物業(yè)管理商業(yè)模式及寫字樓物業(yè)管理

1、物業(yè)管理商業(yè)模式及寫字樓物業(yè)管理8 / 8物業(yè)管理商業(yè)模式模式一 :物業(yè)服務(wù)提供商物業(yè)服務(wù)提供商 ,又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式，是目前占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服 務(wù) ,來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入。其實(shí)質(zhì)是 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。 物業(yè)服務(wù)提供商對應(yīng)的收費(fèi)模式為包干制（ 雖然也有少數(shù)企業(yè)名義上采用酬金制模式,但實(shí)踐中依然采用包干制的費(fèi)用核算方法 ） ,適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是易于 操作 ,簡單便捷 ,有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識

2、,提高內(nèi)控水平 ；缺點(diǎn)是交易透明度不夠 ,容易導(dǎo)致交 易信息不對稱 ,企業(yè)難以取得客戶的信任 ,在收費(fèi)率偏低的情況下 ,容易導(dǎo)致虧損 ,企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。 模式二 :物業(yè)顧問服務(wù)商物業(yè)顧問服務(wù)商 ,又稱不動產(chǎn)顧問服務(wù)模式 ,通常是具備豐富的不動產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式， 典型代表是成都嘉寶和國際 “五大行”。其特征是 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握 的專業(yè)知識和專業(yè)技能開展顧問服務(wù) ,通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、 前期策劃和銷售代理服務(wù) 向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計(jì)、管理人員培訓(xùn)和管理現(xiàn)場指導(dǎo)服務(wù),向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動產(chǎn)理財(cái)服務(wù) ,

3、來獲得物業(yè)顧問費(fèi)用或傭金收入。其實(shí)質(zhì)是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。:高端產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投,企業(yè)收入穩(wěn)定 ,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)低 ,專業(yè)形象好 ,房地產(chǎn)上中下游；缺點(diǎn)是收入相對公開透明 ,企業(yè)利潤難以快速增長 ,客戶物業(yè)顧問服務(wù)商模式適用的客戶類型主要有三種 資型物業(yè)的業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是資本投入少 產(chǎn)業(yè)鏈的打通 ,有利于信息的利用和資源的整合 對企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)和品牌效應(yīng)要求較高。 模式三 :物業(yè)資源開發(fā)商物業(yè)資源開發(fā)商 ,又稱為多種經(jīng)營模式 ,通常是具有地產(chǎn)開發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式 ,典型代表是綠城和上海仁恒。 其

4、特征是 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和 客戶資源開展多種經(jīng)營 ,通過搭建物業(yè)平臺的方式 ,直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與 客戶之間的交易 ,來獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。 其實(shí)質(zhì)是 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多 元化經(jīng)營。物業(yè)資源開發(fā)商模式的商業(yè)邏輯是 :物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注重心從業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求本身轉(zhuǎn)向基于物業(yè) 服務(wù)平臺衍生的多元化需求。由于物業(yè)的不可移動性和物業(yè)服務(wù)的自然壟斷性,決定了基于物業(yè)服務(wù)形成的消費(fèi)平臺的相對壟斷性。相對于眾多消費(fèi)品的商家來說,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢 ,最為準(zhǔn)確地為商家提供消費(fèi)者的需求信息,最大限度地為

5、商家降低服務(wù)成本 ,因此自然便于其利用與業(yè)主形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系搭建具有相對壟斷地位的消費(fèi)平臺,最為便捷地促成商家與業(yè)主之間的交易撮合 ,并從中獲得自身的商業(yè)利潤。 “物業(yè)搭臺、商家唱戲、業(yè)主捧場” ,當(dāng)前一些企 業(yè)試水的物業(yè)服務(wù)電子商務(wù) ,正是運(yùn)用最新網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)探索平臺收費(fèi)商業(yè)模式的實(shí)踐。 物業(yè)資源開發(fā)商模式適用的客戶類型 ,多為具有經(jīng)營價(jià)值的高端物業(yè)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠充分利 用企業(yè)掌握的物業(yè)資源優(yōu)勢 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化， 有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收入 ,分散主業(yè)的經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn) ；缺點(diǎn)是對物業(yè)資源的配置和經(jīng)營人才的素質(zhì)要求較高,多元經(jīng)營考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力 ,容易稀釋有限的管理資源并可能

