2006年三季度北京房地產(chǎn)市場總結(jié)

1、2006年三季度北京房地產(chǎn)市場總結(jié)目 錄第一章 2006年三季度北京房地產(chǎn)市場概況及未來市場預(yù)測1.1 概述1.2 供應(yīng)量高于前兩個季度，環(huán)比上升25.5%1.3 需求量分析1.4 未來市場預(yù)測第二章 2006年三季度北京土地市場綜述2.1 成交地塊規(guī)模偏小，質(zhì)量不高2.2 土地調(diào)控政策回顧及解析2.3 土地市場預(yù)測第三章 住宅商品房市場分析及預(yù)測3.1 住宅市場分析3.2 住宅市場綜述3.3 別墅市場長期看好，短期壓力很大第四章 寫字樓市場分析及預(yù)測4.1 三季度寫字樓市場升溫4.2 四季度寫字樓市場展望第五章 商業(yè)市場分析及預(yù)測5.1 三季度商業(yè)地產(chǎn)市場異?；钴S5.2 商業(yè)地產(chǎn)市場解析5.

2、3 商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測第六章 熱點問題討論第一章 2006年三季度北京房地產(chǎn)市場概況及未來市場預(yù)測1.1 概述 2006年三季度絕對是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展史中濃墨重彩的一筆。從經(jīng)濟的總體構(gòu)成及未來轉(zhuǎn)型的趨勢來看，靠房地產(chǎn)拉動GDP增長，靠高地價、高房價獲得收益的舊有模式遲早將成為歷史。國家從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進中國經(jīng)濟均衡發(fā)展的更高層面出發(fā)，意欲將大量資金引入更有利于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的高科技、高端制造業(yè)，以抑制房價過快增長和房地產(chǎn)投資過熱，確保國民生活水準和社會穩(wěn)定。 有鑒于此，近來政府治理整頓房地產(chǎn)市場的決心和力度之大是前所未有的。自二季度“國六條 ”、“九部委新政”出臺后，三季度又相繼出臺了土地調(diào)控

3、、北京規(guī)委細則、限制外資購房、房產(chǎn)交易專項整治等政策措施，有如多枚重磅炸彈，其震蕩和威懾力是空前的。國家統(tǒng)計局發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)下降1.7點，與前日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)一同下滑，這是自去年四季度起至今，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)首次雙降，國家宏觀調(diào)控始見成效。相信經(jīng)歷過“急剎車”后的房地產(chǎn)市場必將走向規(guī)范和成熟，保持勻速穩(wěn)健的增長勢頭。與之相映成趣的是，第三季度消費者信心指數(shù)為94.7，比上季提高0.7點。報告顯示，認為目前是購買商品房適當時機的消費者比上季提高近5個百分點，足見剛性需求之強大，經(jīng)歷了急風暴雨的中國房地產(chǎn)業(yè)依然“風景這邊獨好”

4、。1.2 供應(yīng)量高于前兩個季度，環(huán)比上升25.5%表1 06年二、三季度北京市商品房批準預(yù)售情況 時間內(nèi)容06.406.506.606年二季度06.706.806.906年三季度05年三季度批準預(yù)售許可證515235138644082186批準預(yù)售面積(萬平方米)174238144555223171303697912本季度發(fā)放商品房預(yù)售許可證186個，比上季度增加48個，批準預(yù)售面積697萬平方米，與上季度相比環(huán)比上升25.6%，這其中主要是9月份的獲批面積有大幅增長，僅比獲批面積最大的1月份少2.6萬平方米，暫居年度第二。而本季度與去年同期相比，則同比下降23.6%。由于此次宏觀調(diào)控力度頗大

5、，特別是北京市規(guī)委1101號令的頒布，其“70%、90平方米”的限定使眾多項目推進速度減緩甚至停滯，靜待時機。而9月份的獲批面積大增，主要是由于從9月5日起，北京市規(guī)委已開始接受三種類型項目的報批。第一種是此前通過招拍掛方式取得土地出讓權(quán)的項目，可按照原規(guī)劃報批規(guī)劃許可證；第二種是6月1日前已拿到施工許可證的項目，包括分批取得施工許可證的項目，也就是所有老項目的后期，可按照原規(guī)劃報批規(guī)劃許可證；第三種是6月1日前沒有拿到施工許可證，但原有規(guī)劃已被調(diào)整成90平方米戶型占70%的項目，也可報批。按此標準，北京現(xiàn)有項目多數(shù)將“過關(guān)”。據(jù)統(tǒng)計，從2004年至2006年6月1日，已通過招拍掛方式出讓12

