[經(jīng)濟管理]數(shù)學建模論文——抑制房地產(chǎn)泡沫問題

1、數(shù)數(shù) 學學 建建 模模 課課 程程 論論 文文 題目：題目： 抑制房地產(chǎn)泡沫問題抑制房地產(chǎn)泡沫問題 專業(yè)班級：專業(yè)班級： 姓姓 名：名： 學學 號：號： 任課老師：任課老師： 2020 年年 月月 日日 數(shù)學建模論文 2 題目題目 抑制房地產(chǎn)泡沫問題抑制房地產(chǎn)泡沫問題 近幾年來，我國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲、高居不下的情況。 房價的上漲使生活成本大幅增加，導致許多中低收入人群買房難。因此如何有 效地抑制房地產(chǎn)價格上揚，是一個備受關注的社會問題?，F(xiàn)在請你就以下幾個 方面的問題進行討論： 1建立一個城市房價的數(shù)學模型，通過這個模型對房價的形成、演化機理 進行深入細致的分析； 2通過分析找出

2、影響房價的主要因素； 3給出抑制房地產(chǎn)價格的政策建議； 4對你的建議可能產(chǎn)生的效果進行科學預測和評價。 目錄目錄 數(shù)學建模課程論文數(shù)學建模課程論文 .1 題目題目.2 目錄目錄.2 摘要：摘要：.3 關鍵詞：關鍵詞： .3 問題重述問題重述 .3 問題分析問題分析 .3 合理假設：合理假設：.6 符號說明：符號說明：.6 模型的建立及求解模型的建立及求解 .6 模型的檢驗及應用模型的檢驗及應用.10 結論與小結結論與小結.15 參考參考文獻：文獻：.15 數(shù)學建模論文 3 摘要：摘要：房價作為一種價格杠桿，在引導房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展和抑制房地產(chǎn)泡沫將起到積 極的作用?？茖W合理地制定房價，對房地產(chǎn)的

3、發(fā)展具有重要意義。本文先從產(chǎn)生房地產(chǎn)泡 沫的原因談起，找出影響房產(chǎn)的相關因素，然后從房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者兩個方面展開討 論，得出兩個不同的模型。模型一從開發(fā)商的角度建立模型，運用定性的分析方法，分析 一個商場中只有一個房地產(chǎn)開發(fā)商，兩個開個商和多個開發(fā)商的情況，運用博弈論的方法 給出不同的模型，給出一個從特殊到一般的數(shù)學模型，并運用相關的經(jīng)濟理論進行解釋； 模型二從消費者的角度建立模型，運用有效需求價格，動態(tài)地確定消費者的房價的范圍。 在此基礎上，采用一元線性回歸，通過推導出的模型和運用大量的數(shù)據(jù)對模型的進行驗證 和分析，得出房價與其中幾個主要因素的關系： 主要因素回歸方程復相關系數(shù) r gd

4、p 與房價0.98135 人口密度與房 價 0.55250 人均可支配收 入與房價 0.93943 影響當前房價的主要因素，如社會因素包括國民經(jīng)濟的發(fā)展水平、相關稅費、居民的 收入、政策導向、社區(qū)位置等，自然因素包括地價、建安成本和開發(fā)商利潤等；并在分析 影響房價的諸多因素之后，提出了八點政策性建議。 綜上所述，運用我們的模型得出相應的房價，然后利用我們相應的政策作為指導，我 國的房地產(chǎn)不但會抑制房地產(chǎn)泡沫問題，而且我國的房地產(chǎn)市場將得到持續(xù)健康地發(fā)展。 關鍵詞：關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫、回歸分析、有效需求模型、gdp、市場 問題重述問題重述 近幾年來，我國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲、高居不下

5、的情況。房價的上漲 使生活成本大幅增加，導致許多中低收入人群買房難。因此如何有效地抑制房地產(chǎn)價格上 揚，是一個備受關注的社會問題?，F(xiàn)在請你就以下幾個方面的問題進行討論： 1建立一個城市房價的數(shù)學模型，通過這個模型對房價的形成、演化機理進行深入細 致的分析； 2通過分析找出影響房價的主要因素； 3給出抑制房地產(chǎn)價格的政策建議； 4對你的建議可能產(chǎn)生的效果進行科學預測和評價。 問題分析問題分析 所謂房地產(chǎn)泡沫就是指房地產(chǎn)商品的預期價格被大大的高估，從而導致各類投機資本 的紛紛進入，通過惡性炒作將現(xiàn)期房地產(chǎn)價格大大抬高。使其價格遠遠高于其實際價值， 從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)的基本載體是土地。由于

