土地估價(jià)師 估價(jià)報(bào)告容易出錯(cuò)的地方

1、1 目 錄 第一部第一部分分 總總述述4 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱4 二、委托估價(jià)方4 三、受托估價(jià)方4 四、估價(jià)對(duì)象4 五、估價(jià)目的4 六、估價(jià)依據(jù)4 七、地價(jià)定義5 八、估價(jià)期日5 九、估價(jià)日期5 十、估價(jià)結(jié)果6 十一、需要特殊說明事項(xiàng)6 十二、土地估價(jià)師簽名6 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章6 第二部分第二部分 估價(jià)估價(jià)對(duì)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析象描述及地價(jià)影響因素分析6 一、估價(jià)對(duì)象描述6 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià)9 一、估價(jià)原則9 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程10 (一)市場(chǎng)比較法10 市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：17 （二）收益還原法17 收益還原法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；21 （三剩余法（假設(shè)開

2、發(fā)法21 2 剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：22 （四）成本逼近法22 成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：27 （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法27 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤29 三、地價(jià)的確定29 可能出錯(cuò)的地方：30 第四部分第四部分 附附錄錄30 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤30 3 修正修正報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)注意要點(diǎn)注意要點(diǎn) 1、是否規(guī)范：報(bào)告格式的規(guī)范、術(shù)語的規(guī)范、評(píng)估方法的規(guī)范。 2、是否漏項(xiàng)：大漏項(xiàng)（如報(bào)告中的某一項(xiàng)內(nèi)容漏掉；某一項(xiàng)內(nèi)容所包含的內(nèi)容漏掉）。 3、是否錯(cuò)誤：表述、打印、參數(shù)的選擇、計(jì)算等錯(cuò)誤。 4、是否過于煩瑣或過于簡(jiǎn)單：如原則描述過多或過少、因素描述過多或過少、評(píng)估過 程描述過多或過少等。 5、

3、前后描述是否矛盾或不一致：評(píng)估過程因素描述與一般、區(qū)域及個(gè)別因素描述不 一致，不同的評(píng)估方法相同的因素描述不一致，地價(jià)定義與評(píng)估過程不一致，面積、位置、 四至、權(quán)利狀況、容積率、地價(jià)定義等描述前后不一致。 6、描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè) 聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評(píng)估方法選擇是否恰當(dāng)、因素選 擇、參數(shù)選擇、費(fèi)用確定、因素修正、地價(jià)確定是否合理等。 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 封面標(biāo)題 項(xiàng)目名稱；說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（土地使 用權(quán)或其他）等字樣。估價(jià)項(xiàng)目他稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“縣（市

4、）” 字樣 受托估價(jià)單位：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī) 構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）（技）字第號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度 提交估價(jià)報(bào)告日期：同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 4 關(guān)鍵詞： 估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致； 估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他” 等目的； 估價(jià)機(jī)構(gòu)，說明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱； 年度，說明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度 第一部分第一部分 總述總述 一、估價(jià)一、估價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目名稱：目名稱： 二、委托估價(jià)方：二、委托估

5、價(jià)方： 三、受托估價(jià)方：三、受托估價(jià)方： 四、估價(jià)四、估價(jià)對(duì)對(duì)象：象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地?cái)?shù) 4、面積 5、用途 6、權(quán)利狀況 7、年限 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述不規(guī)范。 五、估價(jià)目的：五、估價(jià)目的：說說明明該項(xiàng)該項(xiàng)估價(jià)是估價(jià)是為為了了滿滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)結(jié)果果 的的應(yīng)應(yīng)用方向等，用方向等， 包括：1、為什么評(píng)估 2、誰委托評(píng)估的 3、應(yīng)用方向 5 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：缺少應(yīng)用方向。 六、估價(jià)六、估價(jià)依據(jù)：依據(jù)：對(duì)對(duì)估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單單位及批準(zhǔn)日位及批準(zhǔn)日期等期等 包含：1