6、0多塊土地，規(guī)劃建筑面積達1100多萬平方米，再加上對“分批取得施工許可證”項目的放開，將有大批項目可以過關(guān)，這也意味著明年出現(xiàn)大量中小戶型的預(yù)期很難成為現(xiàn)實。1.3 需求量分析表2 06年二、三季度北京市商品房預(yù)售登記情況 時間內(nèi)容06.406.506.606年二季度06.7 06.806.906年三季度05年三季度商品房預(yù)售登記套數(shù)172441654815416492081413715354165004599143989商品房預(yù)售登記面積（萬平方米)213199195607169 187200556542 表3 06年1-9月預(yù)售商品房成交面積走勢圖 由于三季度是國家宏觀調(diào)控顯示威力的階段

7、，商品房預(yù)售成交套數(shù)比二季度減少3217套，但比去年同期增加2002套，與之相應(yīng)的是，今年三季度的預(yù)售成交面積環(huán)比減少8.4%，同比增加2.6%。經(jīng)歷了7月的冷淡、8月的復(fù)蘇至9月這一傳統(tǒng)銷售旺季已與宏觀調(diào)控前的3月持平，雖然稱“金九”有些勉為其難，但終于躍升為亞軍，僅次于4月的213萬平方米。前面概述中已提到，第三季度消費者信心指數(shù)為94.7，比上季提高0.7點。7至9月份指數(shù)分別為94.0、94.5和95.7，三個月中的9月份為最高值。其中認為目前即是購買商品房適當時機的消費者比上季提高近5個百分點，足見消費者對購房依然“一往情深”。從表三可以看出，購房者的熱捧使三季度7-9月的成交量一舉

8、從谷底躍上波峰，歷盡波折的京城樓市再現(xiàn)曙光。1.4未來市場預(yù)測預(yù)測一：今后國家和市政府還將不斷出臺補充條款及實施細則。在政策層面上，國家還將就房地產(chǎn)調(diào)控過程中出現(xiàn)的一些情況適時的進行糾偏和出臺補充條款，確保將房地產(chǎn)納入健康發(fā)展軌道。而北京市政府各主管部門會本著具體問題具體分析的原則，從本市實際情況出發(fā)出臺一些實施細則，保證國家政策落到實處。預(yù)測二：四季度供給量將超過三季度，北京商品住宅銷售價格仍會穩(wěn)步上升，但成交量將小幅下降。由于市規(guī)委審批標準的變更，使多數(shù)項目可順利“過關(guān)”，因此供應(yīng)量將繼續(xù)增加。需求方面，以自住為目的的購房者剛性需求依舊，但由于國家宏觀調(diào)控趨緊，抑制了投資者的住宅購買行為，

9、將導(dǎo)致四季度住宅成交量小幅下降。預(yù)測三：四季度供地數(shù)量、質(zhì)量將有明顯提高。據(jù)北京市土地整理儲備中心公布信息，06年四季度即將上市21塊土地，總計供應(yīng)面積為平米，其中城區(qū)為12塊，占57%，平均單體地塊面積約平方米，從位置、規(guī)模等可以看出，供地數(shù)量、質(zhì)量將比本季度有明顯提高。第二章 2006年三季度北京土地市場綜述2.1 成交地塊規(guī)模偏小，質(zhì)量不高 2006年三季度，北京市實際總成交土地21宗，總計土地面積為.85平方米，規(guī)劃建筑面積為.58平方米，地塊數(shù)量同比增長250%，但規(guī)劃建筑面積同比減少43.2%，土地樓面價比去年同期上漲151元/平方米。 表4 0506年三季度成交土地信息 地塊數(shù)量

