江寧路項(xiàng)目可行性研究-裝修房

1、第一章項(xiàng)目概況 1.1建設(shè)單位 本項(xiàng)目的幵發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。 1.2項(xiàng)目位置 “江寧路大廈”項(xiàng)目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以 東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。 1.3項(xiàng)目規(guī)模 “江寧路大廈”為1幢27層樓的點(diǎn)式商辦樓，其中地下一層為車庫(kù)， 1 - 4層為裙房，510層為敞幵式辦公樓，11 26層為公寓式辦公樓，27 層為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。 1.4主要建筑技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要建筑指標(biāo)詳見表 11 表1 1主要建筑指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 1 基地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 21900 其中：地下

2、部分建筑面積 平方米 1900 地上裙房部分建筑面積 平方米 5500 地上其他部分建筑面積 平方米 14500 3 總戶數(shù)（非裙房部分） 戶 88 1.5項(xiàng)目現(xiàn)狀 江寧路大廈”項(xiàng)目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為: 主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝， 其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏?述現(xiàn)狀，本案的幵發(fā)商要求以 13000萬元的價(jià)格整體托盤轉(zhuǎn)讓。 第二章市場(chǎng)研究 為了明確接盤的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對(duì)本案周邊物業(yè)進(jìn)行 調(diào)研。 2.1調(diào)研區(qū)域說明 本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的 閉

3、合區(qū)域。 2.2辦公樓物業(yè)行情 經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主， 租金水平為2-3元/天平 方米，詳見表2- 1 “本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表”。 表2- 1本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表 序號(hào) 個(gè)案名稱 所處位置 租金（元/ 天平方米） 包物業(yè)管理費(fèi) 與否 1 藝海大廈 江寧路、康定路 3 不包 2 時(shí)美大廈 江寧路、康定路 2 包 3 和一大廈 江寧路、昌平路 2.3-2.5 包 4 新城大廈 江寧路、新閘路 3 包 2.3住宅物業(yè)行情 靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，該區(qū)域 住宅的平均售價(jià)為8000 10000元/平方米，詳見表2-2 “本區(qū)域住宅個(gè) 案匯總表”。 表22

4、本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表 序 號(hào) 個(gè)案名稱 所處位置 個(gè)案類別 售價(jià)（元/平方 米） 交房 狀態(tài) 1 康寧雅庭 江寧路、康定路 高層住宅 750011000 毛坯 2 新格公寓 江寧路、康定路 酒店式公寓 1100014000 全裝修 3 靜安楓景 常德路、新閘路 高層住宅 1000012300 全裝修 4 靜安晶華 安遠(yuǎn)路、陜西北 路 高層住宅 7000- 10000 毛坯 酒店式公寓 未疋 全裝修 2.4定位建議 根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價(jià)值以及目前住宅 產(chǎn)品價(jià)格普遍上揚(yáng)的市場(chǎng)特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部 分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場(chǎng)。 第三章租售計(jì)劃

5、 3.1銷售定價(jià) “銷售定價(jià)”針對(duì)裙房部分而言。 根據(jù)“市場(chǎng)研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價(jià)格及本案的自身?xiàng)l件, 作出以下有競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)。 裙房：均價(jià)8000元/平方米（不含設(shè)備報(bào)價(jià)），可售建筑面積按5500 平方米計(jì)，銷售收入為 44000000元。 3.2租金定價(jià) “租金定價(jià)”針對(duì)酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：價(jià)格分布詳見表 3- 1 “酒店式公寓價(jià)格定位表” 表3 1酒店式公寓價(jià)格定位表 房型 面積（平方米） 數(shù)量（套） 單價(jià)（USD/月） 理論年租金 （USD/年） 兩房 130 44 1500 792000 三房 180 44 2000 1056000 小計(jì) 88 1848000

6、 實(shí)際年租金收入（USD/年）（按入住率65%計(jì)） 1201200 實(shí)際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計(jì)） 9969960 車位：600元/月 /個(gè)，可租車位按40個(gè)計(jì)。年租金收入為 288000元。 3.3租售進(jìn)度及租售收入 3.3.1租售進(jìn)度 假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙 房的銷售期為1.5年（18個(gè)月），于2004年12月31日銷售完畢。 3.3.2租售收入 詳見表3 2 “租售收入預(yù)測(cè)表” 表3 -2租售收入預(yù)測(cè)表（單位：萬元） 銷售 部分 序號(hào) 收入名稱/年月 2003 年 2004 年 小計(jì) 1-6 7-12 1-6 7-12 1

7、裙房銷售收入 1467 1467 1466 4400 年度小計(jì) 1467 2933 4400 租賃 部分 序號(hào) 收入名稱/年 小計(jì) 1 酒店式公寓租金收入 997 2 車位租金收入 29 年度小計(jì) 1026 第四章投資估算 4.1投資估算的依據(jù)和說明 本投資估算的測(cè)算期為二次幵發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接 盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為 2004年12月31日。 本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)目示意圖，非竣工圖。 本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關(guān)資料。 本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。 4.2投資估算 4.2.1購(gòu)置成本 本案的整體轉(zhuǎn)

8、讓價(jià)格為13000萬元，即二次幵發(fā)商的購(gòu)置成本，其中 包括土地成本、建造成本、一次幵發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始幵發(fā)商利潤(rùn)。 4.2.2二次建造成本 由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本： 本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店 式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動(dòng)； 改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)； 本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)要求，須 修補(bǔ)或調(diào)換。 本案裙房部分外立面裝飾未完成。 因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。 這部分建造成本的具體數(shù)額詳見表 4- 1 “二次建造成本明細(xì)表” 表4 1 次建造成本明細(xì)表（注

