【推薦】收租金可趕上了“營改增”,這可腫么辦？弄不好,可就“錯位了”

1、收租金可趕上了“營改增”，這可腫么辦？弄不好，可就“錯位了國務(wù)院決定自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推幵營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點。那么依據(jù)新的稅收政策，納稅人在5月份收取的出租不動產(chǎn)租金，其實現(xiàn)的相關(guān)稅收是全部繳納增值稅呢？還是全部繳納營業(yè)稅呢？筆者認為，在“營改增”節(jié)點所收更不應(yīng)該“一刀切”，而是應(yīng)該針對具體情況謹慎處理。取租金的涉稅處理不可“錯位”，現(xiàn)通過一個案例，分析如下：某工業(yè)企業(yè)為增值稅一般納稅人,2016年4月1日與承租方簽定不動產(chǎn)租賃合同。合同約定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日2018年3月31日的租金252萬元依據(jù)租賃合同計算，每個月的不動

2、產(chǎn)租金為10.5萬元（252萬元+ 24個月=10.5萬元/月） 2016年5月1日收取租金時，營改增試點已全面實施，那么其歸屬于2016年4月份的租金涉稅事項該如何處理？其歸屬于 2016年5月1日一一2018年3月31日的租金涉稅事項 又該如何處理呢？分析：按照現(xiàn)行稅法實體從舊原則，該項經(jīng)濟涉稅業(yè)務(wù)應(yīng)遵循不溯及既往的法律原則。即 有關(guān)稅收權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生、變更和滅失的稅收實體法，在應(yīng)稅行為或事實發(fā)生后如有所變 動，除非法律另有特別規(guī)定外，對該行為或事實都應(yīng)適用其發(fā)生當時的稅法規(guī)定。因此該 案例中，所屬期為4月份的租金應(yīng)申報繳納營業(yè)稅，所屬期為5月份及之后期間的租金應(yīng)申報繳納增值稅。（一）營業(yè)

3、稅處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條規(guī)定，中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確 定的付款日期的當天。因此，對所屬期為4月份的不動產(chǎn)租金10.5萬元應(yīng)申報繳納營業(yè)稅：10.5萬元X 5%=0.525 萬元。所屬期為4月份的不動產(chǎn)租金應(yīng)申報的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加應(yīng)在次月（即在5月份）申報期內(nèi)申報繳納。（二）增值稅處理關(guān)于全面推幵營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財

4、稅201636號）附件2 （九）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%勺征收率計算應(yīng)納稅額。關(guān)于全面推幵營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件1第四十五條（二）規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。因此本案例中，該企業(yè)可以選擇適用簡易計稅方法，對所屬期為2016年5月1日一一2018年3月31日的租金部分應(yīng)申報繳納增值稅：（252 萬元+ 24 個月 X 23 個月）+ （ 1+5% X 5%=11.5 萬元。所屬期為2016年5月份及之后期間的租金部分應(yīng)申報的增值稅、城市

5、維護建設(shè)稅、教育費附加應(yīng)在次月（即在6月份）申報期內(nèi)申報繳納。該企業(yè)會計賬務(wù)處理如下：（單位，元，下同）（1）2016年4月末根據(jù)合同約定確認當月租金收入借：應(yīng)收賬款105000.00貸：其他業(yè)務(wù)收入 105000.00(2) 計提營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 5670.00貸：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交營業(yè)稅5250.00應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 262.50應(yīng)交教育費附加 157.50(3) 2016年5月1日收取租金借：銀行存款2520000.00貸：預(yù)收賬款2300000.00應(yīng)交稅費一一未交增值稅 115000.00應(yīng)收賬款105000.00(4) 繳納營業(yè)稅金及附加借：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交營業(yè)稅5

6、250.00應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 262.50應(yīng)交教育費附加 157.50貸：銀行存款5670.00(5) 繳納財產(chǎn)租賃合同印花稅：2520000.00 X 0.1%=2520元借：管理費用2520.00貸：銀行存款2520.00(6) 6月份申報期內(nèi)申報繳納增值稅貸：銀行存款115000.00（同時應(yīng)申報繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加會計分錄略。）（三）企業(yè)所得稅處理國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函201079號）規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)中 華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上 述已確認的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。因此，該企業(yè)可以對上述預(yù)收 部分租金分期均勻計入相關(guān)年度收入。2016年4月份已確認收入105000元。2016年5-12月份每月確認收入 100000元（每月含 稅收入 105000- （1+5%=100000 元），2016 年 5-12 月份 8 個月共確認收