6、、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù) 2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定 3、委托方提供資料 4、評(píng)估人員調(diào)查收集的資料 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： （1）缺少城市土地估價(jià)規(guī)程(1998 年考題) （2）評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告或政府 公布的基準(zhǔn)地文件。 七、地價(jià)定七、地價(jià)定義義： ：說說明明估價(jià)估價(jià)對(duì)對(duì)象象實(shí)際實(shí)際用途用途和宗地和宗地內(nèi)外內(nèi)外實(shí)際實(shí)際開開發(fā)發(fā)程度程度、本次估價(jià)所、本次估價(jià)所設(shè)設(shè)定的定的 開開發(fā)發(fā)程度和用途及其理由，程度和用途及其理由，現(xiàn)現(xiàn)狀狀利用或利用或規(guī)規(guī)劃利劃利用條件，用條件，實(shí)際實(shí)際用途需以國有土地使用用途需以國有土地使用證證登登 記記用途

7、用途為為依據(jù)土地開依據(jù)土地開發(fā)發(fā)程度的程度的設(shè)設(shè)定定應(yīng)應(yīng)與估價(jià)與估價(jià)對(duì)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別別 界定界定為為宗地外宗地外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外或宗地內(nèi)外“幾通幾通”（指通路、通（指通路、通電電、通水、排水、通氣、通暖、通、通水、排水、通氣、通暖、通訊訊等腰三等腰三 角形）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定角形）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)現(xiàn)狀利用或狀利用或規(guī)規(guī) 劃利用條件下、劃利用條件下、設(shè)設(shè)定的定的開開發(fā)發(fā)程度與用途、程度與用途、法定最法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使高年限內(nèi)一定年期的土地使用

8、用權(quán)權(quán)（或包括（或包括 其他內(nèi)容）價(jià)格其他內(nèi)容）價(jià)格 包含：1、基準(zhǔn)日；2、土地用途(設(shè)定、實(shí)際)；3、開發(fā)程度(設(shè)定、實(shí)際)；4、土地使用年 期(設(shè)定、實(shí)際)；5、土地使用權(quán)價(jià)格類型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格)。 價(jià)格定義敘述時(shí)要說明：估價(jià)期日土地實(shí)際開發(fā)程度；評(píng)估宗地外圍目前的土 地開發(fā)程度；估價(jià)期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時(shí)列表說明），設(shè)定開發(fā)程度可以界定 為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。土地 用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述）；最后進(jìn)行地價(jià)定義。 之所以要外圍的開發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬拈_發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價(jià)水平，體

9、現(xiàn)著 現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度 是否合理。 6 可能會(huì)出可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)的的錯(cuò)誤錯(cuò)誤：漏：漏項(xiàng)項(xiàng)、不、不規(guī)規(guī)范、范、錯(cuò)誤錯(cuò)誤。 。 （1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況； （2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符； （3）使用年限有計(jì)算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況； （4）價(jià)格類型描述不準(zhǔn)確（如 1996 年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格”改為估“價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格” ）； （5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。 八、估價(jià)八、估價(jià)期日：是決定估價(jià)期日：是決定估價(jià)額額的的時(shí)間時(shí)間，是一個(gè)，是一個(gè)時(shí)時(shí)點(diǎn)。點(diǎn)。 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）、寫成一個(gè)時(shí)間段；（2）缺少日、月。 九、估價(jià)九、估價(jià)日期

10、：是日期：是評(píng)評(píng)估估報(bào)報(bào)告的起止告的起止時(shí)時(shí)間間。 。 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：(1)只有起點(diǎn)，無截止點(diǎn)或相反；(2)漏寫某項(xiàng)，如：1998 年 10 月11 月 12 日；(3)寫為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。 十、估價(jià)十、估價(jià)結(jié)結(jié)果：果：說說明最明最終終確定的確定的總總地價(jià)、地價(jià)、單單位面位面積積地價(jià)，必要地價(jià)，必要時(shí)時(shí)注明樓面地價(jià)，注明樓面地價(jià)，須須以以 人民人民幣幣表示，決表示，決地價(jià)附大寫金地價(jià)附大寫金額額，并附，并附土地估價(jià)土地估價(jià)結(jié)結(jié)果一果一覽覽表。如需用外表。如需用外幣幣表示的，表示的，應(yīng)標(biāo)應(yīng)標(biāo)明明 估價(jià)基準(zhǔn)日外估價(jià)基準(zhǔn)日外幣幣與人民與人民幣幣的比價(jià)。的比價(jià)。 估價(jià)結(jié)果包含：(1)土地面積；(2)單

