海域使用權(quán)抵押與估價

1、海域使用權(quán)抵押與估價一、海域估價的概念與意義（一）海域估價的概念海域估價（評估）是根據(jù)海域的區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運用科學(xué)的估價方法，對海域資源的價值所作出的評定和估算。（二）海域估價制度的意義1、提高海域使用金征收的科學(xué)化水平海域使用管理法第33條規(guī)定，國家實行海域有償使用制度，單位和個人使用海域必須按照國務(wù)院的規(guī)定繳納海域使用金。目前，海域使用權(quán)通過申請審批和通過招標(biāo)、拍賣等方式出讓時，海域使用金征收數(shù)額的確定依據(jù)不同。主要有以下兩大類：海域使用權(quán)申請審批 類的要執(zhí)行財政部、國家海洋局統(tǒng)一制定的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)。征收標(biāo)準(zhǔn)按照用海類型和海域等別確定，主要反映的是某一行政單元毗鄰海域

2、的平均價值。但事實 上，一個行政單元毗鄰海域的區(qū)位價值、資源條件等因素往往存在較大差異。就特定海域而言，其實際價值可能高于或低于這一平均價值。海域使用權(quán)招標(biāo)、拍賣類的則由海洋行政主管部門委托有資質(zhì)的估價機構(gòu)對擬出讓使用權(quán)的海域價值進行評估，并根據(jù)估價結(jié)果確定招標(biāo)（或拍賣）的底價，海域使用金征收金額按照最終招標(biāo)、拍賣的成交價款確定。比較以上兩類對海域使用金的征收計價方法，不難看出后者較為準(zhǔn)確地反映了海域資源的實際價值。從長遠(yuǎn)看，為實現(xiàn)海域使用權(quán)出讓的公平、公正，有必要通過海域估價來確定每一宗用海的海域使用金征收金額。2、滿足海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化需要海域使用管理法 第27條規(guī)定，海域使用權(quán)可以依

3、法轉(zhuǎn)讓。隨著海洋經(jīng)濟的快速發(fā)展，將海域使用權(quán)用于流轉(zhuǎn)或融資的市場需求不斷擴大，海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押已大量發(fā)生 （僅2007年，全國海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓115宗，利用海域使用權(quán)辦理抵押貸款1386宗，尤其福建省海岸線長，海域面積大，海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場更大，全省 建行系統(tǒng)2009年8月在武夷山開辦“海域使用權(quán)估價培訓(xùn)專題”講座，足以說明海域使用權(quán)抵押、估價是市場化的需求）。在海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，為了合理 確定交易價格，保障交易公平，當(dāng)事人需要對海域價值進行評估；在海域使用權(quán)抵押過程中，為了準(zhǔn)確反映海域價值，防范金融貸款風(fēng)險，抵押雙方也需要委托專業(yè) 機構(gòu)對擬抵押的海域價值進行評估?？梢姡Ｓ蚴褂?/p>

4、權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化需要決定著海域使用權(quán)價值評估的市場化需要。3、增強海域使用權(quán)補償?shù)暮侠砘潭纫蚬怖婊驀野?全的需要，原批準(zhǔn)用海的人民政府可以依法收回海域使用權(quán)，在海域使用權(quán)期滿提前收回的，對海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償。在這種情況下，需要委托專業(yè)估 價機構(gòu)對依附海域的固定設(shè)施及其他附著物，根據(jù)其投資數(shù)額、使用狀況、批準(zhǔn)使用期限以及已繳納海域使用金的年限等進行估價，以維護海域使用權(quán)人的合法權(quán) 益。二、海洋資源管理及海域估價的現(xiàn)狀（一）海洋資源管理方面現(xiàn)有的法律、法規(guī)和規(guī)章現(xiàn)行海洋資源管理類 的法律、法規(guī)和規(guī)章主要有中華人民共和國海域使用管理法、中華人民共和國海洋環(huán)境保護法、中華人民共和國礦