6、土地的不可再生性、稀缺性與供給無彈性將決定土地 的升值性。從而使房地產(chǎn)也具有升值趨勢。正是由于這一因素才會導致各類房地產(chǎn)投機者 進行投機。土地市場是整個社會市場體系中市場等級較低的基礎市場之一，因此社會經(jīng)濟 的泡沫現(xiàn)象往往先出現(xiàn)在土地市場，然后泡沫向其他市場輸出，并最終沉淀在土地市場， 數(shù)學建模論文 4 因此泡沫的代價往往最終由土地市場承擔。 為了抑制房地產(chǎn)泡沫，我們必須采取一切可能的方法來控制房地產(chǎn)的價格，來保證人 民能夠有房來住，通過分析可知，房地產(chǎn)的價格地產(chǎn)價格房產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格，土地價格，房產(chǎn)價格 由于房產(chǎn)和地產(chǎn)具有自身的特點，而決定了房產(chǎn)的價格在數(shù)上是逐漸減少的變動趨勢， 而地產(chǎn)的

7、價格或地租在數(shù)量上則是一個逐漸增加的變動趨勢。 如下圖一： 圖一 由圖（一）可以看出房地產(chǎn)的增值性主要是由地產(chǎn)的升值性所決定的。當?shù)禺a(chǎn)的價格 或地租逐漸增加的變動趨勢超過房產(chǎn)價格逐漸減小的趨勢，則房地產(chǎn)表現(xiàn)為增值性。正是 因為土地和房產(chǎn)具有這一特性，決定了房地產(chǎn)發(fā)生泡沫現(xiàn)象主要取決于土地的泡沫 我們又知道房地產(chǎn)價格是人們對房地產(chǎn)效用（能夠滿足人們某種欲望的能力）的認識、 房地產(chǎn)的相對稀缺性我和對房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用下而產(chǎn)生的以貨幣形式來表示 的房地產(chǎn)的交換價值. 房地產(chǎn)價格是由人們對房地產(chǎn)所認識的效用決定的。如果我們以居民對住宅的需求為 例，我們將城市居民的消費品分為其它消費品和房地產(chǎn)

8、（住宅）其價格分別 為和因此根據(jù)消費者行為理論，消費者總是從其可行的消費集中選擇自己 效用最大化的消費束即： 目標函數(shù) 其中是消費函數(shù)，消費束是指人們可以購買一系列商品（消費品） ；最大化消費束是指人們購買消費品中購買欲望最大的那些商品 那么消費預算中有： 約束條件 那么有 設效用函數(shù)是可微的，那么解效用最大化問題的拉格朗日函數(shù)可能寫成： 其中是拉格朗日乘數(shù)。 數(shù)學建模論文 5 求拉格朗日函數(shù)分別對求一階偏導數(shù)并之為零得出：l 21, x x 1 1 21 ),( m x xxf 2 2 21 ),( m x xxf 消去拉格朗日乘數(shù)，得： 21 2 21 1 21 / ),( / ),( m

9、m x xxf x xxf 我們稱該等式左邊為其它消費品與住宅的邊際替代率，等式右邊的部分稱為其它消費 品和住宅的經(jīng)濟替代率。 為實現(xiàn)效用最大化該兩個替代率必須相等 該過程我們可以用圖二加以說明： 圖二 如果我們取居民開始的無差異曲線為 ，那么其預算約束線為 ，我們從圖（二） 中可以看出，在約束下居民最佳的住宅與其它消費品結合點為.即在 點處可滿足 居民總效用的最大并且使得總的費用最少。 如果當?shù)貎r或租金下降，而其它條件保持不變，就會出現(xiàn)下面的情況，相對土地預束 線表現(xiàn)為向右移，且止于 ，并與另一條假定的無差異曲線場 f2 相切于點。在 點處也可滿足居民消費總效用之最大化并且使得總的費用最少。

