土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與質(zhì)量控制

1、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與質(zhì)量控制一、引言我國(guó)土地估價(jià)涉及的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域比較廣泛，如土地使用權(quán)的一級(jí)出讓、二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、 抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、合并、分割、 破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領(lǐng)。 土地估價(jià)過程中某些失誤 而帶來的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響機(jī)構(gòu)的未來生存與發(fā)展，而且估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者不僅是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，還可能會(huì)涉及政府和 土地的利益相關(guān)者，涉及面較廣?；诖?，本文從評(píng)估實(shí)踐角度，分析引起估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的外部及 內(nèi)部原因，提出一些實(shí)用性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，供同行人士參 考。二、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)來源及形成原因土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)對(duì)象

2、評(píng)估值嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟(jì)損失，并由此引起土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)。按其來源，一般可分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩類。（一）外部風(fēng)險(xiǎn)外部風(fēng)險(xiǎn)是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師不能直接控制的，但又可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果發(fā)生重大偏差或錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括法律 法規(guī)欠缺、行業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則制定工作滯后、土地市場(chǎng)非完全競(jìng)爭(zhēng)、 經(jīng)濟(jì)和政策變化等方面。業(yè)界對(duì)于評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)的研究比較多， 在此只就經(jīng)濟(jì)、政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)分析。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。 若經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)在短期內(nèi)變動(dòng)較大， 將會(huì)使土地估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大 偏離，

3、可能會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響， 甚至直接給某一經(jīng) 濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。土地市場(chǎng)價(jià)格除了受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響， 還會(huì)受政策變化 的影響， 而且政策變化也是難以預(yù)期的， 任何一項(xiàng)政策的變動(dòng)都 必然會(huì)對(duì)土地和房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響， 這些將極大 地影響土地成交量和成交價(jià)格， 如果估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景把 握和判斷不準(zhǔn)，將會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，政策變動(dòng)會(huì) 考驗(yàn)估價(jià)師對(duì)政策的解讀能力及技術(shù)實(shí)力。（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師能夠防范的風(fēng)險(xiǎn)， 取決于 企業(yè)內(nèi)部管理制度和報(bào)告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度， 以及土地估 價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平的高低。從評(píng)估實(shí)踐角度來看

4、， 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要有以下幾方面：1. 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價(jià)業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則（USPAP “專業(yè)勝任能力規(guī)則”： 在承報(bào)評(píng)估業(yè)務(wù)前或形成評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議前， 評(píng)估師應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)明確 所要解決的問題， 具有能夠勝任該項(xiàng)業(yè)務(wù)的相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)或采用一些替代措施。我們可以借鑒美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則上的規(guī)定，反思以往在承接 業(yè)務(wù)中存在的一些問題。 一般來說， 不同的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)主攻的 業(yè)務(wù)領(lǐng)域各有不同， 估價(jià)師的專業(yè)背景差異也較大， 并非所有業(yè) 務(wù)類型都有能力處理， 如果缺乏與某些項(xiàng)目相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng) 驗(yàn)可能會(huì)導(dǎo)致不恰當(dāng)或不正確的估價(jià)結(jié)果。 因此， 土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 和土地估價(jià)師應(yīng)在充分了

5、解估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際情況及評(píng)估技術(shù)要求 的基礎(chǔ)上， 分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術(shù)資源， 再?zèng)Q定是否 承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)， 以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務(wù)而帶來 不必要的風(fēng)險(xiǎn)。2. 評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)， 估價(jià)方法選取 錯(cuò)誤，以及土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善等方面。（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險(xiǎn) 目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)于某些重要的評(píng)估參數(shù)，如土地資本化率、 房屋資本化率、房地產(chǎn)報(bào)酬率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù) 等沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估 價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)上述評(píng)估參數(shù)取值尚存在較大分岐。（2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn) 土地估價(jià)師未能執(zhí)行

6、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程相關(guān)規(guī)定，并結(jié) 合土地的合法性、 規(guī)劃用途、 估價(jià)目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估 價(jià)方法， 或者部分估價(jià)師為迎合客戶的要求， 在某些情況下刻意回避最適宜的估價(jià)方法， 而選取不合適的方法， 以達(dá)到高評(píng)或低 估的目的，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn) 土地估價(jià)報(bào)告描述不完善， 未對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估設(shè)定條件和 既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進(jìn)行充分的說明， 未列出影響自身 權(quán)益的保護(hù)性條款等， 也可能會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來意想不 到的風(fēng)險(xiǎn)。3. 欠缺評(píng)估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險(xiǎn) 土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成 本逼近法、收益法等，從估價(jià)理論角度，不管采用哪

7、一種方法， 都需要有詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進(jìn)行估價(jià)時(shí)， 是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價(jià)結(jié)論是否準(zhǔn)確 的重要保障。4. 土地既有的瑕疵及權(quán)屬資料不完整帶來的風(fēng)險(xiǎn) 部分用地由于歷史原因會(huì)存在一些瑕疵， 比如因城市規(guī)劃調(diào) 整，原批準(zhǔn)用途已不適合現(xiàn)時(shí)的發(fā)展方向； 用地報(bào)批手續(xù)不完善； 未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證； 規(guī)劃報(bào)建手續(xù)未完成， 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚不 明確； 地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補(bǔ)償； 地上有停建 工程等問題。 估價(jià)師如果與委托方的溝通不到位， 對(duì)用地的歷史 背景和既有瑕疵了解不足， 對(duì)影響地價(jià)水平的各項(xiàng)因素考慮不周 全，或者未能選擇最合適的估價(jià)方法和技術(shù)思路， 都可

