商貿(mào)大市場建設(shè)項目可行性研究報告

1、 xx縣xx商貿(mào)大市場建設(shè)項目 可行性研究報告 二 一 四 年 一 月 目 錄第一章 總 論 .1 1.1 項目基本情況. .2 1.2 研究范圍及主要編制依據(jù) . .2 1.3 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).2第二章 建設(shè)背景及必要性 .5 2.1 項目提出的背景及依據(jù).5 2.2 項目建設(shè)的必要性.5第三章 市場分與預(yù)測 .7 3.1 商業(yè)市場現(xiàn)狀.7 3.2 房產(chǎn)市場預(yù)測 .9第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 . 11 4.1 廠址所在地位置狀況 . 11 4.2 廠址建設(shè)條件. 11第五章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 . 14 5.1 建設(shè)規(guī)模.14 5.2 建設(shè)內(nèi)容.14第六章 項目建設(shè)方案 .15 6

2、.1 建設(shè)原則 .15 6.2 總體布置 .15 6.3 系統(tǒng)布局 .15 6.4 項目組成 .16 6.5 土建工程設(shè)計.17 6.6 建設(shè)工期.18第七章公用工程 .19 7.1 給排水方案 .19 7.2 供電設(shè)計依據(jù) .20 7.3 通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)計.21 7.4 供熱設(shè)計.21 第八章 勞動安全、衛(wèi)生、節(jié)能與消防. .22 8.1 勞動安全、衛(wèi)生.22 8.2 節(jié)能. .22 8.3 消防 .24 第九章 環(huán)境評價. .26 9.1 設(shè)計依據(jù) .26 9.2 建設(shè)地點環(huán)境狀況.26 9.3施工期的污染源、污染物及治理方案.26 9.4經(jīng)營期主要污染源、污染物及治理方案.26第十章 項目管

3、理與勞動組織 .27 10.1 項目管理.29 10.2 勞動組織.29第十一章 項目實施進(jìn)度.30第十二章 投資估算及資金籌措.31 12.1 投資估算.31 12.2 資金來源.31第十三章 財務(wù)評價.32 13.1 評價依據(jù).32 13.2 營業(yè)收入估算.32 13.3 銷售稅金及附加.33 13.4 成本費用估.34 13.5財務(wù)分析指標(biāo)計算.35 13.6財務(wù)評價結(jié)論.35第十四章 社會效益評價. .36第十五章 結(jié)論與建議 .37 14.1 項目研究結(jié)論 .37 14.2 建議 .37 iii 第一章 總 論1.1 項目基本情況1.1.1 項目名稱xx縣xx綜合商貿(mào)大市場1.1.2

4、 項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模xx縣xx綜合商貿(mào)大市場是一個集蔬菜、水果、畜禽產(chǎn)品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿(mào)市場，規(guī)劃占地面積27,626.00,總建筑面積65,000。整體規(guī)劃有由三個功能區(qū)組成：一是綜合商貿(mào)區(qū)，二是獨立商貿(mào)區(qū)，三是生活區(qū)。 建設(shè)內(nèi)容 綜合商貿(mào)區(qū)：建商貿(mào)大樓建筑面積4,500，一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)（設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。獨立商貿(mào)區(qū)：建筑總面積26,908，其中建筑面積140商服50個、120商服50個、80-70的服20個。生活區(qū)住宅：建設(shè)總面積33

5、，592，建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796。道路、場硬化面積：12,000供水管網(wǎng)一套。 供暖管網(wǎng)一套。 配電設(shè)施一套。1.1.3 項目投資估算及資金籌措項目總投資8,000萬元，其中：固定資產(chǎn)投資5,000萬元，流動資金3000萬元。1.1.4 項目建設(shè)單位項目建設(shè)單位：xx縣文國冷凍食品有限公司1.1.5 項目建設(shè)地點 xx縣xx縣城南社區(qū)(原xx縣罐頭廠東廠區(qū)）1.1.8 項目建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)期項目建設(shè)性質(zhì)：新建項目建設(shè)期：二年，即2014年6月-2016年6月1.2 研究范圍及主要編制依據(jù)1.2.1 研究范圍 我公司受項目單位委托，對xx縣xx綜合商貿(mào)大市場建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究

6、并提交項目可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、市場分析預(yù)測、項目建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、勞動安全衛(wèi)生、節(jié)能、消防、工程進(jìn)度和項目管理、環(huán)境影響及評價、投資估算及資金籌措、財務(wù)評價評價等。1.2.2 主要編制依據(jù) (1)投資項目可行性研究指南（試用版）； (2)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； (3)商店建筑設(shè)計規(guī)范jgj 4888 (4)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 住宅設(shè)計規(guī)范 住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 項目單位提供的區(qū)域社會、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料 本項目適用的國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等 項目其他有關(guān)資料1.3 研究結(jié)