5、產(chǎn)資源法、鋪設(shè)海底電纜管道管理 規(guī)定、海域使用權(quán)管理規(guī)定、海域使用權(quán)登記辦法、福建省海域使用管理條件、福建省海域使用管理辦法、福建省海域使用金征收配套管理辦 法等等。我國的海洋法律、法規(guī)的相繼出臺與不斷完善，為開辦海域使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。（二）海域估價的現(xiàn)狀海域使用管理法 自2002年1月1日實施以來，國家海洋局組織開展了海域估價制度研究和試點，江蘇、浙江、福建等省相繼涉足到了此業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于我國現(xiàn)行海洋資源管理 類的法律法規(guī)中還沒有關(guān)于海域使用權(quán)價值評估方面的規(guī)定，在實際工作中遇到諸多困難。歸結(jié)起來，主要有如下：1、缺乏海域使用權(quán)價值評估的規(guī)范（規(guī)程）房地產(chǎn)有房地產(chǎn)估價規(guī)范

6、，土地有土地估價規(guī)程，而目前缺乏海域估價方面的規(guī)定，使海域估價無章可循。2、管理程序上沒有較成熟的方式3、缺乏專業(yè)資質(zhì)的估價部門目前由于缺乏海域方面專業(yè)的估價與估價管理部門，大多借助土地、房地產(chǎn)部門的做法，這種做法與海域是否吻合，值得探索。4、用海企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)索取困難用海行業(yè)是一個新興行業(yè)，與用海企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)聯(lián)的資料數(shù)據(jù)難以搜集與索取，就算能夠索取到這些資料，但這些資料的真實性如何判定？就算是真實的，但這些數(shù)據(jù)資料在現(xiàn)行的海域使用權(quán)價值評估工作中是否得到真正意義上的體現(xiàn)？這些也都值得探索。5、海域使用權(quán)抵押與臨海土地抵押分離難對于臨海工業(yè)、港口 物流等行業(yè)來說，海域使用

7、權(quán)與臨海土地使用權(quán)是緊密結(jié)合的，這是由海域和海域使用性質(zhì)與特點所決定的。眾所周知，臨海工業(yè)、港口物流用海，其海域和臨海土 地是無法截然分開的一個空間資源整體，從海域使用功能性來講，脫離了臨海土地，海域就失去了許多實用性。目前，除漁業(yè)及養(yǎng)殖用海外，海域使用權(quán)的價值主要 體現(xiàn)在海域與臨海土地結(jié)合形成的港口、碼頭、航道等資源上，如果單獨使用海域或臨海土地任何一方作為抵押，都無法體現(xiàn)海域的實際價值。特別是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 角度來看，除了漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)用海外，大多數(shù)工礦交通等性質(zhì)用海，如果脫離了臨海土地，其海域使用權(quán)在二級市場上是很難進行轉(zhuǎn)讓的，因此，如果摒棄臨海土 地，單獨進行海域使用權(quán)抵押，在實踐中是行不

8、通的。三、與海域使用權(quán)估價有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識（一）海域使用權(quán)的概念海域使用權(quán)是單位或 個人以法定方式取得的對國家所有的特定海域的排他性支配權(quán)利。這種排他性的支配權(quán)包括對特定海域的占有、利用、收益的權(quán)利和一定方式下的處分權(quán)利，具有排 他性、合法性、期限性、受限性四個特征。它是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來的一種財產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運用這種權(quán)利對特定海域的使用價 值進行開發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價值為 其內(nèi)容的用益物權(quán)。（二）與海域有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識1、海域：海域是指一定界限內(nèi)

9、的邊緣海區(qū)域，包括區(qū)域內(nèi)的海表層、表層以下的水體及其底土，是一個主體空間。2、海域使用：根 據(jù)海域使用管理法第二條，海域使用是“在中華人民共和國內(nèi)水、鄰海持續(xù)使用特定海域三個月以上的排他性用?；顒印薄Ｋㄈ缦聝?nèi)涵：（1）使用位置的 固定性（游動性使用不屬于海域使用）；（2）使用時間的連續(xù)性（即三個月以上）；（3）用?；顒拥呐潘裕唬?）利用對象的特定性（只要利用海域概念中的 任何其中一項，都構(gòu)成海域使用）。3、海洋功能區(qū)劃：海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然條件、環(huán)境條件和開發(fā)利用的要求，按照海洋功能標(biāo)準(zhǔn)，將海域劃分為不同類型的功能區(qū)。海域使用必須符合海洋功能區(qū)劃。 （三）海域權(quán)屬制度 1、海