11、位面積地價(jià)；(3)總地價(jià)；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土 地估價(jià)結(jié)果一覽表。 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、術(shù)語不規(guī)范、估價(jià)結(jié)果表中有問題。 十一、需要特殊十一、需要特殊說說明事明事項(xiàng)項(xiàng) 包含內(nèi)容： 1、估價(jià)假設(shè)條件。 2、該報(bào)告使用的限制條件。 3、資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)。 4、估價(jià)中未考慮的因素及一特殊處理，必要時(shí)說明這樣做的原因或依據(jù)。 5、土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件、要求等。 7 6、其它需要說明的問題。 可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、與報(bào)告無關(guān)、術(shù)語不規(guī)范、錯(cuò)誤。如：（1）以劃撥土地進(jìn)行抵押 評(píng)估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果（在滿足抵押規(guī)定，設(shè)

12、定為評(píng)估對(duì)象用途法定最高出 讓年限條件下的土地使用權(quán)，評(píng)估價(jià)格不能作為最終的抵押額應(yīng)以銀行為準(zhǔn)等）；（2）說明 中有錯(cuò)誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)”應(yīng)改為“以當(dāng)?shù)赝?地管理局核發(fā)的國有土地使用證或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”；（3）報(bào)告有效期過長(zhǎng)。 十二、土地估價(jià)十二、土地估價(jià)師簽師簽名名 包含內(nèi)容：1、估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的 2 名估價(jià)師簽字、資格證書編號(hào)。 一般出錯(cuò)：（1）估價(jià)師未簽署；（2）不是土地估價(jià)師。 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章 包含內(nèi)容：1、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、公章。 一般出錯(cuò)：（1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋章；（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及

13、地價(jià)影響因素分析估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)一、估價(jià)對(duì)對(duì)象描述象描述 1、土地位置狀況 包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)。 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不 規(guī)范。 2、土地權(quán)利狀況 包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地 （或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日） 和剩余年限（截止估價(jià)期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權(quán)屬來源描述包括 首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過程。宗地多時(shí)需列國有土地使用權(quán)（

14、劃撥、出 讓）一覽表。 8 可能出可能出現(xiàn)現(xiàn)的的錯(cuò)誤錯(cuò)誤： ：漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不 規(guī)范。如： （1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）； （2）描述有錯(cuò)：a、術(shù)語錯(cuò)誤， “在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評(píng)估 基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；b、不合法， “待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地 的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn) 日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。 （3）、前后不致； （4）、不該寫的盡量不寫。 3、建筑物和地上附著物狀況 （1）建筑物的耐用年限

15、；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部 說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及 其它地上附著物狀況。 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語不準(zhǔn)確。 二、地價(jià)影響因素分析（二、地價(jià)影響因素分析（說說明影響待估宗地地價(jià)水平的因素）明影響待估宗地地價(jià)水平的因素） 1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因 素） 包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自 然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、地勢(shì)地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；（3）、 城市規(guī)劃等一般因素對(duì)地

16、價(jià)產(chǎn)生影響的分析。 2、區(qū)域因素 包含：(1)城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外 交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地 利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。 要求描述： 城市商業(yè)中心等級(jí)，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反 9 映。 交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有： a、道路通達(dá)度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度、道路相對(duì)位 置； b、公交便捷度：公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及停靠次數(shù)； c、對(duì)外交通便捷度：距離對(duì)外交通設(shè)

17、施（火車站、長(zhǎng)途汽車站、航空站）遠(yuǎn)近及設(shè)施 狀況； d、路網(wǎng)密度 基本生活設(shè)施條件 衡量設(shè)施完善度從三個(gè)方面進(jìn)行： a、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件 有關(guān)的設(shè)施； b、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的； c、設(shè)施保證率。 環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣； a、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對(duì)大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污 染等多項(xiàng)污染狀況的分析。目前有三類衡量指標(biāo)； a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo)； b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測(cè)和單項(xiàng)污染評(píng)價(jià) c、無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對(duì)環(huán)境狀況作定

18、性分析，劃分優(yōu)劣。 b、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件 c、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場(chǎng)館、公園等。 產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。 規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評(píng)估對(duì)象 所處區(qū)域的規(guī)劃限制。 10 自然災(zāi)害：描述明顯自然災(zāi)害對(duì)評(píng)估對(duì)象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃 河滯洪區(qū)等。 相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素。 說明區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施同個(gè)別因素中的基 礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別。 以上九個(gè)方面因素并非每個(gè)因素都要寫，應(yīng)視評(píng)估對(duì)象用途而言，描述方式

