XX花園物業(yè)管理(建議)方案

1、桂林市澳洲花園物業(yè)管理（建議）方案根據(jù)桂林市彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司（甲方）與我方（深圳市中海物業(yè)管理有限公司）（乙方）簽訂的澳洲花園物業(yè)管理顧問合同，甲方委托我方對(duì)“澳洲花園”小區(qū)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理顧問服務(wù)，在顧問期協(xié)助管理商桂林市彰泰物業(yè)管理有限公司優(yōu)化澳洲花園物業(yè)管理機(jī)構(gòu)， 指導(dǎo)其日常運(yùn)作管理， 建立一支高水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，使物業(yè)管理規(guī)范化。我方通過顧問團(tuán)和駐場(chǎng)經(jīng)理的多次考察，以及甲方領(lǐng)導(dǎo)的介紹，認(rèn)為澳洲花園在桂林市屬于中高檔樓盤；因此我們建議將此項(xiàng)目定位為“高檔物業(yè)管理”的檔次，因此，從小區(qū)三期入伙之日起就要高標(biāo)準(zhǔn)管理，創(chuàng)一流服務(wù)， 嚴(yán)格按照ISO9000 國際質(zhì)量管理體系運(yùn)作，成

2、為桂林市眾多樓盤中的“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志” ，讓澳洲花園的業(yè)主真正享受到“精誠服務(wù)”與“精彩生活”，以能成為澳洲花園的業(yè)主而倍感尊貴和自豪。據(jù)此，特編制澳洲花園物業(yè)管理（建議）方案。一、澳洲花園概況澳洲花園位于桂林市北環(huán)二路，小區(qū)地勢(shì)平坦， 形狀方正。 澳洲花園由桂林市彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，其占地面積41000 平方米， 建筑面積近70000 多平方米， 分三期開發(fā)；其中：住宅65000 平方米，商業(yè)用房3500 平方米，會(huì)所1000 平方米，其它1000 平方米。小區(qū)共有住戶662 戶，車位有166 個(gè)。澳洲花園小區(qū)內(nèi)綠意盎然，充滿著詩情畫意。由著名澳大利亞貝爾曼/ 上海中房

3、建筑設(shè)計(jì)院精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格以優(yōu)雅現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為主調(diào)，嶺南派園林景觀與歐式幾何綠化和諧交融。彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司特邀享譽(yù)海內(nèi)外的深圳市中海物業(yè)管理有限公司提供規(guī)范、健康、 周全的物業(yè)管理顧問服務(wù)，誓將澳洲花園物業(yè)管理打造成經(jīng)典品牌，把彰泰物業(yè)打造成桂林市的“中?！薄６?、澳洲花園物業(yè)管理總體思路及分階段目標(biāo)（一）、總體思路 :針對(duì)桂林市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和澳洲花園的實(shí)際情況， 確定對(duì)澳洲花園物業(yè)管理的總體思路為：一體化管理；高質(zhì)素隊(duì)伍；軍事化制度；規(guī)范化運(yùn)作；高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。1、一體化管理對(duì)澳洲花園的建筑物及相配套的公共設(shè)施設(shè)備、小區(qū)治安、園林綠化、車輛行駛與停泊、社區(qū)文化等事項(xiàng)實(shí)施綜合一體管理和服務(wù)

4、。通過打基礎(chǔ)、創(chuàng)品牌，以一流的管理與服務(wù)贏得社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)開發(fā)商物業(yè)的銷售，并通過提供各種服務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理處自負(fù)盈虧，走自我發(fā)展之路。2、高質(zhì)素隊(duì)伍通過精選管理人員，優(yōu)選服務(wù)人員，輔之以系統(tǒng)有效的雙向選擇用工機(jī)制、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)和建立一支綜合素質(zhì)高的員工隊(duì)伍。3、軍事化制度在員工管理過程中實(shí)行全軍事化管理模式，制訂詳細(xì)的員工培訓(xùn)制度，從理論學(xué)習(xí)、軍事訓(xùn)練和作風(fēng)建設(shè)等方面強(qiáng)化員工隊(duì)伍建設(shè)，建立一支業(yè)務(wù)技能熟練、服務(wù)水平高、軍事素質(zhì)過硬的員工隊(duì)伍。4、規(guī)范化運(yùn)作按照ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝袠I(yè)現(xiàn)狀和澳洲花園物業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行物管目標(biāo)定位，建立一套科學(xué)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)并行之有效的

5、管理服務(wù)制度，做到人人有章可循，事事有據(jù)可依。從澳洲花園三期物業(yè)管理籌備開始，規(guī)范運(yùn)作。5、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)建立全天候服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、菜單式服務(wù)和專業(yè)化服務(wù)四大服務(wù)體系，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，提供高質(zhì)量、為小區(qū)業(yè)主提供高水平的服務(wù)，體現(xiàn)物業(yè)管理人性化、人情化。（二）、階段目標(biāo)：第一階段（ 2002 年 12 月 12 日至 2003 年元月 12 日）：實(shí)現(xiàn)澳洲花園管理處的運(yùn)作和各專業(yè)管理體制與中海物業(yè)管理模式的順利接軌。分解目標(biāo)：完成澳洲花園管理處組織架構(gòu)的設(shè)置、各專業(yè)管理模式的建立、內(nèi)部各崗位的設(shè)置及人員編制等工作。完成對(duì)員工物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀規(guī)范、服務(wù)業(yè)應(yīng)注意的禮節(jié)禮貌、操作