7、論和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3.1 研究結(jié)論 利用本地目前尚無較具規(guī)模的綜合性商貿(mào)市場的有利契機(jī)，建設(shè)規(guī)模合理、起點高、規(guī)模大、服務(wù)配套、管理規(guī)范的大型商貿(mào)市場，將對滿足當(dāng)?shù)厝藗兩钕M需要，以及促進(jìn)城鄉(xiāng)商品流通，拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高城市經(jīng)濟(jì)的輻射作用和對外拓展空間有著積極的作用。 商貿(mào)市場建成后，將有利于加強(qiáng)工商、稅務(wù)等各部門的監(jiān)督力度，規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，增加財政收入，凈化城鎮(zhèn)面貌。并向社會提供近就業(yè)崗位，促進(jìn)社會穩(wěn)定，提高再就業(yè)人員的生活水平。 項目建設(shè)有利于確保全縣人民生產(chǎn)生活物資消費需求，有利于有效加強(qiáng)該縣綜合商貿(mào)市場的管理服務(wù)水平，有利于促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展。同時xx縣又是大慶市和哈

8、爾濱市區(qū)蔬菜、瓜果、畜禽產(chǎn)品輸入產(chǎn)地之一，建立完善的商貿(mào)經(jīng)營體系，豐富市場物資供應(yīng)，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供充足后勤保障服務(wù)，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要意義。項目建設(shè)具有“選址合理，建設(shè)條件好、投資小、效益大、見效快、風(fēng)險小”的特征，因此，項目建設(shè)是非常必要的。 項目建設(shè)方案符合xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃要求，布局合理，交通便利，具備給排水、供熱、供電、通訊等配套條件。 由此，項目的財務(wù)評價可行，社會效益顯著，建設(shè)是必要的。1.3.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 表-1 序 號項 目 單 位 指 標(biāo)1項目建設(shè)規(guī)模1.1項目總占地面積276261.2項目總建筑面積650001.2.1其中:

9、綜合商貿(mào)區(qū)建筑面積45001.2.2獨立商貿(mào)區(qū)建筑面積269081.2.3生活區(qū)建筑面積335921.2場地硬化面積120002項目總投資 萬元80002.1固定資產(chǎn)投資萬元50002.2流通資金萬元30002.3建設(shè)期利息萬元2963資金來源 萬元80003.1銀行貸款 萬元30003.2項目單位自籌資金 萬元50004市場概況4.1擬設(shè)攤位個4004.2市場管理從業(yè)人員人194.3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3.1第一年營業(yè)收入 萬元18419.82利潤 萬元6722.35稅金 萬元11054.3.2第二年營業(yè)收入 萬元11753.38利潤 萬元2696.7稅金 萬元7054.3.4第三年以后平均營業(yè)收入

10、 萬元524.41利潤 萬元197.04稅金 萬元31 第二章 項目提出的背景及必要性 2.1 項目提出的背景及依據(jù) 2.1.1 項目提出的背景 在黨的十五大報告指出“以市場為導(dǎo)向使社會生產(chǎn)適應(yīng)國內(nèi)外市場需求的變化”強(qiáng)調(diào)了市場在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中新起到的作用。加快市場體系培育，是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重要環(huán)節(jié)之一。大慶市在“十一五”規(guī)劃指出積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過程中，加強(qiáng)市場建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場和農(nóng)產(chǎn)品體系，是大慶市xx縣“十五”期間的重要任務(wù)之一。xx縣十分重視城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨城市化進(jìn)程的加快，人口的增長，為滿足市區(qū)人們生活和對外流

11、通的需要，當(dāng)?shù)卣浅ｊP(guān)心xx商貿(mào)大市場的建設(shè)，多次實地考察研究、論證并達(dá)成共識，要盡快推進(jìn)商貿(mào)市場建設(shè)。 隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的全面推進(jìn)和人民群眾生活水平的日益提高，以往的沿街市場及臟、亂、差的貿(mào)易環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會發(fā)展的需要。為了切實提升城鎮(zhèn)品味、改善市場環(huán)境、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)商品流通，xx縣委、縣政府決定在xx縣城南區(qū)建設(shè)xx商貿(mào)大市場。 2.2、項目建設(shè)的必要性： 2.2.1該項目建設(shè)是滿足人民生活的需要 根據(jù)xx縣城城市建設(shè)需要，結(jié)合“兩化”互動發(fā)展，新建商貿(mào)市場是滿足xx縣城人民生活需要，是解決當(dāng)?shù)乩习傩召u難的一項民心工程、惠民工程、德政工程，意義深遠(yuǎn)，責(zé)任重大。 2.2.2該項

