房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點對盈余管理影響的研究

1、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點對盈余管理影響的研究 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會

3、計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，

4、由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得

5、的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)

6、產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于

7、其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算

8、收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)

9、公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表

10、明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量

11、費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房

12、地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確

13、認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬

14、的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資

15、性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理

16、。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理。【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀

17、economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余

18、管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)

19、權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值

20、計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間

21、，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的

22、同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

23、2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收

24、合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的

25、前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從

26、獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價

27、一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行

28、為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分

29、預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計

30、準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。

31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，

32、出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要

33、。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致

34、需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可

35、選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收

36、入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在

37、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。

38、1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分

39、期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款

40、的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與

41、所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)accountant/會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理?！娟P(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱

42、產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀economic/經(jīng)濟(jì)的健康運行。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺

43、，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間房地產(chǎn)company/企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)企業(yè)會計制度，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)

44、準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手

45、續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持lishi/歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。22.3 成本

46、和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3 我國城市互聯(lián)網(wǎng)信息差距形成與治理研究 摘要研究社會不同群體間互聯(lián)網(wǎng)信息差距的三個細(xì)分層次及其內(nèi)在關(guān)聯(lián);分析我國互聯(lián)網(wǎng)的fazhan發(fā)展模式及信息傳播特征,闡述城市群體間互聯(lián)網(wǎng)信息差距現(xiàn)狀,從個體與

47、社會兩個層面分析差距的成因;在國家層面上,確定相關(guān)的治理政策視角,設(shè)定治理互聯(lián)網(wǎng)信息差距的兩個階段性戰(zhàn)略目標(biāo),具體提出各階段的不同措施。 關(guān)鍵詞城市互聯(lián)網(wǎng)信息差距治理 分類號g203 1引言 國內(nèi)研究主要分析我國東西部地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間的信息差距及其社會影響。而新近的調(diào)查發(fā)現(xiàn),我國互聯(lián)網(wǎng)的普及率差距超過信息差距的總水平,同一城市中的不同群體間存在顯著的互聯(lián)網(wǎng)信息差距,而且還呈現(xiàn)出加劇的傾向。需要從城市信息貧弱群體的信息需求與認(rèn)知能力出發(fā),結(jié)合我國的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展模式與特征,探討治理差距的對策職稱論文。 本文首先區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)信息差距的不同層次。在此基礎(chǔ)上,具體闡述我國城市群體間互聯(lián)網(wǎng)信息差距狀況與成因

48、,以促進(jìn)就業(yè)與社會和諧發(fā)展為目標(biāo),明確治理差距的政策思路,基于我國城鄉(xiāng)二元分割的具體情境,提出分階段的治理措施。 2互聯(lián)網(wǎng)信息差距的三個層次 雖然已有文獻(xiàn)尚未明確劃分其過程的層次性,但可以從中發(fā)現(xiàn),群體間互聯(lián)網(wǎng)信息差距涉及接入、使用、獲益能力差距三個層次。 2.1第一層次接入差距 以歐盟的互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查和美國商務(wù)部的系列調(diào)查為代表,許多研究根據(jù)創(chuàng)新傳播理論分析了互聯(lián)網(wǎng)接入的發(fā)展過程。研究發(fā)現(xiàn)一國的不同社會群體開始接入互聯(lián)網(wǎng)的時刻、飽和率水平都有顯著差異,可以用圖1所示的分層模型來表述: 群體a屬于信息富有者,是一國最先接入互聯(lián)網(wǎng)的群體,該群體中的個體接入比例最高;群體c是信息貧弱群體,開始接入互聯(lián)

