北京寫字樓市場主流客戶需求分析

1、北京寫字樓市場主流客戶需求分析市場經(jīng)濟條件下， 需求是引導市場發(fā)展的根本動力。 早期北京寫字樓市場的發(fā)展， 主要源于中國改革開放政策，不斷涌入的外資公司對位于成熟商務區(qū)，可租賃使用的辦公場所的需求。經(jīng)過近十五年的發(fā)展，北京寫字樓市場已成為亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分。目前，北京有優(yōu)質(zhì)寫字樓約 520 萬平方米，共計約 130 個項目，為數(shù)千家機構(gòu)提供了辦公場所。這些寫字樓項目主要分布在cbd 、中關(guān)村、金融街等三大熱點商務區(qū)。上述商務區(qū)在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府相關(guān)支持政策等方面各具特色，導致區(qū)域?qū)懽謽强蛻粼谛枨蟋F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。cbd 及東部城區(qū)cbd 及東部城區(qū)是

2、北京涉外資源最集中的地區(qū)。根據(jù)世邦魏理仕公司抽樣調(diào)查，該區(qū)域?qū)懽謽怯脩糁?，外資機構(gòu)所占比例高達70% 以上。在行業(yè)分布方面，主要集中于 it通訊、貿(mào)易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險投資等行業(yè)，沒有絕對性發(fā)展行業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲆宰赓U為主，但2003 年，建外 soho 的入市，為區(qū)域?qū)懽謽卿N售市場的漸熱拉開序幕。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖赓U客戶以外資機構(gòu)為主，在需求方面的主要特點如下：1 、對擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施 （電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是sars 之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點，有無四管式空調(diào)，以及新風量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素

3、。2 、 能承受的租金水平相對較高。cbd 區(qū)域及東部城區(qū)的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數(shù)租戶能承受的租金水平在usd3035/ 月 / 平方米使用面積（含物業(yè)管理費） ，相對高于其他商務區(qū)。3、通過專業(yè)代理機構(gòu)辦理寫字樓租賃事宜。因區(qū)域?qū)懽謽亲鈶舳酁榭鐕镜暮Ｍ夥种C構(gòu)，有使用專業(yè)代理機構(gòu)服務的慣例，與市場上較活躍的一些外資房地產(chǎn)顧問公司已建立長期服務關(guān)系。由于以外資企業(yè)租戶為主， 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鑫磥淼淖赓U吸納受世界經(jīng)濟發(fā)展形勢影響較大。進入 2003 年下半年后，全球各主要地區(qū)的經(jīng)濟均出現(xiàn)了良好的復蘇勢頭。美國摩根大通公司估計，第三季度全球新興市場經(jīng)濟平均增幅達到 8.7% ，為 1

4、994 年以來的最高速度。經(jīng)濟專家普遍認為， 2004 年，世界經(jīng)濟復蘇步伐將明顯快于今年，發(fā)達國家和發(fā)展中國家經(jīng)濟前景普遍看好。國際貨幣基金組織預計，明年世界經(jīng)濟將增長4.1% ，比今年的 3.2% 高出 0.9 個百分點。此外，未來幾年，中國政府將逐步實現(xiàn)加入 wto 的有關(guān)開放承諾，可以預見，外商投資經(jīng)濟在華將迎來新的發(fā)展契機。受此影響，未來外資機構(gòu)在 cbd 及東部地區(qū)的寫字樓需求呈上升趨勢。 2003 年下半年， 在 cbd 及東部地區(qū)的外資金融保險公司寫字樓需求出現(xiàn)明顯上升跡象，美國友邦保險公司的擴租、加拿大永明保險公司在長安街華夏銀行大廈租賃2600 平方米寫字樓、信誠人壽落戶東

5、方廣場，租用面積6000 平方米等等充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢。另一方面，隨著中央電視臺東遷步伐的臨近，許多關(guān)聯(lián)企業(yè)，如廣告公司、節(jié)目制作公司及一些新興傳媒行業(yè)公司也會在 cbd 及東部城區(qū)尋找新的辦公場所。在購買需求方面，盡管2004 年 cbd 及東部城區(qū)將有很多優(yōu)質(zhì)寫字樓項目進入銷售市場，如財富中心、華貿(mào)中心、佳程廣場等。但出于控制國家風險、以及財務在現(xiàn)金流方面的管理要求，跨國公司的海外機構(gòu)在當?shù)刭徶棉k公場所的可能性仍較小。該區(qū)域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業(yè)。金融街商務區(qū)金融街寫字樓市場的客戶以大型國有金融、 電信、 證券、 保險企業(yè)和其他大中型國企為主。 根據(jù)世邦魏理仕公司所進

