房產(chǎn)稅對房價影響理論研究述評

1、房產(chǎn)稅對房價影響理論研究述評摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活影響重大，而房產(chǎn)稅是一種重要的宏 觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具，其對房價的影響情況勢必會對房地產(chǎn)市場 能否健康發(fā)展產(chǎn)生效果，與民生息息相關(guān)。本文通過不同視 角下房產(chǎn)稅對房價影響理論的梳理和簡評，以求更系統(tǒng)地總 結(jié)相關(guān)研究經(jīng)驗，為未來研究提供一定的借鑒和參考。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價；研究述評一、引言從 1998 年起，我國實行住房制度市場化、 商品化改革， 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。 2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá) 95979 億元， 是 1986 年的 951 倍，年均增長約 28.5%，帶動了各個行業(yè)的 發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化步

2、伐的加快，從 2002 年開始，我國樓市 價格總體上漲趨勢和幅度明顯。 2014 年初房價普高后回落預(yù) 示地產(chǎn)業(yè)步入新常態(tài)，但高房價問題依然存在。特別“去庫 存”政策推出，一、二線等大中城市房價暴漲，引發(fā)警惕。 城市住房問題尤其是大中城市住房問題仍舊嚴(yán)峻。結(jié)構(gòu)性供 求、炒房等問題造成的市場失衡局面使普通市民購房壓力大 增。房產(chǎn)稅作為宏觀調(diào)控工具對調(diào)控房價，穩(wěn)定房產(chǎn)市場有 何影響一直是國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的議題。 2011 年我國房產(chǎn)稅 改革試點相繼在重慶市和上海市啟動，推動了國內(nèi)相關(guān)研究。 本文梳理和總結(jié)了國內(nèi)外不同理論派別針對房產(chǎn)稅對房價 影響的研究成果，較為系統(tǒng)全面地回顧了各方在該問題研究 的情

3、況，以期為未來研究提供一定的借鑒和參考，為解決我 國房產(chǎn)稅改革及房價調(diào)控問題注入能量。二、房產(chǎn)稅對房價影響的理論研究綜述（一）房產(chǎn)稅稅收歸宿視角下三種相關(guān)理論述評 房產(chǎn)稅稅收歸宿研究房產(chǎn)稅如何改變房地產(chǎn)相對價格。 學(xué)界對此有三種主要理論觀點， 即“傳統(tǒng)型”、“受益論”、“新 論”。1、傳統(tǒng)觀 傳統(tǒng)論認(rèn)為房產(chǎn)稅是中性的。其研究假定在局部均衡框 架下，資本價格由整個資本市場確定，單一地區(qū)稅收政策不 對其產(chǎn)生影響。財產(chǎn)稅對資本部分的負(fù)擔(dān)以住房價格增長的 方式全部轉(zhuǎn)嫁給房屋購買者。土地供給完全缺乏彈性的假設(shè) 導(dǎo)出稅收中的土地部分完全由土地所有者承擔(dān)。如果土地供 給非固定，則稅收負(fù)擔(dān)承擔(dān)者為土地所有者和

4、使用者。供給 和需求彈性決定了兩者的攤付比率 1 。2、基于受益論的相關(guān)研究述評 從受益論看，房產(chǎn)稅不具有扭曲效應(yīng)。房地產(chǎn)資源配置 效率不會受其影響。Tiebout 模型（ 1956）是房產(chǎn)稅受益論的拓展基礎(chǔ) 2 。 Oates （ 1969）采用此模型用以解釋房地產(chǎn)稅，調(diào)查新澤西 州的 53 個城鎮(zhèn)，研究房屋價值、財產(chǎn)稅、教育支出三方關(guān) 系。結(jié)論為財產(chǎn)稅與房產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，公共支出中教育支出 與房產(chǎn)價格正向相關(guān)，稅率越低的區(qū)域財產(chǎn)價值越高，說明 房產(chǎn)價值中包含被資本化的房產(chǎn)稅和支出。Fische（l 1985 ；1992；2000）等人考慮了政治因素變量， 實證說明政府對房產(chǎn)稅作用的定位影響了

5、房產(chǎn)稅是否具有 受益性。Charlot ， S （ Charlot ， Sylvie） ； Paty， S （ Paty， Sonia） ； Visalli， M （Visalli， Michel ）（2013）借助 Tiebout Hypothesis，利用1994-2004的財產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)考 察地方稅對房價的影響，實證結(jié)果表明地方財產(chǎn)稅率對房價 沒有影響，而稅收的數(shù)量對房產(chǎn)價格有負(fù)面影響3。我國學(xué)者梁若冰、湯韻（ 2008）利用蒂布特模型實證分 析中國部分大中型城市房價變化情況，公共支出提供的公共 產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)劣多寡影響房屋價值，影響關(guān)系為正向。進(jìn) 而指出用房產(chǎn)稅替代土地轉(zhuǎn)讓金能