19、和描述 內(nèi)容有所差異，同時(shí)還應(yīng)看評(píng)估對(duì)象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總 體把握。但是，最好在每項(xiàng)因素描述時(shí)因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響進(jìn)行簡(jiǎn)單說明， 且因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響程度與估價(jià)過程一致。 3、個(gè)別因素 (1)規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途；(2)宗地寬度、進(jìn)深；(3)形 狀；(4)面積；(5)地形；(6)、地質(zhì)；(7)容積率、覆蓋率；(8)宗地基礎(chǔ)設(shè)施等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水 平產(chǎn)生影響的個(gè)別因素。 【上述因素要求與土地估價(jià)過程涉及的有關(guān)因素分析和比較內(nèi)容相對(duì)應(yīng)。其中對(duì)地價(jià) 影響大的重大因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特

20、 殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說明并進(jìn)一步分析】 可能出可能出現(xiàn)錯(cuò)誤現(xiàn)錯(cuò)誤： ： （1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量； （5）漏項(xiàng)；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個(gè)別因素所描述的內(nèi)容就是估價(jià)時(shí)定價(jià)的依據(jù)，不 管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對(duì)應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) 一、估價(jià)原一、估價(jià)原則則（明確（明確說說明此次估價(jià)所遵循的原明此次估價(jià)所遵循的原則則， ，應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)客客觀觀、公正、科學(xué)、合法的原、公正、科學(xué)、合法的原 則則） ） 常用的原則： 11 1、替代原則（所有

21、方法適宜） 2、變動(dòng)原則（所有方法適宜） 3、需求與供求原則（所有方法適宜） 4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法） 5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為 前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。 6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法） 7、多種方法結(jié)合原則 8、最有效利用原則 如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。 待開發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀 條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開

22、發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則 等）。 二、估價(jià)方法與估價(jià)二、估價(jià)方法與估價(jià)過過程程（要求（要求說說明估價(jià)方法明估價(jià)方法選擇選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)依據(jù)和每種方法的估價(jià)過過程）程） 【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程） 的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說明估價(jià)方法選擇 的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】 1、估價(jià)方法選擇：說明估價(jià)方法的選擇依據(jù) 2、估價(jià)過程：詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過程） 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表 面看是兩種方法實(shí)際是一種) (一一)市市場(chǎng)

23、場(chǎng)比比較較法法 應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的、市場(chǎng) 12 上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格。要求比 較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、 在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及 因素修正有以下具體要求： a、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號(hào)和宗 地號(hào)） 比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求： 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。 如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)

24、土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例 的交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過 25%） 與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類）。如無用途相同案例，可選擇用途 相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲(chǔ)，前提是已有 12 個(gè)與估 宗地用途交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。 與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改 造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類型 的修正。 （除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例） 成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。 a 如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的

25、交易案例 用于比較(最長(zhǎng)不超過 3 年)； b 如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過 12 年)，一 般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過 3 年。 交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正 常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。 按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)勘 查）如下： 13 交易實(shí)例狀況 a.座落位置、形狀、地質(zhì) b.水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施 c.商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件 d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途 e.有關(guān)地上建筑物的基本情況 f.權(quán)利狀況和土地使用年限等 成交價(jià)格：包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋

26、總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容， 同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類。 付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面 積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、 交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。 2、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域 因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要 因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。 選擇因素的原則：

27、 結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影 響程度不同。 選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告 第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。 影響土地價(jià)格的區(qū)域及個(gè)別因素： 區(qū)域因素主要包括： 14 a.繁華程度 b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便 利程度） c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量） d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程 度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度） e.城市規(guī)范限制（包括對(duì)用途、容積率、建筑覆蓋率、

28、建筑高度的限制） 個(gè)別因素 a位置 b面積大小 c宗地形狀 d臨街狀況 e地勢(shì)、土地平整程度 f地質(zhì)水文狀況 g規(guī)劃管制條件 h土地使用年限 i 其它因素 根據(jù)我們?cè)u(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，將主要 4 種用途的因素條件列表，見表 1、表 2、表 3、表 4。 因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素。 1：交易日期（必選） 2：交易情況（必選） 3：交易類型（必選） 4：土地使用年限（必選） 5：區(qū)域因素 a基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用幾通一平反映） b商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選、用距城中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映） 15 c對(duì)外交通便捷度（用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭距離來反映） d道路通達(dá)度（用道路類型、寬

