張久芝因房屋買賣糾紛一案

1、張久芝因房屋買賣糾紛一案張久芝因房屋買賣糾紛一案 2005 沈民（ 2）房終字第 1175 號上訴人（原審被告）：張久芝，女， 1954 年 8 月 12 日 出生，漢族，住沈陽市大東區(qū)津橋路天齊一巷 6-2 號。 委托代理人：聶愛麗，女， 1976 年 6 月 13 日出生，漢族， 住沈陽市沈河區(qū)大南街 154-1 號。被上訴人（原審原告）：張可利，男， 1931 年 2 月 18 日出生，漢族，住沈陽市大東區(qū)東順城街育才巷 8-2 棟 3-2-3 號。 委托代理人：張久芳，女， 1962 年 12 月 28 日出生，漢族， 住址同張可利。上訴人張久芝因房屋買賣糾紛一案，不服沈陽市大東區(qū) 人

2、民法院 2005 大民（二）房初重字第 1 號民事判決，向本 院提出上訴。本院于 2005 年 11 月 22 日受理后，依法組成 合議庭，由民二庭審判員吳波擔(dān)任審判長，與代理審判員李 倩（主審）、審判員李沛東組成合議庭，進(jìn)行了審理，本案 現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院審理查明：張可利、張久芝系父女關(guān)系，張久芝于 2003年 12月 21日以張可利的名義與自己自行簽訂房屋買賣 合同一份，將張可利居住的位于大東區(qū)東順城街育才巷 8-2 號 3-2-3 號的房屋以十萬元的價格賣給自己，該合同落款處 張可利的簽名為張久芝所簽。張可利于 2003 年 12 月 22 日 因病住院治療，張久芝于 2003 年

3、 12 月 23 日辦理了更名手 續(xù)，張久芝未支付張可利購房款。原審法院認(rèn)為：敬老養(yǎng)老是中華民族的傳統(tǒng)美德，張久 芝作為張可利女兒，應(yīng)當(dāng)孝敬父親，尊重老人意愿，使老人 安享晚年。但張久芝以父親的名義與自己自行簽訂合同，將 父親居住的房屋低價賣給自己，既未支付購房款，又趁老人 住院期間辦理了更名過戶手續(xù)，該行為有悖孝道倫理。因房 屋轉(zhuǎn)讓審批表系張久芝提供，張可利對其簽名予以否認(rèn)，張 久芝在法定期限內(nèi)未申請筆跡鑒定，故應(yīng)承擔(dān)對其不利的法 律后果。我國老年人權(quán)益保障法第十三條二款規(guī)定“老年人 自有的或承租的住房，子女或其他親屬不得侵占，不得擅自 改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者承租關(guān)系?！?張久芝的行為違反了該項(xiàng)

4、法律的規(guī)定，應(yīng)屬無效。綜上所述，依據(jù)中華人民共和國 老年人權(quán)益保障法第十三條二款，中華人民共和國合同 法第五十二條五款之規(guī)定，判決如下：一、張可利與張久 芝于 2003 年 12 月 21 日簽訂的房屋買賣合同無效。二、駁 回張可利、張久芝其他訴訟請求。宣判后， 張久芝不服， 提出上訴稱， 一審法院認(rèn)定事實(shí)不清， 適用法律錯誤。被上訴人應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓表上的簽名負(fù)舉證責(zé) 任。房屋買賣合同上有被上訴人的簽名，原審法院認(rèn)定房屋 是低價出售的沒有依據(jù)。被上訴人在住院期間神志是清醒 的，不存在我侵占老人合法權(quán)益的問題，故請求二審法院依 法改判。本院經(jīng)審理查明：張可利、張久芝系父女關(guān)系， 2003 年 12

5、月 21 日張久芝、張可利簽訂房屋買賣合同一份，約定將張 可利居住的位于大東區(qū)東順城街育才巷 8-2 號 3-2-3 號的房 屋以十萬元的價格賣給張久芝，但該合同落款處張可利的簽 名為張久芝所簽。張可利否認(rèn)與張久芝存在房屋買賣關(guān)系， 也否認(rèn)曾經(jīng)在房屋轉(zhuǎn)讓審批表上簽過字。 本院審理中，張久芝對于雙方簽訂房屋買賣合同的原因陳述 為：張可利將爭議房給她，并由她為張可利養(yǎng)老。房屋買賣 合同是為辦更名所用。張可利否認(rèn)與張久芝之間存在買賣或 贈與房屋行為。張久芝主張雙方贈與房屋、養(yǎng)老的約定是口 頭約定。二審審理中，張久芝提供了一份 2005 年 9 月 13 日 與張可利簽訂的“關(guān)于贍養(yǎng)問題的協(xié)議”，張可

6、利對此亦予 以否認(rèn)。上述事實(shí)，有房產(chǎn)檔案、房屋買賣合同，房屋轉(zhuǎn)讓審批表， 住院病歷及雙方當(dāng)事人陳述，在卷佐證。本院認(rèn)為，合同有效成立的要件之一是合同當(dāng)事人之間的合 意。本案雙方當(dāng)事人對于爭議房屋變更為上訴人名字的原因 各執(zhí)一詞。上訴人主張是基于與被上訴人之間贈與、撫養(yǎng)的 口頭約定，但被上訴人否認(rèn)雙方曾經(jīng)就此進(jìn)行了約定。上訴 人主張房屋買賣合同是為履行雙方口頭約定辦理房屋更名 而簽訂的，被上訴人否認(rèn)雙方存在買賣房屋的行為，且不承 認(rèn)房屋買賣合同上“張可利”是本人簽字，審理中，上訴人 承認(rèn)房屋買賣合同上“張可利”的簽名是其代簽。因此，上 訴人主張的因雙方存在贈與、撫養(yǎng)的口頭約定而取得爭議房 屋的事