6、影響基礎(chǔ)服務(wù)的品質(zhì)。寫字樓的物業(yè)管理（一）寫字樓物業(yè)管理的模式1、小而全的管理模式 由一個(gè)的物業(yè)管理企業(yè)對一幢辦公樓實(shí)施全面的物業(yè)管理，多為”麻雀雖小五臟俱全” ，是目前較為普 遍的做法。具體如下：（1）發(fā)展商在物業(yè)建成后將日后的管理委托給某一家物業(yè)管理企業(yè)，包攬管理和服務(wù)。（2 ）發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補(bǔ)自身管理經(jīng)驗(yàn)與人才的匱乏。（3）發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，聘請境外著名物業(yè)管理集團(tuán)為顧問。2、規(guī)?；?、集約化管理模式 物業(yè)管理隨著市場文化越來越趨向于規(guī)?；⒓s化發(fā)展。規(guī)模化、集約化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施高品 位、專業(yè)化管理，具有嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作規(guī)范

7、和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。在此前提下， 將部分管理項(xiàng)目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、 維修保養(yǎng)、保潔綠化等。物業(yè)管理企業(yè)按契約實(shí)行管理質(zhì)量總控制。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè) 同時(shí)管理多幢寫字樓，形成規(guī)模，而承擔(dān)專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司可承擔(dān)多幢辦公樓的專業(yè) 服務(wù)，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準(zhǔn)，大大降低了費(fèi)用成本，受到用戶青睞，也為物 業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規(guī)格、高水準(zhǔn)和已相當(dāng)管理 規(guī)格的集團(tuán)公司，鼓勵(lì)其擴(kuò)大物業(yè)管理市場份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊， 以帶整個(gè)物

8、業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。（二）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)寫字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的， 相應(yīng)地管理與服務(wù)必須滿足他們這一需要一般來講， 物業(yè)管理企業(yè)對寫字樓實(shí)施管理與服務(wù)時(shí)，應(yīng)確立以下目標(biāo)：1、在管理過程中，首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境。 所謂安全：是指讓業(yè)主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財(cái)產(chǎn)安全和消防安 全。一旦發(fā)生意外，要及時(shí)、救護(hù)，報(bào)、并保護(hù)現(xiàn)場。所謂舒適是指在寫字樓內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)工作、生活都能感覺到舒服、 方便。具體做法是要確保大廈內(nèi)各種設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)的同，利用寫字樓內(nèi)的裙樓、地下室等。

9、 開辟必要的停車、商場、會議、娛樂、餐飲等生活服務(wù)設(shè)施，滿足租戶的基本需要，進(jìn)而為其創(chuàng)造方 便，舒適的工作和生活環(huán)境。 所謂快捷是指讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)，可隨時(shí)與世界各地聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。2、應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮 寫字樓建成后，由于使用和自然力的作用而發(fā)生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、 風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過程中，由于人為因素的作用而受到損壞。如設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量 較差、建筑材料不合格、使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋結(jié)構(gòu)部位、維護(hù)部、裝修、 上下水及其部位各加強(qiáng)管理，就會影響到物來功能的正常發(fā)揮。如電梯中途停止運(yùn)行；清水管、便

10、池 漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發(fā)生，不僅使房屋 的作用和功能不能正常發(fā)揮，還會過達(dá)到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進(jìn)行。實(shí)施 良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，不僅僅能使在于確保物業(yè)在整個(gè)使用周期內(nèi)作用和功能的正常發(fā)揮， 還可以延長物來的壽命 ,保障物業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。3、完善寫字樓管理不僅使物業(yè)管理保值，而且可以使物業(yè)增值 物業(yè)管理就是通過不間斷地維修養(yǎng)護(hù)，進(jìn)行舊樓更新改造、室內(nèi)裝修等，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于 完好狀態(tài)和正常進(jìn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租 或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤，從而產(chǎn)生