6、層員工崗位職責(zé)、各崗位工作流程、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)等方面的培訓(xùn)，并取得良好效果。按 ISO9000 體系標(biāo)準(zhǔn)完善澳洲花園管理處各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料文件。完成對(duì)澳洲花園機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行規(guī)范管理的建議方案，并協(xié)助實(shí)施，以促進(jìn)澳洲花園三期車位的銷售。完成對(duì)管理處員工緊急集合方案的制定與演習(xí)，并形成制度。完成管理處辦公室和服務(wù)接待中心的設(shè)置建議方案。完成 2003 年社區(qū)文化活動(dòng)建議計(jì)劃（見本方案）。第二階段：（2003 年元月 13 日至 2003 年 2 月 18 日）按規(guī)范完成對(duì)澳洲花園三期物業(yè)的前期接管與入伙工作； 澳洲花園管理處按中海物業(yè)管理模式良性運(yùn)作。分解目標(biāo)：完成對(duì)澳洲花園實(shí)施

7、封閉式管理方案的制定并協(xié)助實(shí)施。完成對(duì)員工實(shí)施軍事化管理方案的制定并協(xié)助實(shí)施。完成對(duì)員工物業(yè)管理綜合服務(wù)技巧、投訴處理技巧、工作目標(biāo)的制定、 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)、樓宇接管、入伙基本程序等業(yè)務(wù)知識(shí)技能的培訓(xùn)，并取得良好效果。協(xié)助澳洲花園管理處與開發(fā)商、施工單位等方做好對(duì)三期物業(yè)的交接驗(yàn)收。編制澳洲花園三期入伙方案，并協(xié)助實(shí)施。協(xié)助管理處做好對(duì)三期工程資料進(jìn)行交接、并加以規(guī)范存檔。編制澳洲花園裝修管理規(guī)定，協(xié)助管理處對(duì)小區(qū)家庭裝修施工進(jìn)行規(guī)范管理。 員工對(duì)崗位職責(zé)和操作規(guī)程能熟練掌握。第三階段：（2003 年 2 月 19 日至合同期滿）彰泰澳洲花園物業(yè)管理處桂林市領(lǐng)先水平，形成良好的社

8、會(huì)效益。分解目標(biāo)：協(xié)助管理處完成對(duì)整個(gè)澳洲花園業(yè)主資料的搜集、整理和歸檔工作。完成對(duì)消防知識(shí)、消防演習(xí)方案的制定、企業(yè)文化、物業(yè)管理綜合知識(shí)等方面知識(shí)的培訓(xùn)。完成 ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要素的建立并在實(shí)施管理服務(wù)過程中得以良性運(yùn)行。員工對(duì)小區(qū)業(yè)主資料熟悉率達(dá)85%以上。各類資料、臺(tái)帳和檔案管理達(dá)到國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。 完成樓檢制度的建立，確保澳洲花園物業(yè)管理運(yùn)作形成良性循環(huán)。對(duì)鳴翠新都項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度提出物業(yè)方面的建議完成合同期滿前期的各項(xiàng)工作交接，確保澳洲花園物業(yè)管理能夠持續(xù)運(yùn)作。澳洲花園管理處物業(yè)管理水平居桂林市同行業(yè)一流水平。三、 澳洲花園管理處組織架構(gòu)和人員配置（一）組織架構(gòu)：見澳洲花園

9、顧問考察報(bào)告。（二）人員的配備和員工素質(zhì)要求1、管理層員工素質(zhì)要求：（ 1）管理處主任1 名，兼護(hù)衛(wèi)主管。大專以上文化程度或中級(jí)以上技術(shù)職稱，40歲以下，有一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織和協(xié)調(diào)能力。（ 2）副主任 1 名，兼清潔綠化主管和維修主管。大專以上學(xué)歷，土木建筑或機(jī)電等相關(guān)專業(yè)， 35 歲以下，從事物業(yè)管理一年以上。（ 3）收款員 1 名，兼接待員。大專學(xué)歷或助理會(huì)計(jì)師以上職稱，女性，35 歲以下，物業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)一年以上。（ 4）接待服務(wù)中心人員2 名：中專以上學(xué)歷，30 歲以下，男一名，身高1.72 米以上，女一名（由收款員兼），身高1.60

10、米以上，形象好，語言表達(dá)力強(qiáng)，熟練操作電腦。2、作業(yè)層員工素質(zhì)要求：（ 1） 護(hù)衛(wèi)員 ；要求男性， 25 歲以下，復(fù)退軍人，高中以上學(xué)歷，身高1.73 米以上，形象好，思維敏捷，身體健康，無犯罪記錄。班長(zhǎng)和軍訓(xùn)教員須有較高的軍事素質(zhì)。（ 2） 維修工 ：具備高中（中專、中技、職高）以上學(xué)歷，持有特種作業(yè)操作上崗證書，三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無犯罪記錄。維修班長(zhǎng)由維修主管兼任。（ 3） 清潔、綠化工 ：初中以上文化， 40 歲以下，以女性為主，經(jīng)專業(yè)技能培訓(xùn)后，輸送上崗。班長(zhǎng)須高中以上文化，有三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。3、人員來源：管理人員可由發(fā)展商從公司現(xiàn)有職員中委派，也可以從人才市場(chǎng)招聘，操

11、作層員工最好能從賓館酒店服務(wù)人員中吸納， 護(hù)衛(wèi)員可考慮與桂林市周邊地區(qū)退伍安置部門聯(lián)系定點(diǎn)招收。 管理層的新生力量可考慮從畢業(yè)于物管專業(yè)或酒店管理專業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘，這些人有一定理論基礎(chǔ)，易于入門，培養(yǎng)較快。四、澳洲花園物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)的接管驗(yàn)收入伙門崗、道口檢查樓層、外圍巡邏安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)監(jiān)控中心監(jiān)管樓層清潔清潔地面清潔五、管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施序號(hào)項(xiàng)目國家或省承諾指標(biāo)相關(guān)措施市指標(biāo)1、房屋完好率98%99%房屋外觀無破壞立面， 整潔、無改變使用功能，無亂搭建， 公用設(shè)施及通道無隨意占用。2、房屋零修及時(shí)率、98%99%接到維修單， 在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零合格率100%100%修及時(shí)