6、行的抽樣調(diào)查， 客戶以內(nèi)資企業(yè)為主， 所占比例為 92.6% ；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險和投資、it通訊高科技及顧問咨詢業(yè)，三者在金融街地區(qū)寫字樓客戶中所占總比例之和為 75.4% ，其中金融保險和投資業(yè)客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點。金融街是北京寫字樓銷售市場最為活躍的區(qū)域。 購買優(yōu)質(zhì)寫字樓的客戶主要以國內(nèi)大型機構(gòu)為主，尤其是購買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機構(gòu)買家居多。例如：太平洋保險公司、深圳發(fā)展銀行、中國貿(mào)促會分別購買遠洋大廈部分樓層、中國證監(jiān)會購買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購買北京國際金融中心部分樓層等；此外，一

7、些金融機構(gòu)和國內(nèi)大集團公司， 以參與投資建設的形式（直接參與或其關(guān)聯(lián)公司參與） ， 入住金融街地區(qū)，如交通銀行落戶通泰大廈、招商銀行落戶國際金融大廈、中遠集團落戶遠洋大廈，未來北京商業(yè)銀行將落戶金融城等。這些大單客戶的購買需求呈現(xiàn)以下特點： 1、購買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國家機構(gòu)改革中新機構(gòu)的產(chǎn)生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機構(gòu)可分為兩種：一種是伴隨著國家機構(gòu)改革的進行，產(chǎn)生的一些適應市場經(jīng)濟發(fā)展需要的新型行業(yè)監(jiān)督機構(gòu)，如證監(jiān)會、保監(jiān)會、銀監(jiān)會以及電監(jiān)會等等。另一種是新成立的壟斷行業(yè)國有大公司，如國家電力體制改革產(chǎn)生的五大電力公司、中國電信、中國移動通信等等。 2 、國有大型壟

8、斷行業(yè)機構(gòu)入住比例上升。由于金融街位于西部城區(qū)，與國家各部委辦公地點相鄰，且交通連接便利。因此對一些新成立的壟斷行業(yè)機構(gòu)頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國家五大電力集團之一的大唐電 力也將落戶金融街。未來， 金融街寫字樓市場的需求仍以國內(nèi)客戶、 尤其是金融行業(yè)客戶為主， 一些實力雄厚的在京中央直屬企業(yè)將會成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對區(qū)內(nèi)金融企業(yè)未來可能實施的行業(yè)性扶持政策，將會帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨笊仙?2003 年 10月，西城區(qū)為促進金融街的發(fā)展，專門成立了金融產(chǎn)業(yè)促進辦公室，同時發(fā)文北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于加快北京金融街建設的意見，表明區(qū)政府在未來將通過加大區(qū)域

9、基礎設施建設投資、為區(qū)內(nèi)金融企業(yè)提供購買/ 租用辦公用房補貼、代辦人事手續(xù)等一系列措施，以加快北京金融街建設，增強區(qū)域?qū)鹑跇I(yè)的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨笞兓挠绊戇€不甚明顯，但表明地方政府對金融街的未來發(fā)展非常重視。但是，金融街寫字樓市場的潛在需求在未來會出現(xiàn)一定分流，本年度新推出北三環(huán)沿線的寫字樓項目如富安國際大廈，已將目標客戶鎖定大型內(nèi)資機構(gòu)，此類項目的入市，將會成為金融街寫字樓項目的新競爭對手。中關(guān)村地區(qū)近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。根據(jù)世邦魏理仕公司進行的抽樣調(diào)查，it、通訊和非it類高科技企業(yè)所

10、占辦公面積比例達到 60% 以上，其他行業(yè)的比例均在10% 左右或以下，表明 it 高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展支柱。此外，區(qū)域?qū)懽謽峭茝V方式以出售為主，是典型的銷售市場。目前，民營及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅闹饕脩?，未來需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。自 2003 年下半年，國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)的進一步發(fā)展實施了一系列積極促進措施，主要包括；海淀新區(qū)北擴計劃、 中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案的出臺、以北京市代市長王岐山、科技部部長徐冠華、教育部部長周濟共同掛帥、吸納了企業(yè)家柳傳志、鄧中翰的新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任。這些政策信號體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視 及支持，也預示著中關(guān)村的發(fā)展將進入突破性階段，逐漸完成商貿(mào)到研發(fā)的轉(zhuǎn)型。由此 帶來的對寫字樓市場需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發(fā)機構(gòu)或大型跨國公司 研發(fā)部門域?qū)懽謽鞘袌鲂枨髮⑸仙?，例如?2003 年一些大型跨國公司如 ibm 公司在上地的研發(fā)部門擴租、 intel 公司的研發(fā)部門落戶中關(guān)村地區(qū)。另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關(guān)村金融中心理想國際大廈等新建優(yōu)質(zhì)寫字樓就是為