2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題

1、2017年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方 法真題2017年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題1、 在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷答案：D2、 政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是（） A征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)答案：D3、 下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）A根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)

2、B承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)答案：D4、關(guān)于估價(jià)目的的說(shuō)法錯(cuò)誤的是 （）A估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D估計(jì)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途答案：C5、土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C()6、下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況

3、的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)狀況描述的是A建筑密度大小B房型設(shè)計(jì)C臨路狀況D公共配套設(shè)施情況答案：B7、 下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是（）A對(duì)住宅本身進(jìn)行投資改良B由于人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求增加C因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高8、 關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值答案：D9、 某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2,使用面積為132 m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為

4、23 m,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500/ m,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A5893B6387C6473D7016答案：C10、 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因的是（）A國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B國(guó)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C匯率波動(dòng)D稅收減免答案：D11、 房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來(lái)源于（）的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系答案：D12、 某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為4

5、8萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（）萬(wàn)元。A12B25C27D40答案：B13、 房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）A房屋征收決定公告之日B原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D委托估價(jià)之日答案：A14、 評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測(cè)算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/怦，假設(shè)開發(fā)法對(duì)續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測(cè)算結(jié)果分別為10000元/怦和9550元

6、/怦。根據(jù)最高最佳利用原則， 估價(jià)方案綜合測(cè)算結(jié)果（多 種估價(jià)方法的，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/ m2.A9175B9400C9450D9775答案：B15、 比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）A所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策C國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D16、為評(píng)估某房地產(chǎn) 2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為 2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/ m2,買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買

7、方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交 易價(jià)格的6呀口 3% 2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每 月比上月上漲0.3%。對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為（）元/ m.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、 運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù)為（）A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A

8、18、采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法， 正確的是（）。A標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為 100B標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為 97C房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95答案：A19、 關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是 （）。A在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來(lái) 可獲取收益的時(shí)間C自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益 時(shí)止的時(shí)間答案D20、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出

9、讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建 筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈 收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益 價(jià)值為（）萬(wàn)元。A188.92B194.62C196.25D198.18答案A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi) 30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等 50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等 40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等 65萬(wàn)元， 年抵押貸款還本付息額 70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi) 用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為 （）萬(wàn)元，A245B275C315D345答案：

10、D23、 某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬(wàn)元，廠房?jī)?nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購(gòu)置價(jià)格為40萬(wàn)元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬(wàn)元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬(wàn)元；拆除廠房花費(fèi)7萬(wàn)元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi) 1萬(wàn)元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬(wàn)元，該廠房的殘值率為（）A1.43%B2.00%C7.865D11.00%答案：B24、 估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）A2.00%B2

11、.13%C2.22%D2.50%答案：C25、 關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說(shuō)法，正確的是（）A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間B為建筑物有效年齡與其未來(lái)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和答案：B26、 某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500 m2,凈租金為730元/ m2.年，空置率為15%周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/ m.年，空置率為10%現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬(wàn)元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬(wàn)元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.

12、5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬(wàn)元。A78B102C180D302答案：B開發(fā)27、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下,完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A價(jià)值時(shí)點(diǎn)B開發(fā)完成C未來(lái)延遲銷售D銷售完成答案：C34、 關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的是（）A舊廠房因火宅造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B股價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可以實(shí)例調(diào)查困難，可不選用？D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法答案：A35、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括（）A估價(jià)師

13、對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證B估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證D估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說(shuō)明答案：D1關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）A、應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C出具的結(jié)果具有證明效力D應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E、咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有（）A、農(nóng)地B寫字樓C加油站D二手商品住宅E、行政辦公樓3、 下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出

14、租D在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀答案：ABD4、 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的因素有（）A周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B家庭規(guī)模小型化C下周貸款利率DGDP增速放緩E城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、 下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有（）A建筑面積B建筑進(jìn)深C室內(nèi)凈高D建筑層數(shù)E建筑質(zhì)量答案：ABCD6、 下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來(lái)的有（）A在建工程抵押估價(jià)B期房預(yù)售價(jià)格評(píng)估C預(yù)購(gòu)商品房抵押估價(jià)D用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房?jī)r(jià)格評(píng)估E建筑物火宅損毀價(jià)值評(píng)估答案：BCD7、 下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）A、高檔公寓B標(biāo)

15、準(zhǔn)廠房C房地產(chǎn)開發(fā)用地D行政辦公樓E、在建工程8、 比較法股價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）A、租賃權(quán)限制情況B交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D地役權(quán)設(shè)立情況E、利用方式限制情況答案：ACDE9、 評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有（）A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E、凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金答案：AE10、 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括（）A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)