12、完成，急修不過夜。3、管理費(fèi)收繳率98%98%按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住時(shí)辦理銀行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。4、綠化完好率95%98%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美， 花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員管理。5、清潔、保潔率95%99%小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天12 小時(shí)保潔制， 樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次， 垃圾日產(chǎn)日清， 衛(wèi)生設(shè)施齊全、 完好。6、道路完好率及使90%96%道路暢通無損壞， 路面平坦整潔， 排水暢用率通，無隨意占道，無改變使用功能。7、化糞池、雨水井、98%定期疏通、 清理，井蓋齊全完好， 保證排污水井完好率放通暢，無堵塞。8、排水管、明暗溝完98%排水暢通無堵、

13、無積水、無塌陷、 無殘缺。好率9、路燈完好率95%98%路燈完好無損， 夜間正常使用， 定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。10、公共文化娛樂、 休95%98%確保娛樂設(shè)施使用功能， 定期維修，養(yǎng)護(hù)，息設(shè)施及小區(qū)雕完好無損。塑完好率11、生活用水用電供98%98%定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、保應(yīng)率及水電費(fèi)收證其完好，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)， 不擅自加價(jià)。繳率12、住戶維修回訪率30%30%接聽住戶報(bào)修電話鈴聲不超過3 響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過雙方約定時(shí)間，指定專人回訪，健全回訪紀(jì)錄。13、小區(qū)治安案件發(fā)22以下24 小時(shí)守衛(wèi)巡邏， 力保住戶無被盜事件，生率年度無重大刑事案件發(fā)生。14、防火設(shè)備完好率10

14、0%100%定期檢查維護(hù)， 確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損。15、火災(zāi)發(fā)生率11以下加強(qiáng)消防宣傳， 增強(qiáng)居民防火意識(shí)， 建立義務(wù)消防隊(duì)， 定期演練， 勤檢查， 及時(shí)消除火災(zāi)隱患。16、違章發(fā)生率1%加強(qiáng)宣傳和巡視。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，違章處理率95%98%及時(shí)處理，及時(shí)回訪紀(jì)錄。17、住戶有效投訴率85按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作， 提高管理人員住戶投訴處理率95%100%素質(zhì)，定期征詢居民意見， 主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪制度。18、管理人員專業(yè)培100%100%重視崗前培訓(xùn)， 所有專業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參訓(xùn)合格率加相關(guān)崗位培訓(xùn)，持證上崗。19、居民對(duì)物業(yè)管理95%96%教育員工樹立“業(yè)主第一”的服務(wù)意識(shí)，滿意率

15、全心全意為業(yè)主服務(wù)， 竭盡全力為居民排憂解難。20、檔案建立與完好100%加強(qiáng)硬件投入， 指定專人全部實(shí)行電腦化率管理，確保檔案齊全，管理完善。六、澳洲花園物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)目前，大多數(shù)成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照ISO9000 質(zhì)量管理體系運(yùn)作，但澳洲花園物業(yè)是發(fā)展商定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、 高享受、 充滿濃郁人文精神的中高檔樓盤，因而建議在建立ISO9000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將澳洲花園導(dǎo)入中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理服務(wù)，竭誠為澳洲花園小區(qū)業(yè)主展示其尊貴、高雅、浪漫。（一）為業(yè)主建立接待服務(wù)中心1、接待服務(wù)中心設(shè)置的內(nèi)涵接待服務(wù)中心在功能上劃分為接待服務(wù)區(qū)和業(yè)主休息區(qū)兩大功能

16、區(qū)域，其功能主要體現(xiàn)在：（ 1）為業(yè)主提供一個(gè)開放的、舒適和大方的接待服務(wù)中心場(chǎng)所，凸現(xiàn)業(yè)主的尊貴，使業(yè)主舒適而方便地辦理入住手續(xù)、每月的各項(xiàng)繳費(fèi)和各類來訪事宜，或受業(yè)主委托提供其他專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。（ 2）接待服務(wù)中心又是整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)樞紐傳遞中心，24 小時(shí)為業(yè)主排憂解難釋疑。一方面接受業(yè)主主動(dòng)報(bào)修、報(bào)警、投訴、咨詢等信息，另一方面，在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的信息及時(shí)反饋給維修班或護(hù)衛(wèi)班、清潔綠化班等方面處理。2、接待服務(wù)中心硬件的配備接待服務(wù)中心與管理處辦公室選址定在小區(qū)15 號(hào)樓架空層，以方便業(yè)主出入，裝修要大方、氣派，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。（ 1） 辦公設(shè)施設(shè)備：主要為業(yè)主辦理商務(wù)或其他

17、事務(wù)提供服務(wù)，包括：電腦及打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、直撥電話等。（ 2） 便利業(yè)主的相應(yīng)配備（ 3） 沙發(fā)、茶幾、報(bào)刊雜志架及報(bào)刊雜志、飲水機(jī)、雨傘架及雨傘。3、接待服務(wù)中心人員職責(zé)主要職責(zé)：a) 代表管理處主任接受業(yè)主對(duì)管理處的投訴處理；b) 根據(jù)業(yè)主的要求和請(qǐng)求，有效調(diào)度各專業(yè)班組，保證快捷，程序到位；c) 負(fù)責(zé)解答業(yè)主的一切詢問，并向業(yè)主提供一切必要的協(xié)助和服務(wù)；d) 溝通業(yè)主與管理處的感情，主動(dòng)征求業(yè)主的意見；e) 處理前臺(tái)各類難題，負(fù)責(zé)索賠和催收；f) 完整記錄當(dāng)班時(shí)間內(nèi)所有事項(xiàng)，將特殊的或具普遍意見的問題上報(bào)管理處主任；g) 遇緊急情況，及時(shí)上報(bào)管理處主任。4、接待服務(wù)中心工作流程：