49、網(wǎng)的起始時刻最晚、群體中僅有較低比例接入互聯(lián)網(wǎng)之后就不再有新增的采用者。 2.2第二層次使用能力差距 不同群體的互聯(lián)網(wǎng)使用能力存在較大的差異。使用能力包括基礎(chǔ)性技能、結(jié)構(gòu)性技能兩個層面?；A(chǔ)性技能即對網(wǎng)上文獻(xiàn)的閱讀理解能力,包括english英文水平,主要是通過基礎(chǔ)教育取得的;結(jié)構(gòu)性技能是使用互聯(lián)網(wǎng)收集信息、加工數(shù)據(jù)等方面的能力,包括使用超文本以及各類軟件等工具的能力,建立在基礎(chǔ)性技能之上,主要通過信息技術(shù)培訓(xùn)與學(xué)習(xí)取得。參與network網(wǎng)絡(luò)游戲、瀏覽網(wǎng)頁與設(shè)計圖文、開展網(wǎng)上交易之間的技能差別是顯著的?；A(chǔ)性技能具有相對穩(wěn)定性,而信息技術(shù)的發(fā)展推動著結(jié)構(gòu)性技能持續(xù)變化。 2.3第三層次獲益能

50、力差距 互聯(lián)網(wǎng)使用能力在經(jīng)濟(jì)資本、社會資本的輔助下,形成獲益能力,即運用互聯(lián)網(wǎng)支持工作、改善個人生活等方面的能力,是在信息社會中生存的一種戰(zhàn)略性能力。綜合已有研究,本文認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)使用能力、社會資本、經(jīng)濟(jì)資本和獲益能力之間的關(guān)系如圖2所示,獲益能力差距最難以縮減。由于掌握的經(jīng)濟(jì)資本和社會資本的差異,即便在使用能力等同的條件下,圖1中的群體c從互聯(lián)網(wǎng)使用中獲得的收益也低于群體a和b: 3我國城市互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的信息差距現(xiàn)狀 3.1我國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展模式與信息傳播特征 與發(fā)達(dá)國家不同,我國的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展建立在政府推進(jìn)和外來技術(shù)的基礎(chǔ)上,形成了“政府一信息服務(wù)組織一用戶”自上而下的信息服務(wù)體系。自2005年后,

51、我國互聯(lián)網(wǎng)快速普及,正處在快速擴(kuò)張初期,開始向nongcun農(nóng)村滲透。2009年普及率超過世界平均水平,截至2009年12月已有網(wǎng)民3.84億,成為人口最多的網(wǎng)民國家。區(qū)別于發(fā)達(dá)國家的一個關(guān)鍵性變化,是產(chǎn)生了多樣化的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用方式創(chuàng)新。除電腦之外,手機(jī)、游戲機(jī)、電視機(jī)等,都已具備網(wǎng)絡(luò)接人能力,手機(jī)和電腦共為互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)的重要基礎(chǔ)設(shè)施,互聯(lián)網(wǎng)隨身化、便攜化趨勢日益明顯。持續(xù)更新的互聯(lián)網(wǎng)媒介,推動了我國信息傳播向分眾化、個人化方向發(fā)展。 3.2我國城市互聯(lián)網(wǎng)信息差距 我國城市信息貧弱群體主要包括城市戶籍的無業(yè)與失業(yè)人員、在業(yè)低收入人員等以及農(nóng)民工兩類。 3.2.1城市互聯(lián)網(wǎng)接入差距 根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)信

52、息中心(cnnic)關(guān)于中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查報告,20082010三年中,我國總體互聯(lián)網(wǎng)接入率在持續(xù)增加,網(wǎng)民城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對比基本沒有變化;而城市信息貧弱群體的接入率遠(yuǎn)低于平均普及率,其中農(nóng)民工的接入率明顯低于城市戶籍信息貧弱群體的接入水平,幾乎沒有提高,如表1所示: 3.2.2城市互聯(lián)網(wǎng)使用差距在以上海、廣州和北京為代表的大城市及其周邊城市中,同一城市中的不同群體之間存在明顯的互聯(lián)網(wǎng)使用差距。以互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展全國領(lǐng)先的北京市為例,包括流動人口、郊區(qū)農(nóng)民在內(nèi)的各群體的信息化水平可分為高端、中端、低端三個層次,所占人口比例分別是9%、37.6%、53.4%。各群體之間在收入水平、電腦擁有率、互聯(lián)網(wǎng)接