10、域所有權(quán)：海域所有權(quán)全部屬國家所有。它不同于土地所有權(quán)分為國家所有與集體所有兩種性質(zhì)。海域所有權(quán)的特征：所有權(quán)主體的唯一性；所有權(quán)客體是一個立體空間。2、海域使用權(quán)：我國確立了海域所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則。海域使用權(quán)的概念，前面以述。海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：（1）養(yǎng)殖用海15年；（2）拆船用海20年；（3）旅游、娛樂用海25年；（4）鹽業(yè)、礦業(yè)用海30年；（5）公益事業(yè)用海40年；（6）港口、修造船廠等建設(shè)工程用海50年。（四）海域使用的分類：根據(jù)國家海洋局關(guān)于印發(fā)海籍調(diào)查規(guī)程的通知（國海管字2002222號）以海域用途為主要依據(jù)，海域使用分為9個一級類，25個二級類（見下表）

11、。海域使用分類體系表一級類二級類代碼名稱1漁業(yè)用海1.1漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海1.2養(yǎng)殖用海1.3增殖用海2交通運輸用海2.1港口用海2.2航道2.3錨地2.4路橋用海3工礦用海3.1鹽業(yè)用海3.2臨海工業(yè)用海3.3礦業(yè)開采用海3.4油氣開采用海4旅游娛樂用海4.1旅游基地設(shè)施用海4.2海水浴場4.3海水娛樂用海5海底工程用海5.1電纜管道用海5.2海底隧道用海5.3海底倉儲用海6排污傾倒用海6.1污水排放用海6.2廢物傾倒用海7圍海造地用海7.1城鎮(zhèn)建設(shè)用海7.2圍墾用海8特殊用海8.1科研教學(xué)用海8.2軍事設(shè)施用海8.3保護區(qū)用海8.4海岸防護工程用海9其他用海（五）海域使用金海域使用金是指國家

12、以海域所有者身份依法出讓海域使用權(quán)，而向取得海域使用權(quán)的單位和個人收取的權(quán)利金。海域使用金包括海域出讓金、海域轉(zhuǎn)讓金和海域租金。1、海域出讓金：是指國家將海域使用權(quán)在一定時限內(nèi)有償出讓給海域使用人時，按照規(guī)定向海域使用人收取的海域使用權(quán)出讓價款。海域使用期滿后，海域使用人經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用而繳納的海域使用權(quán)出讓價款，也屬海域使用金。2、海域轉(zhuǎn)讓金：是指通過有償出讓形式取得的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)、利用時，就其所取得的增值額按規(guī)定的比例，向國家繳納的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值的部分價款。3、海域租金：是指在不轉(zhuǎn)讓海域使用權(quán)的條件下，海域使用人將通過有償出讓方式取得的海域使用權(quán)出租給他人開發(fā)、利用時，就其所

13、取得的租金收入按規(guī)定的比例，向國家繳納的海域使用權(quán)出租收入的部分價款。我省海域使用金繳納標(biāo)準(zhǔn)詳見福建省海域使用金征收配套管理辦法（閩政辦2007153號）。四、海域使用權(quán)抵押貸款（一）海域使用權(quán)抵押貸款的概念海域使用權(quán)抵押貸 款，是指海域使用權(quán)人在不轉(zhuǎn)移海域使用權(quán)占有方式的情況下，將海域使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，經(jīng)抵押登記后，向金融機構(gòu)獲得貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù) 時，債權(quán)人（金融機構(gòu)）有權(quán)依法處分該海域使用權(quán)，并對處分所得的價款優(yōu)先受償。在這一關(guān)系中，提供海域使用權(quán)作為擔(dān)保的為抵押人，接受海域使用權(quán)擔(dān)保的 金融機構(gòu)為抵押權(quán)人。（二）不得抵押的海域使用權(quán)情形根據(jù)海域使用權(quán)管理規(guī)定第四十二條規(guī)

