害數(shù)據(jù)聯(lián)系起來考慮，估算出足以引起自然災(zāi)害的“假象大雨”或“假象風(fēng)暴”等等，根據(jù)這些假象災(zāi)害發(fā)生的概率，就可以對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的自然風(fēng)險(xiǎn)做出風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。c 旁推法旁推法就是利用與房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行外推，用某一項(xiàng)9目的歷史記錄對(duì)新的類似項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)估和分析。 例如，可以通過搜集類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來估計(jì)本項(xiàng)目所面臨經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)生的概率和損失程度。（三）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的計(jì)量

28、標(biāo)度風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量結(jié)果需要用有關(guān)指標(biāo)來表示， 通常使用標(biāo)識(shí)、 序數(shù)、基數(shù)和比率四種標(biāo)度。1. 標(biāo)識(shí)標(biāo)度。標(biāo)識(shí)對(duì)象或事件，用來區(qū)分不同的風(fēng)險(xiǎn)，但不涉及數(shù)量。不同的顏色和符號(hào)都可以作為標(biāo)識(shí)標(biāo)度。 在尚未充分掌握風(fēng)險(xiǎn)的所有方面或同其它已知風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系時(shí)，使用標(biāo)識(shí)標(biāo)度。2. 序數(shù)標(biāo)度。事先確定一個(gè)基準(zhǔn)， 然后按照與這個(gè)基準(zhǔn)的差距大小將風(fēng)險(xiǎn)排出先后順序，使之彼此區(qū)別開來。 利用序數(shù)標(biāo)度還能判斷一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是大于、 等于、還是小于另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。 但是，序數(shù)標(biāo)度無法判斷風(fēng)險(xiǎn)之間的具體差別大小。 將風(fēng)險(xiǎn)分為已知風(fēng)險(xiǎn)、可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)用的就是序數(shù)標(biāo)度。3. 基數(shù)標(biāo)度。使用基數(shù)標(biāo)度不但可以把各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)彼此區(qū)別開來， 而且

29、還可以確定他們彼此之間差別的大小。4. 比率標(biāo)度。不但可以確定他們彼此之間差別的大小， 還可以確定一個(gè)計(jì)量起點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率就是一種比率標(biāo)度。（四）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的流程一般情況下，開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟。1. 確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的目的與要求。2. 搜集、整理風(fēng)險(xiǎn)資料。 數(shù)據(jù)是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的基礎(chǔ)， 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)資料包括與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)歷史資料以及現(xiàn)有的項(xiàng)目的有關(guān)資料。3. 選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法很多， 應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)特點(diǎn)以及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)處置的需要， 確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的目的要求、 搜集、整理風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)、選擇風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法、 估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可能引

30、起后果或損失的嚴(yán)重程度得出結(jié)論。4. 估計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)后果或損失的嚴(yán)重程度。5. 修正偏差并得出結(jié)論。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)過程涉及主觀概率， 并會(huì)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中人們會(huì)傾向于采用小數(shù)法則所產(chǎn)生的系統(tǒng)性偏差， 所以要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)和修正以使風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)結(jié)果更客觀。房地開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)流程如圖3 所示。04估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概010203率有07確定項(xiàng)目投資風(fēng)搜集、整理風(fēng)險(xiǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方有無偏差險(xiǎn)估計(jì)目的、要修正并得出結(jié)論資料法05求無估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的損失06結(jié)論圖 3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)流程10房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所需建設(shè)資金的貸款。目

31、前我國的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸增長速度快， 1998 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 2028.92 億元， 2008 年達(dá)到 19300 億元，年均增長 25.8%。但是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，它給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)也在積累， 因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)引起足夠的重視，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)作到早監(jiān)測(cè)、早防范。（五）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)我國商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法的規(guī)定， 目前我國商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理主要是通過項(xiàng)目評(píng)估來完成。房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的評(píng)估內(nèi)容， 重點(diǎn)是在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上， 從銀行的角度對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、 財(cái)務(wù)上和

