土地一級開發(fā)成本核算問題

1、土地一級開發(fā)成本核算問題一、引言土地資源作為人類生存與發(fā)展的基礎，具有有限性、不可再生性，合理地優(yōu)化和配置土地資源已經(jīng)成為市場經(jīng)濟發(fā)展的重要 基石。在我國的土地管理制度中， 最明顯的特征就是所有權與使 用權的分離，由于我國特殊的社會主義性質， 土地實行的是社會 主義公有制的形式，即土地的所有權歸國家或集體所有，任何單位和個人只擁有對土地的使用權。 在我國計劃經(jīng)濟時期，需要土 地的單位主要是通過協(xié)議的方式來獲得土地，然后再進行征地拆遷、市政建設、房屋建設等。土地的存在只能作為生產(chǎn)建設的附 屬品，并不能充分體現(xiàn)出土地的真實價值。 這就造成土地的使用 效率低下、閑置浪費現(xiàn)象嚴重的問題。 為了提高我國

2、土地的使用 效率，國家先后出臺了一系列政策和法規(guī)， 使得土地一級開發(fā)成 為土地上市的必要條件，并實現(xiàn)了土地的一級、二級分離。我國 一級土地的開發(fā)在經(jīng)歷了從無到有的運作模式、開發(fā)流程、資金管理等方面的不斷實踐與探索后得到了完善與發(fā)展。在實踐的過程中成本核算問題一直貫穿于項目運作的全過程，但是，近年來頻繁出現(xiàn)在全國各地的“地王”現(xiàn)象使得房價居高不下，造成了土地一級開發(fā)過程中拆遷成本高漲、項目周期延長、項目資金壓力增加，土地一級開發(fā)預測成本與實際成本之間嚴重脫節(jié)，一級 成本也是多次變化。實踐中的這些問題嚴重影響了土地一級開發(fā)的運作與實施，嚴重阻礙了我國土地市場的正常運行。目前，有 針對性地探尋一級土

3、地開發(fā)成本管理中存在的問題，有針對性地找到解決問題的思路，探索行之有效、切合實際的成本管理方法， 是指導企業(yè)對土地一級開發(fā)成本進行管理的重要手段。二、土地一級開發(fā)成本核算中存在的問題分析（一）成本管理環(huán)節(jié)嚴重缺失成本管理是現(xiàn)代企業(yè)在微利時代的企業(yè)管理中重要的核心內(nèi)容，成本管理更加注重全面性、 科學性、合理性、系統(tǒng)性實施。 土地一級開發(fā)成本的發(fā)生是一個過程性的內(nèi)容，從土地前期的準備開始，到征地拆遷、進行市政建設、進行房屋建設等，始終貫 穿于項目實施的全過程。因此，對于一級開發(fā)成本核算的管理從 項目一開始的每一個階段都必須進行細致的管理，每個階段之間相互聯(lián)系、相互銜接、各自的側重點不同，因此，企業(yè)

4、的項目實 施過程中的成本核算管理與控制將是全過程的成本核算與管理。 但是，就目前一級土地成本核算的現(xiàn)狀來看，很多企業(yè)缺乏全過程成本管理的意識，對于成本管理中各流程之間的銜接認識不 足，從而使得一級土地成本核算中問題頻出。例如：在企業(yè)的可 行性研究環(huán)節(jié)，企業(yè)先進行成本預測， 然后在項目立項獲得批復 后就形成了成本決策，在這里我們可以看出，進行成本決策的主 體并不是企業(yè)，而是政府部門。對于企業(yè)而言，在該環(huán)節(jié)中認為 成本決策與企業(yè)毫無關聯(lián)， 進行成本預測的意義也就不大， 這就 造成很多企業(yè)將成本預測與可行性研究合并在一起完成，或者是 委托給咨詢公司來完成，這種錯誤的認識和成本管理環(huán)節(jié)的缺失 增加了土

5、地一級成本核算的難度。（二）成本預測流于形式進行成本預測是企業(yè)進行成本核算與管理的基礎環(huán)節(jié)，也是企業(yè)進行成本決策、成本規(guī)劃的首要環(huán)節(jié)。 企業(yè)通過對成本的預 測，對成本的水平有了一個最基礎和初步的認識，這避免企業(yè)在成本核算中出現(xiàn)盲目性、 未知性，對于自己所得的土地項目中存 的實施難度、實施重點有了最基本的估計。進行土地一級開發(fā)需 要企業(yè)投入大量的資金，并且投資的規(guī)模較大。在成本預測階段， 企業(yè)首先確定的是成本規(guī)模，并根據(jù)成本的規(guī)模大小進行資金的 籌措規(guī)劃，以免出現(xiàn)資金使用不合理、 資金儲備不足等現(xiàn)象的發(fā) 生，有效規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂問題的出現(xiàn)。但是，由于土地一級 開發(fā)成本預測要求必須具有較高的專業(yè)