8、能會(huì)導(dǎo)致 估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。5. 委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險(xiǎn) 土地評(píng)估涉及的資料比較多，諸如建設(shè)用地規(guī)劃許可證 及規(guī)劃紅線圖、 土地出讓合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、繳納出讓金 的發(fā)票、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 筑功能指標(biāo)明細(xì)表、建設(shè)工程審核書、建筑施工圖、建 筑工程施工許可證 、其它相關(guān)政府批文及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 等，估價(jià)師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進(jìn)行認(rèn)真的 核對(duì)，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后， 要求委托方在復(fù)印件上加蓋 公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假， 誤導(dǎo)估價(jià)師作出錯(cuò)誤的價(jià)值判斷。 三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防 范及質(zhì)量控制對(duì)策土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師經(jīng)常接

9、觸紛繁復(fù)雜的估價(jià)事務(wù)， 應(yīng)注重內(nèi)外兼修，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變化的判斷分析能力， 加強(qiáng)對(duì)外合作交流， 提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力， 從而增強(qiáng)企業(yè) 抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力； 通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理， 加大信息化建設(shè) 力度，樹立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀， 建立專家顧問團(tuán)隊(duì) 作強(qiáng)大的技術(shù)后盾， 建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度等方式， 從內(nèi)部控制 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 結(jié)合評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 以下對(duì)部分實(shí)用性較強(qiáng)的 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策進(jìn)行重點(diǎn)分析。（一） 加強(qiáng)與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì) 的溝通聯(lián)系土地估價(jià)是一項(xiàng)技術(shù)性相當(dāng)強(qiáng)的工作，涉及的知識(shí)面也較廣，各估價(jià)師的知識(shí)面卻相對(duì)有限。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與大 專院校的合

10、作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)的溝通聯(lián)系， 以便估 價(jià)師了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀， 及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)， 以適應(yīng) 社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的需要。（二）注重企業(yè)宣傳，提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由于歷史定位、 行業(yè)敏感性較強(qiáng)等原因， 往往 不注重企業(yè)宣傳。 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的一分子， 不僅 要學(xué)會(huì)適時(shí)地進(jìn)行企業(yè)宣傳， 還應(yīng)追求自身效益和社會(huì)效益的有 機(jī)結(jié)合，提高企業(yè)對(duì)社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)度以及在社會(huì)和行業(yè) 中的美譽(yù)度，使企業(yè)擁有持久的生命力。（三）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度1. 建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小 作坊生產(chǎn)

11、方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建 立公章管理制度； 規(guī)范估價(jià)業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容； 制定合理的估 價(jià)業(yè)務(wù)承接流程， 由資深估價(jià)師對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行甄選和把關(guān)， 并根據(jù) 各估價(jià)師的實(shí)際能力和經(jīng)驗(yàn)分配相應(yīng)的估價(jià)項(xiàng)目； 制定針對(duì)大型 的、難度較高的估價(jià)項(xiàng)目的組織管理辦法和激勵(lì)機(jī)制等。另外，土地估價(jià)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)， 機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的責(zé)任 重大，也可能隨時(shí)需要對(duì)委托方和利益相關(guān)者的異議進(jìn)行解釋、 上法庭質(zhì)證甚至被起訴， 因些， 建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重 要。2. 建立健全的質(zhì)量控制體系 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)， 建立一套 完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項(xiàng)目負(fù)責(zé)制度、評(píng)估工作

12、流程、 評(píng)估項(xiàng)目審核制度、 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度等， 最大限度地保護(hù)本機(jī)構(gòu)和 估價(jià)師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最小限度。其中，評(píng)估工作流程和評(píng)估項(xiàng)目審核制度是整個(gè)質(zhì)量控制體 系里最關(guān)鍵的部分。規(guī)范的評(píng)估工作流程主要包括對(duì)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作、 現(xiàn)場(chǎng)勘 察、資料收集、 具體評(píng)估測(cè)算過程和出具評(píng)估報(bào)告等工作環(huán)節(jié)進(jìn) 行監(jiān)督，從評(píng)估工作的各個(gè)環(huán)節(jié)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把控。評(píng)估項(xiàng)目審核制度是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。 根據(jù) 行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定， 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價(jià)報(bào)告三審制 度，明確各級(jí)審核權(quán)限、 各級(jí)審核人、 審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)， 提高估價(jià)報(bào)告的成文效率，保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。土地估價(jià)報(bào)告審核流程設(shè)置模式

13、如下： 一級(jí)審核：負(fù)責(zé)撰寫報(bào)告的土地估價(jià)師自審； 二級(jí)審核：高級(jí)估價(jià)師或項(xiàng)目經(jīng)理二核； 三級(jí)審核：總估價(jià)師三審。3. 加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 土地估價(jià)行業(yè)對(duì)各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高， 為實(shí)現(xiàn)企 業(yè)管理的科學(xué)化和精細(xì)化， 應(yīng)增加辦公自動(dòng)化平臺(tái)和信息數(shù)據(jù)庫 的資金投入， 建立評(píng)估自動(dòng)化輔助平臺(tái)和辦公自動(dòng)化平臺(tái)， 提高工作效率， 并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享， 提倡無紙化綠色 辦公，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。（四）樹立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè) 技能和綜合素質(zhì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的日常管理、 培訓(xùn)和監(jiān)督， 樹 立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，要求估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正 地執(zhí)業(yè)， 為客戶保守商業(yè)秘密， 并以違法違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià) 師其人其事為反面教材對(duì)估價(jià)師進(jìn)行教育， 對(duì)拒收客戶紅包的估 價(jià)師進(jìn)行表彰。 另外， 還可以通過組織估價(jià)師參加行業(yè)繼續(xù)教育 培訓(xùn)、 外聘專家進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)、 內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會(huì)等多種 形式，提升