18、見澳洲花園顧問考察報(bào)告( 二 ) 、建立酒店服務(wù)模式1、 在小區(qū)大門入口增設(shè)護(hù)衛(wèi)門崗，嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記和對(duì)出入小區(qū)的業(yè)主實(shí)行微笑服務(wù)。2、 在大門口配備手推車一部，必要時(shí)由巡邏護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)為業(yè)主提貨、送貨。3、為老、弱、病、殘、小和行李較多的業(yè)主提供各類服務(wù)。4、提供有彰泰企業(yè)標(biāo)識(shí)的傘具或撐傘；5、提供其他可能的幫助。（三）、提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有序的服務(wù)按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系， 按照規(guī)范的程序?yàn)闃I(yè)主提供頂尖的專業(yè)管理服務(wù)。理服務(wù)內(nèi)容有：主要管（ 1）房屋建筑主體的管理：通過維護(hù)和修繕，充分保持和發(fā)揮房屋的使用功能，從而確保業(yè)主的房屋保值增值。（ 2）小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理：通過專業(yè)保養(yǎng)和維修

19、，使小區(qū)的設(shè)施設(shè)備保持團(tuán)完好，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（ 3）保潔管理：通過專業(yè)保潔和清洗，使小區(qū)達(dá)到嚴(yán)格的星級(jí)酒店保潔標(biāo)準(zhǔn)。（ 4）綠化管理：通過專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，使小區(qū)充分達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、四季如春、國家級(jí)花園小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。（ 5）保安管理：通過培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍，并借助高科技的智能化管理手段，為業(yè)主提供全天候服務(wù)，確保業(yè)主高枕無憂。（四）、為業(yè)主提供針對(duì)性、便利性的專項(xiàng)服務(wù)其特點(diǎn)是： 為業(yè)主設(shè)立各種專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，通過各種形式將服務(wù)內(nèi)容、 質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（ 1） 家庭生活類：主要為業(yè)主提供衣、食、住、行等方面的各項(xiàng)家政服務(wù)，如代訂花卉、生日蛋糕、車船機(jī)票，待購牛奶、

20、飲用水、食品用品，代洗衣服，私人區(qū)域清潔服務(wù)、裝修、搬家、打字、復(fù)印、傳真、接送小孩入托、上學(xué)等。（2）商業(yè)服務(wù)類：主要是利用小區(qū)的商鋪和會(huì)所，以及收集市區(qū)的商務(wù)信息，為業(yè)主提供各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如家電維修等。（3）文教衛(wèi)生類：主要是利用小區(qū)會(huì)所、幼兒園等場(chǎng)所組織業(yè)主在文化、教育、衛(wèi)生、 體育等方面開展各項(xiàng)活動(dòng)，如琴棋書畫比賽與展覽，假期培訓(xùn)班，健身、游泳、球類比賽等活動(dòng)。（4）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類：主要是受業(yè)主委托，辦理房屋租賃，代請(qǐng)家教、保姆等。（五）、受業(yè)主委托提供盡善盡美的特約服務(wù)除為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)外，還可為滿足業(yè)主的個(gè)別需求而隨時(shí)提供單一的特約服務(wù)。七、澳洲花園社區(qū)文化活動(dòng)

21、設(shè)計(jì)一個(gè)高品質(zhì)、高享受的高尚住宅小區(qū)，不僅要擁有典雅、舒適的園林環(huán)境，安全有序的交通網(wǎng)絡(luò)， 方便快捷的溝通渠道，以及管理服務(wù)人員以身作則的文明言行，還應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)無處不在、 無時(shí)不有的文化氛圍和對(duì)人的尊重與關(guān)懷。澳洲花園小區(qū)的社區(qū)文化就應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)滲透、 啟迪人們對(duì)美好精神生活追求的自覺、自律意識(shí)， 培養(yǎng)人們高度的精神文明素質(zhì)。1、舉辦一年一度的“彰泰小區(qū)居民文化藝術(shù)節(jié)”，藝術(shù)節(jié)形式應(yīng)求新求變，主題鮮明，內(nèi)容豐富多彩， 每年可因不同的季節(jié)表達(dá)不同的主體及內(nèi)容，或一年重點(diǎn)開展一個(gè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)的系列藝術(shù)節(jié)，如：一月：“

22、春之源”迎新春聯(lián)誼會(huì)，堅(jiān)持好彰泰實(shí)業(yè)每年一度的業(yè)主新春聯(lián)誼會(huì)。二月：“春之魂”民俗節(jié)：舉辦燈展、燈謎會(huì)，贈(zèng)送豐富的獎(jiǎng)品和紀(jì)念品。三月：“春之馨”文明家庭評(píng)選：通過組織業(yè)主開展學(xué)雷鋒利民便民義務(wù)勞動(dòng)，婦女節(jié)慰問活動(dòng)，開展小區(qū)文明家庭評(píng)選活動(dòng)，頒發(fā)“文明家庭”獎(jiǎng)牌。四月：“春之韻”花卉節(jié)：舉辦小區(qū)家庭花卉花雕園藝展，花魁競(jìng)艷，并組織植樹活動(dòng)。五月：“夏之靈”讀書文化節(jié)：舉辦書展，書評(píng)講座。六月：“夏之聲”音樂會(huì)，由小區(qū)業(yè)主及管理人員組建樂隊(duì)，組織音樂會(huì)，或邀請(qǐng)專業(yè)樂隊(duì)及大專院校的學(xué)生音樂團(tuán)體， 關(guān)系單位的音樂社團(tuán)來小區(qū)演出， 或組織小區(qū)幼兒園進(jìn)行藝術(shù)匯演。七月：“夏之光”電影文化周：舉辦露天電影晚