12、目建設(shè)是繁榮商貿(mào)流通的需要 xx縣是農(nóng)牧業(yè)大縣，農(nóng)副產(chǎn)品資源比較豐富，為了當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品能夠走出去，新建商貿(mào)大市場將為之提供一個良好的交易平臺。同時，也將吸引更多的客商來xx縣投資興業(yè)，不斷繁榮xx縣商貿(mào)流通領(lǐng)域。 2.2.3該項目建設(shè)是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題的需要 xx縣xx商貿(mào)市場將提供若干攤位和門面，為此將會提供許多就業(yè)機(jī)會。這也正符合中央“通過創(chuàng)業(yè)來帶動就業(yè)”的號召。一方面隨著新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，許多農(nóng)業(yè)勞動力將涌入城鎮(zhèn)；另一方面城鎮(zhèn)待業(yè)人員也急需尋找就業(yè)門路。因此，該項目建設(shè)是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題的需要。 2.2.4項目建設(shè)是“兩化互動”發(fā)展的需要 最近，xx縣要把聯(lián)動推進(jìn)新型工業(yè)化、

13、新型城鎮(zhèn)化作為當(dāng)前和今后一個時期大慶市工作的戰(zhàn)略重點，作為調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手，要努力推動xx縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在“十二五”時期邁上更高臺階。當(dāng)?shù)乜h委、縣政府認(rèn)為，城市要拓展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)要得到發(fā)展，經(jīng)濟(jì)要順應(yīng)潮流和走向，必須主動融入大廣經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。xx縣委、縣政府正在搶抓這一機(jī)遇，發(fā)揮獨特的區(qū)位優(yōu)勢和基礎(chǔ)條件優(yōu)勢，建設(shè)好xx縣市場流通體系。與此同時，“兩化”互動也將成為xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的現(xiàn)實選擇。建設(shè)xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，其核心通過在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化互動，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化實現(xiàn)“三化”聯(lián)動。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化起來了，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也就跟著上來了。xx縣xx商貿(mào)大市場建設(shè)項目是“兩化互

14、動”的需要。2.2.5 項目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會勞動力就業(yè)，保持社會穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是相對弱勢的產(chǎn)業(yè)。xx商貿(mào)大市場的建設(shè)將成為中等規(guī)模的綜合市場，對提高項目區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會，因此該項目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 第三章 市場分析與預(yù)測3.1 商業(yè)市場情況3.1.1 市場現(xiàn)狀 （1）商業(yè)中心市場分布 xx縣主要商業(yè)街（中央大街）建有相對較具模的商貿(mào)市場8個，分別是xx第一百貨商店、金

15、域廣場、豪森華府購物廣場、華夏商場、松江明珠購物廣場、天和商場、兄弟家電商場、xx城北農(nóng)貿(mào)市場。 （2）商貿(mào)市場存在的問題 一是商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃布局不盡合理，這些商場全部集中在中央大街的中部和北部，南部和松江大街尚無較具規(guī)模的商場，沿街主要以零散的個體商鋪經(jīng)營為主。隨著城市建設(shè)步伐的加快，在城南區(qū)建設(shè)商貿(mào)大市場滿足人民生活需要，勢在必行。二是商貿(mào)市場普遍規(guī)模小，檔次低，設(shè)施不完善，輻射能力差，交易方式落后，功能不齊全，大部分處于初級狀態(tài)。從某種意義上講仍然是一個放大的集貿(mào)市場，與國內(nèi)外現(xiàn)代化的商貿(mào)市場相比，還有較大差距，還沒有充分發(fā)揮其價格形成中心、信息中心和貨物集散中心的作用。三是現(xiàn)有商貿(mào)市

16、場經(jīng)營范圍比較單一，大都是單一的日用百貨、服裝、家電、家具、農(nóng)副食品等，缺少集各類商品、餐飲、休閑服務(wù)于一體的綜合一站式購物市場。因此，隨著城市發(fā)展，人們快節(jié)奏的生活需求，一站式購物市場是必然的發(fā)展趨勢。 四是現(xiàn)有的商貿(mào)市場，大都是傳統(tǒng)的市場模式，功能不夠完善，管理方式和交易方式相對落后，主要表現(xiàn)在：一是市場管理制度不夠完善，市場管理缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)。收費項目過多，管理不規(guī)范，缺少制約機(jī)制，難以對生產(chǎn)者和中間商起到制約作用，直接影響人民生活的質(zhì)量和安全；二是對農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)的帶動作用發(fā)揮不夠，尚未形成緊密的經(jīng)濟(jì)利益共同體，供銷合同缺乏法律約束力；三是農(nóng)產(chǎn)品和其它商品的儲藏、配送設(shè)施落后，服務(wù)功

17、能滯后。所以急需建設(shè)高起點、上檔次、上水平，各類配套服務(wù)設(shè)施完善，采用現(xiàn)代化管理的綜合商貿(mào)大市場。結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項目效應(yīng)不足。項目區(qū)目前，傳統(tǒng)、低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競爭激烈，高端消費群體外流，市場消費潛能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)網(wǎng)點分布不合理，配套管理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，與城市目前需求和未來發(fā)展不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。3.1.2 市場需求分析 項目區(qū)xx縣城內(nèi)目前的主要商貿(mào)市場，承擔(dān)著近12萬多人口的生產(chǎn)生活消費品的流通任務(wù)，其中，4.5萬人口為市區(qū)固定人口，