32、經(jīng)濟(jì)上的可行性和可靠度進(jìn)行全面評(píng)估。 重點(diǎn)內(nèi)容包括：1.承貸企業(yè)資信評(píng)價(jià)主要包括：承貸企業(yè)基本情況（歷史沿革和公司基本情況）、承貸企業(yè)經(jīng)營者情況（法人、公司高層管理人員及公司人員整體水平）、承貸企業(yè)經(jīng)營情況 （開發(fā)業(yè)績及組織結(jié)構(gòu)）、承貸企業(yè)財(cái)務(wù)狀況（資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況及所有者權(quán)益狀況）、財(cái)務(wù)指標(biāo)（償債能力評(píng)價(jià)：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，盈利能力分析：銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)利潤率及總資產(chǎn)凈利潤率等）2.項(xiàng)目概況評(píng)價(jià)主要包括：項(xiàng)目基本情況、 項(xiàng)目建設(shè)合法性評(píng)價(jià)、 項(xiàng)目進(jìn)展評(píng)價(jià)及相關(guān)單位的資質(zhì)評(píng)價(jià)。3.項(xiàng)目市場(chǎng)分析主要包括：投資環(huán)境分析、總體市場(chǎng)分析、區(qū)域市場(chǎng)分析及項(xiàng)目swot分析；

33、4.投資估算和資金籌措評(píng)估主要包括：總投資估算（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用）、投資進(jìn)度及計(jì)劃（已投入資金情況和后續(xù)投資計(jì)劃）及自有資金評(píng)價(jià)；5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)主要包括：項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)（收入測(cè)算、銷售稅金、投資成本、利潤總額及凈利潤）、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析（項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值）、資金來源與運(yùn)用分析、借款清償能力分析（利息備付率、償債備付率）、不確定性分析（盈虧平衡點(diǎn)（ bep）、敏感性分析）。6.貸款方式分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)效益評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是將項(xiàng)目貸款按五大方面、

34、 四類風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行打分評(píng)價(jià)。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)五方面是：政策和地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。四類風(fēng)險(xiǎn)程度由低到高的順序?yàn)椋旱惋L(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)。所有正式評(píng)估的貸款項(xiàng)目均應(yīng)進(jìn)行打分評(píng)價(jià)， 并按照最終得分結(jié)果進(jìn)行貸款級(jí)別分類。11（六）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)模型構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是綜合衡量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的影響程度。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)只對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作各階段單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行估計(jì)量化， 而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)則考慮所有風(fēng)險(xiǎn)綜合起來的整體風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。層次分析法 (analytic hierarchy proeess， ahp)是美國著名運(yùn)籌學(xué)家薩蒂(t.l.saaty)

35、等人在 20 世紀(jì) 70 年代提出的一種定性與定量分析相結(jié)合的多準(zhǔn)則決策方法。層次分析法是指將決策問題的有關(guān)元素分解成若干層次， 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性分析和定量分析的一種決策方法， 它把人們的思維過程層次化、 數(shù)量化，用數(shù)學(xué)方法為分析決策、 預(yù)報(bào)或控制提供定量的依據(jù)。 這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜決策問題的本質(zhì)、 影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析之后， 構(gòu)建一個(gè)層次結(jié)構(gòu)模型，然后利用較少的定量信息，把決策的思維過程數(shù)學(xué)化。在本文中，采用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)具體包括以下步驟 : 首先，建立評(píng)價(jià)對(duì)象的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系， 其次，通過向?qū)＜易稍兊贸鲈u(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)值，構(gòu)造判斷矩陣，并計(jì)算相對(duì)權(quán)重

36、系數(shù)；最后，通過一致性檢驗(yàn)來驗(yàn)證結(jié)果的科學(xué)性，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。（七）房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建為了保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的科學(xué)性，通過召開專家咨詢會(huì)， 整合專家咨詢會(huì)的結(jié)果，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括: 借款人風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)具體又分為 3 個(gè)指標(biāo) : 經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)具體又分為3 個(gè)指標(biāo) :合法性風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具體又分為5個(gè)指標(biāo) :銷售風(fēng)險(xiǎn)、供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)具體又分為5 個(gè)指標(biāo) :資金風(fēng)險(xiǎn)、效益風(fēng)險(xiǎn)、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、

37、 不確定性風(fēng)險(xiǎn)及貸款方式風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可以劃分為 3 層 : 目標(biāo)層、指標(biāo)層和次指標(biāo)層。（八）建立房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)設(shè)置為了能將上述評(píng)價(jià)結(jié)果具有操作性，本文借鑒商業(yè)銀行信用等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，初步建立了房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是利用多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、 技術(shù)指標(biāo)，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面分析、 測(cè)定的基礎(chǔ)上， 采用定量與定性相結(jié)合的辦法對(duì)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷的過程。 本標(biāo)準(zhǔn)主要是利用房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的結(jié)果，建立以下四類指標(biāo)體系，作為量化考核評(píng)估依據(jù)。商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