53、入、上網(wǎng)時間長度、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用方式等方面差距較大。高端群體網(wǎng)絡(luò)接人率近100%,在工作和生活中都廣泛使用電腦和網(wǎng)絡(luò),平均每周上網(wǎng)時間超過30小時,網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用水平高;中端群體電腦擁有率超過五成,網(wǎng)絡(luò)接入率近50%,平均每周上網(wǎng)時間13小時;低端群體電腦擁有率低,幾乎不能上網(wǎng)、沒有郵箱。占人口半數(shù)以上的低端群體包括城郊農(nóng)民、下崗與無業(yè)人員、殘疾人、家庭婦女以及農(nóng)民工,傳統(tǒng)媒體仍是他們獲取信息的主要渠道。 雖然缺乏國家層面的量化數(shù)據(jù),北京市的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用結(jié)構(gòu)作為一個參考,部分反映了城市信息貧弱群體的數(shù)量以及該群體與其他群體間的互聯(lián)網(wǎng)使用差距。 3.2.3城市互聯(lián)網(wǎng)獲益差距城市信息貧弱群體的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用產(chǎn)生的價值

54、很有限。在我國社會轉(zhuǎn)型的背景下,制度環(huán)境缺乏穩(wěn)定性、組織機(jī)構(gòu)快速變遷、個體流動性大幅提升,城市信息貧弱群體的信息服務(wù)需求主要涉及就業(yè)、社會保障、子女教育、生活服務(wù)等方面,而利用互聯(lián)網(wǎng)提供上述服務(wù),在我國仍處于初始階段。第24次cnnic互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查指出,農(nóng)民工、下崗失業(yè)人員等群體因回避社會現(xiàn)實而上網(wǎng)的傾向,超出主動的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用,而黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作者、company企業(yè)管理人員等則與之相反;農(nóng)民工與辦公室職員在網(wǎng)上教育、網(wǎng)絡(luò)銀行、dianzijixie電子商務(wù)等應(yīng)用的普及率上有巨大差距。第25次cnnic互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),與我國整體網(wǎng)民相比,手機(jī)網(wǎng)民中農(nóng)民工和城市無業(yè)、失業(yè)人員所占比例更高;而手

55、機(jī)上網(wǎng)中使用率最高的應(yīng)用是聊天,達(dá)到71.5%,信息貧弱群體從互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中獲得的利益十分有限。 4我國城市互聯(lián)網(wǎng)差距成因與治理 4.1群體間互聯(lián)網(wǎng)信息差距的成因 在個體層面,低教育程度、職業(yè)狀況、收入水平以及對互聯(lián)網(wǎng)的有限認(rèn)知是我國城市互聯(lián)網(wǎng)接人與使用差距的四個主要成因,社會資本和經(jīng)濟(jì)資本對產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)獲益能力具有重要的影響。cnnic歷次調(diào)查發(fā)現(xiàn),個人不上網(wǎng)的兩個主要原因依次為:缺乏上網(wǎng)所需的技能、不具備上網(wǎng)條件。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年農(nóng)民工監(jiān)察調(diào)查報告顯示,我國外出農(nóng)民工中初中文化程度比重占64.8%,高中及以上文化程度占23.5%,以從事低收入的制造業(yè)、建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。月平均收入為

56、1417元,幾乎沒有在崗位上獲得信息技術(shù)培訓(xùn),制約著該群體對互聯(lián)網(wǎng)的使用。我國市場化定價的互聯(lián)網(wǎng)接入費用每戶平均77元/月,網(wǎng)吧上網(wǎng)費用平均44.8元/月(第22次cnnic互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查),網(wǎng)絡(luò)接入價格占收入水平較高。城市戶籍的信息貧弱群體的教育程度和收入水平略高于農(nóng)民工,但是也難以支付市場化的信息技術(shù)培訓(xùn)和網(wǎng)絡(luò)接入費用。信息貧弱者獲取信息的途徑以先賦性社會關(guān)系為主,鏈合關(guān)系短缺,導(dǎo)致其社會支持系統(tǒng)薄弱,難以通過使用網(wǎng)絡(luò)獲得利益。 在社會層面,農(nóng)村互聯(lián)網(wǎng)信息基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、城市公共信息設(shè)施的難以獲得性,是造成農(nóng)民工、城郊農(nóng)民這兩個細(xì)分群體低接入率的兩大外部主因。信息資源供給存在制度性缺失,是城市信息貧弱群體獲益少的主要原因。信息貧弱群體對信息服務(wù)