16、行D可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動(dòng)不同步答案：BCD11、 關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有（）A、采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E、包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用答案：ABD12、 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法股價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有（）A、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期C建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D銷售期是自開始銷售房

17、地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日13、 關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作業(yè)及其適用的估價(jià)對(duì)象的說(shuō)法，正確的有（）A、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)B長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來(lái)比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)D直線趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)的房地 產(chǎn)E、平均增減量法適用的估價(jià)對(duì)象是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上 升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)答案：ABCD14、 運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系評(píng)估宗地市場(chǎng)價(jià)格

18、時(shí)，應(yīng)修正調(diào)整的價(jià)格影響 因素包括（）A、市場(chǎng)狀況B交易情況C區(qū)位情況D使用期限E、開發(fā)程度答案：ACDE15、 關(guān)于估價(jià)委托書的說(shuō)法，正確的有（）A、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書B估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得帶其起草C委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書內(nèi)注明D估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E、估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)答案：ACDE1、估價(jià)師不能在開始估價(jià)之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價(jià)之前與他們討 論估價(jià)結(jié)果（）答案：“2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來(lái)源，而是以住房

19、自身的價(jià)值作 為償還保證（）答案：“3、為估價(jià)委托人競(jìng)買國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)，屬于咨詢性估價(jià)（）答案：“()4、實(shí)際估價(jià)中，不是所有影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來(lái)量化，但 估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來(lái)量化各種因數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)答案：“()5、抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用答案：X6、 比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場(chǎng)價(jià)格（）答案：X7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對(duì)客流量的影響（）答案：X8、在運(yùn)用收益法評(píng)估商品住宅

20、價(jià)值時(shí)，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價(jià)，則選取的資本化率較小；如果選擇報(bào)酬資本化法估價(jià)。則選取的報(bào)酬率較大（）答案：X9、成本法評(píng)估包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購(gòu)建價(jià)格（）答案：X10、 建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在（）答案：“11、 實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)格類型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō) 明理由（）答案：X12、 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組， 使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有 相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)， 經(jīng)過分析，利用*型計(jì)算出各宗

21、被 估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法 （）答案：X13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、 地價(jià)相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域 （） 答案：X14、 評(píng)估整個(gè)住宅小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層（） 答案：“15、 估價(jià)報(bào)告使用期限與估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的期限一致（）答案：X1. 某商鋪共二層，總建筑面積 200m2,每層建筑 面積相等，一層層高6m二層層高3.5m。該商 鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為 1680元/m2,約定每年租金遞增率為3%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m 的一層年租金為1920元/m2,二層租金是一層租

22、 金的0.6倍;在其他條件相同的情況下，層高 6m 的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍； 該類商鋪每年的租金遞增率為5%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%該商鋪從目前開始計(jì)算的10年持有期 末轉(zhuǎn)讓時(shí)的資本化率為 6%轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià) 格的6%請(qǐng)計(jì)算該商鋪目前帶租約的市場(chǎng)價(jià)格 （假設(shè)該類商鋪的報(bào)酬率為10%） （10分） 答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1. 租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680,則目前年租金為:1680 X （1+3%）=1730.4（元/m2）1730.4 X 200 X （1 一 25%）/（10%一 3%）1 （1+3%）4/（1+10%）4=85.7521（萬(wàn)元

23、）2. 租約期外價(jià)值時(shí)點(diǎn)層高3.5m的一層年租金為1920元/m2, 則：一層層高6m的租約期外第一年租金為：1920 X1.25 X （1+5%）4=2917.215（元/m2）二層層高3.5m的租約期外第一年租金為：1920 x 0.6 X （1+5%）4=1400.2632（元/m2） （2917.215 x 100+1400.2632 x 100）（1 一 25%）/（10%一 5%）1 一（1+5%）6（1+10%）6/ （1+10%）4=107.7310（萬(wàn)元）3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時(shí)，利用直接資本化法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值， 房 地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益/資本化率 （1920 x （1+5%）10 x 1.25 x 100+1920 x （1+5%）10 x 0.6 x 100（1 一 25%）/6%x （1 一 6%）/（1+10%）10=262.1060（萬(wàn)元）V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59（萬(wàn)元）2. 某公司5年前通過出讓方式職得土地面積 2000m2使用期限50年的某地塊，土地出讓合 同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。該 公司3年前在該地塊上建成房屋并投入使用，總 建筑面積5000m2