23、會(huì)。八月：“秋之閑”棋牌樂活動(dòng)：面向小區(qū)業(yè)主及管理人員舉辦各類棋牌競(jìng)賽活動(dòng)。九月：“秋之美”服飾文化、攝影、繪畫月：舉辦時(shí)裝表演，攝影書畫講座和展覽。十月：“秋之味”美食文化節(jié)：烹飪講座，烹飪比賽及大家餐活動(dòng)。十一月：“冬之趣”家居運(yùn)動(dòng)會(huì)：游泳、乒乓球、壁球以及其他趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。十二月：“冬之誕”迎新年：以西方傳統(tǒng)節(jié)日“圣誕節(jié)”作為主題，開展一系列游園活動(dòng)。在藝術(shù)節(jié)系列活動(dòng)當(dāng)中，還可以將中國及西方的一些傳統(tǒng)節(jié)日，如元宵、端午、中秋、重陽和復(fù)活、感恩、情人節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)等融入其中，形成內(nèi)容更為廣泛的特色活動(dòng)。2、創(chuàng)辦彰泰家園月刊建議彰泰家園月刊由彰泰物業(yè)公司組織三個(gè)管理處合辦。月刊主要是圍繞小

24、區(qū)的管理服務(wù)以及豐富廣大業(yè)主業(yè)余生活而創(chuàng)辦，是收集和反饋業(yè)主主要信息的來源之一，業(yè)主可以通過 彰泰家園 更深刻地了解彰泰人及小區(qū)居民的工作、生活及學(xué)習(xí)動(dòng)態(tài)?？飪?nèi)容：（ 1）彰泰實(shí)業(yè)發(fā)展之路的系列報(bào)道；（ 2）管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、及相關(guān)法律、法規(guī)的分類介紹；（ 3）社區(qū)活動(dòng)的信息發(fā)布及跟蹤報(bào)道；（ 4） 小區(qū)好人好事的宣傳褒揚(yáng)，不良現(xiàn)象的揭露與批評(píng)；（ 5）業(yè)主園地，熱點(diǎn)、難點(diǎn)討論區(qū)，請(qǐng)廣大業(yè)主為小區(qū)管理出謀劃策；（ 6）信息交流區(qū)：如求租、求購，商品信息交流等；文藝園地：各種散文、詩歌、小品文、小小說的發(fā)表；通過彰泰家園月刊，還可開展各種評(píng)比和征選等活動(dòng)，增強(qiáng)其參與性，把家園辦成一份集知識(shí)、

25、信息、趣味于一體的社區(qū)精神、文化家園。彰泰3. 成立各種協(xié)會(huì)、組織，適應(yīng)各階層、各層次的需求。如成立“夕陽紅”俱樂部：組織老年人成立秧歌隊(duì)、舞蹈隊(duì)、棋牌會(huì)等，建立“老年人生理、心理咨詢站” ，開展各種適合老年人的健康活動(dòng)，為住戶排憂解難，讓老年人老有所樂，老有所為。還可成立“球迷協(xié)會(huì)” 、“彰泰藝術(shù)團(tuán)” 、“社區(qū)愛樂樂團(tuán)” 、“書畫愛好者協(xié)會(huì)” 、“少先隊(duì)活動(dòng)中心”等組織，將社區(qū)文化活動(dòng)廣泛開展到各層面。4. 充分利用小區(qū)的各種設(shè)施開展健康文明的宣傳活動(dòng)。（ 1） 設(shè)立小區(qū)宣傳欄：宣傳小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用收支情況，結(jié)合各個(gè)節(jié)日和當(dāng)前時(shí)事做相關(guān)的宣傳報(bào)道。宣傳欄每月更換一次。（ 2

26、） 設(shè)立小區(qū)報(bào)刊欄，將桂林市的相關(guān)報(bào)紙及管理處的刊物張貼在報(bào)刊欄內(nèi)，供業(yè)主閱讀。（ 3） 開展創(chuàng)建文明樓，評(píng)選文明家庭活動(dòng)：通過創(chuàng)建和評(píng)選，鼓勵(lì)業(yè)主積極參加小區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng)，將自身融入到生機(jī)勃勃的社區(qū)大家庭中，逐步培養(yǎng)文明健康、積極向上的高尚人品和自律意識(shí)。（ 4） 組織本小區(qū)的各類業(yè)余文藝演出隊(duì)，體育代表隊(duì)與其他小區(qū)或團(tuán)體進(jìn)行交流比賽，既增進(jìn)與外界的溝通，又?jǐn)U大小區(qū)知名度，激發(fā)居民的榮譽(yù)感和自豪感。八、小區(qū)會(huì)所、幼兒園的經(jīng)營管理一、會(huì)所的經(jīng)營管理“澳洲花園” 是一個(gè)擁有 662 戶居民的高尚住宅小區(qū)， 擁有自己獨(dú)立的會(huì)所。 小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)有乒乓球 （臺(tái)球） 室、棋牌室、讀書室、 健身（體操）房等