10、從從圖 1 中可以得出， 第一種情況下所要求的住宅效用為；第二情況下所需要住宅效用為 。由于 所以 。 我們得出以下結論：當對住宅的消費量增加，房地產(chǎn)價格下降時，將使居民房地產(chǎn)消 費增加，這和普遍的市場需求規(guī)律相適應。 由此我們進一步得出房地產(chǎn)價格是由人們對房地產(chǎn)的需求決定的。對當前房地產(chǎn)價格 初步分析，也是由于人們對房地產(chǎn)需求所導致的。當人們對房地產(chǎn)需求越大，房地產(chǎn)的價 格就越高，相反，價格就低。 此外由于土地具有不可再生的特性所以其稀缺性比較高。再加上房地產(chǎn)是人類生活 的基本物質資料。因此，其稀缺性比其它經(jīng)濟商品更被看重。房地產(chǎn)的價格被看作是稀缺 數(shù)學建模論文 6 性的價值反映。可以認為房

11、地產(chǎn)價格是在結合效用和稀缺性后發(fā)生的。 綜上所述，房地產(chǎn)價格的產(chǎn)生是由房地產(chǎn)的效用、稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求三者 所構成，而且是由這三者相互結合才能發(fā)生。 合理假設：合理假設： 1、 在某個城市中有多個房地產(chǎn)開發(fā)商，不存在完全壟斷的現(xiàn)象 2、 某一城市的商品房的定價是經(jīng)過綜合分析之后的出來的 3、 我們在求房價的過程中不考慮套利的情況 4、 所在的城市物價和其他情況相對比較穩(wěn)定，全局內沒有大起大落的現(xiàn)象 符號說明：符號說明： - 其它消費品 - 房地產(chǎn) - 其它消費品的價格 - 房地產(chǎn)的價格 - 消費函數(shù) - 居民支配消費總額 模型的建立及求解模型的建立及求解 房價高，對社會影響大，引起社會

12、各方面的注意，與大家都有著關系。對政府來說， 要促使社會經(jīng)濟平衡發(fā)展，保證社會政治穩(wěn)定需要通過各種手段適度控制房地產(chǎn)市場的 發(fā)展，防止出現(xiàn)的泡沫；對于購房者來說，當然希望房價不要過高，尤其是中低收人者， 希望政府有對他們傾斜的購（租）房政策，讓他們買（租）得起房。雖說購房群體是有分 類的，但由于高端房價上升和實際成本增加，也會引起低端房價乘勢上升，使中低收人者 望房興嘆；對于理智誠信的開發(fā)商來說，他們關心的是利潤空間，也不希望房價過高，因 為過高的房價會帶來高風險。 因此無論從哪個方面看，我們都希望能夠得到合理的房價定價模型，給出合理的售價 將對政府，購房者，開發(fā)商都是有利的。 一、我們從開發(fā)

13、商的角度來建立定價模型。 房地產(chǎn)開發(fā)商蓋房子，在確定房價的過程中，是以追求利潤最大化為目的的。再 加上中國土地一級市場的壟斷，開發(fā)成本和交易信息尚不成熟，以及作為大宗資產(chǎn)交易的 相對不容易等，很難給出一個城市一個統(tǒng)一的房產(chǎn)定價，面對這種情況，我們只能根據(jù)各 個開發(fā)商自己的情況，制定出一個城市各個開發(fā)商相對合理的房價模型。 首先，我們在制定商品房的房價的過程中，應該考慮到住宅商品房的成本價格是從房 地產(chǎn)商品開發(fā)生產(chǎn)、供給這一角度出發(fā)的，即： 房地產(chǎn)成本價格=總開發(fā)成本+開發(fā)商利潤+銷售稅費+其他費用 （1） （一）、整個市場只有一個房地產(chǎn)商開發(fā)時，即周圍無競爭對手時，這時房地產(chǎn)商處 數(shù)學建模論文

14、 7 于完全壟斷的地位，這對房地產(chǎn)開發(fā)商定價的原則是使其利潤最大化。根據(jù)經(jīng)濟學原理， 房地產(chǎn)開發(fā)商可采取下面幾種方法： 1 .房地產(chǎn)規(guī)模未定時：房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的收益函數(shù)與成本函數(shù)來決定它的 開發(fā)規(guī)模，從而在它的需求函數(shù)上決定房價。 2 房地產(chǎn)規(guī)模已定時：房地產(chǎn)開發(fā)商可以直接在它的需求函數(shù)上決定房價。 （二）、整個市場有兩個房地產(chǎn)開發(fā)商時，當他們不是同時定價時，即有一房地產(chǎn)商 1 已定價其房價為 ，則另一房地產(chǎn)商 2 定價時，與前房地產(chǎn)商 1 構成了子博弈完美納 什均衡，他們的博弈過程如下：房地產(chǎn)商 2 根據(jù)房地產(chǎn)商 1 的定價，決定自己的定價，然 后房地產(chǎn)商 1 根據(jù)房地產(chǎn)商 2 的