38、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定時(shí)， 采取計(jì)分制形式， 將各考核內(nèi)容分別量化， 最后以得分多少劃定房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 對(duì)于無法量化的指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況掌握其定性評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)， 確定分?jǐn)?shù)。根據(jù)四類風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)評(píng)定量值， 將房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) （詳見表 4）。12表 1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)設(shè)置情況表項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)abcde參考分?jǐn)?shù)851007084606940590392.房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定指標(biāo)和評(píng)分辦法以上文的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為依據(jù)，經(jīng)過專家討論， 進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，設(shè)立了房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定指標(biāo)（詳見表5）。表 2 奉賢別墅開發(fā)貸款項(xiàng)目

39、風(fēng)險(xiǎn)分值設(shè)置指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱分值序號(hào)指標(biāo)名稱分值一借款人風(fēng)險(xiǎn)10二項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)101經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)24合法性風(fēng)險(xiǎn)52企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)25進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)23企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)66建設(shè)內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)3三項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)30四項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)507銷售風(fēng)險(xiǎn)1412資金風(fēng)險(xiǎn)78供求風(fēng)險(xiǎn)413效益風(fēng)險(xiǎn)109市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)414財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2510競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)315不確定性風(fēng)險(xiǎn)511政策風(fēng)險(xiǎn)516貸款方式風(fēng)險(xiǎn)33.評(píng)分辦法a 借款人風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（ 10 分）表 3 借款人風(fēng)險(xiǎn)分值設(shè)置及計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明序號(hào)指標(biāo)名稱分值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明1經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)2(1)資質(zhì)等級(jí)1一級(jí)一級(jí)得 1 分，二級(jí)得 0.8分，三級(jí)得0.6 分，四級(jí)得 0.4 分，暫定得 0 分。(2

40、)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)1學(xué)歷好得 1 分，較好得 0.8 分，一般得 0.6業(yè)績分，較差得 0.4 分，差得 0 分。2企業(yè)經(jīng)營風(fēng)2險(xiǎn)20 萬平方米得 2 分，每減少 5 萬平(3)累計(jì)開發(fā)量220方米扣 0.4 分，小于 5 萬平方米，得0 分。3企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)6險(xiǎn)(4)資產(chǎn)負(fù)債率250%50%得 2 分，每上升 5 個(gè)百分點(diǎn)扣0.4 分，超過 70%，得 0 分。(5)流動(dòng)比率2200%200%得 2 分，每下降 20 個(gè)百分點(diǎn)扣0.4 分，低于 150%得 0 分。(6)速動(dòng)比率2100%100%得 2 分，每下降 10 個(gè)百分點(diǎn)扣0.4 分，低于 70%得 0 分。13b 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（ 10

41、分）續(xù)表項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分值設(shè)置及計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明序號(hào)指標(biāo)名稱分值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明4合法性風(fēng)險(xiǎn)5（7）五證齊全5每少 1 個(gè)證，扣 1 分，兩個(gè)證以下得 0五證分。5進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)2開發(fā)周期及進(jìn)合理得 2 分，較合理得1.6 分，一般得(8)21.2 分，不太合理得 0.8分，不合理得 0度分。6建設(shè)內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)3三環(huán)內(nèi)得 1 分，三四環(huán)得 0.8 分，四五(9)地理位置1環(huán)得 0.6 分，五環(huán)外 0.4 分，遠(yuǎn)郊區(qū)得0 分。保障性住房得2 分，普通住宅得 1.6 分，(10)建設(shè)性質(zhì)2公寓別墅 1.2 分, 商業(yè)寫字樓得 0.8 分,其它得 0 分c.項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（ 30 分）續(xù)表項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分值設(shè)置及計(jì)分標(biāo)

42、準(zhǔn)說明序號(hào)指標(biāo)名稱分值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明7銷售風(fēng)險(xiǎn)14比周邊類似項(xiàng)目低 20%以上，得 10 分；(11)銷售價(jià)格或租10低 10%以上，得 8 分；基本一致，得 6金分；高出 10%以內(nèi)，得 4 分；高出 20%以上，得 0 分。合理得 4 分，較合理得 3.2 分，一般得(12)銷售比例42.4 分，不太合理得 1.6 分，不合理得0 分。8供求風(fēng)險(xiǎn)4(13)供求狀況2好得 2 分，較好得 1.6 分，一般得 1.2分，較差得 0.8 分，差得 0 分。(14)未來銷售前景2好得 2 分，較好得 1.6 分，一般得 1.2分，較差得 0.8 分，差得 0 分。9市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)4合理得 2 分，