27、項(xiàng)目，會(huì)所經(jīng)營的好，既可提升“澳洲花園”的知名度，促進(jìn)發(fā)展商后繼樓盤的銷售，同時(shí)也能提升物業(yè)管理的檔次， 并創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。故而建議會(huì)所由管理處自行經(jīng)營管理，以反映出小區(qū)高檔物業(yè)的特征和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的水準(zhǔn)。1. 經(jīng)營方式：會(huì)所經(jīng)營采用會(huì)員制和貴賓制。 凡本小區(qū)業(yè)主， 每戶可免費(fèi)獲贈(zèng)會(huì)籍， 外來賓客在相關(guān)人士的推薦下， 可出資購買會(huì)員卡， 亦可零星消費(fèi)，會(huì)員給予五至六折的優(yōu)惠，以突出業(yè)主的優(yōu)越和尊貴。會(huì)所采用多種經(jīng)營手段，可月卡、季卡、年卡和終身卡，可單一消費(fèi)和套票消費(fèi)，這樣既可方便顧客，又給顧客提供多種消費(fèi)選擇。會(huì)所還可以與社區(qū)文化建設(shè)相結(jié)合， 逢節(jié)假日可搞優(yōu)惠消費(fèi)活動(dòng)， 可舉辦各類培訓(xùn)班，可

28、開展各種文體比賽，擴(kuò)大會(huì)所影響，增強(qiáng)凝聚力。2.會(huì)所管理特色：小區(qū)會(huì)所的管理需突出“高文化品質(zhì)” 的氛圍， 將高品質(zhì)的文化色彩滲透到會(huì)所管理方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，滲透到每個(gè)角落。首先對(duì)會(huì)所的裝潢要精彩別致，健身（體操）房要寬闊、明快、簡(jiǎn)潔、且有良好的背景音樂，乒乓球（臺(tái)球）室燈光，須用大型燈罩、光線柔和均勻。其次，管理者要有良好的文化修養(yǎng)，在待人接物上言談舉止上要大方得體、親和友善，在經(jīng)營管理上突出高品質(zhì)文化消費(fèi)的理念，使業(yè)主在消費(fèi)過程中既達(dá)到鍛煉身體的目的，獲得了尊貴、典雅的精神享受。第三， 應(yīng)建立一套完善的會(huì)所管理制度，通過每一崗位的工作職責(zé)，服務(wù)程序，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等管理制度的制定，使會(huì)所管理制

29、度標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。 從而走上科學(xué)而規(guī)范的良性循環(huán)軌道。二、幼兒園的經(jīng)營管理小區(qū)幼兒園可通過招標(biāo)或于市內(nèi)一家有名望的幼兒園聯(lián)系，進(jìn)行委托經(jīng)營，通過簽訂長(zhǎng)期的委托經(jīng)營合同，使小區(qū)幼兒園保持相對(duì)穩(wěn)定的健康發(fā)展，發(fā)展商按合同收取租金，又管理處按月收繳物業(yè)管理費(fèi)。九、澳洲花園管理處的員工培訓(xùn)( 一) 培訓(xùn)目的通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn)，使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上，致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，熱愛本職工作，從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。（二）培訓(xùn)項(xiàng)目1、入職培訓(xùn)。時(shí)間要求：入職當(dāng)天，共2 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a) 公司簡(jiǎn)介；

30、b) 管理處概況；c) 公司人事及福利政策 （包括該員工工種、 工作性質(zhì)、 工作時(shí)間、 工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各類節(jié)假日福利待遇等）；d) 員工手冊(cè)；e) 管理處紀(jì)律要求及規(guī)章制度（包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服和工牌管理、 儀容儀表、 本崗位的職責(zé)、 規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等） 。培訓(xùn)方式：介紹、答疑。培訓(xùn)人：公司人事部、管理處主管、班長(zhǎng)。考試考核：一周后由主管領(lǐng)導(dǎo)以提問方式進(jìn)行考核。2、上崗培訓(xùn)：時(shí)間要求：三個(gè)月試用期，共24 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)公司企業(yè)文化；b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；d) 物業(yè)管理基本法規(guī)；e) 操作和服務(wù)中的禮

31、儀禮節(jié)；f ） ISO9000 文件及本部門工作手冊(cè)；g) 如何處理業(yè)主投訴；h) 安全、消防常識(shí)。培訓(xùn)方式：集中授課（4 人以上）、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)（4 人以下）。培訓(xùn)人：管理處相關(guān)培訓(xùn)教員?？荚嚳己耍喝肼毴齻€(gè)月后，對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書面考試，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定，決定去留。3、在職培訓(xùn)：（1）管理層及接待服務(wù)中心在職培訓(xùn)。時(shí)間要求：全年，共50 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a) 酒店服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)；b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c) 發(fā)生緊急事件的初步處理技巧；d) 工作中疑難問題及投訴的處理技巧；e) 酒店式物管特色服務(wù)的內(nèi)容；f) 物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)；g) 管理處各工作

32、崗位的職責(zé)和操作流程；h) 現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式。培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人：管理處培訓(xùn)教員。考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。（ 2）維修班在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年共 70 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容： a) 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)；b) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；c) 機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)；d) 維修工作技巧及緊急事故的處理方法；e) 消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)；f) 物業(yè)管理法規(guī)；g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)。培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人：管理處主管領(lǐng)導(dǎo)及班長(zhǎng)。考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。（ 3）護(hù)衛(wèi)班在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年，共 70 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：