11、較高的經(jīng)濟(jì)效益。4、寫字樓管理應(yīng)與“全國優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)”要求相結(jié)合“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大標(biāo)準(zhǔn)” ，要求對大廈的房建筑及其設(shè)備、 市政公用設(shè)施、 綠化、衛(wèi)生、 交通、 和環(huán)境容貌等項(xiàng)目的維護(hù)、修繕和整治達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。（三）寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與要求寫字樓的的維護(hù)、維修與環(huán)境管理的內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：1、裝修與管理 監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進(jìn)行二次裝修，以確保樓定結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 在管理過程中，一定要做到大及棟號、樓層有明顯的引路標(biāo)志；無違反規(guī)劃亂搭亂建；大廈外觀完好、 整潔；房屋完好率達(dá) 98% 以上，零修合格率達(dá) 100% ，并建立的回訪制度和做好回記錄。3、

12、設(shè)備管理及維修保護(hù) 做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作員要持證上 崗。實(shí)行 24 小時(shí)值班，在最短的時(shí)間內(nèi)處理完突發(fā)的運(yùn)行故障，保證供電系統(tǒng) 24 小時(shí)正常運(yùn)行，出 現(xiàn)故障立即排除；消防中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用；電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安 設(shè)施齊全有效， 、照明及其他附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下及車庫無積水和浸滄發(fā)生；無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的泄漏 水現(xiàn)象，冬季室內(nèi)溫度不得低于 16oC, “三廢”排放要符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。4、清潔服務(wù) 要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的保潔，制訂完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方清潔和次數(shù)，并沒有專人

13、負(fù)責(zé)、監(jiān) 督。同時(shí)要設(shè)垃圾、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。5、綠化服務(wù) 綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具階段性的特點(diǎn)，必須按、照綠化的不同品種、不同習(xí)性、 不現(xiàn)季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同的措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用 經(jīng)綠地現(xiàn)象。6、保安服務(wù) 制訂全面的保安工作計(jì)，建立有效的保安制度，消除一切危機(jī)或影響業(yè)主與使用人生命和身心健康的 外界因素。具體包括：（ 1 ）根據(jù)寫字樓的布局和總面積、幢數(shù)、出入口處、公共設(shè)施數(shù)、業(yè)主及用戶人數(shù)，配保安固定崗位 和巡邏崗位和實(shí)際人數(shù)。（2）確定保安巡邏的崗位合格和路線， 做定時(shí)、 定點(diǎn)、定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合， 特別注意出入

14、口、 隱蔽處、倉庫、停車場等處。（ 3）建立 24 小固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。 （4）完善監(jiān)控系統(tǒng)，在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放及容易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安排閉 電視監(jiān)控器，發(fā)現(xiàn)異常采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。7、寫字樓的商務(wù)服務(wù) 寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化設(shè)備，以提高工作效率各工作效益，主要設(shè)備及用品有：電視、 電話、打印機(jī)、中英文處理機(jī)、傳真機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、口述錄音機(jī)、影視設(shè)備、投影儀與屏幕以及 其他的辦公用品等。當(dāng)然，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置。必須選用知識 全面、經(jīng)驗(yàn)豐富、有責(zé)任心的工作人員和一套健全的工作程序。商務(wù)中心人員文化素質(zhì)

15、、品德修養(yǎng)要 高，商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿松虅?wù)中心的服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)，是以服務(wù)的精 確、周到、快捷為出發(fā)點(diǎn)，要做到服務(wù)周到、快捷。商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目一般有：（ 1） 翻譯服務(wù)，包括文件，傳真、證明書、合同等。（ 2） 秘書服務(wù)，包括各類文件的處理，歸檔；（3）辦公自動化服務(wù)；（4）整套辦公設(shè)備各人員配備服務(wù)；（ 5 ）臨時(shí)辦公設(shè)備各人員配備服務(wù)；（ 6 ）長話、傳真、電訊服務(wù)；（7）商務(wù)會談、會議安排服務(wù)：8）商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢的服務(wù)；（9）客戶外出期間代轉(zhuǎn)傳真、信件等；（10 ）郵件、郵包、快遞等服務(wù)；（ 11 ）電腦、電視、錄像、幻燈、手機(jī)租賃服務(wù)；（12 ）報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；（ 13 ）印刷文件、名片等印刷服務(wù)：（ 14 ）成批發(fā)送商來信函服務(wù)；（15 ）報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；（16 ）秘書培訓(xùn)服務(wù)；（17 ）客戶的電訊設(shè)備代辦、代裝服務(wù)。8、寫字樓的客戶服務(wù)在寫字樓市場競爭日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)、更