10、土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)成交價總價（萬元）土地樓面價（元/平米）05年三季度6.9.5.77355606年三季度21.85.58.013707較上年增長250%-5.5%-43.2%-40.8%4.2% 從以上數(shù)據(jù)可以看出，2005年三季度，成交地塊平均面積為14.8萬平方米，平均容積率2.34，成交的6塊土地中遠郊區(qū)縣占2塊；而今年同期成交地塊平均面積僅為2.4萬平方米，平均容積率1.4，成交的21塊土地中遠郊區(qū)縣占17塊，本季度規(guī)劃建筑面積約50萬平方米，僅為上半年平均一個月的成交量。由此可知，今年三季度成交地塊總規(guī)模和單體規(guī)模均偏小、容積率偏低且多位于遠郊區(qū)縣，供地區(qū)位分

11、散，質(zhì)量不高。 表5 06年三季度北京市成交土地區(qū)位分布 2.2 土地調(diào)控政策回顧及解析 土地調(diào)控政策回顧 5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條），在土地方面要求科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 5月29日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（九部委十五條意見），對“國六條”進一步細化，在土地方面要求保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，加大對閑置土地的處置力度。 7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，其中提出年度土地供應(yīng)計劃中已明確用

12、于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。 7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知，表示要設(shè)立國家土地總督察，并向地方派駐九大國家土地督察局，全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用全部納入嚴格監(jiān)管。 7月25日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署進一步加強土地調(diào)控工作。會議上提出，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準和耕地占用稅征收標準，建立工業(yè)用地出讓最低價格標準統(tǒng)一公布制度。 8月1日，國土

13、資源部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制。 8月6日，國土資源部針對當前土地管理中存在五大問題推出五大措施：一是提高征地成本；二是規(guī)范土地出讓收支管理；三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準；四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準；五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。 土地調(diào)控政策解析 自“國六條”拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控帷幕以來，中央通過更細化、更明確的手段嚴把“地根”，從源頭上把控房地產(chǎn)市場，土地調(diào)控風暴愈演愈烈，無論是土地

14、出讓、地方財政還是土地反腐，力度之大，可謂深諳“不破不立”之道。7月25日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署進一步加強土地調(diào)控工作。強調(diào)調(diào)整利益機制，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。至此，土地出讓金制度改革大幕拉開，在財政預(yù)算“體外循環(huán)”了多年的土地出讓金重歸規(guī)范管理。據(jù)國土資源部公布，早在2004年，全國土地出讓價款已高達5894.14億元。土地出讓金被稱為地方政府的“第二財政”，屬預(yù)算外收入。1993年的分稅制改革后，中央把土地出讓金全部劃歸地方政府。這給地方政府的財政收入留下了巨大的操作空間。 以前國有土地使用權(quán)出讓金的情況是30%上交國家，

15、70%留在地方，而留作自用的70% 則管理相對混亂。甚至不少地方以租代征，非法規(guī)避了土地出讓金的繳納，致使地方大發(fā)地財。改革土地出讓金使用制度的另一個重要目的是將一部分土地收益歸還住房保障的建設(shè)資金。針對這一問題，財政部已下發(fā)通知，規(guī)定將土地出讓所得的5% 用作城鎮(zhèn)廉租房住房保障金。另外，中央政府還可能抽取適當?shù)谋壤?，用以加大向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度。 不少地方的財政收入過多依賴于土地出讓金的收取，這既容易孳生腐敗，又與部分地方的房價高漲難脫干系。因此，新一輪的土地出讓金改革，試圖打破的就是這樣一種地方依賴癥，令土地市場更加透明化。2.3 土地市場預(yù)測 資料顯示，06年四季度即將上市土地約2

16、1塊，土地供應(yīng)面積為333.97萬平米，其中城區(qū)為12塊，占57%，平均單體地塊面積約16萬平方米，從位置、規(guī)模等可以看出，供地質(zhì)量將比本季度明顯提高。 第三章 住宅商品房市場分析及預(yù)測3.1 住宅商品房市場分析 06年三季度商品住宅預(yù)售登記總面積為479萬平米，與去年同期基本持平，與今年二季度相比，環(huán)比下降9.8%，國家宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)過熱的目的已見成效。由于此次調(diào)控是針對商品住宅的，因此效果體現(xiàn)在住宅上猶為明顯，但值得關(guān)注的是，與上季度商品住宅成交量逐月走低相反，本季度7-9月卻是一路走高，持續(xù)上漲，住宅市場走出觀望、適度回暖。 表6 05、06年三季度北京市商品住宅預(yù)售登記情況 時間

