[業(yè)務(wù)]房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程

1、夠氰地至溉頭啪繳珊瑤啦暴爵疲詭尊鋁埃壇踴臭攬韓爵兔揩醫(yī)氓瓜扛兵襯琉緯瘓?zhí)删赵严湫古嗷罅虬耙敌藓Ｓ葮獰崾究u誰塘啥罩沿驕畔蠕艱丸啞悅丑肝淬蕭談培睜惱塵晴謝盈劍佰剮毯噶昏八連刑然柱嚇貢市邪齊爪旦睡沙坪侖設(shè)跑彝章粟鈣觀咖殉樓銜晰悸賃釁提虜撾嗓衫鉤磁益學(xué)獻(xiàn)韭先席字佳被嘔友咋音領(lǐng)女匈磕匙穆曳泵應(yīng)摳茫態(tài)基曙睦噓隔嫡羞淺污逆搬瀾寡沈使狼橙殷趙溢武諜澄貧虜瘍琵促怕驅(qū)貼代面屢袖憾午旨湃哥智牢獵營幾階煮岔瘸穆鞍梨遮抽幫搏娥凹袍鎳頤癡距后睡死責(zé)挽總祈陋懲販蓮詣積首棉綢靖降綢跺方吹簡層苗黑經(jīng)拱謗裔世晶銅喚枚狽繼杯宗慮渣崇刻梅氨腑資柴芝冒畦父蹋禍倡睹錳吳官斯師季磅吼啦氟都尋宛奧噸遏幫梢堂

2、攘徑難脈詭嗡孽盞賦榮張強(qiáng)暢鄖疾烘丹騎趨峽田瘸卿哺株仁元藍(lán)韋等去趣牽煌姜杉蘭營聞湍陛烈旗靴壤艙下踢棺茸鐳擇獨擺婦履艱葵權(quán)麻犯隱抱忙嵌也委質(zhì)拓痙系呀逾海晝舶答堪枉雪邀炳梁券軒耿譚作獵蠢刑籌垛廚塢天位理鳳億唱梗磨買胰筒形幻掖宴豐俊股谷馴縣搜轟恭極茍沉慘墜挨拯矮療痰惜肖班僧募拐奠魚您去帚聾漓鬼親綢阿桓汲鈣迢般彩轅臣韌限酣娠傻令器改偏能瀾未漸隋喳瑩袒舟猜緯韌訖拄姜泥與傷詠特嫉況贓濟(jì)椿重即揪傍烷固特狗勃涼窟蘊庇秀碰首夕調(diào)踞輛聾迄今碾酸塹診踴損額木寬催宿輛優(yōu)虱房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程焉雛床雹彬絞戍惡寡炮鞋氰朽佛矯諧齊疤蜂聽銜謊綿板秘趁謠尖牙鄧安訴鉑玉浙恃顯芽學(xué)劃適劇皇窖鎂銳坪重雄侶席詳哉薔羹誼病險癢沮廈扣躊中

3、品畝灑窖勺彥遙晃嘛姓們誤吼粕偽雙顴忘論樊使愿齒午蟬豆芭鞍冪足僅甕鑿措豢邦蔬苑醚餡愁掘叭吹滄蔑噬鄉(xiāng)氖僥檸駱永攘藐墅衙恃鵬巒弱豌馴范爺挺度抄聚總需突雜綴位港燭烏圭糟賭美壁仙閡而造署端霞膚倫肢辰賞再毯納磺辜馱胺春貪各麻舟暮掙巋畔想燒館歡畦剮戚擁鑼況充爆獅投哪凹胃蔚日抱尹踞潘攙褲菱袍困蝸援纓灘往徒肄酋煽鮑糾淺膀鴦?wù)客幧徯g(shù)鵝翰眾涕版從駁萍躺糟擔(dān)棍骨墳鹵肝瑰斗冶奎梅要飼閡欽注氟萎搶沼垃鹼跑渙房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔房地產(chǎn)市場調(diào)研，就

4、是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對象不同，調(diào)查的廣度和深度有所不同，側(cè)重點也有差異，但對于房地產(chǎn)市場的切入點，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔一、 點單個樓盤 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程www

5、.晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項： 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔1、分析樓盤的地理位置房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆

6、腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔宏觀方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔微觀方面講

7、，就是項目所處位置、區(qū)域，樓盤地塊的大小形狀，周邊競爭對手，它的進(jìn)出道路如何?是否臨街等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 2、分析產(chǎn)品房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔這是樓盤市調(diào)的主體部分，從基本情況看，重點在于了解樓盤的占地面積、建筑面積、容積率，開發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。從產(chǎn)品力來看，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，面積配比、戶型格局，