18、7.5萬人口為鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動人口。項目建成后將分擔(dān)消費人口4萬人，其中：城南區(qū)固定人口1.5萬人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動人口2.5萬人。僅從農(nóng)副產(chǎn)品消費需求看，按日人均消費蔬菜0.3千克，水果0.15千克，糧食0.25千克，水產(chǎn)、肉、蛋類0.25千克。年總消費蔬菜3.6萬噸，水果1.8萬噸，糧食3萬噸，水產(chǎn)肉類3萬噸，總計11.4萬噸；按項目承擔(dān)4萬人計算，年消費蔬菜1.2萬噸，水果0.6萬噸，糧食1萬噸，水產(chǎn)肉蛋類1萬噸，總計3.8萬噸。3.1.3 市場供給分析項目區(qū)全縣地區(qū)生產(chǎn)總值近五年由29.7億元增長到128.2億元，年均增長34%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由4617元增長到14,000元，農(nóng)民人均純收入由

19、3,701元增長到9,345元,年均分別增長24.8%和20.4%;五年累計實現(xiàn)全口徑財政收入44.5億元，完成固定資產(chǎn)投資184億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)大幅躍升。工業(yè)增加值由8.2億元增長到60億元，年均增長48.9%，新續(xù)建工業(yè)項目79個，規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展到26戶、上市公司7戶。 目前，隨著項目區(qū)松花江工業(yè)園區(qū)、港橋物流園區(qū)和商品住宅的深度開發(fā)，銀行、企事業(yè)、數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂類機(jī)構(gòu)和人口的不斷增長，為項目的開發(fā)帶來了巨大的發(fā)展空間，項目市場前景看好。3.1.4 項目定位3.2.4.1項目功能定位功能豐富、特色鮮明、集購物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲等多功能為一體的商貿(mào)市場。 根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點

20、，將項目整體劃分為三個功能區(qū)： 綜合商貿(mào)區(qū)：市場中建設(shè)商貿(mào)大樓，一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)（設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。獨立商貿(mào)區(qū)：市場東、西、北外圍建商鋪，作為酒店、娛樂、休閑場所。 生活區(qū)：市場南部建兩棟高層住宅。3.1.4.2盈利模式定位項目采用出租、銷售相結(jié)合的盈利模式，以便盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險。3.1.4.3客戶群體定位本項目開發(fā)目標(biāo)為變革落后商業(yè)格局，重塑現(xiàn)代中心商圈，提升xx縣城市品位的標(biāo)志性、代表性項目。本項目的客戶群體面向城市固定和鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動人口，包括政府機(jī)關(guān)工作人員，

21、游客、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、企業(yè)管理人員以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市流動人員。3.2 房產(chǎn)市場預(yù)測從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。5-6年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有5-6年的高速發(fā)展時期。xx縣的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)開發(fā)雖然起步較早，但規(guī)建筑標(biāo)準(zhǔn)低，高檔商品房較少，上的劃不盡合理，配套設(shè)施不完善，沒有一個真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。本項目

22、坐落于xx縣城南黃金地段，西北距xx縣第六小學(xué)1公里，北鄰松花江大街和xx縣第四中學(xué)，東鄰解放路，距xx港3公里。優(yōu)越的地理位置，完善的配套設(shè)施，以及高標(biāo)準(zhǔn)的建筑，將極大滿足當(dāng)?shù)厝藗兊南M需求。項目生活區(qū)住宅銷售無制約因素，市場前景看好。 34 第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1場址所在地位置現(xiàn)狀4.1.1 地點與地理位置地 點：大慶市xx縣xx鎮(zhèn)城南區(qū)，北鄰松花江大街，東鄰解放路。地理位置：位于xx縣xx鎮(zhèn)，地理坐標(biāo)是東經(jīng)12357-12545，北緯4523-4559，北臨石油產(chǎn)區(qū)，東接半農(nóng)半牧區(qū)。地勢略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。4.1.2 場址占地面積及權(quán)屬類別占地面積

23、約27,626（41.42畝），場址土地權(quán)屬類別為有償轉(zhuǎn)讓。4.1.3 土地利用現(xiàn)狀擬建場址為xx縣文國冷凍食品有限公司移址大廣工業(yè)園區(qū)的閑置閑廠區(qū)，目前已完成拆遷前的各項準(zhǔn)備工作。拆遷廠區(qū)原有設(shè)施已具備城鎮(zhèn)給水及排水、排污管道。10kv高壓輸電線路距場區(qū)100m，通訊網(wǎng)絡(luò)已引入場區(qū)，已基本滿足“七通一平”的建設(shè)條件。4.2 場址建設(shè)條件4.2.1 地質(zhì)條件 地 形：地勢略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。 地址類型：沖擊、洪積平原。地質(zhì)結(jié)構(gòu)：由素填土、粉質(zhì)粘土、粉砂構(gòu)成。地基土承載力150kpa.根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范(gb50o112001)中有關(guān)建（構(gòu)）筑物抗震設(shè)防烈度、設(shè)計

