土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動評估模型

1、土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動評估模型一、“兩稅”聯(lián)系企業(yè)所得稅是所得稅制體系下的一個稅種， 其稅基是企業(yè)應(yīng) 稅收入減除法定扣除項目后的余額。 土地增值稅是一種財產(chǎn)稅制 體系下的一個稅種， 其稅基是轉(zhuǎn)讓土地、 建筑物收入減除規(guī)定扣 除項目后的增值額。 兩個稅種不同， 但存在共同點(diǎn)就是稅基都是 出售和轉(zhuǎn)移財產(chǎn)取得收益或增值額。 對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)取得所得 或增值，既征收所得稅又征收土地增值稅?！皟啥悺笔杖雰?nèi)容基本一致。 收入的內(nèi)容和范圍基都是轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所取得的收入。特殊事項稅收處理基本一致。成本費(fèi)用扣除內(nèi)容、 范圍和方法共同點(diǎn)。 除下列各項有細(xì)微 差異，其他基本一致： 企業(yè)所得稅拍賣傭金所得稅可計

2、入地價扣 除，土地增值稅不能扣除外。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增 值稅不包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)，其他是一致的。開發(fā)間接 費(fèi)，企業(yè)所得稅包含“工程管理費(fèi)”和“營銷設(shè)施建造費(fèi)”， 土 地增值稅則沒有明確規(guī)定。二、建立“兩稅”的聯(lián)動模型數(shù)據(jù)來源。 “四位一體”平臺中的“稅源監(jiān)控”模塊、 “稅 收管理員”平臺中的“我的管戶”模塊、 CTAIS 系統(tǒng)中的“兩 稅”申報表、企業(yè)報送的財務(wù)報表和企業(yè)所得稅年度申報表等。分析目的。建立土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動評估模型，判斷企業(yè)所交的土地增值稅與企業(yè)所得稅是否合理， 有無偷漏稅 行為。建立模型。由上述“兩稅之間的聯(lián)系”可以簡化兩者的關(guān) 系，在不考慮彌補(bǔ)

3、以前年度虧損和其他經(jīng)營業(yè)務(wù)的情況下：假設(shè)：該公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房， 并且納稅人的 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用簡化為按照房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%計算，據(jù)估算，增值額達(dá)到 50%時，估計毛利率為 52.75%，而一般房地產(chǎn)企業(yè)的 毛利率為3040%所以假定增值額大于 20%未超過50%試用稅率為 30%。房地產(chǎn)開發(fā)成本與取得土地使用權(quán)所支付的金額， 假設(shè)兩者之和C。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)成本*10%），假設(shè)為0.1C。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包 括營業(yè)稅與城建稅和教育費(fèi)附加，營業(yè)稅金=營業(yè)收入 *5%*（1+10% =營業(yè)收入*5.5%，假設(shè)稅金為T。其他扣除項目，從 事

4、房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除 =20%*房地產(chǎn)開發(fā)成本，為 0.2C。計算企業(yè)所得稅時，假設(shè)開發(fā)間接成本和期間費(fèi)用為F。對其兩個稅種的清算采用關(guān)聯(lián)分析法，有如下方程：Y應(yīng)交土地增值稅=（R收入-T稅金-1.3x直接開發(fā)成本C）X 30%C=（R-T-3.333Y ） /1.3 z應(yīng)交企業(yè)所得稅=（R收入-C直接開發(fā)成本-Y應(yīng)交土地增值稅-T稅金-F開發(fā)間接成本和期間費(fèi)用）X25%C=FT-F-4Z- Y由方程與方程：（R-T-3.333Y ） /1.3=R-T-F-4Z-Y由于營業(yè)稅金通常為銷售收入的 5.5%，解得 Z= （0.055R-0.250F ） +0.391Y由土地增值稅與企業(yè)所得

5、稅的關(guān)系式可以得知： 土地增值稅與企業(yè)所得稅的增長正相關(guān)， 在其他條件不變的 情況下，土地增值稅越大，那么企業(yè)所得稅也越大。由于有開發(fā) 間接費(fèi)用成本和期間費(fèi)用以及銷售收入的影響， 通常情況下企業(yè) 所得稅的增長率并不是與土地增值稅的增長率完全相同。 并且通 常情況下，企業(yè)所得稅的增長數(shù)在實際情況中遠(yuǎn)高于土地增值稅 的增長數(shù)。 在實際分析時應(yīng)當(dāng)考慮此因素的影響。 土地增值稅稅 負(fù)率=（本期應(yīng)納土地增值稅稅額一本期應(yīng)稅收入）X 100%企 業(yè)所得稅相對于收入比率=（本期應(yīng)納企業(yè)所得稅一本期應(yīng)稅收 入）X 100%兩稅種相對于銷售收入的變化速率是一致的（一階 導(dǎo)數(shù)為常數(shù)） ，不存在因為一個稅種增長較快

6、而導(dǎo)致另一個稅種 增長變慢的情況發(fā)生。三、模型缺陷 簡化的模型存在著各種因素使得實際結(jié)果與理論結(jié)果不一 致的因素有：加計扣除項目不同： 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 計算土地增 值稅時允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本之和，加計 20%的扣除。計算所得稅時企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新 產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用與安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員所支付的工資有加計扣除的要求。限額扣除項目不同：土地增值稅所涉及的利息支出、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用均有扣除限額。根據(jù)企業(yè)所得稅法，企業(yè)職工福利 費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待 費(fèi)支出和公益性捐贈支出、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品等均 有扣除限額的規(guī)定?？鄢椒ǖ牟町悾和恋卦鲋刀惖目鄢Ｍ恋卦鲋刀愐苑康禺a(chǎn) 開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算， 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合 理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。所得稅的項目扣除。企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算