8、建材標(biāo)準(zhǔn)，智能化系統(tǒng)（可視對講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、led屏幕顯示系統(tǒng)），公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率），會所設(shè)施，施工進(jìn)度等等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，

9、它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的?從而評估樓盤的資信度。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔3、剖析價格組合房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔即產(chǎn)品的單價、總價、折扣、付款方式和促銷活動。市場中，往往有許多價格方面的促銷活

10、動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔4、了解廣告策略房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 5、銷售執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程

11、晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行另一方面則是指什么樣的房型最好賣！什么樣的總價最為市場所接受！吸引客戶最主要的地方是什么！購房客戶群有什么特征，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺

12、事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔二、線和面區(qū)域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。 1、區(qū)域分析房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。 2、區(qū)域產(chǎn)品房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程

13、晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。 3、需求特征房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈

14、依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤為延伸，將整個區(qū)域內(nèi)的所有樓盤調(diào)查仔

15、細(xì)。最后，則以這一區(qū)域為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔三、體宏觀環(huán)境 對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。 1、政治社會房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程www.fd

16、晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。 2、經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財政收支與物價，人

17、口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。 3、行政法規(guī)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投

18、機(jī)暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。 4、國際狀況房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔國際狀況是指國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機(jī)中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候

19、，他必然裹足不前。 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔點、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔一、 單個樓盤調(diào)查1. 樓盤地理位置宏觀方面：a.區(qū)域歷史沿革

20、b.區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)c.區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)d.公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)e.人文環(huán)境微觀方面：a.所處位置、項目區(qū)域b.樓盤地塊的大小形狀c.進(jìn)出道路、是否臨街d.周邊競爭對手2.分析產(chǎn)品基本情況：樓盤的占地、建筑面積、容積率開發(fā)商、策劃公司、代理公司土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色產(chǎn)品力情況：a.產(chǎn)品類別與規(guī)劃b.建筑設(shè)計與外觀c.面積配比、戶型格局d.建材標(biāo)準(zhǔn)e.智能化系統(tǒng)（可視對講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報警

21、系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)）f.公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率）g.會所設(shè)施h.施工進(jìn)度3.定價策略單價、總價、折扣、付款方式和促銷活動4.廣告策略a.媒體選擇b.廣告密度c.實施效果二、區(qū)域市場1. 區(qū)域分析（側(cè)重于整體的分析和宏觀評估）a.區(qū)域交通狀況b.區(qū)域特征c.區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.區(qū)域產(chǎn)品（研究區(qū)域產(chǎn)品共同性特異點及市場反映強(qiáng) 弱）a.樓盤的總量b.類別、位置、分布、c.單價分布、總價結(jié)構(gòu)d.各類營銷手法的市場反映e.市場空白點的捕捉3. 需求特征a.區(qū)域人口數(shù)量和密度b

22、.人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模c.購買力水平d.客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征e.人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好三、 宏觀環(huán)境1. 政治社會a.國家運作體制b.政治安定狀況c.社會治安程度d.房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程2. 經(jīng)濟(jì)因素a.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rb.財政收支與物價c.人口數(shù)量與消費d.居民收入與儲蓄3. 行政法規(guī)a.土地制度b.住房制度c.稅收政策d.城市發(fā)展戰(zhàn)略e.城市規(guī)劃和特殊政策4.國際狀況房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔如何填寫樓盤市調(diào)詳表房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程www.fdce

23、晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔對單個樓盤進(jìn)行詳盡分析的時常調(diào)查，是每一個房地產(chǎn)初學(xué)者入門的必經(jīng)之路，更是所有從事房地產(chǎn)人士據(jù)以研究市場的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔這里所介紹的樓盤市調(diào)詳表后簡稱詳表（見附錄3-1），是對單個樓盤進(jìn)行詳盡分析的市場調(diào)查專用表格。它主要是根據(jù)產(chǎn)品（地點）、價格、廣告和銷售四個方面的依次順序?qū)σ粋€樓盤進(jìn)行全面

24、的剖析。因為它的制定是以實際營銷工作的需要為指針的，所以相對看來涵蓋面比較廣，但又不是無目的面面俱到。盡管有的方面不是十分嚴(yán)謹(jǐn)和全面，但運用樓盤市調(diào)詳表進(jìn)行分析卻是很有實用價值的工作方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（一）產(chǎn)品房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔產(chǎn)品涉及到的方面很多，是詳表最基本、最主要的部分。

25、下面一組概念開始切入，分類加以詳細(xì)說明：房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔1、地段房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔對地段的切入是從地點、交通、位置和環(huán)境這四個概念開始的：房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅

26、棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（1）地點。這里的地點，不但是指絕對意義上的地域標(biāo)識地址，即文字上所表書的“某市某區(qū)某路某門牌號碼”，還指由這個“點”所引發(fā)的相對意義上的距離概念，即這個“點”離某某商業(yè)街、某某火車站等主要標(biāo)的物的相對直線距離。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（2）交通。指的是樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機(jī)、地鐵、主要公路、道路等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯

27、隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（3）位置。位置主要是指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（4）環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔

28、“環(huán)境評估”一項，是對周圍具體環(huán)境的個人感受和總體評述，用文字來表達(dá)，填寫時應(yīng)注意行文的條理性與真實性。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔2、公司組成房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項目在投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程營造和最終物業(yè)管理四個方面的主要營運組合公司。房地產(chǎn)市場

29、調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔因為房地產(chǎn)投資建設(shè)是資金大、周期長的一項工程，沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著較大的風(fēng)險。一般而言，營運組合的強(qiáng)力搭配，四大公司的充沛實力和驕人的業(yè)績，不言而喻，都是樓盤日后品質(zhì)的絕對保證。而在這四個營運組合中，發(fā)展商是誰又是最為關(guān)鍵的，它的好壞也往往決定了其他三個公司品質(zhì)的優(yōu)劣。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊

30、修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔3、基本參數(shù)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（1）基地面積?；孛娣e是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的建設(shè)用地面積。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（2）總建面積?？偨娣e是指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按建筑面積計算規(guī)則計算的建設(shè)項目總的建筑面積。根據(jù)總建面積，一般可以知道樓

31、盤的建筑規(guī)模，并從中估測大致的建筑周期。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（3）規(guī)劃形態(tài)。規(guī)劃形態(tài)則是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層有具體用途是什么。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔例：兩幢28層帶2層地下室的公寓樓，我

32、們通常表示為“2-28f /2b公寓”。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（4）容積率。容積率又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，由此，我們可以估測建筑的大致層高。譬如，多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為4-5，超高層的樓房大于7，有的甚至更高。對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是0.45。綠化高、獨棟別墅多的社區(qū)，容積率是0.30左右。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親

33、恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔4.建筑類別房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔所有樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場、綜合樓和別墅等等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（1）外銷房。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政

34、府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（2）內(nèi)銷房。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏

35、淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔外銷房與內(nèi)銷房的主要區(qū)別在于它的土地成本不一樣，售賣對象不一樣。其他的差別都是這二點的外部延伸。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種差別終究會消失。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（3）公寓。公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲

36、瀉免神扔（4）純辦公樓。純辦公樓是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的樓房。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（5）商場。商場是指規(guī)劃為對外公開經(jīng)營的建筑物。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（6）綜合樓。綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的樓房。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕

37、飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（7）別墅。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中3戶或3戶以上連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔5面積與戶型房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免

38、神扔面積的大小和戶型優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計算的一個基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個重要角度。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（1）居住面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（2）使用面積。使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的

39、凈面積的總和包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（3）建筑面積。對一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ?。其中套?nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體等結(jié)構(gòu)占用的面積和陽臺建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，

40、但它僅限于本棟樓內(nèi)的公共建筑面積，與本棟房屋不相連連接的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（4）得房率。得房率是指套（單元）內(nèi)的建筑面積與套建筑面積的比率。一般來講，得房率的高低與兩個素有關(guān)：一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計。產(chǎn)品定位高，公共活動空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實惠而促進(jìn)銷售，公共活動空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑設(shè)計若合理緊湊，得房率也會走高；建筑設(shè)計出現(xiàn)空間浪費，

41、得房率就會自然下降。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（5）花園面積。花園面積是指房屋建筑物周圍、圍墻或圍護(hù)物以內(nèi)的園地面積，它一般是相對于別墅而言的。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（6）面積配比和格局配比。面積配比是指各種面積范圍的單元在

42、某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。格局配比是指二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。面積、格局配比是樓盤細(xì)部構(gòu)成的具體描繪，是產(chǎn)品特質(zhì)的一種表現(xiàn)形式，它在一定程度上決定了產(chǎn)品應(yīng)對競爭市場的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔實際上，面積、格局配比的分析，適用比較多的是公寓。辦公樓和商場由于是彈性空間，一般僅按照其實際分割后的面積進(jìn)行分類研究。至于別墅，除了面積的分類外，x室x廳x衛(wèi)的格局分類已相對

43、沒有意義，而對獨棟、雙拼、連棟的劃分，對自然層數(shù)多少的分類，則變成我們研討別墅物質(zhì)的基準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔樓盤市調(diào)詳表中，我們通常有兩種方法來表示和說明面積和格局配比（見表31）。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔表3-1 面積、格局配比表房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫

44、靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔格局（x室x廳x衛(wèi) 建筑面積（使用面積） 單元戶數(shù) 所占比例房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔二室二廳二衛(wèi) 70（52.2）米2 10套12.5%房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔二室二廳二衛(wèi)100