24、基本地震加速度和設(shè)計地震分組的規(guī)定,本工程所選場址的抗震設(shè)防烈度為度,設(shè)計基本地震加速度值為0.1g。4.2.2 工程持質(zhì)與水文地質(zhì)項目建設(shè)地點，雨季峰水期水位絕對標(biāo)高為77.90177.88m，枯水期水位絕對標(biāo)高為77.90177.88，平均水位絕對標(biāo)高為116.90177.88m，地下水質(zhì)對砼無侵蝕性。本項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無集中地下水，地下水對混凝土及其它建筑材料無腐蝕性，適宜建筑。4.2.3 氣象條件氣候?qū)僦袦貛偷拇箨懶桶牖哪珊禋夂颍咎攸c是夏季炎熱，冬季寒冷，春季升溫快而不穩(wěn)，秋季氣溫下降迅速，降水少，蒸發(fā)量大，空氣相對濕度小。主導(dǎo)風(fēng)向：四至九月多西南風(fēng)，十月至次年三月以西北風(fēng)為多，

25、年平均風(fēng)速4.9m/s，最大風(fēng)速15-18m/s。年氣溫：平均氣溫6.7，絕對最高氣溫為37.2，絕對最低氣溫-36.2，最冷月為1、2、12月份，平均氣溫-26，最熱月為7、8月，平均氣溫24.7。降水：歷年平均降水量400mm，最大降水量460mm，最大積雪厚度36cm，年平均降雪量15cm，基本雪壓0.75kn/ m2，最大凍土深度2.25m。4.2.4 交通運輸條件xx縣交通四通八達(dá)，有公路、鐵路、江運三條運輸線。通讓鐵路橫穿境內(nèi)，工廠距離火車站70公里；城鄉(xiāng)公路成網(wǎng)，一年四季風(fēng)雨無阻；松花江夏季通航上至大安，下達(dá)哈爾濱、佳木斯等地。另外，新建的松花江xx段公路大橋的使用，實現(xiàn)了與吉林

26、貫通。優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢對原材料采購及產(chǎn)成品的集中銷售都十分有利。4.2.5 公用設(shè)施社會依托條件（水、電、暖、通訊）供水：供水由xx縣自來水公司供給，供水能力為2573.1m/d。在本項目建設(shè)地廠區(qū)有dn300城鎮(zhèn)自來水管，本項目擬從該城鎮(zhèn)管網(wǎng)接入，供本項目生活、生產(chǎn)及消防用水。排水：項目建設(shè)地北鄰城市下水管網(wǎng)，生產(chǎn)生活廢水可直接入網(wǎng)排放。供暖：供熱由xx縣集中供熱中心鑫源物業(yè)公司供給，項目可直接并入城市集中供熱管網(wǎng)，滿足生產(chǎn)、生活需要。供電：項目區(qū)由大慶電網(wǎng)供電，高壓11萬伏，電力充足，可滿足使用要求。項目用電由xx縣供電所電網(wǎng)接入。通訊：xx縣通訊設(shè)施完善，容量充足，有線通訊設(shè)備可就近連

27、接使用，無線通訊信號覆蓋全區(qū)域，通訊條件良好，于外界聯(lián)系方便，具有良好的通訊條件。4.2.6 環(huán)境保護(hù)條件擬建場址周邊為居民住宅, 空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。且沒有易燃、易爆場所，沒有污染腐蝕性氣體源。所選擇擬建扯為地勢較高、場地干燥、排水通暢、空氣流通和環(huán)境安靜的地段。 第五章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容5.1 建設(shè)規(guī)模xx縣xx綜合商貿(mào)大市場是一個集蔬菜、水果、畜禽產(chǎn)品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿(mào)市場，規(guī)劃占地面積27,626.00,總建筑面積65,000。整體規(guī)劃有由三個功能區(qū)組成：一是綜合商貿(mào)區(qū)，二是獨立商貿(mào)區(qū)，三是生活區(qū)。5.2 建設(shè)內(nèi)容 綜合商貿(mào)區(qū)：建商貿(mào)大樓建筑面積4,500，一層為干雜