6、性，并且成本預測的偏差較大、項目周期的安排對預測有著巨大的影響等因素的存在，使得成本預測與實際發(fā)生成本之間存在較大差異，企業(yè)成本預測流于形式，對企業(yè)成本核算與管理毫無作用。例如：土地一級開發(fā) 成本預測中對征地補償支出一定要區(qū)分宗地內(nèi)國有土地和集體 土地，國有土地按照權利人取得方式的不同區(qū)分為土地收購補償 費或土地收回補償費，集體土地中主要包括土地補償費、 安置補 助費、青苗及地上附著物補償費、征地的相關稅費等。再例如： 在可行性研究階段，按照前期準備的工作開始征地、拆遷、進行 市政建設、驗收入市等環(huán)節(jié)的安排后， 就可以安排項目實施進度來計算項目的周期了，然后再結合資金需求的規(guī)模、 企業(yè)制定的

7、融資方案來推算出企業(yè)的財務費用數(shù)額。這時如果對項目的實施進度安排過于粗略、線條化，那么很難在實際中順利實施，這將 對企業(yè)的融資方案、財務費用等帶來影響。（三）一級土地開發(fā)成本控制缺乏力度在一級土地成本管理的過程中， 對成本進行有效控制是一項 核心環(huán)節(jié)，也是成本管理中耗時最長、所占比重最大、成本核算 任務最艱巨的環(huán)節(jié)，也是最有效的一個環(huán)節(jié)。在企業(yè)的管理中， 對成本控制這一環(huán)節(jié)十分重視，但是，在實際工作中，由于很多 企業(yè)的領導者和員工缺乏對成本控制重要性的認識，只是簡單的局限于降低成本這一表面現(xiàn)象。 例如：有的企業(yè)成本控制的依據(jù) 缺乏細致化。進行成本控制的基本原則就是實現(xiàn)成本控制的精細 化管理，在

8、控制中需要明確目標，進行成本規(guī)劃，這是成本控制 的主要依據(jù)。但是，很多企業(yè)的成本控制計劃過于寬泛，造成目 標成本模糊不清、難以執(zhí)行等問題。土地一級開發(fā)過程中，如果 企業(yè)不能針對成本控制在成本計劃的框架內(nèi)制定細化的成本標 準，那么一定會使成本控制無所適從、無從下手。再例如：在一 級土地開發(fā)的過程中，經(jīng)常存在一些不可預見的費用支出情況， 如果無法對這些費用進行嚴格管理，一定會出現(xiàn)成本超支情況的 發(fā)生，這也就造成開發(fā)成本控制與管理滯后性問題的發(fā)生。三、土地一級開發(fā)成本核算與管理的有效對策（一）轉變思想，樹立全成本管理意識首先，企業(yè)應成立專門的成本管理部門， 積極參與成本決策各企業(yè)應根據(jù)自身的實際情況

9、，將成本管理進行獨立歸口管理， 并成立專門的成本職能部門，其他職能部門在成本管理方面一定 要積極配合該部門的工作，并明確各部門在成本管理中的職責。 其次，加強成本分析與考核。我國政府部門已經(jīng)意識到進行成本 審計對于企業(yè)成本管理中存在的一些負面影響，先后出臺了針對一級開發(fā)成本管理的規(guī)范性文件， 進一步明確了以一級成本的范 圍、核算方法、商討的渠道等。因此，企業(yè)目前對于項目費用是 否能夠計入此成本有了更為明確的認識， 已經(jīng)將成本分析與考核 納入到了企業(yè)的成本管理體系中， 全面提升了企業(yè)成本管理的水 平和能力。（二）立足基礎，扎扎實實做好成本預測首先，為參與可行性研究積極培養(yǎng)專業(yè)人才。目前，我們不

10、可能要求成本管理部門全部擺脫咨詢公司的幫助，不可能全部接手成本預測的工作，因此，這就要求企業(yè)必須培養(yǎng)專門的人才， 深入了解成本預測的關鍵環(huán)節(jié)和主要工作，這樣在很大程度上解 決了咨詢公司的可行性研究思路與企業(yè)的開發(fā)思路不一致的問 題。其次，科學、合理地安排項目周期，準確推算財務費用。在 可行性研究節(jié)段，企業(yè)的成本管理部門換應當將研究的重點放在 對項目周期的研究上。必須科學、合理安排項目周期，這對企業(yè) 項目的整體融資計劃的規(guī)劃、 項目成本計劃的編制、 年度成本計 劃的編制等極為有利。（三）強化成本控制力度，實現(xiàn)動態(tài)化成本管理由于在成本核算與管理中存在一些不可預見的費用，一定要進一步明確不可預見事項的范圍，例如：可能發(fā)生的工程事故、 在經(jīng)營中出現(xiàn)的意外情況、利率標準的變化、稅率的變化等。在 項目實施的過程中，通過動態(tài)化的成本管控與檢測， 能夠及時啟 動成本管理預警機制，向企業(yè)的相關部門提出成本預警信號。為企業(yè)成本核算與管理掃清道路?？傊?，隨著我國土地管理市場的逐漸規(guī)范化和一級開發(fā)政策的不斷深入