33、 a) 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)；b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c) 安全保衛(wèi)工作知識(shí)；d) 物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)；e) 發(fā)生緊急事件的初步處理技巧；f) 工作中疑難問題及投訴的處理技巧；g) 專業(yè)技能培訓(xùn)；h) 模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。培訓(xùn)方法：集中授課或訓(xùn)練。培訓(xùn)人：護(hù)衛(wèi)主管、班長(zhǎng)、及軍訓(xùn)教練。考試考核： 專業(yè)技能考核每季度一次，消防演習(xí)每半年一次，書面知識(shí)考試年終進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。（ 5） 清潔綠化班在職培訓(xùn)。時(shí)間要求：全年，共 70 課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容： a) 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí)；b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c) 清潔用具和清洗用品的使用方法；d) 綠化

34、工具和除草、施肥的操作方式；e) 花草的修剪及病蟲害的防治；f) 各崗位職責(zé)；g) 各崗位工作流程；h) 安全知識(shí)；培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人：清潔綠化主管、班長(zhǎng)。考試考核：年終書面考試，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。4、外派培訓(xùn)：選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。其外培項(xiàng)目：a) 物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班；b) 部門經(jīng)理（管理處主任）培訓(xùn)班；c) 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班；d) 消防上崗資格培訓(xùn)。（三）培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。1.新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工，培訓(xùn)不少于 26 課時(shí)，（每課時(shí)為 1 小時(shí)）。2.在崗作業(yè)層員工每年必須

35、參加在職培訓(xùn)不少于70 小時(shí)，才能通過年終考評(píng)。3.在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50 小時(shí)，才能通過年終考評(píng)。4.員工轉(zhuǎn)崗，必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24 小時(shí)，才能通過年終考評(píng)。5. 凡書面考試不合格者， 給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)， 補(bǔ)考不合格者勸退， 年度考核鑒定不合格者辭退。6. 管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。7. 為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，各類員工的培訓(xùn)合格率為100%。十、澳洲花園管理處物資裝備的配置（一）、管理處辦公設(shè)備和用品的配置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注辦公桌張5飲水機(jī)臺(tái)1辦公椅把5照相機(jī)部1文件柜個(gè)4保險(xiǎn)柜臺(tái)1電腦臺(tái)2計(jì)算器部7會(huì)議桌套1電話部2注：部分已在

36、接待服務(wù)中心設(shè)施配備中列出，故此表未列。（二）、安全護(hù)衛(wèi)設(shè)施的配置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注護(hù)衛(wèi)制服套15x2巡更器套1迷彩服套15警棍根6軍大衣件15警鈴只實(shí)需對(duì)講機(jī)套5訓(xùn)練器械批1訓(xùn)練鞋雙15（三）、水、電維修工具的購置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注萬用表塊1電工工具套2卡流表塊1管工工具套1沖擊鉆套1維修工具套3手電鉆個(gè)1工作服套10x 2管道疏通機(jī)臺(tái)1對(duì)講機(jī)部2鋁合金梯部22/5m（四）、清潔、綠化裝備的購置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注清洗精箱實(shí)需膠水管米200稀鹽酸桶實(shí)需拖桶個(gè)10去污粉箱實(shí)需拖把個(gè)實(shí)需地刷把實(shí)需撮斗只實(shí)需玻璃刷把實(shí)需毛巾?xiàng)l實(shí)需鋁合

37、金梯架公用垃圾袋包實(shí)需（五）員工宿舍用品的購置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注單人床張實(shí)需暖水瓶個(gè)實(shí)需上下連床張實(shí)需開水器臺(tái)1床墊張實(shí)需淋浴器個(gè)實(shí)需單人衣柜個(gè)實(shí)需洗衣機(jī)臺(tái)1寫字桌張實(shí)需電熨斗臺(tái)1電風(fēng)扇臺(tái)實(shí)需電視機(jī)臺(tái)1折疊椅張實(shí)需音響套1十一、澳洲花園人事管理及分配制度構(gòu)想澳洲花園定位為“高檔物業(yè)”樓盤，進(jìn)行的將是“酒店式物業(yè)管理” ，目標(biāo)高遠(yuǎn)，管理應(yīng)精嚴(yán)， 服務(wù)于細(xì)微處見真諦， 因此在人事管理、 薪金分配及福利待遇等方面應(yīng)有別于本地其他物業(yè)公司：1. 施行聘用制， 賦予物業(yè)公司經(jīng)理人事權(quán)， 凡招聘員工均試用三個(gè)月， 試用期滿考試合格則錄用，不合格則辭退， 轉(zhuǎn)正后簽訂勞動(dòng)合同，合同期為一

38、年。一年合同期滿時(shí)再考核鑒定，決定是否續(xù)約。2. 實(shí)行軍事化管理，員工統(tǒng)一吃、 住及生活用品，工作及生活習(xí)性按軍事化進(jìn)行管理，按時(shí)作息，外出必須書面請(qǐng)假，24 小時(shí)隨時(shí)聽從安排和調(diào)遣。3. 免費(fèi)提供食宿， 或象征性地按一定補(bǔ)貼收取少許食宿費(fèi)用， 以使員工既緊張工作又輕松生活，從而盡心竭力、專心致志干好本職工作。4. 員工工資應(yīng)定位在桂林市同行業(yè)中等偏上為宜，工資結(jié)構(gòu)由基本工資加活動(dòng)獎(jiǎng)金構(gòu)成，活動(dòng)獎(jiǎng)金應(yīng)占基本工資的一定比例， 根據(jù)員工的當(dāng)月表現(xiàn)和業(yè)績(jī)進(jìn)行獎(jiǎng)勤罰懶， 調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。5. 凡員工試用期滿轉(zhuǎn)正并簽訂勞動(dòng)合同后，均應(yīng)購買社保，以解除員工后顧之憂。6.對(duì)國家法定節(jié)假日的在崗員工發(fā)給過

