土地估價風險防范與質量控制

1、土地估價風險防范與質量控制一、引言我國土地估價涉及的經濟領域比較廣泛，如土地使用權的一級出讓、二級市場轉讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、 抵押、典當、保險、課稅、承包經營、股份制改組、合并、分割、 破產清算、清產核資及投資決策等領。 土地估價過程中某些失誤 而帶來的估價風險，可能會影響機構的未來生存與發(fā)展，而且估價風險的承擔者不僅是估價機構和估價師，還可能會涉及政府和 土地的利益相關者，涉及面較廣?；诖?，本文從評估實踐角度，分析引起估價風險的外部及 內部原因，提出一些實用性較強的風險防范對策，供同行人士參 考。二、土地估價風險來源及形成原因土地估價風險主要是指土地估價機構出具的估價對象

2、評估值嚴重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關者造成重大經濟損失，并由此引起土地估價機構及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風險。按其來源，一般可分為外部風險和內部風險兩類。（一）外部風險外部風險是土地評估機構和土地估價師不能直接控制的，但又可能導致估價結果發(fā)生重大偏差或錯誤的風險，主要包括法律 法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、 經濟和政策變化等方面。業(yè)界對于評估外部風險的研究比較多， 在此只就經濟、政策變化帶來的風險進行重點分析。經濟形勢變化會對土地市場價格產生較大的影響。 若經濟形 勢在短期內變動較大， 將會使土地估價結果與市場價格產生較大 偏離，

3、可能會對社會經濟穩(wěn)定產生不利影響， 甚至直接給某一經 濟主體帶來經濟上的巨大損失。土地市場價格除了受經濟形勢變化的影響， 還會受政策變化 的影響， 而且政策變化也是難以預期的， 任何一項政策的變動都 必然會對土地和房地產的市場價格產生深遠的影響， 這些將極大 地影響土地成交量和成交價格， 如果估價師對市場現狀及前景把 握和判斷不準，將會影響估價結果的準確性。另外，政策變動會 考驗估價師對政策的解讀能力及技術實力。（二）內部風險內部風險是土地估價機構和估價師能夠防范的風險， 取決于 企業(yè)內部管理制度和報告質量監(jiān)控流程的完善程度， 以及土地估 價師的專業(yè)水準和職業(yè)道德水平的高低。從評估實踐角度來看

4、， 內部風險的形成原因主要有以下幾方面：1. 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務而帶來的風險根據美國評估準則（USPAP “專業(yè)勝任能力規(guī)則”： 在承報評估業(yè)務前或形成評估業(yè)務協(xié)議前， 評估師應當恰當明確 所要解決的問題， 具有能夠勝任該項業(yè)務的相應專業(yè)知識和經驗或采用一些替代措施。我們可以借鑒美國評估準則上的規(guī)定，反思以往在承接 業(yè)務中存在的一些問題。 一般來說， 不同的土地估價機構主攻的 業(yè)務領域各有不同， 估價師的專業(yè)背景差異也較大， 并非所有業(yè) 務類型都有能力處理， 如果缺乏與某些項目相關的專業(yè)知識和經 驗可能會導致不恰當或不正確的估價結果。 因此， 土地估價機構 和土地估價師應在充分了

5、解估價項目實際情況及評估技術要求 的基礎上， 分析自身可支配的外部和內部技術資源， 再決定是否 承接該項業(yè)務， 以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務而帶來 不必要的風險。2. 評估技術失誤產生的風險 評估技術失誤主要體現在評估參數取值不當， 估價方法選取 錯誤，以及土地估價報告內容不完善等方面。（1）評估參數取值不當帶來的風險 目前，行業(yè)內對于某些重要的評估參數，如土地資本化率、 房屋資本化率、房地產報酬率、房地產價格指數、土地價格指數 等沒有統(tǒng)一的標準，參數的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估 價機構和估價師對上述評估參數取值尚存在較大分岐。（2）估價方法選取錯誤帶來的風險 土地估價師未能執(zhí)行

6、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程相關規(guī)定，并結 合土地的合法性、 規(guī)劃用途、 估價目的及業(yè)務需求等合理選取估 價方法， 或者部分估價師為迎合客戶的要求， 在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法， 而選取不合適的方法， 以達到高評或低 估的目的，從而帶來風險。（3）土地估價報告內容不完善帶來的風險 土地估價報告描述不完善， 未對估價對象的評估設定條件和 既有瑕疵在假設前提條件部分進行充分的說明， 未列出影響自身 權益的保護性條款等， 也可能會給估價機構和估價師帶來意想不 到的風險。3. 欠缺評估基礎資料帶來的風險 土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準地價修正法、成 本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪

7、一種方法， 都需要有詳實的基礎數據資料和技術資料。因此，進行估價時， 是否掌握豐富的基礎數據資料和技術資料是估價結論是否準確 的重要保障。4. 土地既有的瑕疵及權屬資料不完整帶來的風險 部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵， 比如因城市規(guī)劃調 整，原批準用途已不適合現時的發(fā)展方向； 用地報批手續(xù)不完善； 未辦理國有土地使用權證； 規(guī)劃報建手續(xù)未完成， 經濟指標尚不 明確； 地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補償； 地上有停建 工程等問題。 估價師如果與委托方的溝通不到位， 對用地的歷史 背景和既有瑕疵了解不足， 對影響地價水平的各項因素考慮不周 全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術思路， 都可