6、有效遏制地方政府在城 市土地供給上扭曲市場機(jī)制的沖動 4。白彥鋒，宮旭，賈瀟 （ 20 1 2 ）借助拓展的蒂布特模型，對三大城市進(jìn)行分析，得 出地方財政支出與房價正相關(guān)。 5 。范新英，張所地（ 2 0 1 5） 應(yīng)用蒂布特理論，計量研究發(fā)現(xiàn)，公共服務(wù)供給水平與房屋價格之間存在顯著的非線性門限關(guān)系。房產(chǎn)稅政策可考慮與 各地公共服務(wù)供給水平結(jié)合。國外學(xué)者主要通過改進(jìn)模型，運用實證計量研究將地方 政府公共支出、房產(chǎn)稅和房價之間的關(guān)系進(jìn)行分析，在研究 結(jié)論上保持了基本的一致性，即地方政府公共支出對房價變 動作用顯著，房產(chǎn)稅和房價具有負(fù)向相關(guān)性，而地方公共支 出和房價存在正向相關(guān)性。因其通過對房屋的

7、不可流動性和 消費者的流動性、分區(qū)制及完全資本化為房屋價值等內(nèi)容的 論述，結(jié)合事實作為論據(jù)論證房地產(chǎn)稅是受益稅及其和房價 的互動關(guān)系，但就流動性很強(qiáng)的商業(yè)資本方面的稅收問題的 借鑒價值受到了局限。國內(nèi)學(xué)者結(jié)合中國地區(qū)實際情況， 參考并拓展了 Tiebout 模型，從公共支出、公共服務(wù)水平等與稅收掛鉤的影響因素 對我國的房價進(jìn)行實證研究，考察其對房價的影響程度，表 明公共財政支出與房價存在正向相關(guān)關(guān)系。但不足之處主要 表現(xiàn)在運用面板數(shù)據(jù)綜合分析地方財政支出對房價的貢獻(xiàn) 率，而忽視了中東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、區(qū)域人均收入分配 差異等，所以在房產(chǎn)稅對房價調(diào)控影響程度對房產(chǎn)稅設(shè)置有 何具體參考價值尚待探

8、討。3、新論相關(guān)研究述評新論關(guān)于房產(chǎn)稅與房價關(guān)系的研究認(rèn)為房產(chǎn)稅實質(zhì)是 資本稅，具有累進(jìn)性和無效性，是非中性的6 。新論假設(shè)資本毫無供給彈性。 Mieszkowski（ 1972）利用調(diào)整后的稅負(fù)歸宿一般均衡模型，得出財產(chǎn)稅平均負(fù)擔(dān)均由 資本所有者買單。 Mieszkowski 把房地產(chǎn)稅按利潤稅效應(yīng)和消 費稅效應(yīng)考察，將行政區(qū)劃分為高稅區(qū)和低稅區(qū)，高房稅會 促使資本轉(zhuǎn)移，從而降低了該地區(qū)土地和工資價格，但房屋 和商品價值會上升；與此同時，當(dāng)資本被吸引到低稅區(qū)時， 則產(chǎn)生相反的結(jié)果。 Mieszkowski 模型對很多現(xiàn)實性因素表 現(xiàn)出局限性，如該稅負(fù)占公共支出的比重等，故而對房產(chǎn)稅 的基本特

9、征總結(jié)欠缺。 而 Zodrow 和 Mieszkowsk（i 1986，1989） 將行政區(qū)域之間的競爭作為考量因素，結(jié)合蒂布特模型因素， 建立了新模型，通過對單個獨立地區(qū)征收房地產(chǎn)稅的研究表 明：在一定情況下，資本承擔(dān)了全部稅收負(fù)擔(dān)， Mieszkowski 模型結(jié)果仍然成立。 Benjamin（ 1993）用新論原理解釋房地 產(chǎn)價格波動。 我國學(xué)者呂洪良（ 2013）通過回顧受 益論和新論對房產(chǎn)稅的影響，用新論解釋了上海市的房產(chǎn)稅 非受益性，即不是一種為地方公共服務(wù)支付的稅收價格，而 是一種資本稅，利用其對價格體系產(chǎn)生的扭曲效果來抑制過 高的住宅價格。指出中國房產(chǎn)稅試點是按照傳統(tǒng)論或資本稅

10、 論來操作的，借助歧視性征稅、通過稅收轉(zhuǎn)嫁來抑制住宅價 格上漲。從國外學(xué)者的相關(guān)研究可以看出，新論認(rèn)為房地產(chǎn)稅是 資本稅。在高稅收區(qū)，房產(chǎn)稅的征收促使資本外流，降低了 生產(chǎn)要素生產(chǎn)力的回報率，致使該地區(qū)土地和工資價格下降， 而房屋和商品價格會上升；當(dāng)資本被吸引到低稅區(qū)時，則產(chǎn) 生相反的結(jié)果。國內(nèi)學(xué)者基于理論本身解釋相關(guān)政策缺少實 證性的更深更系統(tǒng)的研究。（二）房產(chǎn)稅功能視角下相關(guān)文獻(xiàn)述評 有很多學(xué)者站在房產(chǎn)稅的功能角度對此展開探討。比如 安體富（ 2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅是有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的政策 工具。其對于減少住房成本，活躍二手房市場具有效果，進(jìn) 而有助于控制房價過快上漲。樊慧霞（ 2012