28、品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)（設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。獨立商貿(mào)區(qū)：建筑總面積26,908，其中建筑面積140商服80個、120商服100個、80-70的服45個。生活區(qū)住宅：建設(shè)總面積33，592，建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796。道路、場硬化面積：12,000供水管網(wǎng)一套。 供暖管網(wǎng)一套。 配電設(shè)施一套。 第六章 項目建設(shè)方案6.1建設(shè)原則1、滿足市場物流線路，配套工程，交通運輸，行業(yè)規(guī)范要求。2、符合防火、衛(wèi)生、方便安全等有關(guān)規(guī)范的要求，并充分利用土地的原則。3、與城鎮(zhèn)和建設(shè)企業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一

29、的原則。4、因地制宜，適應(yīng)場區(qū)地形，地質(zhì)，氣象等自然條件。5、要體現(xiàn)時代特點，努力創(chuàng)造一個現(xiàn)代化市場的新形象。6.2總體布置在建設(shè)單位提供的地塊中，可供建設(shè)的用地面積為27,626.00，屬于xx縣xx鎮(zhèn)的規(guī)劃用地，交通方便，地形相對平坦。用地呈矩形。根據(jù)場址周圍環(huán)境，本著先進(jìn)、實用、經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計理念，總平面設(shè)計凸顯“一核、一環(huán)、三區(qū)”的整體布局。一核：規(guī)劃以場地中心為商貿(mào)核心區(qū)，向四周分布設(shè)置。一環(huán)：規(guī)劃在市場內(nèi)形成一條通透的景觀購物環(huán)道，以滿足人們購物、休閑、娛樂的要求。三區(qū)：將規(guī)劃區(qū)劃分為三個功能區(qū)：綜合商貿(mào)區(qū)、獨立商貿(mào)區(qū)、生活區(qū)。6.3系統(tǒng)布局6.3.1 功能分區(qū)規(guī)劃三個分區(qū)分別為

30、綜合商貿(mào)區(qū)、獨立商貿(mào)區(qū)、生活區(qū)。（1） 綜合商貿(mào)區(qū) 布置在用場地中心地帶。用地呈矩形，南北走向。交易區(qū)建四層綜合商貿(mào)大樓，一層為干雜品區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務(wù)管理區(qū)（設(shè)辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。 （2）獨立商貿(mào)區(qū)：布置在場地的東、西和北側(cè)邊界。用地為u型，較為規(guī)整。交易區(qū)建設(shè)1-2層商服，作為酒店、娛樂、休閑場所等。 （3）生活區(qū)區(qū)：布置在場地的南側(cè)。用地為矩形，較為規(guī)整。沿場地東西布置，建二棟商品住宅樓。本市場設(shè)計為開發(fā)式的市場,場區(qū)北端鄰松花江大街設(shè)主大門，場區(qū)東側(cè)沿解放路設(shè)置了兩個以上的出入口，交通方

31、便，疏散快捷。盡量減少人流，物流之間的相互干擾。市場內(nèi)主干道寬8m，次干道車行道寬4m，可滿足小型車輛運輸及疏散的要求。另外在每個分區(qū)都設(shè)計了垃圾收集點。6.3.2 豎向設(shè)計布置原則：滿足市場對商品對運輸?shù)囊?，并為場?nèi)外運輸及裝卸作業(yè)創(chuàng)造安全良好的運輸條件。因地制宜，合理確定場區(qū)標(biāo)高，適應(yīng)建構(gòu)筑物的基礎(chǔ)和管線敷設(shè)的技術(shù)要求。與城市道路標(biāo)高銜接良好。豎向布置方式：根據(jù)市場操作，運輸?shù)囊蠛偷匦吻闆r，采用平坡式進(jìn)行布置。場地排水：用地地表雨水沿道路邊經(jīng)雨水口流入雨水排水管，排至用地南面的市政水管。標(biāo)高確定：根據(jù)用地地形，場地排水和外部標(biāo)高情況確定場地標(biāo)高，建筑物室內(nèi)外高差在0.15m以上。由于本

32、建設(shè)是市場項目，要求用地平整，故可作平坡處理，為排除地面雨水，從用地中心的東西向向南、北側(cè)取0.3%的坡度傾斜。地面雨水排除采用明溝與暗溝結(jié)合的方式，建筑物周邊設(shè)有蓋明溝，匯集市場、店面及場地附近的雨水，引流到暗設(shè)的排水管中，場地及道路的地面水由雨水口接到暗管，然后由排水干管統(tǒng)一排往北邊，污水處理后再行排放。本項目為形成現(xiàn)代化商貿(mào)市場的新形象，所有管線均采用埋地布置，所有管線（給排水、供電、電話、有線電視等）沿邊布置到達(dá)各建筑物。6.3.3 交通運輸本項目內(nèi)道路全部采用混凝土路面。項目運輸方案以公路運輸為主，鐵路運輸為輔。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的要求，采用公路運輸方式靈活方便，節(jié)省運輸成本，同時，近幾年