29、度反映） e公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映） f環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 g產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選） 6：個(gè)別因素 a、綠地覆蓋率（住宅用地選） b、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選） c、規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)） d、自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)） e、容積率（必選） f、宗地面積（必選） g、宗地形狀（必選） h、臨街狀況（商業(yè)必選） i、地質(zhì)條件（坡度、地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式） j、地形、地勢(shì) （以上因素根據(jù)土地用途和位置篩選確定。參考規(guī)程p27-28 確定。 ） 3、因素條件說明。具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示： 因素條件說明時(shí)應(yīng)注意

30、幾點(diǎn)： （1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語， 能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須 具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述。道路通達(dá)度可用臨主干 道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述?；A(chǔ)設(shè)施狀況用 達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平來描述， 16 （2）因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，即要客觀、具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素 描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個(gè)別因素。 因素條件說明， （按規(guī)范格式要求描述） 注要不能同因素

31、分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。 4、編制比較因素條件指數(shù)表 為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指 數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素 條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下： （1）用途修正指數(shù)最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正 可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。 （2）土地等級(jí)修正指數(shù)（最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例）方法與用途修正 指數(shù)類似 （3）交易類型 一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易 類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇

32、同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易 類型修正。抵押案例僅作為抵押評(píng)估時(shí)選。 （4）交易情況修正指數(shù) 選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正 常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情 況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。 （5）交易期日價(jià)格指數(shù) 確定方法： a.直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日 17 之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場(chǎng)資料，分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。我們現(xiàn)在采用 的方法如下：例 地價(jià)

33、指數(shù) 如以 1994 年 1 月 1 日為基期，調(diào)查 xx 市住宅用地市場(chǎng)情況，地價(jià)從 1994 年 1 月 1 日至 1996 年 12 月 31 日，三年上漲幅度為 9.5%。平均每月上漲 0.264%，如將 1994 年 1 月 1 日地價(jià)指數(shù)定為 100，則地價(jià)指數(shù)詳見表 xx 市住宅用地地價(jià)指數(shù)表 年度1994.1.11995.8.11996.4.11996.12.11996.12.31 地價(jià)指數(shù)（%）100105.016107.128109.240109.500 (6)土地使用年限修正指數(shù) 利用年期修正公式 k=1-1/(1+r)n (7)區(qū)域因素條件指數(shù) a、商業(yè)繁華度條件指數(shù)

34、a.商服中心級(jí)別條件指數(shù) 將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級(jí)到低級(jí)依次分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，以 待估宗地商服中心級(jí)別指數(shù)定為 100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降百分 之幾或千分之幾。 b.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù) 將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于 100）、較優(yōu)（50-100）、一般（30-10）、劣 （小于 10）五個(gè)級(jí)別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一 級(jí)，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。 c、距商服中心距離指數(shù) 將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為 100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減 少或增加百分之幾或千分之幾。 b、交通

35、條件 a、交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為 100，增加或 18 減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少 1。 b、道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個(gè)級(jí)別，因素指數(shù) 增加或減少 l。 c、對(duì)外交通便利度指數(shù)： 以待估對(duì)象與火車站(或碼頭)直線距離為 100，每增加或減 少 1 公里(或幾公里),因素指數(shù)增加或減少 1。 d、距市中心距離指數(shù)： 以待估對(duì)象與市中心直線距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少 1。 e、路網(wǎng)密度 將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大干公里平方公里)、較優(yōu)(密度在公里 平方公里公里平方公里之

36、間)、一般(密度在公里平方公里公里平方 公里)、較劣(密度在公里平方公里公里平方公里)、劣(密度小于平方公里)五 個(gè)等級(jí)，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù) 上升或下降百分之幾或千分之幾。 c、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件） 將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，將待估宗地環(huán) 境質(zhì)量指數(shù)定為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾 或千分之 幾。 d、基礎(chǔ)設(shè)施狀況 a、生活設(shè)施完善度 指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀 行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完

37、善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要 公用設(shè)施）三個(gè)等級(jí)，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為 100，每增加或減少 一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。 b、公用設(shè)施完善度 將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二 通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等(注： 19 結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素 指數(shù)的修正幅度。 e、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù) 將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚 規(guī)模指數(shù)為 100 每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 05。 （8）個(gè)別因素條