8、能會導致 估價風險的發(fā)生。5. 委托方提供虛假材料帶來的風險 土地評估涉及的資料比較多，諸如建設用地規(guī)劃許可證 及規(guī)劃紅線圖、 土地出讓合同及相關補充協(xié)議、繳納出讓金 的發(fā)票、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建 筑功能指標明細表、建設工程審核書、建筑施工圖、建 筑工程施工許可證 、其它相關政府批文及項目可行性研究報告 等，估價師應盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認真的 核對，在確認復印件與原件相符后， 要求委托方在復印件上加蓋 公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關鍵指標上弄虛作假， 誤導估價師作出錯誤的價值判斷。 三、土地估價的風險防 范及質量控制對策土地估價機構和土地估價師經常接

9、觸紛繁復雜的估價事務， 應注重內外兼修，提高對經濟及政策環(huán)境變化的判斷分析能力， 加強對外合作交流， 提升機構的美譽度和影響力， 從而增強企業(yè) 抵御外部風險的能力； 通過加強企業(yè)內部管理， 加大信息化建設 力度，樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀， 建立專家顧問團隊 作強大的技術后盾， 建立評估風險保險制度等方式， 從內部控制 執(zhí)業(yè)風險的發(fā)生。 結合評估實踐經驗， 以下對部分實用性較強的 風險防范對策進行重點分析。（一） 加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會 的溝通聯系土地估價是一項技術性相當強的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機構應加強與大 專院校的合

10、作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯系， 以便估 價師了解行業(yè)技術發(fā)展現狀， 及時更新自己的知識結構， 以適應 社會和行業(yè)發(fā)展的需要。（二）注重企業(yè)宣傳，提升機構的美譽度和影響力 土地估價機構由于歷史定位、 行業(yè)敏感性較強等原因， 往往 不注重企業(yè)宣傳。 土地估價機構作為社會經濟中的一分子， 不僅 要學會適時地進行企業(yè)宣傳， 還應追求自身效益和社會效益的有 機結合，提高企業(yè)對社會和行業(yè)發(fā)展的貢獻度以及在社會和行業(yè) 中的美譽度，使企業(yè)擁有持久的生命力。（三）加強機構內部管理，建立完善的企業(yè)管理制度1. 建立現代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度 土地估價機構應改變行業(yè)中普遍存在的內部管理松弛的小 作坊生產

11、方式，建立現代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建 立公章管理制度； 規(guī)范估價業(yè)務合同格式和內容； 制定合理的估 價業(yè)務承接流程， 由資深估價師對業(yè)務進行甄選和把關， 并根據 各估價師的實際能力和經驗分配相應的估價項目； 制定針對大型 的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。另外，土地估價行業(yè)屬于高風險行業(yè)， 機構和估價師的責任 重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、 上法庭質證甚至被起訴， 因些， 建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重 要。2. 建立健全的質量控制體系 土地估價機構應重視質量監(jiān)控和管理體系的建設， 建立一套 完整詳盡的標準化執(zhí)業(yè)程序，如項目負責制度、評估工作

12、流程、 評估項目審核制度、 風險評估制度等， 最大限度地保護本機構和 估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風險降到最小限度。其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質量控制體 系里最關鍵的部分。規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準備工作、 現場勘 察、資料收集、 具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進 行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風險進行有效把控。評估項目審核制度是保證估價報告質量的關鍵性措施。 根據 行業(yè)管理相關規(guī)定， 估價機構應制定嚴格的土地估價報告三審制 度，明確各級審核權限、 各級審核人、 審核內容范圍及審核標準， 提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質量。土地估價報告審核流程設置模式

13、如下： 一級審核：負責撰寫報告的土地估價師自審； 二級審核：高級估價師或項目經理二核； 三級審核：總估價師三審。3. 加大信息化建設力度，提升企業(yè)競爭力 土地估價行業(yè)對各種信息和數據的依存度非常高， 為實現企 業(yè)管理的科學化和精細化， 應增加辦公自動化平臺和信息數據庫 的資金投入， 建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺， 提高工作效率， 并實現企業(yè)內部信息和數據的共享， 提倡無紙化綠色 辦公，提升企業(yè)的競爭力。（四）樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè) 技能和綜合素質土地估價機構應加強對估價師的日常管理、 培訓和監(jiān)督， 樹 立其執(zhí)業(yè)風險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正 地執(zhí)業(yè)， 為客戶保守商業(yè)秘密， 并以違法違規(guī)的估價機構和估價 師其人其事為反面教材對估價師進行教育， 對拒收客戶紅包的估 價師進行表彰。 另外， 還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育 培訓、 外聘專家進行專項技術培訓、 內部舉辦技術研討會等多種 形式，提升