15、定價，又修改自己的定價。如此反復直至納什均衡。考慮 房地產(chǎn)商品的特性和現(xiàn)實情況，我們只考慮兩階段博弈過程的定價。 假設房地產(chǎn)開發(fā)商 1 價格為，其需求函數(shù)為： 房地產(chǎn)開發(fā)商 2 價格為 ，其需求函數(shù)為: 其中，表明兩房產(chǎn)有一定替代性。我們同樣假設兩房地產(chǎn)開發(fā)商無固定成 本，邊際成本分別為 和 在該博弈中，兩博弈方為開發(fā)商 1 和開發(fā)商 2 他們各自的策略空間為 ,其中和是開發(fā)商 1 和開發(fā)商 2 還能賣 出房產(chǎn)的最高價格；兩博弈方的得益就是各自的利潤，即銷售收益減去成本，也即雙方價 格的函數(shù)： 由于本博弈是一個動態(tài)博弈，因此我們考慮用逆推歸納法來分析。通過逆推歸納法， 可得出： 房地產(chǎn)商 1

16、的定價為： 房地產(chǎn)商 2 的定價為： 由上述可以看出，同一地方的房價可以有所不同，房價的取決是由開發(fā)商各自需求函 數(shù)和雙方博弈得出的結果。 然而一個城市往往有多個開發(fā)商，各個開發(fā)商所定的房價又往往不同，對于這種情況， 我們考慮他們的房產(chǎn)是有所區(qū)別的同種商品，故他們處于壟斷競爭狀態(tài)。我們同樣用伯特 蘭德模型來求解：假設房地產(chǎn)開發(fā)商 1，2.n 價格分別為，他們的需求函數(shù) n ppp， 21 分別為： n qqq， 21 nnn pdpdpbapppqq 221112111 ),( nnn pdpdpbapppqq 112222121 ),( 111121 ),( nnnnnnnn pdpdpba

17、pppqq 我們同樣假設房地產(chǎn)開發(fā)商無固定成本，邊際成本分別為和。在該博弈中， 1 c n cc 2 數(shù)學建模論文 8 博弈方為開發(fā)商 1，2n；他們各自的策略空間為和，. max, 0 11 ps max, 0 22 ps ，其中是開發(fā)商 1，2，.n 還能賣出房產(chǎn)的最 max, 0 nn ps maxmax,max, 21n ppp 高價格；博弈方的得益就是各自的利潤，即銷售收益減去成本，他就是價格的函數(shù)： 11111 qcqpu 22222 qcqpu nnnnn qcqpu 因此，在本博弈中，納什均衡的充分必要條件是只 ，的 最大值問題。即只需要求出各房地產(chǎn)開發(fā)商對其他房地產(chǎn)開發(fā)商的反

18、應函數(shù)，然后解出它 們的交點就可以了。 二、每一個事物的存在和發(fā)展往往有兩面性，在從開發(fā)商的角度給出定價模型之后,我 們發(fā)現(xiàn)該定價模型的有利者必定是開發(fā)商,不能充分考慮其購買者的利益,所以我們下面從購 買者的角度來給出定價模型。 從房地產(chǎn)的有效需求出發(fā)給出購買者相對滿意的有效需求價格定價模型。 對于購買者而言，量入為出，是消費的基本原則，居民買房時總會根據(jù)自己家庭收入 的多少來決定是否購房、所購房屋位置及戶型面積等，當然，一旦決定買房，多半采取個 人住房抵押貸款方式，而不是等攢夠錢到十幾年后才消費。我國城市居民所能承受的住宅 商品價格可以表示為： 其中： -有效需求價格； -居民家庭年可支配收

19、入額； -抵押貸款價值比率（貸款成數(shù)）； -個人住房抵押貸款月利率； -個人住房抵押貸款月份數(shù)； -月收入中可用于償還個人住房抵押貸款的最高比例； -按居民有效需求決定的戶型面積； 居民購房能力除了受月償還額高低影響外，還受到按揭貸款首付款的制約，若家庭目 前資產(chǎn)為，該資產(chǎn)中可用于一次性支付首付款的最高比率為，這主要指變現(xiàn)能力強 的流動資產(chǎn)，即房價還受到如下公式的約束： 因此，我國城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求價格模型為： 我們引進一組數(shù)據(jù)來求出我們當前的有效需求價格(以 2001 年為例，見表一)。 12 個大中城市居民收入和房價情況 數(shù)學建模論文 9 人均可支配收入 人均可支配收