38、件指數(shù) a、容積率條件指數(shù) a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地）， “可直接采用容積 車修正系數(shù)。 b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。 b、臨街狀況指數(shù) 將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè) 等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少 百分之幾或干分之幾。 c、宗地面積指數(shù) 將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，(面積大干 10000 平 方米為優(yōu)；面積在 700010000 平方米劃為較優(yōu)；面積在 40007000 平方米劃為一般；面 積

39、在 20004000 平方米劃為較劣，面積小于 2000 平方米劃為劣)，每增加或減少一個(gè)等 級(jí)，地價(jià)指數(shù)上升或下降 0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè) 用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。 d、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降 一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 x。 e、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)： 坡度在 35%屬優(yōu)，坡度在 5 一 10%屬較優(yōu)，坡度在 10 20%屬一般，坡度在 2025% 屬較劣，坡度大于 25%屬劣)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或

40、下降 20 x%。 f、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五 個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于 25 噸平方米屬優(yōu)，在 2025 噸平方米屬較優(yōu)， 在 1220 噸平方米屬一般，在 812 噸平方米屬較劣，小于 8 噸平方米屬劣)，每 上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 x。 g、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為 100， 有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降 x%。 在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)： 因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表 中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)

41、算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中 的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。 在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通 便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但 影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì) 其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。 6、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算 經(jīng)過比較分析,求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的地價(jià),再依據(jù)規(guī) 程的地價(jià)確定方法,最后確定待估土地的估價(jià) 市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法可能會(huì)出法可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)的的錯(cuò)誤錯(cuò)誤： ： 1、實(shí)例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不

42、同、交易日期相差 太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺 土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi) 涵、交易時(shí)間描述等。 2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素選擇與 報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較 大。 21 3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因 素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。 4、確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能 漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)

43、誤）。 5、因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件 指數(shù)表）不一致；可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對(duì)應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。 6、地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。 7、計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤。 8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤。 9、計(jì)算公式錯(cuò)誤 （二）收益（二）收益還還原法原法 應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說 明。 具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件。 總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng) 參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)。 說明

44、純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。 明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、 依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。 說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。 1、收益還原法的基本公式 收益還原法評(píng)估地價(jià)的公式有 6 個(gè)，主要有 4 個(gè)常用： (1)土地年純收益不變。r 不變且大于零，無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r 22 (2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式：p=a/r1-1/（ （1+r） ）n (3)土地純收益每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式： 無限年期的地價(jià)計(jì)算公式：p=a/rb/r2 有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=(a/rb/r2)1-1/（1+r）

45、nb/rn/（1+r）n (4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式： 無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(rs) 有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(rs) 1-(1s)/(1+r)n 上述公式中： p-土地價(jià)格 a-土地純收益 r-土地還原利率 b-純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額 s-純收益逐上遞增或遞減的比率 （5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式 a、土地使用年期無限 當(dāng) t 年以前（含 t 年）純收益有變化，其值為 a；t 年以后純收益無變化，其值為 a；年不 變且大于零 a，使用期無限時(shí) b、土地使用年期有限 當(dāng) t 年以前(含 t 年)純收益有變化，其值為 ar；

46、t 年以后純收益無變化，其值為 a；每年 不變且大于零，使用期無限時(shí) （6）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式 當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知的土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化，土地 價(jià)格的計(jì)算公式為： 根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公式（2）是我們?cè)u(píng)估時(shí)最常用的公式。 23 2、采用收益還原法評(píng)估土地的步驟 (1)確定房地產(chǎn)總收益 a、在確定總收益時(shí)，一般應(yīng)考慮以下條件： a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。 b、收益必須是長(zhǎng)期可以固定取得的收益。 c、收益是安全可靠的收益（即風(fēng)險(xiǎn)小的收益）。 b、確定收益的方法 根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，收益

47、有土地收益（單純的土地租 金）、房地收益兩種。 a、確定土地收益 調(diào)查、收集土地所在地的與待估宗地同區(qū)域的單純的土地出租案例（土地租賃協(xié)議）， 結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日等因素修正，采用市場(chǎng)比較法確定宗地的土地 收益。 b、確定房地收益 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋 出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。 房地年總收益=年總租金房屋出租率有效出租面積（有效使用面積） c、確定企業(yè)總的營業(yè)收入 （2）確定房地出租總費(fèi)用 根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費(fèi)用 a、計(jì)算土地租賃總費(fèi)用 一般單純的土地租賃，發(fā)生的費(fèi)用主要有