17、內(nèi)容06.406.506.606年二季度06.706.806.906年三季度0 05年三季度商品住宅預(yù)售登記套數(shù)（套）1540914836142344447913018133211417640515商品住宅預(yù)售登記面積（萬平方米)183177172531155161163479483表7 06年1-9月商品住宅預(yù)售登記套數(shù) 表8 06年1-9月商品住宅預(yù)售登記面積（單位：萬平方米） 截止到2006年9月30日，北京市共有可售期房套，其中可售住宅期房共92750套，占全部可售期房套數(shù)的55%，可售住宅面積為平方米。此外還有19739套、平方米的未簽約住宅現(xiàn)房，因此，目前市場上的可售房屋約為套、面

18、積共1659.2萬平方米。 本季度位居供求前列的是朝陽、豐臺、海淀、昌平、通州和大興，仍以120平方米左右的大戶型為主，與國家政策導(dǎo)向不相符合，但相信隨著政策的落實，其成效會在明年顯現(xiàn)出來。3.2 住宅市場綜述 本季度開盤均價持續(xù)上揚，7、8、9月依次為7374元/平方米、8207元/平方米、11008元/平方米，房價“高高在上”的原因主要有：別墅項目大量上市拉動價格上漲、受政策制約許多項目延遲供應(yīng)、高性價比的普通住宅稀缺。面對一如繼往持續(xù)攀升的房價，有真實居住需求的購房者恐慌心理及“追漲”心理并存，紛紛出手購買。供給方面，隨著市規(guī)委審批標準的變更，多數(shù)項目可順利“過關(guān)”，預(yù)計四季度供給量將超

19、過三季度。需求方面，以自住為目的的購房者剛性需求依舊，但由于國家宏觀調(diào)控趨緊，抑制了投資者的住宅購買行為，將導(dǎo)致四季度住宅成交量小幅下降。3.3 別墅市場長期看好 短期壓力很大別墅市場短期內(nèi)供應(yīng)量巨大。首先土地供應(yīng)（831之前已拿到的土地）依然充沛；其次，受政策壓制（兩年之內(nèi)必須開發(fā)，否則收地）的影響，05年-06年別墅產(chǎn)品形成了集中供應(yīng)的態(tài)勢；預(yù)計06年下半年至07年初，各類別墅（獨棟、聯(lián)排、疊拼）合計供應(yīng)量（含已有銷售證在銷及規(guī)劃完成即將推出兩部分）約在25000套、500萬平米以上。截止到06年9月底，成業(yè)行統(tǒng)計了77個在銷別墅項目，累積（約三年內(nèi)）已銷售11193套，尚有8912套（指

20、已拿到銷售許可證的）待銷，總體銷售率為55.6%。據(jù)不完全統(tǒng)計，05年獨棟別墅月均消化速度為130套，06年10月前月均消化速度為150套；其他類型別墅05年消化速度月均310套，06年10月前月均消化420套。都有較為明顯的增長幅度。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以看出，盡管宏觀調(diào)控中杜絕別墅建設(shè)用地的政策，對別墅市場來說是利好的，但近期別墅市場并不輕松。兩年內(nèi)累積的供應(yīng)量不斷加大，且價格不斷攀升；需求量雖然也在上升，但遠小于供應(yīng)量增加的幅度，供需仍然嚴重失衡，別墅市場壓力依然明顯，只不過不同項目、不同開發(fā)商壓力不同而已。在沒有資金壓力的前提下，由于看好后市，不少開發(fā)商選擇了緩慢開發(fā)、不斷提價、緩慢銷售的策

21、略，希望能獲得更多的收益；別墅市場歷來就有緩慢消化的特征，對那些需要快速回籠資金的企業(yè)，面對現(xiàn)在的市場形勢，要速度還是要利潤，的確是個嚴峻的考驗。第四章 寫字樓市場分析及預(yù)測4.1 三季度寫字樓市場升溫根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截止到9月份，已有25個寫字樓物業(yè)項目獲得預(yù)售許可證，占北京市商品房總供應(yīng)量的近六成，首次超過了普通住宅的供應(yīng)數(shù)量。寫字樓市場的升溫得益于政府宏觀調(diào)控未涉及寫字樓及“住宅禁商”的利好。 受國家調(diào)控政策和市場總體供應(yīng)量的影響，住宅市場對于投資者來說已成“雞肋”，他們紛紛把資金轉(zhuǎn)向更有升值潛力、回報更穩(wěn)定的市場。故高品質(zhì)的寫字樓市場表現(xiàn)普遍向好，也是投資者選擇新的投資