9、： 指標(biāo) 欄的計(jì)算基數(shù)為總建筑面積- 21900平方米） 部位 內(nèi)容 內(nèi)容明細(xì) 金額 （萬元） 指標(biāo)（元/ 平方米） 主 樓 部 分 設(shè)計(jì)費(fèi) 內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動(dòng) 10 4.6 建 安 費(fèi) 公用部位裝飾（電梯廳、大 堂墻、地、門套大理石） 100 45.7 5 10層新砌半磚隔墻 10 4.6 內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?20 9.1 換窗（鑿除，新幵） 230 105 進(jìn)戶門（88樘）及五金 5 2.3 樓梯地磚，木扶手，防滑條 5 2.3 智能化（紅外報(bào)警、樓宇對(duì) 講、電視監(jiān)控、寬帶） 50 22.8 衛(wèi)星電視 10 4.6 小區(qū)圍墻、門頭、綠化 20 9 分戶門內(nèi)裝修配置 2420 1105

10、 小計(jì)1 2880 1315 裙房部分 建安費(fèi) 外立面裝飾 750 342 小計(jì)2 750 342 地下車庫(kù) 建安費(fèi) 停車管理系統(tǒng)（人工） 3 1 小計(jì)3 3 1 預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的 20%計(jì)提 727 332 小計(jì)4 727 332 總計(jì) 4360 1990 423間接費(fèi)用 423.1管理費(fèi)用：按“二次幵發(fā)建造成本”的3%計(jì)提。 423.2銷售費(fèi)用：按銷售收入的 2%計(jì)提。 4.2.3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用：購(gòu)置成本及二次建造成本總額的20%為自有資金，80% 為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時(shí)機(jī) 詳見表5- 1 “投資回收期計(jì)算表”。 上述費(fèi)用詳見表4- 2

11、“間接費(fèi)用明細(xì)表”。 表4-2間接費(fèi)用明細(xì)表 費(fèi)用名稱 金額（萬元） 指標(biāo)（元/平方米） 管理費(fèi)用 131 60 銷售費(fèi)用 329 150 財(cái)務(wù)費(fèi)用 見“表5- 1” 見“表5- 1” 總計(jì) 460 210 4.2.4總投資 詳見表4-3 “總投資明細(xì)表” 表4 3總投資明細(xì)表 名稱 金額（萬元） 指標(biāo)（元/平方米） 購(gòu)置成本 13000 5936 一次建造成本 4360 1990 間接費(fèi)用 460 210 總投資 17820 8136 第五章財(cái)務(wù)效益分析 5.1分析依據(jù)及說明 本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行。 本財(cái)務(wù)分析測(cè)算起始日為 2003年4月1日。 本財(cái)務(wù)分析測(cè)算中暫不考慮物業(yè)管理

12、的收入及成本。 本財(cái)務(wù)分析中不考慮租金遞增因素。 5.2收入 詳見表3-2 “租售收入預(yù)測(cè)表”。 5.3支出 5.3.1成本支出 本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。 5.3.2稅金支出 稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5 %計(jì)提。 5.3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 指尚未收回的投資在每年產(chǎn)生的利息支出，在原始投資收回后，利息 支出轉(zhuǎn)為利息收入，利息支出按一年期固定資產(chǎn)貸款利息5.31 %計(jì)，利息 收入按暫按2%計(jì)取。具體詳見表5- 1 “投資回收期計(jì)算表”。 5.4投資回收期 詳見表5- 1 “投資回收期計(jì)算表” 表5- 1投資回收期計(jì)算表（單位：萬元） 第*年 收入 支出 凈現(xiàn)金流量 （1）-（ 2） 累

13、計(jì)凈現(xiàn) 金流量 凈現(xiàn)值（折現(xiàn) 率為10 %） 累計(jì)凈 現(xiàn)值 租金 收入 售房 收入 小計(jì) （1） 成本 支出 稅金 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 小計(jì) （2） 1 1467 1467 17820 73 757 18650 -17183 -17183 -15619 -15619 2 1026 2933 3959 198 734 932 3027 -14156 2500 -13119 3 1026 1026 51 562 613 413 -13743 310 -12809 4 1026 1026 51 541 592 434 -13309 296 -12513 5 1026 1026 51 517 568 458

14、-12851 284 -12229 6 1026 1026 51 493 544 482 -12369 272 -11957 7 1026 1026 51 468 519 507 -11862 260 -11697 8 1026 1026 51 441 492 534 -11328 249 -11448 9 1026 1026 51 412 463 563 -10765 263 -11185 10 1026 1026 51 382 433 593 -10172 251 -10934 說明： 1從靜態(tài)角度看，本項(xiàng)目約在第 25年幵始盈利；從動(dòng)態(tài)角度看，按 10%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目的盈利起始期將 在第30年。 2計(jì)算上述投資回收期時(shí)，尚未包括酒店式公寓部分的現(xiàn)值，即可用于抵押、出售的產(chǎn)權(quán)價(jià)值。 第六章結(jié)論 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目裙房以上的部分定位為酒店式公寓的運(yùn)作方 式，相對(duì)于純銷售項(xiàng)目，前期資金的投入量明顯偏大，投資的回收期明顯 偏長(zhǎng)，且因房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可控因素較多，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。 王茵 二零零三年三月三日 使用說明（使用時(shí)刪除）： 1該表格主要用途包含不局限于學(xué)校、公司企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)，主要針對(duì)對(duì) 象為白領(lǐng)、學(xué)生、教師、律師、公務(wù)員、醫(yī)生、工廠辦公人員、單位行政人員等。 2、表格應(yīng)當(dāng)根據(jù)時(shí)機(jī)用途及需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，該表格作為使用