土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動(dòng)評(píng)估模型

1、土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動(dòng)評(píng)估模型一、“兩稅”聯(lián)系企業(yè)所得稅是所得稅制體系下的一個(gè)稅種， 其稅基是企業(yè)應(yīng) 稅收入減除法定扣除項(xiàng)目后的余額。 土地增值稅是一種財(cái)產(chǎn)稅制 體系下的一個(gè)稅種， 其稅基是轉(zhuǎn)讓土地、 建筑物收入減除規(guī)定扣 除項(xiàng)目后的增值額。 兩個(gè)稅種不同， 但存在共同點(diǎn)就是稅基都是 出售和轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)取得收益或增值額。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)取得所得 或增值，既征收所得稅又征收土地增值稅?！皟啥悺笔杖雰?nèi)容基本一致。 收入的內(nèi)容和范圍基都是轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所取得的收入。特殊事項(xiàng)稅收處理基本一致。成本費(fèi)用扣除內(nèi)容、 范圍和方法共同點(diǎn)。 除下列各項(xiàng)有細(xì)微 差異，其他基本一致： 企業(yè)所得稅拍賣(mài)傭金所得稅可計(jì)

2、入地價(jià)扣 除，土地增值稅不能扣除外。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增 值稅不包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)，其他是一致的。開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)，企業(yè)所得稅包含“工程管理費(fèi)”和“營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”， 土 地增值稅則沒(méi)有明確規(guī)定。二、建立“兩稅”的聯(lián)動(dòng)模型數(shù)據(jù)來(lái)源。 “四位一體”平臺(tái)中的“稅源監(jiān)控”模塊、 “稅 收管理員”平臺(tái)中的“我的管戶(hù)”模塊、 CTAIS 系統(tǒng)中的“兩 稅”申報(bào)表、企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表和企業(yè)所得稅年度申報(bào)表等。分析目的。建立土地增值稅與企業(yè)所得稅的聯(lián)動(dòng)評(píng)估模型，判斷企業(yè)所交的土地增值稅與企業(yè)所得稅是否合理， 有無(wú)偷漏稅 行為。建立模型。由上述“兩稅之間的聯(lián)系”可以簡(jiǎn)化兩者的關(guān) 系，在不考慮彌補(bǔ)

3、以前年度虧損和其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的情況下：假設(shè)：該公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房， 并且納稅人的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用簡(jiǎn)化為按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算，據(jù)估算，增值額達(dá)到 50%時(shí)，估計(jì)毛利率為 52.75%，而一般房地產(chǎn)企業(yè)的 毛利率為3040%所以假定增值額大于 20%未超過(guò)50%試用稅率為 30%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與取得土地使用權(quán)所支付的金額， 假設(shè)兩者之和C。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本*10%），假設(shè)為0.1C。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包 括營(yíng)業(yè)稅與城建稅和教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅金=營(yíng)業(yè)收入 *5%*（1+10% =營(yíng)業(yè)收入*5.5%，假設(shè)稅金為T(mén)。其他扣除項(xiàng)目，從 事

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除 =20%*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，為 0.2C。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)間接成本和期間費(fèi)用為F。對(duì)其兩個(gè)稅種的清算采用關(guān)聯(lián)分析法，有如下方程：Y應(yīng)交土地增值稅=（R收入-T稅金-1.3x直接開(kāi)發(fā)成本C）X 30%C=（R-T-3.333Y ） /1.3 z應(yīng)交企業(yè)所得稅=（R收入-C直接開(kāi)發(fā)成本-Y應(yīng)交土地增值稅-T稅金-F開(kāi)發(fā)間接成本和期間費(fèi)用）X25%C=FT-F-4Z- Y由方程與方程：（R-T-3.333Y ） /1.3=R-T-F-4Z-Y由于營(yíng)業(yè)稅金通常為銷(xiāo)售收入的 5.5%，解得 Z= （0.055R-0.250F ） +0.391Y由土地增值稅與企業(yè)所得

5、稅的關(guān)系式可以得知： 土地增值稅與企業(yè)所得稅的增長(zhǎng)正相關(guān)， 在其他條件不變的 情況下，土地增值稅越大，那么企業(yè)所得稅也越大。由于有開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用成本和期間費(fèi)用以及銷(xiāo)售收入的影響， 通常情況下企業(yè) 所得稅的增長(zhǎng)率并不是與土地增值稅的增長(zhǎng)率完全相同。 并且通 常情況下，企業(yè)所得稅的增長(zhǎng)數(shù)在實(shí)際情況中遠(yuǎn)高于土地增值稅 的增長(zhǎng)數(shù)。 在實(shí)際分析時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮此因素的影響。 土地增值稅稅 負(fù)率=（本期應(yīng)納土地增值稅稅額一本期應(yīng)稅收入）X 100%企 業(yè)所得稅相對(duì)于收入比率=（本期應(yīng)納企業(yè)所得稅一本期應(yīng)稅收 入）X 100%兩稅種相對(duì)于銷(xiāo)售收入的變化速率是一致的（一階 導(dǎo)數(shù)為常數(shù)） ，不存在因?yàn)橐粋€(gè)稅種增長(zhǎng)較快

6、而導(dǎo)致另一個(gè)稅種 增長(zhǎng)變慢的情況發(fā)生。三、模型缺陷 簡(jiǎn)化的模型存在著各種因素使得實(shí)際結(jié)果與理論結(jié)果不一 致的因素有：加計(jì)扣除項(xiàng)目不同： 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)， 計(jì)算土地增 值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本之和，加計(jì) 20%的扣除。計(jì)算所得稅時(shí)企業(yè)為開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新 產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用與安置殘疾人員及國(guó)家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資有加計(jì)扣除的要求。限額扣除項(xiàng)目不同：土地增值稅所涉及的利息支出、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用均有扣除限額。根據(jù)企業(yè)所得稅法，企業(yè)職工福利 費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待 費(fèi)支出和公益性捐贈(zèng)支出、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等均 有扣除限額的規(guī)定。扣除方法的差異：土地增值稅的扣除。土地增值稅以房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算， 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為 單位清算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合 理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。所得稅的項(xiàng)目扣除。企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算