22、增長點的必然結(jié)果。隨著北京市政建設(shè)的大力推進，北京寫字樓的新一輪投資熱正在顯現(xiàn)，其熱度已沖破傳統(tǒng)的CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心區(qū)域蔓延，如西南區(qū)域的宣武區(qū)等。第三季度新增30萬的寫字樓供應(yīng)量，來自于北京西部和北部城區(qū)，租售兩旺，價格攀升，空置率繼續(xù)下降。自7月24日國家六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見頒布以來，外資機構(gòu)行為謹慎，投資成交驟減，內(nèi)資機構(gòu)自用成購買主流。寫字樓成交最為活躍的地區(qū)為CBD和金融街，下季度大部分供應(yīng)量仍然集中在這兩個傳統(tǒng)熱點區(qū)域，其中金融業(yè)和IT業(yè)是寫字樓市場的主要客戶群體，不乏大單成交。如位于金融街的新盛大廈被華為技術(shù)有限公司整購4

23、萬平方米，占項目總體量的40%；位于中關(guān)村的北京國際分別被浙大網(wǎng)新和中國電子集團各購入一棟樓，業(yè)績可觀。4.2 四季度寫字樓市場展望 預(yù)計今年四季度北京寫字樓市場將迎來一個供應(yīng)高峰，供應(yīng)量有望達到80萬平方米，將給寫字樓市場帶來巨大壓力和考驗。 中國人民銀行的第四次加息給投資型買家?guī)淼耐亓h大于還貸壓力，會令更多投資買家持幣觀望，因此寫字樓買家將依然已自用為主。 第五章 商業(yè)地產(chǎn)市場分析及預(yù)測5.1 三季度商業(yè)地產(chǎn)市場異?；钴S在剛剛過去的9月，商業(yè)項目呈現(xiàn)出少有的火爆場景。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，9月共有82個項目獲得了預(yù)售許可證，其中含有商業(yè)物業(yè)的項目22個，預(yù)售套數(shù)達到了5000

24、多套，銷售面積近77萬平方米。這些商業(yè)物業(yè)的類型多樣，包括辦公用房、商住樓、社區(qū)商業(yè)、購物中心等。百子灣區(qū)域的沿海賽洛城商業(yè)11萬平方米的美式步行MALL正式亮相，該步行街由中心商業(yè)Mall、特色步行Mall、風情臨街Mall構(gòu)成；望京的六佰本隨便消費區(qū)，總建筑面積10萬多平方米，是集餐飲、娛樂、購物、休閑功能為一體的中高檔綜合建筑； 酒仙橋地區(qū)的大型區(qū)域購物中心久隆百貨總建筑面積達7.2萬平方米，營業(yè)面積近4萬平方米，目前也進入全面招商階段；西四環(huán)永定路與大成路交匯處的長安新城商業(yè)群，由社區(qū)底商、獨棟商業(yè)體以及長安新城商業(yè)中心組成，總建筑面積也達到了10萬多平方米。三季度不僅是供應(yīng)量大幅增加

25、，在銷售上也呈現(xiàn)了火爆的場景。雖然長安新城商業(yè)用房的售價達到了1萬元/平方米，但目前100多平方米的戶型幾乎賣完，依然供不應(yīng)求；剛剛開盤的沿海賽洛城商業(yè)舉辦拍賣會，拍品是賽洛城一期3個臨街黃金鋪位，吸引了近百位關(guān)注商業(yè)的投資人士到場參拍。第一個鋪位拍賣就經(jīng)過了53輪舉牌激烈競價，當天首批待售鋪位全部售出；位于立水橋附近的明天商業(yè)中心的銷售也相當火爆。在其已經(jīng)推出的商業(yè)面積中，銷售率已經(jīng)在95%以上。此外，一些海外基金也開始大肆整購京城核心地段的商業(yè)地產(chǎn)，擬整合打包海外上市。以前海外基金在北京收購的大多是成熟的商業(yè)地產(chǎn)，而今年上半年收購的大多為在建商業(yè)地產(chǎn)，因為京城核心商業(yè)地段的成熟物業(yè)已經(jīng)越來