7、實(shí)，本院不予認(rèn)定。而本案爭議的房屋買賣合同因缺乏雙方之間買賣房屋的合意，合同未成立?？紤]到合同無效 的法律后果與合同未成立的法律后果一致，因此，本案可以 維持原判。關(guān)于上訴人二審期間提供的 2005 年 9 月 13 日與 張可利簽訂的“關(guān)于贍養(yǎng)問題的協(xié)議”因系雙方另行達(dá)成 的協(xié)議，而非針對本案爭議達(dá)成的和解，且經(jīng)本院詢問被上 訴人，其仍然堅(jiān)持原訴訟請求，故對2005 年 9 月 13 日的協(xié)議書，本案不予審理。綜上所述，依照中華人民共和國民 事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決 如下： 駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi) 565 元，由張久芝負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。審判長吳波

8、 審 判 員 李沛東 代理審判員 李 倩 二 0 0 五年十二月八日 書 記 員 白鳳岐 本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律 中華人民共和國民事訴訟法 第一百五十三條第一款 （一） 項(xiàng)：原判決認(rèn)定事實(shí)清楚， 適用法律正確的， 判決駁回上訴， 維持原判決。房屋買賣附條件 條件不符可解除房屋買賣附條件 條件不符可解除 張某與關(guān)某是遠(yuǎn)房親戚，二人住在同一個村子里。 張某沒有子女，丈夫去世后十幾年來一直孤身一人。隨著年 齡的不斷增大，張某的身體狀況是一天不如一天，生活也日 漸困難起來。見此狀況，垂涎張某房屋的關(guān)某便時常去照顧 老人， 時間一長， 張某覺得關(guān)某人不錯， 自己又需要人照顧， 就產(chǎn)生了讓關(guān)某照顧自己，

9、將自己的房子以地價賣給關(guān)某的 念頭。2000 年初，雙方約定：張某將自有房屋兩間作價 4000 元賣給關(guān)某，條件是關(guān)某必須為其養(yǎng)老送終。雙方簽訂書面 協(xié)議后，關(guān)某交付了 4000 元房屋轉(zhuǎn)讓金，隨后就遷入該房 屋與張某居住。 2001 年，關(guān)某又催促張某與自己一起辦理了 房屋過戶手續(xù)。 手續(xù)辦妥后， 關(guān)某認(rèn)為自己的目的已經(jīng)達(dá)到， 便開始漸漸變得沒有耐心起來，嫌棄老人不講衛(wèi)生、老人病 了也不管不問。張某對此非常傷心。 2001 年 5 月的一天，張 某與關(guān)某又一次因?yàn)樯瞵嵤掳l(fā)生爭執(zhí)，美某干脆將張某趕 出家門。張某指責(zé)其不遵守協(xié)議，關(guān)某卻狡辯說現(xiàn)在自己是 這幢房子的產(chǎn)權(quán)人，自己與張某不是近親，沒

10、有義務(wù)照顧張 某。而且房子是自己花錢買的，也已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)。張 某無奈以關(guān)某不履行協(xié)議為由，要求解除同關(guān)某之間的房屋買賣協(xié)議。關(guān)某不允許，兩人產(chǎn)生糾紛，你至法院。法院經(jīng) 審理后判決，房屋買賣合同無效，關(guān)某須將房屋還給張某。分析在本案中張某與關(guān)某簽訂的房屋買賣合同是附條件 的，即關(guān)某必須為老人養(yǎng)老送終。正是在此條件下，張某才 答應(yīng)將自己所有的兩間房屋以較低的價錢賣給關(guān)某。關(guān)某將 在該套房屋的產(chǎn)權(quán)人變更為自己，以為這套房子屬于自己已 經(jīng)是不可能更改的事實(shí)，于是背信棄義的將老人趕出家門， 這種行為實(shí)在為人所不齒。張某可以通過法律途徑來維護(hù)自 己的合法權(quán)益。從另一個角度我們來分析一下這個合同：張某

11、將自 己的房屋以 4000 元的價格賣給關(guān)某，關(guān)某為老人養(yǎng)老送終 后一條款顯然是張某為此房屋買賣合同附加的條件。中華 人民共和國合同法第四十五條規(guī)定：當(dāng)事人對合同的效力 可以約定附條件，附生效條件的合同自條件成就時生效。附 解除條件的合同，自條件成就時失效。本條是有關(guān)附條件合 同的規(guī)定。附條件的合同是合同當(dāng)事人約定把一定條件的成 就與否作為合同效力是否發(fā)生或者消滅的依據(jù)的合同。在本 案中由于雙方當(dāng)事人在購房問題上協(xié)商一致，并且隨后雙方 又到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，可見這一房屋買 賣關(guān)系是合法生效的。張某要求關(guān)某照顧自己的條件是對這 一生效合同的約束，即該合同是一個附解除條件的合同。如 果關(guān)某不對張某盡照顧義務(wù)的條件成就的話，該房屋買賣合 同就歸于無效。關(guān)某須將已經(jīng)到手的房屋再還給張某。防范對策這種情況在我國農(nóng)村地區(qū)比較普遍，一些老人早年喪 偶且無兒無女，