48、： a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如城鎮(zhèn)土地使用稅，按有關(guān)文件規(guī)定取 值。 b、管理費(fèi)：指管理人員的薪水及其他費(fèi)用，一般以年租金的 3%計(jì)算。 24 c、維護(hù)費(fèi)：維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用。如給排水及道路的修繕費(fèi)，調(diào)查或按年租金 的 1%3%計(jì)算。 年總支出費(fèi)用a+ b+ c b、計(jì)算房地出租中的總費(fèi)用 房地出租中，支出的總費(fèi)用有： a、管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年租金的 2%5%。 b、維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的 1.5%2%。 c、保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國的保險(xiǎn)費(fèi)在 0.15%0.2%。 保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)（0.15%0.2%）房屋現(xiàn)值（0.

49、15%0.2%） d、稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定，一般有 房產(chǎn)稅（按年租金的 12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的 5%）、附加城市維護(hù)建設(shè)稅 0.35%、教育 費(fèi)附加 0.05%等。 e、計(jì)算房屋折舊費(fèi)： 年折舊費(fèi)（房屋重置價(jià)殘值）/耐用年限房屋重置價(jià)（1殘值率）/耐用年限 注：房屋重置價(jià)、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。 耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者 可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為 60 年，而建筑物占用土地使用年限為 49 年，考慮整個(gè)建筑物重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按 49

50、 年計(jì)。則： 年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)/房屋可使用年限 房屋可使用年限土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限 c、計(jì)算企業(yè)經(jīng)營收益中總費(fèi)用 企業(yè)經(jīng)營中的總費(fèi)用一般包括： a、原料費(fèi) b、運(yùn)輸費(fèi) 25 c、折舊費(fèi) d、一般管理費(fèi) e、職工工資 f、應(yīng)納稅金 g、工廠房屋的維護(hù)、保險(xiǎn)等費(fèi)用 在股份制改造土地價(jià)格評(píng)估中，企業(yè)經(jīng)營的總費(fèi)用可采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果。 （3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益房地產(chǎn)出租總收益房地產(chǎn)出租總 費(fèi)用 （4）確定房屋出租純收益 房屋純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原利率 a、房屋現(xiàn)值的確定方法： a、房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋折舊總額房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)（1殘值率）/ 耐用年限

51、房屋已使用年限 b、房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)成新度 b、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出 23%。 （5）計(jì)算土地純收益 土地純收益可依據(jù)評(píng)估對(duì)象采用的不同而計(jì)算 a、土地租賃中土地純收益的計(jì)算：土地純收益租金（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金） b、房地出租中土地純收益的計(jì)算：土地純收益房地出租純收益房屋出租純收益 c、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計(jì)算：土地純收益銷售收入原材料價(jià)格 運(yùn)輸費(fèi)折舊費(fèi)工資利潤(rùn)稅金其它應(yīng)扣除費(fèi)用的余額 （6）確定土地價(jià)格 根據(jù)評(píng)估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價(jià)格的計(jì)算公式一般采用下式：p土地年 純收益（a）土地還原利率（r）1-1/(1+r)n 26 3、

52、采用收益還原法評(píng)估地價(jià)的關(guān)鍵 （1）合理、客觀、準(zhǔn)確地確定土地、房地產(chǎn)、企業(yè)的收益。 （2）合理從收益中扣除有關(guān)費(fèi)用。 （3）合理確定方法中所涉及到的有關(guān)參數(shù)。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置 價(jià)、殘值率等參數(shù)的確定依據(jù)、方法和選取標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該具體說明。 收益收益還還原法可能會(huì)出原法可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)的的錯(cuò)誤錯(cuò)誤； ； a、收益還原法公式選錯(cuò)或計(jì)算過程漏步驟。 b、收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯(cuò)誤 或不合理。 c、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤（年限出錯(cuò)，重置價(jià)取值錯(cuò)誤）。 d、術(shù)語不規(guī)范。 e、建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。 f、地

53、價(jià)計(jì)算中年限錯(cuò)誤。 g、計(jì)算過程有錯(cuò)。 h、計(jì)算單位不統(tǒng)一。 （三（三 剩余剩余法（假法（假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法 應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確 說明。 通過分析待估宗地條件，考慮規(guī)劃及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。 應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。 明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估算方法及依據(jù)。 對(duì)計(jì)算中所采自的建筑費(fèi)、專業(yè)資用要說明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開發(fā)周期、利 率、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)等要說明選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 27 說明計(jì)算公式、計(jì)算規(guī)程和