20、入 遞增 (%) 按 2001 年收入計 的 6 倍房價按 2001 年人均 收入排 序 城市 2001 年2000 年1999 年 20 01 年比 2000 遞 增 2000 年 比 1999 年遞增 2001 年 戶均人 量(人) 收入 6 倍的房 價(元 /m2) 1北京11577.7810349.79182.811.8712.73.032631 2上海12883.4611718.010931.69.957.232899 3天津8958.708140.57649.810.056.43.092076 4重慶6721.096276.05896.07.096.43.051537 5廣州144

21、18.2113621.812326.05.8510.53.123373 6深圳2267.5921577.220548.45.085.03.335662 7福州9053.308300.47413.89.0712.03.262214 8大連7418.166860.66274.08.139.33.091719 9濟南9564.888471.37162.512.9118.33.022166 10武漢7305.056760.66262.112.515.02.971618 11西安6704.866364.25998.85.356.13.031524 12銀川6256.615621.55167.711.30

22、8.82.931375 表一 我們通過該模型求出了住宅商品房的有效需求價格。如表二,我們選擇直轄市及不同人 均收入段的 12 個城市作分析，由于我國恩格爾系數(shù)還偏高，因此月還本付息以不高于家庭 月收入的 35%為宜，為求得居民可承受的最高房價，分析時月還款額取高值即按 35%計(即 )，戶型面積取，按揭貸款選 15 年期（即） ，五年期以上貸款利率均為 5.04%，則月利率為 0.42%（），銀行一般采用 7（即）成按揭，即可求出 2001 年這 12 個城市居民可接受的住宅商品有效需求價格， 這是在居民有能力支付首付款的情況下表 2,確定的住宅商品房有效需求價格，都在收入的 6 倍以下，是相

23、應城市居民目前可以接受的最高價格。當然，表中數(shù)據(jù)僅反映在 2001 年城 市居民收入水平上的有效需求價格，隨著居民收入水平的不斷提高，它們會動態(tài)地變化著， 并逐步向市場價格靠攏。 12 個大中城市的住宅商品房的有效需求房價 城市 2001 年居民 人均可支配 收入 家庭戶均人 數(shù) 家庭年均可 支配收入 按收入的 6 倍確定的房 價(元/m2) 按有效需 求模型求得的 房價(元/m2) 北京11577.783.0335080.726312312.97 上海12883.46338650.428992548.33 天津8958.703.0927682.420761825.18 重慶6721.093.

24、0520499.315371351.58 廣州14418.213.1244984.833732965.97 深圳22672.593.3375499.756624977.91 福州9053.303.2629513.822141945.92 大連7418.163.0922922.117191511.32 濟南9564.883.0228885.921661904.53 武漢7305.052.972169616181430.48 西安6704.863.0320315.715241339.47 銀川6256.612.9318331.913751208.67 表二 從表二數(shù)據(jù)中我們得到下面圖三： 數(shù)學建模

25、論文 10 圖三 我們從上表中看出按有效需求模型求得的房價比按收入的 6 倍確定的房價略低。從各 個城市比較看，沿海發(fā)達地區(qū)的有效需求房價偏高，而內陸欠發(fā)達地區(qū)的有效需求房價相 對比較低。 模型的檢驗及應用模型的檢驗及應用 我們從上述建立的模型可以看出，影響其房價的最主要因素 之一是，也就是家庭年均可支配收入。下面我們從其他方面來找出影響房價的主要因素。 一個城市的房屋價格一般被認為與其經(jīng)濟發(fā)展水平、居民的收人水平、城市魅力等因 素有關。城市魅力因素不能直接表達，用人口密度近似替代。其它變量采用家庭可支配收 人、人均 gdp。下面我們就從各個方面來考慮房價與其聯(lián)系。 我們以公開數(shù)據(jù)(摘自中國統(tǒng)

26、計年鑒)為基礎，對當前影響全國房地產(chǎn)價格的主要 因素進行了分析和討論。 （一）、我們選取了 1992 年至 2002 年 gdp 總量與全國的平均房價之間的關系進行 分析。(見下表三) 1992 年至 2002 年 gdp 總量與全國的平均房價 年 份 gdp 總量 (億元) 商品房平均銷售價 格(元/平方米) 199226651.91050 數(shù)學建模論文 11 199334560.51280 199446670.01409 199557494.91710 199666850.51806 199773142.71997 199876967.22063 199980579.42053 20008