11、）從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 學(xué)視角研究出發(fā)，認(rèn)為房產(chǎn)稅可以糾正外部效應(yīng)帶來的資源 低效配置行為，促進(jìn)房產(chǎn)稅溢價回收功能的實現(xiàn)，形成房價 增值與稅收增加的良性循環(huán)。馬海濤 、任強(qiáng)（ 2015）認(rèn)為 房產(chǎn)稅的三大主功能是基層政府財政收入重要來源、改善基 層政府治理、矯正公共服務(wù)投入和受益的不匹配的同時，談 到開征房產(chǎn)稅能促進(jìn)資源合理使用和抑制房價過快上漲，但 空間可能有限，一定程度上表明征收房產(chǎn)稅對房價的下行影 響。大部分學(xué)者都肯定了房產(chǎn)稅對房價具有一定的影響和 調(diào)節(jié)作用，但其空間作用范圍和程度有限。房產(chǎn)稅功能視角 下以理論研究說明為主。（三）房產(chǎn)稅實施效果視角下相關(guān)文獻(xiàn)述評 大部分學(xué)者通過對滬渝房產(chǎn)稅改革實

12、施前后各項房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的觀察、對比及分析得出房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的 影響。如安體富、葛靜（ 2012）比較上海房產(chǎn)稅改革前后 的房屋價格指數(shù)變化，尹音頻， 魏 ?（ 2014）利用滬地房產(chǎn) 稅改革前后房地產(chǎn)企業(yè)的投資完成情況、房地產(chǎn)市場價格與 結(jié)構(gòu)變動考察，得出滬房價上漲幅度趨緩，高檔房、別墅的 投資、消費需求得到有效抑制，而中低檔住房投資、消費需 求增長明顯。馬理，婁田田（ 2015）以滬、渝兩地為例，選 取了銷售面積、銷售額等 8 類 37 個指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計研究，表 明房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)得到一定程度的優(yōu)化調(diào)整，但房產(chǎn) 稅并沒有對調(diào)整房價上漲產(chǎn)生有效的影響。上述文獻(xiàn)主要是研究結(jié)果均在一定程

13、度上肯定了房產(chǎn) 稅對房價的調(diào)控作用，但限于政策實施時間較短，數(shù)據(jù)觀察 得出的結(jié)論有一定的局限性。三、總結(jié)建議 國內(nèi)外學(xué)者在房產(chǎn)稅對房價影響這一研究課題進(jìn)行了 多方面的理論研究和實證研究，產(chǎn)生了諸如受益論、新論等 理論和實證成果。有學(xué)者借鑒和改進(jìn)其他領(lǐng)域研究模型，從 稅收資本化與政府公共開支、公共服務(wù)等具體指標(biāo)構(gòu)建新模 型；有學(xué)者通過房產(chǎn)稅改革實例研究房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系。單就國內(nèi)研究情況來看，定性研究成果更多而實證的定 量分析研究還有拓展的需要，這與我國房產(chǎn)稅改革剛起步有 一定的關(guān)系。在實證研究方面，很多學(xué)者都采用面板數(shù)據(jù)分 析和回歸模型的方法，在解決多重共線性等問題方面存在短 板，方法數(shù)據(jù)量的

14、充分性有待補(bǔ)充，有些學(xué)者用不同方法得 出的結(jié)論有較大差別。房產(chǎn)稅對房價的影響研究對未來我國房產(chǎn)稅改革具有 一定的影響，對房產(chǎn)稅具體的制度設(shè)計和政府的稅收征管管 理及稅權(quán)劃分等方面具有時代意義。我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平 衡，居民收入水平、消費能力、消費者偏好各異，導(dǎo)致研究 房地產(chǎn)市場問題越發(fā)復(fù)雜，如何選取有代表性的研究對象， 更為完整的收集數(shù)據(jù)，如何更加全面的揀選有效的統(tǒng)計模型 變量使其最大限度的符合我國房地產(chǎn)市場情況，從而發(fā)展拓 展理論模型更好的解釋和解決房地產(chǎn)市場的問題，準(zhǔn)確預(yù)測 房產(chǎn)稅征收對房價走勢的影響，還需要學(xué)者們繼續(xù)研究和探 討。（作者單位：陜西師范大學(xué)）參考文獻(xiàn)：1 曹榮湘 .蒂布特模型 M. 社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社， 2004.2 樊慧霞 . 房地產(chǎn)稅的受益論與新論綜述、 比較和啟示J. 商業(yè)時代， 2011，34： 62-64.3 Charlot ，S（ Charlot ， Sylvie）.Assessing the impact of local taxation on property prices ： a spatial matching contributionJ.Applied Economics.2013 ， Vol.45.No.9. 1151-1166.4 梁若冰，湯韻 .地方公共品供給中的 Tiebout 模型