房地產(chǎn)經(jīng)濟案例答案

1、某在建工程開工于 2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積 1萬怦，用途為寫字樓。土地面 積2萬怦，取得于2007年3月1日。該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費用(包括前期工 程費、建筑安裝工程費、 管理費等)為每平方米建筑面積 2300元。至2009年3月1日實際 完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 70%的建設(shè)費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入 40%勺費 用。在估價時點，土地的重新取得成本為1000元/ m2, 土地還原率為 7% 土地使用權(quán)年限 為50年。當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%貸款利率為5.58%，建筑 工程的銷售均價6500元/ m2。建筑工程的銷售費用為售價的3%銷售稅

2、費為售價的 5.5%, 銷售利潤率為0。試估算該在建工程 2009年3月1日的正常購買總價。 【解】設(shè)該在建工程 2009年3月1日的正常購買總價為 V,貝U： (1) 土地價值 土地重新購建價格=1000 X 2 =2000 (萬元) 土地價值=土地重新購建價格X土地年限修正系數(shù) =2000 1 48 1 7% 1 1 1 7% =1990(萬元) (2) 開發(fā)費用 開發(fā)費用=2300X 1 X 70% =1610(萬元) (3) 貸款利息 20 c 貸款利息=1990X (1+5.58%) -1+1610 X (1+5.58%) . -1 =272.59 (萬元) (4)銷售費用： 3%V

3、 (5)銷售稅費： 5.5%V (6)該在建工程價格 V=1990+1610+272.59+0.03V+0.055V V=4232.34 (萬元) 該在建工程開工2009年3月1日的總價值為4232.34萬元 P136 第5題 解 估算該建筑物在 2003 年 1 月 1 日的正常單價： 1. 計算公式： 估價對象價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日 期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2. 計算比準價格（單價） ： 比準價格 A= 250 X 100/（100+10） X （1+0.25%）12 X 8.31 X 100/ （100-4） 2 = 2027.17 元 /m2 比準價格 B

4、=307X 100/100 X （ 1+0.25%）21 X 8.31 X 100/100 = 2688.5 元 /m2 比準價格 C=233 X 100/（100+10） X （1+0.25%）22 X 8.31 X 100/ （100-7） 2 = 1999.58 元 /m2 3. 將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的估 算價格，則： 估價對象價格=（2027.17+ 2688.5+1999.58 ） /3 =2238.42 元/m2 估價對象總價 =2238.42X 6252X 6=8396.75 萬元 例3.某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計。該商店

5、共有兩層，每 層有租面積為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積為月租 金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的 正常租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為 25%該類房地產(chǎn)的資本化 率為9%試估算該商場2002年10月1日帶租約出售時的正常價格。 商店一層價格的估算: 租約期內(nèi)年凈收益二200X 180X（ 1-25% X 12 =32.40 （萬元） 租約期外年凈收益=200X 200X（ 1-25% X 12 =36.00 （萬元） 32.40 1 9% 32.40 36.00 2 1 9% 9%

6、 1 9% 9% 40 4 2 =375.69 （萬元） 商店二層價格的估算： 年凈收益=200X 120X（ 1-25% X 12 =21.60 （萬兀） 21.60 1 9% 9% 40 4 =229.21 （萬元） 該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格 =375.69 + 229.21 =604.90 （萬元） 為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 表3.7 可比實例情況表 可比實例 比較因素 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格(兀/m ) 5000 5200 4900 成交日期 2010

7、.1.31 2010.3.31 2010.7.31 交易情況 +2% -2% -3% 房地產(chǎn)狀況 -1% +3% + 1% 從2010年1月1日到2010年6月30日該類寫字樓的市場價格 基本不變，以后月均遞增1%試利用上述資料估算該寫字樓在 2010 年10月31日的正常單價。 解估算該寫字樓在2010年10月31日的正常單價： 1. 計算公式： 估價對象價格=可比實例價格x交易情況修正系數(shù)x交易日 期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2. 計算比準價格(單價)： 比準價格 A= 5000X 100/ (100+2)x( 1+1% 4x 100/ (100-1 ) 2 =5000 x 100/1

8、02 x 1.0406 x 100/99= 5152.51 元/m 比準價格 B= 5200 x 100/ (100-2) x( 1+1% 4x 100/ (100+3) =5200 x 100/98 x 1.0406 x 100/103= 5360.73 元/m2 比準價格 C= 4900X 100/ (100-3) x( 1+1% 3x 100/ (100+1) =4900 x 100/97 x 1.0303 x 100/10仁 5153.08 元/m2 3. 將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的估 算價格，則： 估價對象價格 =(5152.51+5360.73+5153.0

9、8 )/3 = 5222.11 元 /m2 P83第8題 靜態(tài)法： 【解】設(shè)該宗土地的總價為 V。 1. 銷售收入 =5000 x3x2000=3000 萬元 2. 建安成本 =5000 x3x800=1200 萬元 3. 專業(yè)費用=1200 x 12%=144&元 2 4. 投資利息=(V+ Vx 3% x( 1 + 10% 1 + ( 1200+144) x 60% 1.50.5 x(1+10%1+(1200+144 x 40%x(1+10%1 =0.2163V+ 150.175 (萬元) 5. 銷售費用 =3000 x 2%=60萬元 6. 稅費=3000 x 6%+ VX 3%=180