14、定，有下列情形之一的海域使用權(quán)不得出租，抵押：1、權(quán)屬不清或者權(quán)屬有爭議的；2、未按規(guī)定繳納海域使用金、改變海域用途等違法用海的；3、油氣及其他海洋礦產(chǎn)資源勘查開采的；4、海洋行政主管部門認(rèn)為不能出租，抵押的（如公益性用海）。（三）海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險把握海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險除了有房地產(chǎn)、土地抵押貸款所相同的風(fēng)險之外，還有以下其特殊性的風(fēng)險，因此抵押權(quán)人尤其要慎重把握。1、管理風(fēng)險 海域使用權(quán)抵押是一項新興的抵押業(yè)務(wù)，目前無經(jīng)驗可循，規(guī)章制度還有許多空白點。在市場不完全成熟的條件下，海域使用權(quán)抵押貸款不僅要求信貸員承擔(dān)資產(chǎn)管理責(zé)任，更重要的還要具備對區(qū)域風(fēng)險的可控能力以及海域使用權(quán)價值

15、的判斷。目前金融機構(gòu)中此方面的專業(yè)管理人才奇缺。2、市場風(fēng)險 海 域使用權(quán)評估值存在極大的不確定性。目前辦理海域使用權(quán)抵押貸款的對象可以分為兩大類，一類是養(yǎng)殖業(yè)，另一類是船舶、碼頭業(yè)等。養(yǎng)殖業(yè)受臺風(fēng)等季節(jié)性因素 影響大，抗風(fēng)險能力弱，收益存在不確定性，估價機構(gòu)難以預(yù)測其效益的走向，不能保證抵押物估價后的絕對保值；船舶、碼頭業(yè)等是粗放型產(chǎn)業(yè)，面臨重新“洗 牌”的可能性較大，而海域使用權(quán)價值受制于其生產(chǎn)效益影響，潛在較大的信貸風(fēng)險。3、專業(yè)風(fēng)險 目 前，缺乏對海域使用權(quán)價值估價的專業(yè)評估機構(gòu)，相當(dāng)程度地依附于資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地專業(yè)的估價機構(gòu)運作。這些估價機構(gòu)在海域地理、陸岸交通、用途以及抵御 自然

16、災(zāi)害能力對海域評估價值的影響因素、影響程度上的把握還不是很準(zhǔn)確。尤其是缺乏海域使用權(quán)價值評估的規(guī)范（或準(zhǔn)則、規(guī)定），使得估價機構(gòu)對海域使用權(quán) 價值的評估難以滿足合規(guī)性、合理性。4、權(quán)屬風(fēng)險由于人們的認(rèn)知程度不如房地產(chǎn)，因此目前海域使用權(quán)證書的受領(lǐng)客戶相對偏少。海域使用權(quán)證書的不普及、不到位，造成了權(quán)屬風(fēng)險。（四）抵押貸款的注意事項1、前提要件海域使用權(quán)抵押貸款的前提要件是必須要取得海域使用權(quán)證書。2、貸前審查（1）海域使用權(quán)證書的審查。內(nèi)容包括：使用權(quán)人、法定代表人、地址、項目名稱、用海類型、用海面積、批準(zhǔn)使用終止日期、海域使用權(quán)登記編號及年度審查情況等。（2）海域使用權(quán)有效年限的審查。（3）