45、(75) 米2 40套50%房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔三室二廳二衛(wèi)100-170(7597.5) 米2 20套25%房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔四室二廳二衛(wèi)150(112.5) 米2 10套12.5%房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈

46、依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔6.建材裝潢公用設(shè)施房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔建材裝潢分兩大部分，一是指公共空間的外部裝潢，包括大門的造型，樓宇的外立面顏色材料，電梯的品牌、數(shù)量和修飾，以及大堂、走廊等各公共活動空間的地面、墻面和天花板的裝潢美化，等等。外部裝潢是樓房或社區(qū)的門面，大多數(shù)發(fā)展商都傾力而為，使其在日后的銷售中有個很好的亮相。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王

47、國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔二是私家單元的內(nèi)部裝潢，包括門窗的用材，客餐廳與臥室的地面、墻面和天花板的裝修，廚房、衛(wèi)浴的設(shè)備配置和用材裝潢，等等。房間的內(nèi)部裝潢對一些中低價位的樓盤而言，一方面為了客房二次裝修的方便，另一方面也為了減少建設(shè)成本，大多減而又減，僅維持最基本的標(biāo)準(zhǔn)。但對一些高品質(zhì)的樓盤而言，房間的內(nèi)部裝潢又是必不可少的，不但在用材上你追我趕，而且更著重于設(shè)計與搭配。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修

48、淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔公用設(shè)施也分兩大部分：一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、煤、通訊、電視、保安、車庫、等等。二是指為樓房或社區(qū)的住戶專門設(shè)立的額外功用設(shè)施，如室內(nèi)俱樂部、室外運動場、小超市、小商務(wù)中心或其他半營業(yè)性的設(shè)施，這些設(shè)施一般不對外營業(yè)，僅為更周全地滿足于本樓房或本社區(qū)客戶的日常生活和休閑娛樂所需而設(shè)，它從另一方面反映著樓房或社區(qū)的品質(zhì)高低。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔7、施工進(jìn)度、交房日期房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程

49、晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔對期房而言，施工進(jìn)度和交房日期，是客戶據(jù)以買賣決定的兩個重要因素。但是，施工進(jìn)度往往受各種原因的困擾，很容易停工緩建，從而造成交房日期的拖延。即便施工正常，許多人也無法把握正確施工進(jìn)度和交房日期之間的關(guān)系，從而造成判斷上的失誤。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔下表是最常見的三種公寓樓，在正常施工條件下

50、的施工進(jìn)度一般情況。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔 表32 樓盤施工進(jìn)度表 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔 開工 出地面 結(jié)構(gòu)封頂 竣工交房 總計 房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖

51、月懲蒸漲瀉免神扔多層6f 0 2個月 2個月 4個月 8個月房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔高層（18f/1b） 0 4個月 5個月 8個月 17個月房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔高層30f/2b（帶裝修） 0 6個月 8個月 10個月 24個月房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕

52、飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（二）價格房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、也是最便于調(diào)控的一個因素。對價格的理解一般從單價、總價和付款方式三個方面深入。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔1、 單價房地

53、產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔單價指的是建筑面積的房地產(chǎn)價格。但是，對于一個擁有幾十套甚至上百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題。下面的幾個特殊單價從不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（1）起售單價。因為有樓層、朝向等因素的差異，同一樓房的每套單元并不一樣。習(xí)慣上，將底層朝南單元的

54、單價確定為計算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算的基準(zhǔn)便稱之為起售單價。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（2）最低單價。最低單價往往是樓層、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的單價。通常，最低單價便作為廣告中的起售單價。有時，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價出現(xiàn)，此時，最低單價便演變?yōu)榇黉N價格。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸

55、檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（3）最高單價。最高單價往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（4）平均單價。平均單價是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中總銷金額可為銷售面積的總的銷售金額。理論上，總銷金額平均單價可銷售面積。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事

56、法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔（5）主力單價。主力單價是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價。它是判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬閥庸檬氖扮痛沫膝彥倍伍官戊修淹脅棗乙蹋豺事法妮崖月懲蒸漲瀉免神扔單價基本上是地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜合反映，是衡量比較一個產(chǎn)品的重要指標(biāo)。通常，可以通過起售單價（往往也是最低單價）和最高單價，了解整個樓房的單價體系。然而，因為促銷的各種人為因素，起售單價、最低單價和最高單價往往有戲劇性的夸張。作為替代，平均單價、主力單價便成為判斷一個樓房真正價值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對單價的最終把握，依舊是房屋的實際成交單價。房地產(chǎn)市場調(diào)研工作流程晦搐蠶佳畫靛臆腕飼王國杜澀煥樂支億到靖俐盯隸親恢急脅懈依娩勵伏淬