39、節(jié)費(fèi)及生活加餐補(bǔ)貼，組織員工會(huì)餐， 或適當(dāng)組織員工分批外出旅游，豐富員工節(jié)日生活。十二、澳洲花園三期入伙方案設(shè)計(jì)（一）交接驗(yàn)收1、由彰泰實(shí)業(yè)公司牽頭成立澳洲花園驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，物業(yè)部由蔣士斌及馬鐵樵主任領(lǐng)導(dǎo)掛帥，公司及各管理處抽調(diào)機(jī)電設(shè)備、安全保衛(wèi)、財(cái)務(wù)、工程、清潔、綠化的有關(guān)人員組成。于 2003 年 1 月 20 日前召開會(huì)議，研究澳洲花園三期樓宇接管事宜。2、物業(yè)部負(fù)責(zé)跟蹤督促有關(guān)部門，確保樓宇在2003年1 月18 日前達(dá)到水、電、道路接通。 力爭(zhēng)電話、電視、郵電開通。因質(zhì)量問題需要整改的項(xiàng)目必須在2003 年2 月10 日前完成，為正式接管驗(yàn)收和入伙創(chuàng)造條件。3、物業(yè)公司接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小

40、組及有關(guān)人員與總公司、施工單位三方共同組成聯(lián)合交接小組，初步定于2003年1 月22 日對(duì)澳洲花園三期進(jìn)行接管驗(yàn)收，將不合格項(xiàng)目及質(zhì)量問題缺陷及時(shí)提交工程部與施工單位整改。管理處派專人負(fù)責(zé)跟蹤消項(xiàng)和反饋信息。對(duì)不符合接管要求的房屋一律不接收，待合格后再予以接收。4、管理處負(fù)責(zé)做好樓宇驗(yàn)收的物質(zhì)及技術(shù)準(zhǔn)備工作，如驗(yàn)收工作前的培訓(xùn)及預(yù)演，防火門鑰匙的分類保管、鑰匙牌、尼龍卡、膠袋、記錄夾、各種記錄表格、滅火器等，由管理處負(fù)責(zé)督促相關(guān)負(fù)責(zé)人解決。5、驗(yàn)收時(shí)所用的各種表格、資料（資料表格已提供）由總公司統(tǒng)一安排提供，驗(yàn)收后所填的各種工程資料、建筑物、設(shè)備設(shè)施、公共物品的登記、圖紙檔案資料由管理處收集保

41、管。（二）工程情況1、人員清場(chǎng) 2 月如清潔衛(wèi)生、材料轉(zhuǎn)移等2、樓宇外圍工程掃尾15 日前，所有施工人員必須全部撤離現(xiàn)場(chǎng)，,負(fù)責(zé)人：； 2 月 15 日前必須完成 ,負(fù)責(zé)人：并做好一切善后工作，；3、小區(qū)內(nèi)部公共部位裝修工程-2 月15 日前完成,負(fù)責(zé)人：；4、樓宇內(nèi)部水、電、電話、閉路電視等入伙前必須開通,負(fù)責(zé)人：；1 月 22 日前與物業(yè)管理處進(jìn)行驗(yàn)收交接，以便于物業(yè)管理處進(jìn)行文件歸檔和有接管時(shí)間。（三）資料準(zhǔn)備1、入伙通知書售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；2、收樓指引售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；3、入伙收費(fèi)一覽表售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；4、住戶成員登記表；5、業(yè)主聯(lián)系電話一覽表6、防火責(zé)任書；治安、消防協(xié)

42、議書；7、業(yè)主公約；8、用戶手冊(cè)；9、前期物業(yè)管理協(xié)議；10、裝修管理規(guī)定； 。（四）入伙時(shí)間、地點(diǎn)安排地點(diǎn)：澳洲花園中心廣場(chǎng)；（考慮雨天的入伙地點(diǎn)）時(shí)間：二 00 三年二月十八日二月二十日9:0017:30 。（五）入伙前的準(zhǔn)備工作1、物業(yè)部成立入伙工作小組，由蔣士斌負(fù)責(zé)，在1 月20 日前開始運(yùn)作。2、印制收樓、入伙必要的文件：業(yè)主公約200 份，住戶手冊(cè)200 份，住戶資料袋200 個(gè)，住戶檔案袋200 個(gè)，裝修管理規(guī)定 、裝修申請(qǐng)登記表各200 份，收樓指引、入伙收費(fèi)表 、管理費(fèi)收費(fèi)表等資料由管理處負(fù)責(zé)督促總公司有關(guān)部門于2003 年2 月10 日前完成。3、制定裝修管理措施，編繪有關(guān)房屋裝修的各項(xiàng)管理規(guī)定和圖紙，印制裝訂各類資料和表卡。4、 由市場(chǎng)部將樓宇基本資料、業(yè)主名冊(cè)、通訊地址、電話號(hào)碼等資料于2003 年 2 月10 日收齊并提供給管理處。督促有關(guān)部門于入伙前20 日正式向業(yè)主寄發(fā)由總公司準(zhǔn)備的入伙通知書和管理處準(zhǔn)備的入伙收費(fèi)表、收樓指引、入伙會(huì)簽單等資料，資料準(zhǔn)備于 2002 年1 月25 日前準(zhǔn)備就緒。5、管理處負(fù)責(zé)請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)安排與銀行、煤氣、電話、供電、電視等有關(guān)部門聯(lián)系，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)辦公。6、入伙時(shí)的環(huán)境美化、宣傳工作由售樓處負(fù)責(zé)聯(lián)系并安排，物業(yè)部由蔣士斌負(fù)責(zé)組