26、越稀缺，其中CBD區(qū)域和新三里屯成焦點。美國美西百貨、韓國新世界、法國拉法耶特、泰國中央百貨等國際企業(yè)也先后入駐北京，這些全球高端商業(yè)企業(yè)的進駐，將在很大程度上改善北京乃至中國的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)檔次，進一步提升消費者的生活品質(zhì)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年6月以來，商業(yè)用房市場銷量穩(wěn)步上升，創(chuàng)造了調(diào)控以來的銷售高峰，三季度銷售面積是上半年的兩倍。原因如下：首先，今年的宏觀調(diào)控政策涉及的范圍都是房貸、住宅結(jié)構(gòu)等方面，主要針對住宅市場，基本沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)；其次，“住宅禁商”也給商業(yè)地產(chǎn)帶來轉(zhuǎn)折點。在住宅樓內(nèi)辦公的小公司外遷，在北京中低檔寫字樓缺乏的情況下，最實際的解決辦法就是購買商業(yè)

27、用房；第三，因政策影響，很多原來投資高檔住宅、商住樓的投資人也轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。以上各項利好疊加，促使商業(yè)地產(chǎn)在三季度供銷兩旺。5.2 商業(yè)地產(chǎn)市場解析目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入高速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計，近5年來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資以年均28.9%的速度增長。2008年前后，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將達到高峰；但同時，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在三個問題，即形象大于需求、開發(fā)重于經(jīng)營、規(guī)模快于效應(yīng)。這三大問題給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來不少困惑，主要是一些地方政府為樹立形象，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出濃厚的熱情。但人們的購買力是有限的，在開發(fā)定位時應(yīng)從市場出發(fā)、從實際出發(fā)，而不僅僅從政府的形象來考慮。商業(yè)地產(chǎn)運作遠比住宅復(fù)雜。住宅開發(fā)

28、只是開發(fā)商和購房者之間的博弈，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者四方在圍城里磨合相處。若四方相處甚歡，則商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率遠高于住宅，但多方之間的復(fù)雜合作也使商業(yè)地產(chǎn)運營的風險遠遠大于住宅。從北京來看，目前已有的商業(yè)面積是1811萬平方米，在建的有1000萬平方米，市場能否接受這個容量，尚是一個懸念。上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)的供給增幅為79%，而需求的增幅只有37%，二者之間的差距是42個百分點。雖然目前北京商業(yè)地產(chǎn)正處于快速升溫階段，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)由于供應(yīng)不足而受到市場追捧，但按照商業(yè)地產(chǎn)的一般發(fā)展規(guī)律，最終都要過渡到經(jīng)營層面，北京也不能例外，且這種過渡越快越好，越早完成，對整個

29、商業(yè)市場的發(fā)展也就越有利。隨著投資者的不斷成熟，專業(yè)機構(gòu)管理先行介入的模式將會被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商使用，從而逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。5.3 商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測由于目前我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過熱特點，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項目空置情況嚴重。從相關(guān)政府部門言論及其他跡象表明，在一系列針對住宅市場的宏觀調(diào)控實施之后，商業(yè)地產(chǎn)即將步入周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。第六章 熱點問題討論“住宅禁商”及部分解禁6月19日，市工商局發(fā)布的第14號文件規(guī)定，企業(yè)登記注冊時凡提交的房屋所有權(quán)證寫明房屋用途為“住宅”，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為“住宅”（公寓、別墅）的，房屋所有權(quán)證和購房合同中房屋用途的表述

