閑置固定資產(chǎn)的處理方案

1、閑置固定資產(chǎn)的處理方案一:各分公司項目部閑置資產(chǎn)的概況項目固定資產(chǎn)經(jīng)營狀況建筑面積具體位置分公司天悅龍庭會所1自營1082 m2寶安84區(qū)雅蘭路天悅龍庭_期房產(chǎn)所有君悅龍庭會所1閑置500 m2君悅龍庭小區(qū)中柱線房產(chǎn)所有分公司天湖酈都二期會所1閑置200 m2天湖酈都二期6座1樓業(yè)主所有期文化會所已租2322 m2小區(qū)中心區(qū)二期運動會所閑置1839 m2小區(qū)中心區(qū)房產(chǎn)所有商鋪閑置2607 m2市40街區(qū)（豐泰莊）二:閑置資產(chǎn)的處理方案為了保證閑置固定資產(chǎn)合理有效的使用，增加公司的經(jīng)營收入, 結(jié)合各分公司項目部的實際運作情況，特針對各分公司及項目部的閑 置固定資產(chǎn)制定了以下的處理方案（一）分公司

2、君悅龍庭會所 資產(chǎn)現(xiàn)狀：現(xiàn)作為房產(chǎn)辦公使用，有望于3月底移交給物業(yè)公司君悅龍庭項目處所管理經(jīng)營分析：君悅龍庭項目是龍崗區(qū)的其中一個大型社區(qū)，小區(qū)規(guī)劃住 戶1221戶，位置處于龍崗中心區(qū)，而目前小區(qū)的入住率比較低，人 流量不大,而小區(qū)對外來人口也不能開放,如采取自營的方式也只 能采取全封閉的模式,只能作為君悅龍庭業(yè)主的活動中心，將存在經(jīng) 營上的風(fēng)險，不能帶來一定的收益。經(jīng)營建議:建議整體對外租給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營。轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險的同時，我司又可收取租賃費用，節(jié)省會所人力及其它成本費用。天悅龍庭會所資產(chǎn)狀況:現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營及管理;布局：一層設(shè)有游泳池2個（成人、小孩池1男女淋浴室2

3、間，會所辦公室1間、倉庫1間，另設(shè)業(yè)主委員會辦公室1間; 二層設(shè)有棋牌室4間、乒乓球室1間、練操房1間、健身房1 間，另設(shè)物業(yè)分公司辦公室1間；經(jīng)營項目:1 :游泳池、棋牌、健身、麻將、乒乓球項目現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營及管理；2 :練操房臨時已出租給專業(yè)跆拳道、武術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)。經(jīng)營分析：會所于2007年5月正式由房產(chǎn)公司接手經(jīng)營以來, 因會所建設(shè)在園區(qū)，業(yè)主以安全隱患為理由，多次強烈要求我 司會所經(jīng)營不得對小區(qū)外來客戶開放，一直以來外來客戶不方 便進入會所消費，導(dǎo)致會所常年經(jīng)營困難，2009年營業(yè)收入為 72764元；2010年營業(yè)總收入為128403元；2011年我司接 手經(jīng)營，全年

4、經(jīng)營收入為209102元，全年的成本支出為 179820元，全年利潤為29282元。經(jīng)營建議:經(jīng)調(diào)查走訪周邊類似會所”都采取對外招租或分租 的方式為主，弓I進文化藝術(shù)教育專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)。經(jīng)了解天悅龍 庭小區(qū)業(yè)主、住戶的需求，贊同加強社區(qū)文化藝術(shù)的交流建設(shè), 根據(jù)2012年天悅龍庭會所預(yù)算指標(biāo)，4月份會所管理人員從3人減少到1人，將原會所經(jīng)營健身、游泳、棋牌、麻將、乒乓球項目進行調(diào),建議游泳池項目承包給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營。二樓的項目場地均可采用對外分租方式，引進文化藝術(shù)教育專 業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)，主要進行文化藝術(shù)方面的培訓(xùn)和輔導(dǎo)。如（音樂、 舞蹈、跆拳道、武術(shù)、教育補習(xí)類專業(yè)培訓(xùn)），轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險 和安全風(fēng)險