27、8228.12112 200194346.42170 2002102398.02250 表三 首先對兩者的相關性進行分析，結果兩者的相關系數(shù) r=0.98135。然后檢驗我國 gdp 對房價的影響。在此以每年 gdp 總量為自變量，房價為因變量，用最小二乘法求得在最 大似然估計值的情況下得下式： 其中， 由此我們得到最小二乘法的回歸方程為： 將表一中的數(shù)據(jù)代入的： ， 我們得到回歸方程： 為各年商品房價格（每平方米價格）, 為每年全國 gdp 總量。 商品房價格與全國 gdp 總量關系如下圖四: 數(shù)學建模論文 12 圖四 我們得到相關系數(shù) r 高達 0.98135，且房價對全國 gdp 總值的

28、彈性為 0 . 016。由此得 出結論：房價與 gdp 正相關，gdp 每增長 1 萬億元可帶動房價 160 元增長。 （二）、下面我們再從人口密度方面考慮，并選 12 個大中城市的房價與人口密度和家 庭人均年可支配收人的關系如下表四： 12 個大中城市的房價與人口密度和家庭人均年可支配收人的關系(2002 年) 城市 房價(元) 人口(萬人) 人口密度 (人km2) 家庭人均 年可支配收人 (元) 北京476411363067612453 上海4134133423230013250 天津2487919058359338 重慶155654619667200 廣州4200720629921349

29、4 南京2923563288779154 福州2451597534999380 青島2186715656498721 濟南2101575017038981 武漢1928768109137820 廈門30721371683711768 石家莊1811903995747240 表四 同樣我們對房價與人口密度做回歸分析得回歸方程： ，復相關系數(shù) r=0.55250 為各年商品房價格（每平方米價格），為人口密度(人km2) 商品房價格與人口密度關系如下圖五: 數(shù)學建模論文 13 圖五 由此我們得出結論：影響房價另外一個重要變量是地區(qū)差異。人口密度對房價有顯著 的正向作用，地區(qū)人口越密集，當?shù)氐姆績r越貴

30、。 我們再對房價與家庭人均年可支配收入做回歸分析得回歸方程： ,復相關系數(shù) r=0.93943 為各年商品房價格（每平方米價格）,為家庭人均年可支配收入(元) 商品房價格與家庭人均年可支配收入關系如圖六: 圖六 數(shù)學建模論文 14 由此我們得出結論：我們房價與城市居民家庭人年可支配收入進行一元線性回歸，回 歸結果表明，房價與可支配收入顯著相關。這也我們前面建立的模型得到的結論正好一致。 下面我們對回歸分析結構做總結如表五： 主要因素回歸方程復相關系數(shù) r gdp 與房價0.98135 人口密度與房價0.55250 人均可支配收入 與房價 0.93943 表五 從以上結果我們作出如下結論： 相關

31、系數(shù)越高，對房價的影響越大。gdp，人均可支配收入，人口密度與房價均有密 切的關系，它們與房價的相關系數(shù)均超過了 50%，尤其是前兩個因素甚至超過了 90%，所 以我們認為 gdp，人均可支配收入，人口密度（即地區(qū)差異）是影響房價的主要因素。 以上我們只是分析了與房價密切相關的社會因素，也是比較難確定的因素，當然房價 的基本構成因素是不可忽略的，如房地產(chǎn)的造價，土地費用，開發(fā)商利潤，這些也是影響 房價的主要因素，但這些因素的確定相對簡單，從我們給出的開發(fā)商角度的定價模型就可 以得出。 綜合上述，影響房價的主要因素有：gdp，人均可支配收入，地區(qū)差異，房地產(chǎn)的造 價，土地費用，開發(fā)商利潤等等。 結論與小結結論與小結： 由于房價的上漲是諸多因素共同作用的結果,我們針對以上影響房價的因素提出政策性 的建議如下: (1)由于造價是影響住宅售價的關鍵因素，而造價中的主要構成部分是地價，因此，政 府在調控土地供給量同時，應嚴格控制土地價格，防止因土地供應偏緊，使獲取土地的競 爭加劇，而在投標或拍賣中哄抬地價.嚴格禁止土地炒賣和變相炒賣。 (2) 在項目規(guī)劃建設中，統(tǒng)一公建要求，嚴格稅收制度，杜絕以各種不法手段，逃避 社會職責，賺取額外利潤. 各項優(yōu)惠政策應有統(tǒng)一標準,保證開發(fā)商同一條