54、結(jié)果。 l、剩余法計(jì)算公式 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑開發(fā)費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利率銷售費(fèi)用稅金 開發(fā)商利潤(rùn) 2、評(píng)估步驟 (1)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) a、選擇與待估房地產(chǎn)用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確 定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開發(fā)價(jià)值）； b、根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平， 采用收益還原法確定開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。 (2)估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)（按建筑費(fèi)的一定比例）、不可預(yù)見費(fèi) 一般為建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 之和的 2一 5等各項(xiàng)成本費(fèi)用。 (3)計(jì)算利息 a、確定開發(fā)建設(shè)周期 b、投資時(shí)間，合理確定計(jì)息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入） c

55、、復(fù)利計(jì)息公式：利息=（1+r）n-1 (4)計(jì)算稅金：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等； (5)銷售費(fèi)用：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等； (6)估算開發(fā)商的合理利潤(rùn) 剩余法可能出剩余法可能出現(xiàn)現(xiàn)的的錯(cuò)誤錯(cuò)誤： ： a公式選錯(cuò)或計(jì)算過程漏步驟。 b預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理。 c費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。 28 d術(shù)語不規(guī)范。 e利息計(jì)算錯(cuò)誤選用了單利計(jì)息公式或公式正確但計(jì)息周期錯(cuò)誤。 f利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。 g未將地價(jià)還原至估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格水平。 h計(jì)算過程有錯(cuò)。 i 計(jì)算單位不統(tǒng)一。 （四）成本逼近法（四

56、）成本逼近法 應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照規(guī)程的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價(jià)。 要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。要有文 件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定 的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的， 要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。 明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。 有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其 來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。 說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。 說

57、明土地價(jià)格確定方法和結(jié)果。 1、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍。 成本逼近法適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多無法利用其它方法評(píng)估地價(jià)； 適宜于新開發(fā)土地或建筑物的估價(jià)；適宜于工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估（注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地 不能采用成本逼近法評(píng)估）對(duì)商業(yè)、辦公、住宅等用地不能選擇成本逼近法。 （2）選擇成本逼近法的計(jì)算公式 成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)（包含相關(guān)稅費(fèi)）+土地開發(fā)費(fèi)+利息 29 +利潤(rùn)+土地增值收益 但在采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意： a、如土地增值收益=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)資+利潤(rùn)）土地增值收益率 采

58、用上述公式求得地價(jià)為無限年期土地價(jià)格，需進(jìn)行年期修正：有限年期地價(jià)=無限 年期地價(jià) 1-（1+r）n b、如土地增值收益，是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對(duì)成本地價(jià)進(jìn)行有限年 期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價(jià)。 在利用出讓金代替上地增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是 否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土 地增值收益率公式計(jì)算。 2、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的步驟： （1）土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。主 要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。 描述清楚待估

59、宗地所處區(qū)域及宗地周圍或宗地在被征用前土地利用類型及本次評(píng)估 待估宗地所在區(qū)域周圍土地利用類型是菜地，水田還是耕地或荒山等。 a根據(jù)中華人民共和國土地管理法及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)國家建設(shè) 征用土地補(bǔ)償和安置辦法的通知及有關(guān)文件等，按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同時(shí)并依據(jù)宗地所在區(qū)域 的征地案例，分析綜合確定。 b如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、青苗及地上物補(bǔ)償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)中華 人民共和國土地管法或省、市級(jí)人民政府頒布的土地管理法買施條例(或辦法)等文件， 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例(到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭终鞯靥帯⒄鞯乜苹蚪y(tǒng)一 征地辦公室等部門，收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土

60、地取得費(fèi)中包 含內(nèi)容。)結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過 30 現(xiàn)場(chǎng)查勘、調(diào)查，確定土地取得費(fèi)。 （2）有關(guān)稅費(fèi) 有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時(shí)按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān) 稅費(fèi)時(shí)，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（注： 有些已取消的稅費(fèi)一定有以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；有些不合理的稅費(fèi)在 取值時(shí)要認(rèn)真分析；有些交叉稅費(fèi)一定要注意不要重復(fù)計(jì)算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地 交新菜地開發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點(diǎn)水利建設(shè) 專項(xiàng)資金）；如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府