5、同時，我司又可收取場地租金，節(jié)省會所人力及其 它成本費用。（二）分公司閑置資產(chǎn):天湖酈都二期會所布局：進門大堂約30平方，分布共8個房間，2個洗手間，1個吧臺。資產(chǎn)分析：劣勢：由于該會所設(shè)置在小區(qū)里面，如招商、招租使用后，只能 直接面對小區(qū)二期業(yè)主，局限了該位置的使用功能很卩使簽署了合同， 當(dāng)利益出現(xiàn)不平衡時，商家仍會想方設(shè)法引入外來資源，這樣容易引 起業(yè)主的諸多不滿;優(yōu)勢：天湖酈都項目是地區(qū)一個大型高尚住宅區(qū)，區(qū)業(yè)主消費水 平高，可針對業(yè)主作社區(qū)直接經(jīng)營服務(wù)，同時也方便小區(qū)封閉式管理。 會所招商歷史：天湖2期會所之前規(guī)劃用作業(yè)主麻將室，2008年5月-2009年5 月臨時改為辦公室，2009

6、年6月-2009年12月租給二期業(yè)主教授鋼 琴課室之用，7個月租金共3612元，一直以來業(yè)主對此用途投訴意 見非常之大，要求物業(yè)公司自主經(jīng)營健身娛樂室，僅供業(yè)主使用,不 得有外來人員進入，保持高檔社區(qū)的獨立性及享受性。至2009年12 月合作期滿后，考慮到較多業(yè)主投訴及該位置面積較小，且物業(yè)公司 自行經(jīng)營存在一定的困難，決定不再繼續(xù)合作。于2010年10月1日 小區(qū)較多業(yè)主要求成立業(yè)主委員并召開第一次溝通會議，再次將物業(yè) 公司使用公共資源收入分配問題提到會上，并進行激烈的討論;物業(yè) 公司一直以來與業(yè)主取得主動聯(lián)系，也表明物業(yè)公司將充分考慮業(yè)主 的提議。但曾經(jīng)有外來商家洽談該位置承租作為乒乓球培

7、訓(xùn)中心或藝 術(shù)培訓(xùn)室，費用約在約25003500元/月圍，但考慮天湖酈都又因亞 藝路引起業(yè)主糾紛問題，投訴一直不斷在努力處理中，一直暫停合作 此類容易引起投訴的經(jīng)營工作。使用建議:由于該會所建筑面積較小，且位于小區(qū)，結(jié)合本項目服務(wù)的實際, 對外招租僅向業(yè)主提供服務(wù)較為困難。為充分利用，建議購買簡易器 材，向業(yè)主收取一定費用提供服務(wù)，同時在一定限制時間段可提供員 工使用，以達到豐富基層員工的業(yè)務(wù)生活,提高員工對企業(yè)的歸屬感。（三）海岸閑置資產(chǎn)一：海岸二期會所閑置情況:美容美發(fā)沐足基本情況：一樓美發(fā)廳151平方米，二樓美容SPA及 沐足463平方米，合計614平方米。配套照明設(shè)施、寄物柜一套、格力

8、空調(diào)24臺，木桶浴桶2個，熱水器1臺，蒸汽房一間，已附著 簡單二次裝修。西餐廳及棋牌室基本情況：一樓西餐廳648平方米，二樓棋牌室577 平方米（10個小房間，6個有配套獨立洗手間的大房間），合計1225 平方米。配套照明設(shè)施、中央空調(diào)及格力懸掛式空調(diào)共29臺，廚房 爐具設(shè)備一套（價值10多萬元）,已附著簡單二次裝修。資產(chǎn)分析:劣勢：會所的位置處于小區(qū)中心區(qū),外來車輛停放不方便，難 于對外經(jīng)營，二期會所的西餐廳、恒溫游池配套檔次高，但日常的消 耗、維護、管理成本較高，增加經(jīng)營成本。優(yōu)勢：海岸項目是一個大型高尚社區(qū)，居住人類約10000人， 消費水平較咼。經(jīng)營建議:建議全面對外招租，面積為183

9、9平方米，保持項目服務(wù)配套齊 全，同時降低物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。租賃方案1、會所經(jīng)營要求：必須按會所所定功能經(jīng)營管理，不能隨意更改會所功能；不能改動會所室外裝修,同時做好日常設(shè)備設(shè)施的維護工作；會所不能經(jīng)營項目，日常應(yīng)服從小區(qū)物業(yè)管理；會所以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為宗旨，服務(wù)項目及價格應(yīng)優(yōu)先考慮區(qū)業(yè)主；2、商家要求:具有經(jīng)營相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗，有經(jīng)營連索店的優(yōu)先考慮; 具有一定的履行能力，必須交納相當(dāng)于半年的租金作為履約保 證金，按期支付租金;經(jīng)營理念超前，服務(wù)意識強;閑置資產(chǎn)二:海岸臨街商鋪周邊環(huán)境：該項目位于海岸公寓16幢，長平路與韋一路交叉口 （汕 交總站對面），海岸幼稚園和省一級金珠小學(xué)海岸分校環(huán)繞，六星集