17、海域使用權(quán)登記的用途與實際用途是否吻合的審查。（4）海域使用權(quán)使用價值的估價值審查。要實地觀察海域的方位，判斷估價機構(gòu)出具的評估價值與市場價值的吻合度，并對估價報告進行內(nèi)審。（5）合理確定抵押期限與貸款成數(shù)。3、貸款發(fā)放（1）雙方簽訂海域使用權(quán)抵押合同；（2）到原批準(zhǔn)用海的人民政府海洋行政主管部門辦理抵押登記，開具使用權(quán)抵押登記證明書；（3）發(fā)放貸款。4、貸后管理（1）監(jiān)控借款人貸后資金運用情況，關(guān)注資金流向；（2）關(guān)注借款人的經(jīng)營活動，確保借款人經(jīng)營活動的合法、合規(guī)；（3）關(guān)注借款期限，催促借款人履行還款義務(wù)；（4）及時行使抵押權(quán)。（五）海域使用權(quán)抵押融資的運作規(guī)模選擇限于目前的市場環(huán)境和制

18、約條件，建議按照不同情況在以下幾種模式中選擇對海域使用權(quán)抵押融資。1、直接抵押登記模式。養(yǎng)殖用海的抵押融資可以用此模式。由于養(yǎng)殖用海抵押時基本不涉及到臨海用地及其他資產(chǎn)，而且這種模式有一定的實驗經(jīng)驗，這種方式相對也比較簡單。2、與臨海用地或其他資產(chǎn)共同抵押登記模式。這種模式使用于海域用途同臨海土地結(jié)合比較緊密的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資。這種方式應(yīng)由用海人以海域使用權(quán)證再加上臨海土地使用證、臨海碼頭、倉庫等固定資產(chǎn)共同抵押，抵押登記則由各自的抵押登記機構(gòu)分別進行。3、單獨抵押登記模式。海域使用相對可以與臨海用地分離的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資，可以采用這種方式。

19、這種模式應(yīng)先由臨海土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人簽署同意后，由海域使用權(quán)人向有關(guān)金融機構(gòu)提出對海域使用權(quán)實施單獨抵押的貸款申請。 五、影響海域估價的因素（一）區(qū)位條件海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價值評估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢、地理區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級、周邊地區(qū)的自然社會經(jīng)濟發(fā)展概況等等。（二）自然因素 為進行海域估價，要通過資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評估海域使用價值的基礎(chǔ)資

20、料。（三）社會經(jīng)濟因素海域估價需要考慮到各種社會經(jīng)濟條件對海洋開發(fā)利用和利用效益的影響。社會經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。六、宗海價值評估（一）宗海價值的涵義和作用1、宗海的概念：凡被權(quán)屬界線所封閉的一個用海單元或者雖屬同一權(quán)屬單位但劃為不同使用類型的各用海單元，均稱為宗海。2、宗海價值的概念：是指某一宗海在某一估價時點的有償使用標(biāo)準(zhǔn)和市場供求狀況下，海域使用權(quán)的評估價值。宗海價值是針對需要確權(quán)或交易的具體海域的估價，因估價目的的不同，可以采用年使用金溢價、多年期使用權(quán)出讓底價、圍填海一次性出讓底價等多種形式。3、宗海價值的作用：具備有

21、個案性、時效性、多功能性、科學(xué)與藝術(shù)性。個案性。宗 海價值不同于針對大面積海域類型和級別評估的基準(zhǔn)價格，他是以各類各級海域基準(zhǔn)價格和沿海地區(qū)制定的海域使用金標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并根據(jù)宗海周邊環(huán)境、相鄰陸域 社會經(jīng)濟發(fā)展水平、宗海自身特殊的自然條件、生產(chǎn)力水平、使用方式、出讓率等實際情況進行的個案估價。根據(jù)估價目的的不同可分有：申請使用權(quán)、拍賣、招 標(biāo)、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資、企業(yè)改制等等。時效性。宗海價值只反映某一估價時點的價格水平，只在一定的時段內(nèi)發(fā)揮其作用。多功效性。宗海價值具有多方面的功效。它是政府檢驗使用金標(biāo)準(zhǔn)的合理程度，了解市場發(fā)育程度的參考；是使用權(quán)人和要求取得海域使用權(quán)者交易的參考價格；是