33、公路的發(fā)展已經(jīng)覆蓋了項目區(qū)各地。運輸設(shè)備：市場運輸設(shè)備主要依靠社會運輸能力承擔(dān)，本工程不增加運輸設(shè)備。6.3.4 道路市場內(nèi)道路便于交通運輸和消防。主要道路車行道寬8m，次要道路車行道寬4m。采用混凝土面層（20cm），砂墊層（2cm）的混凝土道路。6.4 項目組成表6-4 項 目 組 成 表序號工程類別工 程 名 稱規(guī) 模備注1主要工程綜合商貿(mào)區(qū)大市場建筑面積：4500m2獨立商貿(mào)區(qū)商服建筑面積：26908m2生活區(qū)住宅樓建筑面積：33592m22公用工程供水系統(tǒng)最大供水能力：590 m3/d供電系統(tǒng)65000房屋供電外網(wǎng)采暖系統(tǒng)65000房屋采暖外網(wǎng)敷設(shè)總圖工程總平面布置及運輸污水處理1套

34、設(shè)計規(guī)模500m3/d的處理系統(tǒng)場區(qū)硬化120003服務(wù)性工程信息系統(tǒng)4500綜合商貿(mào)市場信息網(wǎng)6.5土建工程設(shè)計6.5.1主要建筑功能設(shè)計綜合商貿(mào)區(qū)市場大樓：建筑面積4,500，主體3層，局部4層，磚混結(jié)構(gòu)。獨立商貿(mào)區(qū)商服：建筑面積 26,908，為2層磚混結(jié)構(gòu)。生活區(qū)住宅：建筑面積33,592，2棟17層，磚混結(jié)構(gòu)。6.5.2 建筑設(shè)計說明建筑設(shè)計考慮與環(huán)境相協(xié)調(diào)，建筑群體形成良好的空間組合與朝向，交通的流暢與功能的合理性，建筑形體之協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，市場、住宅樓在滿足使用要求的前提下，力求安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)美觀與大方，富有現(xiàn)代氣息。各建筑以自然采光通風(fēng)為主，綜合商貿(mào)市場大樓建筑一層內(nèi)墻貼白瓷磚2

35、m高，使墻面易于清潔，保持衛(wèi)生，頂棚和墻面做防霉涂料，地面均為水磨石地面、或面磚地面，主要建筑采用面磚外墻面，鋁合金窗。平屋面卷材防水，總之，根據(jù)市場的特點采取相應(yīng)的措施，以創(chuàng)造良好交易環(huán)境。本工程建筑等級為二級，建筑耐火等級為二級。建（構(gòu)）筑物名稱及面積見下表。 建筑筑物一覽表序號名 稱建筑面積(m2)層數(shù)層高(m)結(jié)構(gòu)形式備注1.1綜合商貿(mào)區(qū)市場大樓450043.6磚混1.2獨立商貿(mào)區(qū)商服2690824.5磚混1.3生活區(qū)住宅樓33592173.0磚混合 計65000.006.5.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明6.5.2.1 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)本工程位于xx縣xx鎮(zhèn)，根據(jù)現(xiàn)場情況，地基承載力暫按fk=180k

36、pa，按七度考慮抗震設(shè)防?；撅L(fēng)壓為0.6kn/m2。6.5.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目建筑物設(shè)計為均為磚混結(jié)構(gòu)，樓面為現(xiàn)澆混凝土，屋面為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土板?；A(chǔ)為條形混毛石混凝土基礎(chǔ)。6.6建設(shè)工期建筑規(guī)模較大，但屬于低層磚混結(jié)構(gòu)，施工難度小，建設(shè)期為2年。 第七章 公用工程7.1給排水方案7.1.1給水設(shè)計 用水量估算 項目經(jīng)營用水統(tǒng)計表序號用水項目用水單位數(shù)量單位用水量（l）分項給水率（%）使用時間（h)日用水量m3/d使用天數(shù)（d)使用系數(shù)年用水量1綜合商貿(mào)區(qū)32.3814907.61.1商場營業(yè)廳4300730.13601.314086.81.2辦公室19每天每人1202.2836082

37、0.82獨立商貿(mào)區(qū) 209.0272652.82.1水果店3600725.23001.398282.2蔬菜店4800733.63001.3131042.3水產(chǎn)品店5400737.83001.3147422.4副食品店1988713.925428.82.4營 業(yè) 飯 店 1500每人每餐3045300135002.5理 發(fā) 店400每人每次10430012002.6旅 店150每日每床1201830054002.7洗浴池店200每人每次1503030090002.8衛(wèi)生所100每人每次151.53004503生活區(qū)133492753.1住在樓900每日每人15013536549275小計376.