10、咖啡店、汕交總汽車總站近在咫尺，幾大銀行營業(yè)網(wǎng)點、服飾店、美 容美發(fā)等行業(yè)已進駐該區(qū)域。資產(chǎn)分析：優(yōu)勢:長平路臨街商鋪，對面龍禧花園住宅區(qū)上干戶家庭,海岸三千 多戶家庭，聚集了高消費主流人群，消費潛力巨大。隨著尚海、萬豪 南灣、柏嘉半島、香域水岸等樓盤的建立，潛在著上萬戶高消費家庭。 劣勢：該項目目前較為偏僻，首層面積大，二層面積小，且為架空 層建筑結(jié)構(gòu)，柱子特別多；一面臨長平路，一面臨韋一路，沒有寬敞 的停車場，停車很不方便;周邊有易初蓮花大型超市、羅長發(fā)荃景灣 連鎖超市。商鋪招商歷史2007年是由房產(chǎn)進行招商，但一直招商未果，直至2009年移交到 物業(yè)公司，從接手以來，物業(yè)總公司及項目部一

11、直都對該商鋪的招商 工作進行努力，期間先后與多家連鎖超市進行溝通、洽談，但最終都 因為商鋪自身建佩吉構(gòu)限制、地理位置、價格等原因使得招商工作受 阻,使該商鋪一直空置至今。使用建議:結(jié)合周邊環(huán)境及該項目的建筑結(jié)構(gòu)和面積，擬招商發(fā)展為大型超市， 包含生鮮蔬菜、魚類、肉食和生活起居用品等。周邊市場調(diào)查荃景灣羅長發(fā)超市18元/平方米/月（面積2000 m2）路鋪面55元/平方米/月（地勢好，人氣旺，單間鋪面100 m2）長平路鋪面45元/平方米/月（單間鋪面，面積為100 nV左右）建筑成本核算:建筑成本 1783 元/m2 X2607m2=4648281 元預(yù)計30年收回初始投資額，資本利率為5.9

12、4% （以銀行30年按揭 利率為準(zhǔn)）,則每年平均租金為A=P*i/（l-（l+i）A-n）=335527.37元, 30年總租金收入為335527.37元/年X30年=10065821.1元 折合 每月每平方租金為10065821.1元三360個月-2607.84 m2=10.73）L/o意向客戶新華都購物廣場05962663601已洽談容：出租年限810年（含裝修籌備期）租金:均價30元/平方米/月保證金、違約金：25萬元電力增容費用：目前電容為150千伏安，需增容至800千伏安。由我司承擔(dān)電力增容費用。海岸一期文化會所狀況:已租布局：一層：培訓(xùn)室二間，會所辦公室一間，咖啡廳及會所大堂，物

13、業(yè)用房消防控制室一間；二層：培訓(xùn)室四間（含舞蹈室）,VIP室一間，物業(yè)用房消防控制 室一間。經(jīng)營分析:海岸項目是一個大型高尚社區(qū)，居住人類約10000人， 消費水平較高。但由于會所位置處于小區(qū)中心區(qū)，外來車輛停放不方 便，難于對外經(jīng)營，加之會所使用率低，公共空間大，造成日常管理 費用增加經(jīng)營方式:經(jīng)營方式現(xiàn)由物管中心保留一期會所大堂及咖啡廳、VIP室一間作為自營，服務(wù)業(yè)主、接待對外單位外,其他功能用房對外引 進專業(yè)商家進行發(fā)包經(jīng)營，即對外發(fā)包培訓(xùn)室六間。已租面積的合同清單序號經(jīng)營商家名稱面積（M2）租金（M2/月）1市亦斤星辰曰樂教冃中心1 層 49 M2262 層 26 M2242爾亮（邦尼健身）2 層 167M2283視一堂視力健康咨詢1 層 39 (VP264新起點文化藝術(shù)培訓(xùn)中心1 層 67 M2265蔡曉雯（辦公室）2 層 38 IVP266延璇（語數(shù)英輔導(dǎo)）2 層 38 M226三：招商獎勵方案一. 目的為了充分調(diào)動物業(yè)公司經(jīng)營線條的所有人員工作的主動性和積 極性,特制定此方案，以明確超額完成2012季度預(yù)算和對閑置資產(chǎn) 招商成功后的獎勵和措施二. 獎勵圍適用與公司經(jīng)營線條的所有員工三