43、較合理得 1.6 分，一般得(15)價(jià)格定位21.2 分，不太合理得 0.8 分，不合理得0 分。合理得 2 分，較合理得 1.6 分，一般得(16)戶型、面積21.2 分，不太合理得 0.8 分，不合理得0 分。10競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)314價(jià)格、與周邊項(xiàng)目相比， 有 4 項(xiàng)以上優(yōu)勢(shì)得 3品質(zhì)、分；3 項(xiàng)優(yōu)勢(shì)得 2.4分，2 項(xiàng)優(yōu)勢(shì)得 1.8(17)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3環(huán)境、分，1 項(xiàng)優(yōu)勢(shì)得 1.2分，沒什么優(yōu)勢(shì)得配套0分等11政策風(fēng)險(xiǎn)5政策利好度大，得5 分；較大得 4 分，(18)政策影響力5一般得 3 分，沒什么影響， 得 2 分，不利影響得 0 分。d.項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（50 分）續(xù)表項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)分值設(shè)置

44、及計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明序號(hào)指標(biāo)名稱分值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)說明12資金風(fēng)險(xiǎn)7合理得 4 分，較合理得 3.2 分，一(19)投資估算4般得 2.4 分，不太合理得 1.6 分，不合理得 0 分。低于規(guī)定比例得 0 分，等于規(guī)定比(20)自有資金比例3例得 1.2 分，每提高2 個(gè)百分點(diǎn)，加 0.6 分，最高得分不超過 3 分。13效益風(fēng)險(xiǎn)1010000 萬10000 萬元得 3 分，每減少 1000(21)凈利潤3萬元扣減 0.6 分， 5000 萬以下得 0元分(22)總投資凈利潤78%/年8%得 7 分，每下降1 個(gè)百分點(diǎn)扣1.4 分。低于 5%/年，得 0 分。14財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)25(23)內(nèi)部收益率612%

45、12%得 6 分，每下降 1 個(gè)百分點(diǎn)扣1.2 分，低于 8%得 0 分。10000 萬小于 0 時(shí)，項(xiàng)目不可行；大于 0 時(shí)(24)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值12得 4.8 分, 每增加 2000 萬元，加元2.4 分，最高分不超過12 分。(25)投資回收期3小于貸款期得 3 分，每延長 6 個(gè)月扣減 0.6 分，超過 2 年得 0 分。(26)利息備付率222 得 1.2 分，每提高 1 增加 0.4分，最高得分不超過2 分。(27)償債備付率211 得 1.2 分，每提高 0.5 增加 0.4分，最高得分不超過2 分。15不確定性風(fēng)險(xiǎn)5(28)盈虧平衡點(diǎn)360%60%得 3 分，每上升10 個(gè)百分點(diǎn)（

46、bep）扣 0.6 分，超過 90%得 0 分。變化 10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，得(29)不確定性分析22 分；變化 5%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，得 1 分；變化 5%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)15值小于 0，得 0 分。16貸款方式風(fēng)險(xiǎn)350%得 3 分，每上升 5 個(gè)百分點(diǎn)扣抵押率或保證企50%或0.6 分，超過 60%得 0 分。3aaa企業(yè)保證得 3 分，減小一個(gè)等（30）aaa企業(yè)業(yè)級(jí)扣 0.6 分，a 級(jí)企業(yè)以下保證得 0分。（九）奉賢別墅開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)使用說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)越高，銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)越??；反之，就越大。具體情況如下：第一，當(dāng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得分為 85-1

47、00之間時(shí)，屬于 a 級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，貸款資金基本無風(fēng)險(xiǎn)， 此時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以正常放貸。第二，當(dāng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得分為 70-84之間時(shí)，屬于 b 級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，表明貸款有輕度風(fēng)險(xiǎn)。 這時(shí)預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)難度相對(duì)較小， 銀行采取一定措施即可排除，具體規(guī)避措施由有關(guān)支行 (部 )決策部門根據(jù)自身情況決定。第三，當(dāng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得分為60-69之間時(shí)，屬于 c 級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，表明貸款風(fēng)險(xiǎn)較為嚴(yán)重。這時(shí)預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)難度較大，有關(guān)支行 (部)要積極研究對(duì)策，并報(bào)上級(jí)審批。第四，當(dāng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得分低于 60 分，屬于 d 級(jí)及以下風(fēng)險(xiǎn)，表明貸款風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)嚴(yán)重。最好，不要放貸，同時(shí)必須及時(shí)上報(bào)分行有關(guān)決策部門，該部門接到信息后，應(yīng)組織力量與該支行 (部)決策部門共商對(duì)策。三、奉賢別墅開發(fā)貸款項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算（一）盈利能力分析承貸企業(yè)近三年的盈利能力指標(biāo)。 承貸