30、無法辨別為住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。工商局的“住宅禁商”文件旨在凈化居住環(huán)境，整頓市場秩序，緩解北京住宅供應(yīng)緊缺，對一部分處于空置狀態(tài)的京城寫字樓市場是一大利好，但對于經(jīng)濟實力較弱的中小企業(yè)則是個不小的打擊。 但進入三季度以來， “住宅禁商”政策卻日漸顯露執(zhí)行難。部分城區(qū)開始對一些商住項目采取特批的形式，允許商用且入駐企業(yè)可獲得工商注冊。獲得“特赦”的項目有輝煌國際、財滿街、華貿(mào)中心商務(wù)樓、住邦2000、理想國際大廈、中國電子大廈、世紀科貿(mào)大廈、瑞信國際中心等。有關(guān)部門對外界的解釋是，建議對那些功能、結(jié)構(gòu)、使用都是按照辦公設(shè)置，存有居住缺陷，而入住客戶都具有商務(wù)需求的住

31、宅給予特殊對待，但政府只是對既成事實的項目給予照顧，而今后的新住宅立項決不能冠以“商住”。其中海淀區(qū)過關(guān)的前提是項目為綜合用地立項，五十年產(chǎn)權(quán)，以商業(yè)用途為主，而其他區(qū)域的“特赦”條件則各有不同。對此，業(yè)界有兩種不同看法，一種認為應(yīng)尊重歷史，做有原則的妥協(xié)；另一種認為開了“特赦”的政策缺口，會帶來更多的問題，直接損傷了政策的嚴肅性和公信力，易引發(fā)各種腐敗。因此，亟待政府實施更公正、更有效的措施，確保問題的解決。調(diào)控背景下房貸迎來緊縮嚴冬近期，各家銀行相繼公布了2006年的中期財務(wù)報告，業(yè)績亮眼。但在優(yōu)良業(yè)績的背后，有關(guān)人士表示，無論是按照總貸款額度，還是不良資產(chǎn)考慮，房地產(chǎn)貸款的比例都難以出現(xiàn)

32、上升。其一，多家銀行到目前為止已經(jīng)基本放出了全年的預(yù)定貸款額度，在加強調(diào)控的大背景下，個人住房抵押貸款和開發(fā)貸款在第四季度都面臨緊縮。其二，銀監(jiān)會最近也出臺新措施，督促各銀行及金融機構(gòu)加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。重點要求商業(yè)銀行“強化貸后管理、防范和控制信貸風險”。把貸后管理單獨列做一條措施予以重點關(guān)注，在銀監(jiān)會尚屬首次。目前已有部分銀行對主管部門的提示做出反應(yīng)，光大、招行、中行等商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目開始謹慎放貸，因此，實力不足的中小開發(fā)商將面臨考驗。國家六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見7月24日，經(jīng)國務(wù)院同意，中國建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布

33、了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，主要內(nèi)容包括：規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過一年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人的購房手續(xù)。面對上半年外資進入房地產(chǎn)市場過猛、市場準入規(guī)則不夠規(guī)范、市場秩序比較混亂的情況，從維護國家經(jīng)濟安全、維護中小投資者和人民群眾的切身利益出發(fā)

34、，根據(jù)中國土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際情況，政府加強對房地產(chǎn)市場包括外資準入的管理，是經(jīng)濟運行管理的必然選擇。它的發(fā)布在短期內(nèi)影響了一些高檔項目的銷售，但實際上卻是為了限制境外買家的購房數(shù)量，對以投資為目的的境外購買人群起到了一定的抑制作用。京城首例土地回購引發(fā)暴利爭議 專家質(zhì)疑公平性北京土地整理儲備中心于2006年9月20日公開掛牌出讓朝陽區(qū)白家莊寫字樓及商業(yè)用國有土地使用權(quán)。該地塊建設(shè)用地面積為20582.211平方米，規(guī)劃建筑面積92600平方米(其中87600平方米的土地性質(zhì)為綜合用途，5000平方米為商業(yè)用途)，出讓起始價為79654.84萬元。該地塊位于東三環(huán)內(nèi)的黃金地段，引起眾多開發(fā)商的關(guān)注，但該地競買須知中的第十六條卻引來業(yè)界對于招拍掛公平問題的質(zhì)疑。 掛牌文件第十六條“有關(guān)限定回購的約定”為：在該宗地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(該地塊的一級開發(fā)商)以12000元/平方米的價格，回購5000平方米的地上商業(yè)用房面積(商鋪)和8000平方米的地上辦公用房面積(寫字樓)，用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。有人算過一筆賬，若回購后按市場價（商鋪40000元/平方米、寫字樓20000元/