22、為在涉海企業(yè)的改制、合資、合作經(jīng)營活動中確定各方合法權(quán)益提供依據(jù)?？茖W(xué)性和藝術(shù)性。海域估價是科學(xué)與藝術(shù)（經(jīng)驗）的結(jié)合。 （二）宗海價值評估的一般要求1、明確估價目的和任務(wù)。針對具體海域，按照委托估價者的目的，由專業(yè)估價人員進行估價工作，必須首先明確估價對象、估價目的、估價時點，并編制相應(yīng)的估價計劃。2、獨立客觀公正。宗海價值旨在真實反映估價對象的收益和價格水平，因此必須對資料充分調(diào)查取證，切忌主觀性、表面性、片面性、隨意性，做到估價工作不受任何方面的干擾。3、多種方法結(jié)合、互相驗證校核。盡可能地選擇多種估價方法，互相校核、驗證，綜合確定評估價值。同時，要對各種估價方法的優(yōu)缺點有清醒地認(rèn)識，防止

23、使估價過程變成各種方法的拼湊。4、撰寫估價報告。估價報告包括：估價對象、估價目的、估價機構(gòu)和人員、估價方法、技術(shù)路線、估價結(jié)果以及成果適用范圍等。（三）宗海價值的評估方法1、常見的幾種估價方法宗海價值的評估可采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)價格修正法、補償價格法等估價方法。但是要根據(jù)估價對象的具體情況以及估價目的等區(qū)別對待，要選擇最適合的估價方法。除了補償價格法之外，上述各種方法的估價原理、計算公式與土地及房地產(chǎn)估價基本相似。這里主要對“補償價格法”略作介紹。2、補償價格法介紹（1）基本原理該方法也屬于成本法，是以開發(fā)前海域使用權(quán)價值和開發(fā)后追加費用總和為依據(jù)，確定開發(fā)后海域價

24、值的一種估價方法。補償價格法適用于新開發(fā)海洋估價，對于新開發(fā)尚難了解收益的濱海旅游、港口航運、修造船等用海均可采用此方法。采用此方法的主要事項：1當(dāng)海域使用權(quán)已出讓給某單位后，該單位為改善海域狀況對海域追加了投資，這種使用單位投資引起的海域收益增值，理應(yīng)由使用單位取得。海域使用價值不因這樣的效益增加而提高；2對追加投資的補償僅限于為提高海域效益必要的投入，通常是指在海域經(jīng)營、生產(chǎn)過程中未能消耗，附著于海域較持久發(fā)揮作用的規(guī)定資產(chǎn)。（2）估價程序 收集資料。了解海域開發(fā)前的原海域收益和價值。 測算海域開發(fā)維護追加的費用。測算其追加的費用并分析海域開發(fā)的社會必要費用，以及投資發(fā)揮效用的年限。 測算

25、海域開發(fā)的合理利潤、利息。 求取宗海價值。公式： pe=peo+d+r+i式中：pe開發(fā)后海域使用權(quán)價值； peo開發(fā)前海域初始價值； d海域開發(fā)費用； r海域開發(fā)合理利潤； i開發(fā)利息。（四）估價的基本程序從接受估價委托開始到最后出具估價報告并收取估價報酬的全過程的各項具體工作的先后次序，稱之為估價的基本程序。1、獲取估價業(yè)務(wù)（略）2、受理估價委托及明確估價的基本事項（1）明確估價目的。估價目的由委托人提出。估價目的一般有：海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、海域使用金征收、海域增值金征收、租賃、抵押、資產(chǎn)核定等。（2）明確估價對象。主要包括估價對象實物、權(quán)益和海域區(qū)位狀況。估價對象及范圍和內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律法規(guī)并征求受委托人認(rèn)可后綜合確定。估價人員應(yīng)向委托人提出可由其提供的關(guān)于估價對象基本狀況的資料（如：區(qū)域位置、面積、用途、使用權(quán)狀況等）。（3）明確估價時點。即要明確所評估的價值是指哪個具體時間點上的價值，一般用年、月、日表示。（4）簽訂估價合同（略）。3、擬定估價作業(yè)方案主要包括：擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查搜集的資料；實地查看查證；預(yù)計所