10、+0.03V(萬元) 7. 開發(fā)利潤=(V+ 1200+144) x 15%=0.15V+ 201.6 (萬元) 依據(jù): 宗地價格=銷售收入建安成本管理費用投資利息銷售費用 銷售稅費開發(fā)利潤購買土地負擔的稅費 得 V=30001200144-(0.2163V+150.175)60(0.15V+201.6) ( 180+0.03V V=762.18 ( 萬元) 土地單價=762.18 - 5000 =1524.36 (元 / 平方米) 樓面地價=762.18 - 15000 =508.12 (元/平方米) 動態(tài)法： 【解】設(shè)該宗土地的總價為V。 1. 銷售收入=5000X 3X 2000（ 1+

11、 12% 2=2391.58 萬元 2. 建安成本=5000X 3X 800X 60%（ 1 + 12% 0.5 +5000X 3X 800X 40% 1 5 -（1+ 12% . =1085.3 萬元 3. 專業(yè)費用=1085.3 X 12%=130.24萬元 4. 銷售費用=2391.58 X 2%=47.83萬元 5. 稅費=2391.58 X 6%+ VX 3%=143.49+0.03V （萬元） V=2391.58 1085.3 130.24-47.83 （143.49+0.03V） V=956.04 （萬元） 土地單價=956.04 - 5000 =1912.08 （元 / 平方米

12、） 樓面地價=956.04 - 15000 =637.36 （元/平方米） P136習題2 解：根據(jù)題意及規(guī)定，本建筑物的耐用年限為55年。 墻、地面等損壞的折舊額= 18（萬元） 裝修的折舊額=200 X 1/5 X 2 = 80（萬元） 設(shè)備的折舊額=110 X 1/10 X 8 = 88（萬元） 建筑物的折舊額=（300-18） X 1/55 X 15 =76.91（萬兀） 該建筑物的折舊總額=18+80+88+76.91 =262.91（萬元） 該建筑物現(xiàn)值 =300+200+110- 262.91 =347.09 （萬元） 為評估某現(xiàn)有商品住宅2008年9月20日的正常市場價格,在該

13、住宅附近調(diào)查選 取了 A、B、C三宗類似住宅的交易實例作為可比實例,具體情況見下表： 可比實例 A B C 成交價格（兀/ m2） 4200 4020 4480 成交日期 2008年2月20日 2008年4月20日 2008年7月20日 交易情況 正常 比正常價格低2% 比正常價格高3% 該類土地2008年1月至9月的價格變動情況如下表所示: 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 價格指數(shù) 100 100.3 98.5 101.6 101.3 101.8 102.5 103.3 103.8 注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為 100 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示： 房地

14、產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 0.4 100 95 92 104 因素2 0.35 100 105 102 107 因素3 0.25 100 110 98 97 解： 1、比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀 況修正系數(shù) 2、交易情況修正系數(shù)為： 可比實例A=100/100 可比實例B=100/98 可比實例c=100/103 3、交易日期修正系數(shù)為： 可比實例 A=0.985X 1.016 X 1.013 X 1.018 X 1.025 X 1.033 X 1.038=1.134 可比實例 B=1.013X 1.018 X

15、 1.025 X 1.033 X 1.038=1.133 可比實例 C=1.033X 1.038=1.072 4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 可比實例 A=100/(95 X 0.4+105 X 0.35+110 X 0.25)=100/102.25 可比實例 B=100/(92 X 0.4+102 X 0.35+98 X 0.25)=100/97 可比實例 A=100/(104 X 0.4+107 X 0.35+97 X 0.25)=100/103.3 5、計算比準價格： 比準價格 A=4200X (100/100) X 1.134 X (100/102.25)=4658.00 (元/ m2)

16、比準價格 B=4020X (100/98) X 1.133 X (100/97)=4791.35 (元/ m2) 比準價格 C=4480X (100/103) X 1.072 X (100/103.3)=4513.73 (元/ m2) &將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有： 估價對象價格(單價)=(4658.00+4791.35+4513.73 ) /3 =4654.36 (元/ m2) 某在建工程開工于2000年3月30 日，總用地面積3000平方米，規(guī)劃總建筑面積12400平方 米，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計算；當時取得土地時的樓面 地價為

17、 800元。該項目的正常開發(fā)期 2.5 年，建設(shè)費用（前期、建安、管理費等）為每平 方米2300元。至2001年9月 30日實際完成了主體結(jié)構(gòu)， 已投入 50%的建設(shè)費用。 估計至建 成還需要 1.5 年，還需投入 60%的建設(shè)費用。 建成后半年可租出， 可出租面積的月租金為 60月，可出租面積為建筑面積的 70%，正常出租率為 85%，出租的運營費用為有效毛收入 的 25%。當?shù)刭徺I在建工程買方繳納稅費為價格的3%，同類產(chǎn)品的銷售稅費為售價的 8%。 試利用資料估算該在建工程 2001你9月 30日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單 價（資本化率為 6%，折現(xiàn)率 10%）。 【解】設(shè)該在建工程 2001年9月30日的總價為 V。 在建工程價格二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費用-續(xù)建 投資利息 - 續(xù)建開發(fā)利潤銷售費用 - 銷售稅費買方購買在建工程的稅費 1. 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值： 年凈收益 a=12400X 70%x 60X 12X 85%（ 1-25%） =398.412 萬元 收益年限： 50-3-0.5=46.5 年 房地產(chǎn)收益價格 =3936.74萬元 2. 續(xù)建成本、續(xù)建管理費等： 2300X12400X 60%=1711.21萬元