38、4136835.44不可預(yù)見總用水量的10%13683.54合計150518.94 水源本項目建設(shè)地點在xx縣xx鎮(zhèn)，供水由城鎮(zhèn)自來水公司統(tǒng)一供給，在本項目建設(shè)地的北側(cè)有dn300市政自來水管，本項目擬從該市政管網(wǎng)接入。本項目每天最大用水量為420m/d，擬從xx鎮(zhèn)自來水給水管網(wǎng)不同方位接駁三根dn150的給水管，供本項目生產(chǎn)、生活及消防用水。給水管網(wǎng)給水壓力約為0.30mpa，能滿足本項目用水水量、水質(zhì)、水壓要求。生活給水系統(tǒng)說明給水管網(wǎng)給水壓力約為0.30mpa，滿足各個建筑物生產(chǎn)及生活用水水量及水壓，生產(chǎn)及生活用水直接由市政管網(wǎng)直接供給。消防給水系統(tǒng)項目市場室外給水管網(wǎng)采用生產(chǎn)、生活、消

39、防合用系統(tǒng)，環(huán)狀管網(wǎng)布置，室外設(shè)地上式消火栓，室外消火栓沿道路設(shè)置，間距控制在120m以內(nèi)，各建筑物按照建筑設(shè)計防火規(guī)范規(guī)定在室內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物室內(nèi)外消防給水直接由市政管網(wǎng)供給。根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，項目市場同一時間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，根據(jù)建筑物高度及使用功能，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20l/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20l/s；火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，室內(nèi)外消防用水由市政自來水管網(wǎng)直接供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)火災(zāi)前10分鐘消防用水量可由位于屋面的高位水箱供給，屋頂消防水箱容積為20m。 滅火器配置在各建筑物內(nèi)，還將按建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gb50140-2005的要求，配置規(guī)定數(shù)量的abc型

40、手提式干粉滅火器。管材室內(nèi)外生活給水管道均采用給水襯塑鋼管；消防給水管采用鍍鋅鋼管。7.1.2 排水設(shè)計排水量估算外部排水主要為生活廢水、糞便污水和雨水。總體排水采用雨水、污水分流體系。根據(jù)用水性質(zhì)，生活污水最高日排水量為150.6m3/d。管材室內(nèi)排水管采用pvc-u排水管，室外污水管、雨水管采用雙壁波紋塑料管。7.2供電設(shè)計7.2.1 電源、電源設(shè)施及外部條件本項目供電由xx縣變電所供給，目前，變電所設(shè)施供電能力能夠滿足本項目的用電需要。7.2.2 用電量預(yù)測根據(jù)城市電力規(guī)劃規(guī)范（gb/50293-1999）和場區(qū)規(guī)劃的特點，規(guī)劃采用負(fù)荷密度法進(jìn)行用電負(fù)荷預(yù)測。項目日平均用電量6399kw

41、.h，其中：綜合商貿(mào)區(qū)1734kw.h,獨立商貿(mào)區(qū)2484kw.h，生活區(qū)1812kw.h，其它369kw.h。項目年用電量233.58萬kw.h。 （1）照明設(shè)備用電能耗測算序號建筑類別功率密度（w/m2）建筑面積（m2）安裝電量（kw）運行天數(shù)（d)小時每天（h)需要系數(shù)平均有功負(fù)荷系數(shù)年用電量（萬kwh)1綜合商貿(mào)區(qū)83.922.991.1營業(yè)大廳19430081.7360120.850.7522.501.2辦公室112002.2360120.70.750.492獨立商貿(mào)區(qū)335.4958.422.1水果店12360043.2300100.850.758.262.2蔬菜店12480057

42、.6300100.850.7511.022.3水產(chǎn)品店12540064.8300100.850.7511.572.4副食品店12198823.85300100.850.754.562.4營 業(yè) 飯 店13420054.6300100.70.758.62.5理 發(fā) 店12160019.2300100.70.753.022.6旅 店15280042300100.70.756.622.7洗浴池店12112013.44300100.70.752.122.8衛(wèi)生所12140016.8300100.70.752.653生活區(qū)235.1444.443.1住宅樓 733592235.14360100.70.7

43、544.444場 區(qū) 亮 化0.51000053601210.751.62合 計659.53127.47（2）電氣設(shè)備用電能耗測算序號設(shè)備名稱功率（kw）臺數(shù)（條）安裝電量（kw）運行天數(shù)（d)小時數(shù)（h)需用系數(shù)年平均有功負(fù)荷系數(shù)年用電量（萬kwh)1綜合商貿(mào)區(qū)70040.321.1商場中央空調(diào)600160012080.80.7534.561.2空調(diào)配套電氣52010012080.80.755.762獨立商貿(mào)區(qū)56032.252.1空調(diào)設(shè)備2.820056012080.80.7532.253生活區(qū)76521.713.1樓房電梯1534536080.80.750.973.2空調(diào)設(shè)備1.840072012040.80.7520.74合 計 2025 94.28 （3）消防設(shè)備用電能耗測算系統(tǒng)形式設(shè)備單臺功率（kw/臺）數(shù)量（臺）總功率（kw）運行天數(shù)（d)每天小時數(shù)（h) 需 用系 數(shù)年平均有功負(fù)荷系數(shù)年